Değer Artış Kazancı Vergisi ve Tapuda 5 Yıl Kuralı Nasıl İşler?

Değer artış kazancı vergisi, bedel ödenerek alınan bir taşınmazın iktisap tarihinden itibaren beş yıl dolmadan satılması hâlinde doğar; beş yıl dolduktan sonra yapılan satışta kazanç ne kadar büyük olursa olsun bu vergi hesaplanmaz. Kuralın kaynağı Gelir Vergisi Kanunu’nun mükerrer 80. maddesidir ve maddenin parantez içine sıkıştırılmış iki ayrıntısı, uygulamada asıl tartışmayı doğuran yerdir: miras veya bağış yoluyla edinilen taşınmazda beş yıl hiç aranmaz, kooperatiften alınan konutta ise süre tapu tarihinden değil tahsis tarihinden işlemeye başlar.

Bu satışların ikinci ayağı tapuda yazılan bedeldir ve orada 2026’ya girerken sessiz bir sertleşme yaşandı. Gerçek devir bedelinin altında beyan yapıldığı tespit edildiğinde kesilen vergi ziyaı cezası yıllarca eksik harcın yüzde 25’iydi; 19 Aralık 2025 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 7566 sayılı Kanun bu oranı bir kat, yani yüzde 100 yaptı. Aynı satışta hem gelir vergisi hem harç cephesi birlikte işlediği için, tapuda yazılan rakam yalnızca harcı değil, alıcının ileride ödeyeceği vergiyi de belirler.

Değer Artış Kazancı Vergisi Nedir, Hangi Satışta Doğar?

Değer artış kazancı vergisi, ayrı bir vergi türü değil, gelir vergisinin bir gelir unsuruna verilen isimdir. Gelir Vergisi Kanunu geliri yedi unsura ayırır; bunlardan biri “diğer kazanç ve iratlar” başlığıdır ve değer artışı kazançları bu başlığın altında yer alır. Yani taşınmazını satan kişi ayrı bir beyanname değil, yıllık gelir vergisi beyannamesi verir; ödediği vergi de gelir vergisidir.

Kanunun mükerrer 80. maddesinin birinci fıkrasının (6) numaralı bendi, konut, arsa, arazi, işyeri gibi taşınmazlarla bazı hakların “iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançları” değer artışı kazancı sayar. Bendin başındaki ifade dikkat çekicidir: “İktisap şekli ne olursa olsun (ivazsız olarak iktisap edilenler hariç)”. Kanun burada iki şeyi aynı anda söyler; taşınmazın nasıl alındığı önemsizdir, ancak bedel ödenmeden edinilmişse bu bent hiç işlemez.

Verginin doğması için iki koşul birlikte gerçekleşmelidir. Birincisi taşınmazın bedel karşılığı edinilmiş olması, ikincisi elden çıkarmanın beş yıllık süre içinde yapılmasıdır. Bu iki koşuldan biri eksikse değer artışı kazancı hesaplanmaz. Üçüncü bir koşul olarak kazancın varlığı aranır: satış bedeli, endekslenmiş maliyet ve giderler toplamının altında kalmışsa ortada vergilendirilecek bir kazanç yoktur.

Maddenin ikinci fıkrası “elden çıkarma” deyimini beklenenden geniş tanımlar: satış, bir ivaz karşılığında devir ve temlik, trampa, takas, kamulaştırma, devletleştirme ve ticaret şirketlerine sermaye olarak konulma. Dolayısıyla taşınmazını satmayan, arsasını bir başkasının dairesiyle takas eden ya da taşınmazı kamulaştırılan kişi de bu hükmün kapsamındadır. Kamulaştırma bedelinin nasıl belirlendiği ve bu sürecin hukuki adımları için kamulaştırma davası yazımız ayrı bir çerçeve sunar.

Tapuda 5 Yıl Kuralı Nasıl İşler, Süre Ne Zaman Başlar?

Tapuda 5 yıl kuralı, sürenin taşınmazın iktisap edildiği tarihte başlayıp elden çıkarıldığı tarihte sona ermesi esasına dayanır. Süre takvim yılı olarak değil, gün hesabıyla işler: 14 Mart 2022’de tapuya tescil edilen bir daire, 14 Mart 2027’den önce satılırsa beş yıl dolmamış sayılır. Aradaki farkın bir güne inmesi sonucu değiştirmez; kanun “beş yıl içinde elden çıkarma” dediği için sürenin son gününde yapılan satış da kapsamdadır.

Kural olarak iktisap tarihi tapuya tescil tarihidir. Türk Medeni Kanunu taşınmaz mülkiyetinin tescille kazanılacağını söylediği için başlangıç noktası tapu kaydıdır. Ancak Gelir İdaresi Başkanlığı’nın konuya ilişkin sirkülerinde, tapuya tescilden önce taşınmazın fiilen kullanıma bırakıldığı hâller ayrık tutulmuştur: kooperatiften kullanıma hazır hâlde teslim alınan konutlarda, elektrik-su faturası gibi belgelerle fiili kullanımın kanıtlanması hâlinde iktisap tarihi olarak fiilen kullanıma başlanan tarih kabul edilir. Aynı yaklaşım cebri icra veya ihale yoluyla edinilip fiilen teslim alınan taşınmazlar için de geçerlidir.

Kanunun kendisi de bir tarih kaydırması içerir. Mükerrer 80. maddenin (6) numaralı bendinin sonundaki parantez, kooperatiflerin ortaklarına bu sıfatları dolayısıyla tahsis ettiği gayrimenkullerin tahsis tarihinde ortak tarafından satın alınmış sayılacağını düzenler. Kooperatif üyeliği yıllarca sürüp tapu çok sonra çıkmışsa, beş yıllık süre tapu tarihinden değil tahsis tarihinden hesaplanır. Bu ayrım, aynı daire için verginin doğup doğmamasını tek başına belirleyebilir.

Sürenin bugünkü hâli 1 Ocak 2007’den itibaren geçerlidir. Kanunun Geçici 71. maddesi, 1/1/2007 tarihinden önce iktisap edilmiş taşınmazların elden çıkarılmasında dört yıllık sürenin esas alınacağını söyler. 2007 öncesinde alınmış bir taşınmaz bugün her hâlükârda süreyi doldurmuş durumdadır; hükmün bugünkü değeri, beş yıl kuralının ne zaman yürürlüğe girdiğini kanun metninin kendi içinde belgelemesidir.

Edinme biçimi	Beş yıl kuralı işler mi?	Sürenin başlangıcı
Bedel ödenerek satın alma	Evet	Tapuya tescil tarihi
Kooperatiften konut edinme	Evet	Tahsis tarihi (kanun hükmü)
Tescilden önce fiilen teslim alınan konut	Evet	Fiilen kullanıma başlanan tarih (belgelenmek şartıyla)
Miras yoluyla intikal	Hayır	Süre aranmaz, kazanç doğmaz
Bağış (hibe) ile edinme	Hayır	Süre aranmaz, kazanç doğmaz
1/1/2007 öncesi iktisap	Evet, ancak dört yıl	Geçici madde 71 uyarınca

5 Yıl Dolmadan Ev Satışı Vergisi Nasıl Hesaplanır?

Beş yıl dolmadan ev satışı vergisi, satış bedelinin tamamı üzerinden değil, safi kazanç üzerinden hesaplanır. Mükerrer 81. madde safi kazancı şöyle kurar: elden çıkarma karşılığında alınan para ve menfaatlerin toplamından, elden çıkarılan malın maliyet bedeli ile satıcının üzerinde kalan giderler ve ödenen vergi ve harçlar indirilir. Bu tanım, satıcının kendi cebinden çıkan kalemlerin matrahı düşürdüğü anlamına gelir.

Hesap dört adımda ilerler. Önce alış bedeli enflasyona göre yükseltilir; buna endeksleme denir. Sonra endekslenmiş maliyet ve indirilebilir giderler satış bedelinden düşülerek safi kazanç bulunur. Üçüncü adımda o yıl için geçerli istisna tutarı safi kazançtan indirilir. Kalan tutar varsa, artan oranlı gelir vergisi tarifesi bu tutara uygulanır. Sıra bozulduğunda sonuç değişir: istisnayı satış bedelinden düşmek, gerçekte olmayan bir avantaj hesaplamak demektir.

İndirilebilecek kalemler konusunda kanun “elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının uhdesinde kalan giderler ile ödenen vergi ve harçlar” ifadesini kullanır. Satıcının ödediği tapu harcı bu kapsamdadır. Maliyet bedelinin mükellefçe tespit edilememesi hâlinde ise devreye ikinci fıkra girer: maliyet bedeli yerine takdir komisyonlarınca belirlenecek bedel esas alınır. Eski tarihli, belgesi kaybolmuş alımlarda uygulama bu yoldan yürür.

Adım	İşlem	Dayanak
1	Alış bedelini endeksle (şart: artış oranı %10 ve üzeri)	GVK mükerrer 81/son
2	Satış bedelinden endekslenmiş maliyeti ve satıcıda kalan gider, vergi ve harçları düş	GVK mükerrer 81/1
3	Bulunan safi kazançtan yılın istisna tutarını indir (2026: 150.000 TL)	GVK mükerrer 80/3
4	Kalan matraha artan oranlı tarifeyi uygula	GVK m.103

Gayrimenkul satış vergisi nasıl hesaplanır, hangi giderler düşülebilir?

Hesabın indirim tarafı, satıcının kendi üzerinde kalan ve satışla bağlantılı harcamalardan oluşur. Kanun bunları “elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının uhdesinde kalan giderler ile ödenen vergi ve harçlar” olarak tanımlar. Ölçüt harcamanın satışla bağlantısı ve satıcı tarafından üstlenilmiş olmasıdır; alıcının ödediği kalemler satıcının matrahını düşürmez.

• Satıcı payına düşen ve fiilen ödenen tapu harcı
• Satış sırasında satıcının üstlendiği emlak vergisi ve benzeri yükümlülükler
• Satışa aracılık nedeniyle satıcının ödediği ve belgelendirilen komisyon
• Taşınmazın devrine ilişkin olarak satıcının katlandığı zorunlu masraflar

Belgesi bulunmayan harcamalar bu listeye giremez. İdare, indirim iddiasını dayanağıyla birlikte arar; bu nedenle satış dosyasındaki makbuz ve faturaların beyan döneminden sonra da saklanması gerekir. Vergi Usul Kanunu’nun defter ve belge saklama süreleri, tarh zamanaşımıyla paralel işler.

Yİ-ÜFE endekslemesi nasıl yapılır, yüzde 10 şartı ne anlama gelir?

Endeksleme, alış bedelinin bugünkü paraya çevrilmesidir ve kanun bunu iki sınırla yapar. Mükerrer 81. maddenin son fıkrasına göre iktisap bedeli, malın elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere endeksteki artış oranında artırılarak tespit edilir. 2004 sonunda eklenen cümle ise bir eşik koyar: “bu endekslemenin yapılabilmesi için artış oranının % 10 veya üzerinde olması şarttır.” Artış bu eşiğin altındaysa alış bedeli olduğu gibi kalır ve matrah büyür.

Kanun metni hâlâ “toptan eşya fiyat endeksi” der, oysa TÜİK yıllardır bu adla bir endeks yayımlamıyor. Boşluğu Vergi Usul Kanunu’nun mükerrer 298. maddesinin (C) fıkrası kapatır: vergi kanunlarında yer alan “toptan eşya fiyatları genel endeksi” ibaresi “üretici fiyatları genel endeksi”, “TEFE” ibaresi “ÜFE” olarak uygulanır. Uygulamada kullanılan endeks bu nedenle Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi’dir. Kanunun eski lafzına bakıp “endeks yayımlanmıyor, endeksleme yapılamaz” sonucuna varmak yanlıştır.

Karşılaştırma, alış ve satış tarihlerinden bir önceki aya ait endeks değerleri üzerinden yapılır. Endeksleme oranı, satıştan önceki ayın endeksinin alıştan önceki ayın endeksine bölünmesiyle bulunur ve alış bedeli bu katsayıyla çarpılır. Enflasyonun yüksek seyrettiği dönemlerde endeksleme, vergiyi doğuran farkı ciddi biçimde küçültür; yüksek nominal kâr gösteren birçok satış, endeksleme sonrası istisna sınırının altında kalır.

Değer Artış Kazancı Vergisi Yüzde Kaç? 2026 Oranları ve İstisna Tutarı

Değer artış kazancı vergisi yüzde kaç sorusunun tek bir cevabı yoktur; uygulanan oran, istisna sonrası kalan matrahın büyüklüğüne göre yüzde 15 ile yüzde 40 arasında değişir. Sabit oranlı bir stopaj değil, artan oranlı tarife söz konusudur. Matrah büyüdükçe yalnızca üst dilime giren kısım daha yüksek oranla vergilenir; tarifenin tamamı en yüksek orandan hesaplanmaz.

2026 takvim yılında elde edilen değer artışı kazancının 150.000 TL’lik kısmı gelir vergisinden müstesnadır. Bu tutar, Gelir Vergisi Kanunu’nun mükerrer 80. maddesinde yer alan maktu haddin her yıl yeniden değerleme oranında artırılmasıyla belirlenir ve 2026 için 332 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği ile ilan edilmiştir. İstisnanın uygulanacağı yıl, beyannamenin verildiği yıl değil satışın yapıldığı yıldır: 2026’da satılan bir daire için 2027 Mart’ında beyanname verilse de uygulanacak istisna 150.000 TL’dir.

İstisnanın iki sınırı vardır. Birincisi, menkul kıymetlerin ve diğer sermaye piyasası araçlarının elden çıkarılmasından sağlanan kazançlar bu istisnanın dışındadır; hüküm açıkça bunları hariç tutar. İkincisi, istisna kişi başına değil takvim yılı başına tanınmıştır: aynı yıl içinde iki taşınmaz satan kişi istisnayı iki kez değil, kazançların toplamına bir kez uygular.

2026 matrah dilimi	Oran
190.000 TL’ye kadar	%15
190.000 TL – 400.000 TL arası	%20
400.000 TL – 1.000.000 TL arası	%27
1.000.000 TL – 5.300.000 TL arası	%35
5.300.000 TL’yi aşan kısım	%40

Kanun metinlerinin güncel hâline 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu üzerinden ulaşılabilir; maddedeki tutarların parantez içinde gösterilen değerleri, o yıl için geçerli olan güncel rakamlardır.

Gayrimenkul Satış Vergisi Ne Kadar? Örnek Hesap

Gayrimenkul satış vergisi ne kadar tutar sorusu, ancak dört değişken belirlendikten sonra cevaplanabilir: alış bedeli, satış bedeli, iki tarih arasındaki endeks artışı ve satıcının katlandığı giderler. Aynı satış bedeliyle yapılan iki işlem, alış tarihleri farklı olduğu için tamamen farklı vergi doğurabilir. Aşağıdaki örnek, hesabın mantığını göstermek için kurulmuştur; gerçek rakamlar için satış ayından önceki aya ait endeks değerleri kullanılmalıdır.

Bir dairenin 2023 yılında 1.500.000 TL’ye alındığını, 2026’da 4.000.000 TL’ye satıldığını varsayalım. İki tarih arasındaki endeks artışının katsayı olarak 2,10 çıktığını kabul edersek, endekslenmiş maliyet 3.150.000 TL olur. Satıcının ödediği tapu harcı ve satışa ilişkin masrafların 90.000 TL tuttuğunu varsayarsak, safi kazanç 4.000.000 − 3.150.000 − 90.000 = 760.000 TL’dir. Bu tutardan 2026 istisnası olan 150.000 TL indirildiğinde matrah 610.000 TL’ye iner.

Vergi bu matraha tarife uygulanarak bulunur: ilk 190.000 TL yüzde 15, sonraki 210.000 TL yüzde 20, kalan 210.000 TL yüzde 27 oranında vergilenir. Aynı satışta endeksleme hiç yapılmasaydı safi kazanç 2.410.000 TL olacak ve vergi birkaç katına çıkacaktı. Örnekteki tek başına en belirleyici kalem, endekslemedir.

Kalem	Tutar (örnek)
Satış bedeli	4.000.000 TL
Endekslenmiş maliyet	3.150.000 TL
İndirilen gider, vergi ve harçlar	90.000 TL
Safi değer artışı kazancı	760.000 TL
2026 istisnası	150.000 TL
Vergiye tabi matrah	610.000 TL

Tabloda kullanılan endeks katsayısı temsilîdir. Kendi işleminizde katsayıyı, alış ve satış tarihlerinden birer önceki aya ait Yİ-ÜFE değerlerinden hesaplamanız, artışın yüzde 10 eşiğini aşıp aşmadığını da ayrıca kontrol etmeniz gerekir.

5 yıl dolmadan ev satışı vergisi hesaplama sırasında hangi tarihler esas alınır?

Hesapta üç ayrı tarih iş görür ve üçü de farklı sonuç doğurur. Beş yıllık sürenin dolup dolmadığı iktisap tarihi ile satış tarihi arasındaki farka bakılarak belirlenir. Endeksleme ise bu iki tarihin kendisine değil, her birinden bir önceki aya ait endeks değerine bakar; kanun satışın yapıldığı ayı açıkça hesap dışında bırakır. İstisna tutarı bakımından esas alınan tarih ise satış tarihidir, beyannamenin verildiği tarih değil.

Tarihlerin karışması, hesabı iki yönde de bozar. Satış ayının endeksi kullanıldığında maliyet olması gerekenden yüksek çıkar ve eksik beyan riski doğar. İktisap tarihi olarak tapu tescili yerine sözleşme tarihi alındığında ise beş yılın dolduğu sanılıp beyan hiç yapılmayabilir. Tapu kaydındaki tescil tarihi, aksi belgelenmedikçe başlangıç noktasıdır.

Değer artış kazancı vergisi hesaplama araçları güvenilir mi?

Çevrimiçi hesaplama araçları yaklaşık bir fikir verir, ancak sonucu doğrulanmadan beyanname kurulmamalıdır. Bu araçlarda en sık rastlanan iki sapma vardır: endeks değerinin satış ayından değil satış ayının kendisinden alınması ve yüzde 10 eşiği kontrolünün atlanması. İkisi de matrahı hatalı gösterir.

Üçüncü sapma, istisnanın yanlış aşamada uygulanmasıdır. İstisna satış bedelinden değil, endeksleme ve gider indirimi sonrası bulunan safi kazançtan indirilir. Aracın ürettiği sayı, dört adımın hangi sırayla işletildiği görülmeden kabul edilmemelidir.

Değer Artış Kazancı Vergisi Ne Zaman Ödenir, Nasıl Beyan Edilir?

Değer artış kazancı vergisi, satışın yapıldığı yılı izleyen yılın Mart ayının başından yirmi beşinci günü akşamına kadar verilen yıllık gelir vergisi beyannamesiyle bildirilir. Gelir Vergisi Kanunu’nun 92. maddesi süreyi bu şekilde belirler; sık rastlanan “31 Mart’a kadar” ifadesi doğru değildir. Beyanname, gelir vergisi bakımından yetkili vergi dairesine verilir ve elektronik ortamda gönderilebilir.

Verginin ödemesi beyandan ayrı bir takvime bağlıdır. 92. madde beyanı Mart ayına bağlarken, 117. madde tahakkuk eden gelir vergisinin Mart ve Temmuz aylarında iki eşit taksitte ödeneceğini söyler. Yani beyanname veren kişi verginin tamamını Mart ayında ödemek zorunda değildir; ikinci taksit Temmuz ayında ödenir. Taksitlerden birinin süresinde ödenmemesi, gecikme zammı işletilmesi sonucunu doğurur.

Beyan yükümlülüğünün doğup doğmadığı, istisna sonrası kalan tutara bakılarak belirlenir. Safi kazanç, o yılın istisna tutarının altında kaldıysa beyanname verilmez. Ancak burada dikkatli olmak gerekir: karar, satış bedeline değil hesaplanan kazanca göre verilir. Endeksleme yapılmadan “kâr etmedim” varsayımıyla beyandan kaçınmak, sonradan cezalı tarhiyatla karşılaşmanın en yaygın sebebidir.

İşlem	Zaman	Dayanak
Satışın yapılması	Vergiyi doğuran olay	GVK mükerrer 80
Yıllık beyannamenin verilmesi	İzleyen yılın 1–25 Mart	GVK m.92
Birinci taksit ödemesi	Mart	GVK m.117
İkinci taksit ödemesi	Temmuz	GVK m.117

Değer Artış Kazancı Vergisi Kimler Ödemez?

Değer artış kazancı vergisi kimler ödemez başlığı altında üç grup toplanır: taşınmazı ivazsız edinenler, beş yıllık süreyi dolduranlar ve safi kazancı istisna tutarının altında kalanlar. Bu üç grubun hiçbiri “muafiyet” başvurusu yapmaz; vergi zaten doğmaz ya da istisna nedeniyle beyan dışı kalır. Dördüncü bir grup daha vardır ki durumu tersinedir: alım satımı devamlılık kazanan kişiler bu vergiyi ödemez, çünkü onların kazancı ticari kazanç sayılır ve daha ağır bir rejime tabi olur.

İvazsız iktisap, bedel ödemeden mülkiyet kazanmayı anlatır; miras ve bağış tipik örnekleridir. Mükerrer 80. maddenin (6) numaralı bendi bunları parantez içinde açıkça dışarıda bıraktığı için, miras kalan bir daire tapu devrinin ertesi günü satılsa dahi değer artışı kazancı hesaplanmaz. Burada süre tartışması hiç açılmaz; kural işlemediği için beş yılın dolup dolmadığına bakılmaz.

Beş yılı dolduran satıcı bakımından da tablo nettir: kazancın büyüklüğü sonucu değiştirmez. Elli daireyi beş yıl elinde tutup satan kişi ile tek dairesini satan kişi aynı hükümden yararlanır; ancak elli dairelik bir portföyün alım satımı, aşağıda ele alınan devamlılık ölçütü nedeniyle çoğu zaman ticari kazanca dönüşür. Üçüncü grup, yani kazancı istisnanın altında kalanlar, beyanname vermez ama hesabı yapmak ve belgeleri saklamak zorundadır; idare sonradan sorduğunda hesabı gösteren taraf mükelleftir.

Değer artış kazancı vergisi şartları nelerdir?

Verginin doğması için üç şart birlikte aranır. Taşınmaz bedel karşılığı edinilmiş olacak, elden çıkarma iktisap tarihinden itibaren beş yıl içinde gerçekleşecek ve hesaplanan safi kazanç o yılın istisna tutarını aşacaktır. Şartlardan biri gerçekleşmezse beyan yükümlülüğü doğmaz. Kazancın ticari nitelik kazanması hâlinde ise bu üç şartın hiçbiri aranmaz, olay baştan farklı bir gelir unsuru olarak değerlendirilir.

Miras Kalan Evin Satışında Vergi Ödenir mi?

Miras kalan evin satışında değer artışı kazancı vergisi ödenmez, çünkü miras ivazsız bir iktisaptır ve kanun ivazsız edinilenleri beş yıl kuralının dışında tutar. Mirasçı, taşınmazı intikalden bir ay sonra da beş yıl sonra da satsa gelir vergisi bakımından sonuç değişmez. Bu, konuyla ilgili en çok karıştırılan noktadır: beş yıllık sürenin murisin alım tarihinden mi yoksa intikal tarihinden mi başlayacağı tartışması, kural hiç işlemediği için anlamsızdır.

Vergi ödenmemesi, hiçbir mali yükümlülük olmadığı anlamına gelmez. Miras yoluyla intikal eden taşınmaz için veraset ve intikal vergisi beyanı ayrı bir yükümlülüktür ve tapu işlemleri bu beyan tamamlanmadan sonuçlanmaz. İntikal sonrası tapuda hangi adımların izleneceği konusunda veraset ilamı alındıktan sonra tapu işlemleri yazımız süreci adım adım anlatır.

Zincirin uzadığı bir hâl vardır ki sonucu değiştirebilir. Mirasla intikal eden arsanın müteahhide kat karşılığı verilmesi ve karşılığında bağımsız bölümler alınması durumunda, alınan dairelerin satışı artık ivazsız iktisap edilmiş bir taşınmazın satışı değildir; idare bu tür işlemleri, daire sayısı ve satış düzenine göre değer artışı kazancı ya da ticari kazanç olarak değerlendirmektedir. Arsa sahibi ile müteahhit arasındaki ilişkinin hukuki çerçevesi için arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yazımıza bakılabilir.

Bağış yoluyla edinilen taşınmazlarda da aynı kural işler, ancak burada başka bir risk hattı açılır. Aile içinde “satış” görünümüyle yapılan devirlerin gerçekte bağış olduğu iddiası, mirasçılar tarafından açılan davalarda sıkça tartışılır. Tapuda seçilen işlem tipinin miras hukuku bakımından doğurduğu sonuçlar için evi çocuğa verip intifa hakkını üzerinde tutmak yazımızdaki ayrımlar yol gösterir.

Tapuda Rayiç Bedeli Düşük Gösterme: Ceza 2026’da Bir Kata Çıktı

Tapuda rayiç bedeli düşük gösterme, 19 Aralık 2025’ten itibaren iki kat daha pahalı bir tercihtir. 492 sayılı Harçlar Kanunu’nun 63. maddesinin dördüncü fıkrası, beyan edilen devir bedelinin gerçek durumu yansıtmadığının tespit edilmesi hâlinde aradaki farka isabet eden harcın ikmalen veya re’sen tarh edileceğini, bu harç için Vergi Usul Kanunu’nda yer alan vergi ziyaı cezasının uygulanacağını söyler. Cezanın oranı uzun yıllar yüzde 25’ti; 7566 sayılı Kanun’un 6. maddesiyle bu ibare “bir kat” olarak değiştirildi.

Sık duyulan “artık piyasa değeri esas alınıyor” ifadesi, değişikliği yanlış anlatır. Harcın matrahı 2008’den beri aynıdır: gayrimenkul devir ve iktisaplarında harç, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanır. Yani kanun zaten gerçek devir bedelini istiyordu; emlak vergisi değeri yalnızca alt sınırdı. 2025 sonundaki düzenleme matrahı değil, gerçeği yansıtmayan beyanın yaptırımını değiştirdi.

Fıkranın son cümlesi, uygulamada çoğu kez atlanan bir sınır çizer: “Takdir komisyonu kararlarına istinaden bu fıkra uyarınca tarhiyat yapılamaz.” Eksik harç tarhiyatı, gerçek devir bedelinin somut delillerle ortaya konmasına dayanmak zorundadır; takdir komisyonunun belirlediği bir değerin beyan edilen bedelden yüksek olması tek başına tarhiyat sebebi değildir. Kendisine ihbarname tebliğ edilen kişinin ilk bakacağı yerlerden biri budur.

Sorumluluk tek tarafa ait değildir. Kanuna ekli (4) sayılı tarife, gayrimenkul devir ve iktisabında harcın devir eden ve devir alan için ayrı ayrı hesaplanacağını söyler; hâlihazırda uygulanan oran her iki taraf için binde 20’dir. Beyan edilen bedel gerçeği yansıtmadığında eksik harç ve ceza da iki taraf bakımından ayrı ayrı gündeme gelir. “Satıcı istedi, ben imzaladım” savunması, alıcıyı kendi harcına ilişkin sorumluluktan kurtarmaz. Tapu harcının hangi değer üzerinden hesaplandığı ve dava aşamasında harç tamamlamanın nasıl işlediği konusunda tapu iptal ve tescil davası harç tamamlama yazımız ayrıntılı bir çerçeve verir.

Konu	19 Aralık 2025 öncesi	Bugün
Eksik harca kesilen vergi ziyaı cezası	Eksik harcın %25’i	Eksik harcın bir katı (%100)
Harcın matrahı	Emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen devir bedeli	Değişmedi
Takdir komisyonu kararına dayalı tarhiyat	Yapılamaz	Yapılamaz
Harcın mükellefi	Devir eden ve devir alan ayrı ayrı	Değişmedi

Değişikliğin yürürlüğe girdiği metin için 492 sayılı Harçlar Kanunu güncel hâliyle incelenebilir.

Düşük bedelin ikinci faturası alıcıya çıkar

Tapuda düşük bedel yazmanın hemen görünmeyen tarafı, alıcının gelecekteki vergisidir. Bugün 3 milyon TL’ye aldığı daireyi tapuda 1 milyon TL göstermeyi kabul eden alıcı, o daireyi beş yıl dolmadan sattığında maliyet bedeli olarak yalnızca 1 milyon TL’yi gösterebilir. Aradaki 2 milyon TL, ödenmiş olmasına rağmen matrahtan düşülemez ve doğrudan vergilendirilecek kazanca eklenir.

Kayıt dışı ödenen fark, hukuki uyuşmazlıkta da sahipsiz kalır. Satış bedelinin bir kısmının tapu dışında ödendiğini ileri süren taraf, bu iddiayı ispat yükü altındadır ve resmî senette yazan bedelin aksini kanıtlamak kolay değildir. Ayıplı ifa, ödemenin iadesi ya da sözleşmeden dönme gibi taleplerde hesap, çoğu zaman resmî bedel üzerinden kurulur.

Üçüncü bir sonuç, satışa itiraz edebilecek kişiler bakımından doğar. Paylı mülkiyette payını satan malikin bildirdiği bedel, önalım hakkını kullanacak paydaşın ödeyeceği tutarı belirler; düşük gösterilen bedel, satıcının kendi aleyhine sonuç doğurabilir. Bu mekanizmanın işleyişi için önalım davası yazımız ayrıntılıdır.

Değer Artış Kazancı Vergisi Beyan Edilmezse veya Ödenmezse Ne Olur?

Değer artış kazancı vergisi beyan edilmezse idare vergiyi re’sen tarh eder, üzerine bir kat vergi ziyaı cezası keser ve verginin normal vade tarihinden itibaren gecikme faizi işletir. Vergi Usul Kanunu’nun 344. maddesi vergi ziyaına sebebiyet verilmesi hâlinde ziyaa uğratılan verginin bir katı tutarında ceza kesileceğini düzenler. Beyan edilmeyen satışların tespiti tesadüfe bağlı değildir: Harçlar Kanunu’nun mükerrer 69. maddesi, tapu idarelerini devredenin ve iktisap edenin bilgileri ile harca esas değeri, işlemin yapıldığı tarihi izleyen ay başından itibaren en geç on beş gün içinde ilgili vergi dairesine bildirmekle yükümlü kılar.

Sürenin kaçırılması ile hiç beyan edilmemesi aynı sonucu doğurmaz. 344. maddenin üçüncü fıkrası, vergi incelemesine başlanmasından veya takdir komisyonuna sevkten sonra verilenler hariç olmak üzere, kanuni süresi geçtikten sonra kendiliğinden verilen beyannameler için cezanın yüzde elli oranında uygulanacağını söyler. Yani Mart ayını kaçıran mükellefin idare harekete geçmeden beyanname vermesi, cezayı yarıya indirir.

Tarhiyatın süresiz olmadığını da bilmek gerekir. Vergi Usul Kanunu’nun 114. maddesine göre vergi alacağı, doğduğu takvim yılını takip eden yılın başından itibaren beş yıl içinde tarh ve tebliğ edilmezse zamanaşımına uğrar. 2026’da yapılan bir satışa ilişkin gelir vergisi bakımından süre 1 Ocak 2027’de başlar. Matrah takdiri için takdir komisyonuna başvurulması zamanaşımını durdurur; ancak işlemeyen süre her hâlde bir yılı aşamaz.

Verginin beyan edilip ödenmemesi ayrı bir başlıktır. Bu durumda vergi ziyaı doğmadığı için ceza kesilmez, ancak vadesinde ödenmeyen tutar için gecikme zammı işler ve alacak icra takibine konu olur. Beyanname vermek ile ödemek, birbirinin yerine geçen yükümlülükler değildir.

Pişmanlık ve izaha davet: hangisi ne zaman işe yarar?

Pişmanlık, beyana dayanan vergilerde kendiliğinden bildirim yoluyla vergi ziyaı cezasından tamamen kurtulmayı sağlar. Vergi Usul Kanunu’nun 371. maddesi bunun için birkaç şart arar: ihbar yapılmamış olması, vergi incelemesine başlanmamış veya olayın takdir komisyonuna intikal ettirilmemiş olması, hiç verilmemiş beyannamenin dilekçe tarihinden itibaren on beş gün içinde verilmesi ve ödeme süresi geçmiş verginin aynı süre içinde gecikme zammı oranında bir zamla ödenmesi.

İzaha davet ise idarenin başlattığı bir süreçtir. 370. madde uyarınca, vergi ziyaına delalet eden ön tespitler bulunduğunda mükellef izaha davet edilebilir. Buradaki kritik cümle çoğu yazıda atlanır: kendisine izaha davet yazısı tebliğ edilen mükellef, davet konusu tespitle sınırlı olarak pişmanlık hükümlerinden yararlanamaz. Dolayısıyla pişmanlık, izaha davet yazısı gelmeden kullanılması gereken bir haktır.

İzaha davette süreç otuzar günlük iki adımla işler. Tebliğden itibaren otuz gün içinde izahta bulunulur; izah yeterli görülürse inceleme veya takdir yolu açılmaz. Yeterli bulunmazsa, değerlendirme sonucunu içeren yazının tebliğinden itibaren otuz gün içinde beyanname verilip vergi gecikme zammı oranındaki zamla ödenirse, vergi ziyaı cezası ziyaa uğratılan vergi üzerinden yüzde 20 oranında kesilir; bir kat yerine beşte bir. Beyan dışı bırakılmış bir taşınmaz satışında bu yol, cezalı tarhiyata göre çok daha hafif bir sonuç doğurur.

Değer Artış Kazancı Vergisine İtiraz Nasıl Edilir?

Değer artış kazancı vergisine itiraz, kendisine ihbarname tebliğ edilen kişinin otuz günlük süre içinde seçeceği yola göre şekillenir. Üç seçenek vardır ve bunlar birbirini dışlar: vergi mahkemesinde dava açmak, uzlaşma talep etmek ya da cezada indirim talebinde bulunmak. Sürenin kaçırılması, tarhiyatı kesinleştirir ve tartışma imkânını ortadan kaldırır.

Dava yolunda ilk kontrol edilecek şey, tarhiyatın hangi tespite dayandığıdır. Harç tarhiyatlarında takdir komisyonu kararına dayanılamayacağı kuralı, gelir vergisi tarhiyatlarında ise maliyet bedelinin ve endekslemenin doğru hesaplanıp hesaplanmadığı sık rastlanan itiraz noktalarıdır. Endeksleme yapılmadan ya da yanlış aya ait endeks değeriyle kurulan bir matrah, tek başına iptal sebebi olabilir.

Uzlaşma, vergi aslı ve cezası üzerinde idareyle anlaşmayı; indirim talebi ise dava açmaktan vazgeçme karşılığında cezada belirli oranda azalmayı sağlar. Hangi yolun seçileceği, tarhiyatın dayandığı delillerin gücüne göre değişir. Vergi cezalarının türleri ve ihbarname sonrası kontrol edilmesi gereken kalemler için özel usulsüzlük cezası yazımızdaki kontrol listesi bu dosyalarda da işe yarar.

Ticari Kazanç Sınırı: Kaç Satış “Devamlılık” Sayılır?

Gayrimenkul alım satımı devamlılık kazandığında elde edilen gelir değer artışı kazancı değil ticari kazanç olur ve beş yıl kuralı bu satışlara hiç uygulanmaz. Dayanak, Gelir Vergisi Kanunu’nun 37. maddesinin ikinci fıkrasının (4) numaralı bendidir: “Gayrimenkullerin alım, satım ve inşa işleriyle devamlı olarak uğraşanların bu işlerinden” elde edilen kazançlar ticari kazanç sayılır. Bu nitelendirme yapıldığında beş yıllık süre, istisna tutarı ve endeksleme gibi kolaylıkların tamamı devre dışı kalır.

Kanun “devamlılık” için sayı vermez; ölçüt uygulamada işlem çokluğu ve amaç üzerinden kurulur. İdarenin yerleşik yaklaşımı, bir takvim yılı içinde birden fazla tekrarlanan ya da birbirini izleyen yıllarda tekrarlanan işlemlerde devamlılık karinesinin doğduğu yönündedir. Buna karşılık işlem sayısı tek başına belirleyici değildir: satışın hangi amaçla yapıldığı, kazanç sağlama iradesinin bulunup bulunmadığı ve şahsi ihtiyaç sınırlarının aşılıp aşılmadığı birlikte değerlendirilir. Servetin korunması amacıyla yapılan tek bir satış ile alım satımı meslek hâline getiren bir işlem zinciri aynı yerde durmaz.

Nitelendirmenin sonucu yalnızca oran farkı değildir. Ticari kazanç sayılan faaliyette mükellefiyet tesis ettirmek, defter tutmak, geçici vergi ödemek ve teslimler bakımından katma değer vergisi yükümlülüklerini yerine getirmek gerekir. Vergi Usul Kanunu’nun 344. maddesine 2024’te eklenen fıkra bu noktada ağır bir sonuç doğurur: mükellefiyet tesis ettirilmesi gerektiği hâlde bu zorunluluğa uyulmaksızın ticari faaliyette bulunmak suretiyle vergi ziyaına sebebiyet verilmesi durumunda, kesilecek vergi ziyaı cezası yüzde elli artırılarak uygulanır.

Karşılaştırma	Değer artışı kazancı	Ticari kazanç
Beş yıl kuralı	Uygulanır	Uygulanmaz
Yıllık istisna	Var (2026: 150.000 TL)	Yok
Maliyet endekslemesi	Var (%10 şartıyla)	Yok
Mükellefiyet ve defter	Gerekmez	Gerekir
KDV	Doğmaz	Doğabilir
Zarar mahsubu	Diğer gelirlerden mahsup edilemez	Ticari kazanç kurallarına tabidir

Arsa alıp parselleyerek satmak neden ayrı bir kural?

Arazi alıp parselleyerek satmak, beş yıl kuralının tersine döndüğü tek açık hâldir. 37. maddenin ikinci fıkrasının (6) numaralı bendi, satın alınan veya trampa suretiyle iktisap olunan arazinin iktisap tarihinden itibaren beş yıl içinde parsellenerek bu müddet içinde veya daha sonraki yıllarda kısmen veya tamamen satılmasından elde edilen kazançları ticari kazanç sayar. Buradaki kilit ifade “daha sonraki yıllarda” ibaresidir.

Sonuç şudur: araziyi alıp beş yıl içinde parselleyen kişi, satışı yedi yıl sonra yapsa bile kazancı ticari kazanç olarak vergilenir. Beş yılı beklemek bu hâlde koruma sağlamaz, çünkü kanun süreyi satışa değil parselleme işlemine bağlamıştır. Arsa yatırımı yapan çok sayıda kişi, beş yıl kuralına güvenerek bu bendin kapsamına girdiğini fark etmez.

Bendin uygulanması için parselleme ile satış arasında bir bütünlük aranır; tek bir taşınmazın miras taksimi gibi zorunlu sebeplerle bölünmesi ile ticari amaçlı ifraz aynı değildir. Yine de sınır tartışmalıdır ve idarenin bakışı işlem sayısına, ifrazın kapsamına ve satış düzenine göre şekillenir. Arsa alım satımını sürdüren kişilerin bu bendi ayrıca değerlendirmesi gerekir.

Taşınmazını Zararına Satan Kişi Bu Zararı Nereden Düşer?

Değer artışı kazancından doğan zarar, diğer gelir unsurlarından mahsup edilemez. Gelir Vergisi Kanunu’nun 88. maddesi, gelir kaynaklarının bir kısmından doğan zararların diğer kaynakların kazançlarına mahsup edileceğini söylerken parantez içinde bir istisna koyar: “80 inci maddede yazılı diğer kazanç ve iratlardan doğanlar hariç.” Değer artışı kazancı bu maddenin kapsamındadır; dolayısıyla zararla sonuçlanan bir taşınmaz satışı, kira geliri ya da ücret gelirinin matrahını düşürmez.

Kural, aynı yıl içindeki değer artışı kazançları arasında hesaplaşmaya engel değildir. Bir takvim yılında iki taşınmaz satan kişi, birinden doğan zararı diğerinden doğan kazançla aynı gelir unsuru içinde değerlendirir; istisna da kazançların toplamına bir kez uygulanır. Engel, gelir unsurları arasında geçiş yapmaktır.

Bu hüküm, endekslemenin neden bu kadar önemli olduğunu da açıklar. Endeksleme sonrası maliyet, satış bedelini aşarsa ortada beyan edilecek bir kazanç kalmaz; fakat oluşan negatif fark bir vergi avantajına da dönüşmez. Enflasyonlu dönemlerde nominal kârla satılan çok sayıda taşınmazın gerçekte reel zarar doğurması, uygulamada karşılığı olmayan bir sonuçtur.

Satıştan Önce Yapılacak Kontroller ve Sık Yapılan Hatalar

Satış kararı verilmeden önce yapılacak kontrol listesi kısadır ama sonucu belirler. İktisap tarihi tapu kaydından teyit edilir, kooperatif tahsisi veya fiilen teslim gibi tarihi öne çeken bir durum varsa belgeleri toplanır. Alış bedelini gösteren belgeler, tapu harcı makbuzları ve satışa ilişkin masraf belgeleri saklanır. Beş yılın dolmasına kısa süre kalmışsa, satışın ertelenmesi tek başına vergiyi tamamen ortadan kaldırabilir.

En yaygın hata, istisna tutarının satış bedelinden düşülebileceğini sanmaktır. 150.000 TL’lik istisna, satış bedeline değil endeksleme ve gider indirimi sonrası bulunan safi kazanca uygulanır. İkinci sık hata, endekslemede yanlış ay seçmektir; karşılaştırma satış ayı hariç tutularak, alış ve satış tarihlerinden birer önceki aya ait endeks değerleri üzerinden yapılır. Üçüncüsü, aynı yıl içindeki ikinci satış için istisnanın yeniden uygulanabileceği varsayımıdır.

Dördüncü hata daha maliyetlidir: tapuda gerçeğin altında bedel yazmak. Bu tercih bugün eksik harcın bir katı tutarında ceza doğurmakla kalmaz, alıcının maliyet bedelini kalıcı olarak düşürür ve ileride ödeyeceği gelir vergisini büyütür. Beşinci hata ise beyan eşiğini kendi kendine takdir etmektir; hesap yapılmadan “vergi çıkmaz” varsayımıyla beyandan kaçınmak, sonradan cezalı tarhiyatın en sık sebebidir. Vergisel yükümlülüklerin ihlaline ilişkin bildirim yollarının nasıl işlediği vergi kaçıranlar nereye şikâyet edilir yazımızda ele alınmıştır.

Satıştan Doğan Vergi Tartışmasında Dosyanızın Değerlendirilmesi

Taşınmaz satışında vergi doğup doğmadığı, çoğu zaman iki belgeye bakılarak anlaşılır: iktisap tarihini gösteren tapu kaydı ve alış bedelini belgeleyen kayıtlar. Kendi işleminizde iktisap tarihinin öne çekilip çekilemeyeceğini, hangi giderlerin matrahtan indirilebileceğini ve satışın ticari kazanç sayılma riskini taşıyıp taşımadığını değerlendirmek isterseniz, vergi hukuku avukatı sayfamızdaki çalışma alanlarına göz atın.

İhbarname tebliğ edilmiş bir dosyada zaman en kritik kaynaktır. Dava, uzlaşma ve indirim yollarının tamamı otuz günlük süreye bağlıdır ve bu süre içinde yapılacak tercih, sonradan değiştirilemez. Tarhiyatın dayandığı tespitlerin incelenmesi, süre dolmadan yapılması gereken ilk iştir.

Sıkça Sorulan Sorular

Değer artış kazancı vergisi nedir?

Değer artış kazancı vergisi, bedel karşılığı edinilen taşınmaz ve bazı hakların iktisap tarihinden itibaren beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazancın gelir vergisine tabi tutulmasıdır. Ayrı bir vergi türü değildir; Gelir Vergisi Kanunu’nun mükerrer 80. maddesinde düzenlenen “diğer kazanç ve iratlar” başlığı altında yıllık beyanname ile bildirilir.

Değer artış kazancı vergisi nasıl hesaplanır?

Önce alış bedeli, satış ayı hariç tutularak endeks artışı oranında yükseltilir; endeksleme için artış oranının yüzde 10 veya üzerinde olması şarttır. Ardından satış bedelinden endekslenmiş maliyet ile satıcıda kalan gider, vergi ve harçlar düşülerek safi kazanç bulunur. Safi kazançtan o yılın istisna tutarı indirilir ve kalan matraha artan oranlı gelir vergisi tarifesi uygulanır.

Değer artış kazancı vergisi yüzde kaç?

Sabit bir oran yoktur. İstisna sonrası kalan matrah, 2026 yılı gelir vergisi tarifesine göre yüzde 15 ile yüzde 40 arasında değişen oranlarla vergilendirilir. Tarife artan oranlı olduğu için matrahın tamamına tek oran uygulanmaz; her dilim kendi oranıyla hesaplanır.

Değer artış kazancı vergisi ne zaman ödenir?

Beyanname, satışın yapıldığı yılı izleyen yılın Mart ayının başından yirmi beşinci günü akşamına kadar verilir. Tahakkuk eden gelir vergisi ise Mart ve Temmuz aylarında iki eşit taksitte ödenir. Beyan ile ödeme ayrı takvimlere bağlıdır.

Değer artış kazancı vergisi nasıl ödenir?

Beyanname üzerinden tahakkuk eden vergi, vergi dairesine ya da tahsile yetkili kanallar üzerinden iki eşit taksitte ödenir. İlk taksit Mart, ikincisi Temmuz ayında yatırılır. Taksitlerden birinin süresinde ödenmemesi cezayı değil gecikme zammını doğurur.

Değer artış kazancı vergisi ne kadar tutar?

Tutar, endeksleme ve gider indirimi sonrası kalan safi kazançtan istisna düşüldükten sonra bulunan matraha göre değişir. Safi kazanç 2026’da 150.000 TL’yi aşmıyorsa vergi doğmaz; aşan kısım için tarifedeki dilimlere göre yüzde 15’ten başlayan oranlar uygulanır.

Değer artış kazancı vergisi nasıl beyan edilir?

Kazanç, yıllık gelir vergisi beyannamesinin “diğer kazanç ve iratlar” bölümünde bildirilir ve beyanname elektronik ortamda gönderilebilir. Safi kazanç o yılın istisna tutarının altında kalıyorsa beyanname verilmez; ancak hesabı gösteren belgelerin saklanması gerekir.

Değer artış kazancı vergisi kimler ödemez?

Taşınmazı miras veya bağış gibi ivazsız yolla edinenler, beş yıllık süreyi doldurduktan sonra satanlar ve safi kazancı yılın istisna tutarının altında kalanlar bu vergiyi ödemez. Alım satımı devamlılık kazanan kişiler de bu vergiyi ödemez; onların kazancı ticari kazanç olarak ve daha ağır kurallarla vergilendirilir.

Değer artış kazancı vergisi ödenmezse ne olur?

Beyan edilmeyen kazanç için vergi re’sen tarh edilir, bir kat vergi ziyaı cezası kesilir ve gecikme faizi işletilir. Süresi geçtikten sonra, inceleme veya takdire sevkten önce kendiliğinden beyanname verilirse ceza yüzde elli oranında uygulanır. Beyan edilip ödenmeyen vergide ise ceza değil gecikme zammı ve takip söz konusu olur.

Gayrimenkul satış vergisi ne kadar tutar?

Tutar dört değişkene bağlıdır: alış bedeli, satış bedeli, iki tarih arasındaki endeks artışı ve satıcının katlandığı giderler. Aynı satış bedeliyle yapılan iki işlem, alış tarihleri farklı olduğu için çok farklı vergi doğurabilir. Hesaba her zaman endekslemeden başlanır.

Gayrimenkul değer artış kazancı vergisi kim öder?

Kazancı elde eden, yani taşınmazı satan kişi öder. Alıcının bu vergi bakımından yükümlülüğü yoktur; alıcı yalnızca kendi payına düşen tapu harcından sorumludur. Buna karşılık tapuda eksik beyan edilen bedel nedeniyle doğan harç ve ceza bakımından alıcı da muhatap olabilir.

5 yıl dolmadan ev satışı vergisi nasıl ödenir?

Satış yılını izleyen yılın Mart ayında verilen yıllık gelir vergisi beyannamesiyle bildirilir; tahakkuk eden vergi Mart ve Temmuz aylarında iki taksitte ödenir. Ödeme, vergi dairesine veya anlaşmalı kanallar üzerinden yapılabilir.

5 yıl dolmadan ev satışı vergisi ne zaman çıktı?

Bugünkü beş yıllık süre 1 Ocak 2007’den itibaren geçerlidir. Kanunun Geçici 71. maddesi, 1/1/2007 tarihinden önce iktisap edilmiş taşınmazların elden çıkarılmasında dört yıllık sürenin esas alınacağını düzenler. Kural bu tarihten beri değişmemiştir.

Miras kalan evi satarken tapuda 5 yıl kuralı işler mi?

İşlemez. Mükerrer 80. madde ivazsız olarak iktisap edilenleri kapsam dışında bıraktığı için, miras yoluyla intikal eden taşınmazın satışında beş yıllık süre hiç aranmaz ve değer artışı kazancı doğmaz. Veraset ve intikal vergisi yükümlülüğü ise ayrıca değerlendirilir.

Tapuda rayiç bedeli düşük gösterme tespit edilirse ne olur?

Aradaki farka isabet eden harç ikmalen veya re’sen tarh edilir ve bu harç için vergi ziyaı cezası bir kat uygulanır; oran 19 Aralık 2025’ten önce yüzde 25’ti. Sorumluluk alıcı ve satıcı bakımından birlikte doğar. Tarhiyat, takdir komisyonu kararına dayandırılamaz.

Bu metin genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut bir satış işleminin vergisel sonucu, iktisap tarihine, belgelere ve satış düzenine göre değişir. Vergi mevzuatındaki tutar ve oranlar her yıl güncellenir. Kendi işleminiz için karar vermeden önce bir avukata veya mali müşavire danışmanız yerinde olur. Hazırlayan: Av. Handan Sayan Özgül.