Kiracının kira bedelini eksik ödemesi veya hiç ödememesi, hem ev sahipleri hem de kiracılar açısından ciddi hukuki sorunlara yol açabilir. Bu durum, taraflar arasında anlaşmazlık yaratırken, doğru hukuki adımların atılmasını zorunlu kılar. İşte böyle bir durumda, kira bedelinin eksik ödenmesi kira avukatı desteği ile sürecin doğru bir şekilde yönetilmesi büyük önem taşır. Özellikle icra takibi ile tahliye süreçleri, hukuki bilgi ve tecrübe gerektirir. Blog yazımızda, kira bedelinin eksik ödenmesi halinde tahliye işlemlerinin nasıl başlatılacağını, tahliye davası detaylarını ele alacağız. 

Kiracının Kira Borcunu Ödememesi Halinde Neler Yapılabilir?

Kiracının kira borcunu ödememesi veya kira bedelinin eksik ödenmesi, kiraya veren açısından önemli hukuki sorunlara yol açabilir. Böyle durumlarda, özellikle kira avukatı yardımı ile hareket etmek sürecin doğru yürütülmesi açısından büyük önem taşımaktadır. Öncelikle kiraya veren, resmi bir ihtarname göndererek kira borcunun ödenmesini talep etme yolunu tercih edebilir. Bu ihtarname noterden gönderilerek kiracının borcunu ödemezse hukuki yollara başvuralacağı belirtilmelidir.

Daha sık tercih edilen yol olan geciken kira bedelini tahsil edebilmek ve/veya tahliye sürecini başlatmak için icra müdürlüğüne başvurarak icra takibi ile tahliye talebinde bulunulabilir. Kiracıya tebliğ edilen ödeme emri sonucunda, 7 gün içinde itiraz edilmemesi veya 30 gün içinde borcun ödenmemesi halinde tahliye davası açılabilir. Sürecin doğru yönetimi ve örneğin eksik belgeler nedeniyle hak kaybı yaşamamak için uzman bir kira avukatı ile çalışılması önerilir.

Tahliye Talepli İcra Takibi Nasıl Başlatılır?

Kira bedelinin eksik ödenmesi durumunda, tahliye talepli icra takibi ile tahliye davası sıkça kullanılan etkili bir yöntemdir. İlk adımda kiraya veren, icra müdürlüğüne başvurarak tahliye ve alacak taleplerini içeren bir takip başlatır. Bu takipte, borçlunun (kiracının) ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içerisinde itibaren borcun bir kısmını veya tamamını veya alacaklının takibine karşı itiraz edilebileceği, 30 gün içinde kira borcunu ödemesi aksi halde alacaklının icra mahkemesinden tahliye kararı alabileceği belirtilir. Ödeme emrinde  tahliye talebi ve tahliye adresini açıkça belirtilmelidir.

Ödeme emrinin borçluya usule uygun olarak tebliğ edilmesi en önemli husularda biridir. Ödeme emrinin borçluya usule uygun tebliğ edilmemesi halinde tahliye süreci sıkıntıya girecektir. Ödeme emrinin borçluya tebliği ile borçlunun icra takibine itiraz etmesi veya etmemesinin sonuçları önemlidir. Yazımızın devamında borçlunun itiraz etmemesi, itiraz etmesi ve borcu ödemesi halinde oluşabilecek hukuki durumlar anlatılacaktır. 

Kiracının Borca İtiraz Etmemesi ve Ödeme Yapmaması Durumu

Kira bedelinin eksik ödenmesi veya hiç ödenmemesi durumunda başlatılacak icra takibine kiracının 7 günlük itiraz süresi içerisinde itirazda bulunmaması, icra takibinin durdurulmaması anlamına gelir; ancak bu süreçte 30 günlük yasal ödeme süresinin tamamlanması gereklidir.

Kiracı 30 günlük süre içinde ödemede bulunmazsa, kiraya veren İcra Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açabilir. Bu dava, doğrudan kiralananın tahliyesini hedefler. Dava sürecinde, ödenmeyen kira tutarlarının belgelerle ispat edilmesi, ile davanın İcra Hukuk Mahkemelerinde görülüyor olması ile hızlı bir şekilde karar verilir.

Kiracının İtiraz Etmesi ve Ödeme Yapmaması Durumu

Kiracının, kendisine gönderilen icra ödeme emrine 7 günlük yasal süresi içerisinde itiraz etmesi ve ödeme yapmaması durumunda; itirazın kaldırılması veya itirazın iptali kararının alınması gereklidir. Mahkemeden alınacak bu kararlar ile icra takibine devam edilebilecektir. 

Kiracının itiraz dilekçesi incelenerek itirazın kaldırılması veya itirazın iptali davası açılmasına karar verilmesi gerekmektedir. İki dava birbirinden ayrı yargılama usullerine tabidir. Örneğin; kiracının borcun yanında kira sözleşmesine, kira ilişkisine de itiraz etmesi durumunda dava Sulh Hukuk Mahkemelerinde açılması gerekmektedir. Mahkeme, kira ilişkisinin varlığına, kira bedelinin ödenmediğine kanaat getirirse tahliye kararı verilecektir. 

Tahliye davası, doğru delillerle ve kusursuz bir başvuru süreciyle yönetildiğinde kiraya verenin haklarını korumada etkili bir yolu temsil eder.

Kiracının Eksik Kira Bedelini Ödemesi Durumu

Kiracının kira bedelini eksik ödemesi sonucu başlatılan icra takibine itiraz etmez ve borcu ödemesi halinde tahliye davası açılamayacaktır. Ancak kiracının takip eden kira yılı içerisinde yine eksik ödeme yapması halinde kiraya verenin Sulh Hukuk Mahkemelerinde iki haklı ihtarname nedeniyle tahliye davası açması hakkı bulunmaktadır. 

Kira Bedeli Ne Kadar Eksik Ödenirse Tahliye Sebebi Olur?

Kira bedelinin eksik ödenmesi, Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen kiracının temel yükümlülüklerinden birinin ihlali anlamına gelir. Ancak, kiranın tahliye sebebi sayılabilmesi için eksik ödemenin tutarının bir önemi bulunmamaktadır. 

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2015/6655 Esas, 2015/10585 Karar sayılı ve 01.12.2015 tarihli ilamında kiranın 35 kuruş dahi eksik ödenmesi halinde kiracının tahliyesi gerektiği belirtilmiştir. Kararda; “Borcun miktarının az ya da çok olması temerrüt olgusunun gerçekleşmesini engellemez. Bu nedenle Mahkemece, 0,35 TL üzerinden itirazın kaldırılmasına ve temerrüt nedeniyle tahliyeye karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığından kararın bozulması gerekmiştir…” şeklinde belirtilmiştir. Bu sebeple ödenmeyen kira bedelinin ne kadar olduğu önemli değildir. Önemli olan kiracıya ihtar edilen sürede kira bedelini ödememiş olmasıdır. Kira bedelinin eksik ödenmesi halinde Mahkeme kiracının tahliyesine karar verecektir. 

Temerrüt Sebepli Tahliye Davası Hangi Mahkemede Açılır?

Kira bedelinin eksik ödenmesi veya hiç ödenmemesi durumunda başlatılan icra takibine borçlunun itiraz etmemesi veya itirazın kaldırılmasını gerektirecek durumlarda temerrüde dayalı olarak kiracının tahliyesi için başvurulacak mahkeme, icra hukuk mahkemeleridir. İcra takibinde talep edilen kira bedelinin ödeme yapılmaması halinde, kiraya veren temerrüt sebebiyle tahliye davasını icra hukuk mahkemesinde açması gerekir. Tahliye davalarında yetki, kural olarak icra takibinin yapıldığı yer mahkemesine aittir.  Kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle başlatılacak icra takibinde yetkili icra dairesi kural olarak taşınmazın bulunduğu yer icra dairesidir. Ancak tarafların sıfatlarına, aralarında yapılmış olan sözleşmeye göre icra dairesinin yetkisi belirlenebilecektir. 

Kirayı Ödemeyen Veya Eksik Ödeyen Kiracının Tahliyesi Ne Kadar Sürer?

Kirayı ödemeyen veya kira bedelinin eksik ödenmesi durumunda ev sahibinin açacağı tahliye süreci, uygulanacak yöntemlere ve mahkemelerin iş yüküne bağlı olarak değişiklik gösterebilir. Bu süreç genellikle tahliye talepli icra takibi ile tahliye davası üzerinden yürütülmektedir. İcra takibine itiraz yapılmaması ve kiracının borcunu ödememesi durumunda tahliye süresi ortalama 3-4 ayda sonuçlanabilir. Ancak itiraz edilen durumlarda süreç uzayabilir. Tüm sürecin bir avukat desteğiyle yönetilmesi önerilir. 

Kiracının Tahliye Sürecinin Avukat İle Takibinin Önemi

Kiracıdan kira bedelinin eksik ödenmesi gibi durumlarla karşılaşan mülk sahipleri için tahliye sürecinin doğru yönetimi büyük önem taşır. İcra takibi ile tahliye gibi hukuki adımlarda yapılacak en ufak hata, tahliye süresini uzatabilir ve hak kaybına yol açabilir. Profesyonel bir avukatın rehberliği, en hızlı ve etkili sonuçlara ulaşılmasında kritik bir rol oynar ve uygulanacak yasal yolların doğru seçilmesine yardımcı olur. Yukarıda da anlatıldığı üzere sürecin her bir adımı önem taşımaktadır. Bu nedenler alanında uzman bir avukatla çalışılmasını öneririz. 

Bizler Ankara, Osmaniye ve çevre bölgelerde hem kiracı hem de mülk sahibi olan müvekkillerimize Ankara ve Osmaniye kira avukatları olarak uzman ekibimizle hizmet veriyoruz. Sürece dair bilgi almak adına Av. Berna Meral Alçı ile iletişime geçebilirsiniz. 

Sıkça Sorulan Sorular

Kira bedelinin eksik ödenmesi durumunda ev sahibi ne yapabilir?

Kira bedelinin eksik ödenmesi durumunda ev sahibi, öncelikle hukuki yolları takip edebilir. Ev sahipleri genelde noter vasıtasıyla ihtarname göndermeyi tercih etse de, noter ihtarlarının doğrudan yaptırımı yoktur. Bunun yerine, ev sahibi tahliye talepli icra takibi başlatabilir ve ardından tahliye davası açabilir.

Tahliye talepli icra takibi süreci nasıl işler?

Tahliye talepli icra takibinde ev sahibi, kiracıya ödeme emri göndererek borcun ödenmesini talep eder. Kiracı yedi gün içerisinde itiraz hakkına sahiptir. İtiraz edilse de edilmese de, 30 günlük ödeme süresi bittikten sonra tahliye davası açılabilir. Dava sürecinde kiracının kira borcunu eksiksiz ödediği ispatlanmazsa tahliye gerçekleşebilir.

Kiracı kira bedeline itiraz ederse ne olur?

Kiracı ödeme emrine itirazda bulunursa, ev sahibi itirazın kaldırılması için mahkemeye başvurabilir. Kiracı, kira sözleşmesinin geçerli olmadığını iddia ediyor ya da borcu tamamen ödediğini savunuyorsa, bu iddialarını ispat etmesi gerekir. Mahkeme, yazılı ödeme belgeleri üzerinden bir karar verir.

Kiracının eksik ödeme yaptığı veya hiç ödeme yapmadığı durumlarda süreç ne kadar sürer?

Tahliye talepli icra takibi süreçleri, genelde hızlı ilerler. İcra hukuk mahkemelerinde açılan tahliye davaları, yalnızca kira ödemelerinin düzenli yapılıp yapılmadığını inceler. Bu nedenle, tahliye kararları yaklaşık 3-4 ay içerisinde sonuçlanabilir.