Ev Sahibi İhtarname Çekti Ne Yapmalıyım? Beş İhtarname Türünün Ayrımı

Ev sahibi ihtarname çekti ne yapmalıyım sorusu, tebliğ edilen belgenin hangi sebebe dayandığı belirlenmeden cevaplanamaz. Türk Borçlar Kanunu kira ilişkisinde birbirinden tamamen farklı sonuçlar doğuran en az beş ayrı bildirim türü tanır: otuz günlük ödeme ihtarı, iki haklı ihtardan biri, gereksinim bildirimi, yeni malikin bir aylık bildirimi ve dava süresini uzatan m.353 bildirimi. Bu belgelerden biri kiracıya otuz gün süre tanırken diğeri hiçbir süre başlatmaz.

Türü belirlenmeden verilen tepki çoğu zaman kiracının hukuki durumunu zayıflatır. Ödeme ihtarında yapılması gereken ödemedir; cevap yazmakla geçirilen günler otuz günlük süreyi tüketir. Gereksinim bildirimine karşı konutu hemen boşaltmak ise henüz açılmamış bir davanın sonucunu peşinen kabul etmek anlamına gelir. Ev sahibi ihtarname çekti ne yapmalıyım diyen kiracı için ihtarname türlerinin ayrımı, cevap verme yükümlülüğü, kiracının kendi hukuki araçları ve şikayet yollarının hangisinin sonuç doğurduğu aşağıda tek tek ele alınıyor.

Ev Sahibi İhtarname Çekti Ne Yapmalıyım?

Ev sahibi ihtarname çekti ne yapmalıyım sorusunda ilk yapılacak iş, belgeyi imzalayıp bir kenara koymak değil, üzerindeki tebliğ tarihini ve metindeki hukuki dayanağı kayıt altına almaktır. Tebliğ tarihi, size tanınan sürenin başlangıcıdır; metindeki dayanak ise sürenin uzunluğunu ve sürenin sonunda ne olacağını belirler. Bu iki bilgi olmadan yapılacak her hamle tahmine dayanır.

İkinci adım, ihtarnamede ileri sürülen olgunun doğru olup olmadığını belgelerle karşılaştırmaktır. Kira borcu iddia ediliyorsa ödeme dekontları, banka hesap dökümü ve varsa elden ödeme makbuzları; sözleşmenin sona erdiği iddia ediliyorsa sözleşmenin başlangıç tarihi ve uzama yılları çıkarılır. Kiraya verenler zaman zaman ödenmiş bir ayı ödenmemiş göstererek ihtar çeker; bu durumda dekont tek başına ihtarı etkisiz kılar.

Ev sahibi ihtarname çekti ne yapmalıyım sorusunda üçüncü adım, sürenin sonunda hangi yolun açılacağını görmektir. Ödeme ihtarında süre sonunda kiraya veren sözleşmeyi feshedip icra takibi başlatabilir; gereksinim bildiriminde ise ancak dava açılabilir ve dava öncesinde arabuluculuk aşaması zorunludur. Yani bazı ihtarnameler tahliyeye giden hızlı bir yolun kapısını açarken bazıları aylar sürecek bir yargılamanın habercisidir.

Ev Sahibi İhtarname Çekerse Kiracı Ne Yapmalı: İlk Üç Kontrol

Ev sahibi ihtarname çekerse kiracı ne yapmalı sorusunun pratik cevabı üç kontrolden geçer. Birincisi şekil kontrolüdür: TBK m.348 konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin yazılı olmasını arar. Telefon görüşmesi, mesaj veya kapı önünde yapılan sözlü beyan bu şartı karşılamaz; bu yollarla iletilen “çık” bildirimi hukuken sonuç doğurmaz ve hiçbir süre başlatmaz.

İkincisi muhatap kontrolüdür. İhtarnamenin kira sözleşmesindeki kiracıya yöneltilmiş olması gerekir. Sözleşme iki kişi adına düzenlenmişse her ikisine ayrı ayrı bildirim yapılmalıdır. Aile konutu söz konusuysa TBK m.349 ayrıca şunu düzenler: kiracı olmayan eş, kiraya verene bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı sıfatını kazanmışsa, kiraya veren fesih bildirimini ve ödeme süresine bağlı ihtarı kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır.

Üçüncüsü içerik kontrolüdür. Ödeme ihtarında ödenmesi istenen tutar, hangi aylara ait olduğu ve verilen süre açıkça gösterilmelidir. Konut ve çatılı işyeri kirasında bu süre TBK m.315/2 uyarınca en az otuz gün olmalıdır; daha kısa süre veren ihtar, tahliye sebebi yaratmaz. Sürenin, yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başladığı da aynı fıkrada belirtilmiştir.

Gelen İhtarname Hangi Türden? Beş Sebebin Ayrımı

Kira ilişkisinde gönderilen bildirimler tek bir kalıba sığmaz. Otuz günlük ödeme ihtarı temerrüde dayanır ve sürenin sonunda fesih hakkı doğurur. İki haklı ihtardan biri olarak gönderilen bildirim ise doğrudan fesih doğurmaz; bir kira yılı içinde iki kez tekrarlandığında TBK m.352/2’ye göre dava hakkı yaratır. Bu iki belge metin olarak birbirine benzediği için sık karıştırılır.

Gereksinim bildirimi üçüncü türdür ve kanunda zorunlu tutulmamıştır. TBK m.350 gereksinim sebebiyle sözleşmenin dava yoluyla sona erdirileceğini düzenler; ihtarname burada dava açma süresini korumaya yarar. Bu bildirimin kiraya veren tarafındaki kuruluşu kiracıya kendim oturacağım diye ihtarname yazısında ayrıntılandırılmıştır. Dördüncü tür, yeni malikin TBK m.351/1 uyarınca edinme tarihinden itibaren bir ay içinde göndermek zorunda olduğu bildirimdir; bu bildirim yapılmazsa altı ay sonra dava açma yolu kapanır.

Beşinci tür kolay fark edilmez: TBK m.353 bildirimi. Kiraya veren, dava açması için öngörülen süre içinde dava açacağını yazılı olarak bildirirse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. Bu bildirim size hiçbir süre tanımaz, hiçbir yükümlülük getirmez; yalnızca kiraya verenin dava hakkını gelecek yıla taşır. Bu tür bir ihtarnameye karşı konutu boşaltmak için hukuki bir zorunluluk yoktur.

İhtarname türü	Size tanınan süre	Süre sonunda ne olur	Dayanak
Ödeme ihtarı (temerrüt)	En az 30 gün	Fesih + icra takibi veya dava	TBK m.315
İki haklı ihtardan biri	Süre tanımaz	Yılda iki kez olursa dava hakkı	TBK m.352/2
Gereksinim bildirimi	Metinde belirtilen tarih	Arabuluculuk sonrası tahliye davası	TBK m.350
Yeni malikin bildirimi	6 ay	Altı ayın sonunda dava	TBK m.351/1
Dava süresini uzatma bildirimi	Süre tanımaz	Kiraya verenin dava süresi 1 yıl uzar	TBK m.353

Otuz Günlük Ödeme İhtarına Nasıl Karşılık Verilir?

Ödeme ihtarında en etkili karşılık, süre içinde ödeme yapmaktır. TBK m.315 kiraya verene fesih hakkını ancak verilen sürede ifa edilmemesi hâlinde tanır; süre içinde ödeme yapılırsa tahliye sebebi doğmaz. Ödeme banka kanalıyla, ihtarnamede belirtilen hesaba ve açıklama kısmına hangi aya ait olduğu yazılarak yapılmalıdır. Hesap numarası verilmemişse ödeme, kiraya veren adına bankaya veya notere depo edilerek de gerçekleştirilebilir.

Borç iddiası hatalıysa yol değişir. Ödemeler yapılmış ancak kiraya veren aksini iddia ediyorsa, dekontların bir örneği yazılı bir cevapla birlikte gönderilir ve ödeme kayıtları saklanır. Bu durumda ödeme yapılmadığı iddiasına dayanan icra takibine itiraz edilir; İİK m.269/c uyarınca kiracının, kiranın ödendiğini noterlikçe onaylı belge veya resmi makbuzla ispat etmesi gerekir; banka dekontu bu ispat gücünü sağlayan en yaygın belgedir.

Kısmi ödeme tehlikeli bir orta yoldur. İhtarnamede istenen tutarın bir bölümünü ödemek, temerrüdü tümüyle ortadan kaldırmaz; kalan kısım için tahliye sebebi ayakta kalabilir. İstenen tutarın bir kısmına itiraz ediliyorsa, itiraz edilen kalem yazılı olarak belirtilip tartışmasız kısmın tamamı ödenmelidir. Eksik ödeme hâlinin tahliyeye etkisi kira bedelinin eksik ödenmesi halinde tahliye yazısında ayrıntılandırılmıştır.

İhtarnameye Cevap Vermek Zorunlu mu?

Kanunda kiracıyı ihtarnameye cevap vermeye zorlayan bir hüküm yoktur. Sessiz kalmak, ihtarnamede ileri sürülen iddiaların kabul edildiği anlamına gelmez; kira ilişkisinde susmaya kabul sonucu bağlayan genel bir kural bulunmaz. Dava açıldığında kiracı, cevap dilekçesinde tüm savunmalarını ileri sürebilir ve delillerini sunabilir.

Buna karşılık yazılı cevap vermenin pratik faydası vardır. Ödemelerin yapıldığı, sözleşmenin uzadığı veya bildirilen gereksinimin daha önce dile getirilen satış isteğiyle çeliştiği gibi olgular, tarihli bir cevapla kayda geçirildiğinde ileride delil değeri taşır. Cevabın da yazılı olması ve tebliğ tarihinin belgelenmesi gerekir; sözlü itirazın ispatı mümkün olmaz.

Cevap yazarken kaçınılması gereken ifadeler vardır. “En kısa sürede çıkacağım”, “birkaç ay içinde boşaltırım” gibi cümleler, yazılı tahliye taahhüdü olarak yorumlanma riski taşır. TBK m.352/1’e göre kiracının kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmesi, kiraya verene o tarihten itibaren bir ay içinde icraya başvurma veya dava açma hakkı verir. Taahhüdün geçerlilik şartları tahliye taahhütnamesi yazısında incelenmiştir.

Ev Sahibi Evden Çık Diyor Ne Yapmalıyım?

Ev sahibi evden çık diyor ne yapmalıyım sorusunda belirleyici olan, bu talebin hangi biçimde iletildiğidir. Sözlü olarak, telefonla veya mesajla iletilen çıkma talebi TBK m.348’in aradığı yazılı şekil şartını karşılamadığı için fesih bildirimi sayılmaz. Böyle bir talep karşısında konutu boşaltma yükümlülüğü doğmaz; kira ilişkisi sözleşme ve kanun hükümlerine göre devam eder.

Talep yazılı olsa dahi tek başına tahliye sonucu doğurmaz. Kiraya veren, kanunun saydığı sebeplerden birine dayanmak ve bu sebebe özgü süre ile usule uymak zorundadır. TBK m.354, dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümlerin kiracı aleyhine değiştirilemeyeceğini düzenler; sözleşmeye konulan “kiraya veren istediği zaman tahliye isteyebilir” türü kayıtlar bu nedenle geçersizdir.

Baskı fiili tahliyeye dönüşürse tablo değişir. Kilidin değiştirilmesi, eşyaların dışarı çıkarılması, elektrik veya su aboneliğinin kestirilmesi hukuka aykırıdır ve konut dokunulmazlığını ihlal ile mala zarar verme suçlarını gündeme getirir. Böyle bir durumda kolluğa başvurulur, tutanak tutturulur ve savcılığa suç duyurusunda bulunulur; ayrıca zilyetliğin korunması için mahkemeden tedbir istenebilir.

Kiracının Ev Sahibine İhtarname Çekmesi Hangi Hallerde İşe Yarar?

Kiracının ev sahibine ihtarname çekmesi, çoğu kiracının aklına gelmeyen ancak bazı hâllerde tek etkili yol olan bir adımdır. En sık kullanıldığı durum, kiralananın ayıplı olması veya zorunlu onarımın yapılmamasıdır: kiraya veren teslim ve bakım borcunu yerine getirmiyorsa, kiracı yazılı olarak uygun bir süre verir ve bu süre içinde giderilmezse kanunun tanıdığı seçimlik haklarını kullanır.

İkinci kullanım alanı depozitodur. TBK m.342, konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence bedelinin üç aylık kira bedelini aşamayacağını ve para olarak verilen güvencenin kiracının onayı olmadan çekilmemek üzere vadeli tasarruf hesabına yatırılmasını öngörür. Aynı maddeye göre kiraya veren, sözleşmenin sona ermesini izleyen üç ay içinde dava açtığını veya takibe giriştiğini bankaya bildirmezse, banka kiracının istemiyle güvenceyi iade etmekle yükümlüdür. Depozitosu iade edilmeyen kiracının çektiği ihtarname, hem temerrüt faizinin başlangıcını belirler hem de takip aşamasının önünü açar.

Üçüncü kullanım alanı fesih bildirimidir. Kiracı, belirli süreli sözleşmeyi süre bitiminde sona erdirmek istiyorsa TBK m.347/1 uyarınca en az on beş gün önce bildirimde bulunmalıdır; bu bildirim yapılmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar. Bildirim süresinin hesabı ve çıkış sürecinin adımları kiracı evden çıkmadan ne kadar önce haber vermeli yazısında anlatılmıştır.

Kiracı Ev Sahibini Mahkemeye Verebilir Mi?

Kiracı ev sahibini mahkemeye verebilir. Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açma hakkı yalnızca kiraya verene tanınmış değildir; HMK m.4/1-a, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları, dava konusunun değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinin görevine bırakmıştır. Kiracı bu mahkemede depozito alacağı, fazla ödenen kira bedelinin iadesi, ayıplı ifa nedeniyle tazminat veya kira bedelinin tespiti talepleriyle dava açabilir.

Kira bedelinin tespiti davası kiracı bakımından özellikle önemlidir. TBK m.345, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin davanın her zaman açılabileceğini düzenler ve davacı sıfatını taraflardan birine özgülemez. Kiraya verenin yasal tavanı aşan bir artış dayatması hâlinde kiracı, ödenmesi gereken bedelin tespiti için bu davayı açabilir.

Dava öncesinde arabuluculuk aşaması burada da zorunludur. 6325 sayılı Kanun m.18/B, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuğu dava şartı hâline getirmiştir ve bu kural kiracının açacağı davalar için de geçerlidir. Arabuluculuk bürosuna başvuru, dava açma sürelerini ve zamanaşımını durdurur; anlaşma sağlanırsa düzenlenen belge icra edilebilirlik şerhiyle ilam niteliği kazanır.

Kiracı Ev Sahibini Kime Şikayet Edebilir?

Kiracı ev sahibini kime şikayet edebilir sorusunda dürüst cevap şudur: kira ilişkisinin kendisinden doğan uyuşmazlıklar için şikayet edilecek bir idari merci yoktur. Kira sözleşmesi özel hukuk ilişkisidir; belediyenin, kaymakamlığın, tüketici hakem heyetinin veya elektronik başvuru sistemlerinin kira bedeline ya da tahliyeye ilişkin bağlayıcı karar verme yetkisi bulunmaz. Bu tür başvurular kayda alınır, ancak kira ilişkisini değiştirecek bir sonuç doğurmaz.

Şikayetin gerçekten sonuç doğurduğu üç alan vardır. Birincisi suç oluşturan fiillerdir: kilidin değiştirilmesi, eşyaların çıkarılması, tehdit veya hakaret hâlinde Cumhuriyet başsavcılığına suç duyurusunda bulunulur. İkincisi vergi boyutudur: kira bedelinin banka dışı yollarla, elden tahsil edilmesi hâlinde Gelir İdaresi Başkanlığı birimlerine ihbarda bulunulabilir. Üçüncüsü yapı ve ruhsat sorunlarıdır: oturulamaz durumdaki yapılar için belediyenin denetim yetkisi devrededir.

Bu üç alanın hiçbiri kira bedelini düşürmez veya tahliyeyi durdurmaz. Vergi ihbarı kiraya veren hakkında idari süreç başlatır, kira ilişkisine etki etmez; suç duyurusu ceza yargılamasına konu olur, kira alacağını tahsil etmez. Kira bedeli ve tahliyeye ilişkin sonuç yalnızca hukuk mahkemesinden alınır. Bu ayrımın ayrıntısı fahiş kira artışı nereye şikayet edilir yazısında ele alınmıştır.

Sözleşmedeki Cezai Şart ve Muacceliyet Kaydı Geçerli mi?

Kira sözleşmelerine sıkça konulan iki kayıt kanunen geçersizdir. TBK m.346’nın açık hükmüne göre kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez; özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir. Bu kayıtlara dayanarak gönderilen ihtarname, dayandığı kayıt geçersiz olduğu için sonuç doğurmaz.

Muacceliyet kaydının geçersizliği pratikte büyük fark yaratır. Bu kayıt geçerli sayılsaydı, bir aylık gecikme tüm yılın kirasını muaccel hâle getirir ve icra takibinde çok yüksek bir tutar talep edilebilirdi. Kanun bu sonucu engellediği için kiraya veren yalnızca muaccel olmuş, yani vadesi gelmiş kira alacağını isteyebilir.

Benzer bir koruma sözleşmenin diğer hükümleri bakımından da vardır. TBK m.343, kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacağını düzenler. TBK m.340 ise kira ilişkisinin, kiracının yararı olmaksızın ve kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi bulunmayan bir borç altına girmesine bağlanması hâlinde bağlantılı sözleşmeyi geçersiz sayar.

Aile Konutunda Kiracının Eşi Neden Ayrıca Korunur?

Aile konutu olarak kullanılan kiralananda kanun, sözleşmenin tarafı olmayan eşe de koruma tanır. TBK m.349’a göre kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez. Bu kural, ailenin barınma düzenini tek taraflı bir kararla sona erdirmeyi engeller; rıza alınamıyorsa veya eş haklı sebep olmaksızın rıza vermekten kaçınıyorsa hâkimden karar istenebilir.

Korumanın ikinci yüzü kiraya verene yönelik bir yükümlülüktür. Kiracı olmayan eş, kiraya verene bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı sıfatını kazanmışsa, kiraya veren fesih bildirimini ve fesih ihtarına bağlı ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır. Yalnızca kiracıya yapılan bildirim, bu hâlde eksik kalır.

Kiracının ölümü hâlinde de sözleşme kendiliğinden sona ermez. TBK m.356, ölen kiracıyla birlikte aynı konutta oturanların, sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece taraf olarak kira sözleşmesini sürdürebileceklerini düzenler. Bu kişilere gönderilecek ihtarname bakımından da aynı şekil ve muhatap kuralları geçerlidir.

İhtarname Sonrası Dava Açılırsa Kiracının Savunma Hattı Nasıl Kurulur?

Savunmanın ilk ekseni usuldür. Dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulmuş mu, dava kanunda öngörülen süre içinde açılmış mı, davacı gerçekten dava açma hakkına sahip mi soruları sırayla incelenir. Süre şartı hak düşürücü niteliktedir; bir aylık dava süresi geçtikten sonra açılan davada esasa hiç girilmeden ret kararı verilebilir.

İkinci eksen sebebin kendisidir. Gereksinim iddiasında gerçeklik, samimiyet ve zorunluluk ölçütleri tartışılır; kiraya verenin aynı ilçede boş konutu bulunması, daha önce kira artışı talep etmiş olması veya konutu satılığa çıkarmış olması samimiyeti zedeleyen olgulardır. Emlak ilanı çıktıları ve yazışma kayıtları bu savunmanın somut dayanağını oluşturur.

Üçüncü eksen delil düzenidir. Ödeme iddiasına karşı banka kayıtları, sözleşmenin uzadığı iddiasına karşı ilk sözleşme ve ödeme geçmişi, tahliye taahhüdü iddiasına karşı belgenin düzenlenme tarihi öne sürülür. Tahliye sebeplerinin tamamı ve her birinin ispat düzeni ev sahibi kiracıyı hangi durumlarda çıkarabilir yazısında karşılaştırmalı olarak ele alınmıştır.

Kanun metninin tamamı için: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu

Ev Sahibi Kiracıyı Mahkemeye Verirse Ne Olur?

Ev sahibi kiracıyı mahkemeye verirse doğan ilk sonuç tahliye değil, yargılamanın başlamasıdır. Kira ilişkisinden doğan davalarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir ve bu davalar basit yargılama usulüne tabidir; dava dilekçesi tebliğ edildikten sonra kiracının cevap vermesi için iki haftalık süre işler. Bu süre boyunca kiracı taşınmazda oturmaya devam eder, ancak kira ödeme borcu aynen sürer. Dava açılmış olması ödemeyi askıya almaz; ödenmeden geçen her ay, dosyaya eklenebilecek yeni bir temerrüt iddiası doğurur.

Tahliye kararı verilse bile icra kendiliğinden başlamaz. Kararın icra edilebilmesi için kesinleşmesi ya da istinaf aşamasında icranın geri bırakılması talebinin karşılanmaması gerekir; teminat gösterilerek icranın durdurulması istenebilir. Kira davalarında temyiz yolu kural olarak kapalı olduğundan süreç çoğu dosyada istinaf incelemesiyle sona erer. Kiracı açısından belirleyici olan, dava açıldıktan sonra atılacak adımlar değil, ihtarnamenin tebliğinden itibaren toplanan belgelerdir.

Yeni Malikten Gelen Bildirimde Süre Neden Farklı İşler?

Kiralanan el değiştirdiğinde kira sözleşmesi sona ermez. TBK m.310 açıktır: sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Yeni malik, eski sözleşmenin koşullarına bağlıdır; kirayı kendiliğinden artıramaz, sözleşmeyi tek taraflı feshedemez.

Yeni malikin elindeki özel yol TBK m.351’dir ve iki seçenek içerir. Birinci seçenekte edinme tarihinden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim yapılır ve bildirimden altı ay sonra dava açılır. İkinci seçenekte bildirim yapılmaz, sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılır. Kiracı açısından kritik olan, gelen bildirimin tarihidir: tapu devri üzerinden bir aydan fazla geçmişse birinci yol kapanmıştır.

Kira ödemeleri bu süreçte durdurulmaz. Tapu devrinden sonra kira, yeni malike ödenir; ödeme yapılacak kişi konusunda tereddüt varsa bedel notere veya bankaya depo edilerek temerrüde düşmeden ödeme yapılmış sayılır. Devir sonrası ortaya çıkan sorular ev sahibi değişince kira sözleşmesi iptal olur mu yazısında toplanmıştır.

İhtarname Tebliğ Edildikten Sonra Zamanın Doğru Kullanımı

İhtarnamenin tebliğ edildiği gün, kiracı açısından bir karar penceresinin açıldığı gündür. Ödeme ihtarında otuz günlük süre, gereksinim bildiriminde metinde belirtilen tarih, yeni malikin bildiriminde altı aylık bekleme süresi bu pencerenin genişliğini belirler. Sürenin ilk günlerinde belge ve tarihlerin toplanması, son günlerde alınacak aceleci kararların önüne geçer.

Bu dönemde yapılan iki hata sık tekrarlanır. Birincisi, henüz dava açılmamışken konutu boşaltıp yeni bir kira yükü altına girmektir; ikincisi, hiçbir şey yapmayıp dava dilekçesi tebliğ edildikten sonra iki haftalık cevap süresini de kaçırmaktır. İkisi de sonuçta kiracının hukuki durumunu, elindeki savunmalardan bağımsız olarak zayıflatır.

Elinizdeki ihtarnamenin hangi sebebe dayandığını, size gerçekten süre tanıyıp tanımadığını ve sözleşmenizdeki tarihlerin bu sebebi destekleyip desteklemediğini birlikte değerlendirmek isterseniz kira hukuku avukatı sayfasındaki iletişim bilgilerinden ulaşabilirsiniz.

İhtarnamenin ardından dava açılır ve tahliye kararı verilirse kararın istinaf aşamasında ne olacağı tahliye davasında istinaf tahliyeyi durdurur mu yazısında; kararın fiilen uygulanması aşamasında ev sahibinin elindeki araçlar ise evden çıkmayan kiracıya ne yapabilirim yazısında anlatıldı.

Sıkça Sorulan Sorular

Ev sahibi ihtarname çekti ne yapmalıyım?

Önce tebliğ tarihini ve ihtarnamenin dayandığı kanun maddesini belirleyin. Ödeme ihtarıysa süre içinde ödeme yapın; gereksinim bildirimiyse boşaltma zorunluluğu doğmaz, dava süreci beklenir.

Ev sahibi ihtarname çekerse kiracı ne yapmalı?

Şekil, muhatap ve içerik kontrolü yapılır. Bildirim yazılı değilse, doğru kişiye yöneltilmemişse veya ödeme ihtarında otuz günden kısa süre verilmişse hukuki sonuç doğurmaz.

İhtarnameye cevap vermezsem kabul etmiş sayılır mıyım?

Sayılmazsınız. Kanunda ihtarnameye cevap verme yükümlülüğü yoktur ve susma kabul anlamına gelmez. Savunmalar dava aşamasında ileri sürülebilir.

Ev sahibi evden çık diyor ne yapmalıyım?

Sözlü talep fesih bildirimi sayılmaz; TBK m.348 yazılı şekil arar. Yazılı olsa dahi kanundaki sebeplerden birine ve süresine uyulmadıkça tahliye sonucu doğmaz.

Kiracının ev sahibine ihtarname çekmesi mümkün mü?

Mümkündür. Onarım yapılmaması, depozitonun iade edilmemesi veya sözleşmeyi süre bitiminde sona erdirme iradesi yazılı bildirimle ortaya konur.

Kiracı ev sahibini mahkemeye verebilir mi?

Verebilir. Depozito alacağı, fazla ödenen kiranın iadesi, ayıplı ifa tazminatı ve kira bedelinin tespiti talepleriyle sulh hukuk mahkemesinde dava açabilir.

Kiracı ev sahibini kime şikayet edebilir?

Kira ilişkisinin kendisi için yetkili bir idari şikayet mercii yoktur. Suç oluşturan fiillerde savcılığa, elden kira tahsilatında vergi idaresine başvurulabilir.

Ödeme ihtarında kaç gün süre verilmesi gerekir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün. Süre, yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.

Sözleşmedeki gecikme cezası maddesi uygulanır mı?

Uygulanmaz. TBK m.346, kira bedelinin geç ödenmesi hâlinde ceza koşulu ve sonraki kiraların muaccel olmasına ilişkin anlaşmaları geçersiz sayar.

Ev sahibi kilidi değiştirirse ne yapılmalı?

Kolluğa başvurulup tutanak tutturulur ve savcılığa suç duyurusunda bulunulur. Fiili tahliye hukuka aykırıdır ve konut dokunulmazlığını ihlal suçunu gündeme getirir.

Depozito en fazla ne kadar olabilir?

TBK m.342 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence bedeli üç aylık kira bedelini aşamaz. Para olarak verilen güvence vadeli hesaba yatırılır.

İhtarnamede yazan tutar hatalıysa ne yapılır?

Tartışmasız kısım ödenir, itiraz edilen kalem yazılı olarak bildirilir. Ödeme kayıtları saklanır; icra takibine karşı ödeme belgeleriyle itiraz edilir.

Aile konutunda tek eşe yapılan bildirim geçerli mi?

Kiracı olmayan eş bildirimle sözleşmenin tarafı sıfatını kazanmışsa, kiraya veren fesih bildirimini ve ödeme süresini eşe de ayrı ayrı bildirmek zorundadır.

Cevap yazarken “çıkacağım” demek riskli mi?

Risklidir. Belli bir tarihte boşaltma yönünde yazılı beyan, tahliye taahhüdü olarak değerlendirilebilir ve kiraya verene bir ay içinde icra veya dava yolunu açar.

Yeni ev sahibinin gönderdiği bildirimde süre ne kadardır?

Edinme tarihinden itibaren bir ay içinde bildirim yapılmışsa, dava bildirimden altı ay sonra açılabilir. Bu bir aylık süre kaçırılmışsa bu yol kapanır.

Buradaki açıklamalar genel nitelikte bilgilendirmedir ve her dosyanın kendi koşulları farklıdır. Kira mevzuatı ile yargı uygulaması zaman içinde değişebildiğinden, elinizdeki belgeleri bir avukatla görüşerek değerlendirmenizde yarar vardır. Hazırlayan: Av. Handan Sayan Özgül.