Ev Satılınca Peşin Ödenen Kira Kime Ait? Eski Malik İade Etmek Zorunda mı?

Ev satılınca peşin ödenen kira, devir tarihinden sonraki dönem bakımından yeni malike aittir; o dönemin bedelini tahsil etmiş olan eski malik bu bölümü iade etmekle yükümlüdür. Kiralanan taşınmaz el değiştirdiğinde kira sözleşmesi sona ermez, yalnızca kiraya veren taraf değişir. Uygulamada en çok tartışma doğuran nokta da sözleşmenin akıbeti değil paranın akıbetidir: ödeme eski malikin hesabına geçmiştir, ama karşılığı olan dönemin bir bölümü artık yeni malikin dönemidir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 31 Mart 2026 tarihli kararında tam bu bölüşümü ele aldı ve satış tarihinden sonraki döneme isabet eden kısmın yeni malike iade edilmesi gerektiğini belirtti. Karar basında geniş yer buldu. Ancak hukuki niteliği bakımından haberlerde aktarıldığından farklıdır: kanun yararına temyiz yoluyla verilmiştir ve incelenen dosyanın sonucunu değiştirmemiştir. Aşağıda hem kararın ne dediği hem de bu ayrımın pratikte ne anlama geldiği ele alınıyor.

Habere konu karar
Mahkeme	Yargıtay 3. Hukuk Dairesi
Künye	2026/1641 E., 2026/1759 K.
Karar tarihi	31.03.2026 (oy birliği)
Uyuşmazlık	Kiralanan satıldıktan sonraki döneme ait peşin ödenmiş kira kime aittir?
Sonuç	Peşin kirayı tahsil eden eski malik, devir tarihinden sonraki döneme isabet eden kısmı yeni malike iade etmekle yükümlüdür
Dayanak	TBK m.310 (kiralananın el değiştirmesi)
Kararın niteliği	HMK m.363 kanun yararına bozma — incelenen dosyanın sonucunu değiştirmez
Basında	18–19 Ağustos 2026, onlarca sitede “emsal karar” başlığıyla

Peşin Ödenen Kira Bedelinin İadesi: Kısa Cevap

Kiralanan bir taşınmaz el değiştirdiğinde kira alacağının kime ait olduğu, ödemenin hangi dönemi karşıladığına göre belirlenir. Ödemenin yapıldığı tarih değil, ödemenin karşılığı olan kira döneminin devir tarihinden önce mi sonra mı olduğu esastır.

Kiracı ayın 15’inde bir ödeme yapmışsa ve bu ödeme 15 Aralık – 14 Ocak dönemine karşılık geliyorsa, taşınmaz 18 Aralık’ta satılmışsa: ödemenin 15–17 Aralık’a isabet eden üç günlük kısmı eski malike, 18 Aralık’tan 14 Ocak’a kadarki kısmı ise yeni malike aittir. Para eski malikin hesabına geçmiş olsa bile, devir tarihinden sonraki döneme ait olan bölüm onun malvarlığında kalmaz.

Bu tespit iki sonuç doğurur. Yeni malik, kirayı tahsil eden eski malikten bu bölümü talep edebilir. Kiracı ise borcunu geçerli biçimde ifa etmiş sayılır; aynı dönem için ikinci bir ödeme yapmaya zorlanamaz.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 31.03.2026 Tarihli Kararı

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2026/1641 E., 2026/1759 K. sayılı, 31.03.2026 tarihli kararı bu meseleyi somut bir olay üzerinden ele almıştır. Karar oy birliğiyle verilmiştir.

Olayın seyri şöyledir. Taşınmaz için 15.05.2023 başlangıç tarihli bir kira sözleşmesi düzenlenmiş, sözleşmenin 3. maddesinde kira bedelinin 15.05.2023 tarihinden itibaren her ayın 15. günü ödeneceği kararlaştırılmıştır. Kiracı, 14.12.2023 tarihinde kiraya verene 13.500,00 TL kira ödemesi yapmıştır. Taşınmaz, 18.12.2023 tarihli resmî senetle yeni malike satılmıştır.

Yeni malik, 18.12.2023 – 15.01.2024 aralığına isabet eden 28 günlük kira alacağı olarak 12.194,00 TL için icra takibi başlatmış; takibe itiraz edilmesi üzerine itirazın iptali ve takibin devamı ile icra inkâr tazminatı talebiyle dava açmıştır.

İlk Derece Mahkemesi Ne Dedi?

İlk derece mahkemesi davayı reddetmiştir. Gerekçesi şudur: taşınmaz 18.12.2023 tescil işlemiyle davacıya geçmiş, davacı m.310 uyarınca bu tarih itibarıyla sözleşmenin tarafı olmuş, taşınmaza ilişkin her türlü hak ve borç devir tarihi itibarıyla ona geçmiştir; dolayısıyla 15.12.2023 tarihli kira alacağı devreden malike aittir.

Bu gerekçenin mantığı, alacağın doğduğu tarihi esas almasıdır: alacak 15 Aralık’ta doğmuş, devir 18 Aralık’ta gerçekleşmiş, öyleyse alacak devirden önce doğduğu için eski malikte kalır.

Adalet Bakanlığı Neden Devreye Girdi?

İlk derece kararı kesin olarak verilmiştir. Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.341/2 uyarınca, miktar veya değeri belirli bir sınırı geçmeyen malvarlığı davalarına ilişkin kararlar kesindir; bu kararlara karşı istinaf yolu kapalıdır. Söz konusu sınır kanun metninde yazılı tutar değildir: HMK Ek m.1 uyarınca her yıl yeniden değerleme oranında kendiliğinden artar ve uygulanacak sınır, davanın açıldığı tarihteki sınırdır. Uyuşmazlığın konusu 12.194,00 TL olduğundan karar bu kapsamda kesinleşmiş, olağan kanun yolları tükenmiştir.

Kesin kararlara karşı açık kalan tek yol, HMK m.363’te düzenlenen kanun yararına temyizdir. Hüküm, ilk derece mahkemelerinin kesin olarak verdiği kararlar ile istinaf incelemesinden geçmeden kesinleşmiş kararlara karşı, yürürlükteki hukuka aykırı bulunduğu ileri sürülerek Adalet Bakanlığı veya Yargıtay Cumhuriyet Başsavcılığı tarafından bu yola başvurulabileceğini söyler.

Adalet Bakanlığı bu yola başvurmuş ve gerekçesinde şunu ileri sürmüştür: sözleşmenin 3. maddesine göre kira bedelinin peşin ödendiğinin kabulü gerekir; el değiştirme hâlinde yeni malik sözleşmenin tarafı olur; buna göre kendilerine peşin ödenen kira bedelinin devir tarihi olan 18.12.2023’ten sonraki kısmını davalıların davacıya ödemesi gerekir; aksi durum davalılar lehine sebepsiz zenginleşmeye sebebiyet verir.

Yargıtay’ın Gerekçesi

Yargıtay, ödemenin hangi dönemi karşıladığını belirlemekle başlamıştır. Sözleşmede kira bedellerinin her ayın 15’inde ve peşin ödeneceği kararlaştırıldığından, 14.12.2023 tarihinde yapılan 13.500,00 TL’lik ödeme 15.12.2023 – 14.01.2024 dönemine ait aylık kira bedelidir.

Buradan sonuç çıkarılmıştır: kiralananı 18.12.2023 tarihinde satın alan davacının bu tarih itibarıyla kira bedellerini tahsil etme yetkisi bulunmaktadır; kira bedelini peşin olarak tahsil eden davalı kiraya veren, satış tarihinden sonraki döneme isabet eden kira bedelini davacıya iade etmekle yükümlüdür.

Daire, ilk derece mahkemesinin davacının bu talep hakkını gözeterek sonucuna göre karar vermesi gerekirken yanılgılı değerlendirmeyle davayı reddetmesini usul ve yasaya aykırı bulmuş; Adalet Bakanlığı’nın kanun yararına temyiz istemini kabul etmiştir.

Basında “Ev Sahibi Parayı İade Edecek” Diye Duyuruldu: Kararın Gerçek Niteliği

Karar 18–19 Ağustos 2026’da onlarca haber sitesinde yer aldı ve büyük çoğunlukla “emsal nitelikte karar”, “ev sahibi parayı iade edecek”, “milyonlarca kiracıyı ilgilendiriyor” başlıklarıyla duyuruldu. Kararın hukuki niteliği bu başlıkların ima ettiğinden farklıdır ve fark okuyucu bakımından önemlidir.

Karar, HMK m.363/2 uyarınca sonuca etkili olmamak üzere kanun yararına bozma kararıdır. Fıkranın lafzı açıktır: temyiz talebi yerinde görülürse karar kanun yararına bozulur, ancak “bu bozma, kararın hukuki sonuçlarını ortadan kaldırmaz.”

Bunun somut anlamı şudur: incelenen dosyada ilk derece mahkemesinin ret kararı ayakta kalmıştır. O dosyadaki yeni malik, bozma kararına dayanarak parasını tahsil edememiştir. Dosya ilk derece mahkemesine, kararın bir örneği ise Adalet Bakanlığı’na gönderilmiştir; m.363/3 uyarınca bozma kararı Bakanlıkça Resmî Gazete’de yayımlanır. Kanun yararına temyizin işlevi, tek bir dosyayı düzeltmek değil, hukuka aykırı bulunan yorumun ileriye dönük olarak tekrarlanmasını önlemektir.

İkinci nokta, kararın dayandığı hükmün yeni olmadığıdır. TBK m.310, 6098 sayılı Kanun’un 01.07.2012’de yürürlüğe girmesinden bu yana aynı metinle uygulanmaktadır. Karar yeni bir kural koymamış; mevcut kuralın peşin ödeme hâlinde nasıl uygulanacağını açıklığa kavuşturmuştur.

Dolayısıyla kararın değeri şuradadır: aynı yorumu benimseyen ilk derece kararlarına karşı artık gerekçeli bir Yargıtay değerlendirmesi gösterilebilir. Kararın değeri şurada değildir: benzer durumdaki herkesin parasını otomatik olarak geri alacağı bir sonuç doğurmamıştır. Talep hakkı, her dosyada ayrıca ileri sürülmek ve ispatlanmak zorundadır.

Yeni Malik Kira Sözleşmesinin Tarafı Olur mu?

Türk Borçlar Kanunu m.310 bu soruyu tereddüde yer bırakmayacak biçimde cevaplar:

“Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Kamulaştırmaya ilişkin hükümler saklıdır.”

Hükmün üç yönü, uygulamada en çok yanlış anlaşılan noktaları kapatır.

Devir sebebinin niteliği önemsizdir. Madde “herhangi bir sebeple” diyor: satış, bağış, miras, mahkeme kararıyla intikal, cebri icra yoluyla satış. Hepsinde sonuç aynıdır.

Sözleşme sona ermez, tarafı değişir. Yeni malikin sözleşmeyi devralmak için kiracıyla yeni bir sözleşme yapmasına, kiracının onay vermesine veya sözleşmenin yenilenmesine gerek yoktur. Kiracının mevcut sözleşmeden doğan hakları — süresi, kira bedeli, artış hükmü, teminatı — aynen devam eder.

Geçiş tarihi tescil tarihidir. Taşınmaz mülkiyeti tapu sicilinde tescille kazanıldığından, kira sözleşmesinin tarafı olma sonucu da tescil tarihinde doğar. Satış vaadi sözleşmesinin imzalandığı, bedelin ödendiği veya anahtarın teslim edildiği tarih değil.

Kiracının hakkı, kiralanan üzerinde üçüncü bir kişinin ayni hak kazanması hâlinde de korunur: m.311, bu durumda el değiştirmeye ilişkin hükümlerin kıyas yoluyla uygulanacağını söyler. Kiracı isterse m.312 uyarınca kiracılık hakkının tapu siciline şerh edilmesini sözleşmeyle kararlaştırabilir.

Ev satıldığında kiracının tahliyesi, yeni malikin gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkı ve bu hakka bağlı süreler bu yazının konusu değildir; o başlıklar için ev sahibi değişince kira sözleşmesinin durumu ve ev sahibi evi satarsa kiracıyı çıkarabilir mi yazılarımıza bakabilirsiniz. Burada yalnızca paranın kime ait olduğu meselesi inceleniyor.

Maddenin resmî metnine 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun mevzuat.gov.tr üzerindeki güncel hâlinden ulaşılabilir.

Kira Neden “Peşin” Ödenmiş Sayılır?

Peşin ödeme, kanunun kurduğu düzen değil, tarafların sözleşmeyle kurduğu düzendir. Kanunun varsayımı bunun tam tersidir. Türk Borçlar Kanunu m.314 şöyle der: kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür.

Yani kanuni kural dönem sonu ödemedir. Buna karşılık ülkemizde kira sözleşmelerinin neredeyse tamamında bedelin ayın belirli bir gününde, başlangıç tarihine bağlı olarak ödeneceği kararlaştırılır. Sözleşmede kira başlangıcı 15 Mayıs ise ve bedelin her ayın 15’inde ödeneceği yazılıysa, 15 Aralık’ta yapılan ödeme geçmiş bir ayın karşılığı değildir; başlayan ayın karşılığıdır. Ödeme peşin niteliktedir.

Bu ayrım, el değiştirme hâlinde doğrudan sonuç doğurur. Ödeme dönem sonunda yapılıyorsa, satış tarihinden önceki döneme ait bedelin eski malike ait olduğu tartışmasızdır. Ödeme peşin yapılıyorsa, tahsil edilen tek bir bedelin içinde hem eski hem yeni malike ait dönemler bulunur. Uyuşmazlık tam bu noktada doğar.

Sözleşmede ödeme zamanı açıkça yazılmamışsa, ödemenin peşin mi yoksa dönem sonu mu olduğu kararlaştırılmış sayılacağı, sözleşmenin bütünü, tarafların önceki uygulaması ve varsa yerel âdet üzerinden belirlenir. Bu belirleme sonucu değiştirdiği için, uyuşmazlıkta ilk bakılacak belge kira sözleşmesinin ödeme maddesidir.

Peşin Ödenen Kira Geri Alınabilir mi? Hesaplama ve Talep Yolu

Peşin ödenen kiranın devir tarihinden sonraki kısmı geri alınabilir. Talebin muhatabı, kirayı tahsil eden kişidir; yani kiracı değil, eski malik.

Gün Bazlı Bölüştürme Nasıl Yapılır?

Bölüştürme, ödemenin karşıladığı dönemin devir tarihiyle ikiye ayrılması esasına dayanır. Kararda incelenen olay bu hesabı örnekler:

Veri	Değer
Ödeme tarihi	14.12.2023
Ödemenin karşıladığı dönem	15.12.2023 – 14.01.2024
Ödenen bedel	13.500,00 TL
Tescil (devir) tarihi	18.12.2023
Eski malikte kalan dönem	15.12.2023 – 17.12.2023
Yeni malike ait dönem	18.12.2023 sonrası
Talep edilen tutar	12.194,00 TL (28 gün)

Hesabın mantığı basittir: aylık bedel, dönemin gün sayısına bölünerek bir günlük karşılık bulunur; devir tarihinden dönem sonuna kadar kalan gün sayısıyla çarpılır. Sonuç, yeni malike ait bölümdür. Kira dönemi ay uzunluğuna göre 28–31 gün arasında değiştiğinden, gün sayısı sabit kabul edilmeyip somut dönem üzerinden sayılır.

Birden Fazla Ay veya Yıllık Peşin Ödeme Yapılmışsa

Bölüştürme mantığı, peşin ödenen dönemin uzunluğundan bağımsızdır; yalnızca sonucun büyüklüğü değişir. Tek aylık peşin ödemede eski malikte kalan tutar birkaç günlük kirayla sınırlı kalırken, altı aylık veya yıllık peşin ödeme kararlaştırılmış bir sözleşmede devir tarihinden sonraki dönem aylara yayılır ve iadesi gereken tutar aylık kiranın katlarına ulaşabilir.

Bu tür sözleşmelerde iki nokta ayrıca önem taşır. İlki, ödemenin hangi dönem aralığını karşıladığının belgelenmesidir: yıllık ödemede dönem başlangıcı ve bitişi sözleşmede veya ödeme belgesinde açıkça görünmüyorsa, bölüştürmenin dayanağı tartışmalı hâle gelir. İkincisi, taşınmazı satın alan kişinin satıştan önce kiranın ne kadarının peşin tahsil edildiğini öğrenmesidir; bu bilgi satış görüşmesinde sorulmadığında, devirden sonra doğan alacak ancak eski malikten talep yoluyla elde edilebilir.

Peşin Ödenen Kira Erken Tahliye Hâlinde Ne Olur?

Kira ilişkisinin peşin ödenen dönem içinde sona ermesi hâlinde de benzer bir hesap gündeme gelir. Kiracı kiralananı peşin ödediği dönem tamamlanmadan tahliye etmişse, kullanılmayan döneme ilişkin talebin muhatabı, tahliye tarihinde kiraya veren konumunda bulunan kişidir. El değiştirme araya girdiyse, dönemin hangi bölümünün kime ait olduğu yine devir tarihine göre belirlenir.

Bu noktada iki ilişki birbirine karıştırılmamalıdır. Kiracının erken tahliye hâlinde kullanılmayan dönemi geri isteyip isteyemeyeceği, sözleşmenin sona erme sebebine ve kiracının sözleşme süresine bağlılığına göre değerlendirilir; bu, kiracı ile kiraya veren arasındaki bir meseledir. Malikler arasındaki bölüştürme ise bundan bağımsızdır: kiracıya iade edilmesi gereken bir tutar doğsa bile, o tutarı hangi malikin ödeyeceği devir tarihine göre belirlenir.

Talep Kime Yöneltilir?

İlk adım, eski malike yazılı talep iletilmesidir. Talebin karşılıksız kalması hâlinde iki yol açıktır: alacak için icra takibi başlatmak, ya da doğrudan dava açmak. Kararda incelenen olayda yeni malik icra takibi yolunu seçmiş, takibe itiraz edilmesi üzerine itirazın iptali davası açmıştır.

Talebin dayanağı bakımından iki niteleme tartışılır. Ödeme, yeni malike ait bir dönemin karşılığı olarak eski malikin malvarlığına girdiği için sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanılabilir; Adalet Bakanlığı’nın kanun yararına temyiz gerekçesi de bu kavrama açıkça yer vermiştir. Öte yandan alacağın kaynağı kira ilişkisi olduğundan kira alacağı niteliğinde görülmesi de savunulabilir. Nitelemenin pratik önemi, uygulanacak zamanaşımı süresinde ve faiz başlangıcında ortaya çıkar; bu nedenle talebin hukuki dayanağı somut olaydaki belgelere göre belirlenmelidir.

Kiracı Kirayı Yanlış Kişiye Öderse Ne Olur?

Kiracı bakımından tablo, malikler arasındaki uyuşmazlıktan bağımsızdır. Kiracı ödemesini sözleşmede gösterilen kiraya verene yapmışsa ve satıştan usulüne uygun biçimde haberdar edilmemişse, borcunu geçerli biçimde ifa etmiş sayılır. Aynı dönem için yeni malike ikinci bir ödeme yapması istenemez. Kararda incelenen olayda da yeni malik kiracıya değil, kirayı tahsil eden eski malike yönelmiştir.

Bu durum kiracıya bir yükümlülük getirmese de pratik bir risk barındırır. Satışın kiracıya bildirilmesinden sonra yapılan ödemelerin yeni malike yapılması gerekir; bildirime rağmen eski malike ödeme yapılmaya devam edilmesi, kiracı için temerrüt tartışması doğurabilir. Ödemenin eksik veya geç yapılmasının sonuçlarını kira bedelinin eksik ödenmesi hâlinde tahliye yazımızda ayrıca ele aldık. Bu nedenle malikin değiştiği yönünde bildirim alan kiracının, ödemeyi yeni malikin bildirdiği hesaba yapması ve ödeme açıklamasına ilgili kira dönemini yazması yerinde olur.

Kiracının ödeme yaparken hangi dönemi kapattığını açıklamada belirtmesi, yalnızca bu uyuşmazlıkta değil, kira ilişkisinin tamamında ispat kolaylığı sağlar. Dönem bilgisi taşımayan ödemeler, hangi ayın karşılığı olduğu tartışmasına açık kalır.

Peşin Ödenen Kira ile Depozito Aynı Şey Değildir

İki kalem sıkça birlikte anılır ama hukuki nitelikleri farklıdır ve el değiştirme hâlinde farklı sonuç doğururlar.

Peşin ödenen kira, belirli bir kira döneminin karşılığı olarak ödenen bedeldir; ilgili dönem kimin malik olduğu dönemse alacak da onundur. Güvence bedeli (depozito) ise bir dönemin karşılığı değildir; kiracının sözleşmeden doğan borçlarına karşılık tutulan ve kural olarak kira ilişkisi sona erdiğinde iade edilmesi gereken bir teminattır. Bu nedenle depozitonun kimden isteneceği, peşin kiranın kime ait olduğundan ayrı bir değerlendirme gerektirir.

Kira Sözleşmesi Devri ile Kiralananın El Değiştirmesi Karıştırılıyor

Uygulamada en yaygın kavram karışıklığı budur ve iki kurumun sonuçları birbirinden tamamen farklıdır.

Kiralananın el değiştirmesi (m.310), kiraya veren tarafın değişmesidir. Malik satar, yeni malik kendiliğinden sözleşmenin tarafı olur. Kiracının rızası aranmaz, çünkü kiracının durumu ağırlaşmaz; hakları aynı sözleşme kapsamında devam eder.

Kira ilişkisinin devri (m.323), kiracı tarafın değişmesidir ve buna kiracı karar veremez. Madde açıktır: kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça kira ilişkisini başkasına devredemez. Yazılı rızayla devir gerçekleşirse devralan kişi kiracının yerine geçer, devreden kiracı kiraya verene karşı borçlarından kurtulur. İşyeri kiralarında kiraya veren haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz; devreden kiracı ise sözleşmenin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur.

Buna komşu bir başka kurum, m.322’de düzenlenen alt kira ve kullanım hakkının devridir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiralananı başkasına kiralayamaz, kullanım hakkını da devredemez.

Kira Sözleşmesi Devri Nasıl Yapılır?

Devrin geçerliliği, kiraya verenin yazılı rızasına bağlıdır; sözlü onay veya fiilî kabul bu şartı karşılamaz. Uygulamada üç taraflı bir devir metni düzenlenir: devreden kiracı, devralan kişi ve kiraya veren. Metinde devir tarihi, devralanın mevcut sözleşmenin hangi hükümleriyle bağlı olduğu, teminatın ne olacağı ve devir tarihine kadar birikmiş borçların kime ait olduğu açıkça gösterilir.

Devir gerçekleştiğinde devralan kişi kiracının yerine geçer ve devreden kiracı kiraya verene karşı borçlarından kurtulur. İşyeri kiralarında ise bu kurtulma tam değildir: devreden kiracı, sözleşmenin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu kalır. Bu nedenle işyeri kirasını devreden kiracının, devralanın ödemelerini bu süre boyunca takip etmesi kendi menfaatinedir.

Kira Sözleşmesi Devri Örneği Hazırlanırken Nelere Dikkat Edilir?

Devir metninde bulunması gereken asgari unsurlar şunlardır: devrin yürürlüğe gireceği tarih; devralanın hangi sözleşmeyi, hangi tarihli ve hangi bedelli hâliyle devraldığı; devir tarihine kadar doğmuş kira ve yan gider borçlarının kime ait olduğu; teminatın devralana geçip geçmediği ve geçmiyorsa nasıl tasfiye edileceği; işyeri kirasında devreden kiracının kanundan doğan müteselsil sorumluluğunun süresi.

Kiraya verenin rızası metnin içinde alınabileceği gibi ayrı bir yazıyla da verilebilir; önemli olan yazılı olmasıdır. Rıza alınmadan yapılan devir, taraflar arasında sonuç doğursa bile kiraya vereni bağlamaz ve kiraya veren muhatap olarak eski kiracıyı görmeye devam eder.

Ayrımın pratik sonucu şudur: “ev sahibi değişti” durumunda kiracıdan imza, onay veya yeni sözleşme istenmesi kanuni bir zorunluluk değildir. “Kiracı değişecek” durumunda ise kiraya verenin yazılı rızası olmadan yapılan devir, kiraya vereni bağlamaz.

Yeni Malik Kira Tespit Davası Açabilir mi?

Yeni malik sözleşmenin tarafı olduğundan, kiraya verene tanınan dava haklarını kural olarak kullanabilir; kira bedelinin tespiti istemi de bunlardan biridir. Ancak devraldığı sözleşmenin hükümleriyle bağlı olduğu için, bedeli tek taraflı olarak yeniden belirleyemez. Sözleşmede artış oranı kararlaştırılmışsa o hüküm, kararlaştırılmamışsa kanunun öngördüğü sınır uygulanır; bunun ötesinde bir artış ancak dava yoluyla ve şartları varsa elde edilebilir. Artışın nasıl hesaplandığı kira artışı hesaplama yazımızda, davanın harç boyutu ise kira tespit davasında harca esas değer yazımızda ayrıntılı olarak anlatılmıştır.

Yeni Malik Kira Tespit Davasını Ne Zaman Açabilir?

Bu davanın açılabilmesi için gereken süreler ve kira dönemi koşulları, yeni malik olmaktan kaynaklanmaz; kira bedelinin tespitine ilişkin genel kurallara tabidir. Yeni malikin sırf taşınmazı yeni edinmiş olması, bu süreleri baştan başlatmaz. Devraldığı sözleşme bakımından hangi kira döneminin sonu geliyorsa, davanın zamanı da ona göre belirlenir.

Yeni Malik Kira Tespit Davasına Devam Edebilir mi?

Aynı mantık, devirden önce açılmış bir kira tespit davası bakımından da geçerlidir. Sözleşmenin tarafı değiştiğinden, devam eden davada kiraya veren konumundaki taraf da değişmiş olur; dava baştan açılmaz, yeni malik mevcut dosyada kiraya veren sıfatını üstlenir. Dosyanın o ana kadar geçirdiği aşamalar, alınmış bilirkişi raporu ve yapılmış usul işlemleri geçerliliğini korur.

Uygulamada Sık Yapılan Hatalar

Ödeme tarihini dönem tarihi sanmak. Alacağın kime ait olduğu, paranın hangi gün yatırıldığına göre değil, ödemenin hangi dönemi karşıladığına göre belirlenir. İlk derece kararının bozulma sebebi tam olarak bu ayrımın gözden kaçırılmasıdır.

Tescilden önceki bir tarihi devir tarihi kabul etmek. Satış vaadi, bedelin ödenmesi veya fiilî teslim, mülkiyeti geçirmez. Bölüştürmede esas alınacak tarih tapudaki tescil tarihidir.

Talebi kiracıya yöneltmek. Kirayı usulüne uygun ödemiş kiracıdan aynı dönem için ikinci ödeme istenemez. Muhatap, bedeli tahsil eden eski maliktir.

Sözleşmenin ödeme maddesini okumadan sonuç çıkarmak. Peşin ödeme kanundan değil sözleşmeden doğar. Ödeme zamanı düzenlenmemiş bir sözleşmede kanunun dönem sonu kuralı devreye girer ve uyuşmazlık başka bir zemine oturur.

Kanun yararına bozma kararını olağan bozma sanmak. Bu tür kararlar incelenen dosyanın sonucunu değiştirmez. Kendi dosyasında hak talep eden kişi, kararı gerekçe olarak gösterebilir ancak talebini ayrıca ileri sürmek ve ispatlamak zorundadır.

Kiralanan taşınmaz satıldığında depozitonun kimden isteneceği ayrı bir tartışmadır; Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2026 tarihli kararı ve güvence bedelinin iadesi usulü için kira depozitosu iadesi yazımıza bakabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

Peşin ödenen kira geri alınabilir mi?

Devir tarihinden sonraki döneme isabet eden kısım bakımından evet. Talep, bedeli tahsil eden eski malike yöneltilir ve gün esaslı hesaplanır.

Ev satıldıktan sonra kira kime ödenir?

Tescil tarihinden itibaren doğan kira bedelleri yeni malike ödenir. Satış kiracıya bildirilmişse ödemenin yeni malikin bildirdiği hesaba yapılması gerekir.

Yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur mu, kiracının onayı gerekir mi?

TBK m.310 uyarınca yeni malik kendiliğinden sözleşmenin tarafı olur; kiracının onayı veya yeni bir sözleşme imzalanması gerekmez.

Kiracı kirayı eski ev sahibine ödemişse tekrar ödemek zorunda mı?

Satıştan usulüne uygun biçimde haberdar edilmeden sözleşmedeki kiraya verene yapılan ödeme geçerli ifadır; aynı dönem için ikinci ödeme istenemez.

Ev sahibi değişirse kira artışı yeniden mi belirlenir?

Hayır. Yeni malik devraldığı sözleşmenin artış hükmüyle bağlıdır; tek taraflı yeni bir bedel belirleyemez.

Kira sözleşmesi devri ile ev sahibinin değişmesi aynı şey mi?

Değildir. Ev sahibinin değişmesi m.310 kapsamındadır ve kiracının rızası aranmaz. Kira ilişkisinin devri m.323 kapsamındadır ve kiraya verenin yazılı rızası şarttır.

Bu Yargıtay kararı benim dosyamda kendiliğinden sonuç doğurur mu?

Doğurmaz. Karar kanun yararına bozma niteliğinde olduğundan incelenen dosyanın sonucunu bile değiştirmemiştir. Kendi dosyanızda talebi ayrıca ileri sürmeniz gerekir.

Devir tarihi olarak hangi tarih esas alınır?

Tapu sicilindeki tescil tarihi. Kararda incelenen olayda bu tarih 18.12.2023’tür ve bölüştürme bu tarihe göre yapılmıştır.

---

Kaynaklar: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.310, 311, 312, 314, 322, 323 · 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.341, 363, Ek m.1 · Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2026/1641 E., 2026/1759 K., 31.03.2026 (kanun yararına bozma).

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut bir uyuşmazlıkta izlenecek yol, kira sözleşmesinin içeriğine ve dosyadaki belgelere göre değişir.