Kamulaştırma Davası: Bedel Tespiti, İtiraz Süresi ve Geri Alma Hakkı

Kamulaştırma davası, idarenin bir taşınmazı kamu yararı için almak istemesi üzerine açılan ve taşınmazın bedelinin mahkemece belirlenerek tapunun idare adına tescil edilmesiyle sonuçlanan davadır. Davayı malik değil idare açar; malikin rolü savunma yapmak, bedele itiraz etmek ve gerekiyorsa ayrı bir dava ile kamulaştırma işleminin kendisine karşı çıkmaktır. Bu ikili yapı çoğu zaman karıştırılır ve tek bir dosyada halledilebileceği sanılır.

Sürecin en kritik noktası ise mahkeme aşamasından önce gelir. İdare dava açmadan önce malike satın alma teklifi göndermek zorundadır ve bu teklifi kabul eden malik, Kamulaştırma Kanunu’nun açık hükmü gereği sonradan ne kamulaştırmaya ne de bedeline itiraz edebilir. Aşağıdaki bölümler süreci baştan sona, her adımın kanunda yazılı gün sayısıyla birlikte kuruyor; ayrıca Anayasa Mahkemesi’nin Aralık 2024’te iptal ettiği iki fıkranın malikin elini nasıl güçlendirdiğini ve beş yıl kullanılmayan taşınmazın nasıl geri alınabileceğini ele alıyor.

Kamulaştırma davası hangi davadır, kim açar

Uygulamada “kamulaştırma davası” adıyla anılan dava, Kanun’un 10. maddesinde düzenlenen kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmazın idare adına tescili davasıdır. Davacı idaredir, davalı ise taşınmazın malikidir. İdare, satın alma usulüyle anlaşma sağlayamadığı takdirde topladığı bilgi ve belgelerle taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesine başvurur ve bedelin tespitiyle birlikte tapunun kendi adına tescilini ister.

Malikin bu davadaki konumu savunmadır: taşınmazın değerinin daha yüksek olduğunu ileri sürer, bilirkişi raporuna itiraz eder, emsal gösterir. Ancak bu davada kamulaştırma işleminin hukuka uygunluğu tartışılmaz. İşlemin kendisine, yani kamu yararı kararına ya da usulüne karşı çıkmak isteyen malik ayrı bir dava açmak zorundadır ve bunun süresi ayrıca işler.

Kamulaştırmasız el atma davası ise bunun tam tersidir: orada idare hiçbir usul işletmeden taşınmaza el koymuştur ve davayı malik açar. İki dava türünün karıştırılması sık görülür; ayrıntılı karşılaştırma için kamulaştırmasız el atma davası yazısına bakılabilir.

Süreç satın alma teklifiyle başlar: on beş günlük pencere

Kanun’un 8. maddesi, idarelerin tapuda kayıtlı taşınmazlarda satın alma usulünü öncelikle uygulamalarını esas alır. Kamulaştırma kararı alındıktan sonra idare kendi bünyesinden en az üç kişilik bir kıymet takdir komisyonu kurar ve taşınmazın tahmini bedelini belirletir. Ayrıca pazarlık ve trampa işlemlerini yürütmek üzere en az üç kişilik bir uzlaşma komisyonu görevlendirir.

İdare bu tahmini bedeli belirtmeksizin, taşınmazı pazarlıkla satın almak veya kendisine ait başka bir taşınmazla trampa etmek istediğini resmî taahhütlü bir yazıyla malike bildirir. Bedelin yazıda yer almaması bilinçli bir tercihtir; pazarlığın idarenin belirlediği rakamdan başlamasını önler.

Malikin süresi buradan başlar: yazının tebliğinden itibaren on beş gün içinde satmak veya trampa etmek isteğiyle idareye başvurulursa komisyon pazarlık görüşmesi yapar. Bu görüşmede tespit edilen tahmini değeri geçmemek üzere anlaşmaya varılabilir. On beş gün içinde başvurulmazsa süreç doğrudan mahkeme aşamasına geçer.

Anlaşırsanız itiraz davası açma hakkınız biter

Bu, sürecin en çok maddi sonuç doğuran ve en az bilinen kuralıdır. Kanun’un 8. maddesinin son fıkrası şöyledir: bu madde uyarınca satın alınan veya trampa edilen taşınmaz mal, kaynak veya irtifak hakkı sahibinden kamulaştırma yoluyla alınmış sayılır ve bu şekilde yapılan kamulaştırmaya veya bedeline karşı itiraz davaları açılamaz.

Yani “önce anlaşayım, parayı alayım, sonra bedelin düşük olduğunu ileri sürerek dava açarım” yolu kapalıdır. Anlaşma tutanağının imzalanması, malikin ferağ beyanı ve tapuda idare adına yapılacak tescilin hukuki sebebi sayılır. Tutanakta taşınmazın tüm hukuki ve fiili vasıfları, kamulaştırma bedeli, malikin kimlik bilgileri ve tapuda tescile dair kabul beyanı yer alır.

Bu nedenle pazarlık aşamasında imzalanacak belge, mahkeme aşamasındaki bir ara işlem gibi görülmemelidir. Tutanağın imzalanması dosyanın kapanması anlamına gelir. Teklif edilen rakamın piyasa değerini karşılayıp karşılamadığı, imza öncesinde bağımsız bir değerleme ile karşılaştırılmalıdır.

Anlaşma sonrası kırk beş gün: önce tescil, sonra ödeme

Anlaşma sağlandığında ödeme hemen yapılmaz. 8. maddenin altıncı fıkrasına göre idare, anlaşma tutanağının düzenlenmesinden itibaren en geç kırk beş gün içinde tutanakta belirtilen bedeli hazır eder. Ardından, taşınmazın kamulaştırma öncesi tüm takyidat ve haklardan arındırıldığını bildiren yazıya dayanılarak tapuda idare adına resen tescil yapılır.

Sıralama önemlidir: kamulaştırma bedeli tapuya resen tescil veya terkinden sonra ödenir. Yani malik önce mülkiyetini kaybeder, parayı sonra alır. Bu sıralama, tapu üzerindeki ipotek, haciz veya şerhlerin tescilden önce temizlenmesini gerektirir; aksi hâlde işlem tıkanır ve ödeme gecikir.

Uygulamada en çok karşılaşılan gecikme sebebi budur. Taşınmaz üzerinde banka ipoteği ya da icra haczi varsa, bedelin bu alacaklara nasıl tahsis edileceği baştan planlanmalıdır. Aksi hâlde kırk beş günlük süre işlemez ve malik parayı aylarca bekler.

Anlaşma olmazsa: bedel tespiti ve tescil davası

Satın alma usulü sonuçsuz kalırsa ya da malik ferağ vermezse, 8. maddenin son cümlesi gereği 10. maddeye göre işlem yapılır. İdare, topladığı bilgi ve belgelerle birlikte kıymet takdir komisyonunun raporunu bir dilekçeye ekleyerek taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesine başvurur.

Mahkeme, idarenin başvuru tarihinden itibaren en geç otuz gün sonrası için bir duruşma günü belirler ve bu günü, dava dilekçesi ile belgelerin birer örneğini de ekleyerek malike meşruhatlı davetiyeyle bildirir. Adresi bulunamayanlara Tebligat Kanunu’nun 28. maddesi uyarınca ilanen tebligat yapılır. Ayrıca kamulaştırmanın ve belgelerin özeti, taşınmazın bulunduğu yerde çıkan bir gazete ve bir internet haber sitesi ile Türkiye genelinde yayımlanan bir gazetede en az birer defa yayımlanır.

Duruşmada hâkimin ilk işi tarafları bedelde anlaşmaya davet etmektir. Anlaşma sağlanırsa hâkim bu bedeli kamulaştırma bedeli olarak kabul eder ve dosya hızla kapanır. Anlaşma olmazsa keşif ve bilirkişi aşamasına geçilir.

Davanın takvimi: hangi adım kaç gün

Kamulaştırma davasının belirgin bir özelliği, sürelerin büyük bölümünün doğrudan kanunda yazılı olmasıdır. Bu, dosyanın ne kadar süreceğini baştan tahmin etmeyi mümkün kılar. Aşağıdaki tablo, tebligattan tescile kadar işleyen süreleri tek yerde toplar.

Adım	Süre	Dayanak
Satın alma teklifine başvuru	Tebliğden 15 gün	m.8/5
Anlaşma sonrası bedelin hazır edilmesi	Tutanaktan 45 gün	m.8/6
İlk duruşma günü	Başvurudan en geç 30 gün sonrası	m.10/2
Malikin savunma ve delillerini bildirmesi	Tebliğden 10 gün	m.10/3-h
İptal veya düzeltim davası açma	Tebliğ/ilandan 30 gün	m.14/1
Keşif	Anlaşmazlıktan en geç 10 gün içinde	m.10/6
Keşif sonrası duruşma	30 gün sonrası	m.10/6
Bilirkişi raporunun verilmesi	15 gün	m.10/7
İkinci bilirkişi kurulunun raporu	15 gün	m.10/8
İdarenin bedeli bankaya yatırması	15 gün (bir kez uzatılabilir)	m.10/8
Acele kamulaştırmada değer tespiti	7 gün	m.27

Bu takvim kâğıt üzerindeki hâldir. Uygulamada keşif tarihi, bilirkişi kurulunun oluşturulması ve rapora itirazlar süreyi uzatır. Yine de sürelerin kanunda yazılı olması, gecikmeye karşı somut dayanak sunar.

Size gelen davetiyede neler yazmak zorunda

10. maddenin üçüncü fıkrası, malike gönderilecek meşruhatlı davetiyenin ya da ilanın içeriğini tek tek sayar. Bu sayım biçimsel bir ayrıntı değildir; eksiklik, malikin dava hakkını kullanamamasına yol açabileceği için sonuç doğurur.

• Taşınmazın tapuda kayıtlı olduğu yer, mevkii, pafta, ada, parsel numarası, vasfı ve yüzölçümü.
• Malik veya maliklerin ad ve soyadları ile kamulaştırmayı yapan idarenin adı.
• Otuz gün içinde idari yargıda iptal veya adli yargıda maddi hatalara karşı düzeltim davası açılabileceği.
• Açılacak davalarda husumetin kime yöneltileceği.
• İptal davası açanların dava açtıklarını belgelendirmemeleri hâlinde kamulaştırma işleminin kesinleşeceği ve taşınmazın idare adına tescil edileceği.
• Bedelin hak sahibi adına hangi bankaya yatırılacağı.
• Değere ilişkin tüm savunma ve delillerin tebliğden itibaren on gün içinde yazılı olarak bildirilmesi gerektiği.

Maddenin son fıkrası bir güvence getirir: husumetin davetiyede açıkça belirtilmemiş ya da yanlış gösterilmiş olması nedeniyle dava yanlış idareye yöneltilmişse, dava reddedilmez; gerçek hasma tebligat yapılmak suretiyle davaya devam olunur. Bu hüküm, idarenin kendi eksikliğinden malikin zarar görmesini engeller.

Otuz günlük çifte pencere: iptal ve düzeltim davaları

14. madde malike iki ayrı dava yolu verir ve ikisi de otuz günlük aynı süreye tabidir. Süre, mahkemece yapılan tebligat gününden; tebligat yapılamayanlar bakımından gazete ile yapılan ilan tarihinden işlemeye başlar. Hangi yolun seçileceği, itirazın neye yönelik olduğuna göre belirlenir.

Ölçüt	İptal davası	Düzeltim davası
Yargı yolu	İdari yargı	Adli yargı
Konusu	Kamulaştırma işleminin hukuka aykırılığı	Kamulaştırma belgelerindeki maddi hatalar
Tipik sebep	Kamu yararı kararının yokluğu, yetki ve usul sakatlıkları	Parsel numarası, yüzölçümü, malik adı gibi hatalar
Süre	Tebliğ/ilandan 30 gün	Tebliğ/ilandan 30 gün
Kim açabilir	Malik; paydaşlar tek başına	Malik ve idare (belgelerin mahkemeye verilmesinden itibaren 30 gün)
Öncelik	İdari yargıda öncelikle görülür	Genel usul

14. maddenin üçüncü fıkrası ayrıca şunu belirtir: iştirak hâlinde veya müşterek mülkiyette paydaşların tek başına dava hakları vardır. Diğer paydaşların katılmaması dava açmaya engel değildir. Bir idari işlemin hangi sakatlıklar nedeniyle iptal edilebileceği konusunda genel çerçeve için idari işlemin iptali davası yazısı yol gösterir.

Dava açtığınızı belgelemezseniz işlem kesinleşir

10. maddenin üçüncü fıkrasının (f) bendi, uygulamada hak kaybına en çok yol açan hükümdür. Bende göre, kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal davası açanlar dava açtıklarını belgelendirmedikleri takdirde, kamulaştırma işlemi kesinleşir ve mahkemece tespit edilen bedel üzerinden taşınmaz idare adına tescil edilir.

Yani idare mahkemesinde dava açmak tek başına yeterli değildir; bu durumun bedel tespiti davasına bakan asliye hukuk mahkemesine belgelenmesi gerekir. Uygulamada bu, idare mahkemesinden alınan dava açılış belgesinin ya da esas numarasını gösteren derkenarın hukuk mahkemesi dosyasına sunulmasıyla yapılır.

Belgeleme yapılmazsa iki dosya birbirinden habersiz yürür: idare mahkemesi işlemi incelerken hukuk mahkemesi tescile karar verir. İdari yargıda dava açan malikin, aynı gün hukuk mahkemesine dilekçe vererek durumu bildirmesi en güvenli yoldur. Yürütmenin durdurulması talebinin ne kadar sürede sonuçlandığı konusunda yürütmeyi durdurma kararı yazısındaki ölçüler dikkate alınmalıdır.

Anayasa Mahkemesi’nin Aralık 2024 kararı neyi değiştirdi

Anayasa Mahkemesi 25 Aralık 2024 tarihli ve E. 2024/101, K. 2024/232 sayılı kararıyla Kamulaştırma Kanunu’nun iki fıkrasını birden iptal etti. Her ikisi de malikin dava haklarının etkisini doğrudan belirleyen hükümlerdi.

İptal edilen hüküm	Ne öngörüyordu	İptalin anlamı
m.10, on dördüncü fıkra	İdare mahkemesinde yürütmenin durdurulması kararı verilmesi hâlinde, hukuk mahkemesindeki bedel tespiti davasının bekletici mesele yapılmasını zorunlu kılıyordu	Hukuki dayanağı askıya alınmış bir işlemin malikin mülkiyeti üzerinde etki doğurmaya devam etmesi engellendi
m.14, altıncı fıkra	İştirak veya müşterek mülkiyette, dava açmayan paydaşların iptal kararından etkilenmeyeceğini öngörüyordu	Hisseli taşınmazda bir paydaşın kazandığı iptal kararının diğerleri bakımından sonuçsuz kalması durumu ortadan kalktı

Mahkeme her iki kuralı da mülkiyet hakkını etkili biçimde korumadığı ve etkili yargısal denetime engel oluşturduğu gerekçesiyle iptal etmiş; kararda bu alanda yapısal bir sorun bulunduğu ve etkili bir yöntemin geliştirilemediği tespitine yer verilmiştir. İkinci iptal özellikle hisseli taşınmazlarda sonucu değiştirir: aynı parselde birden çok paydaş varsa, birinin açtığı davanın kazanılması artık diğerleri bakımından da anlam taşır.

Bu karar, konuyu anlatan içeriklerin çoğunda henüz yer almıyor. Devam eden bir dosyada iptal edilen fıkralara dayanılarak kurulmuş bir usul varsa, bunun güncel duruma göre yeniden değerlendirilmesi gerekir.

Bedel nasıl hesaplanır: arsa, arazi ve yapı ayrımı

Bedel, Kanun’un 11. maddesindeki ölçütlere göre bilirkişi kurulunca belirlenir. Kurul, mahkeme heyetiyle birlikte taşınmazın bulunduğu yere gider, hazır bulunan ilgilileri dinler ve taşınmazın cinsini, yüzölçümünü, kıymetini etkileyen bütün nitelikleri ve her unsurun ayrı ayrı değerini raporunda gösterir. Rapor, Sermaye Piyasası Kurulu tarafından kabul edilen değerleme standartlarına uygun ve gerekçeli olmak zorundadır.

Taşınmazın niteliği	Uygulanacak yöntem	Dayanak
Arsa	Kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değeri	m.11/1-g
Arazi	Mevkii ve şartlarına göre, olduğu gibi kullanılması hâlinde getireceği net gelir	m.11/1-f
Yapı	Resmî birim fiyatları, yapı maliyet hesapları ve yıpranma payı	m.11/1-h
İrtifak hakkı	Taşınmazda meydana gelecek kıymet düşüklüğü	m.11/3

Rapora itiraz ederken en verimli yol, seçilen emsallerin uygunluğunu tartışmaktır. Emsalin konumu, yüzölçümü, imar durumu ve satış tarihi dava konusu taşınmazla karşılaştırılabilir olmalıdır. “Özel amacı olmayan” ifadesi, akrabalar arası devir gibi piyasa dışı işlemlerin emsal alınamayacağı anlamına gelir.

Projenin yaratacağı değer artışı bedele eklenmez

11. maddenin ikinci fıkrası, bedel tartışmalarında en sık gündeme gelen argümanı kapatır: taşınmazın değerinin tespitinde, kamulaştırmayı gerektiren imar ve hizmet teşebbüsünün sebep olacağı değer artışları ile ilerisi için düşünülen kullanma şekillerine göre getireceği kâr dikkate alınmaz.

Pratik karşılığı şudur: “Buradan otoyol geçecek, bölgenin değeri fırlayacak” ya da “metro istasyonu yapılınca arsam çok kıymetlenecek” biçimindeki talepler bedeli yükseltmez. Değerlendirmede esas alınan, kamulaştırmayı doğuran projeden bağımsız olarak taşınmazın kamulaştırma günündeki değeridir.

Aynı fıkra, taşınmazın gelecekte kazanabileceği kullanım biçimlerine göre hesaplanacak kârı da dışlar. Boş bir arsanın “üzerine şu kadar daireli bina yapılsaydı” varsayımıyla değerlenmesi bu nedenle kabul edilmez. Kurul, taşınmazı olduğu gibi değerlendirir.

Kısmi kamulaştırmada değer düşüşü ve artışı

Taşınmazın yalnızca bir bölümü kamulaştırılıyorsa hesap 12. maddeye göre yapılır ve kalan kısmın durumu doğrudan bedele yansır. Madde üç ihtimali ayrı ayrı düzenler.

Kalan kısmın durumu	Hesap	Sınır
Değeri değişmiyor	Bedelden kamulaştırılan kısma düşen miktar	—
Değeri eksiliyor	Eksilen değer tespit edilip kamulaştırma bedeline eklenir	—
Değeri artıyor	Artış tespit edilip bedelden çıkarılır	İndirim bedelin %50’sini geçemez

Maddenin ayrı bir fıkrası, kalan kısım imar mevzuatına göre yararlanmaya elverişliyse, kesilen bina, ihata duvarı, kanalizasyon, su, elektrik ve makine gibi tesislerin eski nitelikleri dairesinde kullanılabilir duruma getirilmesi için gereken gider ve bedelin kamulaştırma bedeline ekleneceğini belirtir. Bu masraflar, değer düşüklüğü hesabında ayrıca göz önünde tutulmaz.

Paylı mülkiyette özel bir kural işler: taşınmaz paydaşlar arasında fiilen bölünmüş ve kısmi kamulaştırma yalnızca bir paydaşın kullandığı yeri kapsıyorsa, işlemler sadece o paydaş hakkında yürütülür ve bedel payı oranında kendisine ödenir. Maddenin son fıkrası ise bu maddenin uygulanmasından doğan anlaşmazlıkların adli yargıda çözümleneceğini söyler.

Kalan kısım işe yaramıyorsa tamamının alınmasını isteyebilirsiniz

Kısmi kamulaştırmanın en değerli hükmü budur. 12. maddeye göre, bir kısmı kamulaştırılan taşınmazdan artan kısım yararlanmaya elverişli durumda değilse, kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda dava açılmayan hâllerde malikin en geç kamulaştırma kararının tebliğinden itibaren otuz gün içinde yazılı başvurusu üzerine, bu kısmın da kamulaştırılması zorunludur.

Hükmün üç şartı vardır ve üçü birlikte aranır: kalan kısmın yararlanmaya elverişli olmaması, idari yargıda iptal davası açılmamış olması ve başvurunun otuz gün içinde yazılı yapılması. Şartlar sağlandığında idarenin takdir yetkisi yoktur; kanun “zorunludur” demektedir.

Yol geçirilerek ikiye bölünen tarlalar, kalan kısmı yapı yapılamayacak kadar küçülen arsalar ve ulaşımı kesilen parseller bu hükmün tipik uygulama alanıdır. Baraj inşası için yapılan kamulaştırmalarda ise mücavir taşınmazlar bakımından ayrı bir yol vardır: sahiplerinin ilan tarihinden itibaren bir yıl içinde başvurusu üzerine valilikte kurulan komisyon inceleme yapar ve bu komisyona başvuru dava şartıdır.

Bilirkişi raporuna itiraz ve ikinci kurul

Keşiften sonra bilirkişiler, tarafların ve ilgililerin beyanını da dikkate alarak raporlarını on beş gün içinde mahkemeye verir. Mahkeme raporu, duruşma günü beklenmeksizin taraflara tebliğ eder. Yapılacak duruşmaya hâkim, taraflar veya vekilleri ile bilirkişiler çağrılır; bu duruşmada rapora itirazlar dinlenir ve bilirkişilerin itirazlara karşı beyanları alınır.

Taraflar bedelde yine anlaşamazsa hâkim, on beş gün içinde sonuçlandırılmak üzere yeni bir bilirkişi kurulu tayin edebilir. Hâkim, tarafların ve bilirkişilerin rapor ve beyanlarından yararlanarak adil ve hakkaniyete uygun bir kamulaştırma bedeli tespit eder. Mahkemece tespit edilen bu bedel, taşınmazın kamulaştırma bedelidir.

İtirazın etkili olması için genel ifadelerden kaçınılmalıdır. “Bedel düşüktür” demek yerine, seçilen emsalin neden uygun olmadığı, hangi emsalin daha uygun olduğu, yıpranma payının nasıl hesaplandığı ve raporun değerleme standartlarına uyup uymadığı kalem kalem gösterilmelidir. Keşifte köy veya mahalle muhtarının hazır bulunması ve beyanının alınması da kanunda öngörülmüş bir usuldür.

Tescil hükmü kesindir, yalnız bedel temyiz edilir

İdare, tespit edilen bedeli hak sahibi adına bankaya yatırdığına dair makbuzu ibraz ettiğinde mahkeme, taşınmazın idare adına tesciline ve bedelin hak sahibine ödenmesine karar verir. Karar tapu dairesine ve bankaya bildirilir. Bu noktada 10. maddenin sekizinci fıkrası kanun yolunu ikiye ayırır: tescil hükmü kesin olup, tarafların bedele ilişkin istinaf veya temyiz hakları saklıdır.

Bunun anlamı açıktır: tapunun idare adına geçmesini durdurmak için kanun yoluna başvurmak sonuç vermez. Kanun yolu yalnızca rakamı tartışmaya açar. Taşınmazın mülkiyetini korumak isteyen malikin yolu bedel davası değil, süresinde açılacak iptal davasıdır.

Hak sahibinin tespit edilemediği hâllerde mahkeme, bedelin üçer aylık vadeli hesaba dönüştürülerek nemalandırılması için gerekli tedbirleri alır. Kamulaştırılan taşınmaz, tahsis edildiği kamu hizmeti nedeniyle sicile kaydı gerekmeyen bir niteliğe dönüşmüşse istek üzerine sicil kaydının terkinine karar verilir. Tescil ve terkin sırasında malikten vergi ilişkisi aranmaz; tapu dairesi durumu vergi dairesine bildirir.

Temyize giderken dikkat: bedel düşerse farkı geri ödersiniz

10. maddenin sekizinci fıkrasının son cümleleri, kanun yoluna başvurmadan önce mutlaka hesaba katılması gereken bir risk taşır: istinaf veya temyiz incelemesi sonucunda kesinleşen kamulaştırma bedelinin, hak sahibine peşin ve nakit olarak ödenen tutardan daha az olması durumunda aradaki fark ilgilisinden talep edilir.

Yani bedeli düşük bulup kanun yoluna giden malik, üst mahkemenin daha düşük bir rakam belirlemesi hâlinde aldığı parayı kısmen geri ödemek zorunda kalabilir. Bu, kanun yolu başvurusunun tek yönlü bir kazanç imkânı olmadığını gösterir.

Aynı cümlenin devamı bir yumuşatma getirir: idare tarafından hak sahibi adına yapılan ödeme tarihi ile geri ödemeye ilişkin yazının ilgilisine tebliğ edildiği tarih arasındaki süre için faiz alınmaz. Geri ödenecek tutar, aradan geçen yıllar için faizle şişmez. Karar öncesinde bilirkişi raporundaki rakamın gerçekçiliği, bağımsız bir değerlendirmeyle karşılaştırılmalıdır.

Mülkiyet ne zaman geçer, kullanma hakkı ne zaman biter

25. madde iki anı birbirinden ayırır. Hakların kullanılması ve borçların yerine getirilmesi bakımından kamulaştırma işlemi, mal sahibi için 10. madde uyarınca mahkemece yapılan tebligatla başlar. Mülkiyetin idareye geçmesi ise mahkemece verilen tescil kararıyla olur.

Tescil kararı tarihinden itibaren malikin, taşınmazda yeni inşaat veya ekim yapmak ya da mevcut inşaatta esaslı değişiklik meydana getirmek gibi kullanma hakları kalkar. Bundan sonra yapılanların değeri dikkate alınmaz. Tebligat ile tescil arasındaki dönemde ise mülkiyet malikte olmaya devam eder.

Bu ayrım vergi, kira ve hasar sorumluluğu bakımından da önem taşır. Tescile kadar taşınmazdan doğan haklar ve yükümlülükler malikin üzerindedir; bu dönemde taşınmazdan elde edilen kira geliri de malike aittir.

Büyük projelerde ilan sonrası yapılanlar bedele girmez

25. maddeye 2013 yılında eklenen fıkra, uzun süreli altyapı projeleri için özel bir dondurma kuralı getirir. Baraj, sulama şebekeleri ve boru hatları, karayolu, demiryolu, liman ve havaalanı gibi gelecek yıllara sâri büyük projelerde kamu yararı kararı, kamulaştırılacak taşınmazların bulunduğu mahalle veya köy muhtarlığında on beş gün süreyle asılarak ilan edilir.

İlan süresinin bitiminden itibaren, kamulaştırılacak taşınmazlar üzerine yapılan sabit tesisler ile dikilen ağaçların bedeli, kamulaştırma bedelinin tespitinde dikkate alınmaz. Bu sınırlama, ilan tarihinin bitiminden itibaren beş yıl sürer.

Kuralın amacı, kamulaştırılacağını öğrenen malikin bedeli yükseltmek için taşınmaza yatırım yapmasını önlemektir. Pratik sonucu ise şudur: büyük bir proje güzergâhında bulunan taşınmaza ağaç dikmek veya tesis yapmak, ilan tarihinden sonra ise karşılıksız kalır. Muhtarlıkta yapılan ilanın tarihi bu nedenle dosyada mutlaka belgelenmelidir.

Acele kamulaştırma: yedi günde el koyma

27. madde, olağan usulün işletilmesini beklemeye imkân bulunmayan hâller için ayrı bir yol açar. Milli Müdafaa Mükellefiyeti Kanunu’nun uygulanmasında yurt savunması ihtiyacına ya da aceleliğine Cumhurbaşkanınca karar alınacak hâllerde veya özel kanunlarla öngörülen olağanüstü durumlarda, kıymet takdiri dışındaki işlemler sonradan tamamlanmak üzere taşınmaza el konulabilir.

Usul hızlıdır: ilgili idarenin istemi üzerine mahkeme yedi gün içinde, 10. madde esasları dairesinde ve 15. madde uyarınca seçilecek bilirkişilerce taşınmazın değerini tespit ettirir. Bu değer idare tarafından mal sahibi adına bankaya yatırılır ve taşınmaza el konulur.

2018 yılında eklenen fıkra bir güvence ve bir kısıt getirir: mahkemece verilen el koyma kararı tapu müdürlüğüne bildirilir ve taşınmazın başkasına devir, ferağ veya temlikinin yapılamayacağı hükmü tapu kütüğüne şerh edilir. El koyma kararından sonra taşınmaz 20. madde uyarınca boşaltılır. Acele kamulaştırmada da bedelin nihai tespiti ve tescil için olağan usul sonradan işletilir; yatırılan tutar kesin bedel değil, el koymanın karşılığıdır.

İdare vazgeçerse: üç ay içinde geri alma

22. madde, kamulaştırma kesinleştikten sonra taşınmaza artık ihtiyaç kalmaması hâlini düzenler. Kamulaştırma amacına veya kamu yararına yönelik herhangi bir ihtiyaca tahsis lüzumu kalmadıysa, durum idarece mal sahibine veya mirasçılarına Tebligat Kanunu hükümlerine göre duyurulur.

Bu duyuru üzerine mal sahibi veya mirasçıları, kamulaştırma bedelini aldıkları günden itibaren işleyecek kanuni faiziyle birlikte üç ay içinde ödeyerek taşınmazı geri alabilir. Bir kolaylık daha vardır: iade işlemi kamulaştırmanın ve bedelinin kesinleşmesinden sonra bir yıl içinde gerçekleşirse kamulaştırma bedelinin faizi alınmaz.

Maddenin iki sınırı vardır. Birincisi: taşınmazı geri almayı kabul etmeyen mal sahibi veya mirasçılarının 23. maddeye göre geri alma hakları da düşer. İkincisi: bu madde hükümleri, kamulaştırmanın kesinleşmesinden itibaren beş yıl geçmişse uygulanmaz. Ayrıca kamulaştırılan taşınmaza başka bir idare kamu hizmeti amacıyla istekliyse, taşınmaz eski malike iade edilmez; idareler arası devir hükümleri işler.

Beş yıl kullanılmayan taşınmazı geri alma hakkı

23. madde, idarenin vazgeçtiğini bildirmediği ama taşınmazı da kullanmadığı durumu düzenler ve maliklere doğrudan bir hak verir. Kamulaştırma bedelinin kesinleşmesi tarihinden itibaren beş yıl içinde, kamulaştırmayı yapan idarece veya devir yapılan idarece kamulaştırma ve devir amacına uygun hiçbir işlem veya tesisat yapılmaz ya da taşınmaz kamu yararına yönelik bir ihtiyaca tahsis edilmeyerek olduğu gibi bırakılırsa, mal sahibi veya mirasçıları taşınmazı geri alabilir.

Geri alma karşılıksız değildir: alınan kamulaştırma bedeli, alındığı günden itibaren işleyecek kanuni faiziyle birlikte ödenir. Aynı amacın gerçekleşmesi için birden fazla taşınmaz birlikte kamulaştırılmışsa, bunların durumu bir bütün kabul edilerek değerlendirilir; parselin birinde tesis yapılmışsa diğerleri için ayrı ayrı geri alma iddiası ileri sürülemez.

Hakkın kapsamı dışında kalan hâller de vardır. Özel kanunlarda bu maddenin uygulanmayacağına ilişkin hükümler saklıdır; ayrıca 1164 sayılı Arsa Ofisi Kanunu’na dayanılarak yapılan kamulaştırmalarda ve Kanun’un 3. maddesinin ikinci fıkrasında belirtilen hâllerde bu madde uygulanmaz.

Geri alma hakkı ne zaman düşer

Geri alma hakkının en kritik yönü süresidir ve bu süre çok kısadır. 23. maddenin ikinci fıkrası tek cümledir: doğmasından itibaren bir yıl içinde kullanılmayan geri alma hakkı düşer. Hak, beş yıllık sürenin dolduğu anda doğar; malikin bu andan itibaren bir yılı vardır.

Üçüncü fıkra kapıyı tümüyle kapatır: birinci ve ikinci fıkrada belirtilen süreler geçtikten sonra kamulaştırılan taşınmazda hakları bulunduğu iddiasıyla eski malikler veya mirasçıları tarafından idareden herhangi bir sebeple hak, bedel veya tazminat talebinde bulunulamaz ve dava açılamaz. Bu, yalnızca geri alma hakkının değil, buna bağlanabilecek her türlü talebin sona ermesi demektir.

Ölçüt	22. madde (idare vazgeçer)	23. madde (idare kullanmaz)
Nasıl başlar	İdarenin duyurusu	Kendiliğinden, beş yılın dolmasıyla
Malikin süresi	Duyurudan 3 ay	Hakkın doğumundan 1 yıl
Ödenecek tutar	Bedel + kanuni faiz	Bedel + kanuni faiz
Faiz istisnası	İade 1 yıl içinde olursa faiz alınmaz	—
Kaçırılırsa	Kabul etmeyen 23. madde hakkını da kaybeder	Hiçbir hak, bedel veya tazminat talebi kalmaz
Üst sınır	Kesinleşmeden 5 yıl geçmişse uygulanmaz	1164 s.K. ve m.3/2 halleri kapsam dışı

Bu iki maddenin birlikte okunması gerekir. İdareden gelen bir vazgeçme duyurusuna cevap vermemek, yalnızca o teklifi reddetmek değil, beş yıl sonunda doğacak geri alma hakkından da vazgeçmek anlamına gelir.

Hisseli taşınmazda her paydaşın ayrı dava hakkı

Kamulaştırmaya konu taşınmazların önemli bölümü hisseli ya da mirasçılara intikal etmiş taşınmazlardır. 14. maddenin üçüncü fıkrası bu durumda net bir kural koyar: iştirak hâlinde veya müşterek mülkiyette paydaşların tek başına dava hakları vardır. Diğer paydaşların dava açmak istememesi, isteyen paydaşı engellemez.

Bu kuralın etkisi Anayasa Mahkemesi’nin Aralık 2024 kararıyla güçlenmiştir. Daha önce, dava açmayan paydaşların iptal kararından etkilenmeyeceğini öngören fıkra nedeniyle bir paydaşın kazandığı dava diğerleri bakımından sonuç doğurmuyordu; bu fıkranın iptaliyle söz konusu engel ortadan kalkmıştır.

Dava sırasında gerçek malikin başka bir kişi olduğu anlaşılırsa, 14. madde uyarınca davaya bu gerçek malik dâhil edilerek devam olunur; tapu malikinin daha önce öldüğü sabit olursa mirasçıları da davaya dâhil edilir. Tapu kaydının güncelliği bu nedenle dava öncesinde kontrol edilmelidir. Tapu üzerindeki hak sahipliğinin düzeltilmesi gereken hâllerde tapu iptal ve tescil davası ayrı bir yol olarak gündeme gelir.

İmar planı kaynaklı kısıtlamalar bu davanın konusu değildir

Kamulaştırma davası, idarenin kamulaştırma usulünü başlattığı hâllerde işler. Taşınmaz imar planında okul alanı, yeşil alan ya da yol olarak ayrılmış ancak idare yıllardır kamulaştırma yapmamışsa ortada bir kamulaştırma davası yoktur; bu durum hukuki el atma olarak adlandırılır ve ayrı bir rejime tabidir.

Ayrımın pratik önemi büyüktür. Kamulaştırma davasında davacı idare, hukuki el atma davasında ise maliktir. Kamulaştırma davasında bedel kamulaştırma günündeki değere göre, hukuki el atmada dava tarihindeki değere göre belirlenir. Süreler, dava şartları ve harç rejimi de farklıdır. İki yolun karşılaştırması için kamulaştırmasız el atma ve hukuki el atma davası yazısına bakılmalıdır.

İmar planlarının yapı hakkı üzerindeki etkisi ve yapı kayıt belgesinin güncel durumu için imar affı yazısı; idarenin hizmet kusurundan doğan tazminat taleplerinin genel çerçevesi için belediyeden tazminat yazısı karşılaştırma imkânı verir.

Tebligatı aldığınızda ilk hafta ne yapılmalı

Mahkemeden gelen meşruhatlı davetiye iki farklı süreyi aynı anda başlatır ve bunlardan biri yalnızca on gündür. Bu nedenle tebligatın alındığı tarih, dosyanın en kritik verisidir ve zarfın üzerindeki tebliğ şerhi saklanmalıdır.

• Tebliğ tarihini kaydedin: on günlük savunma ve otuz günlük dava süresi bu tarihten işler.
• Davetiyenin içeriğini denetleyin: kanunun saydığı yedi unsurun tamamı yazılmış mı, husumetin kime yöneltileceği gösterilmiş mi.
• Kamulaştırma dosyasını isteyin: kamu yararı kararı, kıymet takdir raporu ve satın alma yazışmaları dosyada mevcut mu.
• Emsal araştırması yaptırın: on günlük süre içinde sunulacak deliller arasında emsal satış bilgileri en etkili olanıdır.
• İptal davası kararını verin: işlemin hukuka aykırılığı iddia edilecekse otuz günlük süre içinde idare mahkemesine başvurulmalı.
• Dava açıldığını belgeleyin: idari yargıda dava açıldıysa bu durum derhâl asliye hukuk mahkemesi dosyasına bildirilmeli.

Kamulaştırma sürecinde hangi yolun seçileceği, taşınmazın korunmak mı istendiği yoksa bedelinin mi tartışıldığına göre değişir; iki hedef aynı davada takip edilemez. Taşınmazınıza ilişkin bir kamulaştırma tebligatı aldıysanız belgelerinizle birlikte durum değerlendirmesi yapılması gerekir. Bu alandaki çalışmalarımızı tazminat davaları sayfamızda inceleyebilir, dosyanız için iletişim sayfasından bize yazabilirsiniz. Diğer çalışma konularımıza çalışma alanlarımız sayfasından ulaşabilirsiniz.

Kamulaştırma da vergi hukuku bakımından bir elden çıkarma sayılır; taşınmazın rızayla satılmış olması şart değildir. Bedelin hangi hâllerde vergiye tabi bir kazanç doğurduğunu değer artış kazancı vergisi yazımızda inceledik.

Sıkça Sorulan Sorular

Kamulaştırma davasını kim açar?

Davayı idare açar. Satın alma usulüyle anlaşma sağlanamazsa idare, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde bedelin tespiti ve tapunun kendi adına tescili için dava açar. Malik bu davada davalı konumundadır.

İdareyle anlaştıktan sonra bedele itiraz edebilir miyim?

Edemezsiniz. Kanun’un 8. maddesinin son fıkrası, satın alma veya trampa yoluyla alınan taşınmaz bakımından kamulaştırmaya veya bedeline karşı itiraz davası açılamayacağını açıkça belirtir. Anlaşma tutanağının imzalanması dosyayı kapatır.

Kamulaştırmaya itiraz süresi kaç gündür?

Mahkemece yapılan tebligat gününden, tebligat yapılamayanlar için gazete ile yapılan ilan tarihinden itibaren otuz gündür. Bu süre içinde idari yargıda iptal, adli yargıda maddi hatalara karşı düzeltim davası açılabilir.

İdare mahkemesinde dava açtım, bedel davası durur mu?

Dava açtığınızı bedel tespiti davasına bakan mahkemeye belgelemeniz gerekir; belgelenmezse kamulaştırma işlemi kesinleşir ve tescil yapılır. Yürütmenin durdurulması hâlinde bekletici mesele yapılmasını öngören fıkra ise Anayasa Mahkemesi’nin 25 Aralık 2024 tarihli kararıyla iptal edilmiştir.

Bedel hesaplanırken projenin getireceği değer artışı dikkate alınır mı?

Alınmaz. Kanun’un 11. maddesinin ikinci fıkrası, kamulaştırmayı gerektiren imar ve hizmet teşebbüsünün sebep olacağı değer artışları ile ilerisi için düşünülen kullanma şekillerine göre getireceği kârın dikkate alınmayacağını söyler.

Arsamın yarısı kamulaştırıldı, kalan kısım işe yaramıyor. Ne yapabilirim?

Kalan kısım yararlanmaya elverişli değilse ve idari yargıda dava açılmamışsa, kamulaştırma kararının tebliğinden itibaren otuz gün içinde yazılı başvuruda bulunarak kalan kısmın da kamulaştırılmasını isteyebilirsiniz. Şartlar varsa idare için bu zorunludur.

Kısmi kamulaştırmada kalan kısmın değeri artarsa bedelden düşülür mü?

Düşülür, ancak bir sınır vardır: 12. maddeye göre yapılacak indirim kamulaştırma bedelinin yüzde ellisinden fazla olamaz. Değerin eksilmesi hâlinde ise eksilen tutar bedele eklenir.

Tescil kararına itiraz edebilir miyim?

Tescil hükmü kesindir; kanun yolu yalnızca bedele ilişkin açıktır. Taşınmazın mülkiyetini korumak isteyen malikin başvurması gereken yol, süresinde açılacak iptal davasıdır.

Bedeli düşük buldum, temyize gitsem riskim var mı?

Vardır. İstinaf veya temyiz sonucunda kesinleşen bedel, size peşin ödenen tutardan daha az çıkarsa aradaki fark sizden talep edilir. Ancak ödeme tarihi ile geri ödeme yazısının tebliği arasındaki süre için faiz alınmaz.

Kamulaştırılan taşınmazımı geri alabilir miyim?

Bedelin kesinleşmesinden itibaren beş yıl içinde idare amacına uygun hiçbir işlem veya tesis yapmamışsa, aldığınız bedeli kanuni faiziyle ödeyerek taşınmazı geri alabilirsiniz. Bu hak doğduğu tarihten itibaren bir yıl içinde kullanılmazsa düşer.

İdare kamulaştırmadan vazgeçerse ne olur?

22. madde uyarınca durum size duyurulur ve bedeli kanuni faiziyle üç ay içinde ödeyerek taşınmazı geri alabilirsiniz. İade kesinleşmeden itibaren bir yıl içinde gerçekleşirse faiz alınmaz. Teklifi kabul etmezseniz 23. maddedeki geri alma hakkınız da düşer.

Acele kamulaştırmada taşınmazım hemen elimden çıkar mı?

Mahkeme yedi gün içinde değeri tespit ettirir, bedel bankaya yatırılır ve taşınmaza el konulur; tapuya devir yasağı şerhi işlenir. Ancak bu bir el koymadır: bedelin nihai tespiti ve tescil için olağan usul sonradan işletilir.

Hisseli tarlada diğer paydaşlar dava açmak istemiyor, tek başıma açabilir miyim?

Açabilirsiniz. 14. maddenin üçüncü fıkrası, iştirak hâlinde veya müşterek mülkiyette paydaşların tek başına dava hakkı bulunduğunu belirtir. Anayasa Mahkemesi’nin Aralık 2024 kararıyla, dava açmayan paydaşların iptal kararından etkilenmeyeceğini öngören fıkra da iptal edilmiştir.