Günümüzde ev sahipleri kadar konut ve işyeri kiralayan kişilerin sayısı da bir hayli fazladır. Ürün veya hizmet sunan her sektörde olduğu gibi kiraların artması da hem kiracıların hem de konut sahiplerinin bu artışı hesaplama konusunda çok daha bilgili olmasını zorunlu kılmıştır. Ev veya işyeri adı altında kiralanan her konutun aylık kira artışları, yılda bir sefer olmak kaydıyla gerçekleşmektedir.

Bu artış, yıldan yıla değişen ve son 12 ayı kapsayan kira tutarı dikkate alınarak ve kısaca TÜFE adıyla bilinen Tüketici Fiyatları Endeksi göz önünde bulundurularak hesaplanmaktadır. Bununla birlikte kira sözleşmeleri, 11/01/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299. ve 378. maddeleri arasında düzenlenmiş ve aşağıdaki üç gruba ayrılmıştır.

• Çatılı işyeri ve konut kiraları,
• Ürün (taşınabilir) kiraları,
• Ürün, konut veya çatılı işyeri haricinde kalan diğer tüm kira sözleşmeleri.

Çatılı işyeri ve konut kiraları konusunda da yeni düzenlemeler yapılmıştır. Öte yandan kiralanan söz konusu taşınmaz için ödenen aylık tutar, TÜFE oranının çok üzerinde bir zamla artırılamamaktadır. Dahası, kira artış oranı için Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine uygun bir hesaplama yapılması da gerekmektedir.

Ülkemizde konut kiralarını ilgilendiren %25 oranındaki artış sınırı ile ilgili madde, 1 Temmuz 2024 tarihi itibarı ile yürürlükten kalkmıştır. Bu tarihten sonra güncellenmesi planlanan kira sözleşmelerinde ise artış oranı, 12 aylık TÜFE ortalamasını geçmemesi koşulu ile uygulanabilecektir.

Buna göre, %25’lik oran sınırının kalkmasının ardından toplum genelinde yayılan bir yanlış anlaşılmayı da düzeltmek önemlidir. 1 Temmuz 2024 tarihi sonrasında kiraların hemen artacağı veya yılda iki kez kira artışı yapılabileceği doğru değildir. Öyle ki bahsedilen kira artışı, yine TÜFE’yi aşmaması koşuluyla yalnızca yılda 1 kez yapılabilecektir.

Kira Artışı Nedir?

Konut veya işyeri sahiplerinin belirli bir bedel karşılığında söz konusu taşınmazlarını başkalarına kullanımına sunması sonucunda kiralama durumu gerçekleşmektedir. Kira artışı ise kiralamanın bir sonucu olarak belirli aralıklarla kiracı tarafından ev veya işyeri sahibine ödenen bedelin artırılmasıdır. Bu artış, belirli kurallar çerçevesinde ve önceden yapılan sözleşme maddelerine uygun şekilde gerçekleşmektedir.

Ödenen kira bedelindeki artış, aynı zamanda o günün enflasyonu, genel ekonomik durum ve TÜFE oranıyla da doğrudan ilişkilidir. Bununla birlikte kiracıların haklarının korunması ve usulsüz kira artışının yapılmaması adına da yasalarca birçok önlem alınmıştır.

Buna göre, her şeyden önce kiralanan çatılı işyeri ve konutun kira sözleşmesi, ev veya işyeri sahibi tarafından süre bitimine dayandırılması yoluyla sona erdirilememektedir. Bu hak, belli başlı kurallar dahilinde sadece kiracıya aittir. Netice itibarıyla kira sözleşmesi, konut veya işyerini kiralayan kişi tarafından sonlandırılmadığı sürece kendiliğinde uzamaktadır.

Bu süreler zarfında da yasal oranlar dikkate alınarak ve yılda 1 kez olmak üzere kira artışı yapılabilmektedir. Öyle ki sözleşme bitiminde, kira bedeline dair önceden verilen karar da değişmekte ve yeni döneme uygun güncel kira bedeli belirlenmektedir. Her durumda, kiracının ekonomik açıdan daha güçsüz olduğu düşüncesi de geçerlidir. Bu sebeple yasalar, ev veya çatılı işyeri sahiplerini olduğu kadar kiracıları da korumakla ve onların hakkını gözetmekle mükelleftir.

Ek olarak hem işyeri hem de konut açısından ‘kiracı aleyhine düzenleme yapma yasağı’ geçerlidir. Duruma ilişkin düzenleme ise Türk Borçlar Kanunu’nun 346. maddesinde yer almakta ve kira bedeli veya sözleşme dahilindeki diğer bedeller dışında kiracıdan herhangi başka bir ödeme talep edilemeyeceğinin altı çizilmektedir. Ayrıca, sonraki dönem kira bedellerinin peşin alınmasına dair anlaşmalar da geçersiz sayılabilmektedir.

Kira Artış Yüzdelik Oranları

Yapılan her kiralama sürecinde, belli aralıklarla kiracıdan alınan beden artırılmakta ve kiralanan hiçbir konut veya işyerinin kirasının uzun süreli sabit kalması durumu söz konusu olmamaktadır. Bu artış ise belirli kanunları ışığında kararlaştırılmakta ve yüzdelik hesaplamaları sonucunda uygulanmaktadır. Her ne kadar kiracı ve kiralayan arasında yapılan sözleşme esas olsa da toplum geneline bakıldığında 11 Haziran 2023 tarihinden sonra yapılmış olan artışların, mevcut konut kira bedelinin %25’i oranında olduğu bilinmektedir. Ancak bu oran, 1 Temmuz 2024 tarihinden itibaren geçerliliğini yitirmiştir ve konuya farklı bir düzenleme getirilmiştir.

Buna göre ilgili tarihten itibaren belirlenecek kira zamlarında, TÜFE oranları dikkate alınacaktır. Ayrıca, 2024 yılı için aylık kira artış oranlarına bakıldığında da konut için maksimum kira artış oranlarının %25’te sabit kaldığı, %25’lik limite dahil olmayan işyerleri için maksimum kira artış oranlarının da düzenli arttığı görülmektedir. Buna göre 2024 yılının ilk 7 ayındaki işyeri kira artış (TÜFE) oranları şöyledir:

• Ocak ayı için %53,86,
• Şubat ayı için %54,72,
• Mart ayı için %55,91,
• Nisan ayı için %57,50,
• Mayıs ayı için %59,64,
• Haziran ayı için %62,51,
• Temmuz ayı için %65,07.

TÜFE Nedir?

Kısa adı TÜFE olan Tüketici Fiyatları Endeksi, temelde Türkiye İstatistik Kurumu tarafından hesaplanan ve hanede yaşayan kişilerin, belirlenen dönem içerisinde yaptığı harcamaların konu olduğu mal ve hizmetlerdeki fiyat değişimlerini ortalama olarak gösteren bir ölçümdür.

Bu endeks sayesinde ise hem tüketicilerin harcamalarındaki enflasyon oranları belirlenebilmekte hem de satın alma gücündeki ilerlemeler veya gerilemeler tespit edilebilmektedir. Bugün için konut ve işyeri kiralaması aşamalarında da sıklıkla telaffuz edilen TÜFE, bu anlamda oldukça önemli bir veri aracı olarak da değerlendirilebilir.

Gelinen noktada, ev ya da işyeri fark etmeksizin kira artışlarındaki oran için TÜFE oranı dikkate alınacaktır. Özellikle ekonomik sıkıntıların yaşandığı son dönemlerde, vatandaşların büyük bir bölümünün ev alma hayalleri de ertelenmektedir. Bununla birlikte kiracıları da etkileyen zamlar, toplum genelinde sıkıntı yaşanmasına yol açmaktadır.

Dolayısıyla, yapılması planlanan artışlarda hem kiracıların hem de mülk sahiplerinin hakları gözetilmelidir. Ayrıca, söz konusu nedenlerden dolayı kiracı ve mülk sahipleri arasında yaşanan uyuşmazlıklar ve konu ile ilgili açılan davalarda da artış olduğu bilinmektedir. Buna göre özetlemek gerekirse, kira artışlarının aylık TÜFE ortalamalarına göre yapılacağı, konut sahibinin ilgili üst sınırı aşamayacağı ve temmuz ayı öncesinde zam yapılan kiracılardan yıllık sürede dolana dek yeni bir zam talebinde bulunulamayacağı kararlaştırılmıştır.

Konutlar ve İşyerleri İçin Kira Artış Hesaplama Mantığı Aynı Mı?

Temelde konut ve işyerleri için kira artış oranları ve bu oranları hesaplama mantığı farklılık göstermektedir. Ancak, 1 Temmuz 2024 tarihi itibarıyla geçerli olan karar dahilinde konut kiralarında da TÜFE oranının dikkate alınması, kiracılarda ve mülk sahiplerinde kafa karışıklığına neden olmuştur.

Ülkemizde geçerli olan ve konut kiralarını kapsayan artış oranları, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin yanı sıra ilgili yasal düzenlemeler ile belirlenmiştir. Buna göre (1 Temmuz sonrasında geçerli olmak üzere) kira artış oranı için TÜFE oranı üst sınır kabul edilmektedir.  Bununla birlikte TÜFE oranını aşan bir artırımı da kiracı kabul etmek zorunda değildir.

1 Temmuz 2024 tarihi öncesinde %25 olan zam miktarı böylelikle konutlar için değişmiştir. Söz konusu tarih öncesinde olduğu gibi işyeri kiraları ise yine 12 aylık TÜFE’ye göre hesaplanmaktadır. İşyerleri kira zam oranı öncesinde de %25 olmamış ve bu sebeple her daim TÜFE oranına tabii tutulmuştur. Şu an için bakıldığında ise hesaplama şeklinin benzer olduğunu söylemek doğru olacaktır. Tek fark ise konutlar için kira artış oranları daha sıkı yasal düzenlemelere tabiyken, işyerleri için kira artış oranları daha çok sözleşme serbestisine dayanmaktadır.

Kira Artışı Hesaplama Formülü

Kira zammı için TÜFE oranı dikkate alınarak yapılacak hesaplama şu şekildedir:

Halihazırdaki kira tutarı, TÜFE oranı ile çarpılır ve ardından 100’e bölünür. Çıkan sonuç, kira artış miktarı kabul edilir. Bu meblağ ile mevcut kira toplanarak zammı fiyat kolaylıkla bulunabilir.

Bu formül, Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan TÜFE oranına dayanmakta ve süreçte bir önceki yılın TÜFE oranı dikkate alınmaktadır.

Kira Artış Hesaplaması Örnekleri

Güncel kira artışı hesaplamasını daha iyi anlayabilmek için örnek vermek faydalı olacaktır. Buna göre, Temmuz 2024 için halihazırda ödenen kiranın TÜİK tarafından belirlenen TÜFE oranı ile çarpıldığı hesaplamada, kiranın 17.000,00 TL olduğu varsayılırsa ve TÜFE oranının da %65 olarak belirlendiği düşünülürse;

17.000,00 TL x 0,65 = 11.050,00 TL artış miktarıdır. Bu miktar mevcut kira bedeli olan 17.000,00 TL ile toplandığında yeni kira bedeli olan 28.050,00 TL bulunabilmektedir.

Kira Artışıyla İlgili Bilmeniz Gereken Hukuki Düzenlemeler

Kira artışıyla ilgili özellikle kiracıların bilmesi gereken hukuki düzenlemeler vardır. Buna göre, konur veya işyeri sahibi yılda yalnızca bir kez kira artışı yapma hakkına sahiptir. Bunun dışında diğer aylarda ekstra bir zam istemesi yasal değildir.

Öte yandan taşınmaz sahibinin kanunla belirtilen oranların (TÜFE oranı) üzerinde zam yapması da söz konusu olmamaktadır. Böyle bir durumda kiracının, yasal sınırların dışında bir oranla yapılan artışı ödeme zorunluluğu bulunmamaktadır. Eğer, olası benzer bir durum yaşanırsa, kiracının veya mülk sahibinin ‘kira tespit davası’ açma hakları da bulunmaktadır.

Hem kiracının hem de konut veya işyeri sahibinin haklarının korunması ve resmileşmesi adına mutlaka kiralama eylemi öncesinde bir sözleşme hazırlanması ve bunda her iki tarafın da imzasının bulunması önemlidir. Bununla birlikte, kira sözleşmesinin yazılı olma zorunluluğu ise yoktur.

Olası bir kira tespit davasında süre koşulu aranmamaktadır. Ancak, herhangi bir sorun yaşanmaması adına davanın, kira döneminin başlamasından önce ve en az 30 gün içerisinde açılması tavsiye edilmektedir. Davada ise hakim tarafından belirlenecek tutar, TÜFE oranı başta olmak üzere taşınmazın durumu ve emsal ücretlendirmeler dikkate alınarak netleştirilir.

Kira artışıyla ilgili olarak bir diğer önemli konu ise kiracının tahliyesi ile ilgilidir. Bazı ev veya işyeri sahipleri tarafından kiracılar, istenilen kira bedelleri ödenmediği takdirde evden veya işyerinden çıkmaları konusunda zorlanabilmektedir.

Türk Borçlar Kanunu’na bakıldığında 350. maddeye istinaden, ev sahibinin bizzat kendisi, çekirdek ailesi (eşi), alt veya üst soyu bahsi geçen konutta oturmak istediği takdirde, kiracının tahliye edilmesi söz konusu olabilmektedir. Öyle ki bu durum ‘haklı tahliye sebebi’ sayılmaktadır. Ancak, bunun yasal olabilmesi için de ev sahibinin aşağıdakilere örnek, geçerli nedenleri olması beklenir:

• Yaşanmaya uygun herhangi bir başka mülkün bulunmaması,
• Ev sahibinin veya ilgili yakınlarının gerçek anlamda ihtiyaç sahibi olması,
• Taşınma, iş değişikliği gibi haklı bir sebebin bulunması vb.

Bu durumların geçerli olmadığı koşullarda ise kiracı, tahliye talebine itiraz etme hakkına sahiptir. Kararın tebliğinden itibaren 10 gün içinde yapılan itirazın kabul edilmesi halinde ise tahliye kararı kaldırılır.

Her Yıl Kira Artışı Yapmak Zorunda Mıyız?

Kira artış dönemlerinde yasal düzenlemelerin yanı sıra kiracı ve mülk sahibi arasındaki anlaşma da oldukça önemlidir. Bu durumda, mülk sahibinin her sene kira artışı yapma zorunluluğu bulunmamaktadır. Ayrıca, dileyen mülk sahipleri kira artışlarını yasal sınırların altındaki bir oranda da yapabilmektedir. Burada önemli olan üst sınırların ihlal edilmemesi ve kiracının maddi anlamda hakkının yenmemesidir.

Kiranızı Farklı Bir Döviz Cinsinden Ödüyorsanız

Bilindiği gibi döviz kuru sabit olmamakta ve dolayısıyla Türk Lirası değerini de etkilemektedir. Bununla ilgili olarak Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karara göre, ikametgahları Türkiye’de bulunan mülk sahiplerinin, belli istisnalar dışında kira bedellerini döviz cinsinden veya döviz kuru üzerinden belirlemeleri yasaklanmıştır.

İlgili düzenlemeye göre alınan karar, kira sözleşmeleri de dahil olmak üzere döviz endeksli yapılacak tüm sözleşmeleri kapsamaktadır. Öncesinde yapılan sözleşmeler ise Türk Lirası cinsinden yeniden düzenlenmelidir. Türkiye’de ikamet etmeyen kişiler içinse dövizle sözleşme yapma yasağı geçerli değildir. Ayrıca, aşağıdaki aşağıda belirtilen istisnai durumlarda da döviz ile sözleşme yapma yasağına tabi olunmayabilir:

• Yurtdışında bulunan taşınmazların alımı veya satımı söz konusu olduğunda,
• Türkiye’de ikamet etmeyen kişilerle yapılan gayrimenkul sözleşmelerinde,
• Menkul satış ve kiralamalarda,
• Farklı uyruktan kişilerle imzalanacak sözleşmelerde.

Buna göre bahsi geçen durumların dışında Türk vatandaşı olan, Türkiye’de ikamet eden ve burada kiralama yapan kişilerin döviz üzerinden sözleşme yapması ve kira ödeme alması sonucunda çeşitli yaptırımlara maruz kalacağı ve idari para cezasına çarptırılacağı bilinmektedir.

Öte yandan çatılı işyeri veya konut kiralarına dair sözleşmelerin önceden döviz üzerinden yapılması halinde, endeksli bedelin iki yıllık süre boyunca TL cinsi üzerinden yeniden belirlenmesi gerekmektedir. Öngörülen iki yıllık sürenin tamamlanmasının ardından sözleşme bedeli, Türk Lirası tutarlara uygulanacak artış oranında artırılacak. Tarafların anlaşamaması halinde ise Borçlar Kanunu’nda yer alan Kira Bedeli Belirlenmesi maddeleri dahilinde mevcut sınırlamalar dikkate alınacak ve bedellerin yeniden döviz cinsinden alınması mümkün olmayacaktır.

Yıllara Göre Kira Artış Oranları

Mülk sahipleri, kiralamanın beşinci ve onun yılı dolduktan sonra, genel kira oranlarını da göz önünde bulundurarak kira tespit davası açma hakkına sahip olmaktadır. Bunun başlıca sebeplerinden biri enflasyona bağlı artan kiraların aksine, eski kiracıların mevcut oranın altındaki kira bedellerini ödemeye devam etmeleridir.

Buna göre, 5 yılın sonunda mülk sahibi, kiracıya ihtarname çekme zorunluluğu olmaksızın dava açabilmekte ve bunun sonucunda da hakim tarafından yeni kira yılında uygulanacak bedel belirlenmektedir. Bu miktarda da Tüketici Fiyatları Endeksi dahilinde 12 aylık ortalama dikkate alınır. Ayrıca süreçte, emsal kira bedelleri de göz önünde bulundurulmaktadır.

10 yılın sonunda açılacak kira tespit davasında ise mülk sahibinin kira bedelini artırması için önceden belirlenmiş bir artış oranı bulunması ve dönemin ekonomik koşullarına yönelik belirli yasal sınırlamalara bağlı kalınması önemlidir. Özellikle her yıl için kararlaştırılan artış oranlarının fazla olması durumunda, ev sahibinin hakları kadar kiracının da korunması amaçlanmaktadır.

Bu sebeple, TÜFE oranının yanı sıra 10 yıllık kiracının kira artış miktarı, kiraya yönelik sözleşmenin maddeleri ve yıllık enflasyon oranları da bu anlamda değerlendirilmektedir.

Ev Sahibi Kiraya %100 Zam Yapabilir Mi?

Kira zamlarında adil olunması ve belirlenen yasal çerçeve içerisinde kalınması zorunludur. Buna göre hiçbir mülk sahibinin herhangi bir zaman diliminde mevcut kiraya %100 zam yapma hakkı bulunmamakta ve buna yönelik talebi de kabul edilmemektedir. Bilindiği gibi, kiralara yönelik zam oranları Türkiye Cumhuriyeti yasalarına göre ve Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) verilerinin sınırlaması dahilinde belirlenen yıllık artış oranlarıyla tahditlidir.

Kira Artışı Hangi Aylarda Yapılmalı?

Kira artışının yapılması adına herkes için genel geçer bir aydan söz etmek mümkün değildir. Bunun için sözleşmenin yenilenmesi gereken tarih dikkate alınır. Dolayısıyla yıllık yapılan sözleşme bitiminin gerçekleştiği ay içinde kira artışı yapılabilmektedir. Örneğin, kira sözleşmesinin başladığı ay şubat ise Kira artışı da bir sonraki yıl şubat ayında gerçekleşecektir. Bununla birlikte kira artışının, yasalara göre yalnızca yılda bir kez yapılabildiği de unutulmamalıdır.