Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme süresinin bitmesi kiraya verene tahliye hakkı vermez: TBK m.347/1 kiraya verenin sürenin bitimine dayanamayacağını açıkça düzenler, kiracı ise on beş gün önce bildirimle çıkabilir. Bu yazıda uzama mekanizması, on yıllık uzama süresinin takvimle hesabı, belirsiz süreli sözleşmelerdeki farklı başlangıç noktası ve sürenin bitmesine dayanan icra takibinin neden sonuç vermediği ele alınmaktadır.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye sebepleri kanunda sayılıdır ve sözleşmeyle genişletilemez. Gereksinim, yeniden inşa, yeni malikin ihtiyacı, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, kiracının aynı ilçedeki konutu, kira borcunun ödenmemesi ve on yıllık uzama süresinin dolması: her biri farklı usule ve farklı süreye bağlıdır. Bu yazıda her sebebin dayanağı, takvimi, arabuluculuk şartı ve kiracının savunma imkânları karşılaştırmalı olarak ele alınmaktadır.

Satış kira sözleşmesini sona erdirmez; TBK m.310 uyarınca taşınmazı sonradan edinen kişi sözleşmenin tarafı olur. Yeni malikin tahliye isteyebilmesi gereksinim şartına ve iki ayrı takvimden birine bağlıdır: edinme tarihinden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim ve ardından altı ay beklendikten sonra dava ya da sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava. Yazıda altı aylık sürenin bekleme süresi olduğu, kiracının savunma imkânları ve üç yıllık yeniden kiralama yasağı ele alınmaktadır.

Tahliye taahhütnamesi, kiracının taşınmazı belli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak üstlendiği belgedir; TBK m.352/1 bu üstlenmenin kiralananın teslim edilmesinden sonra yapılmış olmasını arar. Yazıda taahhüdün ne zaman imzalanması gerektiği, belgede bulunması beklenen unsurlar, noter ile adi yazılı belge arasındaki fark, düzenleme ve boşaltma tarihlerinin ayrı ayrı önemi, boş tarihli belgelerin doğurduğu sorunlar ve taahhüde uyulmadığında icra ile dava yolları arasındaki seçim ele alınmaktadır.

Kira tespit davasında harca esas değer, kira bedelinin tamamı değil talep edilen yıllık artış farkıdır; tahliye davalarında ise 492 sayılı Kanun m.17 uyarınca bir yıllık kira bedelinin tamamı esas alınır. Yazıda iki matrahın farkı, farkın hesabı, dilekçede değer gösterme zorunluluğu, yargılama sırasında değerin yükselmesi hâlinde harç tamamlama kuralı, TBK m.345'teki otuz günlük süre ve beş yıldan sonra endeks tavanının nasıl aşılabildiği ele alınmaktadır.