İmar Affı Çıkacak mı? Yapı Kayıt Belgesinin Güncel Durumu

İmar affı beklentisi her torba yasa gündeme geldiğinde yeniden canlanıyor; ancak 2026 yılı itibarıyla ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapılar için yeni bir başvuru kapısı açılmış değildir. Kamuoyunda imar affı denilen düzenleme, 2018’de 7143 sayılı Kanunla İmar Kanunu’na eklenen geçici 16. maddedir ve o maddedeki başvuru süresi 31 Ekim 2018’de, kayıt bedeli ödeme süresi 31 Aralık 2018’de dolmuştur. Madde hâlâ yürürlüktedir, fakat yeni Yapı Kayıt Belgesi düzenlenmemektedir.

2026’da çıkan torba kanunun imar başlığı altında yaptığı şey ise af değil, mevcut hak sahiplerine tanınan bir süre uzatımıdır. Buna karşılık aynı kanun, kaçak yapıyla mücadelede cezaları ağırlaştıran hükümler de getirmiştir. Aşağıda bu iki hareketin kapsamı, Yapı Kayıt Belgesinin bugün ne işe yaradığı, Anayasa Mahkemesinin iki ayrı iptal kararının belgeyi taşıyan yapılar bakımından ne değiştirdiği ve kaçak yapı sahibinin bugün kullanabileceği hukuki imkânlar ele alınmaktadır.

İmar Affı Çıkacak mı? 2026 İtibarıyla Hukuki Durum

Yürürlükteki mevzuatta, 31 Aralık 2017’den sonra yapılmış ruhsatsız yapıları kayıt altına alan yeni bir düzenleme bulunmamaktadır. İmar Kanunu’nun geçici 16. maddesi metinde durmaktadır, ancak maddenin işleyen kısmı sona ermiştir: başvurunun 31 Ekim 2018’e kadar yapılmış, kayıt bedelinin 31 Aralık 2018’e kadar ödenmiş olması aranır. Bu tarihler geçmiş olduğundan bugün yeni bir Yapı Kayıt Belgesi alınamaz.

Maddenin yürürlükte kalmaya devam etmesinin pratik anlamı şudur: 2018’de belge almış olanların hakları, madde metnine bağlı olarak yaşamaya devam eder. Hazine taşınmazının satın alınması, kat mülkiyetine geçiş, yıkım kararlarının ve tahsil edilemeyen para cezalarının akıbeti gibi konular hâlâ bu maddeye göre çözülür. Yani madde, yeni başvurular için kapalı ama mevcut belgeler için işler durumdadır.

Yeni bir af çıkıp çıkmayacağı hukuki değil, yasama politikasına ilişkin bir sorudur ve bu konuda kesin bir öngörüde bulunmak mümkün değildir. Hukuken söylenebilecek olan, mevcut düzenlemelerin yönünün son iki yılda af değil denetim ve yaptırım tarafına kaydığıdır; bunun somut örnekleri aşağıdaki bölümlerde yer almaktadır.

Torba Yasada İmar Affı Var mı? 7579 Sayılı Kanun Neyi Uzattı?

7579 sayılı Tapu Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun 7 Mayıs 2026’da kabul edilmiş, 22 Mayıs 2026 tarihli ve 33261 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanmıştır. Bu kanunun imar barışıyla ilgili tek hükmü, geçici 1. maddesinin altıncı fıkrasıdır ve bir af hükmü değildir.

Söz konusu fıkra, İmar Kanunu’nun geçici 16. maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınan yapıların bulunduğu Hazineye ait taşınmazların, belge sahiplerine satışıyla ilgilidir. Uzatılan iki süre vardır: süresi içinde satın alma başvurusu yapmayanların başvuru süresi ve taksitli satışlarda sözleşmedeki taksitlerden ikiden fazlasını vadesinde ödemeyenlerin ödeme süresi. Her ikisi de 31 Aralık 2026 tarihine kadar uzatılmıştır.

Bu düzenlemenin muhatabı, 2018’de belgesini almış ama Hazine arazisini satın alma adımını tamamlayamamış ya da taksitlerini aksatmış kişilerdir. Belgesi olmayan bir yapı sahibi bu hükümden yararlanamaz, çünkü hüküm doğrudan “yapı kayıt belgesi alınan yapılar” ifadesiyle sınırlıdır. Dolayısıyla “torba yasada imar affı çıktı” biçimindeki aktarımlar, uzatmanın kapsamını yanlış genişletmektedir.

Konu	Durum
Yeni yapı kayıt belgesi başvurusu	Kapalı (süre 31.10.2018’de doldu)
Kayıt bedeli ödemesi	Kapalı (süre 31.12.2018’de doldu)
Hazine taşınmazını satın alma başvurusu	31.12.2026’ya uzatıldı (yalnızca belge sahipleri)
Aksatılan taksitlerin ödenmesi	31.12.2026’ya uzatıldı (yalnızca belge sahipleri)
31.12.2017 sonrası yapılan yapılar	Kapsam dışı, af yok

Aynı Torba Yasa Kaçak Yapıya Cezayı Ağırlaştırdı

Af beklentisiyle takip edilen kanunun asıl imar hükümleri, ters yönde işlemektedir. 7579 sayılı Kanunun 14. maddesiyle İmar Kanunu’nun 42. maddesine eklenen fıkra, ruhsata tabi olup ruhsat alınmaksızın ya da kanunun 27. maddesi kapsamında izin alınmaksızın yapılacak yapılarda kullanılmak amacıyla hazır betonu piyasaya arz eden veya piyasada bulunduran kişilere beş yüz bin Türk lirası idari para cezası verilmesini öngörür.

Bu hükmün yaptırım mantığı dikkat çekicidir: ceza yapıyı yapana değil, yapıya girdi sağlayan tedarikçiye yöneltilmiştir. Kaçak yapının en kritik malzemesinin tedarik zinciri hedef alınarak yapının başlangıç aşamasında caydırıcılık amaçlanmıştır. İmar Kanunu’nun 42. maddesindeki para cezaları ayrıca her takvim yılı başında Vergi Usul Kanunu mükerrer 298. madde uyarınca ilan edilen yeniden değerleme oranında artırılarak uygulanır.

Aynı kanunun 12, 13 ve 15. maddeleri ise İmar Kanunu’nun 28, 40 ve 44. maddelerine yangın güvenliğiyle ilgili yeni yükümlülükler eklemiştir. Kullanıma yönelik belgeye sahip yapılarda, yapı sahibinin başvurusu üzerine yangın güvenliğine yönelik periyodik kontroller yapılacak; kontrolde tespit edilen eksiklikler idarenin vereceği ve altı ayı geçmeyecek süre içinde giderilerek geçerli yangın güvenlik raporu alınacaktır. Esaslı tadilat gerektiren eksiklikler için ruhsat veya izin aranır.

Bu tablo, af beklentisini hukuki bir zemine oturtmayı zorlaştırır. Kanun koyucunun son hareketi, kayıt dışı yapıyı meşrulaştırmak değil, yapı güvenliği denetimini sıkılaştırmak yönünde olmuştur. Hükümlerin tam metni için resmî kaynağa bakılabilir: 3194 sayılı İmar Kanunu.

Son İmar Affı Ne Zaman Çıktı? İmar Barışının Takvimi

Türkiye’nin son geniş kapsamlı düzenlemesi, 11 Mayıs 2018 tarihli 7143 sayılı Kanunun 16. maddesiyle İmar Kanunu’na eklenen geçici 16. maddedir. Madde, gerekçesinde “afet risklerine hazırlık” ve “imar barışının sağlanması” amaçlarını taşır ve 31 Aralık 2017’den önce yapılmış ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınmasını hedefler.

Takvim şöyle işlemiştir: başvurular Bakanlığa ve yetkilendirdiği kurumlara 31 Ekim 2018’e kadar yapılacak, maddedeki şartlar yerine getirilecek ve kayıt bedeli 31 Aralık 2018’e kadar ödenecektir. Bu şartlar sağlandığında Yapı Kayıt Belgesi verilebilir. Kayıtlar, Yapı Kayıt Sistemine yapı sahibinin beyanına göre girilir; bu beyan esası, ilerideki iptal tartışmalarının da kaynağıdır.

Maddede kayıt bedeline ilişkin oranı iki katına kadar artırma, yarısına kadar azaltma ve başvuru ile ödeme süresini bir yıla kadar uzatma yetkisi tanınmıştır. Metinde bu yetkinin sahibi olarak Bakanlar Kurulu yazılıdır; kanun metni ayrıca bakanlığı “Çevre ve Şehircilik Bakanlığı” olarak anmaktadır. Bugünkü karşılığı Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığıdır. Kanun metinlerindeki bu tür kurum adları, sonraki teşkilat değişiklikleri nedeniyle güncelliğini yitirebilir.

Yapı Kayıt Belgesi Nedir, Sahibine Ne Sağlar?

Yapı Kayıt Belgesi, kaçak yapıyı ruhsatlı hâle getiren bir belge değildir; kanunun ifadesiyle yapının kullanım amacına yöneliktir. Yapıyı hukuka uygun hâle getirmez, imar mevzuatına aykırılığı ortadan kaldırmaz; yapıyı belirli sonuçlar bakımından kayıt altına alır ve o sonuçlarla sınırlı bir koruma sağlar.

Belgenin sağladığı ilk sonuç altyapı bağlantısıdır: belge alan yapılara, talep hâlinde ilgili mevzuatta tanımlanan abone grubu dikkate alınarak geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanabilir. Buradaki “geçici” ifadesi kanun metninde yer alır ve bağlantının kalıcı bir hak doğurmadığını gösterir.

İkinci sonuç yaptırımların akıbetidir. Belge verilen yapılarla ilgili olarak İmar Kanunu uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilir. Buradaki “tahsil edilemeyen” kaydı önemlidir: daha önce ödenmiş bir para cezasının iadesi bu hükme dayandırılamaz, hüküm yalnızca henüz tahsil edilmemiş cezaları kapsar.

Üçüncü sonuç mülkiyet düzenine ilişkindir ve aşağıda ayrı başlıkta ele alınmıştır. Belgenin sağladığı korumaların hiçbiri, yapının depreme veya diğer afetlere karşı güvenli olduğu anlamına gelmez; bu ayrım, Anayasa Mahkemesinin 2024 tarihli kararından sonra ayrıca önem kazanmıştır.

Yapı Kayıt Belgesi neyi sağlar	Neyi sağlamaz
Geçici su, elektrik ve doğalgaz bağlantısı	Kalıcı abonelik hakkı
Yıkım kararlarının iptali	Yapının ruhsatlı hâle gelmesi
Tahsil edilemeyen idari para cezalarının iptali	Ödenmiş cezaların iadesi
Şartlı olarak cins değişikliği ve kat mülkiyeti	Yapı kullanma izin belgesi (iskan)
Hazine/belediye taşınmazını satın alma hakkı	Yapının afetlere dayanıklı sayılması

Yapı Kayıt Belgesi Ne Kadar Süre Geçerlidir?

Yaygın kanaatin aksine belge süresiz değildir. İmar Kanunu geçici m.16’nın ilgili fıkrası açıktır: Yapı Kayıt Belgesi, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir. Yani belgenin ömrü, yapının fiziki varlığına bağlanmıştır.

Belge düzenlenen yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümleri uygulanır. Bunun pratik sonucu şudur: yapı yıkılıp yeniden inşa edildiğinde belge devre dışı kalır ve yeni yapı, güncel imar planına, ruhsat ve yapı denetimi kurallarına tabi olur. Kentsel dönüşüm uygulamasına giren bir yapıda da aynı sonuç doğar.

Bu nedenle Yapı Kayıt Belgesini, yapının imar durumunu kalıcı olarak çözen bir belge gibi değerlendirmek doğru değildir. Belge, mevcut yapının kullanımını ve bazı yaptırımların akıbetini düzenleyen geçiş dönemi aracıdır; taşınmazın uzun vadeli planlaması yapılırken bu sınır dikkate alınmalıdır.

Kayıt Bedeli Nasıl Hesaplanmıştı?

Kayıt bedelinin matrahı iki kalemin toplamıdır: yapının bulunduğu arsanın Emlak Vergisi Kanunu’na göre belirlenen emlak vergi değeri ile yapının Bakanlıkça belirlenen yaklaşık maliyet bedeli. Bu toplam üzerinden konutlarda yüzde üç, ticari kullanımlarda yüzde beş oranında kayıt bedeli hesaplanır.

Bedel, genel bütçenin (B) işaretli cetveline gelir kaydedilmek üzere merkez muhasebe birimi hesabına yatırılır. Kanun, bu gelirlerin 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında kullanılmak üzere dönüşüm projeleri özel hesabına aktarılmasını öngörür. Yani kayıt bedeli, dönüşüm finansmanına bağlanmıştır.

Kat mülkiyeti kurulması söz konusu olduğunda bedel katlanır. Aşağıdaki bölümde açıklanan cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesisi yolunun kullanılabilmesi için, yukarıdaki formülle bulunan bedelin iki katının ödenmesi gerekir. Bu, belgenin tek başına kat mülkiyetine geçişi sağlamadığını, ek bir mali yükümlülük öngördüğünü gösterir.

Yapı Kayıt Belgesiyle Kat Mülkiyeti Kurulabilir mi?

Kurulabilir, ancak üç şart bir aradadır. Kanun, yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı hiç bulunmayan yapılarda, Yapı Kayıt Belgesinin varlığı, maliklerin tamamının muvafakati ve imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesi hâlinde, yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebileceğini düzenler.

Uygulamada en çok takılan şart maliklerin tamamının muvafakatidir. Çok paydaşlı yapılarda tek bir malikin karşı çıkması yolu kapatır; kanun burada çoğunluğa değil oybirliğine bağlamıştır. Umumi hizmet alanı terki ise bedelsiz bir terk yükümlülüğü doğurur ve taşınmazın yüzölçümünü fiilen küçültebilir.

Bu yolla kat mülkiyetine geçilmiş olması, 6306 sayılı Kanunun ek 1. maddesinin uygulanmasına engel oluşturmaz. Yani kat mülkiyeti kurulmuş olması, taşınmazın dönüşüm mevzuatı kapsamındaki durumunu ortadan kaldırmaz. Kat mülkiyetine geçtikten sonra ortaya çıkan komşuluk ve ortak yer uyuşmazlıkları ise Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine tabi olur.

Hazine Arazisindeki Yapılar: Satın Alma Hakkı ve 31 Aralık 2026 Tarihi

Yapı Kayıt Belgesi alınan yapı Hazineye ait bir taşınmaz üzerinde bulunuyorsa, taşınmaz önce Bakanlığa tahsis edilir. Ardından belge sahipleri ile bunların kanuni veya akdi halefleri, satın alma talebinde bulunabilir ve taşınmaz Bakanlıkça rayiç bedel üzerinden doğrudan satılır. Halef ifadesi nedeniyle mirasçılar ve devralanlar da bu haktan yararlanabilir.

Ödeme koşulları kanunda ayrıntılı düzenlenmiştir. Satış bedelinin tamamının peşin ödenmesi hâlinde yüzde yirmi, en az yarısının ödenmesi hâlinde yüzde on indirim uygulanır. Taksitli satışta bedelin en az yüzde onu peşin ödenir, kalan kısım beş yıla kadar taksitlendirilir ve taksit tutarlarına kanuni faiz oranının yarısı uygulanır.

Ecrimisil bakımından da özel bir kural vardır: satışa konu edilen kısımlar için, yapı kayıt belgesi tarihi ile satış tarihi arasındaki dönemde ecrimisil alınmaz, tahakkuk ettirilmiş ecrimisiller terkin edilir ve satış tarihi itibarıyla tahsil edilmiş ecrimisil tutarı satış bedelinden mahsup edilir. Ancak mahsuptan artan tutar iade edilmez. Ayrıca 2981 sayılı Kanuna göre tapu tahsis belgesi alınmış ve arsa bedeli ödenmişse ayrıca satış bedeli alınmaz.

Bu başlıktaki tarih, yazının en somut aksiyon noktasıdır. Süresi içinde satın alma başvurusu yapmamış olanlar ile taksitlerinden ikiden fazlasını aksatanlar için süre 31 Aralık 2026’ya kadar uzatılmıştır. Hakkın yeniden kullanılabilir hâle geldiği bu pencere, kaçırıldığında bir sonraki uzatmanın geleceği garanti değildir.

Belediye Taşınmazı Üzerindeki Yapılarda Durum Farklı mıdır?

Yapı belediyeye ait bir taşınmaz üzerindeyse satış yine mümkündür, ancak muhatap değişir. Kanun, Yapı Kayıt Belgesi sahipleri ile kanuni veya akdi haleflerinin talepleri üzerine, bedeli ilgili belediyesine ödenmek kaydıyla taşınmazın rayiç bedel üzerinden belediyelerce doğrudan satılacağını düzenler.

Buradaki fark yalnızca idari muhatapla sınırlı değildir. Hazine satışları için kanunda öngörülen peşin ödeme indirimi, taksitlendirme ve faiz oranı hükümleri, belediye taşınmazları bakımından aynı fıkrada tekrarlanmamıştır. Bu nedenle belediye taşınmazlarında koşullar, ilgili belediyenin kendi mevzuatı ve meclis kararları çerçevesinde şekillenir.

Talebin reddedilmesi ya da bedelin fahiş belirlenmesi hâlinde uyuşmazlık idari yargıya taşınabilir. İdarenin işlemine karşı açılacak davada süre ve usul kuralları katı olduğundan, ret yazısının tebliğ tarihinin kayda geçirilmesi önem taşır. İdarenin kusurundan doğan zararlarda tazminat yolunun nasıl işlediğine dair bir örnek için idarenin geç müdahalesinden doğan tazminat sorumluluğu yazısı incelenebilir.

Hangi Yapılar Kapsam Dışında Kaldı?

Kanun iki ayrı fıkrada kapsam dışı alanları saymıştır. Birincisi mülkiyet temellidir: üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlarda bulunan yapılar ile Hazineye ait sosyal donatı için tahsisli araziler üzerindeki yapılar bu madde hükümlerinden yararlanamaz. Başkasının arsasına yapılmış bir yapı, belge alınmış olsa dahi bu korumanın dışındadır.

İkincisi alan temellidir. Madde hükümleri; Boğaziçi Kanunu’nda tanımlanan Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi içinde kanuna ekli kroki ve listede sınır ile koordinatları gösterilen alanda, İstanbul tarihi yarımada içinde yine ekli kroki ve listede gösterilen alanlarda ve Çanakkale Savaşları Gelibolu Tarihi Alanında uygulanmaz.

Kapsam dışı kalmanın sonucu, o yapı bakımından imar mevzuatının genel hükümlerinin aynen işlemeye devam etmesidir: yıkım kararları ayakta kalır, idari para cezaları uygulanır, altyapı bağlantısı için belgeye dayanılamaz. Bu nedenle taşınmazın hangi alan içinde kaldığı, belge başvurusundan çok daha belirleyici bir eşiktir.

Kentsel Dönüşüm Uygulanırsa Belgenin Akıbeti Ne Olur?

Kanun bu soruya doğrudan cevap verir: Yapı Kayıt Belgesi, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir. Yani dönüşüm uygulaması başladığında belgenin işlevi sona erer ve yapı, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile yürürlükteki imar mevzuatının hükümlerine tabi olur.

Belgeye dayanılarak kat mülkiyetine geçilmiş olması da bu sonucu değiştirmez. Kanun, beşinci fıkra uyarınca kat mülkiyetine geçilmiş olmasının 6306 sayılı Kanunun ek 1. maddesinin uygulanmasına engel teşkil etmeyeceğini açıkça düzenler. Bu hüküm, belgenin dönüşüm karşısında bir dokunulmazlık sağlamadığını göstermek için konulmuştur.

Uygulamada bunun anlamı, riskli yapı tespiti ve dönüşüm sürecinde belge sahibinin diğer maliklerle aynı rejime tabi olmasıdır. Kayıt bedelinin dönüşüm projeleri özel hesabına aktarılması da bu mantığın parçasıdır: kanun, kayıt altına almayı dönüşümün finansmanına bağlamış, kalıcı bir imar hakkı yaratmamıştır. Bu nedenle taşınmazın uzun vadeli değerlendirmesi yapılırken belgenin ömrü, dönüşüm ihtimaliyle birlikte hesaba katılmalıdır.

Anayasa Mahkemesi İki Kez Müdahale Etti

Geçici 16. maddenin bugünkü hâli, iki iptal kararıyla şekillenmiştir ve bu kararlar madde metnine dipnot olarak işlenmiştir. Birincisi Anayasa Mahkemesinin 24 Eylül 2020 tarihli, E.2019/21, K.2020/51 sayılı kararıdır. Bu kararla, maddenin dördüncü fıkrasındaki Boğaziçi Kanunu’na yapılan atıf ile Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesine ait kroki, sınır ve koordinat listesi iptal edilmiştir. Karar 15 Aralık 2020 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanmıştır.

İkincisi ve pratik sonucu çok daha ağır olanı, 23 Temmuz 2024 tarihli, E.2023/74, K.2024/141 sayılı karardır. Bu kararla maddenin onuncu fıkrasının üçüncü cümlesi, yani “yapının depreme dayanıklılığı hususu malikin sorumluluğundadır” hükmü iptal edilmiştir. Anayasa Mahkemesi, devletin gözetim ve denetim yükümlülüğünün sürdüğü bir alanda sorumluluğun tümüyle malike yüklenmesinin, devlete karşı tazminat istemini engellediğini ve Anayasa’nın 40. maddesinde güvence altına alınan etkili başvuru hakkının gerekleriyle bağdaşmadığını değerlendirmiştir.

Bu iptalin anlamı şudur: Yapı Kayıt Belgesi taşıyan bir yapıda deprem veya benzeri bir afet nedeniyle zarar doğduğunda, idarenin “sorumluluk kanunen malike aittir” savunması artık bu kanun hükmüne dayandırılamaz. İdarenin denetim yükümlülüğünü gereği gibi yerine getirip getirmediği ayrıca değerlendirilebilir hâle gelmiştir. Belge alınmış olması, tek başına idarenin sorumluluğunu ortadan kaldıran bir kalkan değildir.

Kararların tam metinleri Anayasa Mahkemesinin resmî kaynağından incelenebilir: Anayasa Mahkemesi. Bu tür bir zarar doğduğunda talep edilebilecek kalemlerin ayrımı için maddi ve manevi tazminat arasındaki fark başlığına bakılabilir.

Yapı Kayıt Belgesi İptal Edilirse Ne Olur?

Yapı Kayıt Sistemine kayıt, yapı sahibinin beyanına göre yapılır. İdare başvuru aşamasında yerinde tespit yapmaz; beyanın doğruluğu sonradan denetlenir. Beyanın gerçeğe aykırı olduğunun anlaşılması hâlinde belge iptal edilir ve belgeye bağlanan bütün sonuçlar geriye dönük olarak ortadan kalkar.

İptalin sonuçları zincirlemedir: iptal edilmiş sayılan yıkım kararları yeniden uygulanabilir hâle gelir, tahsil edilemeyen idari para cezaları canlanır, belgeye dayanılarak yapılmış geçici abonelikler tartışmalı hâle gelir ve belgeye dayanılarak kurulmuş kat mülkiyeti işlemleri sorgulanabilir. Ödenmiş kayıt bedelinin akıbeti ise iptalin sebebine göre değerlendirilir.

İptal işlemi bir idari işlem olduğundan, tebliğinden itibaren işleyen süre içinde idari yargıda iptal davasına konu edilebilir. Bu davada belirleyici olan, beyanın hangi noktada gerçeğe aykırı sayıldığı ve idarenin tespitinin somut delillere dayanıp dayanmadığıdır. Tapuya ilişkin uyuşmazlıklarda izlenen yol için tapu iptali ve tescil davasında harç tamamlama yazısı yardımcı olabilir.

İmar Affı ile İskan Affı Aynı Şey mi?

Aynı değildir ve bu karışıklık uygulamada gerçek hak kayıplarına yol açar. İskan, yapı kullanma izin belgesinin halk arasındaki adıdır ve yapının ruhsat ile eklerine uygun biçimde tamamlandığını gösterir. Yapı Kayıt Belgesi ise ruhsata uygunluğu tespit eden bir belge değildir; kanunun ifadesiyle yapının kullanım amacına yöneliktir.

Buradaki tek köprü, kat mülkiyeti bölümünde açıklanan istisnadır: maliklerin tamamının muvafakati ve umumi hizmet alanlarının terki hâlinde, yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilir. Bu, iskan verildiği anlamına gelmez; yalnızca belirli bir tapu işlemi için iskan şartının aranmadığı anlamına gelir.

Kamuoyunda kullanılan “imar barışı” ifadesi de kanunun kendi terimidir ve maddenin amacı bölümünde geçer. Aynı düzenlemenin “imar affı” olarak anılması yaygındır, fakat hukuken bir af değil, kayıt altına alma ve bazı yaptırımların akıbetini düzenleme işlemidir. Terimlerin karıştırılması, kişilerin sahip olmadıkları bir hakka güvenerek işlem yapmasına neden olabilir.

Yeni Bir İmar Affı Beklentisi Hukuken Neye Dayanıyor?

Beklentinin hukuki bir dayanağı yoktur; kaynağı, geçmişte benzer düzenlemelerin tekrarlanmış olmasıdır. Türkiye’de kayıt dışı yapılaşmaya yönelik düzenlemeler dönem dönem yapılmış, bu da her torba kanun gündeme geldiğinde aynı beklentinin canlanmasına yol açmıştır. Ancak yürürlükteki bir kanun hükmü olmadan, yalnızca beklentiye dayanarak hukuki sonuç doğuran bir işlem yapmak mümkün değildir.

Beklentiye güvenerek hareket etmenin somut riski vardır. Bir yapıyı “nasıl olsa af çıkar” düşüncesiyle ruhsatsız sürdürmek, yıkım kararı ve idari para cezası riskini büyütür; yeni düzenlemede 500.000 liralık beton cezası örneğinde görüldüğü gibi yaptırım halkası genişleyebilir. Ayrıca geçmişteki düzenlemenin kapsamı, belirli bir tarihten önce yapılmış yapılarla sınırlanmıştır; bu tür bir kesim tarihi, yeni bir düzenlemede de kullanılabilir.

Hukuken sağlam duruş, mevcut mevzuatın verdiği imkânları zamanında kullanmaktır. Bugün Yapı Kayıt Belgesi olan biri için somut ve tarihli bir hak penceresi açıktır; belgesi olmayan biri içinse çözüm, af beklemek değil yapının imar durumunu mevcut hükümler çerçevesinde değerlendirmektir.

Kaçak Yapı Sahibi Bugün Hangi Adımları Atabilir?

İlk adım belgenin ve dosyanın durumunu tespit etmektir. Yapı Kayıt Belgesi alınmışsa belgedeki beyan bilgileri, yapının fiili durumu ve tapu kaydı karşılaştırılır; beyan ile fiili durum arasındaki fark, ileride iptal sebebi olabileceği için önceden değerlendirilmelidir. Belge yoksa yapı hakkında verilmiş yıkım kararı veya idari para cezası bulunup bulunmadığı araştırılır.

İkinci adım, açık olan tarihli imkânın kullanılıp kullanılamayacağını belirlemektir. Yapı Hazineye veya belediyeye ait bir taşınmaz üzerindeyse ve belge mevcutsa, satın alma başvurusu ya da aksatılmış taksitlerin ödenmesi için tanınan süre değerlendirilir. Bu adımda peşin ödeme indirimleri ile taksitlendirme koşulları arasında yapılacak hesap, ödenecek toplam bedeli belirgin biçimde değiştirir.

Üçüncü adım, idari işlemlere karşı süreleri korumaktır. Yıkım kararı, para cezası veya belge iptali gibi işlemler tebliğ edildiğinde dava açma süresi işlemeye başlar ve bu süre kaçırıldığında işlem kesinleşir. Tebligatın hangi tarihte yapıldığı, hangi belgeyle yapıldığı ve içeriği bu nedenle titizlikle saklanmalıdır.

Taşınmazın durumu ve elde bulunan belgeler, izlenecek yolu doğrudan belirler. Dosyanızdaki tarihleri ve idari işlemleri birlikte değerlendirmek isterseniz çalışma alanlarımız üzerinden iletişime geçebilirsiniz; yargılama giderlerinin nasıl hesaplandığı konusunda tazminat davası avukat ücretleri yazısı fikir verir. Mirasla intikal etmiş taşınmazlarda hak sahipliğinin belirlenmesi için yasal miras paylarının nasıl belirlendiği de birlikte değerlendirilmelidir.

Sıkça Sorulan Sorular

2026’da yeni bir imar affı çıktı mı?

Hayır. Ruhsatsız yapılar için yeni bir başvuru kapısı açan düzenleme yürürlüğe girmemiştir. 2026’daki tek imar barışı hükmü, daha önce Yapı Kayıt Belgesi almış olanların Hazine taşınmazına ilişkin başvuru ve ödeme sürelerinin 31 Aralık 2026’ya uzatılmasıdır.

Torba yasada imar affı var mı?

7579 sayılı Kanunda imar affı yoktur. Kanunun geçici 1. maddesinin altıncı fıkrası yalnızca yapı kayıt belgesi alınmış yapıların bulunduğu Hazine taşınmazlarının satışına ilişkin süreleri uzatır. Aynı kanun ayrıca ruhsatsız yapıda kullanılacak hazır beton tedarikine 500.000 TL idari para cezası getirmiştir.

Son imar affı ne zaman çıktı?

11 Mayıs 2018 tarihli 7143 sayılı Kanunla İmar Kanunu’na eklenen geçici 16. madde ile çıkmıştır. Başvuru süresi 31 Ekim 2018’de, kayıt bedeli ödeme süresi 31 Aralık 2018’de sona ermiştir.

Şimdi yapı kayıt belgesi başvurusu yapabilir miyim?

Hayır. Geçici 16. maddedeki başvuru ve ödeme süreleri 2018’de dolmuştur; madde yürürlükte olsa da yeni belge düzenlenmemektedir. Yeni başvuru ancak yeni bir kanuni düzenleme ile mümkün olur.

Yapı kayıt belgesi süresiz midir?

Değildir. Kanun, belgenin yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerli olduğunu düzenler. Yapının yenilenmesi hâlinde yürürlükteki imar mevzuatı hükümleri uygulanır.

Yapı kayıt belgesi iskan yerine geçer mi?

Geçmez. Belge yapının kullanım amacına yöneliktir, yapı kullanma izin belgesi değildir. Yalnızca maliklerin tamamının muvafakati ve umumi hizmet alanlarının terki hâlinde, cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesisinde iskan şartı aranmaz.

Belge alınca yıkım kararı ve para cezası kalkar mı?

Belge verilen yapılarla ilgili İmar Kanunu uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilir. “Tahsil edilemeyen” kaydı nedeniyle, daha önce ödenmiş bir cezanın iadesi bu hükme dayandırılamaz.

Kayıt bedeli nasıl hesaplanıyordu?

Arsanın emlak vergi değeri ile yapının Bakanlıkça belirlenen yaklaşık maliyet bedelinin toplamı üzerinden konutlarda yüzde üç, ticari kullanımlarda yüzde beş oranında hesaplanır. Cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesisinde bu bedelin iki katı ödenir.

Hazine arazisindeki yapıyı satın alma süresi ne zaman doluyor?

7579 sayılı Kanunla, süresi içinde satın alma başvurusu yapmayanların başvuru süresi ile taksitlerinden ikiden fazlasını vadesinde ödemeyenlerin ödeme süresi 31 Aralık 2026 tarihine kadar uzatılmıştır. Bu imkân yalnızca yapı kayıt belgesi bulunanlar içindir.

Peşin ödemede indirim var mı?

Hazine taşınmazının satışında, bedelin tamamının peşin ödenmesi hâlinde yüzde yirmi, en az yarısının ödenmesi hâlinde yüzde on indirim uygulanır. Taksitli satışta en az yüzde onu peşin ödenir, kalan bedel beş yıla kadar taksitlendirilir ve kanuni faiz oranının yarısı uygulanır.

Ecrimisil ödemek zorunda kalır mıyım?

Satışa konu edilen kısımlar için yapı kayıt belgesi tarihi ile satış tarihi arasındaki dönemde ecrimisil alınmaz, tahakkuk ettirilenler terkin edilir ve tahsil edilmiş tutar satış bedelinden mahsup edilir. Mahsuptan artan tutar iade edilmez.

Depremde hasar oluşursa sorumluluk kimdedir?

Anayasa Mahkemesi 23 Temmuz 2024 tarihli kararıyla, “yapının depreme dayanıklılığı hususu malikin sorumluluğundadır” cümlesini iptal etmiştir. Bu nedenle sorumluluğun tümüyle malike ait olduğu savunması artık bu kanun hükmüne dayandırılamaz; idarenin denetim yükümlülüğü ayrıca değerlendirilir.

Boğaziçi’nde yapı kayıt belgesi alınabiliyor mu?

Anayasa Mahkemesinin 24 Eylül 2020 tarihli kararıyla, maddedeki Boğaziçi Kanunu atfı ile sahil şeridi ve öngörünüm bölgesine ait kroki, sınır ve koordinat listesi iptal edilmiştir. Kanun metni ayrıca bu alanlar ile İstanbul tarihi yarımadadaki belirtilen alanlarda ve Gelibolu Tarihi Alanında maddenin uygulanmayacağını düzenler.

Başkasının arsasına yapılmış yapı kapsama girer mi?

Girmez. Kanun, üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlarda bulunan yapılar ile Hazineye ait sosyal donatı için tahsisli araziler üzerindeki yapıların madde hükümlerinden yararlandırılmayacağını açıkça düzenler.

Yapı kayıt belgesi iptal edilirse ne olur?

Kayıt, yapı sahibinin beyanına göre yapıldığından beyanın gerçeğe aykırılığı hâlinde belge iptal edilir. İptalle birlikte yıkım kararları ve para cezaları yeniden gündeme gelebilir. İptal bir idari işlem olduğu için tebliğinden itibaren işleyen süre içinde idari yargıda dava konusu edilebilir.

Mirasçı olarak satın alma hakkını kullanabilir miyim?

Kanun, satın alma hakkını yapı kayıt belgesi sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerine tanır. Mirasçılar kanuni halef sıfatıyla bu kapsamdadır; hak sahipliğinin tapu ve veraset belgeleriyle ortaya konması gerekir.

Bu içerik genel nitelikte bilgilendirme amacı taşır; somut bir taşınmaz veya idari işlem bakımından hukuki tavsiye niteliğinde değildir. İmar mevzuatı sık değişen bir alan olduğundan, işlem yapmadan önce güncel mevzuatı ve kendi dosyanızı bir avukatla görüşmeniz önerilir. Hazırlayan: Av. Handan Sayan Özgül.