Kiracının Verdiği Zarar Nasıl Tahsil Edilir? Tespit, Depozito ve Dava

Yazının Özü
Kiracının verdiği zarar, kiraya verenin en kolay kaybettiği alacaktır: Türk Borçlar Kanunu m.335, kiralanan geri verilirken durumun gözden geçirilmesini ve kiracının sorumlu olduğu eksikliklerin hemen yazılı olarak bildirilmesini şart koşar; bildirim yapılmazsa kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur. Sözleşmeye uygun kullanmadan doğan eskime ve bozulmalar zaten kiracıya yüklenemez (m.334). Depozito, kiraya verenin dilediği gibi kesip kalanını iade edebileceği bir para değildir: banka hesabındaki güvence ancak iki tarafın rızası, kesinleşmiş icra takibi veya kesinleşmiş mahkeme kararıyla çözülür (m.342). Dava, tutarı ne olursa olsun sulh hukuk mahkemesinde görülür (HMK m.4/1-a), açılmadan önce arabuluculuk dava şartıdır ve on yıllık zamanaşımı zararın öğrenildiği an değil, alacağın muaccel olduğu an işlemeye başlar.

Kiracının verdiği zarar, kira ilişkisi bittikten sonra ortaya çıkan uyuşmazlıkların en sık görülen başlığıdır ve çoğu dosyada kaybedilme sebebi zararın büyüklüğü değil, kiraya verenin ilk günlerde yapmadığı tek bir işlemdir. Kanun, bu alacağı ayakta tutmayı bir usule bağlamıştır: kiralanan teslim alınırken gözden geçirilecek, kiracının sorumlu tutulduğu her eksiklik ona hemen ve yazılı olarak bildirilecektir. Bu adım atlanırsa, hasarın fotoğrafı, faturası ve tanığı elde olsa bile karşı taraf sorumluluktan kurtulur.

Konunun ikinci güç noktası depozitodur. Uygulamada depozito, ev sahibinin zararı için kendiliğinden kullanabileceği bir fon gibi görülür; oysa Türk Borçlar Kanunu güvence bedelini kiraya verenin tek taraflı iradesinden özellikle uzaklaştırmıştır. Üçüncüsü ise usul boyutudur: hangi mahkemenin görevli olduğu, arabulucuya gitmenin zorunlu olup olmadığı ve on yıllık sürenin hangi günden itibaren sayılacağı, aynı maddi olayın sonucunu tümüyle değiştirir. Bu yazı, kiralananın geri verildiği andan tahsilatın sonuna kadar uzanan bu üç ekseni birlikte ele alıyor.

Kiracının Verdiği Zarar Nasıl Tahsil Edilir?

Tahsilat üç halkalı bir zincirdir ve halkalardan biri koparsa diğerleri işe yaramaz. Birinci halka tespittir: kiralanan geri alınırken hasar somut olarak saptanır, kayda geçirilir ve kiracıya bildirilir. İkinci halka ispattır: zararın miktarı, kiracının kullanımından kaynaklandığı ve olağan yıpranmayı aştığı ortaya konur. Üçüncü halka taleptir: alacak ya depozitodan mahsup edilir, ya icra takibiyle istenir, ya da dava yoluyla hüküm altına alınır.

Zincirin en kırılgan yeri birinci halkadır. Türk Borçlar Kanunu m.335 hükmü, kiraya verene bir hak değil bir yükümlülük yükler ve bu yükümlülüğün yerine getirilmemesini doğrudan hakkın düşmesiyle cezalandırır. Bu yüzden anahtarın teslim alındığı gün, sürecin en kritik günüdür. Kiracı çıkmış, ev boşalmış, kiraya veren rahatlamışken yapılması gereken iş henüz bitmemiştir.

İkinci ve üçüncü halkalarda ise seçim yapılır. Depozito elde tutuluyorsa mahsup mümkündür ama bu mahsup kendiliğinden gerçekleşmez; bir takas beyanına ihtiyaç duyar. Depozito banka hesabındaysa mahsup kanunen mümkün değildir, önce bir icra takibinin kesinleşmesi ya da mahkeme kararının kesinleşmesi gerekir. Zarar depozitoyu aşıyorsa aşan kısım için ayrı bir talep yolu izlenir. Bu yazının kalan bölümleri, bu seçimlerin her birini ayrı ayrı ele alıyor.

Olağan Yıpranma ile Hor Kullanma Arasındaki Sınır

Türk Borçlar Kanunu m.334, kiracıya kiralananı teslim aldığı durumda geri verme yükümlülüğü getirirken hemen ardından çok önemli bir sınır çizer: kiracı, sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir. Yani zamanın ve normal yaşamın bıraktığı iz, kiracının borcu değildir. Beş yıl oturulan bir dairenin boyasının ilk günkü gibi olmaması, parkenin matlaşması, armatürlerin eskimesi bu kapsamdadır.

Sorumluluk, kullanımın sözleşmeye aykırı hale geldiği noktada doğar. Ölçüt, hasarın büyüklüğü değil niteliğidir: hasar zamanın olağan akışıyla mı, yoksa özensiz, amaç dışı ya da kasıtlı bir davranışla mı oluşmuştur? Kırılmış bir lavabo, sökülmüş bir dolap, hayvan tırmığıyla parçalanmış kapı, tadilat izni olmadan yıkılmış bir duvar ya da yıllarca bakımsız bırakıldığı için küflenmiş bir ıslak hacim olağan yıpranma sayılmaz.

Bu ayrımın ikinci yüzü m.317’de görülür: olağan kullanım için gerekli temizlik ve bakım giderleri kiracıya aittir ve bu konuda yerel âdete de bakılır. Yani kiracı, evi normal düzeyde bakımlı tutmakla yükümlüdür; kombi bakımı, tıkanmış giderin açtırılması gibi rutin işler kiraya verenden istenemez. Buna karşılık yapının kendisinden kaynaklanan, esaslı nitelikteki onarımlar kiraya verenin borcudur.

Durum	Kural olarak kim sorumlu?	Dayanak
Duvar boyasının solması, parkenin matlaşması	Kiracı sorumlu değil (olağan eskime)	TBK m.334/1
Rutin temizlik, basit bakım, gider açtırma	Kiracı	TBK m.317
Kırılan tesisat, sökülen mutfak dolabı, delinen kapı	Kiracı (sözleşmeye aykırı kullanım)	TBK m.334/1, m.316
Kiracının haber vermediği su kaçağının büyüttüğü hasar	Kiracı (bildirim borcunun ihlali)	TBK m.318
Yapıdan kaynaklanan esaslı onarım, çatı, kolon, ana tesisat	Kiraya veren	TBK m.301
Yazılı rıza ile yapılmış tadilat	Aksi yazılı kararlaştırılmadıkça kiracıdan eski hâl istenemez	TBK m.321/2

Anahtar Teslim Edildiği An: Gözden Geçirme ve Yazılı Bildirim Zorunluluğu

Türk Borçlar Kanunu m.335 iki ayrı yükümlülük getirir. Birincisi gözden geçirme: kiraya veren, geri verme sırasında kiralananın durumunu incelemek zorundadır. İkincisi bildirim: kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır. Maddenin üçüncü cümlesi ise yaptırımı koyar: “Bu bildirim yapılmazsa, kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur.”

Bu, tazminatın miktarının azalması ya da ispatın zorlaşması değildir; sorumluluğun tümüyle ortadan kalkmasıdır. Kanun burada kiracıyı, aylar sonra gündeme getirilen ve artık gerçekten kimin yaptığı belirlenemeyecek hasar iddialarına karşı korumaktadır. Kiralanan geri verildikten sonra taşınmaz kiraya verenin hâkimiyet alanına girer; o alanda oluşabilecek her değişikliği kiracıya yüklemek mümkün olmadığından, kanun koyucu kesin bir kapı kurmuştur.

Uygulamada bu bildirim, noter aracılığıyla gönderilen bir ihtarname ile yapılır. Bildirimde hasarların tek tek ve somut biçimde sayılması, mümkünse tarihli görüntülerle desteklenmesi ve kiracıdan ne istendiğinin açıkça yazılması gerekir. “Evde hasar tespit edilmiştir” biçimindeki genel bir cümle, hangi eksikliğin bildirildiğini göstermediği için amacına ulaşmaz. İhtarname türlerinin birbirinden nasıl ayrıldığını ev sahibinin çektiği ihtarname türlerini karşılaştırdığımız yazıda ayrıntılı olarak inceledik.

“Hemen” Yazılı Bildirim Yapılmazsa Ne Olur?

Kanun bildirimin süresini gün sayısıyla belirtmez, “hemen” der. Bu, tarafların içinde bulunduğu koşullara göre değerlendirilen bir ölçüttür ve olabildiğince kısa yorumlanır. Kiralananın teslim alındığı gün gözden geçirme yapılmış, hasar görülmüş ve ertesi gün ihtarname gönderilmişse tartışma çıkmaz. Teslimden haftalar sonra gönderilen bildirimde ise kiracı, gecikmenin kendisine ait olmadığını savunacak ve m.335’in ikinci cümlesindeki sonucu ileri sürecektir.

Buradaki gecikmenin en sık görülen sebebi, kiraya verenin önce ustaya keşif yaptırıp fiyat almak, sonra bildirim göndermek istemesidir. Oysa iki iş birbirini beklemez. Bildirim, zararın miktarını değil varlığını ve kalemlerini haber verir; rakam sonradan da netleşebilir. Doğru sıra, hasarı hemen bildirmek ve aynı anda tespit sürecini başlatmaktır.

Bir başka yaygın hata, bildirimin sözlü ya da mesajla yapılmasıdır. Kanun “yazılı” dediğine göre, ispat gücü olan bir yazılı bildirim aranır; noter ihtarnamesi bu bakımdan en güvenli yoldur. İadeli taahhütlü mektup da yazılılık şartını karşılar; ancak içeriğin ne olduğunu ispatlamadığı için tercih edilmez. Kiracıya ulaşmayan, tebliğ edilemeyen bir bildirimin ise hüküm doğurmayacağı açıktır.

Sonradan Ortaya Çıkan Gizli Hasarlarda Sorumluluk

Her hasar teslim gününde görünmez. Duvarın arkasındaki tesisat sızıntısı, zeminin altındaki ısıtma borusundaki kırık ya da mobilyanın gizlediği bir çatlak, olağan bir incelemeyle fark edilemez. Kanun bu ihtimali gözden kaçırmamıştır: m.335, olağan incelemeyle belirlenemeyecek eksiklik ve ayıpların varlığı hâlinde kiracının sorumluluğunun devam ettiğini açıkça söyler.

Ancak bu istisna, kiraya vereni bildirim yükümlülüğünden kurtarmaz; yalnızca bildirimin zamanını öteler. Maddenin son cümlesi, kiraya verenin bu tür eksiklikleri belirlediğinde kiracıya hemen yazılı olarak bildirmek zorunda olduğunu belirtir. Yani gizli hasarda da aynı disiplin geçerlidir: fark edildiği anda yazılı bildirim gönderilir, sonrasında tespit ve talep süreci işletilir.

Uyuşmazlığın büyüdüğü nokta genellikle şudur: kiraya veren, hasarın gizli olduğunu söyler; kiracı ise teslim gününde bakılsaydı görülebileceğini savunur. Bu tartışmayı çözen ölçüt, hasarın niteliğidir. Gözle görülebilecek, kapağı açılınca fark edilecek, ışık yakılınca anlaşılacak bir eksiklik “gizli” sayılmaz. Bu yüzden teslim günündeki gözden geçirmenin kapsamlı yapılması, sonradan gündeme gelecek kalemler için de kiraya verenin elini güçlendirir.

Zarar Nasıl İspatlanır? Delil Tespiti Yolu

Hasarın kanıtı zamanla erir. Kiraya veren evi kiraya vermek için onarır, boyar, değiştirir; onarım bittiğinde ispat aracı da ortadan kalkar. Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.400 tam bu ihtiyaç için delil tespiti kurumunu düzenler: taraflardan her biri, ileride açacağı davada ileri süreceği bir vakıanın tespiti amacıyla keşif yapılmasını, bilirkişi incelemesi yaptırılmasını ya da tanık dinlenmesini isteyebilir.

Kanun, hukuki yararın ne zaman var sayılacağını da söyler: delilin hemen tespit edilmemesi hâlinde kaybolacağı yahut ileri sürülmesinin önemli ölçüde zorlaşacağı ihtimali varsa hukuki yarar bulunduğu kabul edilir. Kiralananın onarılacak olması tam olarak bu tanıma girer. Henüz dava açılmamışsa talep, esas hakkındaki davaya bakacak mahkemeden ya da keşif yapılacak şeyin bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden yapılır (m.401).

Sürecin iki pratik ayrıntısı önemlidir. Birincisi, gecikmeye tahammülü olmayan hâllerde karşı tarafa tebligat yapılmadan da tespit yapılabilir; tespit sonrası evrak mahkemece kendiliğinden karşı tarafa tebliğ edilir ve karşı taraf bir hafta içinde itiraz edebilir (m.403). İkincisi, tespit dosyası asıl davanın eki sayılır ve taraflar iddialarını bu tutanak ile rapora dayandırabilir (m.405). Delil tespitinin işleyişini delil tespitini ayrıntılı anlattığımız yazıdan takip edebilirsiniz.

Noterden Yapılan Tespit Mahkeme Tespitinin Yerini Tutar mı?

Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.401/2, noterlerin Noterlik Kanunu uyarınca yapacağı vakıa tespitine ilişkin hükümleri saklı tutar. Yani noter tespiti hukuken tanınan bir yoldur ve mahkeme tespitine göre çok daha hızlı sonuç verir. Kiralananın teslim alındığı gün noterden yapılacak bir tespit, hasarın o tarihteki durumunu resmî biçimde kayda geçirir.

Buna karşılık iki yol birbirinin tam ikamesi değildir. Noter tespiti, görünen durumu belgeler; teknik bir değerlendirme ya da zararın parasal karşılığını içermez. Mahkeme yoluyla yapılan delil tespitinde ise bilirkişi görevlendirilir, hasarın sebebi ve onarım bedeli teknik olarak raporlanır. Bu nedenle en güçlü hazırlık, teslim günü noter tespitiyle durumu dondurmak ve hemen ardından bilirkişi incelemesi içeren delil tespiti talebinde bulunmaktır.

Her iki yol da bildirim yükümlülüğünün yerini tutmaz. Noterden tespit yaptırmak, m.335 anlamında kiracıya yapılmış bir bildirim sayılmaz; tespit tutanağı kiracıya tebliğ edilmedikçe ona ulaşmış bir bildirimden söz edilemez. Bu yüzden tespit ile ihtarname birlikte yürütülmeli, çoğu zaman aynı noter işleminde ikisi birden düzenlenmelidir.

Depozito Zarara Sayılabilir mi? Kanunun Kurduğu Sistem

Depozito, hukuki adıyla güvence bedeli, Türk Borçlar Kanunu m.342’de düzenlenir. Maddenin ilk fıkrası bir üst sınır koyar: konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Sözleşmede beş aylık kira tutarında depozito kararlaştırılmışsa, aşan kısım geçerli değildir.

İkinci fıkra ise depozitonun nasıl tutulacağını belirler ve buradaki kural, uygulamada en çok göz ardı edilen hükümlerden biridir. Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı bir bankaya depo eder. Yani para kiraya verenin cebinde değil, iki tarafın da tek başına dokunamayacağı bir hesapta durmalıdır.

Bu tasarımın sonucu nettir: kanunun öngördüğü sistemde kiraya veren, zararını depozitodan kesip kalanını iade eden taraf değildir. Kesinti, ancak kanunun saydığı üç yoldan biriyle gerçekleşir. Yaygın anlatımın aksine, “hasar bedelini depozitodan düşerim” cümlesi güvencenin bankada tutulduğu hâlde hukuken karşılıksızdır.

Depozito Bankadaysa Kiraya Veren Parayı Tek Başına Çekebilir mi?

Hayır. Türk Borçlar Kanunu m.342/2’nin son cümlesi bankanın hangi hâllerde ödeme yapabileceğini sayar: iki tarafın rızasıyla, icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak. Bu üçü dışında banka güvenceyi hiçbir tarafa veremez. Kiraya verenin elindeki hasar raporu, fatura ya da tanık beyanı bankayı bağlamaz.

Bu düzenleme, kiraya veren açısından zahmetli görünse de aslında iki tarafı da korur. Kiracı, tartışmalı bir hasar iddiası yüzünden parasının tek taraflı olarak alıkonulmasına karşı korunur; kiraya veren ise takibini kesinleştirdiğinde ya da kararını aldığında bankadaki parayı doğrudan tahsil ederek ayrıca haciz aramaktan kurtulur. Yani güvence, kesinleşmiş bir alacak için hazır bekleyen bir kaynaktır.

Uygulamada depozitonun çoğu zaman elden alınıp kiraya verende kaldığı bilinen bir gerçektir. Bu durumda m.342/2’ye aykırı bir uygulama söz konusudur ve para fiilen kiraya verenin elinde olduğu için ispat dengesi de değişir: kiracı depozitonun ödendiğini gösterirse, alıkoymayı haklı kılan sebebi ortaya koyma yükü kiraya verene geçer. Elden alınan depozitoda mahsubun nasıl yapılacağını aşağıda ayrıca ele alıyoruz.

Üç Aylık Bildirim Süresi: Depozitonun Kiracıya İadesini Durduran Şart

Türk Borçlar Kanunu m.342’nin üçüncü fıkrası, kiraya veren için fiilî bir zaman baskısı yaratır: kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmezse, banka kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.

Bu üç ay bir zamanaşımı ya da hak düşürücü süre değildir; kiraya verenin tazminat hakkı üç ay geçtikten sonra da devam eder. Kaybedilen şey güvencedir. Banka parayı kiracıya iade ettiğinde, kiraya veren alacağını tahsil etmek için artık kiracının başka mal varlığını aramak zorunda kalır. Pratikte bu, hazır bir teminatın elden çıkması anlamına gelir.

Bildirimin yapılabilmesi için önce bir hukuki adım atılmış olmalıdır. Yalnızca bankaya “kiracımla aramda uyuşmazlık var” demek yeterli değildir; dava açılmış ya da takip başlatılmış olmalı ve bu durum yazılı olarak bildirilmelidir. Arabuluculuk dava şartı nedeniyle davanın hemen açılamadığı hâllerde, ilamsız icra takibi başlatmak bu süreyi korumanın en hızlı yoludur.

Elden Alınan Depozitoda Mahsup: Takas Beyanı

Depozito fiilen kiraya verenin elindeyse, hasar bedelinin bu paradan düşülmesi hukuken bir takas işlemidir. Türk Borçlar Kanunu m.139’a göre iki kişi karşılıklı olarak bir miktar para borçluysa ve her iki borç muaccelse, her biri alacağını borcuyla takas edebilir. Kiraya veren depozitoyu iade etmekle borçlu, hasar bedeli bakımından ise alacaklıdır; şartlar oluştuğunda takas mümkündür.

Ancak takas kendiliğinden gerçekleşmez. Kanunun m.143 hükmü açıktır: takas, ancak borçlunun takas iradesini alacaklıya bildirmesiyle gerçekleşir. Bu bildirim yapılmadan depozitonun alıkonulması, hukuken karşılıksız bir alıkoymadır ve kiracının iade talebi karşısında savunma oluşturmaz. Bildirimin, hasar kalemlerini ve tutarını gösterecek biçimde yazılı yapılması gerekir.

Takasın bir başka pratik yönü m.139/2’dedir: alacaklardan biri çekişmeli olsa bile takas ileri sürülebilir. Yani kiracı hasar iddiasını kabul etmese de kiraya veren takas beyanında bulunabilir; çekişme, mahkemede çözülür. Buna karşılık zamanaşımına uğramış bir alacağın takası, ancak takas edilebileceği anda henüz zamanaşımına uğramamış olması koşuluyla ileri sürülebilir.

Depozito nerede?	Zarar nasıl karşılanır?	Kritik kural
Vadeli hesapta / bankada (kanuna uygun)	Doğrudan mahsup yok; iki tarafın rızası, kesinleşmiş icra takibi veya kesinleşmiş mahkeme kararı gerekir	TBK m.342/2
Bankada, üç ay içinde dava/takip bildirilmemiş	Banka kiracının istemi üzerine iade eder; alacak kalır, teminat gider	TBK m.342/3
Elden alınmış, kiraya verende	Takas beyanı ile mahsup; beyan yoksa alıkoyma karşılıksızdır	TBK m.139, m.143
Zarar depozitoyu aşıyor	Aşan kısım için icra takibi veya dava	İİK m.67-68 / HMK m.4

Kiracının Yaptığı Değişiklikler Zarar Sayılır mı?

Kiracının duvar kaldırması, mutfağı değiştirmesi, klima taktırması gibi işler tek başına hasar değildir; belirleyici olan izin meselesidir. Türk Borçlar Kanunu m.321’e göre kiracı, kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananda yenilik ve değişiklikler yapabilir. Yazılı rıza yoksa yapılan değişiklik sözleşmeye aykırı kullanım oluşturur ve eski hâle getirme borcu doğar.

Rıza verilmişse tablo tersine döner. Maddenin ikinci fıkrası, yenilik ve değişikliklere rıza gösteren kiraya verenin, yazılı olarak kararlaştırılmış olmadıkça kiralananın eski durumuyla geri verilmesini isteyemeyeceğini söyler. Yani “tadilata izin verdim ama çıkarken eski hâline getirsin” beklentisi, ancak izinle birlikte yazılı olarak kayda geçirilmişse hüküm doğurur.

Aynı maddenin üçüncü fıkrası dengeyi kiracı aleyhine de kurar: kiracı, aksine yazılı bir anlaşma yoksa, kiraya verenin rızasıyla yaptığı yenilik ve değişiklikler sebebiyle kiralananda ortaya çıkan değer artışının karşılığını isteyemez. Böylece izinli tadilatta kural olarak iki taraf da birbirinden bir şey isteyemez: kiraya veren eski hâli, kiracı ise masrafını.

“Çıkarken Boya Yapılacak” Kaydı Geçerli mi?

Kira sözleşmelerinin matbu bölümlerinde sıkça görülen bu kayıt, Türk Borçlar Kanunu m.334/2 karşısında sorunludur. Hüküm şöyledir: kiracının, sözleşmenin sona ermesi hâlinde, sözleşmeye aykırı kullanmadan doğacak zararları giderme dışında, başkaca bir tazminat ödeyeceğini önceden taahhüt etmesine ilişkin anlaşmalar geçersizdir.

Bu, kaydın her hâlde hükümsüz olduğu anlamına gelmez. Kiracı evi gerçekten sözleşmeye aykırı biçimde kullanmış, duvarları tahrip etmişse, boya bedeli zaten zararın tazmini kapsamındadır ve istenebilir. Geçersiz olan, hiçbir aykırı kullanım olmasa bile peşinen kabul ettirilen ödeme yükümlülüğüdür. Olağan yıpranma sonucu solmuş bir boyanın bedeli, sözleşmede yazsa da kiracıdan istenemez.

Aynı yöndeki bir başka sınır m.346’dadır: kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez; özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine ilişkin anlaşmalar geçersizdir. “Çıkış temizliği bedeli”, “sözleşmeyi ihlal cezası” gibi kalemler bu hükümle karşılaşır. Sözleşmenin hiç yapılmadığı ya da yazılı olmadığı hâllerde tarafların hangi haklara sahip olduğunu sözlü kira ilişkisini incelediğimiz yazıda ele aldık.

İspat Yükü Kimde? Sözleşmeye Aykırılıkta Kusur Karinesi

Kiracının verdiği zarar, haksız fiilden değil sözleşmeye aykırılıktan doğar; çünkü taraflar arasında bir kira sözleşmesi vardır ve kiracının özenle kullanma borcu bu sözleşmeden kaynaklanır. Bu niteleme, ispat yükünü doğrudan etkiler. Türk Borçlar Kanunu m.112’ye göre borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe alacaklının zararını gidermekle yükümlüdür.

Yani kanun kusuru varsaymakta, aksini ispat yükünü kiracıya bırakmaktadır. Kiraya verenin ispat etmesi gereken üç unsur kalır: kiralananın hangi durumda teslim edildiği, geri verildiğinde hangi durumda olduğu ve aradaki farkın parasal karşılığı. Kiracı kurtulmak istiyorsa, hasarın kendi kusuruyla değil örneğin yapıdan kaynaklanan bir sebeple ya da üçüncü kişinin eylemiyle oluştuğunu ortaya koymalıdır.

Bu noktada başlangıçtaki durumun kayda geçirilmiş olması belirleyicidir. Sözleşme ekinde demirbaş listesi, teslim tutanağı ya da tarihli görüntüler varsa “fark” tartışmasız biçimde ortaya konur. Böyle bir belge yoksa kiraya veren, evin kiralandığı tarihteki durumunu tanık ve emsal delillerle ispatlamak zorunda kalır ki bu, dosyanın en zayıf halkasıdır.

Görevli Mahkeme Sulh Hukuk mu, Asliye Hukuk mu?

Bu sorunun cevabı tartışmasızdır ancak internetteki içeriklerin bir bölümü hâlâ yanlış bilgi vermektedir. Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.4/1-a, sulh hukuk mahkemelerinin dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın, kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davaları göreceğini belirtir.

Maddedeki “alacak davaları da dâhil olmak üzere” ibaresi, tam olarak buradaki tartışmayı bitirmek için konulmuştur. Kiracının verdiği zararın tazmini bir alacak davasıdır ve kira ilişkisinden doğar; tutarı yüz bin lira da olsa, bir milyon lira da olsa görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Asliye hukuk mahkemesinde açılan dava görevsizlikle reddedilir ve dosya sulh hukuka gönderilir; bu da aylarca süre kaybı demektir.

Görev kuralı kamu düzenindendir; taraflar sözleşmeyle başka bir mahkemeyi görevli kılamaz. Sözleşmeye “uyuşmazlıklarda asliye hukuk mahkemeleri yetkilidir” biçiminde bir kayıt konulmuş olması sonucu değiştirmez. Mahkeme görevsizliği yargılamanın her aşamasında kendiliğinden dikkate alır.

Yetkili Mahkeme: İki Seçenek ve Bir Yaygın Hata

Görev ile yetki birbirine karıştırılan iki ayrı kavramdır. Görev, davanın hangi tür mahkemede görüleceğini; yetki ise hangi yer mahkemesinde görüleceğini belirler. Kiracının verdiği zarar davasında görev sulh hukuktadır; yetki bakımından ise davacının önünde iki seçenek vardır.

Birincisi genel kuraldır: Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.6’ya göre genel yetkili mahkeme, davalının davanın açıldığı tarihteki yerleşim yeri mahkemesidir. İkincisi ise m.10’daki seçimlik yetkidir: sözleşmeden doğan davalar, sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde de açılabilir. Kira sözleşmesinde ifa yeri kiralananın bulunduğu yer olduğundan, dava taşınmazın bulunduğu yerde de açılabilir. Bu, davacının seçimine bırakılmıştır.

Yaygın hata, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin kesin yetkili olduğunun sanılmasıdır. Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.12’deki kesin yetki, taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin ya da zilyetlik ve alıkoyma hakkına ilişkin davalar içindir. Kiracının verdiği zararın tazmini ise şahsi bir alacak talebidir; m.12 kapsamına girmez. Dolayısıyla iki yer mahkemesinden biri seçilebilir.

Dava Açmadan Önce Arabuluculuk Zorunlu mu?

Evet. Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B’nin birinci fıkrasının (a) bendi, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olmasını dava şartı sayar. Kiracının verdiği zararın tazmini talebi de kira ilişkisinden kaynaklandığından bu kapsamdadır. Arabuluculuğa başvurulmadan açılan dava, dava şartı yokluğundan usulden reddedilir.

Bendin tek istisnası dikkatle okunmalıdır: “kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere”. Yani istisna tahliye takibi içindir; zarar alacağı için getirilmiş bir muafiyet değildir. Buna karşılık icra takibi bir dava olmadığından, alacak için doğrudan ilamsız icra takibi başlatmak arabuluculuk şartına tabi değildir.

Bu ayrımın pratik sonucu şudur: depozitonun bankadan çözülmesi için üç aylık süre daralıyorsa, arabuluculuk sürecinin bitmesini beklemek yerine ilamsız icra takibi başlatmak zamanı korur. Takibe itiraz edilirse, itirazın iptali davası açılacağı için arabuluculuk o aşamada gündeme gelir. Kira uyuşmazlıklarında icra ile dava yolunun nerede ayrıldığını icra ve dava yolunun ayrımını incelediğimiz yazıda karşılaştırdık.

İcra Takibi mi, Dava mı? İki Yolun Hesabı

Zarar alacağı için iki yol vardır. Birincisi doğrudan dava açmaktır: arabuluculuk tutanağıyla birlikte sulh hukuk mahkemesinde alacak davası açılır, bilirkişi incelemesiyle miktar belirlenir, hüküm kesinleştikten sonra icra takibi yapılır. İkincisi ilamsız icra takibi başlatmaktır: takip talebi düzenlenir, ödeme emri tebliğ edilir ve kiracı yedi gün içinde itiraz etmezse takip kesinleşir.

İtiraz gelirse takip durur ve iki alt yol açılır. İcra ve İflas Kanunu m.67’ye göre alacaklı, itirazın tebliğinden itibaren bir yıl içinde mahkemeye başvurarak itirazın iptalini dava edebilir; borçlunun itirazı haksız bulunursa, talep üzerine hükmolunan meblağın yüzde yirmisinden az olmamak üzere icra inkâr tazminatına hükmedilir. Alternatif olan m.68 yolu, itirazın kaldırılmasıdır; ancak bu yol için alacağın imzası ikrar edilmiş ya da noterlikçe onaylanmış bir senede yahut resmî bir belgeye dayanması gerekir ve süre altı aydır.

Hasar alacağı çoğu zaman böyle bir belgeye dayanmadığından, pratikte kullanılan yol itirazın iptali davasıdır. İtirazın iptali davası da kira ilişkisinden kaynaklandığı için sulh hukuk mahkemesinde görülür ve dava şartı arabuluculuğa tabidir. Takip sürecinin işleyişi için icra takibinin nasıl işlediğini anlattığımız yazıya ve itirazın iptali davasını incelediğimiz yazıya bakabilirsiniz.

Ölçüt	İlamsız icra takibi	Alacak / itirazın iptali davası
Arabuluculuk dava şartı	Takip için aranmaz	Aranır (HUAK m.18/B-1-a)
Merci	İcra dairesi	Sulh hukuk mahkemesi (HMK m.4/1-a)
Süre	İtiraza yedi gün	İtirazın iptali: bir yıl (İİK m.67)
Ek yaptırım	—	%20’den az olmamak üzere icra inkâr tazminatı
Depozitoyu bankadan çözer mi?	Takip kesinleşirse evet	Karar kesinleşirse evet

Zamanaşımı On Yıl: Süre Ne Zaman İşlemeye Başlar?

Kiralananın hor kullanılmasından doğan tazminat alacağı için kanunda özel bir süre öngörülmediğinden, Türk Borçlar Kanunu m.146’daki genel kural uygulanır: kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça her alacak on yıllık zamanaşımına tabidir. Buradaki alacak, m.147/1’de sayılan “kira bedelleri” kalemi değildir; kira bedelleri için öngörülen beş yıllık süre bu talebe uygulanmaz.

Sürenin başlangıcı, internetteki içeriklerin sıklıkla yanlış aktardığı noktadır. Türk Borçlar Kanunu m.149 açıktır: zamanaşımı, alacağın muaccel olmasıyla işlemeye başlar. “Zararın öğrenildiği tarih” ölçütü sözleşmeye aykırılık hâlinde değil, haksız fiil sorumluluğunda geçerlidir; m.72 haksız fiil için zarar görenin zararı ve tazminat yükümlüsünü öğrendiği tarihten itibaren iki, her hâlde fiilden itibaren on yıllık süre öngörür. Kira ilişkisinde talep sözleşmeden doğduğu için bu ikili yapı uygulanmaz.

Zamanaşımını kesen işlemler de sonucu değiştirir. Türk Borçlar Kanunu m.154’e göre borçlunun borcu ikrar etmesi, özellikle kısmen ifada bulunması, alacaklının dava veya def’i yoluyla mahkemeye başvurması ya da icra takibinde bulunması zamanaşımını keser ve süre yeniden işlemeye başlar. Kiracının hasarın bir kısmını ödemesi, farkında olmadan yeni bir on yıl başlatabilir.

Kira Sürerken Zarar Fark Edilirse: Otuz Günlük İhtar ve Fesih

Zararın sözleşme devam ederken fark edilmesi farklı bir yol açar. Türk Borçlar Kanunu m.316, kiracıyı kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve taşınmazda oturanlarla komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlü kılar. Bu yükümlülüğe aykırı davranışta kiraya verenin elinde hem tazminat hem fesih imkânı vardır.

Konut ve çatılı işyeri kirasında usul şudur: kiraya veren, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı bir ihtarla bildirir. Süre içinde aykırılık giderilmezse fesih hakkı doğar. Diğer kira ilişkilerinde ise önceden ihtara gerek olmaksızın yazılı bildirimle sözleşme hemen feshedilebilir.

Bu yol, tahliye sebepleri arasında yer alır ve tazminat talebiyle birlikte yürütülebilir. Kanunun tanıdığı diğer tahliye sebeplerini ve her birinin süre takvimini tahliye sebeplerini bütün hâlinde ele aldığımız yazıda karşılaştırmalı olarak inceledik. Komşuya taşan zararların, örneğin alt kata sızan suyun sorumluluğu ise ayrı bir eksende değerlendirilir; bu konuyu su kaçağından doğan tazminat sorumluluğunu incelediğimiz yazıda ele aldık.

Kasten Ağır Zarar ve Ceza Boyutu

Otuz günlük süre kuralının istisnası vardır. Türk Borçlar Kanunu m.316’nın üçüncü fıkrasına göre konut ve çatılı işyeri kirasında kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya davranışın kiraya veren ya da komşular bakımından çekilmez olması hâllerinde kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Bu hâlde otuz gün beklenmez.

Kasıtlı tahribatın ayrıca cezai boyutu olabilir. Türk Ceza Kanunu m.151/1, başkasının taşınır veya taşınmaz malını kısmen ya da tamamen yıkan, tahrip eden, yok eden, bozan, kullanılamaz hâle getiren veya kirleten kişiyi mağdurun şikâyeti üzerine dört aydan üç yıla kadar hapis veya adli para cezasıyla cezalandırır. Suçun şikâyete bağlı olması, altı aylık şikâyet süresini gündeme getirir.

Ceza yargılaması ile tazminat talebi birbirinden bağımsız yürür; ceza davasının açılmış olması hukuk davasının açılmasını gerektirmez, açılmamış olması da tazminat hakkını ortadan kaldırmaz. Ancak ceza dosyasında toplanan deliller, hukuk davasında güçlü bir dayanak oluşturur. Şikâyetin sonuçlarının iyi hesaplanması gerekir: gerçeğe uymayan bir suçlama, karşı tarafa ayrı bir talep hakkı doğurabilir.

Kiraya Verenin Hapis Hakkı Zararı Karşılar mı?

Kiraya verenin, kiracının evdeki eşyası üzerinde bir hapis hakkı bulunduğu bilinir; ancak bu hakkın kapsamı sanıldığından dardır. Türk Borçlar Kanunu m.336, taşınmaz kiralarında kiraya verene, işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira bedelinin güvencesi olmak üzere, kiralananda bulunan ve kiralananın döşenmesine veya kullanılmasına yarayan taşınırlar üzerinde hapis hakkı tanır.

Maddenin lafzı hakkın konusunu kira bedeliyle sınırlar. Hor kullanma tazminatı bir kira bedeli değildir; dolayısıyla hasar alacağı için eşyanın alıkonulması bu hükme dayandırılamaz. Ayrıca hapis hakkı, kiracının haczedilemeyen malları üzerinde kullanılamaz. Bu iki sınır birlikte okunduğunda, uygulamada sık görülen “eşyasını vermem” yaklaşımının hukuki dayanağının çoğu zaman bulunmadığı görülür.

Hakkın kullanılması da kendiliğinden olmaz; icra dairesinden defter tutulması istenerek işletilir. Kanuni dayanağı olmadan eşyanın alıkonulması, kiracıya karşı ayrı bir sorumluluk doğurabilir. Bu nedenle zarar alacağı için doğru yol, eşyayı alıkoymak değil, takip ya da dava yoluyla alacağı hüküm altına aldırmaktır.

Kiracı Açısından Savunma Hattı

Aynı hükümler, haksız bir talep karşısında kalan kiracı için de savunma aracıdır. İlk sorulacak soru bildirimdir: kiralanan geri verilirken gözden geçirme yapılmış ve eksiklikler hemen yazılı olarak bildirilmiş midir? Bildirim yoksa m.335 uyarınca sorumluluk doğmaz; bu, dosyanın esasına girmeden ileri sürülebilecek bir savunmadır.

İkinci savunma hattı, hasarın niteliğine ilişkindir: talep edilen kalemler olağan eskime ve bozulma kapsamında mıdır? Boya, mat parke, eskimiş armatür gibi kalemler m.334/1 gereği kiracıya yüklenemez. Üçüncü hat, sözleşme kayıtlarına yöneliktir: peşin kabul ettirilen boya, temizlik ya da ceza koşulu kayıtları m.334/2 ve m.346 karşısında geçersizdir.

Depozitosunu geri alamayan kiracı için de yol açıktır. Güvence bankadaysa ve kiraya veren sözleşmenin sona ermesini izleyen üç ay içinde dava ya da takip başlattığını bildirmemişse, banka kiracının istemi üzerine parayı iade etmekle yükümlüdür. Depozito elden verilmişse iade talebi doğrudan kiraya verene yöneltilir; kiraya veren takas beyanında bulunmamışsa alıkoymanın hukuki dayanağı bulunmaz. Kiracının çıkış sürecindeki bildirim takvimini ve depozito başlığını kiracının çıkış bildirimini ele aldığımız yazıda ayrıntılandırdık.

Kira Uyuşmazlıklarında Avukatla Çalışmak

Kiracının verdiği zarar dosyalarında sonucu belirleyen şey çoğu zaman hukuki tartışma değil, ilk günlerde atılan adımların sırasıdır. Bildirimin zamanında ve doğru içerikle gönderilmesi, tespit yolunun seçilmesi, depozitonun hangi rejime tabi olduğunun belirlenmesi ve üç aylık sürenin kaçırılmaması, dosyanın kaderini baştan çizer. Bu adımların her biri ayrı bir hukuki değerlendirme gerektirir.

Süreç, kira ilişkisinin taraflarından hangisinde olduğunuza göre farklı bir strateji ister. Kiraya veren için öncelik hakkı ayakta tutmak ve teminatı korumaktır; kiracı için ise haksız kalemleri ayıklamak ve depozitoyu geri almaktır. Kira uyuşmazlıklarında yürüttüğümüz çalışmalar ve başvuru yolları hakkında kira hukuku alanındaki çalışmalarımızı anlattığımız sayfadan bilgi edinebilirsiniz.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut olayın koşullarına göre sonuç değişebileceğinden, işlem yapmadan önce bir avukata danışmanız yerinde olur. Kanun metinlerinin güncel hâline Türk Borçlar Kanunu’nun resmî metninden ulaşabilirsiniz.

Kiralanan taşınmaz satıldığında depozitonun kimden isteneceği ayrı bir tartışmadır; Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2026 tarihli kararı ve güvence bedelinin iadesi usulü için kira depozitosu iadesi yazımıza bakabilirsiniz.

Kiracı taşınırken elektrik, su veya doğalgaz aboneliğini kapatmadan gitmişse borcun kime ait olduğu ve yeni aboneliğin neden reddedilemeyeceği ayrı bir konudur: kiracı abonelikleri kapatmadan giderse ne olur.

Sıkça Sorulan Sorular

Kiracının verdiği zarar için ne kadar süre içinde talepte bulunulmalı?

Talep hakkı on yıllık zamanaşımına tabidir (TBK m.146) ve süre alacağın muaccel olmasıyla işler (m.149). Ancak asıl kritik süre bu değildir: kiralanan geri verilirken eksiklikler hemen yazılı olarak bildirilmezse, zamanaşımı dolmamış olsa bile kiracı sorumluluktan kurtulur (m.335).

Ev sahibi hasar bedelini depozitodan kesebilir mi?

Depozito kanuna uygun biçimde bankada tutuluyorsa kesemez; banka güvenceyi ancak iki tarafın rızasıyla, icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak verir (TBK m.342/2). Depozito elden alınmışsa mahsup bir takas işlemidir ve takas beyanının kiracıya bildirilmesi gerekir (m.143).

Depozito en fazla ne kadar olabilir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence bedeli üç aylık kira bedelini aşamaz (TBK m.342/1). Sözleşmede daha yüksek bir tutar kararlaştırılmışsa aşan kısım için kiracının iade talep etme hakkı vardır.

Boya ve badana parası kiracıdan istenebilir mi?

Sözleşmeye uygun kullanım sonucu solmuş bir boya olağan eskime kapsamındadır ve kiracıdan istenemez (TBK m.334/1). Sözleşmede “çıkarken boya yapılacak” kaydı bulunması sonucu değiştirmez; sözleşmeye aykırı kullanmadan doğan zarar dışındaki önceden taahhütler geçersizdir (m.334/2).

Kiracının verdiği zarar davası hangi mahkemede açılır?

Sulh hukuk mahkemesinde açılır. Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.4/1-a, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinin görevine bırakmıştır.

Dava taşınmazın bulunduğu yerde mi açılmak zorunda?

Zorunlu değildir. Dava, davalının yerleşim yeri mahkemesinde (HMK m.6) veya sözleşmenin ifa yeri olan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde (m.10) açılabilir. HMK m.12’deki kesin yetki kuralı ayni haklara ilişkin davalar içindir, bu alacak davasını kapsamaz.

Dava açmadan önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?

Evet. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartıdır (HUAK m.18/B-1-a). Tek istisna kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümlerdir; zarar alacağı için getirilmiş bir muafiyet yoktur.

Alacak için doğrudan icra takibi başlatılabilir mi?

Başlatılabilir; icra takibi bir dava olmadığından arabuluculuk şartına tabi değildir. Kiracı ödeme emrine itiraz ederse takip durur ve alacaklı bir yıl içinde itirazın iptali davası açabilir (İİK m.67).

Zarar tespiti için delil tespiti şart mı?

Kanunen şart değildir ancak fiilen belirleyicidir. Kiralanan onarıldığında delil kaybolacağı için hukuki yarar bulunduğu kabul edilir (HMK m.400/2) ve tespit dosyası asıl davanın eki sayılır (m.405).

Kiracı hasarı kendisinin yapmadığını nasıl ispatlar?

Talep sözleşmeye aykırılıktan doğduğu için ispat yükü kiracıdadır: kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ortaya koyması gerekir (TBK m.112). Hasarın yapıdan kaynaklandığını, üçüncü kişinin eyleminden doğduğunu ya da kiralamadan önce var olduğunu gösteren deliller bu savunmayı destekler.

Kiracı izinsiz tadilat yaptıysa eski hâle getirmek zorunda mı?

Yazılı rıza olmadan yapılan değişiklik sözleşmeye aykırı kullanım oluşturur ve eski hâle getirme borcu doğurur. Kiraya veren yazılı rıza vermişse, yazılı olarak kararlaştırılmadıkça eski durumuyla geri verilmesini isteyemez (TBK m.321/2).

Kiracı yaptığı tadilatın masrafını isteyebilir mi?

Aksine yazılı bir anlaşma yoksa, kiraya verenin rızasıyla yapılan yenilik ve değişikliklerden doğan değer artışının karşılığı istenemez (TBK m.321/3). Bu nedenle tadilat izni alınırken masrafın kim tarafından karşılanacağının yazılı olarak kararlaştırılması gerekir.

Kiracının haber vermediği su kaçağının büyüttüğü hasardan kim sorumlu?

Kiracı, gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmekle yükümlüdür; bildirmezse bundan doğan zarardan sorumlu olur (TBK m.318). Yani arızanın kendisi kiraya verene ait olsa bile, gecikmeden doğan büyümüş hasar kiracıya yüklenebilir.

Ev sahibi kiracının eşyasını zarar karşılığı alıkoyabilir mi?

Hapis hakkı yalnızca işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira bedelinin güvencesidir (TBK m.336); hor kullanma tazminatını kapsamaz. Ayrıca haczedilemeyen mallar üzerinde kullanılamaz ve icra dairesi aracılığıyla işletilir.

Kira sürerken zarar fark edilirse ne yapılabilir?

Konut ve çatılı işyeri kirasında kiraya veren en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini yazılı ihtarla ister; giderilmezse sözleşmeyi feshedebilir (TBK m.316/2). Kasten ağır zarar verilmişse süre vermeye gerek olmadan yazılı bildirimle hemen fesih mümkündür (m.316/3).

Kiracının eve zarar vermesi suç oluşturur mu?

Kasten yapılan tahribat mala zarar verme suçunu oluşturabilir; suç şikâyete bağlıdır ve dört aydan üç yıla kadar hapis veya adli para cezası öngörülmüştür (TCK m.151/1). Ceza yargılaması tazminat talebinden bağımsızdır, ancak toplanan deliller hukuk davasında kullanılabilir.