Kira Stopajı Hesaplama

Stopajı Belirleyen Şey Kiracının Kimliğidir

Gelir Vergisi Kanunu'nun 94. maddesi, vergi kesintisi yapmak zorunda olanları maddenin en başında sayar. Bu liste, kira stopajının olup olmayacağını belirleyen tek ölçüttür.

Listeye dikkatli bakıldığında görülen şey şudur: ölçüt kiralanan şey değil, ödemeyi yapan kişidir. Kanun kesinti yükümlülüğünü, zaten defter tutan ve beyanname veren mükelleflere yüklemiştir; çünkü verginin kaynakta kesilip Hazine'ye aktarılması ancak kayıt düzeni olan bir mükellefle mümkündür.

Bu yüzden aynı daire, kiracısı değiştiğinde vergisel olarak bambaşka bir tabloya girer. Bir aile oturuyorken hiçbir kesinti yapılmayan daire, ertesi yıl bir limited şirkete kiralandığında brüt kiranın beşte biri kaynakta kesilmeye başlar.

Konut ve İş Yeri Ayrımı Aslında Nerede İşler?

Konut–iş yeri ayrımının kira vergilendirmesinde gerçek bir yeri vardır, ama bu yer stopaj değildir. Ayrım, istisna tarafında işler.

Tablonun ilk satırı, internetteki hesap araçlarının çoğunun atladığı yerdir. "Konut kirasında stopaj yoktur" cümlesi bir kural değil, bir gözlemdir; konut kiracılarının büyük çoğunluğunun vergi mükellefi olmamasından doğar. Kanunun kendisi böyle bir muafiyet tanımaz.

Pratikte bunun en sık karşılaşılan görünümü, şirketlerin çalışanları için kiraladığı lojman ve misafirhane niteliğindeki konutlardır. Burada kiralanan bir konuttur, kullanım amacı konuttur; ama kiracı bir ticaret şirketi olduğu için kira ödemesinden kesinti yapılır ve ev sahibinin eline geçen tutar brütün %80'i olur.

Oran ve Matrah: %20 Neyin Üzerinden?

Kira ödemelerinde uygulanan tevkifat oranı %20'dir. Oranı belirleme yetkisi kanunla Cumhurbaşkanı'na bırakılmıştır; yani oran, kanun değişikliği olmadan da değişebilen bir büyüklüktür. Bu nedenle eski tarihli bir hesap aracının verdiği sonuca güvenmeden önce oranın güncelliği kontrol edilmelidir.

Matrah konusunda ise en sık yapılan hata, kesintinin ev sahibine ödenen tutar üzerinden hesaplanmasıdır. Kesinti brüt tutar üzerinden yapılır; ev sahibinin eline geçen para zaten kesinti sonrasında kalan kısımdır.

Peşin ödemeye ilişkin satır özellikle önemlidir. Üç yıllık kirayı tek seferde tahsil eden bir ev sahibi, o üç yılın stopajının tamamının ödeme anında kesildiğini görür. Buna karşılık aynı kira, gelir vergisi beyanı bakımından yıllara bölünerek dikkate alınır; bu iki kuralın birbirinden bağımsız işlediği ilerleyen bölümde ayrıca ele alınıyor.

Brütten Nete, Netten Brüte Dönüşüm

Kira sözleşmelerinin çoğu net tutar üzerinden yapılır: taraflar "aylık kira 24.000 TL" diye anlaşır ve bu, ev sahibinin eline geçecek tutardır. Oysa vergi hesabı brüt üzerinden yürüdüğü için sözleşmedeki net tutarın brüte tamamlanması gerekir.

Dönüşümün formülü basittir: net tutar, birden oranın çıkarılmasıyla bulunan katsayıya bölünür. %20 oranında bu katsayı 0,80'dir.

Tabloyu tersten okumak da mümkündür: net 40.000 TL üzerinden anlaşılmışsa brüt kira 50.000 TL, kesilecek stopaj 10.000 TL'dir. Aradaki farkı gözden kaçıran ev sahibi, yıl sonunda beyan sınırını hesaplarken de yanılır; çünkü sınırın aşılıp aşılmadığı brüt tutar üzerinden değerlendirilir.

Bu, tabloda ilk bakışta görünmeyen bir sonuç doğurur. Net 40.000 TL kira alan bir kişi yıllık 480.000 TL tahsil ettiğini düşünür ve 400.000 TL'lik beyan sınırının üzerinde olduğunu fark eder. Oysa asıl ölçüt yıllık brüt 600.000 TL'dir; fark, beyan yükümlülüğünün varlığını değil ama hesaplanan verginin büyüklüğünü doğrudan değiştirir.

Kiracı Basit Usule Tabi Esnafsa

Kanun metnindeki ifade dikkatle okunduğunda, kesinti yükümlülüğünün "gerçek gelirlerini beyan etmeye mecbur olan" ticaret ve serbest meslek erbabına yüklendiği görülür. Basit usule tabi esnaf gerçek usulde vergilendirilmediği için bu tanımın dışında kalır ve kira ödemesinden kesinti yapmaz.

Bu ayrımın sonucu yalnızca "kesinti yok" demekle bitmez. Kesinti yapılmayınca, kira geliri bambaşka bir beyan rejimine girer.

İki sınır arasındaki fark on sekiz katın üzerindedir. Yıllık 30.000 TL kira geliri, kiracısı şirket olan bir iş yerinde hiçbir beyan yükümlülüğü doğurmazken, kiracısı basit usul esnaf olan aynı iş yerinde beyanname verilmesini gerektirir. Vergisi kaynakta kesilmediği için de tahsilat, mükellefin kendi beyanına bırakılmıştır.

Uygulamada bu durum, küçük esnafa kiraya verilmiş dükkânlarda sessizce birikir. Ev sahibi kesinti yapılmadığı için vergisel bir yükümlülüğü olmadığını varsayar; oysa beyan sınırı çoktan aşılmıştır.

Sözleşmeye Yazılan Stopaj Maddesi Neden Bağlamaz?

Kira sözleşmelerinde sık rastlanan iki madde vardır: "Stopaj kiracıya aittir" ve "Kira bedeli net olup vergiler kiracı tarafından karşılanacaktır." Bu maddeler taraflar arasında geçerli birer borç ilişkisi kurar, ancak vergi hukuku bakımından sonuç doğurmaz.

Vergi Usul Kanunu bunu açıkça düzenler: "Vergi kanunlarıyla kabul edilen hâller müstesna olmak üzere, mükellefiyete veya vergi sorumluluğuna müteallik özel mukaveleler vergi dairelerini bağlamaz." Yani vergi dairesi, sözleşmede ne yazdığına bakmaksızın kesinti yapmakla yükümlü olan tarafa gider.

Bunun pratik anlamı şudur: sözleşmede "stopaj ev sahibine aittir" yazsa bile, kesintiyi yapıp vergi dairesine yatırmayan kiracı sorumlu tutulur. Kiracının elindeki sözleşme maddesi, ödediği vergiyi ev sahibinden geri istemesine dayanak olur; vergi dairesine karşı savunma oluşturmaz.

Tersi de doğrudur. Net kira üzerinden anlaşan ve stopajı üstlenen kiracı, brüte tamamlanmış tutar üzerinden kesinti yapmak zorundadır. Net tutar üzerinden %20 hesaplayıp yatırmak eksik ödeme anlamına gelir ve fark, gecikme faiziyle birlikte kiracıdan istenir.

Kiracı Kesinti Yapmazsa Sorumluluk Kimde?

Vergi Usul Kanunu'nun 11. maddesi net bir sorumluluk kuralı koyar: "Yaptıkları veya yapacakları ödemelerden vergi kesmeye mecbur olanlar, verginin tam olarak kesilip ödenmesinden ve bununla ilgili diğer ödevleri yerine getirmekten sorumludurlar."

Buradaki sorumluluk, verginin asıl mükellefi olan ev sahibinden bağımsızdır. Kiracı kesinti yapmamışsa, vergi ondan istenir; kesintiyi yaptığı hâlde vergi dairesine yatırmamışsa yine ondan istenir.

Maddenin ikinci cümlesi ise dengeyi kurar: "Bu sorumluluk, bunların ödedikleri vergilerden dolayı asıl mükelleflere rücu etmek hakkını kaldırmaz." Yani kesintiyi yapmadığı için vergiyi cebinden ödemek zorunda kalan kiracı, bu tutarı ev sahibinden talep edebilir.

Tablonun ikinci satırı, kiracı açısından en ağır olanıdır: kesintiyi yapıp ev sahibine eksik ödeme yapan, ancak vergiyi yatırmayan kiracının elinde rücu edecek bir alacak kalmaz. Kesilen tutar zaten ev sahibinin cebinden çıkmıştır; vergi dairesine olan borç ise kiracının üzerindedir.

Konut Kira Geliri İstisnası

Binaların konut olarak kiraya verilmesinden elde edilen hasılatın bir kısmı gelir vergisinden istisnadır. İstisna tutarı her yıl yeniden belirlenir.

İstisnanın üç kuralı vardır ve üçü de sık atlanır. Birincisi: istisna yalnızca konut olarak kiraya verilende uygulanır; iş yeri kira gelirine uygulanmaz. İkincisi: birden fazla konuttan kira geliri elde ediliyorsa istisna her konuta ayrı ayrı değil, kira gelirleri toplamına bir defa uygulanır.

Üçüncüsü ise lehe işler: hisseli bir taşınmazda her hissedar kendi hissesine düşen geliri ayrı beyan eder ve istisnadan ayrı ayrı yararlanır. Eşler arasında yarı yarıya paylı bir dairede iki ayrı istisna hakkı doğar; bu, tek kişi üzerine kayıtlı aynı daireye göre önemli bir fark yaratır.

İstisnayı Kaybettiren Üç Durum

İstisna otomatik bir hak değildir; şartları taşımayan mükellef bu tutardan yararlanamaz ve kira gelirinin tamamı vergiye girer.

Birinci satır, sonradan telafi edilemeyen tek hâldir. İstisna tutarının üzerinde kira geliri elde edip beyan etmeyen kişi, sonradan beyan ettiğinde de istisnadan yararlanamaz; vergi, hasılatın tamamı üzerinden hesaplanır. Yani beyan etmemenin maliyeti yalnızca ceza ve faiz değil, istisna hakkının kendisidir.

Üçüncü satırdaki üst sınır ise ölçüsü sık yanlış anlaşılan bir eşiktir. Karşılaştırmaya giren şey yalnızca kira geliri değil, kişinin o yıl elde ettiği bütün gelirlerin gayrisafi toplamıdır — üstelik bu gelirlerin beyan edilmesi gerekip gerekmediğine bakılmaksızın. Ücretinden vergisi kesilmiş bir çalışanın maaşı da bu toplama girer.

Beyan Sınırları: İki Ayrı Eşik

Kira gelirinde tek bir beyan sınırı yoktur. Hangi sınırın uygulanacağını, gelirin stopaja tabi tutulup tutulmadığı belirler.

İkinci satırdaki sınırın sabit bir rakam olmadığına dikkat edilmelidir: bu tutar, gelir vergisi tarifesinin ikinci gelir diliminde yer alan tutardır ve tarife her yıl yeniden belirlendiği için kendiliğinden değişir. 2025 için 330.000 TL olan sınır, 2026 için 400.000 TL'dir.

Sınırların karşılaştırılmasında iki ayrıntı önemlidir. Birincisi, sınırın aşılıp aşılmadığı brüt tutar üzerinden değerlendirilir; kesinti sonrası eline geçen net tutara bakan mükellef sınırın altında kaldığını sanabilir. İkincisi, kişinin hem konut hem iş yeri kira geliri varsa bu gelirler ayrı ayrı değil, kanunun öngördüğü biçimde birlikte değerlendirilir.

Sınırın altında kalmak beyanname verilmeyeceği anlamına gelir; ancak başka gelirler nedeniyle zaten beyanname veriliyorsa tablo değişir. Bu durumda değerlendirme, tek bir gelir kalemi üzerinden değil gelirlerin toplamı üzerinden yapılır.

Gider Yöntemi: Götürü mü, Gerçek mi?

Beyan edilen kira gelirinden, safi iradın bulunması için gider indirilir. Mükellef iki yöntemden birini seçer.

Tablodaki en kritik satır sondan bir öncekidir: yöntem seçimi taşınmaz başına değil, hepsi için birlikte yapılır. Üç dairesi olan bir kişi, birinde gerçek gider diğerlerinde götürü gider uygulayamaz.

Gerçek gider yöntemini seçenlerde sık atlanan bir kısıtlama daha vardır: istisnadan yararlanılmışsa, giderin tamamı değil yalnızca istisnaya isabet etmeyen kısmı indirilebilir. Bu oranlama yapılmadığında gider fazla gösterilmiş olur.

Konut alımına ilişkin özel bir indirim de bu başlıkta yer alır: konut olarak kiraya verilen bir adet taşınmazın iktisap bedelinin %5'i, iktisap yılından itibaren beş yıl süreyle indirilebilir. Bu indirim yalnızca o taşınmazın hasılatına uygulanır ve indirilemeyen kısım gider fazlalığı sayılmaz.

Götürü Gider İstisnadan Sonra Uygulanır

Konut kira gelirinde hesabın sırası sonucu doğrudan değiştirir ve bu sıra sık ters çevrilir. Doğru sıra şudur: önce istisna düşülür, götürü gider kalan tutara uygulanır.

Aradaki fark bu örnekte 1.305 TL'dir ve tutar büyüdükçe fark da büyür. Yanlış sıra vergiyi olduğundan düşük gösterdiği için mükellefin aleyhine sonuç doğurur: eksik beyan edilen vergi sonradan cezası ve gecikme faiziyle istenir.

Kuralın mantığı, istisna edilen hasılata isabet eden giderin indirilemeyeceği ilkesinden gelir. İstisna zaten vergi dışı bırakılmış bir tutardır; ona ait gideri bir kez daha indirmek çifte indirim olur.

Emsal Kira Bedeli: Bedelsiz ya da Düşük Kira

Kira bedelinin hiç olmaması ya da düşük olması, kira gelirinin vergi dışı kalması sonucunu doğurmaz. Bu hâllerde emsal kira bedeli esas alınır.

Emsal kira bedeli iki durumda devreye girer: gayrimenkulün bedelsiz olarak başkalarının kullanımına bırakılması ve kiraya verilen taşınmazın kira bedelinin emsal kira bedelinden düşük olması. Her iki hâlde de beyan edilecek gelir, fiilen tahsil edilen tutar değil emsal kira bedelidir.

Emlak vergisi değeri 7.500.000 TL olan bir daire bedelsiz olarak kullandırıldığında, beyan edilmesi gereken gelir 375.000 TL olarak hesaplanır. Hiç kira alınmamış olması bu sonucu değiştirmez. Yukarıdaki araca emlak vergisi değerini girerseniz, fiili kiranın emsalin altında kalıp kalmadığı denetlenir.

Emsal Kiranın Uygulanmadığı Hâller

Kanun, emsal kira bedeli esasının uygulanmayacağı hâlleri ayrıca sayar. Bu istisnalar bilinmediğinde, aile içi kullandırmalarda gerçekte doğmayan bir vergi yükü varsayılır.

İkinci, üçüncü ve dördüncü satırlardaki "yalnızca bir konut" kaydı özellikle önemlidir. Çocuğunun oturması için iki daire tahsis eden bir mal sahibinde, dairelerin yalnızca biri için emsal kira bedeli hesaplanmaz; diğeri için hesaplanır.

Listede damat, gelin, kayınvalide gibi sıhrî hısımların bulunmadığına da dikkat edilmelidir. İstisna, usul–füru ve kardeş ile sınırlıdır.

Kesilen Stopajın Mahsubu ve İadesi

Yıl içinde kesilen stopaj, ödenmiş bir vergidir ve kaybolmaz. Kira geliri beyan edildiğinde, beyanname üzerinden hesaplanan gelir vergisinden mahsup edilir.

Mahsuptan sonra iki sonuç doğabilir. Hesaplanan vergi kesilen stopajdan fazlaysa aradaki fark ödenir. Kesilen stopaj hesaplanan vergiden fazlaysa fark iade edilir.

İkinci sonuç sanıldığından sık karşılaşılır; çünkü stopaj hasılatın tamamı üzerinden kesilirken, vergi giderler düşüldükten sonra kalan safi irat üzerinden hesaplanır. Yıllık brüt 720.000 TL kira geliri olan bir iş yerinde yıl içinde kesilen stopaj 144.000 TL iken, götürü gider sonrası hesaplanan vergi bunun altında kalabilir ve aradaki fark iade konusu olur.

Nakden iade taleplerinde tutara bağlı bir usul farkı vardır: belirli bir tutarın altındaki iadeler dilekçe ve kira kontratının onaylı örneğiyle yapılırken, bu tutarı aşan kısım için inceleme raporu ya da yeminli mali müşavir raporu aranır. 2026 yılı için bu eşik 426.000 TL'dir. Mahsuben iadede ise böyle bir sınır aranmaz.

Peşin Alınan Kira Hangi Yılın Geliridir?

Kira gelirinde tahsil esası geçerlidir: gelir, tahsil edildiği yılda elde edilmiş sayılır. Ancak peşin tahsilat bu kuralın istisnasını oluşturur.

Gelecek yıllara ait olmak üzere peşin tahsil edilen kira bedelleri, ödemenin yapıldığı yılın değil, gelirin ilgili olduğu yılın geliri sayılır. 2026, 2027 ve 2028 yıllarına ait kirayı 2026'da toplu tahsil eden bir ev sahibi, bu tutarın tamamını 2026 geliri olarak beyan etmez; her yılın kirası kendi yılında beyan edilir.

Buna karşılık tevkifat ödeme anında kesilir. Yani üç yıllık kira 2026'da ödendiyse, üç yılın stopajının tamamı 2026'da kesilir ve muhtasar beyanname ile beyan edilir. İki kural birbirinden bağımsız işler.

Bu ayrım, mahsup tarafında pratik bir sorun doğurur: bir yılda kesilen stopajın, o yıla ait olmayan kısmının hangi beyanname üzerinden mahsup edileceği somut olayın koşullarına göre değerlendirilmelidir. Çok yıllık peşin tahsilat yapılacaksa bu nokta baştan planlanmalıdır.

Ödemenin Banka Üzerinden Yapılması Zorunluluğu

Kira ödemelerinin belgelendirilmesi, vergi mevzuatında ayrı bir yükümlülük olarak düzenlenmiştir. İş yeri ve konut kiralama işlemlerine ilişkin tahsilat ve ödemelerin banka veya posta idaresi aracılığıyla yapılması ve bu kurumlarca düzenlenen belgelerle belgelendirilmesi zorunludur.

Bu zorunluluk yalnızca vergi denetimi bakımından değil, taraflar arasındaki uyuşmazlıklarda da belirleyici olur. Elden ödenen ve dekantı bulunmayan kira, tahliye davasında ödendiğinin ispatı bakımından kiracıyı zor durumda bırakır.

Banka dekontuna yazılan açıklama da önemlidir. "Kira" ibaresi taşımayan, açıklamasız havaleler ödemenin hangi aya ait olduğu konusunda tartışma doğurur. Ödemelerin hangi döneme ait olduğunun dekontta belirtilmesi, hem vergi hem kira hukuku bakımından ispat kolaylığı sağlar.

Stopajı Kim, Nasıl Beyan Eder?

Kesilen stopajın beyanı ev sahibinin değil, kiracının ödevidir. Kesintiyi yapan, kestiği vergiyi muhtasar beyanname ile bağlı olduğu vergi dairesine bildirir ve öder.

Beyan dönemi kural olarak aylıktır: bir ay içinde yapılan ödemeler ve bunlardan kesilen vergiler, izleyen ay içinde beyan edilir. Ancak çalıştırdığı hizmet erbabı sayısı on ve daha az olanlar, vergi dairesine önceden bildirmek şartıyla beyannamelerini her ay yerine Ocak, Nisan, Temmuz ve Ekim aylarında verebilirler.

Ev sahibi bakımından buradaki tek pratik sonuç şudur: stopajın gerçekten beyan edilip ödendiğini kendisi takip edemez. Mahsup hakkı, kesintinin yapılmış olmasına bağlıdır; kiracının beyan etmemesi ev sahibinin mahsup hakkını ortadan kaldırmaz, ancak uygulamada ispat yükü doğurabilir. Bu nedenle kira ödemelerinin banka üzerinden ve brüt–net ayrımı görünecek biçimde yapılması ev sahibinin de lehinedir.

Beyanname ve Verginin Ödenme Zamanı

Kira geliri beyannamesi, gelirin elde edildiği yılı izleyen yılın 1–31 Mart döneminde verilir. Vergi ise tek seferde değil iki taksitte ödenir.

Beyannamenin verilmemesi ile geç verilmesi farklı sonuçlar doğurur. Süresinde verilmeyen beyanname için usulsüzlük cezası uygulanırken, hiç beyan edilmeyen konut kira gelirinde ayrıca istisna hakkı da kaybedilir. Bu ikinci sonuç çoğu zaman cezadan daha ağırdır.

Beyanname verilmesi gereken hâlde verilmediğinin sonradan tespiti durumunda vergi, gecikme faizi ve vergi ziyaı cezasıyla birlikte istenir. Kendiliğinden yapılan düzeltme beyanları ise pişmanlık hükümlerinden yararlanma imkânı verebilir.

2025 ile 2026'nın Karşılaştırması

Kira gelirinin vergilendirilmesinde kullanılan bütün hadler yıllık olarak yeniden belirlenir. Bir önceki yıla ait rakamlarla yapılan hesap, bu nedenle sistematik olarak sapar.

Tablodan çıkan pratik sonuç, hangi yılın hesabını yaptığınızı baştan netleştirmenin gerekliliğidir. Mart ayında beyanname verirken kullanılacak hadler, o an içinde bulunulan yılın değil bir önceki yılın hadleridir. Yukarıdaki araçta yıl seçimi bunun için vardır.

Hesapta Sık Yapılan Yedi Hata

Bu yedi hatanın beşi vergiyi olduğundan düşük gösterir. Sonuç, mükellefin eksik beyanı ve sonradan gecikme faiziyle birlikte istenen bir vergi farkıdır. Kalan ikisi ise fazla vergi ödemeye yol açar: brüt–net karışıklığı ve istisnanın hiç uygulanmaması.

Hesabın dışında kalan ama sonucu belirleyen bir nokta daha vardır: kira gelirinin kimin üzerinde doğduğu. Tapuda paylı mülkiyet varsa gelir hisseler oranında bölünür ve her hissedar kendi beyanını verir. Tek kişi üzerinden yapılan beyan, hem istisnanın bir kez uygulanmasına hem de matrahın üst dilimlere taşınmasına yol açar.

Sıkça Sorulan Sorular