Apartman Aidat Zam Sınırı Var mı? İşletme Projesi, İtiraz Yolu ve Ödememenin Sonuçları

Apartman aidat zam sınırı sorusunun tek cümlelik bir cevabı yok, çünkü 22 Mayıs 2026’da yürürlüğe giren düzenleme aidatın tamamına değil, aidatın yalnızca belirli bir türüne tavan getirdi. 7579 sayılı Kanun ile Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 35, 37 ve 70. maddeleri değiştirildi; getirilen yeniden değerleme oranı tavanı ise sadece geçici işletme projesi için öngörülen bedeli bağlıyor. Kat malikleri kurulunun onayladığı işletme projesinde böyle bir üst sınır bulunmuyor.

Bu ayrım pratikte her şeyi değiştirir. Yönetimin yıl başında tek taraflı belirlediği geçici avans, geçen yılın projesindeki bedelin yeniden değerleme oranı kadar üstünü geçemez. Ancak kat malikleri genel kurulda toplanıp bu oranın çok üzerinde bir aidat kararlaştırırsa, karar hukuken geçerlidir. Yani düzenleme bir “zam yasağı” değil, yöneticinin kurul iradesi olmadan uygulayabileceği artışa çekilmiş bir sınırdır.

Aşağıdaki bölümlerde önce yeni düzenlemenin ne getirdiği ve neyi getirmediği maddesiyle ele alınmakta, ardından işletme projesinin nasıl onaylandığı, artık hangi yolla itiraz edilebileceği, aidat payının nasıl hesaplandığı, kiracı ile malik arasındaki sorumluluk paylaşımı ve ödenmeyen aidatın hangi hukuki yollarla tahsil edileceği ayrı ayrı incelenmektedir.

Apartman Aidat Zam Sınırı Gerçekten Var mı?

Kısmen vardır. 7579 sayılı Kanun ile Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 37. maddesine eklenen fıkra, mevcut bir işletme projesi bulunması hâlinde geçici işletme projesi için öngörülen bedelin, yürürlüğü devam eden işletme projesi bedelinin yeniden değerleme oranından fazla olmamak kaydıyla belirleneceğini hükme bağlar. Yani ortada bir tavan gerçekten vardır; ancak bu tavan aidatın kendisine değil, kurul onayı alınıncaya kadar geçici olarak uygulanacak bedele ilişkindir.

Bu nedenle “apartman aidatına zam sınırı geldi, artık kimse fahiş zam yapamaz” biçimindeki genel yorumlar hükmün lafzını aşar. Kat malikleri kurulu toplanır ve gerekli çoğunlukla yıllık işletme projesini onaylarsa, kararlaştırılan aidat yeniden değerleme oranının kat kat üzerinde olabilir. Kanun burada bir üst sınır öngörmemiştir; çünkü karar, giderleri bizzat üstlenen kat maliklerinin kendi iradesiyle alınmıştır.

Düzenlemenin gerçek işlevi, yönetimin kurul iradesini beklemeden uyguladığı ara dönem artışlarını dizginlemektir. Uygulamada en sık yaşanan sorun, ocak ayında toplanamayan bir apartmanda yöneticinin kendi belirlediği rakamı aylarca tahsil etmesiydi. Yeni fıkra tam olarak bu boşluğu kapatır: kurul toplanıncaya kadar geçerli olacak bedel, geçen yılın bedelinin belirli bir orandan fazlasına çıkarılamaz.

7579 Sayılı Kanun Kat Mülkiyeti Kanunu’nda Neyi Değiştirdi?

7 Mayıs 2026 tarihinde kabul edilen ve 22 Mayıs 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 7579 sayılı Tapu Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun, otuzun üzerinde maddeyle birçok kanunu değiştirmiştir. Bu değişikliklerden üçü doğrudan 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu‘na ilişkindir: Kanunun 3, 4 ve 5. maddeleri sırasıyla Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 35, 37 ve 70. maddelerini değiştirmiştir.

Yürürlük konusunda tereddüde yer yoktur. 7579 sayılı Kanunun 31. maddesi, yalnızca 24. maddesinin birinci fıkrasının 31 Aralık 2026 tarihinde, diğer bütün hükümlerin ise yayımı tarihinde yürürlüğe gireceğini düzenler. Dolayısıyla Kat Mülkiyeti Kanunu’na ilişkin üç değişiklik de 22 Mayıs 2026 tarihinden itibaren yürürlüktedir. Bu tarihten sonra yapılacak işletme projesi ve kurul işlemleri yeni hükümlere tabidir.

Değişikliklerin ortak yönü, yöneticinin tek başına kullandığı yetkileri daraltıp kat malikleri kurulunu merkeze almasıdır. 35. maddede yöneticinin avans toplama yetkisi zamansal olarak sınırlandırılmış, 37. maddede işletme projesinin onay merci değiştirilmiş, 70. maddede ise toplu yapılarda yönetim planının kanuna aykırı hükümlerinin uygulanamayacağı açıkça belirtilmiştir.

Apartman Aidat Zam Sınırı Yalnızca Geçici İşletme Projesinde Uygulanır

Kat Mülkiyeti Kanunu m.37’ye eklenen fıkranın lafzı bu noktada kapalı değildir. Fıkra, “mevcut işletme projesi varsa, geçici işletme projesi için öngörülen bedel” ifadesiyle başlar. Yani sınırın konusu geçici projenin bedelidir. Kurul tarafından onaylanan asıl işletme projesi bu fıkranın kapsamı dışındadır ve kanunda onun bedeline ilişkin herhangi bir üst sınır bulunmaz.

Fıkranın ikinci sınırlayıcı şartı ise “mevcut işletme projesi varsa” ibaresidir. Karşılaştırma yapılacak bir önceki proje yoksa, oransal bir tavan da hesaplanamaz. Bu durum yeni tamamlanmış ve hiç işletme projesi onaylanmamış binalarda gündeme gelir: ilk kez düzenlenecek geçici projede tavan uygulanmaz, çünkü kanunun ölçüt aldığı “yürürlüğü devam eden işletme projesi bedeli” mevcut değildir.

Üçüncü olarak fıkra, artışın hesaplanacağı zamanı da belirler: bedel, önceki proje bedelinin takvim yılı başından geçerli olmak üzere ve bir önceki yıla ilişkin olarak ilan edilen yeniden değerleme oranından fazla olmamak kaydıyla saptanır. Ölçüt, artışın yapıldığı yılın oranı değil, ondan önceki yıla ilişkin olarak tespit ve ilan edilmiş orandır. Bu ayrıntı, uygulamada verilen rakamların çoğunun neden yanlış olduğunu açıklar.

Genel Kurul Kararıyla Aidat Yeniden Değerleme Oranının Üzerine Çıkabilir mi?

Çıkabilir. Kat malikleri kurulu, Kat Mülkiyeti Kanunu m.30 uyarınca kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. İlk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantı en geç on beş gün sonra yapılır ve bu toplantıda karar yeter sayısı katılanların salt çoğunluğudur. Bu usulle onaylanan işletme projesindeki aidat, kanunda öngörülen herhangi bir orana bağlı değildir.

Bunun hukuki dayanağı Kat Mülkiyeti Kanunu m.27’dir: anagayrimenkul kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla bu kurul tarafından kararlaştırılır. Giderin gerçek maliyeti neyi gerektiriyorsa kurul onu kararlaştırabilir. Doğalgaz, elektrik, personel ücreti veya asansör bakım sözleşmesindeki artış yeniden değerleme oranını aşıyorsa, aidatın da aşması kaçınılmazdır.

Buradaki güvence orana değil usule bağlanmıştır. Kat maliki, artışın miktarına karşı değil ancak kararın kanuna, yönetim planına veya dürüstlük kuralına aykırılığına dayanarak hukuki yola başvurabilir. Yani “zam çok yüksek” gerekçesi tek başına iptal sebebi sayılmaz; giderin gerçekliği, dayanağı ve payların doğru bölüştürülüp bölüştürülmediği tartışılır.

“2026’da Aidat Yüzde 25,49’u Geçemez” İddiası Neden Yanıltıcı?

Bu iddia üç ayrı noktada gerçeği yansıtmaz. Birincisi kapsam hatasıdır: yukarıda açıklandığı gibi tavan aidatın tamamına değil, yalnızca geçici işletme projesi bedeline uygulanır. Kurul kararıyla belirlenen aidat için böyle bir sınır yoktur ve düzenleme bunu değiştirmemiştir.

İkincisi tarih hatasıdır. Fıkra, artışın “takvim yılı başından geçerli olmak üzere” belirleneceğini söyler. Kanun 22 Mayıs 2026’da yürürlüğe girdiğine göre 2026 takvim yılının başı çoktan geçmişti. Dolayısıyla hükmün ilk fiilî uygulama anı, yürürlükten sonraki ilk takvim yılı başı olan 1 Ocak 2027‘dir. 2026 yılı içinde uygulanan aidatlara geriye dönük bir tavan getirilmemiştir.

Üçüncüsü oran hatasıdır. Yüzde 25,49, 27 Kasım 2025 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 585 Sıra No.lu Vergi Usul Kanunu Genel Tebliği ile 2025 yılı için tespit edilen yeniden değerleme oranıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu m.37’nin yeni fıkrası ise “bir önceki yıla ilişkin olarak” ilan edilen oranı ölçüt alır. 1 Ocak 2027’de yapılacak bir geçici işletme projesinde esas alınacak oran, 2026 yılına ilişkin olarak ilan edilecek orandır; bu oran her yıl olduğu gibi kasım ayında açıklanacağından bu yazının yazıldığı tarihte henüz belli değildir.

İşletme Projesi Nedir, Neleri Gösterir?

İşletme projesi, anagayrimenkulün bir yıllık gelir ve giderlerinin tahmini olarak gösterildiği ve her kat malikinin ödeyeceği payın belirlendiği belgedir. Kat Mülkiyeti Kanunu m.37, projede özellikle üç hususun yer alacağını sayar: anagayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini gelir ve gider tutarları; tüm giderlerden her kat malikine m.20’deki esaslara göre düşecek tahmini miktar; ve her kat malikinin m.20’deki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı.

Üçüncü bent, 7579 sayılı Kanunla değiştirilen bentlerden biridir. Yeni metin, avans tutarının doğrudan m.20’deki bölüşüm esaslarına göre hesaplanacağını açıkça belirtir. Böylece projede yer alan avansın keyfî bir rakam olamayacağı, kanunun öngördüğü gider paylaştırma ölçütlerine bağlı kalacağı vurgulanmış olur.

Projenin hukuki değeri yalnızca bir bütçe tablosu olmasından ibaret değildir. Kesinleşen işletme projesi, aynı maddenin son fıkrası uyarınca İcra ve İflas Kanunu’nun 68. maddesinin birinci fıkrasında sayılan belgelerden sayılır. Bu nitelik, aidat alacağının tahsilinde yönetime son derece pratik bir yol açar; ayrıntısı aşağıdaki bölümlerde ele alınmaktadır.

İşletme Projesini Artık Kim Onaylıyor? Yöneticinin Yetkisi Nerede Bitiyor?

Kat Mülkiyeti Kanunu m.37’nin yeni birinci fıkrası tek cümleyle başlar: “İşletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır.” Bu cümle, maddenin kırk yılı aşkın süredir uygulanan yapısını tersine çevirir. Eski düzende projeyi yönetici hazırlar, kat maliklerine bildirir ve itiraz gelmezse proje kesinleşirdi. Artık projenin hukuki varlığı kurul onayına bağlıdır.

Yöneticinin yetkisi tümüyle ortadan kalkmış değildir, ancak nitelik değiştirmiştir. Yönetici, kurulca kabul edilmiş bir işletme projesi yoksa gecikmeksizin geçici bir işletme projesi yapar. Bu yetki, projeyi belirleme yetkisi değil, kurul toplanıncaya kadar binanın işleyişini sürdürme yetkisidir ve hem süre hem bedel bakımından sınırlıdır.

Aynı yönde bir değişiklik m.35’te de yapılmıştır. Maddenin (d) bendinde yöneticinin görevleri arasında sayılan avans toplama yetkisi, 7579 sayılı Kanunla “işletme projesi onaylanıncaya kadar avansın toplanması” biçiminde yeniden yazılmıştır. Bent artık avansın süresiz biçimde toplanmasına değil, onaya kadar geçecek dönemle sınırlı bir toplamaya izin verir. İki değişiklik birlikte okunduğunda ortaya çıkan tablo nettir: yöneticinin mali takdir alanı daraltılmış, karar yetkisi kurula geri verilmiştir.

Onaylı İşletme Projesi Yoksa Ne Olur? Geçici Proje ve Üç Aylık Süre

Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş bir işletme projesi bulunmuyorsa, m.37 uyarınca yönetici gecikmeksizin geçici bir işletme projesi yapar ve bu proje, en geç üç ay içinde kat malikleri kurulunda onaylanıncaya kadar uygulanır. Üç aylık süre, geçici düzenin süresiz hâle gelmesini önleyen bir tavandır; kurul bu süre içinde toplanıp projeyi aynen veya değiştirerek kabule yönelik karar almak durumundadır.

Geçici proje de asıl proje gibi kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara imzaları karşılığında ya da taahhütlü mektupla bildirilir. Bildirim, kararın kat malikince öğrenilme anını belgelemesi bakımından önemlidir; aşağıda açıklanacağı üzere iptal davası süreleri bu ana bağlanır.

Zam tavanı da tam olarak bu aşamada devreye girer. Mevcut bir işletme projesi varsa, geçici projedeki bedel önceki proje bedelinin yeniden değerleme oranı kadar üstünü aşamaz. Kurul üç ay içinde toplanıp yeni projeyi onayladığında tavan ortadan kalkar ve kurulun kararlaştırdığı tutar geçerli olur. Bu nedenle tavan, kalıcı bir aidat sınırı değil, kurul iradesi ortaya çıkıncaya kadar geçerli bir güvence olarak tasarlanmıştır.

“Yedi Gün İçinde İtiraz” Kuralı Kalktı: İşletme Projesine Artık Nasıl İtiraz Edilir?

Kat Mülkiyeti Kanunu m.37’nin eski metninde, projenin bildirilmesinden başlayarak yedi gün içinde itiraz edilirse durumun kat malikleri kurulunda inceleneceği ve proje hakkında karar verileceği düzenlenmişti. 7579 sayılı Kanun bu cümleyi yürürlükten kaldırmıştır. Maddenin ilgili fıkrası bugün, projenin bildirileceğini ve en geç üç ay içinde aynen veya değiştirilerek kabulüne yönelik genel kurulda karar alınacağını söylemekle yetinir.

Bu, itiraz hakkının ortadan kalktığı anlamına gelmez; itirazın muhatabı ve usulü değişmiştir. Proje artık kurul kararıyla onaylandığına göre, ona karşı başvurulacak yol Kat Mülkiyeti Kanunu m.33’te düzenlenen kurul kararının iptali davasıdır. Toplantıya katılıp aykırı oy kullanan kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde; toplantıya katılmayan kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay ve her hâlde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde, anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir. Kararın yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı hâllerde süre koşulu aranmaz.

Burada gözden kaçan bir usul ayrıntısı vardır. m.32 uyarınca kurul kararları noter mühürlü deftere yazılır ve toplantıda bulunan kat maliklerince imzalanır; karara aykırı oy verenler bu aykırılığın sebebini belirterek imza koyar. Aykırı oyunu deftere şerh ettirmeyen kat maliki, sonradan bir ay içinde dava açarken aykırı oy kullandığını ispatlamakta güçlük çeker. Toplantıda itiraz etmek ile itirazı kayda geçirmek aynı şey değildir.

Konu	22 Mayıs 2026 öncesi	22 Mayıs 2026 sonrası
Projeyi kim yapar / onaylar	Yönetici hazırlar, itiraz gelmezse kesinleşir	Kat malikleri genel kurulunda onaylanır
Yöneticinin rolü	Projeyi belirlemek	Kurul onaylayana kadar geçici proje yapmak
İtiraz süresi ve yolu	Bildirimden itibaren 7 gün, kurula itiraz	m.33 iptal davası: 1 ay / öğrenmeden 1 ay ve her hâlde 6 ay
İtirazın mercii	Kat malikleri kurulu	Sulh hukuk mahkemesi
Artış tavanı	Yok	Yalnız geçici projede: önceki proje bedeli + yeniden değerleme oranı
Yöneticinin avans yetkisi	Münasip miktarda avans toplama	İşletme projesi onaylanıncaya kadar avans toplama
Kurul için süre	Belirli bir üst süre yok	En geç 3 ay içinde karar alınması öngörülür

Aidat Payı Nasıl Hesaplanır? Eşit Bölünen Giderler ile Arsa Payına Göre Bölünenler

Kat Mülkiyeti Kanunu m.20, kat malikleri arasında başka türlü anlaşma bulunmadıkça giderleri iki gruba ayırır. Birinci grup eşit bölünür: kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile bunlar için toplanacak avans, bağımsız bölümün büyüklüğüne bakılmaksızın her kat maliki tarafından eşit olarak karşılanır. Bu nedenle bir apartmanda 60 metrekarelik daire ile 160 metrekarelik daire, kapıcı ücretine aynı tutarda katılır.

İkinci grup arsa payı oranında bölünür: anagayrimenkulün sigorta primleri, bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri, yönetici aylığı gibi diğer giderler ve ortak tesislerin işletme giderleri ile bunlar için toplanacak avans bu gruba girer. Burada bağımsız bölümün arsa payı belirleyicidir; büyük daire daha yüksek pay öder.

Maddenin başındaki “aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça” ibaresi önemlidir. Kat malikleri yönetim planında veya oybirliğiyle alacakları bir kararla farklı bir bölüşüm benimseyebilir. Ancak böyle bir anlaşma yoksa kanuni bölüşüm uygulanır ve yönetim, kanunun eşit bölünmesini emrettiği bir gideri arsa payına göre dağıtamaz. İşletme projesinin iptali taleplerinde en sık dayanılan gerekçelerden biri tam olarak bu yanlış bölüştürmedir.

Gider kalemi	Bölüşüm ölçütü	Dayanak
Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan, bekçi gideri ve avansı	Eşit	KMK m.20/1-a
Anagayrimenkulün sigorta primi	Arsa payı oranında	KMK m.20/1-b
Ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım gideri	Arsa payı oranında	KMK m.20/1-b
Yönetici aylığı	Arsa payı oranında	KMK m.20/1-b
Ortak tesislerin işletme gideri ve avansı	Arsa payı oranında	KMK m.20/1-b
Faydalı yenilik ve ilaveler	Faydalanma oranında	KMK m.42/3
Çok masraflı veya lüks yenilikler	Yalnız karar verenler öder	KMK m.43
Kusurla sebep olunan gider	Sebep olana rücu edilir	KMK m.20/son

“Asansörü Kullanmıyorum, Aidat Ödemem” Denebilir mi?

Denemez. Kat Mülkiyeti Kanunu m.20’nin (c) bendi bu itirazı doğrudan karşılar: kat malikleri, ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. Hüküm, iki ayrı gerekçeyi de kapsayacak biçimde kaleme alınmıştır.

Bu nedenle zemin katta oturduğu için asansör giderine, otoparkı olmadığı için otopark aydınlatmasına ya da bahçeye çıkmadığı için bahçıvan ücretine katılmak istemeyen kat malikinin talebi hukuken sonuç doğurmaz. Ortak yer giderine katılma yükümlülüğü kullanmaya değil, kat maliki sıfatına bağlıdır.

Kuralın istisnası, giderin niteliğinden doğar. Kat Mülkiyeti Kanunu m.43 uyarınca yapılması istenen yenilik ve ilave çok masraflıysa, yapının özel durumuna göre lüks nitelik taşıyorsa veya bütün kat maliklerince kullanılması zorunlu olan yerlerde bulunmuyorsa, bundan faydalanmak istemeyen kat maliki gidere katılmak zorunda değildir. Bu gibi işlerin masrafını, yapılmasına karar veren kat malikleri öder. Ancak sonradan kendi arsa payı oranında katılan kat maliki, o yenilikten faydalanma hakkını kazanır.

Aidatı Kim Öder: Malik mi, Kiracı mı?

Bu sorunun cevabı, sorunun kime karşı sorulduğuna göre değişir. Yönetime karşı olan dış ilişkide Kat Mülkiyeti Kanunu m.22 uygulanır: kat malikinin m.20 uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Yönetim, alacağını malikten de kiracıdan da isteyebilir.

Ancak kiracının sorumluluğu sınırsız değildir. Aynı fıkra, kiracının sorumluluğunun ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olduğunu ve yaptığı ödemenin kira borcundan düşüleceğini açıkça belirtir. Yani kiracı, aylık kirasını aşan bir aidat borcundan yönetime karşı sorumlu tutulamaz; ödediği aidatı da ev sahibine ödeyeceği kiradan mahsup eder.

Malik ile kiracı arasındaki iç ilişki ise kira sözleşmesine tabidir ve Kat Mülkiyeti Kanunu’nun konusu değildir. Uygulamada işletme nitelikli giderler (yakıt, temizlik, kapıcı, asansör elektriği) sözleşmeyle kiracıya bırakılırken; anataşınmazın değerini korumaya yönelik giderler (çatı yenilenmesi, dış cephe onarımı, güçlendirme, demirbaş yenileme) malikte kalır. Kiracının bu ikinci gruptaki bir gideri yönetime ödemek zorunda kalması hâlinde ödediğini malikten talep hakkı saklıdır. Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda başvurulacak yollar için fahiş kira artışının hangi mercie şikâyet edileceğini ayrıca inceleyebilirsiniz.

Aidatını Ödemeyen Kat Malikine Karşı Hangi Yollar Var?

Kat Mülkiyeti Kanunu m.20’nin ikinci fıkrası iki yolu birlikte sayar: gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Dava açma yetkisi yalnızca yöneticide değildir; her kat maliki tek başına bu yola başvurabilir.

Aynı fıkranın son cümlesi caydırıcı unsuru getirir: gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Bu, sözleşmeyle kararlaştırılan bir cezai şart değil, doğrudan kanundan doğan bir yükümlülüktür ve yönetim planında yer almasa dahi uygulanır.

Maddenin son fıkrası ise rücu hakkını düzenler. Giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan kişinin kusurlu hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır. Ortak tesise verilen zararın faturası bütün kat maliklerine bölünse bile, sonuçta zararı doğuran kişiye yöneltilebilir. İcra takibinin nasıl başlatıldığı ve takibe nasıl itiraz edildiği ayrı bir yazıda ayrıntılı olarak ele alınmaktadır.

Aidat Alacağında Arabuluculuk Zorunlu mu? İcra Takibi ile Dava Arasındaki Kritik Fark

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na 7445 sayılı Kanunla eklenen m.18/B, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olmasını dava şartı sayan uyuşmazlıkları sayar. Bu sayımın (c) bendi doğrudan 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıkları kapsar. Dolayısıyla aidat alacağı için genel mahkemede alacak davası veya itirazın iptali davası açılacaksa, önce arabulucuya başvurulmuş olması gerekir.

Buna karşılık icra takibi bir dava değildir. Alacaklı, arabuluculuğa hiç başvurmadan doğrudan ilamsız icra takibi başlatabilir. Borçlu takibe itiraz ederse iki ayrı yol açılır ve bu yolların arabuluculuk bakımından rejimi farklıdır: itirazın iptali davası genel mahkemede görülen bir dava olduğu için dava şartı arabuluculuğa tabidir; itirazın kaldırılması talebi ise İcra ve İflas Kanunu m.68 uyarınca icra mahkemesine yapılan bir taleptir ve dava niteliği taşımadığından arabuluculuk şartına bağlı değildir.

Bu ayrım, elinde kesinleşmiş işletme projesi bulunan yönetim için doğrudan bir zaman kazancıdır. Kesinleşen işletme projesi İcra ve İflas Kanunu m.68/1 belgelerinden sayıldığına göre, yönetim ilamsız takip başlatıp itiraz üzerine icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir ve arabuluculuk sürecini hiç işletmek zorunda kalmaz. Elde böyle bir belge yoksa yol daha uzundur: itirazın iptali davası açılacak, ondan önce de arabuluculuğa başvurulacaktır. İtirazın iptali davasının şartları ve süreci için ilgili yazıya bakabilirsiniz.

Yol	Nereye başvurulur	Arabuluculuk	Gereken belge
İlamsız icra takibi	İcra dairesi	Gerekmez	Belge şartı yok
İtirazın kaldırılması	İcra mahkemesi	Gerekmez	İİK m.68 kapsamında belge (kesinleşen işletme projesi / kurul kararı)
İtirazın iptali davası	Sulh hukuk mahkemesi	Dava şartı	Belge şartı yok, yargılamayla ispat
Alacak davası	Sulh hukuk mahkemesi	Dava şartı	Belge şartı yok, yargılamayla ispat
Kurul kararının iptali davası	Sulh hukuk mahkemesi	Dava şartı	Kurul kararı ve aykırı oy kaydı

Kesinleşen İşletme Projesi Neden Bu Kadar Değerli?

Kat Mülkiyeti Kanunu m.37’nin son fıkrası, kesinleşen işletme projelerinin veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararlarının, İcra ve İflas Kanunu’nun 68. maddesinin birinci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılacağını düzenler. Bu, sıradan bir usul ayrıntısı değildir; alacağın tahsil hızını doğrudan belirler.

İcra ve İflas Kanunu m.68 kapsamındaki bir belgeye dayanan alacaklı, borçlunun takibe itirazı üzerine icra mahkemesine başvurup itirazın kaldırılmasını isteyebilir. İcra mahkemesi dar yetkili ve hızlı bir inceleme yapar; genel mahkemede yıllar sürebilen bir yargılama yerine belge üzerinden sonuç alınır. Bu yol, yukarıda açıklandığı gibi dava şartı arabuluculuktan da muaftır.

Aynı fıkra, kurul kararlarını da bu belgelerden saymıştır. Toplu yapılarda ise Kat Mülkiyeti Kanunu m.72, blok kat malikleri kurulu, toplu yapı temsilcileri ve geçici yönetim kurulu kararlarının aynı nitelikte olduğunu ayrıca belirtir. Bu nedenle yönetimin karar defterini usulüne uygun tutması, aidat tahsilinde belge gücünü koruyan en temel işlemdir.

Aidat Borcuna Kanuni İpotek ve Alacağın Önceliği

Kat Mülkiyeti Kanunu m.22, ödenmeyen aidat için üçüncü bir güvence katmanı öngörür. Kat malikinin borcu kiracıya başvurma yoluyla da alınamazsa, mahkemece tespit edilen borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, varsa yöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle, bu borç tutarı için diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir.

Bu ipotek olağan bir ipotekten farklıdır: taraflar arasında sözleşme yapılmasını gerektirmez, doğrudan kanundan doğar ve tescili tek taraflı yazılı istemle sağlanır. Maddede Türk Medeni Kanunu m.893’ün son fıkrasına yapılan atıf da bu nitelikle ilgilidir. Tescil edildiğinde bağımsız bölüm satılsa bile ipotek taşınmaz üzerinde kalır ve yeni malik borcun tahsili baskısıyla karşılaşır.

Maddenin üçüncü fıkrası ise sıralama kuralı getirir: kat maliklerinin, gider borcunu ödemeyen kat maliki veya diğer sorumlulardan olan alacakları önceliklidir. Bu öncelik, aynı taşınmaz üzerinde başka alacaklıların da bulunduğu durumlarda ortak gider alacağını korur ve apartman yönetimini sıradan bir alacaklıdan daha güçlü konuma getirir.

Aidat Ödemeyen Kat Maliki Dairesini Kaybedebilir mi?

Bu ihtimal kanunda açıkça düzenlenmiştir. Kat Mülkiyeti Kanunu m.25, kat maliklerinden biri kendisine düşen borç ve yükümleri yerine getirmeyerek diğer kat maliklerinin haklarını onlar için çekilmez hâle gelecek derecede ihlal ederse, diğerlerinin o kat malikinin bağımsız bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hâkimden isteyebileceğini öngörür.

Maddenin üçüncü fıkrası, çekilmezliğin hangi hâllerde her hâlde mevcut sayılacağını sayar. İlk bent doğrudan aidatla ilgilidir: ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması. Bu eşik aşıldığında çekilmezliğin ayrıca ispatı gerekmez.

Dava kendiliğinden açılmaz. Aksi kararlaştırılmadıkça diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla dava açma kararı vermesi gerekir; hâkim hüküm vermeden önce devir bedelinin ileride hak sahibine ödenmek üzere bankada üçer aylık vadeli hesaba yatırılması için davacılara süre verir. Dava hakkı, devir konusunda alınan kararın öğrenilmesinden başlayarak altı ay ve her hâlde dava hakkının doğumundan başlayarak beş yıl içinde kullanılmazsa düşer. Bağımsız bölüm bedelsiz alınmaz; hükme en yakın tarihteki değeri kat malikine ödenir.

Aidat Alacağı Kaç Yılda Zamanaşımına Uğrar?

Ortak gider ve avans alacağı, belirli dönemlerde tekrarlanan bir edim niteliği taşır. Türk Borçlar Kanunu m.147, kira bedelleri, anapara faizleri ve ücret gibi diğer dönemsel edimler için beş yıllık zamanaşımı süresi öngörür. Aidat alacağı da bu kapsamda değerlendirilir ve beş yıllık zamanaşımına tabi olur.

Süre her ay için ayrı işler. Her aidat dönemi kendi muacceliyet tarihinden itibaren zamanaşımına başlar; dolayısıyla yıllar sonra açılan bir takipte son beş yıla ait aidatlar istenebilirken daha eski dönemler için zamanaşımı def’i ileri sürülebilir. Zamanaşımı hâkim tarafından kendiliğinden dikkate alınmaz; borçlunun ileri sürmesi gerekir.

Gecikme tazminatı da asıl alacağa bağlıdır. Zamanaşımına uğrayan bir aidat döneminin yüzde beş gecikme tazminatı ayrıca istenemez. Bu nedenle yönetimlerin alacağı biriktirmeden takibe koyması, hem tazminatın işlemesini sürdürmesi hem de zamanaşımı riskinden kaçınması bakımından pratik önem taşır.

Aidat Uyuşmazlığında Görevli ve Yetkili Mahkeme Hangisidir?

Görev konusunda Kat Mülkiyeti Kanunu Ek m.1 tek cümleyle kesin bir kural koyar: bu Kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlık sulh mahkemelerinde çözümlenir. Hüküm bir tutar eşiği içermez; bu nedenle aidat alacağının miktarı ne olursa olsun görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Aynı sonuç, Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.4’ün özel kanunlarla verilen görevleri saklı tutan yapısıyla da örtüşür.

Yetki bakımından ise anagayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesi esas alınır. Kat Mülkiyeti Kanunu m.33, kurul kararının iptali davası ve hâkimin müdahalesi talebi bakımından bunu açıkça belirtir. Kat malikinin ikametgâhının başka şehirde olması sonucu değiştirmez; uyuşmazlık taşınmaza bağlıdır.

Aynı kanuna dayanan bütün talepler bu çatı altında toplanır: aidat alacağı, işletme projesinin veya kurul kararının iptali, yöneticinin azli, hesap verme, ortak yere yapılan müdahalenin önlenmesi. Ortak yerden kaynaklanan zararların tazmini de aynı çerçevede değerlendirilir; nitekim üst kattan gelen su kaçağı nedeniyle açılan tazminat davası da tutara bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde görülür.

Yönetici Aidat Ödemeyenin Suyunu veya Elektriğini Kesebilir mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu, aidatını ödemeyen kat malikine karşı yönetime tanınan yolları sınırlı biçimde sayar: dava, icra takibi, gecikme tazminatı, kanuni ipotek ve ağır hâllerde devir davası. Ortak tesisten gelen su veya elektriğin kesilmesi bu sayımda yer almaz. Kanun bir yaptırım listesi kurmuşken listede bulunmayan bir tedbirin yönetim tarafından kendiliğinden uygulanması hukuki dayanaktan yoksundur.

Kanunun öngördüğü yol, kendi kendine hak alma değil hâkime başvurmadır. m.33 uyarınca, kat maliklerinden birinin yahut onun bağımsız bölümünden devamlı surette faydalanan kimsenin borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir. Hâkim, ilgilileri dinledikten sonra bu Kanuna, yönetim planına ve bunlarda hüküm yoksa genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhâl karar verir ve kararın kısa bir süre içinde yerine getirilmesi gerektiğini ilgiliye tefhim veya tebliğ eder.

Kararı yerine getirmeyene aynı mahkemece idari para cezası verilir. Kanun metnindeki 250 ilâ 2.000 Türk lirası tutarları 2007 yılından kalmadır; Kabahatler Kanunu m.17/7 uyarınca idari para cezaları her takvim yılı başından geçerli olmak üzere yeniden değerleme oranında artırılarak uygulandığından, bugün fiilen uygulanan tutar kanun lafzındaki rakamın belirgin biçimde üzerindedir. Kanun metnindeki rakamı güncel tutar sanmak sık yapılan bir hatadır.

Kat Malikleri Kurulu Ne Zaman ve Nasıl Toplanır?

Kat Mülkiyeti Kanunu m.29 uyarınca kurul, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda toplanır; yönetim planında böyle bir zaman gösterilmemişse her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. Toplu yapılarda ise kurullar en geç iki yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planlarında gösterilen zamanlarda, zaman gösterilmemişse ikinci takvim yılının ilk ayı içinde toplanır.

Olağanüstü toplantı da mümkündür. Önemli bir sebebin çıkması hâlinde yöneticinin, denetçinin veya kat maliklerinin üçte birinin istemi üzerine, toplantı için istenilen tarihten en az on beş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartıyla kurul her zaman toplanabilir. İlk çağrı yapılırken ikinci toplantının yeri ve tarihi de belirtilir; iki toplantı arasında bırakılacak süre yedi günden az olamaz.

Oy hakkı bakımından m.31 ölçülü bir denge kurar. Her kat maliki arsa payına bakılmaksızın bir oy hakkına sahiptir; birden çok bağımsız bölümü olan kat malikinin oyu bütün oyların üçte birini aşamaz. Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez; ancak kırk ve daha az sayıda bağımsız bölümü olan taşınmazlarda bir kişi en fazla iki kişiye vekâlet edebilir. Alınacak karar doğrudan doğruya kendisini ilgilendiren kat maliki görüşmelerde bulunabilir ama oya katılamaz.

Yönetici Atanması Zorunlu mu, Atanmazsa Sorumluluk Kime Ait Olur?

Kat Mülkiyeti Kanunu m.34, anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa yönetici atanmasının mecburi olduğunu belirtir. Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır ve her yıl kurulun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir.

Kat malikleri yönetimde anlaşamaz veya toplanıp yönetici atayamazsa, taşınmazın bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine yönetici atanır. Mahkemece atanan yönetici, atanmasından itibaren altı ay geçmedikçe kurul kararıyla değiştirilemez; ancak haklı bir sebep çıkarsa onu atayan sulh mahkemesi değiştirmeye izin verebilir.

Yönetici atanmamasının bedeli sorumluluğun dağılmasıdır. m.35’e 2015 yılında eklenen fıkra, m.34’teki şartları taşımasına rağmen yönetici ataması yapılmayan anagayrimenkulde maddede sayılan işlerin yaptırılmasından kat maliklerinin müştereken sorumlu olduğunu düzenler. Asansör bakımının yaptırılmaması gibi bir eksiklikten doğan zararda muhatap bulunamaması hâli bu hükümle karşılanmıştır; asansör kazası nedeniyle açılan tazminat davalarında sorumluluğun kime yöneltileceği de aynı çerçevede belirlenir.

Yönetici Hesap Vermezse Ne Yapılır? Denetim, Defter ve Kayıt Yükümlülükleri

Kat Mülkiyeti Kanunu m.38, yöneticinin kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu olduğunu belirtir. Bu nitelendirme, yöneticiyi vekilin özen ve hesap verme borçlarına tabi kılar. m.39 uyarınca yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda, böyle bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kurula o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılan giderlerin hesabını vermekle yükümlüdür. Kat maliklerinin yarısı isterse, arsa payları ne olursa olsun bu zamanlar dışında da hesap gösterilmesi istenebilir.

Denetim ayrı bir mekanizmadır. m.41 uyarınca kurul, yöneticinin tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebebin çıkması hâlinde onu her zaman değiştirebilir. Hesapların denetlenmesi için yönetim planında belli bir zaman konulmamışsa denetim her üç ayda bir yapılır; haklı sebep çıkarsa her zaman yapılabilir. Kurul, denetim işini sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçeceği bir denetçiye veya üç kişilik denetim kuruluna verebilir.

Kayıt yükümlülüğü de yaptırıma bağlanmıştır. m.36 uyarınca yönetici, kurul kararlarını, ihtar ve tebligatların özetini ve bütün giderleri noter tasdikli deftere tarih sırasıyla yazmak ve belgeleri bir dosyada saklamakla yükümlüdür; bu defterin her takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay içinde notere kapattırılması mecburidir. Bu görevleri yerine getirmeyen yöneticiye m.33’ün son fıkrasındaki idari para cezası uygulanır. Ayrıca m.34’ün son fıkrası uyarınca yöneticinin ad, soyad ve adresinin girişte görülecek bir yere asılması zorunludur; asılmaması da idari para cezası sebebidir.

Toplu Yapılarda Durum: Yönetim Planının Aykırı Hükümleri Artık Uygulanmaz

7579 sayılı Kanunun üçüncü değişikliği Kat Mülkiyeti Kanunu m.70’e ilişkindir. Madde, toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayan tek bir yönetim planı düzenleneceğini, bu planın bütün kat maliklerini bağlayacağını ve değiştirilmesi için toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettiği bağımsız bölümlerin tam sayısının üçte ikisinin oyunun şart olduğunu düzenler.

Maddeye eklenen fıkra kısa ama etkilidir: “Yönetim planlarının bu maddeye aykırı hükümleri uygulanmaz.” Böylece yönetim planına konulmuş ve maddedeki nisapları veya yapıyı dolanmaya yönelik düzenlemeler, ayrıca bir iptal kararına gerek kalmaksızın uygulanamaz hâle gelir. Site yönetimlerinde sık görülen, yönetim planıyla değiştirilmiş karar yeter sayıları bu hükmün doğrudan hedefindedir.

Toplu yapılarda gider paylaşımı için m.72 ayrı bir ölçüt getirir: belli bir yapıya veya yapıların yalnızca birkaçındaki kat maliklerinin ortak kullanımına tahsis edilmiş yer ve tesislere ilişkin giderler o yapılardaki kat maliklerince; bütün bağımsız bölümlerin ortak kullanımına tahsis edilmiş yerlere ilişkin giderler ise bütün kat maliklerince karşılanır. Aynı madde, kullanma hakkından vazgeçerek veya ortak yerin başka parselde bulunduğunu ileri sürerek toplu yapı ortak gider payından kaçınılamayacağını da belirtir.

Yönetici Kendi Aidatını Öder mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu m.40, kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağını ve katılacaksa hangi oranda katılacağını kurulun kararlaştıracağını belirtir. Konu öncelikle kurulun takdirindedir ve bu yönde alınmış bir karar varsa ona göre uygulanır.

Kurul bu konuda bir karar almamışsa kanun boşluğu kendisi doldurur: yönetici, yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz. Muafiyet yarı orandadır ve yalnızca normal yönetim giderlerini kapsar; olağanüstü giderler ile yenilik ve ilavelere ilişkin paylar bu kapsamda değildir.

Yöneticinin ücret hakkı da aynı maddede düzenlenmiştir. Yönetim planında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile yönetici, kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir. Bu ücret, m.20/1-b uyarınca arsa payı oranında bölüşülen giderler arasında yer alır ve işletme projesinde ayrı bir kalem olarak gösterilir. Apartman görevlisi çalıştırılıyorsa ondan doğan işçilik alacakları ayrı bir başlıktır; kapıcı ve apartman görevlisinin işçilik alacakları konusunda ayrıntılı değerlendirme ilgili yazıda yer almaktadır.

Aidat Zammına İtiraz Etmeden Önce Hangi Belgeler Toplanmalı?

İptal davasının kaderini çoğu zaman dosyaya konulan belgeler belirler. İlk toplanması gereken belge, itiraz edilen aidatın dayandığı işletme projesinin kendisi ve bu projeyi onaylayan kat malikleri kurulu kararının deftere geçmiş hâlidir. Karar defterinin ilgili sayfasının örneği, toplantı yeter sayısının sağlanıp sağlanmadığını ve aykırı oyların kaydedilip kaydedilmediğini gösterir.

İkinci grup belge, artışın gerçekliğini ve apartman aidat zam sınırı kuralına uyulup uyulmadığını test etmeye yarar. Bir önceki yılın işletme projesi, yöneticinin m.39 uyarınca verdiği gelir gider hesabı, gider kalemlerine ilişkin faturalar ve sözleşmeler bu gruptadır. Aidat artışının hangi kalemden kaynaklandığı bu belgelerle karşılaştırıldığında ortaya çıkar; artışın gerçek bir gidere değil, bölüşüm hatasına dayandığı da çoğu kez burada görülür.

Üçüncü olarak bildirimin belgesi gerekir. Projenin imza karşılığı mı yoksa taahhütlü mektupla mı bildirildiği, öğrenme tarihini ve dolayısıyla bir aylık dava süresinin başlangıcını belirler. Toplantıya katılmayan kat maliki bakımından altı aylık üst sürenin de karar tarihinden işlediği unutulmamalıdır. Süre geçtikten sonra açılan davada esas hiç incelenmeden usulden ret kararı verilir.

Aidat Uyuşmazlığında Avukatlık Ücreti ve Yargılama Giderleri

Kat Mülkiyeti Kanunu m.38’in ikinci fıkrası, kurul kararlarının iptaline ilişkin davaların kat maliklerini temsilen yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle açılabileceğini düzenler. Yönetici açılan davayı bütün kat maliklerine duyurur. Aynı fıkranın son cümlesi bir gider kuralı getirir: kurul kararının iptali hâlinde bu konudaki yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır.

Bu kural, iptal davasını kazanan kat malikinin masrafının nihayetinde ortak bütçeden karşılanması sonucunu doğurur. Aidat alacağının tahsili için açılan davalar ve icra takipleri ise genel kurallara tabidir; haksız çıkan taraf yargılama giderlerini ve karşı taraf vekâlet ücretini öder. Vekâlet ücretinin hesabında Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi esas alınır; dava türlerine göre güncel vekâlet ücretleri ayrı bir yazıda tablo hâlinde verilmiştir.

Arabuluculuk aşamasının gideri de göz önünde tutulmalıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk zorunlu olduğuna göre, dava öncesi bu sürecin işletilmesi ve ücretinin karşılanması gerekir. Taraflar anlaşamazsa arabuluculuk ücreti Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanır ve yargılama sonunda haksız çıkan tarafa yükletilir.

Ortak Yerlerde Yapılan Değişiklik ve Yenilikler Aidata Nasıl Yansır?

Kat Mülkiyeti Kanunu m.42, kat maliklerinin ortak yerlerde kendi başlarına değişiklik yapamayacağını; ortak yerlerin daha düzgün, rahat ve kolay kullanılır hâle getirilmesine veya bunlardan elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak yenilik ve ilavelerin, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla verecekleri karar üzerine yapılacağını düzenler. Bu işlerin giderleri, yeniliklerden faydalananlar tarafından faydalanma oranına göre ödenir.

Isıtma sistemine ilişkin özel nisaplar ayrıca düzenlenmiştir. Isı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve merkezi sistemden ferdi sisteme ya da ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesi sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karara bağlanır. Ancak toplam inşaat alanı iki bin metrekare ve üzerinde olan binalarda merkezi ısıtma sisteminin ferdi sisteme dönüştürülmesi için sayı ve arsa payı bakımından oybirliği şarttır. Bu yönde karar alınırsa yönetim planının karara aykırı hükümleri değiştirilmiş sayılır.

Bazı işler ise oybirliği gerektirir. m.45 uyarınca anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması, arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın devri gibi temliki tasarruflar ile anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir. Reklam gelirinin aidatı azaltacağı düşünülerek çoğunlukla alınan kararlar bu nedenle geçersizdir.

Ortak Yerdeki Bozukluk Aidat Ödememe Gerekçesi Olur mu?

Olmaz. Ortak gider borcu ile yönetimin kusurundan doğan tazminat alacağı birbirinden ayrı iki hukuki ilişkidir. Kat maliki, yönetimin ihmali nedeniyle zarara uğradığını düşünüyorsa bunu ayrı bir talep olarak ileri sürer; aidatı tek taraflı olarak kesmek yerine ödemeye devam eder. Aksi hâlde ödenmeyen dönemler için yüzde beş gecikme tazminatı işlemeye başlar ve hakkında icra takibi yapılabilir.

Ortak yerdeki bozukluğun giderilmesi için kanun ayrı bir yol gösterir. m.19’un ikinci fıkrası, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin mahkemece tespit edilmiş olması hâlinde, bu onarım için kat maliklerinin rızasının aranmayacağını belirtir. Yani engelleme karşısında çözüm ödemeyi kesmek değil, tespit ve onarım yoluna gitmektir.

Onarım için başka bir bağımsız bölüme girilmesi gerekiyorsa m.23 devreye girer: o bölümün maliki veya orada başka sıfatla oturanlar giriş izni vermeye ve gerekli işlerin yapılmasına katlanmaya mecburdur. İzin nedeniyle uğranılan zarar, lehine izin verilen bağımsız bölüm malikince derhâl ödenir. Ortak tesisten kaynaklanan zararlarda sorumluluğun nasıl belirlendiği konusunda baca ve ısıtma tesisatı kaynaklı zehirlenmelere ilişkin değerlendirme de yol gösterici olabilir.

Yeni Düzenleme Sonrası Yönetimlerin Yapması Gerekenler

İlk iş, elde kurul onayından geçmiş güncel bir işletme projesi bulunup bulunmadığını belirlemektir. Onaylı proje varsa, yeni yıl için hazırlanacak geçici projenin bedeli apartman aidat zam sınırı kuralına tabi olacağından, geçen yılın proje bedelinin belgeyle ortaya konulması gerekir. Onaylı proje yoksa geçici proje yapılabilir, fakat kurul üç ay içinde toplanmalıdır.

İkinci iş, kurul toplantısının usulüne uygun yapılmasıdır. Çağrının süresine uyulması, toplantı ve karar yeter sayılarının tutanağa doğru yansıtılması, aykırı oyların sebebiyle birlikte deftere geçirilmesi ve kararın noter tasdikli deftere yazılması, ileride açılacak bir iptal davasında dosyanın belkemiğini oluşturur. Usul eksikliği, esasen doğru bir aidat kararını dahi sakatlayabilir.

Üçüncü iş, aidat tahsilinin ertelenmemesidir. Beş yıllık zamanaşımı her dönem için ayrı işlediğinden birikmiş alacakların bir kısmı sessizce zamanaşımına uğrayabilir. Kesinleşmiş işletme projesi elde varken icra takibi başlatmak, itiraz hâlinde icra mahkemesine gitmek ve arabuluculuk aşamasını hiç işletmemek, hem süre hem masraf bakımından en verimli yoldur.

Balkona cam panel veya demir parmaklık takılmasının kat maliklerinin oybirliğine tabi olup olmadığı, söktürme davasının işleyişi ve Yargıtay’ın son kararları için cam balkon komşu izni yazımızı inceleyebilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

Apartman aidat zam sınırı gerçekten var mı?

Sınırlı bir tavan vardır. Kat Mülkiyeti Kanunu m.37’ye 7579 sayılı Kanunla eklenen fıkra, yalnızca geçici işletme projesi için öngörülen bedeli, mevcut işletme projesi bedelinin yeniden değerleme oranı kadar üstüyle sınırlar. Kat malikleri kurulunun onayladığı işletme projesinde kanuni bir artış tavanı bulunmamaktadır.

Yönetici tek başına aidata zam yapabilir mi?

Yapamaz. Kat Mülkiyeti Kanunu m.37’nin yeni birinci fıkrası uyarınca işletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır. Yönetici yalnızca kurulca kabul edilmiş proje yoksa geçici bir işletme projesi yapabilir; bu projenin bedeli de kanuni tavana tabidir ve kurul en geç üç ay içinde karar almalıdır.

İşletme projesine yedi gün içinde itiraz edilir mi?

Hayır. Eski m.37’de yer alan yedi günlük itiraz cümlesi 7579 sayılı Kanunla yürürlükten kaldırılmıştır. Proje artık kurul kararıyla onaylandığından, itiraz yolu m.33 uyarınca kurul kararının iptali davasıdır ve süreler bir ay ile altı ay olarak belirlenmiştir.

Aidat kararına karşı iptal davası ne kadar sürede açılır?

Toplantıya katılıp aykırı oy kullanan kat maliki karar tarihinden itibaren bir ay; toplantıya katılmayan kat maliki kararı öğrenmesinden itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde dava açabilir. Kararın yok veya mutlak butlanla hükümsüz olduğu hâllerde süre koşulu aranmaz.

Aidat davası hangi mahkemede açılır?

Kat Mülkiyeti Kanunu Ek m.1 uyarınca bu Kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlık sulh mahkemelerinde çözümlenir. Alacağın miktarı görevi değiştirmez. Yetkili mahkeme ise anagayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesidir.

Aidat alacağı için arabulucuya gitmek zorunlu mu?

Dava açılacaksa zorunludur. 6325 sayılı Kanun m.18/B, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıkları dava şartı arabuluculuk kapsamına almıştır. Buna karşılık icra takibi başlatmak için arabuluculuk gerekmez; itirazın kaldırılması talebi de icra mahkemesine yapıldığı için bu şarta tabi değildir.

Aidatı ödemeyen kat malikine ne kadar gecikme tazminatı işler?

Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 uyarınca gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı öder. Bu yükümlülük doğrudan kanundan doğar; yönetim planında yazılı olmasa dahi uygulanır.

Kiracı aidatın tamamından sorumlu mudur?

Kiracı yönetime karşı malikle birlikte müteselsilen sorumludur, ancak sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu m.22 uyarınca kiracının yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Malik ile kiracı arasındaki paylaşım ise kira sözleşmesine göre belirlenir.

Asansörü kullanmayan kat maliki aidat ödemekten kaçınabilir mi?

Kaçınamaz. Kat Mülkiyeti Kanunu m.20/1-c, ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek ya da ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle gider ve avans payını ödemekten kaçınılamayacağını açıkça düzenler. İstisna, m.43 kapsamındaki çok masraflı veya lüks nitelikteki yenilik ve ilavelerdir.

Aidat alacağı kaç yılda zamanaşımına uğrar?

Ortak gider ve avans alacağı dönemsel edim niteliğinde olduğundan Türk Borçlar Kanunu m.147 uyarınca beş yıllık zamanaşımına tabidir. Süre her dönem için ayrı işler ve zamanaşımı hâkim tarafından kendiliğinden dikkate alınmaz; borçlunun ileri sürmesi gerekir.

Aidat ödemeyen kat malikinin dairesi elinden alınabilir mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu m.25 bu ihtimali düzenler. Ortak gider ve avans borcu nedeniyle iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibine sebep olunması hâlinde çekilmezlik her hâlde mevcut sayılır ve diğer kat malikleri bağımsız bölümün kendilerine devrini isteyebilir. Bağımsız bölüm bedelsiz alınmaz; hükme en yakın tarihteki değeri malike ödenir.

Yönetici aidat ödemeyenin suyunu kesebilir mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu, ödenmeyen aidat için dava, icra takibi, gecikme tazminatı, kanuni ipotek ve devir davası yollarını sayar; ortak tesisten gelen suyun kesilmesi bu yollar arasında yer almaz. Kanunun öngördüğü yol, m.33 uyarınca sulh mahkemesinden hâkimin müdahalesini istemektir.

Kapıcı gideri neden her daireden eşit alınıyor?

Kat Mülkiyeti Kanunu m.20/1-a, kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile bunlar için toplanacak avansın eşit olarak karşılanacağını düzenler. Sigorta primi, ortak yerlerin bakım ve onarım giderleri, yönetici aylığı gibi kalemler ise arsa payı oranında bölüşülür.

Yönetici atanması her binada zorunlu mu?

Kat Mülkiyeti Kanunu m.34 uyarınca anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa yönetici atanması mecburidir. Şartlar oluştuğu hâlde yönetici atanmamışsa, m.35’te sayılan işlerin yaptırılmasından kat malikleri müştereken sorumlu olur.

Kesinleşen işletme projesi ne işe yarar?

Kesinleşen işletme projesi ve kurulun işletme giderlerine ilişkin kararları, Kat Mülkiyeti Kanunu m.37’nin son fıkrası uyarınca İcra ve İflas Kanunu m.68/1 kapsamındaki belgelerden sayılır. Bu sayede yönetim, takibe itiraz edilmesi hâlinde icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir.

Yeni aidat tavanı ilk kez ne zaman uygulanacak?

Düzenleme 22 Mayıs 2026’da yürürlüğe girmiştir ve tavan takvim yılı başından geçerli olmak üzere hesaplanır. Bu nedenle hükmün ilk fiilî uygulama anı 1 Ocak 2027’dir. Ölçüt alınacak oran ise bir önceki yıla, yani 2026 yılına ilişkin olarak ilan edilecek yeniden değerleme oranıdır.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki görüş ya da avukatlık hizmeti niteliği taşımaz. Kat mülkiyetine ilişkin uyuşmazlıklarda sonuç, yönetim planının içeriğine, kurul kararlarının usulüne ve somut belgelere göre değişir. Mevzuat metinleri için Mevzuat Bilgi Sistemi‘ne başvurulabilir. Kendi durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir.