Ev sahibi kiracıyı hangi durumlarda çıkarabilir — bunu belirleyen sözleşme değil, kanundur. Türk Borçlar Kanunu tahliye sebeplerini tek tek saymıştır ve bu liste sözleşmeyle genişletilemez. Konut ve çatılı işyeri kiralarında ev sahibi ancak kendisinin ya da yakınlarının konut/işyeri gereksinimi, kiralananın esaslı onarımı, taşınmazı sonradan satın alan kişinin gereksinimi, kiracının verdiği yazılı tahliye taahhüdü, bir kira yılı içinde iki haklı ihtara sebep olunması, kiracının aynı belediye sınırları içinde oturmaya elverişli konutu bulunması, kira bedelinin ödenmemesi ve on yıllık uzama süresinin dolması hâllerinde sözleşmeyi sona erdirebilir.

Bu sebeplerin her biri farklı bir usule, farklı bir süreye ve çoğu zaman farklı bir mahkeme dosyasına bağlıdır. Aynı olayda yanlış sebebe dayanmak davanın esastan reddine yol açar; doğru sebebe dayanıp süreyi kaçırmak da aynı sonucu doğurur. Aşağıda her tahliye sebebinin kanuni dayanağı, işleyişi ve takvimi ayrı ayrı ele alınmakta, hangi yolun ne kadar sürdüğü karşılaştırmalı olarak gösterilmektedir.

Ev Sahibi Kiracıyı Hangi Durumlarda Çıkarabilir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, sözleşmeyi yalnızca Türk Borçlar Kanunu’nun saydığı sebeplerden birine dayanarak sona erdirebilir. Bu sebepler iki kaynağa ayrılır: kiraya verenin kendisinden kaynaklananlar (gereksinim, yeniden inşa ve imar, taşınmazı sonradan edinen kişinin gereksinimi) ve kiracıdan kaynaklananlar (yazılı tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, kiracının aynı yerde konutu bulunması). Bunlara kira bedelinin hiç ödenmemesi hâlindeki fesih ile on yıllık uzama süresinin dolmasına bağlı bildirim eklenir.

Tahliye sebebi	Kanuni dayanak	Kimden kaynaklanır	Yol
Konut veya işyeri gereksinimi	TBK m.350/1	Kiraya veren	Dava
Yeniden inşa, imar, esaslı onarım	TBK m.350/2	Kiraya veren	Dava
Taşınmazı sonradan edinenin gereksinimi	TBK m.351	Yeni malik	Dava
Yazılı tahliye taahhüdü	TBK m.352/1	Kiracı	İcra veya dava
Bir kira yılında iki haklı ihtar	TBK m.352/2	Kiracı	Dava
Kiracının aynı ilçede konutu olması	TBK m.352/3	Kiracı	Dava
Kira bedelinin ödenmemesi	TBK m.315 / İİK m.269	Kiracı	Fesih veya icra takibi
On yıllık uzama süresinin dolması	TBK m.347/1	Sebep aranmaz	Bildirim

Tablodaki son satır diğerlerinden ayrılır: on yıllık uzama süresi dolduğunda kiraya verenin bir sebep göstermesi gerekmez. Diğer tüm hâllerde sebebin varlığı ve gerçekliği ispat edilmek zorundadır.

Sözleşmeye “İstediğim Zaman Çıkarabilirim” Yazılabilir mi?

Yazılabilir ama hüküm doğurmaz. Türk Borçlar Kanunu’nun 354. maddesi “Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez” der. Maddenin kenar başlığı da doğrudan “Dava sebeplerinin sınırlılığı”dır. Bu nedenle sözleşmeye konulan ek tahliye sebepleri, kiracının önceden feragat ettiği beyanlar veya “ihtiyaç hâlinde derhâl boşaltılacaktır” türü kayıtlar kiracıyı bağlamaz.

Aynı koruma parasal yükümlülükler için de geçerlidir. TBK m.346 uyarınca kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez; kira bedelinin geç ödenmesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine ya da sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir. Sözleşme metnindeki bir kaydın geçersiz olması sözleşmenin tamamını etkilemez; hangi kayıtların ayakta kaldığı, hangilerinin düştüğü konusunda geçersiz sözleşme türleri ve sonuçları ayrıca değerlendirilmelidir.

Bildirim Yoluyla Sona Erme ile Dava Yoluyla Tahliye Farkı Nedir?

Kanun tahliyeyi iki ayrı başlık altında düzenler ve uygulamada en sık karıştırılan nokta budur. Bildirim yolu (TBK m.347-349) sözleşmeyi sona erdirir; dava yolu (TBK m.350-356) ise sözleşmenin mahkeme kararıyla sona erdirilmesini sağlar. Bildirim tek başına kiracıyı taşınmazdan çıkarmaz: usulüne uygun bildirimle sözleşme sona erse bile kiracı taşınmazı boşaltmıyorsa yine icra takibi ya da dava gerekir.

Karşılaştırma	Bildirim yolu	Dava yolu
Dayanak	TBK m.347-349	TBK m.350-356
Sebep gösterme	On yıllık uzama sonunda gerekmez	Kanunda sayılı sebep şart
Şekil şartı	Yazılı olmak zorunda (TBK m.348)	Dava dilekçesi
Sonuç	Sözleşme sona erer	Mahkeme tahliyeye karar verir
Kiracı çıkmazsa	Ayrıca icra veya dava gerekir	İlam icraya konur

Fesih bildiriminin geçerliliği yazılı şekle bağlıdır. Aile konutu olarak kullanılan taşınmazlarda ise kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça sözleşmeyi feshedemez (TBK m.349); bu kural kiracıyı korur ve tek eşin imzasıyla yapılan işlemleri tartışmalı hâle getirir.

Ev Sahibinin Kendi Gereksinimi Nedeniyle Tahliye

TBK m.350/1’e göre kiraya veren; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa sözleşmeyi dava ile sona erdirebilir. Maddede geçen “kullanma zorunluluğu” ifadesi belirleyicidir: gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu olduğu mahkemede ortaya konmalıdır. Kiraya verenin başka bir taşınmazının bulunması ya da tahliye sonrası taşınmazın boş bırakılması, gereksinim iddiasını zayıflatan olgulardır.

Gereksinim davası ne zaman açılır?

Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonundan, belirsiz süreli sözleşmelerde ise genel hükümlere göre belirlenecek fesih dönemi ve bildirim sürelerine uyularak bulunacak tarihten başlayarak bir ay içinde dava açılması gerekir. Bu bir aylık süre hak düşürücüdür; kaçırılması hâlinde aynı sebeple bir sonraki kira yılını beklemek gerekir.

Kanun burada bir güvenlik supabı bırakmıştır. TBK m.353 uyarınca kiraya veren, en geç dava açma süresi içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. Uygulamada bu bildirim ihmal edildiği için pek çok dosya süre yönünden reddedilmektedir.

Yeniden İnşa ve İmar Nedeniyle Tahliyede Aranan İki Şart

TBK m.350/2 kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi hâlinde tahliye imkânı tanır. Ancak maddede iki şart birlikte aranır: bu işlerin gerekli olması ve işler sırasında kiralananın kullanımının imkânsız hâle gelmesi. Boya, badana, tesisat yenileme gibi kiracının oturmasını engellemeyen işler bu kapsamda değildir.

Uygulamada bu davalarda onaylı proje, ruhsat ve teknik rapor sunulması beklenir. Projenin gerçekten uygulanıp uygulanmadığı, tahliye sonrası da sonuç doğurur; bu husus aşağıda üç yıl kuralı başlığında ele alınmaktadır.

Evi Satın Alan Yeni Malik Kiracıyı Çıkarabilir mi?

Satış kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. TBK m.310 uyarınca kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Yeni malikin tahliye isteyebilmesi TBK m.351’deki gereksinim şartına bağlıdır ve kanun burada iki ayrı yol tanır: edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı bildirip altı ay sonra dava açmak ya da sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açmak.

Yeni malikin izleyeceği iki ayrı takvim ve kiracının bu davadaki savunma imkânları için ev sahibi evi satarsa kiracının çıkarılıp çıkarılamayacağı ayrıntılı olarak ele alınmıştır. Satış sonrası kira ilişkisinin nasıl devam ettiği, depozitonun kimden isteneceği ve kiracının hangi hakları koruduğu ise ev sahibi değişince kira sözleşmesinin akıbeti başlığında incelenebilir. Taşınmazın satışla değil mirasla el değiştirdiği hâllerde de sözleşme sona ermez; mirasçılar kiraya veren sıfatını devralır ve yasal miras payları oranında hak sahibi olur.

Kiracının Verdiği Tahliye Taahhüdü Ne Zaman Sonuç Doğurur?

TBK m.352/1 kiracının, kiralananın teslim edilmesinden sonra kiraya verene karşı taşınmazı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmesi hâlini düzenler. Kiracı bu tarihte boşaltmazsa kiraya veren, o tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sözleşmeyi sona erdirebilir.

Maddenin lafzındaki “teslim edilmesinden sonra” ibaresi taahhüdün geçerliliğini doğrudan etkiler; taahhüdün hangi tarihte imzalandığı, noterden yapılıp yapılmadığı ve boş tarihli belgelerin akıbeti için tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartları ayrıca incelenmelidir.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Nasıl Hesaplanır?

TBK m.352/2 uyarınca kiracı, bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, kiraya veren dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilir.

• İhtarların aynı kira yılı içinde yapılmış olması gerekir; farklı yıllara yayılan ihtarlar birleştirilemez.
• İhtarların konusu farklı aylara ait kira alacağı olmalıdır; aynı ay için çekilen iki ihtar tek ihtar sayılır.
• İhtar yazılı olmalıdır; ispat kolaylığı bakımından noter kanalı tercih edilir.
• İhtar tarihinde kira borcunun gerçekten muaccel ve ödenmemiş olması aranır; sonradan ödenmesi ihtarı haksız hâle getirmez.
• Dava, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılır.

Kiranın eksik ödenmesi hâlinde de aynı mekanizma işleyebilir; eksik ödemenin ihtara ve tahliyeye ne zaman dayanak olabileceği konusunda kira bedelinin eksik ödenmesi ve tahliye başlıklı değerlendirme yol göstericidir.

Kiracının Aynı İlçede Evi Varsa Tahliye İstenebilir mi?

Evet. TBK m.352/3 uyarınca kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması ve kiraya verenin sözleşme kurulurken bunu bilmemesi hâlinde, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yoluyla tahliye istenebilir. Bu sebep uygulamada en az bilinen tahliye sebeplerinden biridir.

Maddede iki ölçüt öne çıkar. Birincisi konutun oturmaya elverişli olması: harabe durumdaki, kullanılamaz hâldeki ya da başkasına kiraya verilmiş bir taşınmaz bu şartı karşılamayabilir. İkincisi kiraya verenin bilmiyor olması: sözleşme kurulurken durumdan haberdar olan kiraya veren bu sebebe sonradan dayanamaz.

Kira Ödenmezse Ev Sahibi Kiracıyı Hangi Durumlarda Çıkarabilir?

Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde kiraya verenin önünde iki ayrı yol vardır ve bunların usulü tamamen farklıdır. Birincisi TBK m.315’teki fesih yoludur: kiraya veren kiracıya yazılı olarak süre verip bu sürede de ödenmemesi hâlinde sözleşmeyi feshedeceğini bildirir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında verilecek süre en az otuz gündür ve bu süre yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden işlemeye başlar.

İkincisi İcra ve İflas Kanunu m.269’daki ilamsız takip yoludur. Alacaklının talebi hâlinde ödeme emri, kanuni ihtarı ve süre geçtikten sonra icra mahkemesinden tahliye istenebileceği tebliğini içerir. Borçlu yedi gün içinde itiraz etmezse ve ihtar süresi içinde kira borcunu da ödemezse, ihtar süresinin bitimini takip eden altı ay içinde alacaklının talebi üzerine icra mahkemesince tahliyeye karar verilir. Takip sürecinin genel işleyişi için icra takibinin aşamaları, itirazla karşılaşılması hâlinde ise itirazın iptali davası incelenebilir.

On Yıllık Uzama Süresi Dolduğunda Sebep Gerekir mi?

Gerekmez. TBK m.347/1’in son cümlesi, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya verenin bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebileceğini düzenler. Bu, kanunun kiraya verene tanıdığı tek “sebepsiz” fesih imkânıdır.

Buna karşılık aynı fıkranın ikinci cümlesi açıktır: kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Yani sözleşmenin bitiş tarihi geldi diye tahliye istenemez. On yıllık uzama süresinin nasıl sayılacağı ve belirsiz süreli sözleşmelerde hesabın hangi tarihten başladığı için kira sözleşmesi bitince kiracının çıkarılıp çıkarılamayacağı başlığındaki takvim örnekleri incelenebilir.

Hangi Tahliye Sebebi Ne Kadar Sürer?

Tahliye sürecinin uzunluğunu belirleyen şey mahkemenin iş yükünden önce, seçilen sebebin kanunda öngörülen bekleme ve başvuru süreleridir. Aşağıdaki tablo yalnızca kanundan doğan süreleri gösterir; yargılama süresi buna eklenir ve dosyadan dosyaya değişir.

Sebep	Ön koşul / bekleme	Başvuru süresi	Arabuluculuk şartı
Gereksinim (m.350/1)	Sözleşme süresinin sonu	1 ay içinde dava	Var
Yeniden inşa (m.350/2)	Sözleşme süresinin sonu	1 ay içinde dava	Var
Yeni malikin gereksinimi (m.351)	1 ay içinde yazılı bildirim + 6 ay bekleme	Bekleme sonrası dava	Var
Tahliye taahhüdü (m.352/1)	Taahhüt edilen boşaltma tarihi	1 ay içinde icra veya dava	İcra yolunda yok
İki haklı ihtar (m.352/2)	Kira yılının bitimi	1 ay içinde dava	Var
Kiracının konutu (m.352/3)	Sözleşmenin bitimi	1 ay içinde dava	Var
Kira ödenmemesi (m.315)	En az 30 günlük yazılı süre	Süre sonunda fesih	Duruma göre
Ödenmeme – icra yolu (İİK m.269)	İhtarlı ödeme emri + 7 gün itiraz	6 ay içinde tahliye talebi	Yok
On yıllık uzama (m.347/1)	Uzama süresinin dolması	Uzama yılı bitiminden 3 ay önce bildirim	Bildirimde yok

Adli tatil de takvimi etkiler; sürelerin son gününün tatile denk gelmesi hâlinde nasıl işleyeceği için adli tatil tarihleri ve süre hesabı dikkate alınmalıdır.

Tahliye Davasından Önce Arabulucuya Gitmek Zorunlu mu?

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmuş olmak dava şartıdır. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesi bu uyuşmazlıkları saymış, ancak bir istisna koymuştur: “Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar.”

Bu istisna pratikte doğrudan yol seçimini etkiler. Tahliye davası açacak kiraya verenin önce arabulucuya başvurması gerekirken, icra dairesinden ilamsız tahliye takibi başlatacak kiraya veren için böyle bir zorunluluk yoktur. Aynı istisna görev kuralında da tekrarlanır: 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.4/1-a, ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümleri ayrık tutarak kira ilişkisinden doğan tüm uyuşmazlıkları sulh hukuk mahkemesine bırakmıştır.

Süre bakımından da bilinmesi gereken bir sınır vardır. Aynı Kanun’un 18/A maddesinin dokuzuncu fıkrasına göre arabulucu, başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde sonuçlandırır; bu süre zorunlu hâllerde en fazla bir hafta uzatılabilir. Kanun metni için 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu incelenebilir.

Tahliye Davası Hangi Mahkemede Açılır?

Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir ve bu görev dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın belirlenir. HMK m.4/1-a, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları ve bu davalara karşı açılan davaları sulh hukuk mahkemesine vermiştir. Yetkili mahkeme ise kural olarak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Tahliye kararının hemen icra edilip edilemeyeceği, kararın kesinleşmesine bağlı olarak değişir. Kararın yazımı ve sonrasındaki aşamalar için gerekçeli kararın anlamı ve karara karşı başvuru yolları bakımından mahkeme kararının üst mahkemeye taşınması yol gösterici olur. Yargılama sırasında taşınmazın devredilmesi ya da durumun değişmesi riskine karşı ihtiyati tedbir şartları değerlendirilebilir.

Tahliye davalarında harç bakımından özel bir hüküm bulunur: 492 sayılı Harçlar Kanunu m.17, gayrimenkulün tahliyesi davalarında yazılı sözleşme olsun veya olmasın bir yıllık kira bedeli üzerinden karar ve ilam harcı alınacağını düzenler. Bu matrahın kira bedelinin tespiti davasındaki matrahtan neden farklı olduğu konusunda kira tespit davasında harca esas değer karşılaştırması yol gösterir. Vekâlet ücreti ve yargılama giderleri kalemleri için dava türlerine göre vekâlet ücreti tablosuna bakılabilir.

Gereksinim Nedeniyle Boşaltılan Ev Üç Yıl Kiraya Verilemez mi?

Kanun burada kiracıyı koruyan bir yaptırım öngörür. TBK m.355 uyarınca kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında haklı sebep olmaksızın kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılan taşınmazlar da eski hâliyle üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.

Yeniden inşa ve imar hâlinde eski kiracının, yenilenen taşınmazı yeni durumu ve yeni kira bedeliyle kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir ve öncelik hakkı sona erdirilmedikçe taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.

Bu kurallara aykırı davranan kiraya veren, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür. Dolayısıyla “ihtiyacım var” diyerek boşalttığı konutu kısa süre sonra daha yüksek bedelle başkasına kiralayan malik, elde ettiği farkı tazminat olarak geri verme riskiyle karşılaşır.

Kiracının Savunması: Sebep, Süre ve Şekil Ekseni

Tahliye dosyalarında kiracının savunması çoğunlukla üç eksende kurulur: sebebin gerçek olmaması, sürenin kaçırılmış olması ve usul şartlarının yerine getirilmemiş olması. Bu üç eksenden herhangi biri davanın reddi sonucunu doğurabilir.

Savunma ekseni	Somut örnek	Dayanak
Sebep gerçek değil	Gereksinim iddiasına rağmen malikin oturmaya elverişli başka taşınmazı var	TBK m.350
Süre kaçırılmış	Bir aylık dava süresi geçmiş ve yazılı bildirim de yapılmamış	TBK m.350, 353
Şekil şartı eksik	Fesih bildirimi yazılı yapılmamış	TBK m.348
Taahhüt geçersiz	Taahhüt kiralananın tesliminden önce alınmış	TBK m.352/1
İhtarlar birleşmiyor	İki ihtar farklı kira yıllarına ait	TBK m.352/2
Sözleşme kaydı geçersiz	Sözleşmeye eklenen ek tahliye sebebine dayanılmış	TBK m.354
Dava şartı yok	Arabulucuya başvurulmadan dava açılmış	6325 s.K. m.18/B

Kiracının kendi tarafında bulundurması gereken belgeler de bellidir: kira sözleşmesinin aslı, ödeme dekontları, kiraya verenle yapılan yazışmalar, ihtarnameler ve varsa tebligat zarfları. Sözleşmenin damga vergisi yönü ayrı bir yükümlülüktür ve sözleşmelerde damga vergisi başlığında ele alınmıştır.

Kiracı Ölürse Sözleşme Sona Erer mi?

Kural olarak sona ermez. TBK m.356 uyarınca ölen kiracının ortakları veya bu ortakların aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçıları ile ölen kiracı ile birlikte aynı konutta oturanlar, sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece taraf olarak kira sözleşmesini sürdürebilirler. Yani ölüm tek başına tahliye sebebi değildir.

Buna karşılık ölen kiracının birikmiş kira borçları terekeye dâhildir ve bu borçların mirasçılara nasıl geçtiği ayrı kurallara tabidir; konu ölen kişinin borcunun mirasçıya geçmesi başlığında ayrıntılı olarak incelenmiştir.

Konuya ilişkin kanun metinleri için 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu doğrudan incelenebilir.

Hangi Sebebe Dayanacağınız Bütün Takvimi Belirler

Ev sahibi kiracıyı hangi durumlarda çıkarabilir tartışmasında asıl belirleyici olan, sebebin adı değil takvimidir. Tahliye dosyalarında kaybedilen zamanın büyük bölümü yargılamada değil, yanlış sebep seçiminde ve kaçırılan bir aylık sürelerde harcanır. Aynı olay hem iki haklı ihtara hem gereksinime dayanak olabilirken, birinin süresi kira yılının bitiminden, diğerininki sözleşme süresinin sonundan işlemeye başlar. Sözleşmenizin başlangıç tarihi, ihtarların hangi aylara ait olduğu ve tapu devrinin tarihi bir arada değerlendirilmeden hangi yolun açık olduğu görülemez.

Elinizdeki sözleşme ve ihtarnameleri birlikte gözden geçirip hangi sebebin hangi tarihe kadar ileri sürülebileceğini çıkarmak için kira hukuku alanındaki çalışmalarımız sayfasındaki iletişim bilgileri üzerinden ulaşabilirsiniz. Takip ve tahliye sürecinin icra ayağı için icra hukuku sayfası da yol gösterir.

Sıkça Sorulan Sorular

Ev sahibi kiracıyı hangi durumlarda çıkarabilir?

Kiraya veren yalnızca kanunda sayılan sebeplere dayanabilir: kendisinin veya yakınlarının konut ya da işyeri gereksinimi, kiralananın yeniden inşası veya esaslı onarımı, taşınmazı sonradan edinen kişinin gereksinimi, kiracının yazılı tahliye taahhüdü, bir kira yılında iki haklı ihtara sebep olunması, kiracının aynı ilçede oturmaya elverişli konutunun bulunması, kira bedelinin ödenmemesi ve on yıllık uzama süresinin dolması. Bu liste sözleşmeyle genişletilemez.

Sözleşmede yazan tahliye şartı geçerli midir?

Kiracı aleyhine olan tahliye şartları geçerli değildir. TBK m.354, dava yoluyla sona erdirmeye ilişkin hükümlerin kiracı aleyhine değiştirilemeyeceğini düzenler. Sözleşmeye eklenen ek tahliye sebepleri ve önceden alınan feragat beyanları bu nedenle sonuç doğurmaz.

Ev sahibi ihtiyacım var deyip evi başkasına kiralarsa ne olur?

Gereksinim nedeniyle boşaltılan taşınmaz haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmeden eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Bu kurala aykırı davranan kiraya veren, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.

Tahliye davası hangi mahkemede açılır?

Sulh hukuk mahkemesinde açılır ve bu görev dava konusunun değerine bakılmaksızın belirlenir. HMK m.4/1-a, ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler ayrık olmak üzere kira ilişkisinden doğan tüm uyuşmazlıkları sulh hukuk mahkemesine vermiştir. Yetki bakımından taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi esas alınır.

Tahliye davasından önce arabulucuya başvurmak şart mı?

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmuş olmak dava şartıdır. Ancak 6325 sayılı Kanun m.18/B, kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümleri bu kapsamın dışında bırakmıştır.

İki haklı ihtar için ihtarların aynı yıl içinde olması gerekir mi?

Evet. TBK m.352/2 ihtarların bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde yapılmış olmasını arar. Farklı kira yıllarına yayılan ihtarlar birleştirilerek iki haklı ihtar sayılmaz. Ayrıca ihtarların farklı aylara ait kira alacağına ilişkin olması beklenir.

Kira ödenmezse kaç gün süre verilmesi gerekir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m.315 uyarınca verilecek süre en az otuz gündür. Bu süre, yazılı bildirimin kiracıya yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar. Süre sonunda ödeme yapılmazsa kiraya veren sözleşmeyi feshedebilir.

Dava açma süresini kaçıran ev sahibi ne yapabilir?

TBK m.353 uyarınca kiraya veren, en geç dava açma süresi içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. Böyle bir bildirim yapılmamışsa aynı sebeple bir sonraki kira yılını beklemek gerekir.

Yeni malik evi aldıktan hemen sonra tahliye davası açabilir mi?

Açamaz. TBK m.351 uyarınca yeni malikin gereksinim sebebiyle dava açabilmesi için edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı bildirmesi ve bundan altı ay sonra dava açması gerekir. Alternatif olarak sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde de dava açılabilir.

Kiracının aynı şehirde evi varsa tahliye edilebilir mi?

Ölçüt şehir değil, aynı ilçe veya belde belediye sınırlarıdır. TBK m.352/3, kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin bu sınırlar içinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunmasını ve kiraya verenin sözleşme kurulurken bunu bilmemesini arar. Kiraya veren durumu biliyorsa bu sebebe dayanamaz.

Kiracı ölünce ev sahibi tahliye isteyebilir mi?

Ölüm tek başına tahliye sebebi değildir. TBK m.356 uyarınca ölen kiracıyla aynı konutta oturanlar ile ölen kiracının ortakları ve bu ortakların aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçıları, sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece sözleşmeyi sürdürebilirler.

Tahliye davasında harç neye göre hesaplanır?

492 sayılı Harçlar Kanunu m.17, gayrimenkulün tahliyesi davalarında yazılı sözleşme olsun veya olmasın bir yıllık kira bedeli üzerinden karar ve ilam harcı alınacağını düzenler. Harç oranları ve maktu kalemler her yıl güncellendiğinden, dava açılmadan önce güncel tarifeye bakılması gerekir.

Fesih bildirimi sözlü yapılabilir mi?

Yapılamaz. TBK m.348, konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliğini yazılı şekle bağlamıştır. Aile konutu olarak kullanılan taşınmazlarda ayrıca kiracının eşinin açık rızası aranır (TBK m.349).

On yıllık uzama süresi dolduğunda ev sahibi sebep göstermek zorunda mı?

Değildir. TBK m.347/1 uyarınca on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Bunun dışındaki hâllerde sözleşme süresinin bitimine dayanarak tahliye istenemez.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve somut bir uyuşmazlığa ilişkin hukuki görüş niteliği taşımaz. Kira mevzuatı ile harç ve süre uygulamaları değişebildiğinden, işlem yapmadan önce güncel düzenlemelerin kontrol edilmesi ve dosyanızın kendi şartlarıyla birlikte bir avukatla değerlendirilmesi gerekir. Hazırlayan: Av. Handan Sayan Özgül.