İhalenin Feshi Davası Nasıl Açılır

İhalenin feshi, icra dairesince yapılan bir satışta usulsüzlük bulunduğu gerekçesiyle o ihalenin ortadan kaldırılmasını sağlayan hukuki yoldur. Adı “dava” olarak yerleşmiştir ama teknik olarak bir dava değil, icra mahkemesine yapılan bir şikâyettir. Bu ayrım sadece terminoloji meselesi değildir: süresini, harcını, yargılama usulünü ve karara karşı gidilecek kanun yolunu doğrudan belirler. Aşağıda İcra ve İflâs Kanunu’nun 134. maddesi ile bağlantılı hükümler, 2024–2026 arasında yapılan dört ayrı kanun değişikliği ve Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin güncel kararları esas alınarak sürecin tamamı anlatılmaktadır.

İhalenin feshi nedir, dava mı şikâyet mi

İcra takibinde haczedilen mal, elektronik satış portalında açık artırmayla satılır. Artırma sonunda mal en yüksek teklifi verene ihale edilir ve İcra ve İflâs Kanunu’nun 134. maddesinin birinci fıkrası uyarınca mülkiyet o anda alıcıya geçer. İhalenin feshi, işte bu tamamlanmış satış işleminin usulsüzlük nedeniyle geçersiz sayılmasını istemektir.

Kanun bu talebi “şikâyet yolu” olarak adlandırır. Şikâyet, icra dairesinin işlemlerinin kanuna uygunluğunun icra mahkemesince denetlenmesidir; bir hak iddiasının yargılanması değildir. Bu nedenle ihalenin feshi talebinde kural olarak basit yargılama usulü uygulanır, deliller sınırlıdır ve inceleme paraya çevirme işlemlerinin hukuka uygunluğuyla sınırlı kalır.

Ayrımın pratik sonucu şudur: şikâyette kural olarak maktu harç alınır. 7343 sayılı Kanun’la 2021’de getirilen düzenlemeden önce ihalenin feshi talebinde de maktu harç geçerliydi. Bugün ise talep edenin kim olduğuna göre maktu ya da nispi harç rejimi devreye girmektedir. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin 10.12.2025 tarihli kararına yazılan karşı oyda bu geçiş açıkça anlatılmakta ve nispi harcın klasik anlamda bir yargı harcı değil, kötüniyetli fesih taleplerini caydırmaya yönelik bir araç olduğu vurgulanmaktadır.

İcra ihalesi nasıl olur ve ne zaman kesinleşir

Fesih sebeplerini değerlendirebilmek için satışın hangi adımlardan geçtiğini bilmek gerekir. Sıra şudur: haciz, satış talebi, kıymet takdiri, satış ilanı ve tebligatlar, elektronik açık artırma, artırma sonuç tutanağı, ihale bedelinin ödenmesi, kesinleşme, tescil ve teslim.

Satış talebi bakımından kanun sıkı bir usul öngörmüştür. Alacaklı veya borçlu, hacizden itibaren bir yıl içinde satış isteyebilir. Satış talebiyle birlikte kıymet takdiri ve satış giderlerinin tamamının peşin olarak yatırılması zorunludur; araç haczinde olduğu gibi sicile kayıtlı motorlu kara araçlarında ayrıca muhafaza gideri de aynı anda ve peşin yatırılır. Yatırılmazsa satış talebi vaki olmamış sayılır. Peşin yatırılan miktar satış işlemleri sırasında yetersiz kalırsa icra müdürü on beş günlük süre verir; bu sürede tamamlanmazsa talep yine vaki olmamış sayılır.

Kesinleşme anı ise çoğu kişinin sandığından farklıdır. Mülkiyet, artırmanın sona erdiği anda — şartlar gerçekleşmişse — en yüksek teklifi verene geçer. Ancak ihalenin kesinleşmesi ayrı bir aşamadır: fesih için öngörülen yedi günlük süre geçmişse veya fesih istenmişse şikâyeti sonuçlandıran karar kesinleşmişse ihale kesinleşir. Taşınmaz ihalesi de aynı rejime tabidir. Kesinleşmeden önce mal teslim edilmez, sicilde alıcı adına tescil yapılmaz ve ihale bedeli alacaklılara ödenmez.

Taşınmaz ihalesi nasıl yapılır

Taşınmaz satışlarında da esas 114. maddedir: 126. madde, taşınmazın açık artırma hazırlık tedbirleri hakkında 114. madde hükmünün uygulanacağını söyler. İhalenin yapılması bakımından da 129. madde, taşınırlar için öngörülen 115. maddeye yollama yapar. Yani taşınır ve taşınmaz satışları aynı elektronik artırma iskeletini paylaşır; taşınmaza özgü kurallar bunun üstüne eklenir.

Taşınmaza özgü ilk kural ilanın içeriğindedir. Elektronik satış portalındaki ilanda, 114. maddedeki hususlarla birlikte, varsa ipotek sahibi alacaklılar ile diğer ilgililerin taşınmaz üzerindeki haklarını — özellikle faiz ve masrafa dair iddialarını — belgeleriyle birlikte on beş gün içinde icra dairesine bildirmeleri gerektiği, aksi hâlde hakları tapu siciliyle sabit olmadıkça satış bedelinin paylaşımından hariç kalacakları belirtilir. Aynı kural irtifak hakkı sahipleri için de geçerlidir.

İkinci kural mükellefiyetler listesidir. İcra memuru, satışa başlamadan önce taşınmaz üzerindeki tapu siciline kayıtlı veya resmî senede dayanan mükellefiyetlerin listesini düzenler, bunu haczedenlerle borçluya tebliğ eder ve itirazları için üç gün süre verir. Kıymet takdirinde bu mükellefiyetlerin değere etkisi de dikkate alınır. Önceden takdir edilen kıymeti etkileyen mükellefiyetler sonradan ortaya çıkarsa icra dairesi kıymeti yeniden takdir ettirir.

İhale bedelinin alt sınırı da kanunda bellidir: teklifin, malın muhammen kıymetinin yüzde ellisi ile o malla güvence altına alınan ve satış isteyenin alacağına rüçhanı olan alacakların toplamından hangisi fazlaysa o miktarı, ayrıca paraya çevirme ve paylaştırma masraflarını geçmesi gerekir. İhale bedeli bu nedenle pazarlıkla değil, kanuni asgari eşik ve açık artırma sonucuyla belirlenir.

İhalenin feshi davası kime karşı açılır ve kimler açabilir

İhalenin feshi talebi, ihaleyi yapan icra dairesinin bağlı bulunduğu icra mahkemesine yöneltilir. Talep, takip alacaklısı, borçlu ve ihale alıcısı husumetiyle görülür; yani fesih istenmesi hâlinde bu kişiler karşı taraf konumundadır. Fesih kararı ihale alıcısının mülkiyetini doğrudan etkilediği için, alıcının davada taraf olarak yer alması zorunludur.

Kimlerin fesih isteyebileceği ise kanunda sınırlı sayıda belirlenmiştir. 134. maddenin ikinci fıkrası şu kişileri saymaktadır: Türk Borçlar Kanunu’nun 281. maddesinde yazılı sebepler de dâhil olmak üzere satış isteyen alacaklı, borçlu, mahcuzun resmî sicilinde kayıtlı olan ilgililer, sınırlı ayni hak sahipleri ve pey sürmek suretiyle ihaleye iştirak edenler.

Bu sayımda çok yaygın bir yanlış bulunmaktadır. Konuyu anlatan kaynakların büyük bölümü hâlâ “tapu sicilindeki ilgililer” ifadesini kullanmaktadır. Oysa 24.11.2021 tarihli 7343 sayılı Kanun’un 27. maddesiyle fıkra yeniden yazılmış, ifade “mahcuzun resmî sicilinde kayıtlı olan ilgililer” hâline getirilmiş ve listeye sınırlı ayni hak sahipleri ayrı bir grup olarak eklenmiştir. Değişikliğin iki sonucu vardır: taşınmaz dışındaki sicilli mallarda (araç, gemi) sicil kaydı olanlar da açıkça kapsama girmiş, intifa veya rehin gibi sınırlı ayni hak sahiplerinin sıfatı tartışmadan çıkarılmıştır.

İkinci ve aynı ölçüde atlanan nokta, fıkradaki “yurt içinde bir adres göstermek koşuluyla” ibaresidir. Bu, talebin şekli bir ön şartıdır; yurt dışında yaşayan ilgililerin Türkiye’de tebligata elverişli bir adres bildirmesi gerekir.

Sıfatı olmayan kişi fesih isterse ne olur

Listede yer almayan bir kişi ihalenin feshini isterse talep aktif husumet yokluğundan reddedilir. 24.12.2025 tarihli 7571 sayılı Kanun’un 1. maddesiyle fıkraya eklenen cümle bu sonucu daha da sertleştirmiştir: belirtilen kişiler dışında kalanların fesih talebi mahkemece dosya üzerinden ve kesin olarak reddedilir. Yani duruşma açılmaz ve karara karşı kanun yolu kapalıdır.

Buradaki asıl risk, talebin reddedilmesiyle bitmemektedir. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin 14.01.2026 tarihli, 2025/9510 E. ve 2026/134 K. sayılı kararı bunu göstermektedir. Olayda bir aracın ihale alıcısı olan üçüncü kişi, aynı aracın plakasının ayrıca satışa çıkarılması üzerine ihalenin feshini istemiş, ilk derece mahkemesi aktif husumet yokluğundan reddetmiş fakat para cezasına hükmetmemiştir. Şikâyetçi kararı kendisi temyiz etmiştir.

Daire, şikâyetçinin temyiz itirazlarını yerinde bulmamış, ancak kararı şikâyetçinin aleyhine bozmuştur. Gerekçe şudur: para cezasına ilişkin hüküm “emredici nitelikte olup, kamu düzenine ilişkin bulunduğundan re’sen uygulanmalıdır” ve “kamu düzenine aykırılıkta aleyhe bozma ilkesi nazara alınamaz.” Sonuç açıktır: sıfatı olmadan fesih isteyen kişi, mahkeme para cezası vermeyi atlamış olsa bile bundan yararlanamaz; kendi başvurduğu kanun yolu, kendi aleyhine para cezası doğmasıyla sonuçlanabilir.

İhalenin feshi dava açma süresi ne zaman başlar

Kural nettir: fesih talebi ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde yapılmalıdır. Süre hak düşürücüdür; kaçırıldığında ihale kesinleşir ve mahkeme talebi süre yönünden reddeder.

Sürenin başlangıcı bakımından kanun ayrıca bir karine getirmiştir. 134. maddenin ikinci fıkrasının son cümlesine göre ilgililerin, ihale yapıldığı ana kadar cereyan eden muamelelerdeki yolsuzluklara en geç ihale günü ıttıla peyda ettiği kabul edilir. Yani ihaleden önceki aşamalarda yapılan usulsüzlükler bakımından “sonradan öğrendim” savunması kural olarak dinlenmez; öğrenme tarihi ihale günü sayılır.

Elektronik satışta ihale tarihi, artırmanın sona erdiği gün ve saattir. İcra müdürü artırma bittikten sonraki ilk iş gününde artırma sonuç tutanağı düzenler ve aynı gün bunu satış portalında ilan eder. Tutanağın ilanı, ihale bedelinin ödenmesi için öngörülen yedi günlük sürenin başlangıcıdır; fesih için öngörülen yedi günlük süre ise ihale tarihinden işlemeye başlar. İki süre birbirine karıştırılmamalıdır.

Süre	Neyin süresi	Başlangıcı	Dayanak
7 gün	İhalenin feshini isteme	İhale tarihi	İİK m.134/2
7 gün	İhale bedelinin yatırılması	Artırma sonuç tutanağının ilanı	İİK m.118, m.130
7 gün	Kıymet takdirine şikâyet	Raporun tebliği	İİK m.128/a
20 gün	Mahkemenin duruşma yapması	Talep tarihi	İİK m.134/5
2 hafta	Karara karşı istinaf	Kararın tebliği	İİK m.363
1 yıl	Fesih talebinin mutlak üst sınırı	İhalenin portalda ilanı	İİK m.134/son

Sürenin öğrenme tarihinden başladığı üç hâl

Kanun, yedi günlük sürenin ihale tarihinden değil öğrenme tarihinden başladığı üç istisna öngörmüştür. 134. maddenin son fıkralarına göre bunlar şu hâllerdir: satış ilanı tebliğ edilmemişse, satılan malın esaslı vasıflarındaki hataya sonradan vakıf olunmuşsa ve ihalede fesada sonradan vakıf olunmuşsa. Bu hâllerde şikâyet süresi ıttıla tarihinden başlar.

İstisnanın da bir sınırı vardır. Aynı fıkra, bu sürenin ihalenin yapıldığına ilişkin kararın elektronik satış portalında ilan edildiği tarihten itibaren bir seneyi geçemeyeceğini hükme bağlamıştır. Yani öğrenme ne kadar geç olursa olsun, ilandan bir yıl sonra fesih istenemez. Bir yıllık süre mutlak tavandır.

Uygulamada en sık işletilen istisna, satış ilanının tebliğ edilmemesidir. Bu, aynı zamanda ihalenin feshinin en yaygın sebeplerinden biridir ve aşağıda ayrıca ele alınmaktadır.

İhalenin feshi görevli mahkeme ve yetkili mahkeme

Görevli mahkeme icra mahkemesidir. Yetkili icra mahkemesi ise satışı yapan icra dairesinin bağlı bulunduğu mahkemedir. Talimatla satış yapılan hâllerde ölçüt, satışı fiilen gerçekleştiren talimat icra dairesinin yeridir.

Yanlış mercie başvurulması hâlinde talep reddedilmez. 134. maddeye 4949 sayılı Kanun’la eklenen fıkra uyarınca, ihalenin feshine ilişkin şikâyet görevsiz veya yetkisiz mahkemeye yapılırsa, o mahkeme evrak üzerinde inceleme yaparak başvuru tarihinden itibaren en geç on gün içinde görevsizlik veya yetkisizlik kararı verir ve dosyayı resen görevli veya yetkili icra mahkemesine gönderir. Bu kararlar kesindir. Düzenlemenin amacı, yedi günlük hak düşürücü sürenin merci hatası yüzünden kaybedilmesini önlemektir.

Ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) satışlarında yapılan ihalenin feshinde de görevli mahkeme icra mahkemesidir. Satış memuru eliyle yürütülen satışlarda da denetim mercii değişmez.

İhalenin feshi nispi harç mı maktu harç mı

7343 sayılı Kanun, harç bakımından ikili bir rejim kurmuştur ve bu, konunun en az bilinen kısmıdır. Ayrım, talep edenin kim olduğuna göre yapılır.

Harçtan ve teminattan muaf grup: satış isteyen alacaklı, borçlu, resmî sicilde kayıtlı ilgililer ve sınırlı ayni hak sahipleri. Bu kişiler fesih talebini genel şikâyet rejimine göre yapar.

Nispi harç ve teminat yükümlüsü grup: yukarıdakiler dışında kalan herkes. 134. maddenin üçüncü fıkrasına göre bu kişilerin fesih talebi ihale bedeli üzerinden nispi harca tabidir ve bu harcın yarısı talepte bulunulurken peşin olarak yatırılmak zorundadır. Talep kabul edilirse harç başka bir kimseye yüklenmez ve istem hâlinde iade edilir; talep reddedilirse harç iade edilmez ve kalan kısmı da tahsil edilir.

Burada dikkat edilmesi gereken ince bir nokta vardır. Fesih isteyebilecekler arasında sayılan “pey sürmek suretiyle ihaleye iştirak edenler”, muafiyet listesinde yer almamaktadır. Yani ihaleye katılıp kaybeden bir istekli fesih isterse, sıfatı bulunmasına rağmen nispi harç ve teminat yükümlülüğü altındadır. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin 10.12.2025 tarihli kararına yazılan karşı oy yazısı da bu kişilerin “diğer ihalenin feshini isteyecek ilgililere göre daha ağır şartlara tabi tutulduğunu” tespit etmektedir.

İhalenin feshi teminat miktarı yüzde beş

Harçla birlikte ikinci bir külfet daha vardır. 134. maddenin dördüncü fıkrasına göre, muafiyet grubunda yer almayan kişilerin fesih talebinde, ilgili kişilerin muhtemel zararına karşılık olmak üzere ihale bedelinin yüzde beşi oranında teminat gösterilmesi şarttır.

Teminat, artırmaya katılmak için yatırılan yüzde onluk katılım teminatından farklıdır; ikisi ayrı amaçlara hizmet eder ve ayrı ayrı yatırılır. Nitekim banka hesabına konulan blokede olduğu gibi, icra dosyasına yatırılan her paranın hangi kaleme ait olduğu ayrıca izlenir.

Teminatın akıbeti şöyle düzenlenmiştir: talebin reddine ilişkin karar kesinleştikten sonra bir ay içinde genel hükümlere göre tazminat davası açılmazsa, hükmedilen para cezasının 6183 sayılı Kanun uyarınca tahsili için durum mahkemece tahsil dairesine bildirilir. Tahsil dairesi, bildirimden itibaren üç ay içinde para cezasını tahsil etmezse, talep hâlinde teminat ilgilisine iade edilir.

Yani teminat otomatik olarak yanmaz; kanun iki ayrı süreye bağlı bir mahsup ve iade mekanizması kurmuştur. Ancak fesih talebi reddedilen kişi bakımından tablo şudur: peşin yatırılan nispi harcın yarısı geri alınamaz, kalan yarısı ayrıca tahsil edilir, üzerine ihale bedelinin yüzde onuna kadar para cezası eklenir ve teminat bu cezanın tahsiline karşılık tutulur.

Talebi yapan	Fesih isteyebilir mi	Nispi harç	%5 teminat	Ret hâlinde para cezası
Satış isteyen alacaklı	Evet	Hayır	Hayır	Esastan rette %10’a kadar
Borçlu	Evet	Hayır	Hayır	Esastan rette %10’a kadar
Resmî sicilde kayıtlı ilgili	Evet	Hayır	Hayır	Esastan rette %10’a kadar
Sınırlı ayni hak sahibi	Evet	Hayır	Hayır	Esastan rette %10’a kadar
Pey sürerek ihaleye katılan	Evet	Evet	Evet	%10’a kadar
Bu listede olmayan kişi	Hayır — dosya üzerinden kesin ret	Evet	Evet	%10’a kadar (resen)

Harç veya teminat eksik yatırılırsa: 2025 sonunda kapanan tartışma

Bu noktada 2025 yılı boyunca süren bir belirsizlik vardı: nispi harç veya teminat hiç yatırılmaz ya da eksik yatırılırsa mahkeme ne yapacaktı?

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin 10.12.2025 tarihli, 2025/8703 E. ve 2025/8090 K. sayılı kararı bu tartışmayı oy çokluğuyla karara bağlamıştır. Daire çoğunluğunun görüşü, Harçlar Kanunu’nun 30. maddesi yollamasıyla Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 150. maddesinin uygulanması, yani dosyanın işlemden kaldırılması ve süresinde yenilenmezse davanın açılmamış sayılması yönündedir. Karşı oy yazısı ise bunun ihalenin kesinleşmesini uzattığını, doğru çözümün iki haftalık süre verilip yatırılmadığı takdirde talebin usulden reddi ve para cezasına hükmedilmesi olduğunu savunmuştur.

Bu tartışma on dört gün sonra kanunla çözülmüştür. 24.12.2025 tarihli 7571 sayılı Kanun’un 1. maddesiyle 134. maddenin dördüncü fıkrasına şu cümleler eklenmiştir: teminatın veya harcın yatırılmaması ya da eksik yatırılması hâlinde mahkeme, tebliğ edeceği muhtırada iki haftalık kesin süre içinde ikmal edilmesini, aksi hâlde talebin dosya üzerinden kesin olarak reddedileceğini bildirir; süresinde ikmal edilmezse mahkeme derhal talebi reddeder.

Yani kanun koyucu, dairenin karşı oyundaki çözümü benimsemiştir. Bugün itibarıyla uygulanacak kural, dosyanın işlemden kaldırılması değil, iki haftalık kesin süre ve ardından derhal rettir.

İhalenin feshi para cezası kime ödenir ve oranı nedir

134. maddenin beşinci fıkrası, talebin reddi hâlinde para cezasını düzenlemektedir. Mahkeme, üç hâlde ihalenin feshini talep edeni feshi istenen ihale bedelinin yüzde onuna kadar para cezasına mahkûm eder:

• Talep, kanunda sayılan kişiler dışında kalan biri tarafından yapılmışsa,
• Bu kişiler bakımından feragat nedeniyle ret kararı verilmişse,
• Mahkeme işin esasına girerek talebi reddetmişse.

İki nokta çok sık yanlış aktarılmaktadır. Birincisi oran: kanun “yüzde onuna kadar” demektedir, sabit yüzde on değil. Oranı belirlemek mahkemenin takdirindedir. Konuyu anlatan kaynakların önemli bölümü bunu kesin oran olarak yazmaktadır. İkincisi istisna: 5582 sayılı Kanun’la eklenen altıncı fıkra uyarınca, Sermaye Piyasası Kanunu’nun 38/A maddesindeki konut finansmanından kaynaklanan alacaklar ile Toplu Konut İdaresi Başkanlığının rehinle temin edilmiş alacaklarının takibinde bu oran yüzde yirmi olarak uygulanır.

Para cezası hazineye gelir kaydedilir; karşı tarafa ödenen bir tazminat değildir. İlgililerin zararı varsa, bu zarar genel hükümlere göre açılacak ayrı bir tazminat davasının konusudur — teminatın iadesine ilişkin bir aylık süre de tam olarak bu davaya bağlanmıştır.

Yargılama usulü ve duruşma

İcra mahkemesine arz edilen işler ivedi işlerden sayılır ve basit yargılama usulüne tabidir. İhalenin feshi bakımından kanun ayrıca özel bir süre koymuştur: talep tarihinden itibaren yirmi gün içinde duruşma yapılır ve taraflar gelmeseler bile icap eden karar verilir.

Bu kuralın istisnası aynı fıkrada yer almaktadır: talebin usulden reddi gereken hâllerde duruşma yapılmadan da karar verilebilir. 7571 sayılı Kanun’la getirilen iki hâl — sıfat yokluğu ve harç/teminat ikmalinin yapılmaması — zaten “dosya üzerinden” karara bağlanacak hâller olarak açıkça düzenlenmiştir.

Feshi isteyen bakımından ispat yükü de ayrıca düzenlenmiştir. 134. maddenin son fıkralarından birine göre ihalenin feshini şikâyet yolu ile talep eden ilgili, vaki yolsuzluk neticesinde kendi menfaatlerinin muhtel olduğunu ispata mecburdur. Yani soyut bir usulsüzlük iddiası yeterli değildir; usulsüzlüğün şikâyetçinin menfaatini somut olarak ihlal etmiş olması gerekir. Uygulamada birçok fesih talebi tam bu noktada reddedilmektedir.

İhalenin feshi sebepleri

Fesih sebepleri kanunda tek tek sayılmamıştır; içtihatta üç aşamaya göre gruplandırılır.

İhaleye hazırlık aşamasındaki usulsüzlükler: satış ilanının tebliğ edilmemesi veya usulsüz tebliği, kıymet takdirinin hiç yapılmaması, ilanda kanunun aradığı bilgilerin bulunmaması, ilan süresine uyulmaması, mükellefiyetler listesinin düzenlenmemesi.

İhale anındaki usulsüzlükler: artırmanın ilan edilen gün ve saat aralığı dışında yürütülmesi, asgari ihale bedeli şartı gerçekleşmediği hâlde ihale yapılması, teminat şartına uyulmaması, elektronik satış portalındaki teklif verme kurallarına aykırılık.

İhaleye fesat karıştırılması ve irade sakatlıkları: 134. maddenin ikinci fıkrası, Türk Borçlar Kanunu’nun 281. maddesinde yazılı sebepleri de açıkça fesih sebebi saymaktadır. Anılan madde, artırma yoluyla satışlarda yanılma, aldatma ve korkutma hâllerini düzenler. Bu atıf, konuyu anlatan kaynakların çoğunda hiç geçmez; oysa fesat iddialarının kanuni dayanağını oluşturur.

Fesih sebeplerinin resen araştırılıp araştırılmayacağı ayrı bir sorudur. Kural olarak mahkeme, şikâyet dilekçesinde ileri sürülen sebeplerle bağlıdır; ancak kamu düzenine ilişkin hususlar bu kuralın dışındadır. Para cezasına ilişkin yukarıda anılan 14.01.2026 tarihli karar, kamu düzeni gerekçesiyle resen inceleme yapılabildiğinin somut örneğidir.

Satış ilanı kimlere tebliğ edilir

Satış ilanının tebliği, ihalenin feshinin en sık dayanağıdır. 127. maddeye göre ilanın birer sureti borçluya, alacaklıya ve taşınmazın tapu siciline kayıtlı bulunan ilgililerine tebliğ olunur. Tapuda kayıtlı adres varsa oraya, yoksa adres kayıt sistemindeki adres tebligat adresi kabul edilir.

Aynı madde şunu da açıkça söylemektedir: bunların dışında ayrıca adres tahkiki yapılmaz ve gazetede veya elektronik satış portalında yapılan satış ilanı tebligat yerine geçer. Bu hüküm, “adresim bulunamadı, ilan yeterli değildir” biçimindeki iddiaların kanuni cevabıdır.

Hisseli taşınmazlarda satış ilanının hissedarlara tebliği zorunludur; hissedarlar tapu siciline kayıtlı ilgililerdir. Satış ilanının tebliğ edilmesi gereken bir kişiye tebliğ edilmemişse, o kişi bakımından yedi günlük süre ihale tarihinden değil öğrenme tarihinden başlar ve bu, başlı başına bir fesih sebebidir.

Kıymet takdiri kime tebliğ edilir ve süresi ne zaman başlar

Kıymet takdiri, ihalenin feshiyle en çok karıştırılan konudur — çünkü ayrı bir yol ve ayrı bir süre söz konusudur.

İcra dairesi, satıştan önce taşınmazın kıymetini takdir ettirir. Kıymet takdirinde taşınmaz üzerindeki mükellefiyetlerin değere etkisi de dikkate alınır. Rapor borçluya, haciz koydurmuş alacaklılara ve diğer ipotekli alacaklılara tebliğ edilir; tebligatta, ayrıca bildirilmiş olması hâli dışında, tapudaki mevcut adresler esas alınır. Süre her ilgili bakımından kendisine yapılan tebliğ tarihinde başlar; bu nedenle aynı dosyada farklı ilgililer için farklı tarihlerde işlemeye başlayabilir.

Konut finansmanından kaynaklanan alacaklar ile Toplu Konut İdaresi Başkanlığının rehinle temin edilmiş alacaklarının takibinde kıymet takdiri, Sermaye Piyasası Kanunu uyarınca yetkilendirilmiş kişi veya kurumlara yaptırılır. Bu takiplerde itiraz üzerine yapılacak bilirkişi incelemesi de aynı yetkili kuruluşlarca yürütülür.

Kıymet takdiri itiraz yetkili mahkeme ve itiraz süresi

Kıymet takdirine itiraz, 128/a maddesinde düzenlenmiştir. Kendisine tebliğ edilen ilgililer, raporun tebliğinden itibaren yedi gün içinde, raporu düzenleten icra dairesinin bulunduğu yerdeki icra mahkemesinde şikâyette bulunabilir. Şikâyet tarihinden itibaren yedi gün içinde gerekli masraf ve ücret mahkeme veznesine yatırılırsa yeniden bilirkişi incelemesi yaptırılabilir; yatırılmazsa şikâyet başka bir işleme gerek olmaksızın kesin olarak reddedilir.

Bu maddede yer alan iki kural sık atlanmaktadır. Birincisi, bu madde gereğince icra mahkemesinin verdiği kararlar kesindir — kıymet takdirine itiraz üzerine verilen karara karşı istinaf yolu kapalıdır. İkincisi, kesinleşen kıymet takdirinin yapıldığı tarihten itibaren iki yıl geçmedikçe yeniden kıymet takdiri istenemez; istisnası doğal afetler ve imar durumunda çok önemli değişiklik meydana getiren benzer hâllerdir.

Karşılaştırma	Kıymet takdirine şikâyet	İhalenin feshi
Dayanak	İİK m.128/a	İİK m.134
Süre	Raporun tebliğinden 7 gün	İhale tarihinden 7 gün
Merci	İcra mahkemesi	İcra mahkemesi
Ek masraf	7 gün içinde bilirkişi ücreti	Duruma göre nispi harç + %5 teminat
Karara karşı	Kesin, kanun yolu kapalı	Parasal sınırı aşarsa istinaf
Sonuç	Değer yeniden belirlenir	İhale ortadan kalkar

Kıymet takdiri kesinleşmişse ihalenin feshinde ileri sürülebilir mi

Bu, uygulamada en çok hak kaybına yol açan sorudur. Kıymet takdiri raporu usulüne uygun tebliğ edilmiş ve süresinde itiraz edilmemişse, kıymet takdiri kesinleşir. Kesinleşen kıymet takdirine karşı sonradan ihalenin feshi aşamasında “değer düşük belirlendi” itirazı ileri sürülemez; çünkü kanun bunun için ayrı ve süreye bağlı bir yol öngörmüştür.

Buna karşılık kıymet takdiri raporu hiç tebliğ edilmemişse ya da tebligat usulsüzse durum değişir: bu takdirde kıymet takdiri kesinleşmemiş sayılır ve ihalenin feshi sebebi olarak ileri sürülebilir. Aynı şekilde, kıymet takdirinin üzerinden iki yıl geçtikten sonra yeniden takdir yaptırılmadan satışa çıkılması da fesih sebebi olarak tartışılmaktadır.

Bu nedenle kıymet takdiri raporu tebliğ edildiğinde yapılacak ilk iş, yedi günlük süreyi işletmektir. Rapora itiraz aşamasının kaçırılması, ihale aşamasında telafi edilebilecek bir eksiklik değildir.

Elektronik satış nasıl yapılır

2021’den bu yana haczedilen malın satışı, Ulusal Yargı Ağı Bilişim Sistemi’ne entegre elektronik satış portalında açık artırmayla yapılmaktadır. Sürecin kanuni çerçevesi 111/b maddesindedir.

Açık artırmada teklif verme süresi yedi gündür. Artırma, ilanda belirtilen gün ve saat aralığında yürütülür. Teklif verenlerin kişisel bilgileri, artırma süresi içinde sistemi işleten kamu görevlileri dışında hiç kimse tarafından görülemez. Teklifler arasındaki fark, malın muhammen kıymetinin binde beşinden ve her hâlde bin Türk lirasından az olamaz — bu tutarlar 7.11.2024 tarihli 7531 sayılı Kanun’la güncellenmiştir. En yüksek teklifi veren, kendisinden yüksek bir teklif verilmedikçe teklifini çekemez ve teminatını alamaz.

Artırmaya katılmak için muhammen kıymetin yüzde onu oranında teminatın icra dairesinin banka hesabına yatırılması zorunludur. Teminat nakit yatırılacaksa en geç artırma süresinin bitiminden önceki gün saat 23:30’a kadar, teminat mektubu verilecekse en geç artırma süresinin bitiminden önceki iş günü mesai bitimine kadar icra dairesine tevdi edilmelidir. Temsilci aracılığıyla katılacaklar ile hisseli alım yapacak müşterek alıcılar da aynı süre içinde icra dairesine başvurmak zorundadır.

Son on dakika kuralı ve teknik arıza

Elektronik artırmanın kapanış anına ilişkin kural, 7.11.2024 tarihli 7531 sayılı Kanun’la yeniden düzenlenmiştir. Açık artırma süresinin son on dakikası içinde yeni bir teklif verilirse artırma üç dakika uzar; uzama süresi içinde yeni teklif gelirse süre her yeni teklifle birlikte üç dakika daha uzar. Son uzama süresinde teklif gelmezse mal en yüksek teklifi verene ihale edilir. Uzama sürelerinin toplamı bir saati geçemez; bu süre Adalet Bakanlığı kararıyla kısaltılabilir, uzatılabilir veya kaldırılabilir.

Teknik arıza hâli için kanun, fesih yoluna gitmeden önce işleyen bir idari çözüm öngörmüştür. 115. maddenin son fıkrasına göre icra müdürü, artırma bittikten sonraki ilk iş gününde elektronik satış portalından kaynaklanan teknik sebeplerle artırmanın son on dakikası içinde teklif verilemediğini portal kayıtlarından tespit ederse, artırma süresinin bir gün uzatılmasına karar verir. Yeni artırmanın başlangıç tarihi, uzatma kararından itibaren üç günü geçemez. Bu süre içinde daha önce en yüksek teklifi veren teklifiyle bağlı kalır, yeni istekliler de teminat yatırarak katılabilir.

Bu hüküm önemlidir: teknik arıza iddiası doğrudan fesih sebebi olarak ileri sürülmeden önce, icra müdürünün bu tespiti yapıp yapmadığı incelenmelidir.

İhale bedeli kaç gün içinde ödenmeli

İhale alıcısının en temel yükümlülüğü budur ve kanun bunu iki ayrı maddede, birbirinin aynı lafızla düzenlemiştir. Taşınırlar için 118, taşınmazlar için 130. madde şöyle demektedir: ihale alıcısı, ihalenin feshi talep edilmiş olsa dahi, artırma sonuç tutanağının ilanından itibaren yedi gün içinde satış bedelini nakden ödemek zorundadır.

Buradaki “ihalenin feshi talep edilmiş olsa dahi” ibaresi çok kritiktir. Fesih talebinde bulunulmuş olması, alıcının ödeme yükümlülüğünü askıya almaz. Alıcı, dosyanın sonucunu bekleyip ödemeyi geciktirirse fesih talebi reddedilse bile ihaleyi kaybeder ve teminatı hakkında aşağıdaki hükümler uygulanır.

Satılan mal, ihale kesinleşmeden teslim olunmaz ve resmî sicilde alıcı adına tescil edilmez. Taşınmazlarda tescil için tapuya yazılacak müzekkere, şikâyet süresinin geçmesinden veya şikâyet edilmişse şikâyeti neticelendiren kararın kesinleşmesinden sonra yazılır. İhalenin kesinleşmesi üzerine taşınırın teslimi ya da sicile kayıtlı malın tescili, damga vergisi ve katma değer vergisinin yatırılmasından sonra gerçekleştirilir.

İhale alıcısı parayı yatırmazsa ne olur

Bu konuda 2026 yılında önemli bir değişiklik yapılmıştır. 16.07.2026 tarihli ve 7589 sayılı Kanun’un 1. maddesiyle 114. maddenin ilgili bentleri yeniden yazılmıştır. Yeni düzenlemeye göre süresinde ihale bedelini yatırmayan alıcı bakımından şu sonuçlar doğar:

• Alınan teminat iade edilmez; öncelikle satış masraflarından mahsup edilir, kalan miktar icra dosyaları bakımından alacaklarına mahsuben hak sahiplerine ödenir.
• Bedeli yatırmayan alıcı satış isteyen alacaklı ise, muhammen bedelin yüzde onu kendi alacağından mahsup edilir ve bu satış için yapılan masraf borçluya yüklenmeyip kendisi üzerinde bırakılır.
• Ortaklığın satış suretiyle giderilmesinde teminat, satış masrafları mahsup edildikten sonra paydaşlara payları oranında ödenir; bedeli yatırmayan kişi paydaş ise teminatın tamamı diğer pay sahiplerine payları oranında ödenir.
• Ayrıca en yüksek teklifi verip bedeli süresinde yatırmayan alıcıya, teklif ettiği bedelin yüzde beşi oranında idari para cezası verilir. Cezayı satışı yapan icra dairesi veya satış memuru verir ve tahsili için 6183 sayılı Kanun hükümleri uyarınca tahsil dairesine bildirilir.

Bu son bent, konuyu anlatan güncel kaynakların hemen hiçbirinde yer almamaktadır. İdari para cezasının mahkeme kararına değil doğrudan icra dairesinin işlemine dayanması, ihale alıcısı açısından yeni ve somut bir risktir.

Asgari ihale bedelinin teklif edilmemesi nedeniyle ihalenin yapılamadığı veya alıcının bedeli yatırmaması sebebiyle ihalenin iptal edildiği hâllerde ikinci artırma, birinci artırmadaki şartlar çerçevesinde ve daha önce ilan edilen tarihte yapılır.

7589 sayılı Kanun hangi ihalelere uygulanır

Yeni kuralların hangi satışlara uygulanacağı ayrıca düzenlenmiştir ve ölçüt beklenenden farklıdır. Kanunun geçiş hükmüne göre 114. maddede yapılan değişiklikler, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce ilanı yapılmış açık artırmalar hakkında uygulanmaz; bu artırmalar bakımından değişiklikten önceki hükümlerin uygulanmasına devam olunur.

Yani ölçüt ihale tarihi ya da satış talebi tarihi değil, ilan tarihidir. 7589 sayılı Kanun 31 Temmuz 2026 tarihli ve 33326 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanmış ve bu maddesi yayımı tarihinde yürürlüğe girmiştir. Dolayısıyla 31.07.2026’dan önce ilanı yapılmış bir açık artırmada, ihale daha sonra gerçekleşmiş olsa bile eski hükümler geçerlidir.

Aynı kanunla getirilen bir başka yenilik ortaklığın giderilmesi satışlarına ilişkindir: tüm maliklerin miras yoluyla edindiği ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkı bulunmayan taşınmazlarda, ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilirse birinci artırma sadece malik olan mirasçılar arasında yapılır ve bu usul bir defaya mahsus uygulanır. Bu artırmada tekliflerin muhammen kıymetin yüzde yüzünü geçmesi gerekir; ikinci artırmada oran yüzde elliye döner.

İhalenin feshi satışı durdurur mu

Hayır. Fesih talebi kendiliğinden bir durdurucu etki doğurmaz. Yukarıda anlatıldığı gibi alıcı bedeli yedi gün içinde ödemek zorundadır. Bununla birlikte kanun, ödenen paranın akıbetini fesih sonucuna bağlamıştır.

134. maddeye 4949 sayılı Kanun’la eklenen fıkraya göre, taşınmazı satın alanlar ihaleye alacağına mahsuben iştirak etmemiş olmak kaydıyla, fesih talep edilmiş olsa bile satış bedelini derhâl veya 130. maddeye göre verilen süre içinde nakden ödemek zorundadır. Ödenen ihale bedeli, fesih şikâyeti sonucunda verilecek karar kesinleşinceye kadar bankalarda nemalandırılır. Şikâyetin kabulüne veya reddine ilişkin karar kesinleşince, ihale bedeli nemalarıyla birlikte hak sahiplerine ödenir.

Buna paralel bir kural da alacaklılar yönünden getirilmiştir: ihale kesinleşmedikçe ve ihale konusu mal alıcıya teslim edilmedikçe veya teslime hazır hâle getirilmedikçe ihale bedeli alacaklılara ödenmez. Malın teslim edilemeyeceği ya da teslime hazır hâle getirilemeyeceği durumlarda ihale, icra müdürü tarafından iptal olunur ve bedel alıcısına iade edilir.

İhale alıcısının ödeme süresi içindeki hakları

Ödeme ile kesinleşme arasındaki dönemde taşınmazın kullanımı boşlukta kalmaz. 7343 sayılı Kanun’la 134. maddenin birinci fıkrasına eklenen cümleler, ihale alıcısına somut bir imkân tanımaktadır.

Buna göre ihale alıcısının talebi üzerine icra dairesi, satışı yapılan taşınmazda kira sözleşmesine bağlı olarak oturan kişiye kira bedelini, diğer hâllerde taşınmazı kullanan kişiye bilirkişi marifetiyle tespit edilen aylık kullanım bedelini icra dairesine yatırmasını emreder. İlgili, ihtara rağmen ödemezse hakkında 356. madde hükmü kıyasen uygulanır. Bu şekilde depo edilen bedel, ihalenin sonucuna göre hak sahibine ödenir.

Satış bedelinin ödenmesi için mühlet verilmişse, para verilinceye kadar hasar ve masrafı alıcıya ait olmak üzere taşınmaz icra dairesi tarafından idare olunur; bu süre içinde icra dairesinin izni olmaksızın tapuda hiçbir tescil yapılamaz.

İhale kesinleşince tahliye nasıl olur

Taşınmaz alıcıya ihale edilip bedel alındıktan sonra, 134. maddedeki sürelere uyularak tescil için tapuya müzekkere yazılır. Taşınmaz borçlu tarafından veya hacizden önceki bir tarihte yapıldığı resmî bir belgeyle kanıtlanmış bir akde dayanmaksızın başkaları tarafından işgal edilmekteyse, on beş gün içinde tahliyesi için borçluya veya işgal edene tahliye emri tebliğ edilir. Bu süre içinde tahliye edilmezse zorla çıkarılıp taşınmaz alıcıya teslim olunur.

7343 sayılı Kanun’la eklenen cümle bu hakkı genişletmiştir: taşınmazın ihale alıcısı adına tescilinden sonra henüz tahliye yapılmadan taşınmazı ihale alıcısından satın alan kişi de aynı fıkra gereğince tahliye isteme hakkına sahiptir. Yani ihaleden alınan ve tahliyesi tamamlanmamış taşınmazı devralan üçüncü kişi, yeniden genel hükümlere göre dava açmak zorunda kalmaz.

İhalenin feshi kabul edilirse ne olur

Fesih kararı verilirse ihale ortadan kalkar, alıcının mülkiyeti geriye etkili olarak sona erer ve ödenen ihale bedeli nemalarıyla birlikte kendisine iade edilir. Tescil yapılmışsa terkin edilir; tescil henüz yapılmamışsa müzekkere yazılmaz.

Malın yeniden satışa çıkarılması gerekir. Fesih kararının kesinleşmesi beklenir; çünkü tescile ilişkin tebligat, şikâyeti neticelendiren kararın kesinleşmesinden sonra yapılır. Bu nedenle ihalenin feshi kararı, kesinleşmeden hüküm doğurmaz.

Vekâlet ücreti bakımından ise farklı bir rejim geçerlidir. İcra mahkemesi kararlarında hükmedilen vekâlet ücretinin icraya konulabilmesi için kararın kesinleşmesi kural olarak aranmaz; ancak fesih kararının kendisi kesinleşmeden ihale üzerindeki sonuçlar doğmaz. Bu iki başlık ayrı ayrı değerlendirilmelidir.

İhalenin feshi kararına karşı istinaf ve temyiz

Karara karşı kanun yolu, çoğu kaynakta yanlış yazılan bir noktadır. İcra mahkemesi kararlarına karşı istinaf başvuru süresi iki haftadır. Süre, 2.3.2024 tarihli ve 7499 sayılı Kanun’un 37. maddesiyle “on gündür” ibaresi “iki haftadır” şeklinde değiştirilerek bugünkü hâlini almıştır. Aynı değişiklikle fıkradaki “tefhim veya” ibaresi de madde metninden çıkarılmıştır; yani süre artık duruşmada tefhimle değil, yalnızca kararın tebliğiyle işlemeye başlar.

İstinaf yoluna başvurabilmek için ayrıca parasal sınırın aşılması gerekir. 363. madde, ait olduğu alacak, hak veya malın değer ya da miktarının kanunda gösterilen tutarı geçmesi şartını arar; bu tutar Ek 1. madde uyarınca her takvim yılı başında yeniden değerleme oranında artırılır ve bin Türk lirasını aşmayan kısımları dikkate alınmaz. 2026 yılı için icra mahkemesi kararlarına karşı istinaf sınırı 119.000 TL olarak uygulanmaktadır. Bölge adliye mahkemesi kararlarına karşı temyiz ise 364. maddedeki tutarın aşılması hâlinde mümkündür ve temyiz süresi de iki haftadır.

Parasal sınırın hangi ana göre belirleneceği konusunda 24.12.2025 tarihli 7571 sayılı Kanun’un 3. maddesiyle Ek 1. maddenin ikinci fıkrası değiştirilmiştir. Yeni hükme göre 363 ve 364. maddelerdeki parasal sınırların uygulanmasında şikâyet başvurusunun yapıldığı veya davanın açıldığı tarihteki miktar esas alınır. İhalenin feshi bir dava değil şikâyet olduğu için burada esas alınacak an, şikâyet başvurusunun yapıldığı tarihtir — kanun koyucu bu ihtimali ayrıca yazmıştır. Karara karşı kanun yolunun açık olup olmadığı, bu nedenle başvuru anında bilinebilir hâle gelmiştir.

Son olarak, kanun yolu başvurusunun icraya etkisi sınırlıdır: istinaf yoluna başvuru satıştan başka icra işlemlerini durdurmaz. Temyiz için de aynı kural geçerlidir.

Sık yapılan altı hata

Kıymet takdiri aşamasını beklemek. Rapor tebliğ edildiğinde yedi gün içinde itiraz edilmezse değer kesinleşir; ihale aşamasında “değer düşüktü” itirazı sonuç doğurmaz.

Sıfat kontrolü yapmadan başvurmak. Kanunda sayılmayan bir kişinin talebi hem dosya üzerinden kesin olarak reddedilir hem de para cezası riski doğurur. Üstelik bu ceza, mahkeme atlasa bile Yargıtay tarafından resen gündeme getirilebilmektedir.

Harç ve teminatı eksik yatırmak. Muafiyet grubunda olmayanlar için nispi harcın yarısı ve ihale bedelinin yüzde beşi teminat, talepte bulunulurken yatırılmalıdır. Eksiklik hâlinde iki haftalık kesin süre verilir ve ikmal edilmezse talep derhal reddedilir.

İhale bedelini fesih sonucuna bağlamak. Alıcı, fesih talep edilmiş olsa dahi yedi gün içinde bedeli nakden yatırmak zorundadır. Aksi hâlde teminatını kaybeder ve teklif ettiği bedelin yüzde beşi oranında idari para cezasıyla karşılaşır.

İstinaf süresini on gün sanmak. Süre 2.3.2024’ten beri iki haftadır ve tefhimle değil tebliğle başlar. On günlük hesapla hareket etmek hak kaybına yol açmaz ama on gün geçti diye başvurmaktan vazgeçmek yol açar.

Menfaat ihlalini açıklamamak. Feshi isteyen, usulsüzlüğün kendi menfaatini nasıl ihlal ettiğini ispatla yükümlüdür. Dilekçede bu bağlantı kurulmazsa talep esastan reddedilir ve para cezası gündeme gelir.

Sıkça Sorulan Sorular

İhalenin feshi dava açma süresi ne zaman başlar?

Kural olarak ihale tarihinden itibaren yedi gündür. Satış ilanı tebliğ edilmemişse, malın esaslı vasıflarındaki hataya veya ihaledeki fesada sonradan vakıf olunmuşsa süre öğrenme tarihinden başlar; ancak ihalenin portalda ilanından itibaren bir yılı geçemez.

İhalenin feshi davası kime karşı açılır?

Talep icra mahkemesine yapılır ve takip alacaklısı, borçlu ile ihale alıcısı husumetiyle görülür. İhale alıcısının davada taraf olarak yer alması zorunludur, çünkü karar doğrudan onun mülkiyetini etkiler.

İhalenin feshi görevli mahkeme hangisidir?

Görevli mahkeme icra mahkemesidir. Yetkili mahkeme, satışı yapan icra dairesinin bağlı bulunduğu icra mahkemesidir; talimatla satış yapılmışsa talimat icra dairesinin yeri esas alınır.

İhalenin feshi para cezası kime ödenir?

Para cezası hazineye gelir kaydedilir, karşı tarafa ödenmez. Oran ihale bedelinin yüzde onuna kadardır; konut finansmanı ve TOKİ’nin rehinle temin edilmiş alacaklarının takibinde yüzde yirmi olarak uygulanır.

İhalenin feshi teminat miktarı ne kadardır?

Satış isteyen alacaklı, borçlu, resmî sicilde kayıtlı ilgililer ve sınırlı ayni hak sahipleri dışındaki kişiler için ihale bedelinin yüzde beşi oranında teminat gösterilmesi şarttır.

İhalenin feshi nispi harç mı maktu harç mı?

Muafiyet grubundakiler için genel şikâyet rejimi geçerlidir. Bu grup dışındakilerin talebi ihale bedeli üzerinden nispi harca tabidir ve harcın yarısı talepte bulunulurken peşin yatırılır.

İhalenin feshi satışı durdurur mu?

Durdurmaz. İhale alıcısı, fesih talep edilmiş olsa dahi artırma sonuç tutanağının ilanından itibaren yedi gün içinde bedeli nakden ödemek zorundadır.

İhalenin feshi paranın nemalandırılması nasıl olur?

Ödenen ihale bedeli, fesih şikâyeti hakkındaki karar kesinleşinceye kadar bankalarda nemalandırılır. Karar kesinleştiğinde bedel nemalarıyla birlikte hak sahiplerine ödenir.

İhale bedeli kaç gün içinde ödenmeli?

Artırma sonuç tutanağının elektronik satış portalında ilan edildiği tarihten itibaren yedi gün içinde, nakden ve icra dairesi hesabına ödenmelidir.

İhale alıcısı parayı yatırmazsa ne olur?

Teminat iade edilmez, önce satış masraflarından mahsup edilir. Ayrıca 7589 sayılı Kanun’la getirilen düzenleme uyarınca alıcıya teklif ettiği bedelin yüzde beşi oranında idari para cezası verilir ve ikinci artırma ilan edilen tarihte yapılır.

Kıymet takdiri kararı kesin mi?

Evet. Kıymet takdirine itiraz üzerine icra mahkemesinin verdiği kararlar kesindir; bu kararlara karşı istinaf yoluna başvurulamaz.

Kıymet takdiri kaç günde kesinleşir?

Rapor tebliğ edilen ilgililer yedi gün içinde şikâyette bulunmazsa kıymet takdiri kesinleşir. Şikâyet edilirse, mahkemenin kesin nitelikteki kararıyla kesinleşme gerçekleşir.

Hissedarlara kıymet takdiri tebliği zorunlu mu?

Kıymet takdiri raporu borçluya, haciz koydurmuş alacaklılara ve diğer ipotekli alacaklılara tebliğ edilir. Paylı mülkiyette tapu sicilinde kayıtlı ilgili sıfatı taşıyan hissedarlar bakımından satış ilanının tebliği de zorunludur; tebliğ edilmemesi fesih sebebi oluşturur.

İhalenin feshi yargılama usulü nedir, basit yargılama mı?

İcra mahkemesindeki işlerde basit yargılama usulü uygulanır. İhalenin feshinde mahkeme talep tarihinden itibaren yirmi gün içinde duruşma yapar ve taraflar gelmese bile karar verir; usulden ret gereken hâllerde duruşmasız karar verilebilir.

İhalenin feshi hukuki yarar şartı nasıl değerlendirilir?

Feshi isteyen, vaki yolsuzluk sonucunda kendi menfaatlerinin ihlal edildiğini ispatla yükümlüdür. Menfaat ihlali ortaya konulamazsa talep esastan reddedilir.

İhalenin feshi Yargıtay yolu açık mı?

İcra mahkemesi kararına karşı önce istinaf yoluna gidilir; süre iki hafta olup parasal sınırın aşılması gerekir. Bölge adliye mahkemesi kararına karşı temyiz, 364. maddedeki tutarın aşılması hâlinde mümkündür.

İhale alıcısı ihalenin feshi davası açabilir mi?

İhale alıcısı, pey sürerek ihaleye iştirak eden sıfatını taşıdığı için kanunda sayılan kişiler arasındadır ve fesih isteyebilir. Ancak muafiyet listesinde yer almadığından nispi harç ve ihale bedelinin yüzde beşi oranında teminat yükümlülüğü altındadır.

İhalenin feshi süresi ne zaman başlar?

Yedi günlük süre ihale tarihinde başlar. Kanun, ihale anına kadarki işlemlerdeki yolsuzluklara en geç ihale günü ıttıla peyda edildiğini kabul ettiği için, önceki aşamalara ilişkin iddialarda “sonradan öğrendim” savunması kural olarak dinlenmez.

İhalenin feshi yetkili mahkeme talimatla satışta neresidir?

Yetkili icra mahkemesi, satışı fiilen yapan icra dairesinin bağlı bulunduğu mahkemedir. Talimat icra dairesince satış yapılmışsa talimat dairesinin bulunduğu yer esas alınır. Yanlış mercie başvurulursa dosya on gün içinde resen yetkili mahkemeye gönderilir.

Kıymet takdiri bilirkişi raporuna itiraz süresi kaç gündür?

Rapor kendisine tebliğ edilen ilgililer, tebliğden itibaren yedi gün içinde icra mahkemesinde şikâyet edebilir. Şikâyetten sonraki yedi gün içinde masraf ve ücret yatırılırsa yeniden bilirkişi incelemesi yaptırılabilir; yatırılmazsa şikâyet kesin olarak reddedilir.

Satış ilanı itiraz süresi var mıdır?

Satış ilanına karşı ayrı bir itiraz süresi öngörülmemiştir; ilana ilişkin usulsüzlükler genel şikâyet yolu ve ihalenin feshi kapsamında ileri sürülür. Satış ilanının tebliğ edilmesi gereken kişiye tebliğ edilmemesi hâlinde fesih süresi öğrenme tarihinden başlar.

İcra ihalesi nasıl iptal edilir?

Tamamlanmış bir ihale ancak icra mahkemesinden ihalenin feshi istenerek ortadan kaldırılabilir. Bunun dışında icra müdürü, asgari ihale bedelinin teklif edilmediği, alıcının bedeli yatırmadığı veya teklif verme süresinin bitiminden önce borcun ödendiği hâllerde ihalenin yapılamadığını ya da iptal edildiğini tutanakla tespit eder.

İhale bedeli nasıl belirlenir?

İhale bedeli açık artırma sonucunda oluşur, ancak kanuni bir alt eşiği vardır: teklifin muhammen kıymetin yüzde ellisi ile rüçhanlı alacaklar toplamından yüksek olanını, ayrıca paraya çevirme ve paylaştırma masraflarını geçmesi gerekir.

İhale alıcısı ihale bedelini ödemezse ne olur?

Teminatı iade edilmez ve satış masraflarından mahsup edilir; ayrıca teklif ettiği bedelin yüzde beşi oranında idari para cezasıyla karşılaşır. İkinci artırma, birinci artırmadaki şartlarla ve önceden ilan edilen tarihte yapılır.

Kıymet takdiri kime tebliğ edilir?

Rapor borçluya, haciz koydurmuş alacaklılara ve diğer ipotekli alacaklılara tebliğ edilir. Tebligatta, ayrıca bildirilmiş bir adres yoksa tapudaki mevcut adresler esas alınır.

İcra ihalesi ne zaman kesinleşir?

Fesih için öngörülen yedi günlük süre fesih istenmeden geçerse ya da istenmişse şikâyeti sonuçlandıran karar kesinleşirse ihale kesinleşir. Taşınmaz ihalesi ne zaman kesinleşir diye soranlar için de aynı ölçüt geçerlidir; kesinleşmeden tescil ve teslim yapılmaz.

İhalenin feshi kime karşı açılır ve hangi mahkemede açılır?

Talep, takip alacaklısı, borçlu ve ihale alıcısı husumetiyle icra mahkemesine yöneltilir. İhalenin feshi hangi mahkemede açılır diye bakıldığında merci, satışı yapan icra dairesinin bağlı olduğu icra mahkemesidir.

İhale bedeli neması kime ödenir?

Fesih şikâyeti hakkındaki karar kesinleşinceye kadar bankada nemalandırılan bedel, karar kesinleştiğinde nemalarıyla birlikte hak sahiplerine ödenir. Fesih kabul edilirse bedel nemasıyla alıcıya iade edilir.

Satış ilanı hissedarlara tebliğ edilir mi?

Paylı mülkiyette hissedarlar tapu siciline kayıtlı ilgili sıfatını taşıdığından satış ilanı kendilerine tebliğ edilir. Tebliğ edilmemesi hâlinde o hissedar bakımından fesih süresi öğrenme tarihinden başlar.

İhalenin feshi para cezası şartları nelerdir?

Ceza üç hâlde uygulanır: talebin kanunda sayılmayan bir kişi tarafından yapılması, bu kişiler bakımından feragat nedeniyle ret ve mahkemenin işin esasına girerek talebi reddetmesi. Oran ihale bedelinin yüzde onuna kadardır ve hüküm kamu düzenine ilişkin sayıldığı için resen uygulanır.

Kıymet takdiri nasıl yapılır?

İcra dairesi bilirkişi marifetiyle taşınmazın değerini takdir ettirir; taşınmaz üzerindeki mükellefiyetlerin değere etkisi de hesaba katılır. Rapor ilgililere tebliğ edilir ve süresinde şikâyet edilmezse kesinleşir.

---

Yasal uyarı: Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. İhalenin feshinde süreler kısa ve hak düşürücüdür; her dosyanın koşulları farklıdır. Somut durumunuz için bir avukata başvurmanız gerekir.

İhale takviminde yedi gün, kaçırıldığında geri alınamayan bir süredir. Dosyanızdaki satış aşamasının hangi noktada olduğunu birlikte değerlendirmek isterseniz icra hukuku avukatı sayfasındaki iletişim kanallarını kullanabilirsiniz.

İlgili yazılar: İcra takibi nedir · İlamsız takiplerde ödeme emri · İtirazın iptali davası · İhtiyati haciz nedir · İlam vekâlet ücretinin icraya konulması · İcra dosyası kapatma

Kaynaklar: 2004 sayılı İcra ve İflâs Kanunu · Yargıtay Karar Arama