Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi: Şekil Şartı, Fesih ve Tapu İptali

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin taşınmazının belirli bir payını yükleniciye devretmeyi, yüklenicinin de bunun karşılığında arsa üzerinde bağımsız bölümler inşa edip arsa sahibine teslim etmeyi üstlendiği sözleşmedir. Uygulamada kat karşılığı inşaat sözleşmesi de denir; iki ad aynı hukuki yapıyı anlatır. Türk Borçlar Kanunu bu sözleşmeyi ayrı bir başlık altında düzenlemez: eser sözleşmesine ilişkin 470 ve devamı maddeleri ile taşınmaz satış vaadine ilişkin kurallar bir arada uygulanır. Bu ikili yapı, hem sözleşmenin nasıl yapılacağını hem de iş yolunda gitmediğinde hangi kapının çalınacağını belirler.

Uyuşmazlıkların büyük bölümü tek bir kalemden çıkıyor: sözleşme kurulurken şekil şartına uyulmaması, tapunun ne zaman devredileceğinin belirsiz bırakılması ve yüklenici işi bıraktığında hangi hakkın kullanılacağının bilinmemesi. Aşağıdaki bölümler bu üç eksende ilerliyor ve her biri madde numarasıyla bağlanıyor. Kentsel dönüşüm kapsamındaki parsellerde ise mahkemeye hiç gitmeden işleyen ayrı bir fesih yolu bulunuyor; bu yol, konuyu anlatan içeriklerin çoğunda yer almadığı için ayrı bir başlıkta ele alınıyor.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hangi kurallara tabidir

Sözleşmenin bir yüzü eser sözleşmesidir. Türk Borçlar Kanunu’nun 470. maddesi eser sözleşmesini, yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, iş sahibinin de karşılığında bedel ödemeyi üstlendiği sözleşme olarak tanımlar. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde meydana getirilecek eser binadır; iş sahibi arsa sahibi, yüklenici ise müteahhittir. Farklı olan tek şey bedelin para yerine arsa payı olarak ödenmesidir.

Sözleşmenin diğer yüzü taşınmaz satış vaadidir. Arsa sahibi, bina tamamlandığında belirli arsa paylarını yükleniciye devretmeyi taahhüt eder. Bu taahhüt taşınmaz mülkiyetinin devrine yöneldiği için Türk Medeni Kanunu’nun 706. maddesi ile Türk Borçlar Kanunu’nun 237. maddesindeki resmî şekil kuralına girer. İşte sözleşmeyi sıradan bir yapım sözleşmesinden ayıran ve noteri zorunlu kılan neden budur.

Bu karma yapının pratik sonucu şudur: aynı sözleşmeden doğan taleplerin bir kısmı alacak (şahsi) niteliktedir, bir kısmı ise doğrudan tapu kaydını hedefler ve ayni sonuç doğurur. Gecikme tazminatı ile tapu iptali ve tescil talebi aynı dilekçede istenebilse de, yetki kuralları ve zamanaşımı bakımından ayrı ayrı değerlendirilir. Yazının ilerleyen bölümlerinde bu ayrım tablo hâlinde veriliyor.

Sözleşme noterde düzenleme şeklinde yapılmak zorundadır

Noterlik Kanunu’nun 89. maddesi, niteliği bakımından tapuda işlem yapılmasını gerektiren sözleşmeleri ve gayrimenkul satış vaadini açıkça sayar ve bu işlemlerin düzenleme hükümlerine göre yapılacağını belirtir. Aynı kanunun 84. maddesine göre düzenleme, noterin işlemi bir tutanak şeklinde bizzat kaleme almasıdır. Noter tarafları dinler, iradelerini tutanağa geçirir, okur ve imzalatır.

Onaylama ise bambaşka bir işlemdir. Kanunun 90. maddesi onaylamayı, hukuki işlemin altındaki imzanın o kişiye ait olduğunun bir şerhle belgelendirilmesi olarak tanımlar. Yani noter metnin içeriğine hiç karışmaz, yalnızca imzanın sahibini doğrular. Taraflar kendi hazırladıkları sözleşmeyi notere götürüp imzalarını onaylattıklarında ortaya çıkan belge, düzenleme şeklinde yapılmış sayılmaz.

Sonuç ağırdır: taşınmaz satış vaadi içerdiği hâlde düzenleme şeklinde yapılmayan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi geçersizdir. Adi yazılı olarak imzalanan, avukat huzurunda hazırlanan ya da noterde yalnızca imzası onaylanan metinler bu bakımdan aynı kefededir. Sözleşmeyi imzalamadan önce sorulacak ilk soru, belgenin başlığında ve noter şerhinde “düzenleme şeklinde” ibaresinin bulunup bulunmadığıdır.

Belgenin hâli	Noterdeki işlem	Geçerlilik
Düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi	Noter tutanağı düzenler (Noterlik K. m.84, m.89)	Geçerli
Taraflarca hazırlanıp noterde imzası onaylanan metin	İmza tasdiki (Noterlik K. m.90)	Geçersiz
Adi yazılı sözleşme, tanık imzalı protokol	Noter işlemi yok	Geçersiz
Tapu müdürlüğünde resmî senetle kurulan işlem	Tapu memuru düzenler (TMK m.706)	Geçerli

Şekle aykırı sözleşme imzalandıysa yapılan inşaat ne olur

Geçersizlik, tarafların hiçbir talep hakkı olmadığı anlamına gelmez. Şekil eksikliği sözleşmeyi baştan hükümsüz kıldığı için kural olarak taraflar birbirlerinden verdiklerini geri isteyebilir; yüklenici arsa payı isteyemez, arsa sahibi de sözleşmeye dayanarak daire talep edemez. Buna karşılık yüklenicinin arsa üzerinde meydana getirdiği yapı ortada durur ve bu yapının değeri sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre hesaplanır.

Yerleşik uygulamada, tarafların edimlerini önemli ölçüde yerine getirdiği hâllerde şekil eksikliğinin ileri sürülmesi dürüstlük kuralına aykırı görülür. İnşaat tamamlanmış, bağımsız bölümler teslim alınmış ve yıllarca kullanılmışsa, sonradan “sözleşme geçersizdi” denilerek her şeyin geri alınması beklenemez. Ancak bu değerlendirme her dosyada ayrı yapılır ve inşaatın hangi aşamada kaldığına, ödemelerin ne kadarının gerçekleştiğine bağlıdır.

Pratik sonuç şudur: şekil eksikliğine güvenerek sözleşmeden çıkmayı planlamak riskli bir stratejidir. İnşaat ilerledikçe bu savunmanın gücü azalır, buna karşılık geçerli bir sözleşmenin sağladığı gecikme tazminatı, cezai şart ve tapu talebi gibi haklar da elde edilemez. Sözleşmeyi baştan doğru kurmak, sonradan geçersizlik tartışmasına girmekten her hâlde daha korunaklıdır.

Sözleşmenin tapuya şerhi neyi değiştirir

Türk Medeni Kanunu’nun 1009. maddesi, tapuya şerh edilebilecek kişisel hakları sayarken listenin başına arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini koyar. Maddenin ikinci fıkrası şerhin sonucunu tek cümlede açıklar: şerh verilmekle bu haklar, o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir. Kanun koyucu sözleşmeyi adıyla saydığı için, şerh talebinin tapu müdürlüğünce reddedilmesi söz konusu değildir.

Şerh olmadan sözleşme yalnızca taraflar arasında hüküm doğurur. Arsa sahibi taşınmazı üçüncü bir kişiye satarsa ya da taşınmaz üzerine ipotek konulursa, yüklenicinin ve ondan daire alanların hakkı yeni malike karşı ileri sürülemez. Aynı şekilde yüklenici, kendisine devredilen arsa paylarını başkasına satarsa arsa sahibinin talepleri zayıflar. Şerh, bu zinciri tapu kaydı üzerinden görünür kılar.

Şerhin süresi sözleşmede kararlaştırılabilir; belirlenmemişse tapu mevzuatındaki genel kurallar işler. Sözleşme sona erdiğinde ya da kentsel dönüşüm kapsamında resen feshedildiğinde şerh terkin edilir. Sözleşmeyi noterde düzenletip tapuya şerh ettirmemek, uygulamada en sık karşılaşılan ve en kolay önlenebilen eksikliktir.

Arsa payı nasıl belirlenir, hatalı belirlenirse ne yapılır

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesi arsa payının nasıl hesaplanacağını emredici biçimde düzenler: kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payının projede gösterilmesi suretiyle kurulur. Yani zemin kattaki dükkânla en üst kattaki dairenin arsa payı, metrekareleri eşit olsa bile aynı olmak zorunda değildir; ölçüt değerdir.

Aynı maddenin devamı, arsa payları değerle oranlı tahsis edilmemişse her kat malikinin veya kat irtifakı sahibinin arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabileceğini belirtir. Bu dava, aidat paylaşımından ortak gider yüküne, yenileme kararlarındaki oy ağırlığından kentsel dönüşümdeki hisse hesabına kadar pek çok sonucu doğrudan etkiler.

Maddenin koyduğu sınır da önemlidir: bağımsız bölüme tahsis edilen arsa payı, o bölümün değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez. Yani dairenin sonradan değer kazanması düzeltme sebebi değildir; düzeltme yalnızca kuruluş anındaki değer dengesizliğine dayanır. Kat mülkiyetine geçtikten sonraki ortak gider ve aidat rejimini apartman aidatına getirilen zam sınırı yazımızda ayrıntılandırdık.

Kat irtifakını yüklenici tek başına kurdurabilir

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 10. maddesine 2018 yılında 7099 sayılı Kanun’la eklenen fıkra, uygulamada az bilinen bir yetki tanır. Hak sahiplerine isabet eden bağımsız bölümlerin belirlenmiş olması şartıyla, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisi işlemi, yüklenici talep ederse ilgili idare tarafından yapılır.

Aynı fıkranın son cümlesi daha da dikkat çekicidir: tapuya tescil işlemlerinde elektronik ortamda düzenlenen ve ilgili idarece onaylı mimari proje ile yönetim planı esas alınır ve bu belgelerde malik imzası aranmaz. Arsa sahibinin projeyi imzalamaktan kaçınması, kat irtifakının kurulmasını tek başına engellemez.

Bu düzenleme iki yönlü çalışır. Yüklenici bakımından süreci hızlandırır; arsa sahibi bakımından ise bağımsız bölümlerin sözleşmede açıkça belirlenmiş olmasını daha da kritik hâle getirir. Hangi bağımsız bölümün kime ait olacağı sözleşmede numaralarıyla yazılmamışsa, sonradan kurulan kat irtifakı tartışmanın kaynağı olur.

İskân alındıktan sonra kat mülkiyetine geçiş için başvuru gerekmez

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 10. maddesinin altıncı fıkrası, 2021 yılında 7327 sayılı Kanun’la değiştirildi ve süreç tamamen resen işler hâle geldi. Yapı kullanma izin belgesi düzenlenen tüm yapıların cins değişikliği işlemleri kendiliğinden yapılır; yetkili idare belgeyi Mekânsal Adres Kayıt Sistemi’ne yükler, kadastro müdürlüğü tescil bildirimi düzenler, tapu müdürlüğü başkaca bir belge aramaksızın cins değişikliğini tescil eder.

Aynı fıkra devam eder: cins değişikliği yapılan taşınmaz kat irtifakı tesisliyse, kat irtifakının tesciline ait resmî senede ve 12. maddedeki belgelere dayanılarak başkaca bir belge aranmaksızın resen kat mülkiyetine çevrilir. Üstelik bu işlemler döner sermaye hizmet bedelinden muaftır. Kanunun 3. maddesinin üçüncü fıkrası da kat irtifakının yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak resen kat mülkiyetine çevrileceğini teyit eder.

Buna göre “iskân alındıktan sonra kat mülkiyetine geçmek için tapuya dilekçe verilmesi ve harç ödenmesi gerekir” bilgisi güncelliğini yitirmiştir. Kat mülkiyetine geçilmemişse aranacak yer tapu değil, yapı kullanma izin belgesinin alınıp alınmadığıdır. Ruhsat ve iskân sorunları bulunan yapılarda durumun ne olduğunu imar affı ve yapı kayıt belgesinin güncel durumu yazımızda ele aldık.

Tapular ne zaman devredilir, kademeli devir neden önemlidir

Sözleşmenin en kritik maddesi, arsa paylarının hangi anda yükleniciye geçeceğini belirleyen maddedir. Uygulamada üç model görülür: tüm payların baştan devri, inşaat seviyesine bağlı kademeli devir ve iskân alındıktan sonra devir. Türk Borçlar Kanunu’nun 97. maddesi, karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde ifa isteyen tarafın kendi borcunu ifa etmiş ya da ifasını önermiş olmasını arar; bu kural kademeli devrin hukuki dayanağını oluşturur.

Payların tamamının baştan devredilmesi arsa sahibi için en riskli seçenektir. Yüklenici bu payları üçüncü kişilere satabilir, üzerine ipotek kurdurabilir ya da alacaklıları tarafından haczedilmesine yol açabilir. İnşaat yarıda kaldığında arsa sahibinin elinde ne bina ne de arsa payı kalır; geriye yalnızca dava yolu kalır.

Kademeli devirde ise devir oranı inşaat seviyesine bağlanır; örneğin kaba inşaat bitiminde belirli bir oran, çatı kapandığında bir oran daha devredilir. Seviyenin nasıl tespit edileceği de sözleşmede yazılmalıdır. Bu tespit yöntemi belirlenmemişse, her seviye tartışması ayrı bir uyuşmazlığa dönüşür ve süreç bilirkişi incelemesine bağlanır.

Yüklenici işe hiç başlamazsa arsa sahibi ne yapabilir

Türk Borçlar Kanunu’nun 473. maddesinin birinci fıkrası, teslim tarihini beklemeye gerek bırakmayan özel bir yol açar. Yüklenicinin işe zamanında başlamaması, sözleşmeye aykırı olarak işi geciktirmesi ya da iş sahibine yüklenemeyecek bir sebeple ortaya çıkan gecikme yüzünden işin kararlaştırılan zamanda bitirilemeyeceği açıkça anlaşılırsa, iş sahibi teslim için belirlenen günü beklemek zorunda olmaksızın sözleşmeden dönebilir.

Bu hüküm, bir yılını doldurmuş ve hâlâ temel kazısına başlanmamış projelerde arsa sahibinin elini güçlendirir. Ölçüt, gecikmenin fiilen gerçekleşmiş olması değil, kalan sürede işin bitirilemeyeceğinin objektif olarak anlaşılmasıdır. Bu değerlendirme genellikle inşaat seviyesi, ruhsat durumu ve şantiyedeki ekipman üzerinden yapılır.

Maddenin ikinci fıkrası ayrı bir imkân verir: eserin yüklenicinin kusuru yüzünden ayıplı veya sözleşmeye aykırı meydana getirileceği açıkça görülüyorsa, iş sahibi uygun bir süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi hâlde hasar ve masrafı yükleniciye ait olmak üzere işin bir üçüncü kişiye verileceğini ihtar edebilir. Bu ihtar, sonradan istenecek masrafların dayanağını oluşturur.

Gecikmede ihtar, süre verme ve seçimlik haklar

Teslim tarihi geçmişse işleyen mekanizma temerrüt hükümleridir. Türk Borçlar Kanunu’nun 117. maddesine göre muaccel bir borcun borçlusu alacaklının ihtarıyla temerrüde düşer; ifa günü sözleşmede belirlenmişse o günün geçmesiyle ihtara gerek kalmadan temerrüt gerçekleşir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde teslim tarihi çoğunlukla yazılı olduğundan, ihtar temerrüdü doğurmak için değil, süre vermek ve sonraki adımı hazırlamak için çekilir.

123. madde, temerrüde düşen tarafa ifa için uygun bir süre verilebileceğini düzenler. 124. madde ise süre vermeye gerek olmayan üç hâli sayar: borçlunun tutumundan süre vermenin etkisiz olacağının anlaşılması, gecikme yüzünden ifanın alacaklı için yararsız kalması ve sözleşmeden ifanın artık kabul edilmeyeceğinin anlaşılması. Şantiyeyi tamamen terk etmiş bir yüklenici bakımından ilk bent çoğu kez gündeme gelir.

Süre sonuçsuz kalırsa 125. maddedeki seçimlik haklar devreye girer. Alacaklı her zaman aynen ifayı ve gecikme tazminatını isteyebilir; dilerse ifadan ve gecikme tazminatından vazgeçtiğini hemen bildirerek ifa etmemeden doğan zararın giderilmesini isteyebilir ya da sözleşmeden dönebilir. Buradaki “hemen bildirme” şartı atlanırsa, seçimlik hak kullanılmamış sayılır ve talep aynen ifaya sıkışır. İhtarname türlerinin ayrımını ihtarname çekilmesi ve türleri yazımızda karşılaştırdık.

Durum	Dayanak	Arsa sahibinin yapabileceği
İşe hiç başlanmadı, süresinde bitmeyeceği açık	TBK m.473/1	Teslim gününü beklemeden sözleşmeden dönme
İş ayıplı veya aykırı yapılacağı görülüyor	TBK m.473/2	Süre verip üçüncü kişiye yaptırma ihtarı
Teslim tarihi geçti, inşaat sürüyor	TBK m.117, m.123, m.125	İhtar, süre, ardından seçimlik haklardan biri
İnşaat başlamış, geri dönüş imkânsız	TBK m.126, m.475/3	Dönme değil ileriye etkili fesih; indirim ve tazminat
Eksik imalat var, yüklenici tamamlamıyor	TBK m.113/1	Nama ifaya izin alıp masrafı yükleniciye yükleme
Parsel 6306 kapsamında, iş bir yıldır durdu	6306 s.K. m.6/14	Salt çoğunlukla fesih kararı ve idari resen fesih

İnşaat başladıysa dönme değil fesih söz konusudur

Sözleşmeden dönme geriye etkilidir: taraflar karşılıklı olarak ifa yükümlülüğünden kurtulur ve daha önce verdiklerini geri isteyebilir. Bu sonuç, henüz hiçbir şey yapılmamış bir sözleşmede işleyebilir. Arsa üzerinde bina yükselmişse geriye dönüş fiilen mümkün olmaz; bu nedenle Türk Borçlar Kanunu’nun 126. maddesi, ifasına başlanmış sürekli edimli sözleşmelerde alacaklının sözleşmeyi feshederek zararının giderilmesini isteyebileceğini düzenler. Fesih ileriye etkilidir.

Bunun üzerine 475. maddenin son fıkrası eklenir ve tabloyu tamamlar: eser, iş sahibinin taşınmazı üzerinde yapılmış olup sökülüp kaldırılması aşırı zarar doğuracaksa iş sahibi sözleşmeden dönme hakkını kullanamaz. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin doğası gereği bu şart neredeyse her zaman gerçekleşir; bina arsa sahibinin taşınmazı üzerindedir ve yıkımı aşırı zarar doğurur.

İki hüküm birlikte okunduğunda ortaya çıkan sonuç şudur: inşaat bir kez başladıktan sonra arsa sahibinin elindeki gerçek araçlar, tamamlanan kısmın karşılığını ödeyerek sözleşmeyi feshetmek, bedelden indirim istemek, eksik ve ayıplı işlerin bedelini talep etmek ve gecikme tazminatı istemektir. 482. maddenin ikinci fıkrası da eser arsa sahibinin arsası üzerine yapılıyorsa, tamamlanan kısım için hakkaniyete uygun bedel ödeyerek fesih imkânını ayrıca tanır.

Nama ifaya izin: eksik işi yüklenici hesabına yaptırma

Türk Borçlar Kanunu’nun 113. maddesinin birinci fıkrası, yapma borcunun borçlu tarafından ifa edilmemesi hâlinde alacaklının, masrafı borçluya ait olmak üzere edimin kendisi veya başkası tarafından ifasına izin verilmesini isteyebileceğini düzenler; her türlü giderim isteme hakkı da saklıdır. Uygulamada bu talebe nama ifaya izin denir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde bu yol özellikle işlevlidir. Yüklenici binayı yüzde doksan seviyesinde bırakıp çekilmişse, arsa sahibi sözleşmeyi feshedip yıllarca sürecek bir tazminat davasına girmek yerine, mahkemeden eksik işleri yüklenici nam ve hesabına tamamlatma izni ister. Masraf sonradan yükleniciden tahsil edilir ya da yüklenici adına tescilli bağımsız bölümlerden karşılanır.

Nama ifa talebi çoğunlukla tapu iptali ve tescil ile gecikme tazminatı talepleriyle birlikte ileri sürülür. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 21.05.2026 tarihli 2026/2337 esas ve 2026/2225 karar sayılı dosyasında da uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil, nama ifa ve tazminat istemlerine ilişkindir. Bu üç talebin birlikte kurulması, dosyanın hem inşaatı bitirmesini hem de zararı karşılamasını sağlar.

Eksik ve ayıplı imalatta üç seçimlik hak

Bina teslim edildikten sonra ortaya çıkan kusurlar ayıp hükümlerine tabidir. Türk Borçlar Kanunu’nun 474. maddesi iş sahibine, teslimden sonra işlerin olağan akışına göre imkân bulur bulmaz eseri gözden geçirme ve ayıpları uygun bir süre içinde yükleniciye bildirme yükümlülüğü getirir. 477. madde ise gözden geçirmeyi ve bildirimde bulunmayı ihmal eden iş sahibinin eseri kabul etmiş sayılacağını belirtir.

Bildirim yapılmışsa 475. maddedeki üç seçimlik haktan biri kullanılır: eser kullanılamayacak ya da hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacak ölçüde ayıplıysa sözleşmeden dönme, eseri alıkoyup ayıp oranında bedelden indirim isteme, aşırı masraf gerektirmiyorsa bütün masrafları yükleniciye ait olmak üzere ücretsiz onarım isteme. Genel hükümlere göre tazminat isteme hakkı bunların yanında saklıdır.

Aynı maddenin son fıkrası nedeniyle birinci seçenek arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde fiilen kapalıdır. Dolayısıyla gerçek tercih, bedelden indirim ile ücretsiz onarım arasındadır. Ortak alanlardaki eksik imalatlar da bu kapsamdadır; ortak yerlerden kaynaklanan zararların kime yükleneceğini su kaçağı tazminat davası yazımızda kat mülkiyeti hükümleriyle birlikte inceledik.

Gecikme tazminatı ve cezai şart nasıl işler

Gecikme tazminatının klasik ölçüsü, arsa sahibinin teslim edilmeyen bağımsız bölümlerden mahrum kaldığı süre boyunca elde edemediği kira gelirinin karşılığıdır. Hesap, benzer nitelikteki taşınmazların emsal kira bedelleri üzerinden yapılır ve gecikme süresiyle çarpılır. Bu talep, sözleşmede ayrıca kararlaştırılmasa dahi Türk Borçlar Kanunu’nun 125. maddesinin birinci fıkrasına dayanılarak istenebilir.

Sözleşmede cezai şart kararlaştırılmışsa hesap doğrudan sözleşme hükmüne göre yapılır. Uygulamada gecikilen her ay için bağımsız bölüm başına sabit bir tutar belirlenmesi yaygındır. Cezai şartın istenebilmesi için ayrıca zarar ispatı gerekmez; bu, cezai şartı gecikme tazminatından ayıran en önemli özelliktir. Buna karşılık aşırı görülen ceza, hâkim tarafından indirilebilir.

Sözleşmede teslim tarihinin nasıl yazıldığı bu hesabın tamamını belirler. “İnşaat ruhsatının alınmasından itibaren yirmi dört ay” gibi bir kayıt, ruhsatın ne zaman alındığı tartışmasına açılır. Takvim tarihi yazmak, ruhsat gecikmesinin kimin riskinde olduğunu ayrıca düzenlemek ve mücbir sebep hâllerini sınırlı sayıda saymak, sonradan çıkacak uyuşmazlığı büyük ölçüde kapatır.

Maliyet arttı diyen yüklenici bedeli artırabilir mi

Kural nettir. Türk Borçlar Kanunu’nun 480. maddesinin birinci fıkrasına göre bedel götürü olarak belirlenmişse yüklenici eseri o bedelle meydana getirmekle yükümlüdür; eser öngörülenden fazla emek ve masraf gerektirmiş olsa bile bedelin artırılmasını isteyemez. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde bedel arsa payı olduğundan, bu kural “daha fazla daire isterim” talebini kural olarak karşılıksız bırakır.

İstisna aynı maddenin ikinci fıkrasındadır. Başlangıçta öngörülemeyen veya öngörülebilip de taraflarca göz önünde tutulmayan durumlar, kararlaştırılan götürü bedelle eserin yapılmasına engel olur ya da son derece güçleştirirse yüklenici hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir. Bu mümkün değilse veya karşı taraftan beklenemezse sözleşmeden dönebilir; dürüstlük kuralının gerektirdiği hâllerde yalnızca fesih hakkını kullanabilir.

Uyarlama talebinin kabulü için maliyet artışının olağan piyasa dalgalanmasını aşması ve sözleşme kurulurken öngörülemez nitelikte olması aranır. İnşaat malzemesi fiyatlarındaki her yükseliş uyarlama sebebi sayılmaz. Ayrıca uyarlama hâkimden istenir; yüklenicinin tek taraflı olarak inşaatı durdurup yeni şart dayatması, kendisini temerrüde düşüren bir davranıştır.

Kentsel dönüşümde sözleşme mahkeme kararı olmadan feshedilebilir

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 6. maddesine 2019 yılında 7181 sayılı Kanun’la eklenen on dördüncü fıkra, genel hükümlerden tamamen ayrı bir yol kurar. Kanun kapsamındaki alan ve parsellerde, oy birliğiyle anlaşma sağlanmasından veya hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla karar alınmasından sonra müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde yeni yapının yapım işine başlanmamışsa, ya da yapım işi belirli bir seviyede durdurulmuş ve en az altı aydır projeyi bitirecek seviyede ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam edilmiyorsa, sözleşmelerin feshi için maliklerin salt çoğunluğuyla karar alınabilir.

Karardan sonra işleyen süreç idaridir. Başkanlığa başvurulur ve yapım işine başlanıp başlanmadığının veya işin yeterli ekip ve ekipmanla devam edip etmediğinin tespiti istenir. Tespit yapılırsa müteahhide otuz gün süre verilerek işe başlaması veya devam etmesi, aksi hâlde bu sürenin bitimi itibarıyla sözleşmelerin resen feshedileceği ihtar edilir.

İhtara rağmen işe başlanmaz veya devam edilmezse, ayrıca ihtar çekmeye gerek kalmaksızın otuz günlük sürenin bittiği tarih itibarıyla hak sahipleriyle müteahhit arasındaki inşaat yapımına ilişkin sözleşmeler ilgililerin muvafakati aranmaksızın resen feshedilmiş sayılır. Fesih sonrasında taşınmazların siciline şerh edilmiş sözleşmeler, maliklerin veya Başkanlığın talebi üzerine terkin edilir. Kanun ayrıca fesih tarihine kadar müteahhit tarafından hak sahiplerine yapılan kira yardımı ödemelerinin geri istenemeyeceğini belirtir.

Bu yolun sınırı da açıktır: yalnızca 6306 sayılı Kanun kapsamındaki alan ve parsellerde işler. Riskli yapı tespiti bulunmayan sıradan bir parselde imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi için aynı mekanizma kullanılamaz; orada işleyen, yukarıda anlatılan temerrüt ve fesih hükümleridir. Kanun metninin güncel hâline Mevzuat Bilgi Sistemi üzerinden ulaşılabilir.

Riskli yapıda anlaşma yeter sayısı üçte iki değil salt çoğunluktur

6306 sayılı Kanun’un 6. maddesinin ikinci fıkrası, üzerindeki bina yıkılmış olan arsanın maliklerine yapılan tebligatı takip eden otuz gün içinde salt çoğunlukla anlaşma sağlanamaması hâlinde, gerçek kişilerin veya özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetindeki taşınmazlar için Başkanlık, TOKİ veya idare tarafından acele kamulaştırma yoluna gidilebileceğini düzenler.

Yeter sayı bakımından yaygın bir eskimiş bilgi dolaşımdadır. Kanunun ilk hâlinde aranan üçte iki çoğunluk, 7/11/2023 tarihli 7471 sayılı Kanun’la yapılan değişikliklerle hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuna indirilmiştir. Buna göre bugün hisse çoğunluğunu sağlayan malikler kararı alabilir; üçte iki oranı aranmaz.

Aynı Kanun’la eklenen on altıncı fıkra da tamamlayıcıdır: yıkım sonrası arsa hâline gelen taşınmazda ortaklığın giderilmesi için Türk Medeni Kanunu hükümlerine göre dava açılabilir, ancak böyle bir davanın açılmış olması hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla karar alınmasına engel değildir. Ortaklığın giderilmesi davası, dönüşüm sürecini durdurma aracı olarak kullanılamaz.

Müteahhitten daire aldım, tapu devredilmiyor

Yükleniciye düşecek bağımsız bölümlerin inşaat sürerken satılması yaygındır. Bu satış çoğunlukla adi yazılı sözleşmeyle veya noterde satış vaadiyle yapılır ve alıcı, yüklenicinin arsa sahibinden alacağı tapuyu devralmayı bekler. Hukuken devredilen şey mülkiyet değil, yüklenicinin arsa sahibine karşı sahip olduğu kişisel haktır. Türk Borçlar Kanunu’nun 184. maddesi gereği alacağın devrinin geçerliliği yazılı şekle bağlıdır.

Buradaki belirleyici kural şudur: devralınan hak, devredenin sahip olduğundan fazlasını içermez. Yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamlamamışsa, ondan daire alan kişi de tapu isteyemez. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 07.05.2026 tarihli 2025/2994 esas ve 2026/1954 karar sayılı dosyasında, yükleniciden haricen satın alınan taşınmaza yönelik tapu iptali ve tescil istemi, davacıların yüklenicinin halefi olarak edimleri tamamlamak istemediği gerekçesiyle reddedilmiş ve bu karar onanmıştır.

Aynı kararın gösterdiği çıkış yolu da vardır: alıcı, yüklenicinin arsa sahibine karşı kalan edimini üstlenip tamamlarsa halef sıfatıyla tescil isteyebilir. Uygulamada bu, eksik imalat bedelinin ödenmesi ya da işin tamamlattırılması anlamına gelir. Dolayısıyla yükleniciden daire alırken sorulacak asıl soru dairenin fiyatı değil, yüklenicinin arsa sahibine karşı borcunun hangi seviyede olduğudur.

Aynı kararın bir başka satırı merci sorusunu da cevaplar: dosya ilk derecede tüketici mahkemesinde görülmüş ve Yargıtay kararında davacıların tüketici olması nedeniyle harçtan muaf olduğu, bu sebeple harç alınmasına yer olmadığı belirtilmiştir. Konut edinme amacıyla yükleniciden daire alan kişi tüketicidir; davasını tüketici mahkemesinde açar ve 6502 sayılı Kanun’un 73. maddesi uyarınca harçtan muaftır.

Hangi mahkeme görevli ve yetkilidir

Arsa sahibi ile yüklenici arasındaki uyuşmazlık eser sözleşmesinden doğar; görevli mahkeme kural olarak asliye hukuk mahkemesidir. Tarafların her ikisi de tacirse ve uyuşmazlık ticari işletmeleriyle ilgiliyse dosya asliye ticaret mahkemesine gider. Yükleniciden konut edinen kişinin açacağı dava ise tüketici mahkemesinin görev alanındadır.

Yetkide belirleyici olan, talebin niteliğidir. Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 12. maddesine göre taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Tapu iptali ve tescil talebi bu kapsamdadır ve tarafların başka bir yer mahkemesini kararlaştırması sonuç doğurmaz.

Buna karşılık yalnızca para alacağına yönelen talepler şahsi niteliktedir. Gecikme tazminatı, cezai şart veya eksik imalat bedeli istendiğinde kesin yetki kuralı işlemez; davacı 6. maddedeki genel yetki kuralı uyarınca davalının yerleşim yeri mahkemesini ya da 10. madde uyarınca sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesini seçebilir. Tapu talebiyle alacak talebi birlikte ileri sürüldüğünde ise kesin yetki kuralı belirleyici olur.

Kim kime karşı	Talep	Görevli mahkeme	Arabuluculuk dava şartı
Arsa sahibi → yüklenici	Tapu iptali ve tescil	Asliye hukuk (taraflar tacirse asliye ticaret)	Hayır
Arsa sahibi → yüklenici	Gecikme tazminatı, cezai şart, eksik imalat bedeli	Asliye hukuk (ticari ise asliye ticaret)	Ticari dava ise evet
Kat maliki → diğer malikler	Arsa payının yeniden düzenlenmesi (KMK m.3)	Sulh hukuk	Evet (HUAK m.18/B-c)
Daire alıcısı → yüklenici	Tapu iptali ve tescil, bedel iadesi	Tüketici mahkemesi, harçtan muaf	6502 m.73/A rejimi uygulanır

Dava açmadan önce arabulucuya gitmek zorunlu mu

Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesi, 28/3/2023 tarihli 7445 sayılı Kanun’la eklendi ve dava şartı arabuluculuk kapsamını taşınmaz uyuşmazlıklarına genişletti. Madde dört uyuşmazlık türü sayar: kira ilişkisinden kaynaklananlar, taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ile ortaklığın giderilmesi, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklananlar ve komşu hakkından kaynaklananlar.

Listede arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yer almaz. Dolayısıyla bu sözleşmeden doğan tapu iptali ve tescil davası ile eser sözleşmesine dayanan tazminat davası, salt taşınmazla ilgili olduğu için arabuluculuk dava şartına tabi hâle gelmez. Buna karşılık uyuşmazlık ticari dava niteliğindeyse ve konusu bir miktar paranın ödenmesiyse, ticari davalara özgü dava şartı arabuluculuk hükümleri işler.

Ayrım burada incelir: arsa paylarının yeniden düzenlenmesi davası Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklandığı için 18/B maddesinin (c) bendine girer ve dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Aynı bina için açılan iki davadan biri arabuluculuk kapısından geçmek zorundayken diğeri doğrudan mahkemeye açılabilir. Zorunlu arabuluculuğun işleyişini arabuluculuğun dava şartı olduğu hâller yazımızda ayrıntılandırdık.

Arabuluculuğun iki yan sonucu da hesaba katılmalıdır. 18/A maddesinin on beşinci fıkrası, büroya başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede zamanaşımının duracağını ve hak düşürücü sürenin işlemeyeceğini belirtir. 18/B maddesine 7/11/2024 tarihli 7531 sayılı Kanun’la eklenen beşinci fıkra ise, taşınmazın devrine ilişkin anlaşma belgesine icra edilebilirlik şerhi alındıktan sonra tarafın tapu müdürlüğünden tescil isteyebileceğini ve tescilin resmî senet düzenlenmeksizin yapılacağını düzenler.

Zamanaşımında iki ayrı rejim işler

Bu başlık, konuyu anlatan içeriklerde en sık karıştırılan yerdir. Türk Borçlar Kanunu iki ayrı süre kurar ve bunlar farklı taleplere uygulanır. Ayıplı eser sebebiyle açılacak davalar 478. maddeye tabidir: teslim tarihinden başlayarak taşınmaz yapılarda beş yıl, yüklenicinin ağır kusuru varsa eserin niteliğine bakılmaksızın yirmi yıl.

Eser sözleşmesinden doğan alacaklar ise 147. maddenin altıncı bendine girer ve beş yıllık zamanaşımına tabidir. Gecikme tazminatı, cezai şart ve kira mahrumiyeti alacağı bu kapsamdadır. Bendin lafzı önemlidir: yüklenicinin yükümlülüklerini ağır kusuruyla hiç ya da gereği gibi ifa etmemesi hâli bu bendin dışında bırakılmıştır; o hâlde 146. maddedeki genel on yıllık süre uygulanır.

Tapu iptali ve tescil talebi bakımından tablo değişir. Bu talep ayni sonuç doğurduğu için zamanaşımına tabi tutulmaz; mülkiyet hakkına dayanan istemler zamanın geçmesiyle düşmez. Ancak talebin dayandığı kişisel hak fesihle ortadan kalkmışsa, artık tescil istenemez. Dolayısıyla süre baskısı tapu talebinde değil, tazminat ve alacak taleplerindedir.

Talep	Dayanak	Süre	Başlangıç
Ayıplı imalat sebebiyle dava (taşınmaz yapı)	TBK m.478	5 yıl	Teslim tarihi
Yüklenicinin ağır kusuru bulunan ayıp	TBK m.478	20 yıl	Teslim tarihi
Gecikme tazminatı, cezai şart, kira mahrumiyeti	TBK m.147/6	5 yıl	Alacağın muaccel olduğu an
Ağır kusurla hiç veya gereği gibi ifa etmeme	TBK m.146	10 yıl	Alacağın muaccel olduğu an
Tapu iptali ve tescil	TMK m.716	Zamanaşımına tabi değil	—

Dava maliyeti: harç, bilirkişi ve vekâlet ücreti

Tapu iptali ve tescil davası nispi harca tabidir ve harç, dava değeri üzerinden hesaplanır. Dava değeri taşınmazın değeri olduğundan başlangıçta ödenecek peşin harç yüksek olabilir. Yargılama sırasında değerin arttığı anlaşılırsa harcın tamamlanması istenir; bu sürecin nasıl işlediğini tapu iptal ve tescil davasında harç tamamlama yazımızda adım adım anlattık.

İkinci büyük kalem bilirkişi giderleridir. Bu davalarda inşaat mühendisi veya mimar bilirkişiden eksik ve ayıplı imalat raporu, mali müşavirden ödeme incelemesi, emlak bilirkişisinden emsal kira ve değer tespiti istenir. Çoğu dosyada birden fazla heyet raporu alınır ve gider avansı bir kez daha tamamlattırılır.

Üçüncü kalem vekâlet ücretidir. Davayı kaybeden taraf, karşı tarafın avukatı için tarifeye göre hesaplanan ücreti ödemekle yükümlü tutulur ve nispi davalarda bu tutar dava değerine bağlı olarak artar. Bu yükün kime ait olduğunu ve nasıl tahsil edildiğini kaybedilen davada karşı vekâlet ücreti yazımızda ele aldık. Yargılamanın istinaf aşamasıyla birlikte ne kadar sürdüğüne ilişkin ölçüleri ise tazminat davasında istinaf süresi yazımızda karşılaştırdık.

Sözleşme imzalanmadan önce bakılacak maddeler

Sözleşmenin sonradan doğuracağı uyuşmazlıkların büyük bölümü, imza anında birkaç maddenin eksik ya da muğlak bırakılmasından kaynaklanır. Aşağıdaki başlıklar, dosyaların içinden en sık çıkan eksikliklerdir.

• Şekil: Belge noterde düzenleme şeklinde mi yapılıyor, yoksa yalnızca imza mı onaylanıyor.
• Paylaşım: Hangi bağımsız bölümün kime ait olacağı blok, kat ve numarayla yazılmış mı; yalnızca oran verilmesi yeterli değildir.
• Teslim tarihi: Takvim tarihi mi yazılmış, yoksa ruhsat gibi belirsiz bir olaya mı bağlanmış.
• Devir takvimi: Arsa payları hangi inşaat seviyesinde devredilecek ve seviye kim tarafından nasıl tespit edilecek.
• Cezai şart: Gecikme hâlinde bağımsız bölüm başına aylık tutar belirlenmiş mi; cezai şartın gecikme tazminatıyla ilişkisi yazılmış mı.
• Şerh: Sözleşmenin tapuya şerh edileceği ve masrafın kime ait olacağı kararlaştırılmış mı.
• Mücbir sebep: Hangi hâllerin süreyi durduracağı sınırlı sayıda mı sayılmış.
• Devir yasağı: Yüklenicinin sözleşmeyi veya kendisine düşen payları üçüncü kişiye devri arsa sahibinin onayına bağlanmış mı.
• Teminat: Banka teminat mektubu ya da ipotek gibi bir güvence öngörülmüş mü.
• Eksik imalat: Teslimde tutanak düzenlenmesi ve eksiklerin ne kadar sürede giderileceği yazılmış mı.

İmzalanmış bir sözleşmede bu maddeler eksikse, tarafların ek protokolle boşlukları doldurması mümkündür; ancak taşınmaz devrine ilişkin değişiklikler yine düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Süreç yürürken bir aşamada tıkanma yaşandıysa, atılacak adımın ihtar mı, nama ifa talebi mi yoksa fesih mi olduğu dosyanın seviyesine göre değişir. Kendi sözleşmeniz ve inşaatın bulunduğu aşama üzerinden değerlendirme için iletişim sayfasındaki bilgilerden ofisimize ulaşabilir, çalıştığımız alanların tamamını çalışma alanlarımız sayfasında görebilirsiniz.

Arsa payı karşılığında edinilen bağımsız bölümlerde iktisap tarihinin hangi an olduğu, sonraki satışın vergiye tabi olup olmadığını doğrudan belirler. Bu tarihin nasıl tespit edildiğini ve beş yıllık sürenin nereden işlemeye başladığını değer artış kazancı vergisi başlıklı yazımızda açıkladık.

Sıkça Sorulan Sorular

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi noterde nasıl yapılır?

Noterlik Kanunu’nun 89. maddesi gereği düzenleme şeklinde yapılır. Noter tarafların iradesini bizzat tutanağa geçirir, okur ve imzalatır. Tarafların kendi hazırladığı metnin notere götürülüp imzasının onaylatılması yeterli değildir; 90. maddedeki onaylama işlemi yalnızca imzanın kime ait olduğunu belgeler, sözleşmeyi geçerli kılmaz.

Adi yazılı kat karşılığı inşaat sözleşmesi geçerli midir?

Geçerli değildir. Sözleşme taşınmaz satış vaadi içerdiğinden Türk Medeni Kanunu’nun 706. ve Türk Borçlar Kanunu’nun 237. maddesindeki resmî şekil şartına tabidir. Ancak taraflar edimlerini önemli ölçüde yerine getirmişse, sonradan şekil eksikliğine dayanılması dürüstlük kuralına aykırı görülebilir ve yapılan imalatın değeri sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre hesaplanır.

Sözleşmeyi tapuya şerh ettirmek zorunlu mu?

Zorunlu değil, ancak korumanın büyük bölümü şerhten gelir. Türk Medeni Kanunu’nun 1009. maddesi arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini adıyla sayar ve şerh edilebileceğini belirtir. Şerh verilince sözleşmeden doğan haklar, taşınmaz üzerinde sonradan hak kazanan üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir. Şerh yoksa hak yalnızca sözleşmenin tarafları arasında sonuç doğurur.

Müteahhit inşaata başlamadı, teslim tarihini beklemek zorunda mıyım?

Beklemek zorunda değilsiniz. Türk Borçlar Kanunu’nun 473. maddesinin birinci fıkrası, işe zamanında başlanmaması veya işin geciktirilmesi yüzünden işin kararlaştırılan zamanda bitirilemeyeceği açıkça anlaşılıyorsa iş sahibinin teslim için belirlenen günü beklemeksizin sözleşmeden dönebileceğini düzenler. Ölçüt gecikmenin gerçekleşmesi değil, bitirilemeyeceğinin objektif olarak anlaşılmasıdır.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi tek taraflı feshedilebilir mi?

Haklı sebep varsa evet, ama sonuç inşaatın seviyesine göre değişir. İnşaata başlanmışsa Türk Borçlar Kanunu’nun 126. maddesi uyarınca sonuç geriye etkili dönme değil ileriye etkili fesihtir. 475. maddenin son fıkrası, eser iş sahibinin taşınmazı üzerinde yapılmış ve sökülmesi aşırı zarar doğuracaksa dönme hakkının kullanılamayacağını belirtir.

Müteahhit daireleri geç teslim ederse ne kadar tazminat istenebilir?

Sözleşmede cezai şart varsa hesap doğrudan o hükme göre yapılır ve ayrıca zarar ispatı aranmaz. Cezai şart kararlaştırılmamışsa gecikme tazminatı, teslim edilmeyen bağımsız bölümlerin emsal kira bedeli üzerinden gecikilen süreyle çarpılarak hesaplanır. Aşırı bulunan cezai şart hâkim tarafından indirilebilir.

Arsa payı yanlış hesaplanmışsa ne yapılır?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesi, arsa payları bağımsız bölümlerin değerleriyle oranlı tahsis edilmemişse her kat malikinin veya kat irtifakı sahibinin arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabileceğini düzenler. Dava sulh hukuk mahkemesinde açılır. Bağımsız bölümün sonradan değer kazanması ya da kaybetmesi düzeltme sebebi değildir.

Kat irtifakı kurmak için arsa sahibinin imzası şart mı?

Şart değil. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 10. maddesine 7099 sayılı Kanun’la eklenen fıkraya göre, hak sahiplerine isabet eden bağımsız bölümler belirlenmişse kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayanılarak kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisi, yüklenicinin talebi üzerine ilgili idarece yapılır ve mimari proje ile yönetim planında malik imzası aranmaz.

İskân alındı, kat mülkiyetine geçmek için ne yapmam gerekir?

Ayrı bir başvuru yapmanız gerekmez. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 10. maddesinin 7327 sayılı Kanun’la değişik altıncı fıkrası uyarınca yapı kullanma izin belgesi düzenlenen yapılarda cins değişikliği resen yapılır ve kat irtifakı tesisli taşınmaz başkaca bir belge aranmaksızın resen kat mülkiyetine çevrilir. Bu işlemler döner sermaye hizmet bedelinden muaftır.

Müteahhitten aldığım dairenin tapusu devredilmiyor, ne yapabilirim?

Devraldığınız şey mülkiyet değil, yüklenicinin arsa sahibine karşı sahip olduğu kişisel haktır ve bu hak devredenin sahip olduğundan fazlasını içermez. Yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamlamamışsa tapu isteyemezsiniz. Kalan edimi halef sıfatıyla üstlenip tamamlarsanız tapu iptali ve tescil talebinde bulunabilirsiniz.

Müteahhide karşı açılacak dava hangi mahkemede görülür?

Arsa sahibi ile yüklenici arasındaki uyuşmazlıkta görevli mahkeme kural olarak asliye hukuk, iki taraf da tacirse asliye ticaret mahkemesidir. Yükleniciden konut edinen kişi tüketici sayılır ve davasını tüketici mahkemesinde açar. Tapu iptali ve tescil talebinde Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 12. maddesi uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.

Kat karşılığı inşaat davasında arabulucuya gitmek zorunlu mu?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan tapu iptali ve tazminat davaları, arabuluculuk kanununun 18/B maddesindeki dört kalemlik listede yer almadığı için bu madde bakımından dava şartına tabi değildir. Uyuşmazlık ticari dava niteliğindeyse ticari davalara özgü dava şartı işler. Arsa paylarının yeniden düzenlenmesi davası ise Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklandığı için arabuluculuk dava şartına tabidir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde zamanaşımı kaç yıldır?

İki ayrı süre işler. Ayıplı imalat sebebiyle açılacak davalarda Türk Borçlar Kanunu’nun 478. maddesi uyarınca taşınmaz yapılarda teslimden itibaren beş yıl, yüklenicinin ağır kusuru varsa yirmi yıldır. Gecikme tazminatı ve cezai şart gibi alacaklarda 147. maddenin altıncı bendi uyarınca beş yıl, yüklenici ağır kusuruyla hiç ya da gereği gibi ifa etmemişse 146. maddeye göre on yıl uygulanır.

Kentsel dönüşümde müteahhit işi bırakırsa sözleşme nasıl feshedilir?

6306 sayılı Kanun’un 6. maddesinin on dördüncü fıkrası mahkemesiz bir yol tanır. Müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde işe başlanmamış ya da en az altı aydır yeterli ekip ve ekipmanla devam edilmiyorsa maliklerin salt çoğunluğuyla fesih kararı alınır, Başkanlığa tespit için başvurulur, tespit üzerine müteahhide otuz gün ihtar edilir ve süre sonunda sözleşmeler resen feshedilmiş sayılır.

Riskli yapıda dönüşüm kararı için kaç malikin onayı gerekir?

Hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu yeterlidir. Kanunun ilk hâlindeki üçte iki çoğunluk şartı, 7/11/2023 tarihli 7471 sayılı Kanun’la yapılan değişikliklerle salt çoğunluğa indirilmiştir. Tebligatı izleyen otuz gün içinde salt çoğunlukla anlaşma sağlanamazsa acele kamulaştırma yoluna gidilebilir.

Müteahhit maliyet arttı diyerek daha fazla daire isteyebilir mi?

Kural olarak isteyemez. Türk Borçlar Kanunu’nun 480. maddesinin birinci fıkrası, götürü bedelde eserin öngörülenden fazla emek ve masraf gerektirmesi hâlinde bile bedelin artırılmasının istenemeyeceğini belirtir. İkinci fıkra yalnızca başlangıçta öngörülemeyen ya da göz önünde tutulmayan durumlarda hâkimden uyarlama istenmesine izin verir; bu talep mahkemeye yöneltilir, tek taraflı olarak dayatılamaz.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve somut bir uyuşmazlık için hukuki görüş yerine geçmez. Anılan madde numaraları, süreler ve yeter sayılar yayım tarihindeki mevzuata dayanır ve sonradan değişebilir. Kendi sözleşmeniz bakımından adım atmadan önce dosyanızı bir avukatla değerlendiriniz. Hazırlayan: Av. Handan Sayan Özgül.