Kira Artışı Hesaplama

Kira artışı hesaplama, yenilenen kira döneminde uygulanacak bedelin kanunun izin verdiği sınır içinde belirlenmesidir. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi bu sınırı tek bir ölçüye bağlar: bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı. Taraflar sözleşmeyle bunun üzerinde bir artış kararlaştırmışsa, anlaşma aşan kısım yönünden geçerli değildir.

Bu kural konut ve çatılı işyeri kiralarının ikisi için de aynıdır; aralarında oran farkı yoktur. Kira artışı hesaplama sırasında hangi ayın verisinin esas alındığını, artık yürürlükte olmayan yüzde 25 sınırının hangi tarihler arasında uygulandığını ve tavanı aşan sözleşmelerin akıbetini kanun lafzıyla açıklıyoruz.

Kira Artışı Nedir?

Kira artışı, kira ilişkisi sürerken yenilenen dönem için ödenecek bedelin yükseltilmesidir. Türk Borçlar Kanunu kira sözleşmesini 299 ve devamı maddelerinde düzenlemiş, konut ve çatılı işyeri kiraları için ayrı bir bölüm ayırmıştır. Artış, bu bölümdeki 344. maddeye tabidir.

Artışın hukuki niteliği bir hak değil, sınırlı bir yetkidir. Kiraya veren dilediği oranı uygulayamaz; tarafların anlaşması dahi kanunun çizdiği tavanı aşamaz. Bu yönüyle kira artışı, sözleşme serbestisinin kanunla daraltıldığı alanlardan biridir.

Kanun kiracıyı başka yönlerden de korur. 346. madde, kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceğini düzenler ve özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine ya da sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaların geçersiz olduğunu belirtir. Bu hüküm, “gecikirsen tüm yılın kirası muaccel olur” biçimindeki matbu sözleşme kayıtlarını doğrudan etkisiz kılar.

343. madde ise daha genel bir güvence getirir: kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz. Yani sözleşme yenilenirken kiracıya yeni yükümlülükler eklenemez.

Sözleşmenin süre bitimine dayanılarak sona erdirilemeyeceği kuralı da bu bölümdedir. 347. maddeye göre kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez; ancak on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Kiracı ise her yıl, sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir.

Kira Artış Yüzdelik Oranları

Kira artışında uygulanacak yüzdelik oran, kanunun kendisinde sabit bir sayı olarak yazmaz. 344. maddenin birinci fıkrası, tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalarının, “bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla” geçerli olduğunu söyler.

Bu ifadede üç unsur vardır ve üçü de sık karıştırılır. Esas alınan dönem bir önceki kira yılıdır; kullanılan veri on iki aylık ortalama değişim oranıdır (aylık değişim veya yıllık değişim değil); oran bir tavandır, otomatik uygulanan bir artış değildir.

Taraflar anlaşmamışsa devreye ikinci fıkra girer: kira bedeli, aynı tavanı geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Yani anlaşmazlık hâlinde oran kendiliğinden tavana çıkmaz; hâkim daha düşük bir orana da hükmedebilir.

TÜFE Nedir?

Tüketici Fiyat Endeksi, Türkiye İstatistik Kurumu tarafından hesaplanan ve hanehalkının tükettiği mal ve hizmetlerin fiyatlarındaki değişimi ölçen bir göstergedir. Kurum bu endeksi her ay yayımlar ve aynı bültende birden çok değişim oranı açıklar.

Kira artışında kullanılacak veri bunlardan yalnızca biridir: on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı. Aynı bültende yer alan “bir önceki aya göre değişim” ve “bir önceki yılın aynı ayına göre değişim” oranları kira hesabında kullanılmaz. Üç oran birbirinden farklı çıktığı için, yanlış satırın alınması hatalı bir zam tutarı doğurur.

Bu ayrım pratikte en çok karşılaşılan hatadır. Haber metinlerinde öne çıkarılan rakam genellikle yıllık enflasyon oranıdır; kira sözleşmesinde uygulanacak tavan ise ondan farklı bir sayıdır. Sözleşme yenilenirken TÜİK bülteninin ilgili satırının kontrol edilmesi gerekir.

Konutlar ve İşyerleri İçin Kira Artış Hesaplama Mantığı Aynı Mı?

Bugün aynıdır. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi konut ve çatılı işyeri kiralarının ikisini birden kapsar; her ikisinde de tavan, bir önceki kira yılına ait TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranıdır. İşyeri kiralarının “sözleşme serbestisine tabi olduğu” yönündeki yaygın anlatım bugün için doğru değildir.

Bu karışıklığın tarihsel bir sebebi vardır. 6217 sayılı Kanunun geçici 2. maddesi, kiracının tacir sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, Türk Borçlar Kanunu’nun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354. maddelerinin 1/7/2012 tarihinden itibaren sekiz yıl süreyle uygulanmayacağını öngörmüştü. Bu dönemde kira artışı bakımından sözleşme hükümleri geçerliydi.

Sekiz yıllık süre 1/7/2020 tarihinde dolmuştur. O tarihten bu yana tacir kiracının bulunduğu işyeri kiralarında da 344. madde tam olarak uygulanır. Erteleme döneminde yapılmış sözleşmelerdeki serbest artış kayıtları, bugünkü dönemler bakımından kanunun tavanına takılır.

Bir fark ise gerçekten vardır: yüzde 25 sınırı yalnızca konut kiralarına uygulanmıştı. İşyeri kiraları o dönemde de TÜFE tavanına tabiydi.

Ev Kiralarına Yüzde Kaç Zam Yapılır?

Ev kiralarına yüzde kaç zam yapılır konusunda sabit bir sayı yoktur; oran, sözleşmenin yenilendiği aya göre değişir. Uygulanacak tavan, o yenileme tarihinden geriye bakıldığında bir önceki kira yılına ait TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranıdır.

Bunun anlamı, aynı yıl içinde farklı aylarda yenilenen sözleşmelerde farklı oranların geçerli olmasıdır. Ocak ayında yenilenen bir sözleşmeyle Temmuz ayında yenilenen bir sözleşme aynı orana tabi değildir. Bu nedenle “bu yıl kira zammı yüzde şu kadar” biçimindeki tek rakamlı açıklamalar yalnızca belirli bir ay için doğrudur.

Oranın altında bir artış kararlaştırılması her zaman mümkündür. Kanun yalnızca üst sınırı belirler; taraflar daha düşük bir oranda anlaşabilir veya kiraya veren o yıl hiç artış yapmayabilir.

Ev Sahipleri Ne Kadar Zam Yapabilir?

Ev sahipleri ne kadar zam yapabilir sorusunda ölçü, kiraya verenin talebi değil kanunun tavanıdır. Kiraya veren, bir önceki kira yılına ait TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını aşan bir artış talep edemez; talep etse de kiracı bu fazlayı ödemekle yükümlü değildir.

Tavanı aşan bir oran üzerinde taraflar anlaşmış olsa bile sonuç değişmez. 344. maddenin lafzı, anlaşmanın tavanı “geçmemek koşuluyla” geçerli olduğunu söyler; koşul gerçekleşmediğinde anlaşma o kısım bakımından hüküm doğurmaz.

Artış yılda bir kezdir. Sözleşme yılı dolmadan ikinci bir zam istenmesi mümkün değildir; kira yılı içinde piyasa koşullarının değişmesi de ara dönemde artış hakkı vermez.

Ev Kirasına En Fazla Ne Kadar Zam Yapılır?

Ev kirasına en fazla ne kadar zam yapılır konusunda azami sınır, yukarıda açıklanan TÜFE on iki aylık ortalama oranıdır. Bu oranın üzerine çıkılabilecek tek durum, kira ilişkisinin beşinci yılını doldurmuş olması ve kira tespit davası açılmasıdır.

344. maddenin üçüncü fıkrası bu istisnayı kurar: beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak bedel hâkim tarafından TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.

Bu fıkrada TÜFE tek başına tavan değil, üç ölçütten biridir. Beşinci yılını dolduran bir kira ilişkisinde mahkemece belirlenen bedel, endeks artışının üzerinde çıkabilir. Ancak bu, tarafların kendi aralarında serbestçe artış yapabileceği anlamına gelmez; yol dava yoludur.

Dükkan Kiralarına Yüzde Kaç Zam Yapılır?

Dükkan kiralarına yüzde kaç zam yapılır sorusunda ölçü konut kiralarıyla aynıdır: çatılı işyeri niteliğindeki dükkan kiralarında da tavan, bir önceki kira yılına ait TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranıdır.

Ayrım, dükkanın çatılı işyeri sayılıp sayılmadığında ortaya çıkar. 339. madde, konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümlerin kapsamını belirler; çatısız bir işyeri — açık alan, arsa, üzeri kapalı olmayan saha gibi — bu bölümün dışında kalır ve genel hükümlere tabi olur. Bu durumda 344. maddedeki tavan uygulanmaz.

Aynı madde bir istisna daha içerir: nitelikleri gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmalarında da bu hükümler uygulanmaz. Buna karşılık kamu kurum ve kuruluşlarının hangi usulle yapılırsa yapılsın bütün kira sözleşmeleri bu hükümlere tabidir.

Dükkanın el değiştirmesi hâlinde kira ilişkisinin akıbeti ayrı bir konudur; ayrıntısı için beş yılını dolduran işyeri kiracısı yazısına bakılabilir.

Yüzde 25 Sınırı Ne Zaman Yürürlükteydi, Bugün Geçerli mi?

Bugün geçerli değildir. Yüzde 25 sınırı, Türk Borçlar Kanunu’na eklenen iki ayrı geçici maddeyle ve yalnızca konut kiraları bakımından uygulanmıştır.

Birinci düzenleme, 8/6/2022 tarihli 7409 sayılı Kanunla eklenen geçici 1. maddedir ve maddenin yürürlüğe girdiği tarih ile 1/7/2023 (bu tarih dâhil) arasında yenilenen kira dönemlerini kapsamıştır. İkinci düzenleme, 14/7/2023 tarihli 7456 sayılı Kanunla eklenen geçici 2. maddedir ve 2/7/2023 – 1/7/2024 (bu tarihler dâhil) aralığını kapsamıştır. 1 Temmuz 2024’ten sonra yenilenen dönemlerde bu sınır uygulanmaz.

İki maddenin metni de çok anlatıldığı gibi “artış yüzde 25’tir” demiyordu. Lafız şuydu: anlaşmalar bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir; ve “bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması hâlinde değişim oranı geçerlidir.” Yani yüzde 25 bir tavandı; TÜFE daha düşükse uygulanacak oran TÜFE idi.

Bir ayrıntı daha vardı: geçici maddeler, bu kuralın 344. maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanacağını söylüyordu. Üçüncü fıkraya, yani beş yılını dolduran sözleşmelerde emsal kira bedeline göre yapılan tespite atıf yapılmamıştı. Bu nedenle yüzde 25 döneminde bile, beş yılını dolduran kira ilişkilerinde mahkemece belirlenen bedel bu sınırın üzerine çıkabiliyordu.

Kira Artışı Hesaplama Formülü

Hesap iki adımdan oluşur. Önce artış tutarı bulunur: mevcut aylık kira bedeli, uygulanacak oranla çarpılıp yüze bölünür. Ardından bulunan tutar mevcut kiraya eklenerek yeni bedel elde edilir.

Aynı sonuca tek adımda da ulaşılabilir: mevcut kira bedeli, (1 + oran/100) ile çarpılır. Örneğin oran yüzde 30 ise mevcut bedelin 1,30 katı yeni kira bedelini verir.

Formülde kullanılacak oranın, sözleşmenin yenilendiği aya karşılık gelen TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranı olması gerekir. Yenileme ayının verisi henüz açıklanmamışsa, TÜİK’in en son yayımladığı ilgili ay verisi esas alınır ve hesap o veriye göre yapılır.

Kira Artış Hesaplaması Örnekleri

Hesabın işleyişini görmek için oranı sabit tutarak ilerlemek yeterlidir. Mevcut aylık kira 20.000 TL ve uygulanacak TÜFE on iki aylık ortalama oranı yüzde 30 olsun.

Artış tutarı: 20.000 × 30 / 100 = 6.000 TL. Yeni kira bedeli: 20.000 + 6.000 = 26.000 TL. Tek adımlı yoldan da aynı sonuca ulaşılır: 20.000 × 1,30 = 26.000 TL.

Oranın daha düşük kararlaştırılması mümkündür. Taraflar yüzde 20’de anlaşırsa yeni bedel 24.000 TL olur ve bu anlaşma geçerlidir; çünkü kanun yalnızca üst sınırı belirler. Buna karşılık yüzde 40’ta anlaşılmışsa, anlaşma tavanı aşan kısım yönünden hüküm doğurmaz.

Senaryo	Kararlaştırılan oran	Sonuç
Tavanın altında anlaşma	Tavandan düşük	Geçerli; kararlaştırılan oran uygulanır
Tavana eşit anlaşma	Tavan kadar	Geçerli
Tavanı aşan anlaşma	Tavandan yüksek	Fazla miktar yönünden geçersiz; tavan uygulanır
Anlaşma yok	—	Hâkim, tavanı geçmemek üzere hakkaniyete göre belirler
Beşinci yıl sonu (dava)	—	TÜFE + kiralananın durumu + emsal kira birlikte değerlendirilir

Kanunun Tavanını Aşan Sözleşme Ne Olur?

Tavanı aşan bir artış kararlaştırılmışsa sözleşmenin tamamı geçersiz olmaz. Yüzde 25 dönemine ilişkin geçici maddelerin lafzı bu noktada açıktı: “Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir.” Aynı yaklaşım 344. maddenin genel kuralı bakımından da geçerlidir; anlaşma tavanı geçmemek “koşuluyla” geçerli sayılır.

Bunun pratik sonucu, kira ilişkisinin devam etmesi ve yalnızca aşan kısmın uygulanmamasıdır. Kiracı, tavanı aşan farkı ödemek zorunda değildir; fazla ödeme yapmışsa bunun iadesini talep edebilir.

Kiracının bu durumda başvurabileceği yollar da vardır. Tavanı aşan artış talebi karşısında kira tespit davası açılabilir; ayrıca hangi merciin yetkili olduğu ve şikâyet yolunun bulunup bulunmadığı için fahiş kira artışı nereye şikayet edilir yazısına bakılabilir.

TÜFE Oranını Hangi Ay İçin ve Nereden Öğrenirsiniz?

Uygulanacak oran, sözleşmenin yenilendiği aya karşılık gelen TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranıdır. Bu veri Türkiye İstatistik Kurumu’nun her ay yayımladığı Tüketici Fiyat Endeksi bülteninde yer alır.

Bültende üç ayrı oran bulunur ve kira hesabında yalnızca “on iki aylık ortalamalara göre değişim” satırı kullanılır. Diğer iki satır — bir önceki aya göre değişim ve bir önceki yılın aynı ayına göre değişim — farklı büyüklükleri ölçer.

Oran her ay değiştiği için, internette dolaşan tek bir “güncel kira zammı oranı” rakamı yalnızca yayımlandığı ay bakımından doğrudur. Sözleşmenizin yenileme ayına ait oranı, işlem yaptığınız tarihte TÜİK bülteninden doğrulamanız gerekir.

Kira Artışıyla İlgili Bilmeniz Gereken Hukuki Düzenlemeler

Kira artışıyla ilgili bilinmesi gereken ilk kural, artışın yılda yalnızca bir kez yapılabilmesidir. Kira yılı dolmadan ikinci bir artış talebinin yasal dayanağı yoktur.

İkincisi, kanunun tavanının aşılamamasıdır. Tavanı aşan oranla yapılan artış, kiracı bakımından bağlayıcı olmaz ve aşan kısım yönünden hüküm doğurmaz.

Üçüncüsü, kira sözleşmesinin yazılı olma zorunluluğunun bulunmamasıdır. Sözlü kira ilişkisi de geçerlidir; ancak ispat bakımından yazılı sözleşme önemlidir. Sözleşmesiz kira ilişkisinin sonuçları için sözlü kirada haklar yazısına bakılabilir.

Dördüncüsü, artış uyuşmazlığının tahliye sebebi olmamasıdır. Kiraya veren, talep ettiği artışı kabul etmeyen kiracıyı bu gerekçeyle çıkaramaz; tahliye sebepleri kanunda sınırlı sayıda belirlenmiştir ve artış anlaşmazlığı bunların arasında yer almaz. Sebeplerin tamamı için kanundaki tüm tahliye sebepleri incelenebilir.

Kanunun yürürlükteki metni için: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu.

Her Yıl Kira Artışı Yapmak Zorunda Mıyız?

Zorunlu değildir. Kanun bir üst sınır koyar, artış yapılmasını emretmez. Kiraya veren o yıl hiç artış yapmayabilir ya da tavanın altında bir oran uygulayabilir.

Bir yıl artış yapılmaması, sonraki yıl birikmiş oranların toplu olarak uygulanmasına da imkân vermez. Her kira yılı için tavan, o yılın kendi dönemine ait TÜFE oranıyla sınırlıdır; geçmiş yılların kullanılmayan oranları sonraki döneme devretmez.

Uygulanmayan artışın telafisi için başvurulabilecek yol, koşulları oluştuğunda kira tespit davasıdır. Bu dava, birikmiş zamları toplu istemenin değil, güncel bedelin mahkemece belirlenmesinin yoludur.

Kiranızı Farklı Bir Döviz Cinsinden Ödüyorsanız

Döviz üzerinden kararlaştırılan kira bedelleri için Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin dördüncü fıkrası özel bir kural getirir: sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz.

Bu, döviz kirasında yıllık artışın uygulanmayacağı anlamına gelir. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde ise yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra, yani emsal kira bedellerini de içeren tespit rejimi uygulanır.

Maddede ayrıca aşırı ifa güçlüğünü düzenleyen 138. madde hükmünün saklı olduğu belirtilir. Beş yıllık süre dolmadan da olağanüstü koşulların ortaya çıkması hâlinde bu hükme dayanılması mümkündür.

Ayrıca döviz cinsinden sözleşme yapma yasağı bakımından Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında 32 sayılı Karar ve buna ilişkin düzenlemeler geçerlidir; Türkiye’de yerleşik kişiler arasındaki taşınmaz kira sözleşmelerinde bedelin dövizle veya dövize endeksli olarak kararlaştırılması, belirlenen istisnalar dışında mümkün değildir.

Yıllara Göre Kira Artış Oranları

Kira artış oranı her yıl için tek bir sayı değildir; her ay ayrı bir orana karşılık gelir. Bunun sebebi, tavanın “bir önceki kira yılına ait” TÜFE on iki aylık ortalamasına bağlanmış olmasıdır: sözleşme hangi ayda yenileniyorsa, o aya ait ortalama esas alınır.

Bu yapı nedeniyle yıl bazında yayımlanan tablolar yalnızca yönlendirici niteliktedir. Kendi sözleşmeniz için geçerli oranı bulmanın tek doğru yolu, yenileme ayınıza ait TÜİK verisine bakmaktır.

Kira ilişkisi uzadıkça ödenen bedelin piyasa düzeyinin altında kalması sık görülen bir durumdur. Kanun bu durumu beşinci yıl eşiğiyle karşılar: beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve sonraki her beş yılın sonunda, bedel mahkemece emsal kira bedelleri de dikkate alınarak yeniden belirlenebilir.

Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır?

Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesi bu davayı süre bakımından serbest bırakır: “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.” Yani beş yılın dolmasını beklemek, davanın açılabilmesi için şart değildir.

Beş yıl şartı, davanın açılabilmesine değil hâkimin hangi ölçütle karar vereceğine ilişkindir. Beş yıl dolmadan açılan davada hâkim TÜFE tavanının üzerine çıkamaz; beş yılını dolduran ilişkilerde ise emsal kira bedelleri de değerlendirmeye girer.

Kararın hangi dönemden itibaren geçerli olacağı ayrı bir kurala bağlıdır. Mahkemece belirlenecek bedelin yeni kira döneminin başından itibaren kiracıyı bağlaması için, davanın yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılmış olması ya da kiraya verenin bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirimde bulunmuş olması gerekir. Bu koşul sağlanmışsa dava, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılabilir.

Sözleşmede yeni kira döneminde bedelin artırılacağına ilişkin bir hüküm bulunuyorsa, ayrıca bildirime gerek kalmaz: bu hâlde yeni dönemin sonuna kadar açılacak davada belirlenecek bedel de dönemin başından itibaren geçerli olur.

Davanın harcı ve harca esas değerin nasıl hesaplandığı için kira tespit davasında harca esas değer yazısına bakılabilir.

Ev Sahibi Kiraya %100 Zam Yapabilir Mi?

Yapamaz. Kanunun koyduğu tavan, tarafların anlaşmasıyla dahi aşılamaz. Yüzde 100’lük bir artış, TÜFE on iki aylık ortalama oranının bu düzeyde olmadığı her dönemde kanuna aykırıdır ve aşan kısım yönünden geçersizdir.

Kiracı, tavanı aşan artışı ödemek zorunda değildir. Aşan orana dayanılarak kira ödenmediği gerekçesiyle takip başlatılması hâlinde, kiracının borcun bulunmadığını ileri sürme hakkı vardır.

Bedelin piyasa düzeyine çekilmesinin tek meşru yolu, koşulları oluşmuşsa kira tespit davasıdır. Bu davada bedeli belirleyen taraflar değil mahkemedir.

Kira Artışı Hangi Aylarda Yapılmalı?

Artış, sözleşmenin yenilendiği ayda yapılır. Kira yılı sözleşmenin başlangıç tarihinden itibaren hesaplandığı için, sözleşme Şubat ayında başlamışsa artış da her yıl Şubat ayında gündeme gelir.

Bu tarih tüm kira ilişkileri için ortak bir aya bağlanmaz. Ocakta, Temmuzda veya Kasımda başlayan sözleşmeler kendi başlangıç aylarına göre yenilenir ve her biri farklı bir TÜFE oranına tabi olur.

Yenileme ayı dışında yapılan artış talepleri hukuki dayanaktan yoksundur. Kiraya veren, kira yılı dolmadan artış isteyemez; kiracı da bu talebi karşılamak zorunda değildir.

Kira Artışı Hesaplama Konusunda Yol Haritası

Kira artışı hesaplama işlemi, doğru veriyi doğru döneme uygulamakla başlar. Aşağıdaki sıra, uyuşmazlık doğmadan önce yapılması gerekenleri özetler.

1. Sözleşmenin başlangıç tarihini ve yenileme ayını belirleyin.
2. Yenileme ayına ait TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını TÜİK bülteninden alın.
3. Mevcut bedeli bu oranla çarpıp yüze bölerek artış tutarını, ardından yeni bedeli bulun.
4. Sözleşmedeki artış kaydını kanunun tavanıyla karşılaştırın; aşan kayıt fazla yönünden geçersizdir.
5. Kira ilişkisi beşinci yılını doldurduysa kira tespit davasının koşullarını ve otuz günlük takvimi değerlendirin.
6. Döviz cinsinden bedelde beş yıllık değişiklik yasağını göz önünde tutun.

Artış, tespit veya tahliye başlıklarında dosyanızın hangi eksende kurulacağını değerlendirmek için kira hukuku alanındaki çalışmalarımızı inceleyebilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

Ev kiralarına yüzde kaç zam yapılır?

Tavan, sözleşmenin yenilendiği aya karşılık gelen ve bir önceki kira yılına ait TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranıdır. Sabit bir yüzde yoktur; oran her ay değişir.

Ev sahipleri ne kadar zam yapabilir?

Kanunun tavanını aşamazlar. Tavanın üzerinde bir oranda anlaşılmış olsa bile, anlaşma fazla miktar yönünden geçersizdir ve kiracı aşan kısmı ödemek zorunda değildir.

Ev kirasına en fazla ne kadar zam yapılır?

Azami sınır TÜFE on iki aylık ortalama oranıdır. Bunun üzerine çıkılabilecek tek yol, beş yılını dolduran kira ilişkilerinde açılacak kira tespit davasıdır.

Dükkan kiralarına yüzde kaç zam yapılır?

Çatılı işyeri niteliğindeki dükkan kiralarında tavan konutlarla aynıdır. Çatısız işyerlerinde ise konut ve çatılı işyeri hükümleri uygulanmaz, genel hükümler işler.

Yüzde 25 kira artış sınırı hâlâ geçerli mi?

Geçerli değildir. Sınır, 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2024 arasında ve yalnızca konut kiralarında uygulanmıştır. Bu tarihten sonra yenilenen dönemlerde TÜFE tavanı geçerlidir.

Kira artışında hangi TÜFE oranı esas alınır?

On iki aylık ortalamalara göre değişim oranı esas alınır. Bir önceki aya göre değişim ve bir önceki yılın aynı ayına göre değişim oranları kira hesabında kullanılmaz.

Kira artışı yılda kaç kez yapılabilir?

Yılda bir kez. Kira yılı dolmadan ikinci bir artış talebinin yasal dayanağı yoktur; piyasa koşullarının değişmesi ara dönemde artış hakkı vermez.

Tavanı aşan kira artışı sözleşmeyi tümüyle geçersiz kılar mı?

Kılmaz. Sözleşme yalnızca fazla miktar yönünden geçersizdir; kira ilişkisi devam eder ve tavan oranı uygulanır.

Kira artışı yapılmazsa sonraki yıl toplu zam istenebilir mi?

İstenemez. Her kira yılının tavanı kendi dönemine ait orandır; kullanılmayan oranlar sonraki yıla devretmez.

İşyeri kirasında artış oranı serbest mi?

Serbest değildir. Çatılı işyeri kiralarında da 344. maddedeki tavan uygulanır. Tacir kiracılara ilişkin sekiz yıllık erteleme dönemi 1 Temmuz 2020’de sona ermiştir.

Kira tespit davası beş yıl dolmadan açılabilir mi?

Açılabilir. Kanun bu davanın her zaman açılabileceğini söyler. Beş yıl şartı davanın açılmasına değil, hâkimin emsal kira bedelini de değerlendirebilmesine ilişkindir.

Kira tespit davasında karar hangi dönemden itibaren geçerli olur?

Dava yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmış ya da bu süre içinde yazılı bildirim yapılmışsa, belirlenen bedel yeni dönemin başından itibaren kiracıyı bağlar.

Döviz üzerinden ödenen kirada artış yapılabilir mi?

Yapılamaz. Kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa beş yıl geçmedikçe bedelde değişiklik yapılamaz; beş yıl sonra emsal kira bedellerini de içeren tespit rejimi uygulanır.

Ev sahibi kiraya yüzde 100 zam yapabilir mi?

Yapamaz. Tavan tarafların anlaşmasıyla dahi aşılamaz; aşan kısım geçersizdir ve kiracı bu farkı ödemekle yükümlü değildir.

Kira artışı hangi ayda yapılır?

Sözleşmenin yenilendiği ayda yapılır. Kira yılı sözleşmenin başlangıç tarihinden hesaplandığı için her sözleşme kendi başlangıç ayında yenilenir.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır ve hukuki tavsiye niteliğinde değildir; oranlar her ay, mevzuat ise zaman içinde değiştiğinden kendi sözleşmeniz için avukata danışmanız yerinde olur. Hazırlayan: Av. Handan Sayan Özgül.