Fahiş Kira Artışı Nereye Şikayet Edilir? Yetkili Bir Merci Var mı?

Fahiş kira artışı nereye şikayet edilir diye araştıran kiracıyı hukuken doğru ama rahatsız edici bir tablo bekler: kira bedelinin fahiş olduğu gerekçesiyle başvurulabilecek, bağlayıcı karar verme yetkisi bulunan bir idari merci yoktur. Kira sözleşmesi bir özel hukuk ilişkisidir; belediyenin, kaymakamlığın, tüketici hakem heyetinin veya elektronik başvuru sistemlerinin kira bedelini düşürme ya da artışı iptal etme yetkisi kanunla verilmemiştir. Yasal tavanı aşan artış, şikayetle değil, ödenmeyerek ve gerektiğinde kira tespit davasıyla karşılanır.

İkinci yaygın yanlış, artış tavanının hâlâ yüzde 25 olduğunun sanılmasıdır. Türk Borçlar Kanunu’na eklenen geçici maddelerle getirilen bu sınır 1 Temmuz 2024 tarihinde sona ermiştir; o tarihten bu yana konut kiralarında da tavan, TÜFE’nin on iki aylık ortalamalarına göre değişim oranıdır. Aşağıda tavanın nasıl hesaplandığı, tavanı aşan anlaşmanın akıbeti, kiracının izleyebileceği yol ve elden kira talebinin vergi mevzuatındaki karşılığı ele alınıyor.

Fahiş Kira Artışı Nereye Şikayet Edilir?

Fahiş kira artışı nereye şikayet edilir sorusuna verilen “tüketici hakem heyeti”, “belediye” veya “kaymakamlık” cevapları hukuki dayanaktan yoksundur. Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. maddesinin birinci fıkrasının (a) bendi, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları, dava konusunun değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinin görevine bırakmıştır. Kanun bu yetkiyi mahkemeye verdiğine göre, aynı konuda karar verecek bir idari makam yoktur.

Tüketici hakem heyetinin görevsizliği ayrıca açıktır. Kira sözleşmesi, tüketici işlemi tanımına giren mal veya hizmet sunumu değildir; kiraya veren de ticari veya mesleki amaçla hareket eden satıcı ya da sağlayıcı konumunda bulunmaz. Heyete yapılan başvuru kayda alınsa dahi, konu bakımından görevsizlik nedeniyle sonuç doğurmaz.

Fahiş kira artışı nereye şikayet edilir arayışında sık başvurulan elektronik başvuru sistemleri ve belediye bildirimlerinin işlevi de sınırlıdır. Bu başvurular idareye bilgi verir, ancak kiraya verene yaptırım uygulanmasını veya kira bedelinin düşürülmesini sağlamaz. Kanun koyucu kira artışına aykırılık için idari para cezası öngörmemiştir; öngördüğü yaptırım, aşan kısmın geçersiz sayılmasıdır. Bu nedenle enerjinin başvuru yazmaya değil, ödeme davranışını doğru kurmaya harcanması gerekir.

Yüzde 25 Tavanı Ne Zaman Sona Erdi?

Yüzde 25 sınırı kalıcı bir kural değil, süreli iki geçici madde olarak yürürlüğe girmişti. 7409 sayılı Kanun’la eklenen TBK geçici m.1, konut kiraları bakımından 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2023 tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerini kapsıyordu. 7456 sayılı Kanun’la eklenen geçici m.2 ise aynı sınırı 2 Temmuz 2023 ile 1 Temmuz 2024 tarihleri arasında yenilenen dönemler için uzattı.

İkinci geçici maddenin kapsadığı son tarih 1 Temmuz 2024’tür. Bu tarihten sonra yenilenen konut kira dönemlerinde yüzde 25 sınırı uygulanmaz; yürürlükte olan tek sınır TBK m.344/1’deki TÜFE ölçütüdür. Sürenin uzatılmasına ilişkin yeni bir kanun çıkarılmadığı sürece durum böyle devam eder.

Bu tarih ayrımı, internetteki bilgilerin büyük bölümünün neden yanıltıcı olduğunu da açıklar. 2023 ve 2024 başında yazılmış içerikler yüzde 25’i güncel kural olarak anlatır ve çoğu güncellenmemiştir. Kira artışına ilişkin bir metin okunurken ilk bakılması gereken şey, metnin hangi tarihte yazıldığı ve geçici maddelerin sona erdiğini belirtip belirtmediğidir.

Dönem	Konutta uygulanan tavan	Dayanak
11.06.2022 – 01.07.2023	%25 (TÜFE ortalaması düşükse o oran)	TBK geçici m.1 (7409 s.K.)
02.07.2023 – 01.07.2024	%25 (TÜFE ortalaması düşükse o oran)	TBK geçici m.2 (7456 s.K.)
01.07.2024 sonrası	TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranı	TBK m.344/1
Beş yıldan sonra yenilenen sözleşmeler	Tavan yok; hâkim belirler	TBK m.344/3

Ev Sahibim Kirayı Yüzde 25’Ten Fazla Yaptı: Bu Tek Başına Aykırılık mı?

Ev sahibim kirayı yüzde 25’ten fazla yaptı diyen kiracının bugün öncelikle bakması gereken şey, artışın yüzde 25’i aşıp aşmadığı değil, TÜFE’nin on iki aylık ortalamalarına göre değişim oranını aşıp aşmadığıdır. 1 Temmuz 2024’ten sonraki dönemlerde yüzde 25 rakamının hiçbir hukuki karşılığı kalmamıştır. TÜFE ortalaması bu oranın üzerindeyse, yüzde 25’i aşan bir artış tek başına aykırı değildir.

Ölçüt kiracının değil sözleşmenin dönemine göre belirlenir. Kira yılı hangi ayda yenileniyorsa, o yenilenme tarihinden önceki aya ait TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranı esas alınır. Sözleşme her yıl aynı ayda yenilendiği için, kiracı ve kiraya veren aynı veriye bakarak aynı sonuca ulaşabilir. Hesabın adım adım nasıl yapıldığı kira artışı hesaplama yazısında örneklerle gösterilmiştir.

Sözleşmede artış oranı hiç yazmıyorsa sonuç değişmez. TBK m.344/2’ye göre taraflarca anlaşma yapılmamışsa kira bedeli, yine TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını geçmemek koşuluyla, kiralananın durumu göz önüne alınarak hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenir. Yani “sözleşmede yazmıyorsa istediğim kadar artırırım” yaklaşımının kanuni dayanağı yoktur.

Kira Artışında Yasal Tavan Nasıl Belirlenir?

TBK m.344/1 tavanı tek bir ölçüte bağlar: bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı. Bu, aylık enflasyon ya da yıllık enflasyon değildir; son on iki ayın ortalamasının bir önceki on iki ayın ortalamasına göre değişimidir ve genellikle yıllık enflasyondan farklı, çoğu zaman daha düşük bir rakam verir. Veri Türkiye İstatistik Kurumu tarafından her ayın başında açıklanır.

Kural yalnızca bir yıllık sözleşmelere özgü değildir. Maddenin ilk fıkrası, aynı sınırın bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanacağını açıkça belirtir. İki veya üç yıllık sözleşme yapılmış olması, aradaki yıllarda serbest artış yapılabileceği anlamına gelmez.

Yabancı para üzerinden kararlaştırılan kiralarda ayrı bir düzen vardır. TBK m.344/4, Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak kaydıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamayacağını düzenler; aşırı ifa güçlüğüne ilişkin TBK m.138 saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra yabancı paranın değerindeki değişiklikler de dikkate alınarak bedel hâkim tarafından belirlenir.

Kiraya Fazla Zam Yapan Ev Sahibi Nereye Şikayet Edilir?

Kiraya fazla zam yapan ev sahibi nereye şikayet edilir sorusunda gerçek adres, şikayet mercii değil mahkemedir. Kanun aşırı artış için idari yaptırım öngörmediğinden, kiracının elindeki yaptırım artışın geçersizliğidir. Bu geçersizlik kendiliğinden işler: kiracı yasal tavana göre hesapladığı bedeli ödemeye devam ettiğinde, aradaki farkı ödememiş olması temerrüt sayılmaz.

Uyuşmazlık büyürse iki yol açılır. Kiraya veren farkı talep ederek icra takibi başlatabilir; bu takibe süresi içinde itiraz edilir ve uyuşmazlık mahkemeye taşınır. Kiracı ise doğrudan kira tespit davası açarak ödenmesi gereken bedelin belirlenmesini isteyebilir. Her iki yolda da dava öncesinde arabuluculuğa başvurmak zorunludur.

Şikayet yolunun gerçekten çalıştığı tek alan vergi boyutudur ve bu alan kira bedelini değil, kiraya verenin beyan yükümlülüğünü ilgilendirir. Kira gelirini eksik beyan eden veya ödemeleri banka dışında tahsil eden kiraya veren hakkında vergi idaresine ihbarda bulunulabilir; ancak bu başvuru kira bedelini düşürmez, tahliye riskini de ortadan kaldırmaz.

Ev Sahibi Kiraya Fazla Zam Yapmak İsterse Kiracı Ne Yapmalı?

Ev sahibi kiraya fazla zam yapmak isterse kiracı ne yapmalı sorusunda ilk adım hesaplamadır: yenilenme ayına ait TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranı bulunur ve yeni bedel hesaplanır. İkinci adım yazılı bildirimdir; kiracı, hesabını ve ödeyeceği tutarı yazılı olarak kiraya verene bildirir. Bu bildirim, ileride açılacak davada iyiniyetin ve ödeme iradesinin belgesidir.

Üçüncü adım ödemedir ve en kritik olanıdır. Kiracı, hesapladığı yasal bedeli her ay eksiksiz ve banka kanalıyla ödemeye devam etmelidir. Kiraya veren parayı kabul etmiyor ya da hesap bilgisi vermiyorsa, ödeme notere veya bankaya kiraya veren adına depo edilerek yapılır. Ödemenin durdurulması, kiracıyı haklı konumdan temerrüde düşürür ve tahliye riskini doğurur.

Dördüncü adım belgelerin saklanmasıdır. Dekontlar, yazışmalar, ihtarnameler ve hesaplama dayanağı olan endeks verileri bir arada tutulur. Uyuşmazlık mahkemeye taşındığında kiracının konumunu belirleyen şey, itirazının haklılığından çok bu belgelerin düzenidir. Kiraya verenin gönderdiği zam ihtarnamesi de saklanır; ihtarname türlerinin ayrımı ev sahibi ihtarname çekti ne yapmalıyım yazısında ele alınmıştır.

Kiracı Zammı Kabul Etmezse Ne Olur?

Kiracı zammı kabul etmezse ne olur sorusunda sonucu belirleyen şey, reddedilen artışın yasal tavanın altında mı üstünde mi kaldığıdır. Talep edilen artış tavanın altındaysa ve sözleşmede artış kaydı varsa, kiracının kabul etmemesi bedeli değiştirmez; ödenmeyen fark kira borcu olarak birikir ve temerrüt sonucunu doğurur.

Talep edilen artış tavanı aşıyorsa tablo tersine döner. Aşan kısım geçersiz olduğu için kiracının yalnızca yasal bedeli ödemesi yeterlidir; ödenmeyen fark kira borcu sayılmaz ve bu sebeple tahliye istenemez. Kiraya verenin bu durumda izleyebileceği yol, farkı icra takibine koymak veya kira tespit davası açmaktır.

Kabul etmemenin sözleşmeyi sona erdirmediği de vurgulanmalıdır. Kira sözleşmesi, artış konusunda anlaşmazlık çıktı diye kendiliğinden bitmez; TBK m.347 uyarınca kiracı bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar. Sözleşmenin uzama mekaniği kira sözleşmesi bitince kiracı çıkarılabilir mi yazısında ayrıntılı olarak incelenmiştir.

Tavanı Aşan Anlaşma Tümüyle Geçersiz mi Olur?

Tavanı aşan anlaşma sözleşmenin tamamını sakatlamaz. TBK m.344/1’in lafzı, tarafların anlaşmalarının TÜFE oranını “geçmemek koşuluyla geçerli” olduğunu söyler; geçici maddelerde ise bu sonuç daha açık ifade edilmiştir: bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Yani sözleşme ayakta kalır, yalnızca aşan kısım hüküm doğurmaz.

Kiracının fazla ödeme yapmış olması da hakkını ortadan kaldırmaz. Geçersiz bir kayda dayanarak ödenen tutar sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri istenebilir; ayrıca kira tespit davasında bedelin doğru hesaplanması talep edilebilir. Uygulamada kiracıların çoğu, ödediği fazlanın geri alınabileceğini bilmediği için bu yolu kullanmaz.

Sözleşmeye konulan yardımcı kayıtlar da aynı denetime tabidir. TBK m.343, kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacağını; TBK m.346 ise kiracıya kira ve yan giderler dışında ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceğini, gecikme hâlinde ceza koşulu ve muacceliyet kayıtlarının geçersiz olduğunu düzenler. Depozito bakımından TBK m.342 üç aylık kira bedeliyle sınır çizer.

Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır, Kim Açabilir?

TBK m.345 kira bedelinin belirlenmesine ilişkin davanın her zaman açılabileceğini söyler ve davacı sıfatını taraflardan birine özgülemez; kiracı da kiraya veren de bu davayı açabilir. Ancak davanın sonucunun hangi dönemden itibaren geçerli olacağı, davanın zamanına bağlıdır.

Maddenin ikinci fıkrası iki alternatif getirir: dava yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmışsa ya da kiraya veren bu süre içinde kira bedelinin artırılacağını yazılı olarak bildirmişse, dava izleyen kira dönemi sonuna kadar açıldığında mahkemenin belirlediği bedel yeni dönemin başından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede artış kaydı varsa üçüncü fıkra devreye girer ve dönem sonuna kadar açılan davada belirlenen bedel yine dönemin başından geçerli olur.

Davanın harcı ve masrafı bakımından belirleyici olan, talep edilen yıllık kira farkıdır. Harca esas değerin nasıl hesaplandığı ve yanlış gösterilmesinin doğurduğu sonuçlar kira tespit davasında harca esas değer yazısında ayrıntısıyla ele alınmıştır.

Beş Yıldan Sonra Yenilenen Sözleşmelerde Tavan Neden Uygulanmaz?

TBK m.344/3, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda bambaşka bir düzen kurar. Bu dönemlerde uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Yani TÜFE tek ölçüt olmaktan çıkar, üç ölçütten biri hâline gelir.

Bu düzenlemenin amacı, uzun süredir devam eden kira ilişkilerinde bedelin piyasadan tamamen kopmasını önlemektir. Beşinci yılın sonunda açılan tespit davasında mahkeme bilirkişi aracılığıyla emsal araştırması yaptırır; benzer nitelikteki taşınmazların kira bedelleri, kiralananın konumu, yaşı ve durumu birlikte değerlendirilir.

Beşinci yıl bir fırsat penceresidir ve kaçırıldığında bir sonraki dönem beklenir. İşyeri kiralarında bu eşiğin nasıl işlediği ve beş yılın tahliye ile kira tespiti arasındaki farkı 5 yılını dolduran işyeri kiracının tahliyesi yazısında karşılaştırmalı olarak anlatılmıştır.

Ev Sahibi Kirayı Elden Almak İstiyor Nereye Şikayet Edilir?

Ev sahibi kirayı elden almak istiyor nereye şikayet edilir sorusu, bu yazıdaki tek soru olup gerçekten idari bir mercii işaret eder: Gelir İdaresi Başkanlığı. 328 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği uyarınca konutlarda ve iş yerlerinde, kiraya verenler ve kiralayanlar kiraya ilişkin tahsilat ve ödemelerini banka veya Posta ve Telgraf Teşkilatı tarafından düzenlenen belgelerle tevsik etmek zorundadır. Haftalık, günlük veya benzeri kısa süreli konut kiralamaları da bu kapsamdadır; buna karşılık mahkeme ve icra yoluyla veya ayni olarak yapılan tahsilatlar tevsik zorunluluğu dışındadır.

Yaptırım her iki tarafa birden uygulanır. Tevsik zorunluluğuna uymayanların her birine, her bir işlem için Vergi Usul Kanunu’nun mükerrer 355. maddesine göre özel usulsüzlük cezası kesilir. Ceza, birinci sınıf tüccarlar ile serbest meslek erbabında 35.000 TL’den, ikinci sınıf tüccarlar ve basit usulde vergilendirilenlerde 17.000 TL’den, bunların dışında kalanlarda 8.700 TL’den az olmamak üzere işleme konu tutarın yüzde 10’u oranındadır; bir takvim yılında kesilecek toplam ceza 35 milyon lirayı aşamaz.

Kiracıyı koruyan kritik bir istisna vardır ve çoğu kaynakta yer almaz: tevsik zorunluluğuna aykırı biçimde ödeme yapanların durumu, ödemeyi takip eden beş iş günü içinde kendiliğinden idareye bildirmeleri hâlinde, ödemede bulunan adına özel usulsüzlük cezası kesilmez. Yani elden ödeme yapmak zorunda kalan kiracı, beş iş günü içinde bildirimde bulunduğunda kendi cezasından kurtulur. Bu süre kaçırılırsa ceza, elden ödeme yapan kiracıya da kesilir.

Kanun metninin tamamı için: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu

Zam İhtarnamesi Geldiğinde İzlenecek Sıralı İşlemler

Kiraya verenin gönderdiği artış bildirimi, ödeme yükümlülüğünü kendiliğinden değiştiren bir belge değildir. Bildirimin hukuki işlevi TBK m.345/2’de gizlidir: yeni dönemin başlangıcından otuz gün öncesine kadar yapılan yazılı artış bildirimi, kiraya verenin dava açma imkânını dönem sonuna kadar uzatır. Yani bildirim, bedeli belirlemez; davanın zamanını belirler.

Bildirimi alan kiracının izleyeceği sıra nettir. Önce yenilenme ayına göre yasal tavan hesaplanır, sonra hesaplanan bedel yazılı olarak bildirilir, ardından bu bedel banka kanalıyla düzenli biçimde ödenir ve tüm belgeler saklanır. Bu sıra izlendiğinde kiracı, artışa itiraz etmiş olmasına rağmen temerrüde düşmemiş olur.

Bildirimin ardından gelen tehdit içerikli mesajlar veya fiili baskı ayrı bir hukuki zemine taşınır. Kilidin değiştirilmesi, eşyaların çıkarılması ya da elektrik ve su aboneliğinin kestirilmesi hukuka aykırıdır ve suç oluşturur; bu hâlde kolluğa başvurulup tutanak tutturulur ve savcılığa suç duyurusunda bulunulur.

Kira Sözleşmesi Yazılı Değilse Artış Nasıl Denetlenir?

Yazılı sözleşmenin bulunmaması kira ilişkisini ortadan kaldırmaz ve TBK m.344’ün uygulanmasını engellemez. Kira sözleşmesi şekle bağlı olmadığından sözlü olarak da kurulabilir; bu durumda uyuşmazlık, ilişkinin varlığının ve başlangıç tarihinin ispatı üzerinde yoğunlaşır.

İspat aracı çoğunlukla ödeme kayıtlarıdır. Banka dekontlarındaki açıklamalar, düzenli ödeme aralıkları, abonelik başlangıç tarihleri ve tanık beyanları bir araya geldiğinde kira ilişkisinin başlangıcı belirlenebilir. Bu tarih, artış hesabında hangi ayın endeksinin esas alınacağını da gösterir.

Sözleşmenin yazılı olmaması kiracı aleyhine bir karine yaratmaz; aksine banka kanalıyla ödeme yapan kiracı, ilişkinin varlığını kolayca ispatlar. Sözleşmesiz kira ilişkisinin bütün boyutları kira sözleşmesi yoksa ev sahibi evden çıkarabilir mi yazısında ele alınmıştır.

Zam Uyuşmazlığında Doğru Sıralamayı Kurmak

Fahiş kira artışı nereye şikayet edilir sorgusuyla başlayan uyuşmazlıklarda kiracıların kaybettiği yer genellikle hukuki haklılık değil, ödeme davranışıdır. Yasal bedelin ödenmeye devam edilmesi, itirazın haklılığından bağımsız olarak kiracıyı temerrütten korur; ödemenin durdurulması ise haklı kiracıyı tahliye riskiyle karşı karşıya bırakır. Bu nedenle önce hesap, sonra ödeme, en son dava sırası izlenir.

Kiraya veren tarafında ise en sık yapılan hata, tavanı aşan bir artışı ihtarnameyle dayatıp dava süresini kaçırmaktır. Kira tespit davasının otuz günlük penceresi ve dönem sonu kuralı, doğru zamanlandığında bedelin yeni dönemin başından itibaren geçerli olmasını sağlar; kaçırıldığında ise sonuç bir yıl gecikir.

Sözleşmenizin yenilenme tarihi, artış kaydının varlığı ve beşinci yıl eşiğine olan uzaklık birlikte değerlendirildiğinde izlenecek yol netleşir. Bu değerlendirmeyi yaptırmak isterseniz kira hukuku avukatı sayfasındaki iletişim kanallarını kullanabilirsiniz.

Artış uyuşmazlığı çoğu zaman tahliye tartışmasına dönüşür. Ev sahibinin gereksinim iddiasıyla gönderdiği bildirimin şartları kiracıya kendim oturacağım diye ihtarname, dava sonrası istinaf aşaması tahliye davasında istinaf, tahliye kararının fiilen uygulanması ise evden çıkmayan kiracıya ne yapabilirim yazısında ele alındı.

Sıkça Sorulan Sorular

Fahiş kira artışı nereye şikayet edilir?

Kira bedeline ilişkin bağlayıcı karar veren bir idari merci yoktur. Uyuşmazlık, arabuluculuk aşamasından sonra sulh hukuk mahkemesinde kira tespit davasıyla çözülür.

Kiraya fazla zam yapan ev sahibi nereye şikayet edilir?

Aşırı artış için idari yaptırım öngörülmemiştir. Kiracının yaptırımı, tavanı aşan kısmın geçersiz olması ve yasal bedeli ödemeye devam edebilmesidir.

Haksız Kira Artışı Nereye Şikayet Edilir?

Haksız artış da fahiş artışla aynı rejime tabidir: idari bir şikayet mercii bulunmaz, uyuşmazlık kira tespit davasıyla çözülür. Elden kira talebi ise vergi idaresine bildirilebilir.

Yüzde 25 kira artış sınırı hâlâ geçerli mi?

Geçerli değildir. TBK geçici m.1 ve m.2 ile getirilen sınır 1 Temmuz 2024’te sona ermiştir; bugün ölçüt TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranıdır.

Ev sahibim kirayı yüzde 25’ten fazla yaptı, ne yapmalıyım?

Önce artışın TÜFE on iki aylık ortalamasını aşıp aşmadığını hesaplayın. Aşmıyorsa artış yasaldır; aşıyorsa yalnızca yasal bedeli ödemeye devam edin.

Kiracı zammı kabul etmezse ne olur?

Artış yasal tavanın altındaysa ödenmeyen fark kira borcu olarak birikir. Tavanı aşıyorsa aşan kısım geçersizdir ve ödenmemesi temerrüt sayılmaz.

Ev sahibi kirayı elden almak istiyor nereye şikayet edilir?

Gelir İdaresi Başkanlığına bildirilebilir. 328 Seri No.lu Genel Tebliğ kira tahsilat ve ödemelerinin banka veya PTT ile tevsikini zorunlu kılar.

Elden kira ödeyen kiracıya da ceza kesilir mi?

Kesilir. Ancak ödemeyi takip eden beş iş günü içinde durum kendiliğinden idareye bildirilirse, ödemede bulunan adına özel usulsüzlük cezası kesilmez.

Kira artışında hangi endeks esas alınır?

Tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalarına göre değişim oranı. Yıllık enflasyon veya üretici fiyat endeksi değildir.

Sözleşmede artış oranı yazmıyorsa ne olur?

TBK m.344/2 uyarınca bedel, aynı TÜFE sınırını geçmemek üzere hâkim tarafından kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Tavanı aşan sözleşme tamamen geçersiz mi olur?

Hayır. Sözleşme ayakta kalır, yalnızca tavanı aşan fazla miktar yönünden geçersiz sayılır.

Fazla ödenen kira geri istenebilir mi?

Geçersiz kayda dayanılarak ödenen tutar sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre talep edilebilir; ayrıca kira tespit davasında bedelin doğru belirlenmesi istenebilir.

Beş yıl dolduktan sonra artış sınırı var mı?

TÜFE tavanı tek ölçüt olmaktan çıkar. Hâkim; TÜFE oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerini birlikte değerlendirerek hakkaniyete göre belirler.

Kira tespit davasını kiracı da açabilir mi?

Açabilir. TBK m.345 davacı sıfatını taraflardan birine özgülemez; kiracı da bedelin belirlenmesini isteyebilir.

Zam uyuşmazlığında arabuluculuk zorunlu mu?

Zorunludur. 6325 sayılı Kanun m.18/B kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuğu dava şartı hâline getirmiştir.

Sözleşme iki yıllıksa ara yılda serbest artış yapılabilir mi?

Yapılamaz. TBK m.344/1, TÜFE sınırının bir yıldan daha uzun süreli sözleşmelerde de uygulanacağını açıkça belirtir.

Yukarıdaki açıklamalar genel bilgilendirme niteliğindedir; her kira ilişkisinin tarihleri ve sözleşme koşulları farklıdır. Endeks verileri her ay yenilendiğinden ve mevzuat değişebileceğinden, kendi dosyanız için bir avukatla görüşmeniz önerilir. Hazırlayan: Av. Handan Sayan Özgül.