Kira Hukuku Avukatı

Kira hukuku, bir taşınmazın kullanımının bedel karşılığında devredilmesinden doğan bütün ilişkileri düzenler: sözleşmenin nasıl kurulacağını, kira bedelinin hangi ölçüde artırılabileceğini, kiracının hangi hâllerde taşınmazdan çıkarılabileceğini ve tarafların birbirine karşı hangi borçları üstlendiğini. Kaynağı 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 299 ilâ 378. maddeleridir; konut ve çatılı işyeri kiraları ise 339 ilâ 356. maddelerde ayrıca ve kiracıyı koruyan hükümlerle düzenlenmiştir.

Bu alanın belirleyici özelliği, tarafların iradesine bırakılan alanın dar olmasıdır. Kira sözleşmesi serbestçe yapılır, ancak sözleşmeye konulan pek çok madde kanun karşısında hükümsüzdür: kira bedelinin geç ödenmesi hâlinde cezai şart öngören madde de, sonraki kiraların muaccel olacağını söyleyen madde de geçersizdir (TBK m.346). Aynı şekilde kiraya veren, sözleşme süresi bittiği için kiracıyı çıkaramaz; tahliye yalnızca kanunda sayılan sebeplerle ve kanunda yazan usulle mümkündür (m.347, m.350-352).

Sayfanın üzerinde durduğu ikinci mesele güncelliktir. Konut kiralarında uygulanan yüzde yirmi beşlik artış tavanı geçici bir düzenlemeydi ve 1 Temmuz 2024 tarihinde sona erdi (TBK Geçici m.1 ve Geçici m.2). Tacir ve tüzel kişi kiracıların bulunduğu işyeri kiralarında sekiz yıl boyunca uygulanmayan dokuz madde ise 1 Temmuz 2020'de yürürlüğe girdi. İnternette dolaşan metinlerin önemli bir bölümü hâlâ bu iki değişiklikten önceki düzeni anlatmaktadır.

Aşağıda kira artışının bugünkü kuralını, kira tespit ve uyarlama davalarının birbirinden farkını, tahliye sebeplerini ve her birinin kendine özgü süresini, tahliye taahhüdünün hangi hâlde geçersiz sayıldığını, kiralanan satıldığında sözleşmeye ne olduğunu, zorunlu arabuluculuğun kapsamını ve kapsam dışında kalan tek yolu ele alıyoruz. Bir kira hukuku avukatına en sık yöneltilen sorular da bölüm başlıkları içinde ayrıca yanıtlanmıştır.

Kira Hukuku Nedir? Hangi Kira, Hangi Hükümlere Tabi

Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir (TBK m.299). Tanım kısa görünse de içinde iki ayrı edim barındırır: kiraya veren kullandırma borcu altına girer, kiracı ise bedel ödeme borcu üstlenir. Uyuşmazlıkların büyük bölümü bu iki borçtan birinin gereği gibi yerine getirilmemesinden doğar.

Türk Borçlar Kanunu kira ilişkisini üç başlık altında düzenler ve her birinin kuralları farklıdır:

Uygulamada en çok tartışılan nokta, bir yerin "çatılı işyeri" sayılıp sayılmadığıdır. Nitelik, tabelaya veya sözleşmenin başlığına göre değil, kiralananın fiilî durumuna göre belirlenir. Üstü kapalı, bağımsız kullanıma elverişli ve işyeri olarak kullanılan bir yer çatılı işyeri kirası hükümlerine tabidir; buna karşılık açık alan, arsa veya yalnızca reklam panosu için kiralanan cephe bu kapsamda değildir. Ayrım önemlidir: konut ve çatılı işyeri kirası sayılmayan bir ilişkide kiraya veren, m.347'deki sınırlamalara bağlı olmaksızın genel hükümlere göre sözleşmeyi sona erdirebilir.

Kira hukukunun uygulandığı başlıca uyuşmazlıklar

• Kira bedelinin tespiti ve yeni dönem kirasının belirlenmesi
• Kira sözleşmesinin değişen koşullara uyarlanması
• Gereksinim, yeniden inşa, tahliye taahhüdü veya iki haklı ihtar sebebiyle tahliye
• Ödenmeyen kira bedeli ve yan giderlerin icra yoluyla tahsili
• Depozitonun iade edilmemesi ve kiralanandaki hasar iddiaları
• Kiralananın ayıplı olması, onarım yükümlülüğü ve kira bedelinden indirim
• Alt kira ve kullanım hakkının devri uyuşmazlıkları

Kira Sözleşmesi: Şekil, Süre ve Yazılsa Bile Geçersiz Sayılan Maddeler

Kira sözleşmesi hiçbir şekle bağlı değildir; sözlü olarak da kurulabilir ve geçerlidir. Ancak sözlü sözleşmede kira başlangıç tarihi, bedel ve süre gibi unsurların ispatı tanık beyanına kalır. Bu nedenle yazılı sözleşme bir geçerlilik değil, ispat meselesidir. Uygulamada tahliye davalarının önemli bir bölümü, sözleşmenin varlığından değil, hangi tarihte başladığından kaynaklanan tartışmalar üzerinde yürür.

Belirli süreli ve belirsiz süreli sözleşme ayrımı

Sözleşme, sona erecek tarih kararlaştırılmışsa belirli süreli, kararlaştırılmamışsa belirsiz sürelidir (TBK m.300). Bu ayrım sözleşmenin sona erdirilmesi bakımından sonuç doğurur, ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında sanılandan çok daha az önem taşır. Çünkü belirli süreli bir konut kirasında süre dolduğunda sözleşme kendiliğinden sona ermez: kiracı en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl daha uzamış sayılır ve kiraya veren sürenin bitmesine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez (m.347/1).

Sözleşmede yazılsa bile hüküm doğurmayan maddeler

TBK m.346, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceğini düzenler. Madde iki hâli açıkça sayar ve bunları geçersiz kılar:

• Cezai şart: "Kira bedeli gününde ödenmezse bir kira bedeli tutarında ceza ödenir" tarzındaki maddeler geçersizdir.
• Muacceliyet kaydı: "Bir kira bedeli ödenmezse yılın kalan kiralarının tamamı muaccel olur" hükmü de geçersizdir.

Bu iki yasak, kira sözleşmesi metinlerinde en sık rastlanan ve en sık geçersiz sayılan kayıtlardır. Sözleşmede yer alması, taraflardan birinin bunu imzalamış olması sonucu değiştirmez; geçersizlik kanundan doğar. Aynı şekilde kiracıya yüklenen emlak vergisi, bina sigortası ya da esaslı onarım masrafı gibi yükümlülükler de yan gider kavramının dışında kaldığı ölçüde tartışmalıdır. Yan gider, kiralananın kullanımına bağlı olarak doğan ve kullanımla orantılı giderdir; apartman aidatının kiracıya bırakılması bu nedenle geçerli sayılırken, binanın dış cephe yenilemesine katılma yükümlülüğü aynı kategoriye girmez.

Depozito (güvence bedeli)

Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence bedeli kararlaştırılmışsa, bu bedel üç aylık kira bedelini aşamaz (TBK m.342). Güvence para olarak verilmişse kiracının onayı olmadan çekilemeyecek şekilde vadeli bir tasarruf hesabına yatırılır; kıymetli evrak olarak verilmişse bankaya depo edilir. Banka, güvenceyi ancak tarafların rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.

Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesinden başlayarak üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse, banka kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermek zorundadır. Uygulamada depozitonun elden alınıp hesaba yatırılmaması yaygındır; bu durumda kanunun öngördüğü koruma mekanizması işlemez ve iade uyuşmazlığı genel hükümlere göre çözülür.

Kira sözleşmesinde bulunması gereken asgari unsurlar

• Tarafların kimlik ve iletişim bilgileri, kiraya verenin malik sıfatının dayanağı
• Kiralananın açık adresi, bağımsız bölüm numarası ve niteliği (konut / işyeri)
• Kira başlangıç tarihi ve süresi — başlangıç tarihi sonraki bütün süreleri belirler
• Kira bedeli, ödeme günü ve ödemenin yapılacağı banka hesabı
• Yan giderlerin hangisinin kime ait olduğu (aidat, ısınma, su, elektrik)
• Güvence bedeli varsa tutarı ve iade koşulları
• Kiralananın teslim anındaki durumunu gösteren, tercihen fotoğraflı bir tutanak
• Demirbaş listesi ve bunların teslim hâlindeki durumu

Son iki kalem, sözleşme sona erdiğinde ortaya çıkan hasar tartışmalarının neredeyse tamamını önler. Kiracı, kiralananı teslim aldığı durumda geri vermekle yükümlüdür; ancak olağan kullanımdan doğan eskimeden sorumlu değildir (TBK m.334). Duvarın solması, parkenin yıllar içinde matlaşması olağan kullanım sonucudur; kırılan cam, sökülen tesisat veya izinsiz yapılan tadilat değildir. Bu ayrımı somutlaştıran tek belge, teslim tutanağıdır.

Kira Artış Oranı: %25 Tavanı Sona Erdi, Bugün Hangi Kural Geçerli?

Kira artışında yürürlükteki genel kural TBK m.344/1'dir: tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde de uygulanır. Yani taraflar sözleşmeye istedikleri artış oranını yazabilirler; ancak yazılan oran TÜFE on iki aylık ortalamasını aşıyorsa, aşan kısım bakımından anlaşma geçerli olmaz.

%25 tavanı neydi, ne zaman uygulandı, neden bitti?

Konut kiralarındaki yüzde yirmi beşlik sınır, Türk Borçlar Kanunu'na eklenen iki geçici madde ile getirilmiş süreli bir düzenlemeydi:

Her iki geçici madde de aynı formülü kurmuştu: yenilenen dönemde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait bedelin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerliydi; TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranı yüzde yirmi beşin altında kalıyorsa o oran uygulanırdı. Bu kural yalnızca sözleşmeleri değil, m.344/2 uyarınca hâkim tarafından verilecek kararları da bağlıyordu.

Geçici madde 2'nin kapsadığı son dönem 1 Temmuz 2024 tarihinde doldu ve süre uzatılmadı. Dolayısıyla bu tarihten sonra yenilenen konut kira dönemlerinde yüzde yirmi beş sınırı uygulanmaz; geçerli olan tek üst sınır TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranıdır. İşyeri kiraları bakımından ise %25 tavanı hiçbir zaman uygulanmamıştı; işyerlerinde her dönem TÜFE ölçütü geçerliydi.

Beş yıllık kira ilişkilerinde durum farklıdır

TBK m.344/3, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak bedelin hâkim tarafından belirleneceğini düzenler. Hâkim burada üç ölçütü birlikte değerlendirir: TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri. Bu üçlü değerlendirme, hâkimin TÜFE sınırının üzerine çıkabilmesi sonucunu doğurur. Beş yıllık eşiğin pratik anlamı budur: sözleşmeyle bağlı artış tavanı, beş yılın sonunda yerini hakkaniyet değerlendirmesine bırakır.

Beş yıldan sonra bu şekilde belirlenen kira bedeli, izleyen yıllarda yeniden m.344/1 ve 344/2 ilkelerine göre değiştirilebilir. Yani beş yılda bir yapılan belirleme, sonraki yıllar için yeni bir başlangıç noktası oluşturur.

Kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa

Sözleşmede kira bedeli yabancı para üzerinden kararlaştırılmışsa, Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz (m.344/4). Beş yıl geçtikten sonra bedel belirlenirken yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutulur. Ancak aşırı ifa güçlüğüne ilişkin TBK m.138 hükmü bu süre içinde de uygulanabilir; yani beş yıl dolmadan da olağanüstü koşulların varlığı hâlinde uyarlama istenebilir.

Kira Tespit Davası: "Beş Yıl Dolmadan Açılamaz" Doğru Değil

Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir (TBK m.345/1). Kanun bu konuda hiçbir bekleme süresi öngörmez. Yaygın biçimde tekrarlanan "kira tespit davası ancak beş yıl dolduktan sonra açılabilir" bilgisi, iki ayrı kuralın birbirine karıştırılmasından doğar:

Beş yıl, dava açma hakkının değil, hâkimin takdir alanının eşiğidir. Bu ayrımın pratik sonucu şudur: kira bedeli emsallerin çok altında kalmış bir kiraya veren, beş yıl dolmasını beklemeden de dava açabilir; ancak beş yıl dolmamışsa mahkemenin belirleyeceği bedel TÜFE sınırını aşamaz. Beş yıl dolmuşsa emsal bedeller devreye girer ve artış bu sınırın üzerine çıkabilir.

Kararın hangi dönemden itibaren geçerli olacağı

Davanın açılma zamanı, mahkemece belirlenen bedelin hangi dönemden itibaren kiracıyı bağlayacağını belirler. TBK m.345/2'ye göre dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmışsa ya da kiraya veren bu süre içinde kira bedelinin artırılacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse ve dava izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılmışsa, belirlenen bedel yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.

Sözleşmede yeni kira döneminde bedelin artırılacağına ilişkin bir hüküm bulunuyorsa, ayrıca ihtar göndermeye gerek kalmaz; bu durumda yeni dönemin sonuna kadar açılacak davada belirlenen bedel de dönemin başından itibaren geçerlidir (m.345/3). Uygulamada en sık yapılan hata, otuz günlük süre kaçırıldıktan sonra ihtar gönderilmesi ve davanın bu ihtara dayandırılmasıdır; bu hâlde karar ancak izleyen dönem için sonuç doğurur.

Kira Uyarlama Davası: Tespitten Farkı Nedir?

Uyarlama davasının dayanağı TBK m.138'dir: sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sıradaki olguları kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirirse, borçlu hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir; bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönebilir.

Uyarlama ile tespit birbirine benzer sonuç doğurabilir — ikisi de kira bedelini değiştirir — ancak dayanakları ve şartları farklıdır:

Uyarlama davasında mahkemenin yaptığı iş, tarafların iradesinin yerine geçmek değil, bozulan dengeyi yeniden kurmaktır. Bu nedenle uyarlama talepleri, olağan enflasyonist gelişmelere dayandırıldığında kural olarak kabul görmez: enflasyon, kira sözleşmesi yapılırken öngörülebilir bir olgudur ve m.344 zaten bunun için bir mekanizma öngörmüştür. Uyarlamanın gündeme geldiği tipik hâller, sözleşmenin kurulduğu sırada makul biçimde hesaba katılamayacak nitelikteki gelişmelerdir.

Kiracı Hangi Hâllerde Tahliye Edilir? Sebepler ve Süreler Tablosu

Konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye, kanunda sayılan sebeplerle sınırlıdır. Kiraya veren "sözleşme bitti" diyerek, "kirayı yükseltmek istiyorum" diyerek ya da "başka kiracı buldum" diyerek tahliye isteyemez. Kanun iki ana yol öngörür: bildirim yoluyla sona erdirme (m.347-348) ve dava yoluyla sona erdirme (m.350-352). Bunlara İcra ve İflâs Kanunu'nun tanıdığı iki icra yolu eklenir.

Gereksinim Nedeniyle Tahliye ve Yeni Malikin Hakkı

Kiraya veren; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde fesih dönemine ve bildirim sürelerine uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m.350/1).

Buradaki ölçüt "istek" değil, zorunluluktur. Mahkeme gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığını inceler. Kiraya verenin başka bir konutunun bulunması, taşınmazın gereksinim ileri sürülen kişinin yaşadığı yerden çok uzakta olması ya da gereksinimin geçici nitelik taşıması, talebin reddine yol açabilir. Aynı şekilde yeniden inşa ve imar sebebine dayanılıyorsa, imar durumunun ve onaylı projenin varlığı ile tadilat sırasında kiralananın kullanımının imkânsız hâle geleceği ayrıca ortaya konulmalıdır (m.350/2). Boyanın yenilenmesi veya mutfak dolabının değiştirilmesi bu ölçütü karşılamaz.

Yeni malikin gereksinimi: iki ayrı yol

Kiralananı sonradan edinen kişinin önünde iki seçenek vardır (TBK m.351):

1. Erken yol: Edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, altı ay sonra açacağı davayla sözleşmeyi sona erdirebilir. Bildirim yapılmazsa bu yol kapanır.
2. Olağan yol: Gereksinim sebebiyle sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

İki yol birbirinin alternatifidir. Yeni malik bir aylık bildirim süresini kaçırmışsa hakkı tamamen kaybolmaz; sözleşme süresinin bitimini bekleyerek olağan yoldan dava açabilir.

Tahliyeden sonra üç yıl yeniden kiralama yasağı

Gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağlayan kiraya veren, haklı sebep olmaksızın kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz (TBK m.355/1). Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılan taşınmazlar da eski hâliyle üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz; eski kiracının, yeni durumu ve yeni kira bedeliyle kiralama konusunda öncelik hakkı vardır ve bu hak, kiraya verenin yazılı bildirimini izleyen bir ay içinde kullanılmalıdır (m.355/2).

Bu hükümlere aykırı davranan kiraya veren, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür (m.355/3). Gereksinim iddiasıyla boşaltılan bir taşınmazın kısa süre sonra yüksek bedelle başka bir kiracıya verilmesi, uygulamada bu tazminatın en sık gündeme geldiği hâldir.

Tahliye Taahhüdü: Teslimden Sonra Verilmemişse Geçersizdir

TBK m.352/1 şu şartları arar: kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmiş olmalıdır. Bu iki şart birlikte gerçekleşmişse ve kiracı taahhüt ettiği tarihte taşınmazı boşaltmamışsa, kiraya veren o tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sözleşmeyi sona erdirebilir.

Maddedeki "teslimden sonra" ifadesi, hükmün varlık sebebidir. Kiracı, sözleşmenin kurulduğu anda taşınmazı kaybetme riski altındadır ve bu aşamada imzalatılan bir taahhüdün serbest iradeyle verildiği kabul edilmez. Bu nedenle kira sözleşmesiyle aynı tarihte veya sözleşmenin ekinde imzalatılan tahliye taahhütleri geçerlilik şartını karşılamaz. Uygulamada tahliye taahhüdüne dayalı taleplerin reddedilme sebeplerinin başında bu gelir.

Taahhüde dayalı iki farklı yol

• İcra yolu: Taahhüt noterlikçe düzenlenmiş veya imzası onaylanmış ise, İİK m.272 vd. uyarınca icra dairesine başvurularak tahliye emri gönderilebilir. Kiracının yedi gün içinde itiraz etmemesi hâlinde tahliye gerçekleştirilir; itiraz hâlinde icra mahkemesinden itirazın kaldırılması istenir (İİK m.274-275).
• Dava yolu: Adi yazılı taahhütlere dayanılarak sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılır. Kiracı imzayı inkâr ederse imza incelemesi yapılır.

Her iki yolda da bir aylık hak düşürücü süre işler ve bu süre taahhüt edilen tahliye tarihinden başlar. Süre kaçırıldığında taahhüde dayanma imkânı o dönem için ortadan kalkar.

Kira Ödenmezse: Otuz Gün, İki Haklı İhtar ve İlamsız Takip

Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde kiraya verenin önünde birden çok yol vardır ve bunların süreleri ile sonuçları farklıdır.

Temerrüt nedeniyle fesih (TBK m.315)

Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödemezse, kiraya veren yazılı olarak bir süre verir ve bu sürede de ödenmemesi hâlinde sözleşmeyi feshedeceğini bildirir. Verilecek süre en az on gündür; ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az otuz gündür ve süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar. Otuz günden kısa süre veren bir ihtar, sürenin geçmesine rağmen fesih hakkı doğurmaz.

İki haklı ihtar (TBK m.352/2)

Kiracı, bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, kiraya veren kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilir.

Bu yolun işleyebilmesi için ihtarların "haklı" olması, yani gerçekten muaccel olmuş ve ödenmemiş kira bedellerine ilişkin bulunması gerekir. Aynı aya ilişkin olarak gönderilen iki ihtar tek ihtar sayılır; ihtarların farklı dönemlere ait olması aranır. Ayrıca ihtarların kira yılı içinde yapılmış olması ve davanın kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılması şarttır.

İlamsız icra yoluyla tahliye (İİK m.269)

Kira alacağının tahsili için başlatılan ilamsız takipte alacaklı talep ederse, ödeme emri kanuni ihtarı ve süre geçtikten sonra icra mahkemesinden borçlunun kiralanandan çıkarılmasının istenebileceği bildirimini de içerir. Borçlu ödeme emrine yedi gün içinde itiraz edebilir; itirazında kira sözleşmesini ve varsa imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse sözleşmeyi kabul etmiş sayılır. İtiraz takibi durdurur ve alacaklı, itirazın tebliğinden itibaren altı ay içinde itirazın kaldırılmasını istemezse aynı alacak için bir daha ilamsız takip yapamaz.

Bu yol, kira alacağının tahsili ile tahliyeyi tek dosyada birleştirmesi bakımından uygulamada sık tercih edilir. İcra takibine ilişkin ayrıntılar ve ödeme emrine itirazın sonuçları için icra hukuku avukatı sayfamızdaki takip süreçleri bölümü incelenebilir.

On Yıllık Uzama Süresi Ne Zaman Dolar?

TBK m.347/1'in son cümlesi, kiraya verene sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirme imkânı tanır: on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Buradaki sayım, uygulamada en çok hataya yol açan hesaplamadır. Kanun "on yıllık kira süresi" değil, "on yıllık uzama süresi" demektedir. Bir yıllık belirli süreli sözleşmede:

• İlk yıl sözleşme süresidir, uzama değildir.
• Sonraki her yıl birer uzama yılıdır ve onuncu uzama yılının sonunda on yıllık uzama süresi dolar.
• Yani bir yıllık bir sözleşmede kiraya verenin bu hakkı, kiranın başlangıcından itibaren on birinci yılın sonunda kullanılabilir hâle gelir.
• Bildirim, on birinci yılı izleyen uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yapılmalıdır.

Beş yıllık bir sözleşmede sayım farklı işler: ilk beş yıl sözleşme süresidir, uzama on birinci yıldan itibaren değil, altıncı yıldan itibaren sayılmaya başlar ve on yıllık uzama süresi on beşinci yılın sonunda dolar. Bu nedenle hesap her zaman sözleşmede yazan süre + on yıl formülüyle yapılır.

Belirsiz süreli sözleşmelerde durum

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir (m.347/2). Genel hükümler bakımından taşınmaz kiralarında uygulanacak kural m.329'dur: taraflardan her biri, yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdet yoksa altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak sözleşmeyi feshedebilir.

Kiracı bakımından bu süre baştan itibaren işletilebilir; kiraya veren bakımından ise önce on yılın dolması gerekir. Bu iki kuralın birbirinden ayrılmaması, belirsiz süreli sözleşmelerde en sık yapılan hatalardandır: kiraya veren, on yıl dolmadan üç aylık bildirimle sözleşmeyi sona erdiremez.

Bildirimin geçerlilik şartları

Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin yazılı şekilde yapılması geçerlilik şartıdır (TBK m.348). Ayrıca kiralanan bir aile konutu ise, kiracı eşin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez; rıza alınamazsa veya eş haksız yere kaçınırsa hâkimin müdahalesi istenebilir (m.349). Bildirimin noter aracılığıyla yapılması geçerlilik şartı değildir, ancak tebliğ tarihinin kesin biçimde belgelenmesini sağladığından süreye bağlı bütün işlemlerde tercih edilir.

Kiralanan Satılırsa Ne Olur? Satım Kirayı Bozmaz

Kira sözleşmesinin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur (TBK m.310). Hüküm açıktır ve hiçbir ek şarta bağlanmamıştır: satış, bağış, miras ya da başka bir sebeple mülkiyet değişmişse, yeni malik kiraya verenin yerine geçer. Kiracının sözleşmeden doğan hakları aynen devam eder; yeni malik kira bedelini talep etme yetkisini kazanır, kiralananı kullandırma borcunu ise üstlenir.

Şerhin işlevi nedir?

Taşınmaz kiralarında sözleşmeyle kiracının kiracılık hakkının tapu siciline şerhi kararlaştırılabilir (TBK m.312). Şerhin sağladığı şey, kira ilişkisinin varlığının herkese karşı ileri sürülebilir hâle gelmesidir. Şerh bulunması durumunda taşınmazı edinen kişi, kira ilişkisini bilmediğini ileri süremez ve sözleşmeye uymakla yükümlü olur. Şerh bulunmaması ise sözleşmeyi ortadan kaldırmaz; yalnızca yeni malike, kanunda sayılan şartlar gerçekleşmişse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme yolunu açık tutar.

Bir başka deyişle yeni malikin elindeki imkân, "sözleşmeyi tanımamak" değil, TBK m.351'deki dar kapıdan geçmektir: kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi bulunmalı, bunu edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı olarak bildirmeli ve altı ay sonra dava açmalıdır. Gereksinim ispat edilemezse dava reddedilir ve kira ilişkisi aynı koşullarla sürer.

Satış sürecinde kiracının yükümlülüğü

Kiracı; bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür (TBK m.319/2). Buna karşılık kiraya veren, çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve bunların yapıldığı sırada kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır (m.319/3). Yükümlülük karşılıklıdır: kiracı gösterimi tümüyle reddedemez, kiraya veren de habersiz veya makul olmayan sıklıkta ziyaret talep edemez.

Anlaşma sağlanamıyorsa kiraya veren, kiralananın gösterilmesine izin verilmesi istemiyle dava açabilir. Ayrıca gösterim yükümlülüğüne aykırılık, tek başına bir tahliye sebebi oluşturmaz; ancak özenle kullanma ve dürüstlük kuralına aykırılığın süreklilik kazanması hâlinde m.316 kapsamında değerlendirilebilir.

Kiracının ve Kiraya Verenin Borçları

Kira ilişkisinde tarafların borçları kanunda ayrı ayrı sayılmıştır. Uyuşmazlıkların önemli bir bölümü, bu borçların kapsamı hakkındaki yanlış varsayımlardan doğar.

Küçük onarım kimin işidir?

TBK m.317, kiracının kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlü olduğunu düzenler. Ampul değişimi, musluk contası, kapı kolu gibi kalemler bu kapsamdadır. Buna karşılık kombinin arızalanması, çatının akması, tesisatın yenilenmesi ya da elektrik panosunun değiştirilmesi gibi kiralananın kullanıma elverişli hâlde bulundurulmasına ilişkin masraflar kiraya verene aittir (m.301). Sözleşmeye konulan "her türlü onarım kiracıya aittir" tarzı genel kayıtlar, kiraya verenin bu temel borcunu tümüyle ortadan kaldıracak biçimde yorumlanamaz.

Kiracı, kiralananda değişiklik yapabilir mi?

Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananda yenilik ve değişiklik yapabilir (TBK m.321). Yazılı rıza alınarak yapılan değişikliklerde, aksi kararlaştırılmadıkça kiracı kiralananı eski durumuyla geri vermekle yükümlü değildir. Rıza alınmadan yapılan değişikliklerde ise kiracı, kiralananı eski hâline getirmek zorundadır ve doğan zarardan sorumludur.

Kiracının ölümü sözleşmeyi sona erdirmez

Kiracının ölümü hâlinde sözleşme kendiliğinden sona ermez; mirasçılar sözleşmenin tarafı hâline gelir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında ölen kiracının ortakları veya bu ortakların aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçıları ve ölen kiracı ile birlikte aynı konutta oturanlar, sözleşmeye ve kanuna uydukları sürece kira sözleşmesini kullanmayı sürdürebilirler (TBK m.356). Genel hükümler bakımından ise mirasçılar, yasal süreye uyarak en yakın fesih dönemi için sözleşmeyi feshedebilirler (m.333).

Alt kira ve kullanım hakkının devri

Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiralayabilir ya da kullanım hakkını devredebilir. Ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiralananı başkasına kiralayamaz ve kullanım hakkını devredemez (TBK m.322). Bu yasağa aykırılık, özenle kullanma borcuna aykırılık olarak değerlendirilebilir ve tahliye sebebi doğurabilir. İşyeri kirasında kiracının kira ilişkisini devretmesi ise ayrıca m.323'e tabidir ve kural olarak kiraya verenin yazılı rızasını gerektirir.

İşyeri Kiralarında Değişen Denge: Sekiz Yıllık Erteleme 2020'de Bitti

Türk Borçlar Kanunu 1 Temmuz 2012'de yürürlüğe girdiğinde, kiracının Türk Ticaret Kanunu'nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında dokuz maddenin sekiz yıl süreyle uygulanmayacağı öngörülmüştü (6217 sayılı Kanun Geçici m.2, 6353 sayılı Kanunla değişik). Erteleme kapsamındaki maddeler şunlardı: m.323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354.

Bu sürede söz konusu konularda sözleşme serbestisi geçerliydi; sözleşmede hüküm yoksa mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanıyordu. Sekiz yıllık süre 1 Temmuz 2020 tarihinde doldu ve bu maddeler yürürlüğe girdi. Değişikliğin pratik sonuçları önemlidir:

Bu tablo, işyeri kiralarına ilişkin olarak internette yer alan pek çok metnin neden yanıltıcı olduğunu da açıklar: erteleme dönemine ait bilgiler hâlâ dolaşımdadır. Bugün, kiracısı tacir veya tüzel kişi olan bir işyeri kirasında da artış sınırı uygulanır, cezai şart kaydı geçersizdir ve tahliye sebepleri kanunla sınırlıdır.

Zorunlu Arabuluculuk: Kapsam ve Kapsam Dışındaki Tek Yol

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na 7445 sayılı Kanunla (28/3/2023) eklenen m.18/B, bazı uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olmasını dava şartı hâline getirdi. Düzenleme 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe girdi ve kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar da kapsama alındı.

Maddenin kira bakımından kritik yanı, kapsam dışında bıraktığı tek yoldur: kiralanan taşınmazların İcra ve İflâs Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariçtir. Yani kira alacağı için başlatılan ve tahliye istemli ilamsız takip yolunda arabuluculuk şartı aranmaz.

Arabuluculuk dava şartı olduğu hâlde başvurulmadan açılan dava, dava şartı yokluğundan usulden reddedilir. Buna karşılık dava şartı olan şey anlaşmak değil, sürece katılmış olmaktır; taraflar anlaşmaya varmak zorunda değildir. Anlaşma sağlanamazsa düzenlenen son tutanak dava dilekçesine eklenir ve yargılama olağan biçimde yürür.

Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, komşu hakkına ilişkin uyuşmazlıklar ile taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar da aynı madde kapsamında dava şartı arabuluculuğa tabidir. Aidat, ortak alan kullanımı veya yönetim planı uyuşmazlıklarında da bu nedenle önce arabuluculuk aşaması işletilir.

Görevli Mahkeme, Yargılama Usulü ve Dava Süreleri

Kira ilişkisinden doğan davalarda — alacak davaları da dâhil olmak üzere — sulh hukuk mahkemesi görevlidir (HMK m.4). Kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin uyuşmazlıklar ise icra dairesi ve icra mahkemesi eliyle yürür; itirazın kaldırılması ve tahliye talepleri icra mahkemesine yapılır.

Sulh hukuk mahkemesinin görev alanına giren davalar basit yargılama usulüne tabidir. Basit yargılama usulünde dilekçe teatisi ikişer değil birer dilekçeyle sınırlıdır (dava dilekçesi ve cevap), cevap süresi iki hafta olarak uygulanır ve deliller dilekçelerle birlikte sunulur. Bu, yazılı yargılamaya göre daha hızlı ilerleyen bir usuldür; ancak delil sunma bakımından da daha katıdır.

Yetkili mahkeme

Kira davaları taşınmazın aynına ilişkin olmadığından kesin yetki kuralı uygulanmaz. Genel yetki kuralı gereği davalının yerleşim yeri mahkemesi yetkilidir (HMK m.6); sözleşmeden doğan davalarda ayrıca sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesi de seçimlik olarak yetkilidir (HMK m.10). Kira sözleşmelerinde ifa yeri kural olarak kiralananın bulunduğu yer olduğundan, uygulamada davalar çoğunlukla taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde görülür.

Dava süreleri

Kira davalarının sonuçlanma süresi; talebin türüne, delil durumuna, keşif ve bilirkişi incelemesi gerekip gerekmediğine ve mahkemenin iş yüküne göre değişir. Kira tespit davalarında emsal araştırması ve keşif yapılması yargılamayı uzatan başlıca sebeptir. Tahliye taahhüdüne dayalı icra takiplerinde ise itiraz edilmediği takdirde süreç belirgin biçimde kısadır. Bu nedenle tek bir ortalama süre vermek yanıltıcı olur; süre beklentisi, dosyanın hangi yoldan yürütüldüğüne göre ayrıca değerlendirilmelidir.

Kira Davalarında Masraflar ve Avukatlık Ücreti

Bir kira uyuşmazlığında ortaya çıkan giderler üç başlıkta toplanır:

• Harçlar: Başvurma harcı ve karar-ilam harcı gibi kalemler 492 sayılı Harçlar Kanunu'na bağlı tarifeye göre belirlenir ve her yıl yeniden değerlenir. Tahliye davalarında harç, kural olarak yıllık kira bedeli üzerinden hesaplanır.
• Yargılama giderleri: Tebligat, bilirkişi, keşif ve tanık giderleri gider avansı olarak yatırılır. Dava kabul edilirse bu giderler kural olarak haksız çıkan tarafa yüklenir.
• Avukatlık ücreti: İki ayrı kalemdir ve karıştırılmamalıdır.

Vekâlet ücretinin iki yüzü

Sözleşme ücreti, avukat ile müvekkil arasında serbestçe kararlaştırılır. Avukatlık Kanunu m.164 bu serbestiye iki sınır koyar: ücret, Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi'nin altında olamaz ve yüzde üzerinden kararlaştırılmışsa dava değerinin yüzde yirmi beşini aşamaz. Yüzde yirmi beş bir hedef değil, kanunun çizdiği üst sınırdır.

Karşı taraf vekâlet ücreti ise mahkemenin, davayı kaybeden taraftan alarak kazanan tarafa hükmettiği ücrettir ve tarifeye göre belirlenir. Bu ücret müvekkile değil, Avukatlık Kanunu m.164/son uyarınca avukata aittir. Dolayısıyla bir davayı kazanmak, ödenen sözleşme ücretinin geri alınacağı anlamına gelmez; iki kalem birbirinden bağımsızdır.

Uygulamada En Sık Yapılan Hatalar

1. Tahliye taahhüdünün sözleşmeyle birlikte imzalatılması. Teslimden sonra verilmediği için geçerlilik şartını karşılamaz (m.352/1). Taahhüt, kiracı taşınmaza yerleştikten sonra ayrı bir belgeyle alınmalıdır.
2. Otuz günlük süre yerine on günlük süre veren ihtar gönderilmesi. Konut ve çatılı işyeri kirasında süre en az otuz gündür (m.315); kısa süre veren ihtar fesih hakkı doğurmaz.
3. Kira tespit davasında otuz günlük ihtar süresinin kaçırılması. Bu durumda mahkemece belirlenen bedel ancak izleyen dönemden itibaren uygulanır (m.345/2).
4. Bir aylık dava açma sürelerinin gözden kaçırılması. Gereksinim, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar ve yeni malikin gereksinimi sebeplerinin her birinde bir aylık süre işler; süre geçtiğinde o sebebe o dönem için dayanılamaz.
5. Arabuluculuk aşamasının atlanması. Tahliye davası, kira tespiti ve alacak talepleri dava şartı arabuluculuğa tabidir; başvurulmadan açılan dava usulden reddedilir (6325 s.K. m.18/B).
6. Sözleşmedeki geçersiz maddelere dayanılması. Cezai şart ve muacceliyet kayıtları geçersiz olduğundan (m.346), bunlara dayalı talepler karşılıksız kalır.
7. Ödemenin açıklamasız yapılması. Hangi aya ilişkin olduğu belirtilmeyen ödemeler mahsup tartışması doğurur ve iki haklı ihtar iddiasını güçlendirebilir.
8. Depozitonun kanuna uygun yatırılmaması. Elden alınan güvence bedeli, m.342'nin öngördüğü koruma mekanizmasının dışında kalır ve iade uyuşmazlığını uzatır.
9. Kiralanan satın alınırken kira ilişkisinin göz ardı edilmesi. Yeni malik sözleşmenin tarafı olur (m.310); satın alma, kiracıyı çıkarma hakkı vermez.
10. On yıllık uzama süresinin yanlış sayılması. Süre, sözleşme süresinin bitiminden sonra işlemeye başlar; bir yıllık sözleşmede hak on birinci yılın sonunda doğar (m.347).
11. Teslim tutanağı düzenlenmemesi. Kiralananın teslim anındaki durumu belgelenmediğinde, sona erme aşamasındaki hasar tartışması ispat sorununa dönüşür.

Kira Hukuku Avukatı Ne Yapar?

Kira uyuşmazlıklarında avukatın yürüttüğü iş, çoğu zaman dava dilekçesi yazmaktan önce başlar. Sürelerin büyük bölümü hak düşürücü nitelikte olduğundan, ilk yapılan şey takvimi çıkarmaktır: kira başlangıç tarihi, dönem yenilenme tarihleri, ihtarın tebliğ edildiği gün ve buna bağlı olarak hangi yolun hâlâ açık olduğu.

• Kira sözleşmesinin ve tahliye taahhüdünün, geçersizlik doğuracak kayıtlardan arındırılarak hazırlanması
• Kira artışına, tahliyeye veya temerrüde ilişkin ihtarnamelerin kanunun aradığı süre ve içerikle düzenlenmesi
• Dava şartı arabuluculuk sürecinde taraf vekilliği ve anlaşma belgesinin düzenlenmesi
• Kira tespit ve uyarlama davalarının açılması; emsal kira araştırmasının ve bilirkişi raporuna itirazın yürütülmesi
• Tahliye davalarının açılması veya bu davalara karşı savunmanın hazırlanması
• Kira alacağının ve tahliyenin ilamsız icra yoluyla takibi; ödeme emrine itirazın kaldırılması
• Depozito, hasar ve ayıp uyuşmazlıklarında alacak ve tazminat taleplerinin ileri sürülmesi
• Kiralananın el değiştirmesi hâlinde tarafların hak ve yükümlülüklerinin belirlenmesi

Ankara'da yürütülen kira dosyalarında uyuşmazlığın niteliğine göre sulh hukuk mahkemeleri, icra daireleri ve icra mahkemeleri birlikte devreye girer. Kira alacağı ile tahliye talebinin aynı dosyada birleştirilebildiği ilamsız takip yolu, arabuluculuk şartı dışında kalması sebebiyle zaman bakımından ayrı bir yer tutar; buna karşılık dayanak belgenin niteliği bu yolun sonucunu doğrudan etkiler.

Sıkça Sorulan Sorular

Sıfat, sebep ve süre: kira dosyasının üç ekseni

Bir kira uyuşmazlığında sonucu belirleyen üç şey vardır. Sıfat: talebi ileri sürenin malik, yeni malik yoksa kiracı olması, her birine farklı yollar açar. Sebep: gereksinim, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar ve temerrüdün şartları birbirinden ayrıdır ve biri için yeterli olan delil diğeri için yeterli olmayabilir. Süre: sebeplerin çoğu bir aylık, otuz günlük veya üç aylık sürelere bağlıdır ve bu süreler kaçırıldığında talep o dönem için ileri sürülemez. Elinizdeki sözleşme, ihtarname veya tebligat incelendiğinde hangi sebebe dayanılabileceği ve hangi sürenin işlediği ortaya çıkar.

Hemen Arayın: 0530 084 71 41 WhatsApp'tan Yazın

Av. Arb. Handan SAYAN ÖZGÜL Avukat & Arabulucu · Ankara Barosu Sicil No: 26867 Kızılırmak Mah. 1450. Sk. No:16/5 Hayat Plaza Kat: 2, Çankaya / Ankara

Yasal uyarı: Bu sayfada yer alan içerik genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki danışmanlık veya avukatlık hizmeti niteliği taşımaz. Her kira ilişkisi sözleşmenin içeriğine, kiralananın niteliğine ve somut olayın koşullarına göre ayrıca değerlendirilmelidir. Kira artışında esas alınan endeks verileri her ay, harç ve tarife tutarları ise her yıl yeniden belirlendiğinden; işlem yapmadan önce güncel oranların ve yürürlükteki düzenlemelerin bir avukata danışılarak teyit edilmesi önerilir.