Gerek ekonomik gelişmeler nedeniyle artan kiracı ev sahibi uyuşmazlıkları, gerek 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren getirilen zorunlu arabuluculuk nedeniyle kira uyuşmazlıkları hem sosyal hayattaki gündemi, hem medyayı, hem de Mahkemeleri meşgul etmektedir. Öngörülmeyen ekonomik gelişmeler nedeniyle kira bedelini artırmak isteyen, yüksek enflasyon nedeniyle geçinmekte zorlanan ev sahipleri kira bedellerini artırmak istemekte; yine artan enflasyon nedeniyle geçinmekte çok daha zorlanan kiracılar ise kiraların artmasından yakınmaktadır. Söz konusu geçim zorlukları uyuşmazlıkların ortaya çıkmasına, hatta artmasına sebep olmuştur.

Ağırlıklı olarak konut ve çatılı iş yeri kiralarına dair çıkan uyuşmazlıklarda taraflar kendilerini avukatla temsil ettirmektedir.  Özellikle kiracı ve ev sahiplerinin tüm haklarını bilmesi, usul hukukuna uygun şekilde bunu talep etmesi; başvurularını ve davalarını usul hukukuna uygun şekilde takip etmesi mümkün değildir. Türk Hukukuna hâkim olan “usul esastan önce gelir” veya “usul esastan mukaddemdir” ilkesi gereği esasen haklı olunsa bile usulde hata yapılması halinde kişiler haklarını alamamakta, mağduriyetleri kat be kat artmaktadır.

Tüm bu nedenler göz önünde bulundurulmalı, alanında uzman olan bir kira hukuku avukatı tercih edilmelidir. Av. Arb. Handan SAYAN ÖZGÜL ve ekibi Kira Hukuku alanında uzman olup her sene yüzlerce kişiyi temsil etmektedir.

Ayrıca Kira Hukuku alanında uzman olan Av. Arb. Handan SAYAN ÖZGÜL Kira Hukukuna ilişkin davalarda arabuluculuk da yapmaktadır.

Kira Avukatı Nedir?

Esasen Türk Hukuk Sisteminde branşlaşma yoktur ve kira avukatı gibi kavramlar halk arasındaki söylemlerden kaynaklanmaktadır.

Halk arasında kiracı ve kiraya verenler arasında gelişen uyuşmazlıklarda sıkça görev alan, kira hukuku alanında uzmanlaşmış ve tecrübe kazanmış avukatlar kira avukatı olarak adlandırılmaktadır.

Kira Avukatı Neden Önemli

Her avukatın tek bir alanda çalışması kendisinden beklenemeyecekse de aldığı davaların belli başlı olması ve bu alanlarda mutlaka uzmanlaşmış olması çok önemlidir. Zira yeni bir dava ile karşılaşan her avukatın doğal olarak hata yapma olasılığı, zaman kabı yaşaması olasılığı yüksek olacak; müvekkilin tüm alacaklarını anlatılan vaka üzerinde hemen yorumlaması mümkün olmayacaktır.

Kiraya ilişkin davalarda ise kira avukatı kendisine başvuran tarafın uğramış olduğu zararları gidermek adına hukuki yollara başvurmakta; müvekkilinin haklarına kavuşmasını sağlamaktadır.

Özellikle kira uyuşmazlıklarından dolayı maddi veya manevi zarara uğrayan kişilerin haklarını en kısa sürede alması için yeterli bilgi, tecrübe ve donanıma sahip olan, kira alanında uzmanlaşmış olan avukatlar kira hukukuna dair davaları en kısa sürede ve hak kaybı yaşatmadan sonuçlandırmaktadır.

Kira Sözleşmesi Çeşitleri

Türk Borçlar Kanunu’nda yer alan kira sözleşmeleri temel olarak belirli süreli kira sözleşmeleri ve belirsiz süreli kira sözleşmeleri olarak ikiye ayrılmaktadır. Bu sözleşmelere konu olan kira türleri ise; ev ve iş yerlerine dair kira sözleşmesi, taşınır ve diğer eşyalara dair kira sözleşmesi ve ürün kira sözleşmesidir.

Türk Borçlar Yasasının 300. Maddesinde kira sözleşmelerinin belirli veya belirli olmayan sürelerde yapılabileceği belirtilmiştir. Mezkûr maddenin 2. Fıkrasında ise belirli ve belirsiz süre kira sözleşmesinin tanımı yapılmıştır:

Buna göre kira sözleşmesinin sona ereceği tarihin öngörüldüğü ve belirlenen bu sürenin hitamında bildirim yapılmasına gerek olmayan sözleşmelere belirli süreli kira sözleşmesi denmektedir. Belirli bir tarih öngörülmeyen diğer tüm kira sözleşmeleri ise belirsiz süreli kira sözleşmesi olarak tanımlanmıştır.

Kira Sözleşmelerinin Sona Ermesi

Kira sözleşmesinin tek taraflı sona erdirilmesi kira sözleşmesinin belirli veya belirsiz süreli olmasına göre değişiklik arz etmektedir. Türk Borçlar Yasası madde 347 de belirtildiği gibi belirli süreli ev ve iş yeri kira sözleşmelerinde belirlenen sürenin hitamından 15 gün önce kira sözleşmesi feshedilebilmektedir. Ancak yine aynı Kanun hükmüne göre kira sözleşmesini feshetme hakkı yalnızca kiracıya verilmiştir.

Kiraya verenin sözleşmeyi feshedebilmesi için sözleşmenin 10 yıllık uzama süresinden sonra, bu sürenin hitamından geriye dönük olarak 3 ay içinde ihtarda bulunarak kira sözleşmesini feshedebilecektir. Belirsiz süreli kira akitlerinde ise mevzuat farklıdır. Kiracı 6 aylık kira dönemlerinde 6 aylık sürenin hitamından 3 ay önce ihtar çekerek kira sözleşmesini feshedebilmektedir.

Kira Avukatının Görevleri

Kira avukatı, kira sözleşmesini ve tahliye taahhütnamesini profesyonel şekilde, her türlü ihtimali gözeterek hazırlamak; somut vakalara uygun olarak, en uygun ihtarnameyi düzenlemek ve keşide etmek; kira hukukuna ilişkin uyuşmazlıklara dair davaları açmak ve yürütmek; kiracıların ve kiraya verenlerin haklarını korumak görevlerini icra etmektedir.

Kira Avukatı Hangi Davalara Bakar?

Kira avukatı, kira tespit davaları, kira uyarlama davaları, tahliye davaları ve icra hukuk davalarını takip etmektedir.

Kira Sözleşmesi Düzenlemede Avukatın Önemi

Kira sözleşmesi hazırlanırken kiralananın niteliğine en uygun olan hükümleri düzenlemek için yeterli bilgi, tecrübe ve donanıma sahip olan, kira alanında uzmanlaşmış olan avukatlar ileride çıkması muhtemel tüm uyuşmazlıklarda müvekkillerin haklarını koruyacak nitelikte sözleşme hazırlamaktadır.

Kira Hukuku Davaları

Kira hukukuna ilişkin davalar şu şekildedir;

• Tahliye Davaları
• Kira Tespit Davası
• Kira Uyarlama Davası

Kira Davaları Hangi Mahkemede Görülür?

Kira ilişkisinden kaynaklanan davalarda genel olarak Sulh Hukuk Mahkemeleri görevlidir. Ancak Kanunla aksi kararlaştırıldığı durumlarda Sulh Hukuk Mahkemeleri görevli olmayacaktır.

Kiracıya İhtarname Çekme Nasıl Yapılır?

Kiracı tarafından kira bedellerinin ödememesi, kiraya verenin evi tadil ettirmek istemesi, kira sözleşmesinin süresinin 10 yılı aşması, tahliye sebeplerinin özel olarak bulunması gibi hallerde kiraya verenin ihtar çekmesi gerekmektedir.

Kiracı ise kira sözleşmesinin bitiminden belli süre önce ihtar çekmelidir.  İş bu ihtarın mevzuata uygun şekilde hazırlanması, Kanuna uygun sürelerde gönderilmesi, noter aracılığı ile tebliğ ettirilmesi gerekmektedir.

Kiracı Tahliye Davası Nedir?

Türk Borçlar Yasası ve İcra İflas mevzuatında belirtilen koşullarda kiraya verenin evi boşaltmak istemesi ancak kiracının buna direnmesi sonucu Adli Makamlara başvurması ile açılan davaya tahliye davası denmektedir.

Hangi Durumlarda Tahliye ( Kiracıyı Evden Çıkarma ) Yapılabilir?

Tahliye yapılabilecek durumlar şu şekildedir;

• Kiraya verenin veya kiralananın yeni malikinin konut ihtiyacı,
• Kiralananın imar ve inşası,
• Kiracının imzalamış olduğu tahliye taahhüdü ve benzeri durumlardır.

Tahliye Davasında Ücreti Kim Öder?

Tahliye davası, kiracının kiralanan taşınmazı boşaltmaması sonucunda kiraya veren tarafından açılmış olan davadır. Davada kiraya veren tahliye için haklı sebeplerini savunurken kiracı ise kiraya verenin haksız olduğunu ispatlamaya çalışacaktır.

Söz konusu davada Mahkeme haklı bulduğu tarafa göre davanın reddini veya kabulüne karar verecektir. Buna göre davanın kabulüne karar verilmesi halinde  yargılama giderlerini davalı olan kiracı ödeyecek; davanın reddine karar verilmesi durumunda yargılama giderlerine davacı olan kiraya veren katlanacaktır.

Kiralananın El Değiştirmesi

Kiralanan taşınmazın malik sıfatının değişmesinde kira sözleşmesinin tapuya şerh düşülmesi ve düşülmemesine göre iki ihtimal gündeme gelmektedir. Kira sözleşmesinin malik tarafından tapuya şerh düşülmesi durumunda yeni malik önceki malikin yükümlülükleri ve haklarını devralmakta, kira sözleşmesine katlanmak zorunda kalmaktadır.

Ancak kira akdinin tapuda şerhler hanesine yazılmaması durumunda kiralananı satın alan yeni malik kira ilişkisini devam ettirmek zorunda değildir. Bu durumda taşınmazı devralan kişi, mülkü edindiği tarihten başlamak sureti ile bir ay içinde ihtar çekip, altı ay sonra tahliye davası açarak kiralananın tahliyesini talep edebilmektedir. Burada ihtiyaç durumunun var olması şartı mevcuttur.

Kira Uyarlama ve Kira Tespit Davaları

• Kira Tespit Davası

Kira tespit davası yalnızca konut ve çatılı iş yerleri kiralarında söz konusu olup kiranın belirlenmesi konusundaki uyuşmazlıkların çözümü için ikame edilmektedir. Türk Borçlar Yasası madde 345’te hüküm altına alınan kira tespit davası her zaman açılabilmektedir, bir süre şartı bulunmamaktadır. Bu husus 5 yılı dolmuş kira ilişkileri içindir.

Burada süre aranmayan husus 5 yıldan sonra herhangi bir zaman diliminde dava açılabileceği ile alakalıdır. Ancak eğer ki son kira dönemi başlamadan en geç 1 ay önce dava açılır veya ihtar çekilirse tespiti yapılacak yeni kira dava açılan yılı da kapsayacak şekilde uygulanacaktır.

Ayrıca belirtmek gerekir ki kira tespit davası bir “tespit davası” olduğundan, tahsil amacıyla açılmadığından söz konusu Mahkeme kararı icraya konulamayacaktır.

• Kira Uyarlama Davası

Kira sözleşmelerinin en önemli özelliği devamlılık arz etmesi ve iki taraf için de bu devamlılık nedeniyle ahde vefa / sözleşmeye bağlılık ilkelerinin geçerli olmasıdır. Ancak bazı olağanüstü şartlarda sözleşmeye bağlı kalmak tarafların menfaatini ciddi ölçüde zedelemekte, taraflar arasında eşitsizlik söz konusu olmakta ve taraflardan birinin sözleşmeye devam etmesi kendisinden objektif olarak beklenememektedir.

Bu durumlarda tarafların uyarlama davası açması mümkün kılınmış, taraflar arası denge bu şekilde sağlanmaya çalışılmıştır. Uygulamada kira uyarlama davalarının şartlarını Türk Borçlar Kanunun 138. Maddesi ve Yargıtay İlgili Hukuk Dairelerinin Kararları şekillendirmiştir.

Buna göre kira sözleşmesinin uyarlanmasına yönelik dava açılabilmesi için daha önceden öngörülmesi, bilinmesi mümkün olmayan gelişmelerin yaşanması; bu gelişmeler ile tarafların bir bağlantısı olmaması; mevcut dengenin bozulmuş olması; sözleşmenin devam etmesi ve borçlunun henüz borcu ifa etmemiş olması gerekmektedir.

Kira uyarlama davalarında kira tespit davasından farklı olarak sadece ev ve iş yerine dair kira sözleşmesi değil diğer kira akitlerine yönelik olarak da talepte bulunulabilmektedir.

Kira Sözleşmesi Hangi Sebeplerle Feshedilebilir

Kira sözleşmesi olağan fesih sebepleri ile feshedilebileceği gibi olağanüstü/önemli sebeple fesih sebepleri ile feshedilebilir. Türk Borçlar Yasası madde 347 de belirtildiği gibi belirli süreli ev ve işyerlerine ilişkin kira sözleşmelerinde belirlenen sürenin bitiminden 15 gün önce kira sözleşmesi feshedilebilmektedir.

Ancak yine aynı Kanun hükmüne göre kira sözleşmesini feshetme hakkı yalnızca kiracıya verilmiştir. Kiraya verenin sözleşmeyi feshedebilmesi için sözleşmenin 10 yıllık uzama süresinden sonra, bu sürenin hitamından geriye dönük olarak 3 ay önce bildirimde bulunarak kira sözleşmesini feshedebilecektir. Süresiz yani süresi belli olmayan kira akitlerinde ise 6 aylık dönemlerden 3 ay önce bildirimde bulunarak kira akdi feshedilebilir.

Türk Borçlar Kanunun 331. Maddesinde, önemli sebeple fesih başlığı altında olağanüstü fesih sebepleri sıralanmıştır. Mezkûr maddeye göre taraflardan her biri kira sözleşmesinin devamını çekilmez hale getiren önemli sebeplerin varlığı halinde yasal sürelere uymadan kira sözleşmesini feshedebilmektedir.  Ve önemli sebeplerle fesih sebeplerinin varlığı halinde kira sözleşmesinin feshi sözleşmeyle engellenememektedir.

Kiracının Sözleşmeye Uymaması Durumunda Ne Olur?

Türk Borçlar Kanunun 316. Maddesinde; ev ve iş yerleri kiralarında kiracının kiralananı özenle kullanması gerektiği, taşınmazda oturan kişiler ve komşulara saygı göstermek zorunda olduğu hüküm altına alınmıştır. Söz konusu yükümlülüklere aykırı davranılması halinde ise kiraya verenin kiracıya 30 gün süre vermesi, 30 gün içinde aykırılıkların giderilmesini, aksi halde sözleşmenin feshedileceğinin bildirilmesi de düzenlenmiştir.

Kiralanana kasten ağır zarar veren kiracıya verilecek sürenin faydasız olduğu anlaşılırsa veya kiracı ile aynı apartmanda veya sitede ikamet eden kişiler için kiracının eylemi çekilmez bir hal aldıysa sözleşme yazılı bildirimle hemen feshedilebilir.

Ev ve iş yeri kiraları dışındaki kira sözleşmelerinde ise kiraya veren ihtarda bulunmaksızın yazılı şekilde ihtar göndererek sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk

Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk 1 Eylül 2023 tarihinden sonra zorunlu hale gelmiştir. Zorunlu arabuluculuğa başvurulmadan dava açılması halinde dava usulden reddedilmektedir. Zorunlu arabuluculuk her ne kadar dava şartı olsa da taraflar arabulucuda herhangi bir uzlaşıya varmak zorunda değildir. Dava şartı olan kısım uzlaşmak değil yalnızca arabulucuya gitmiş olmaktır.

Kira Davalarında Avukatlık Ücretleri

Kira davalarındaki avukatlık ücretleri kesin olmayıp yalnızca müvekkil ve avukat arasındaki sözleşmeye bağlı olmaktadır. Bu sebeple her avukatın ve her müvekkilin ücret politikasını kendi özelinde değerlendirmek gerekir. Ancak taraflar arasında belirlenecek avukatlık ücretinin Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinin altında olması mümkün değildir.

Kiracının Evi Alıcılara Gösterme Zorunluluğu Var Mı?

Mülk sahibi, evini satmak istemesi veya yeni bir kiracıya mülkünü kiralamak istemesi üzerine kiracıya uygun bir süre önceden haber vermelidir. Kiracı uygun bir süre öncesinde kendisine haber verilmesi halinde evi göstermek zorundadır.

Kiracının evi göstermek istememesi veya gün ve saat konusunda anlaşılamaması halinde kiraya veren tarafından evi göstermeye izin istemli dava açabilir. Bu dava Türk Borçlar Yasası 319. Maddede düzenlenmiştir.

Kira Nedir?

Kira sözlük anlamı olarak bir aracın, bir mülkün veya benzeri bir şeyin belli bir süre başkasının kullanımına verilmesi, bu kullanımın da belirli bir ücret karşılığı olarak sağlanmasını ifade etmektedir.

Kira Sözleşmesi Nedir?

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun 299. Maddesine göre kiracının ücret ödemeyi, kiraya verenin ise bir eşyadan faydanılmasını kiracıya devrettiği sözleşmeler kira sözleşmesi olarak tanımlanmaktadır.

Kira Davaları Ne Kadar Sürede Sonuçlanır?

Kira davaları dava türüne göre değişmekle birlikte genellikle 4 ay ile 3 yıl arası süre içerisinde sonuçlanmaktadır.

Kiracı Hangi Durumlarda Evden Çıkarılabilir?

Kiraya verenin sözleşmeyi feshedebilmesi ve kiracıyı evden çıkarabilmesi sözleşmenin 10 yıllık uzama süresinden sonra bu sürenin hitamından geriye dönük olarak 3 ay önce bildirimde bulunarak kira sözleşmesini feshedebilecektir.

Süresiz yani süresi belli olmayan kira akitlerinde ise 6 aylık dönemlerden 3 ay önce bildirimde bulunarak kira akdi feshedilebilir. Fesih sonunda kiracı evden çıkartılabilmektedir. Ayrıca kiracının tahliye taahhüdü imzalaması üzerine tahliye tarihinde evden çıkarılabilmektedir.

Türk Borçlar Yasası madde 331 e göre kiraya veren kira sözleşmesinin devamını imkansız hale getiren önemli sebeplerden dolayı yasal sürelere uymadan kira sözleşmesini feshedebilmekte ve evini boşaltabilmektedir.

Türk Borçlar Yasası 316. Maddesinde; ev ve iş yerleri kiralarında kiracının kiralananı özenle kullanması gerektiği, taşınmazda oturan kişiler ve komşulara saygı      göstermek zorunda olduğu hüküm altına alınmıştır. Söz konusu yükümlülüklere aykırı davranılması halinde kiracıya ihtar çekilmekte, ihtara rağmen saygısızlıklara devam eden kiracı evden çıkarılabilmektedir. Ayrıca kiracının kasten eve zarar vermesi durumda da kiracı evden çıkartılacaktır.

Çok Zam Yapan Ev Sahibini Şikâyet

Normal şartlarda kiracının hukuk davası açması ve hakkını adli makamlarda savunması gerekmekte ise de son zamanlarda kiracıların kiraya vereni savcılıklara şikâyet ettiği, 189’u arayarak ya da CİMER veya e-devlet aracılığıyla ihbar yaparak ev sahibini şikayet ettiği bilinmektedir.

Kiraya Veren ve Kiracı Sorumlulukları

Her sözleşme taraflara belli yükümlülükler yüklemektedir. Kira sözleşmesinde de kiraya verene kiralananı kullanıma hazır halde sunması, sözleşme süresinde kiralananın kiracının kullanımına bırakması; kiracının kiralanana zarar vermemesi, komşularına saygısızlık yapmaması, kirasını süresinde ödemesi gibi sorumluluklar yüklemektedir.

Kiracının Ölümü ile Sözleşmenin Durumu

Kiracının ölümü Türk Borçlar Kanunun 333. Maddesinde değerlendirilmiş ve hüküm altına alınmıştır. Buna göre kiracının ölümü ile kira sözleşmesi kendiliğinden son bulmamaktadır.

Sadece kira sözleşmesinin tarafı değişmekte ve ölen kişi yerine yasal mirasçılar ile sözleşme devam etmektedir. Mezkur maddeye göre yasal mirasçılar sözleşmeyi sona erdirmek isterse yasal sürelere uygun olarak, en yakın fesih zamanı için sözleşmeyi feshedebilmektedir.