Kira tespit davasında harca esas değer, davanın konusunu oluşturan yıllık kira farkıdır: talep edilen yıllık kira bedeli ile hâlen ödenen yıllık kira bedeli arasındaki fark. 492 sayılı Harçlar Kanunu m.16, değer ölçüsüne göre harca tabi işlemlerde kanuna ekli tarifedeki değerlerin esas alınacağını ve değer tayini mümkün olan hâllerde dava dilekçelerinde değer gösterilmesinin mecburi olduğunu düzenler. Kira tespit davasında bu değer, kira bedelinin tamamı değil, artırılması istenen kısımdır.

Bu nokta, tahliye davasının harcıyla sıkça karıştırılır. Harçlar Kanunu tahliye davaları için ayrı ve açık bir hüküm içerir; m.17 uyarınca gayrimenkulün tahliyesi davalarında bir yıllık kira bedelinin tamamı üzerinden harç alınır. İki dava türünün matrahı farklıdır ve bu farkın gözden kaçırılması ya fazla harç ödenmesine ya da eksik harç nedeniyle davanın yürümemesine yol açar. Aşağıda matrahın nasıl belirlendiği, dava açma zamanı ve kira bedelinin hangi ölçütlere göre tespit edildiği ele alınmaktadır.

Kira Tespit Davasında Harca Esas Değer Nedir?

Harca esas değer, mahkeme harcının hesaplanacağı matrahtır. Kira tespit davası, mevcut kira bedelinin değiştirilmesini konu aldığından davanın ekonomik değeri kira bedelinin tamamı değil, talep edilen artış kadardır. Bu nedenle matrah, yeni talep edilen yıllık bedelden mevcut yıllık bedelin çıkarılmasıyla bulunur.

492 sayılı Kanun m.16/3 bu konuda davacıya doğrudan bir yükümlülük getirir: “Değer tayini mümkün olan hallerde dava dilekçelerinde değer gösterilmesi mecburidir. Gösterilmemişse davacıya tesbit ettirilir. Tesbitten kaçınma halinde, dava dilekçesi muameleye konmaz.” Yani değerin gösterilmemesi davanın hiç işleme alınmaması sonucunu doğurabilir.

Tahliye Davasının Harcı ile Karıştırılmamalı

Harçlar Kanunu, taşınmazın tahliyesi davaları için özel bir hüküm sevk etmiştir. m.17 şöyledir: “Gayrimenkulün tahliyesi davalarında, yazılı mukavele olsun veya olmasın bir yıllık kira bedeli üzerinden karar ve ilam harcı alınır.” Bu hüküm yalnızca tahliye davalarına ilişkindir; kira bedelinin tespiti davasına uygulanmaz.

Dava türü	Matrah	Dayanak
Kira bedelinin tespiti	Yıllık kira farkı (talep edilen artış)	492 s.K. m.16 genel kuralı
Taşınmazın tahliyesi	Bir yıllık kira bedelinin tamamı	492 s.K. m.17
Kira alacağının tahsili	Talep edilen alacak tutarı	492 s.K. m.16 genel kuralı

Bu ayrımın pratik sonucu şudur: aynı taşınmaz için açılan iki dava, aynı kira bedeline dayansa bile farklı harç matrahına tabidir. Tahliye talebiyle birlikte kira alacağı da isteniyorsa kalemler ayrı ayrı değerlendirilir. Tahliye davasının kanunda sayılan sebepleri ve her birinin süresi için ev sahibi kiracıyı hangi durumlarda çıkarabilir, kira borcunun ödenmemesine bağlı süreç için ise kira bedelinin eksik ödenmesi ve tahliye incelenebilir.

Yıllık Kira Farkı Nasıl Hesaplanır?

Hesap üç adımdan oluşur: mevcut aylık bedelin yıllığa çevrilmesi, talep edilen aylık bedelin yıllığa çevrilmesi ve ikisi arasındaki farkın alınması. Aşağıdaki tablo mekanizmayı temsilî rakamlarla göstermektedir; buradaki tutarlar örnektir, somut dosyanızdaki bedeller esas alınmalıdır.

Adım	İşlem	Örnek
1. Mevcut yıllık bedel	Aylık kira × 12	10.000 × 12 = 120.000
2. Talep edilen yıllık bedel	Talep edilen aylık kira × 12	16.000 × 12 = 192.000
3. Harca esas değer	Fark	192.000 – 120.000 = 72.000

Harcın kendisi bu matrah üzerinden, ilgili yılın tarifesindeki nispi orana göre hesaplanır. Oranlar ve maktu kalemler her yıl güncellendiği için burada sabit bir rakam verilmemektedir; dava açılmadan önce yürürlükteki tarifenin kontrol edilmesi gerekir. Kira artış oranının kendisini hesaplamak için kira artışı hesaplama aracı kullanılabilir.

Yargılama Sırasında Değer Yükselirse Ne Olur?

Bilirkişi incelemesi sonucunda tespit edilen kira bedeli, dava dilekçesinde gösterilen değerden yüksek çıkabilir. Bu durumda 492 sayılı Kanun m.30 devreye girer: muhakeme sırasında tespit olunan değerin dava dilekçesinde bildirilen değerden fazla olduğu anlaşılırsa yalnız o celse için muhakemeye devam olunur; takip eden celseye kadar eksik değer üzerinden peşin karar ve ilam harcı tamamlanmadıkça davaya devam olunmaz.

Aynı Kanun m.32 de benzer bir sonuç doğurur: yargı işlemlerinden alınacak harçlar ödenmedikçe müteakip işlemler yapılmaz. Bu nedenle harç eksikliği, davanın esasıyla ilgisi olmayan bir sebeple sürecin durmasına yol açabilir. Yargılama giderlerinin genel çerçevesi ve vekâlet ücreti kalemleri için dava türlerine göre vekâlet ücreti tablosuna bakılabilir.

Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılmalı?

TBK m.345’in ilk cümlesi nettir: kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak davanın açılma zamanı, mahkemece belirlenecek bedelin hangi dönemden itibaren geçerli olacağını belirler. Maddeye göre dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, belirlenecek bedel yeni dönemin başından itibaren kiracıyı bağlar.

Senaryo	Sonuç
Yeni dönemden 30 gün önce dava açılmış	Belirlenen bedel yeni dönem başından geçerli
30 gün içinde yazılı bildirim yapılmış, dava yeni dönem sonuna kadar açılmış	Belirlenen bedel yeni dönem başından geçerli
Bildirim yok, dava geç açılmış	Belirlenen bedel sonraki dönemden itibaren geçerli olur
Sözleşmede artış kaydı var	Bildirim aranmaz; yeni dönem sonuna kadar açılan dava yeterli

Son satır çoğu kaynakta atlanan bir ayrıntıdır. TBK m.345’in son cümlesi, sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm bulunması hâlinde, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada belirlenecek bedelin de bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olacağını düzenler. Yani sözleşmesinde artış kaydı bulunan kiraya veren için ayrıca ihtarname gönderme zorunluluğu doğmaz.

Kira Bedeli Neye Göre Belirlenir?

TBK m.344/1’e göre tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde de uygulanır. Taraflar anlaşmamışsa bedel, aynı tavanı aşmamak üzere hâkim tarafından kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Buradaki tavan, taraf iradesini sınırlayan bir üst sınırdır. Sözleşmeye endeksin üzerinde bir artış oranı yazılması hâlinde anlaşma, aşan kısım bakımından sonuç doğurmaz. Ayrıca TBK m.346 uyarınca kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez; kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.

Beş Yıldan Sonra Yenilenen Sözleşmelerde Tavan Uygulanır mı?

Uygulanmaz. TBK m.344/3, kira tespit davasının en güçlü dayanağıdır: taraflarca bu konuda anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak bedel hâkim tarafından endeks değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.

Buradaki fark belirleyicidir: ilk beş yılda endeks bir tavan iken, beş yıl dolduktan sonra endeks yalnızca dikkate alınacak ölçütlerden biridir. Emsal kira bedelleri devreye girdiği için tespit edilen bedel endeks artışının üzerine çıkabilir. Bu nedenle uzun süredir devam eden ve bedeli piyasanın altında kalan kira ilişkilerinde beşinci yılın dolması, kiraya veren bakımından fiilî bir dönüm noktasıdır.

Beş yıllık sürenin dolması tahliye hakkı vermez; yalnızca bedelin yeniden belirlenmesi imkânı doğurur. Sürenin bitmesinin tahliye bakımından neden sonuç doğurmadığı konusunda kira sözleşmesi bitince kiracı çıkarılabilir mi, satış hâlinde sözleşmenin akıbeti için ev sahibi değişince kira sözleşmesinin durumu incelenebilir.

Yüzde 25 Tavanı Hâlâ Uygulanıyor mu?

Konut kiralarında bir dönem uygulanan yüzde yirmi beşlik sınır, kanunun kalıcı hükmü değil geçici düzenlemesiydi. TBK’ya eklenen geçici 1. madde (7409 sayılı Kanun) 11/6/2022 – 1/7/2023 tarihleri arasında yenilenen dönemleri, geçici 2. madde (7456 sayılı Kanun) ise 2/7/2023 – 1/7/2024 tarihleri arasında yenilenen dönemleri kapsıyordu.

Dönem	Uygulanan tavan	Dayanak
11/6/2022 – 1/7/2023	%25 (endeks daha düşükse endeks)	TBK Geçici m.1
2/7/2023 – 1/7/2024	%25 (endeks daha düşükse endeks)	TBK Geçici m.2
1/7/2024 sonrası	TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranı	TBK m.344/1

Geçici maddelerin kapsadığı dönemler sona erdiğinden, bu tarihlerden sonra yenilenen dönemlerde tavan yeniden TBK m.344/1’deki endeks oranıdır. Ayrıca her iki geçici madde de yalnızca konut kiralarına ilişkindi; işyeri kiralarında bu sınır uygulanmıyordu. Kanun metni için 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu incelenebilir.

Kira Bedeli Yabancı Para Olarak Kararlaştırılmışsa

TBK m.344/4 bu hâl için ayrı bir rejim öngörür. Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak aşırı ifa güçlüğüne ilişkin TBK m.138 hükmü saklıdır.

Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak m.344/3 hükmü uygulanır. Yani beş yıl sonunda hâkim, emsal kira bedellerini ve kur hareketlerini birlikte değerlendirir.

Kira Tespit Davasını Kiracı da Açabilir mi?

Açabilir. TBK m.344 ve m.345 davayı yalnızca kiraya verene tanımaz; hükümler “kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava” ifadesini kullanır ve taraf ayrımı yapmaz. Bu nedenle bedelin piyasanın üzerinde kaldığını düşünen kiracı da bedelin yeniden belirlenmesini isteyebilir.

Kiracının açtığı davada kira tespit davasında harca esas değer aynı mantıkla hesaplanır: mevcut yıllık bedel ile talep edilen yıllık bedel arasındaki fark matrahı oluşturur. Bu kez fark, indirim talebinden doğar. Kiracı bakımından davanın en güçlü dayanağı yine TBK m.344/3’tür; beş yıl dolduktan sonra hâkim endeksle bağlı olmaksızın emsal kira bedellerini gözeteceğinden, emsalin altında kalan bir bedelin yükselmesi kadar üstünde kalan bir bedelin de düşmesi mümkündür.

Sözleşmeye konulan ve kiracıyı ek yükümlülük altına sokan kayıtlar da bu davada gündeme gelebilir. TBK m.346, kira bedeli ve yan giderler dışında ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceğini düzenlediğinden, sözleşmedeki bu tür kayıtların akıbeti için geçersiz sözleşme türleri incelenebilir.

Dava Sürerken Hangi Bedel Ödenmeye Devam Edilir?

Dava açılmış olması, kiracının ödeme borcunu askıya almaz. Mahkeme yeni bedeli belirleyinceye kadar mevcut kira bedeli ödenmeye devam edilir. Bu, kiracı bakımından kritik bir noktadır: dava sürüyor diye eksik ödeme yapmak ya da ödemeyi durdurmak, kira bedelinin ödenmemesine bağlı sonuçları gündeme getirir.

TBK m.315 uyarınca kiracı muaccel olan kira bedelini ödemezse kiraya veren yazılı olarak süre verip bu sürede de ödenmemesi hâlinde sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir; konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az otuz gündür. Ayrıca bir kira yılı içinde iki haklı ihtara sebep olunması TBK m.352/2 uyarınca ayrı bir tahliye sebebidir. Yani kira tespit davası açmış olmak, ödeme yapılmadığında tahliye riskini ortadan kaldırmaz.

Mahkemenin belirlediği bedelin hangi dönemden itibaren geçerli olacağı ise yukarıda ele alınan TBK m.345 kurallarına bağlıdır. Bedel geçmiş bir dönemden itibaren geçerli sayılırsa, aradaki fark bakımından talep hakkı doğar. Bu tür alacakların takibinde izlenecek yol için icra takibi aşamaları yol gösterir.

Görevli Mahkeme ve Arabuluculuk Şartı

Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. HMK m.4/1-a, kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesine vermiştir. Kira tespit davası da bu kapsamdadır.

Dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. 6325 sayılı Kanun m.18/B, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkları bu kapsama almıştır; bent metnindeki tek istisna ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümlerdir. Kira tespit davası bir tahliye takibi olmadığından arabuluculuk şartı burada uygulanır.

Süreç uzun değildir: 6325 sayılı Kanun m.18/A/9 uyarınca arabulucu, başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde sonuçlandırır ve bu süre zorunlu hâllerde en fazla bir hafta uzatılabilir. Anlaşmaya varılamadığına ilişkin son tutanağın aslı veya arabulucu tarafından onaylanmış örneği dava dilekçesine eklenmek zorundadır; aksi hâlde mahkeme bir haftalık kesin süre verir ve bu süreye uyulmazsa dava usulden reddedilir. Kanun metni için 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu görülebilir.

Dava Sürecinde Hangi Deliller Öne Çıkar?

Kira tespit davasının merkezinde emsal kira bedellerinin belirlenmesi yer alır. Mahkeme genellikle keşif yapar ve bilirkişi incelemesine başvurur; taşınmazın konumu, yaşı, büyüklüğü, kullanım amacı ve çevredeki benzer taşınmazların kira bedelleri değerlendirilir.

• Kira sözleşmesi: mevcut bedeli, başlangıç tarihini ve varsa artış kaydını gösterir.
• Ödeme kayıtları: fiilen ödenen bedelin sözleşmedekiyle aynı olup olmadığını ortaya koyar.
• Emsal kira sözleşmeleri: çevredeki benzer taşınmazlara ilişkin kayıtlar.
• İhtarname: otuz günlük süre içinde artış bildirimi yapıldığını belgeler.
• Taşınmazın durumuna ilişkin belgeler: yapılan tadilatlar veya taşınmazdaki eksiklikler bedeli etkiler.
• Arabuluculuk son tutanağı: dava şartının yerine getirildiğini gösterir.

Yargılama sırasında taşınmazın durumunun değişmesi ihtimaline karşı ihtiyati tedbir şartları değerlendirilebilir. Kararın yazılma aşaması için gerekçeli kararın anlamı, karara karşı başvuru yolları için mahkeme kararının üst mahkemeye taşınması ve yargılamanın hangi dönemde işleyeceği bakımından adli tatil tarihleri yol gösterir.

Harç Matrahını Yanlış Göstermek Davayı Baştan Geciktirir

Kira tespit davasında harca esas değer, davanın esasına girilmeden önce çözülmesi gereken bir konudur. Matrahın kira bedelinin tamamı olarak gösterilmesi gereksiz harç yüküne, düşük gösterilmesi ise yargılama sırasında tamamlama zorunluluğuna ve duruşmaların boşa geçmesine yol açar. Buna bir de otuz günlük bildirim kuralının kaçırılması eklendiğinde, kazanılmış bir dava bir yıl sonraki döneme kaymış olur.

Sözleşmenizin başlangıç tarihini, mevcut bedeli ve talep edeceğiniz artışı birlikte değerlendirip matrahı ve dava takvimini çıkarmak için kira hukuku çalışma alanımız sayfasındaki iletişim bilgilerinden yararlanabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

Kira tespit davasında harca esas değer nasıl belirlenir?

Talep edilen yıllık kira bedeli ile hâlen ödenen yıllık kira bedeli arasındaki fark esas alınır. Kira bedelinin tamamı değil, artırılması istenen kısım matrahı oluşturur. 492 sayılı Kanun m.16, değer tayini mümkün olan hâllerde dilekçede değer gösterilmesini zorunlu kılar.

Tahliye davasında harç neye göre alınır?

492 sayılı Kanun m.17, gayrimenkulün tahliyesi davalarında yazılı sözleşme olsun veya olmasın bir yıllık kira bedeli üzerinden karar ve ilam harcı alınacağını düzenler. Bu hüküm yalnızca tahliye davalarına ilişkindir; kira tespit davasına uygulanmaz.

Dava dilekçesinde değer göstermezsem ne olur?

Davacıya değer tespit ettirilir. Tespitten kaçınılması hâlinde 492 sayılı Kanun m.16/3 uyarınca dava dilekçesi muameleye konmaz. Bu nedenle matrahın dilekçede açıkça gösterilmesi gerekir.

Bilirkişi bedeli yüksek belirlerse ek harç öder miyim?

Evet. 492 sayılı Kanun m.30 uyarınca yargılama sırasında tespit edilen değer dilekçedeki değerden fazla çıkarsa, eksik değer üzerinden peşin karar ve ilam harcı tamamlanmadıkça davaya devam edilmez.

Kira tespit davası ne zaman açılmalı?

TBK m.345 uyarınca dava her zaman açılabilir. Ancak belirlenecek bedelin yeni dönem başından itibaren kiracıyı bağlaması için davanın yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmış olması ya da bu süre içinde kiracıya yazılı artış bildirimi yapılmış olması gerekir.

Sözleşmede artış maddesi varsa ihtarname göndermek gerekir mi?

Gerekmez. TBK m.345’in son cümlesi, sözleşmede yeni dönemde kira bedelinin artırılacağına ilişkin hüküm bulunması hâlinde yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada belirlenecek bedelin de dönem başından itibaren geçerli olacağını düzenler.

Kira artışında üst sınır nedir?

TBK m.344/1 uyarınca bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. Sözleşmeye bu oranın üzerinde bir artış yazılması hâlinde anlaşma aşan kısım bakımından sonuç doğurmaz.

Yüzde 25 sınırı hâlâ geçerli mi?

Yüzde yirmi beşlik sınır TBK’nın geçici 1. ve geçici 2. maddeleriyle getirilmiş, konut kiralarında 11/6/2022 – 1/7/2024 arasında yenilenen dönemleri kapsamıştı. Bu tarihlerden sonra yenilenen dönemlerde tavan yeniden endeks değişim oranıdır.

Beş yıldan sonra endeks tavanı aşılabilir mi?

TBK m.344/3 uyarınca beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde hâkim; endeks değişim oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini birlikte gözeterek hakkaniyete uygun bedeli belirler. Emsal bedeller devreye girdiği için sonuç endeks artışının üzerinde olabilir.

Kira tespit davası hangi mahkemede açılır?

Sulh hukuk mahkemesinde. HMK m.4/1-a, kira ilişkisinden doğan tüm uyuşmazlıkları dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesine vermiştir. Yetkili mahkeme kural olarak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Kira tespit davasında arabuluculuk zorunlu mu?

Zorunludur. 6325 sayılı Kanun m.18/B kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabulucuya başvurmayı dava şartı hâline getirmiştir. Kapsam dışında bırakılan tek hâl, İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümlerdir.

Nispi harç oranı kaçtır?

Harç oranları ve maktu kalemler her yıl yeniden belirlendiğinden sabit bir rakam vermek yanıltıcı olur. Değişmeyen şey matrahtır: kira tespit davasında yıllık kira farkı, tahliye davasında ise bir yıllık kira bedeli esas alınır. Ödenecek tutar için dava açılacağı tarihte yürürlükteki tarifeye bakılması gerekir.

Kiracı da kira bedelinin düşürülmesini isteyebilir mi?

İsteyebilir. TBK m.344 ve m.345 davayı yalnızca kiraya verene tanımaz. Kiracının açtığı davada da matrah, mevcut yıllık bedel ile talep edilen yıllık bedel arasındaki farktır. Beş yıl dolduktan sonra hâkim emsal kira bedellerini gözeteceğinden bedelin düşürülmesi de gündeme gelebilir.

Bu metinde yer alan açıklamalar genel bilgilendirme amacı taşır; harç oranları ile maktu tutarlar her yıl güncellendiğinden ve sözleşmelerin süresi ile içeriği dosyadan dosyaya değiştiğinden burada verilen rakamlar örnek niteliğindedir. Dava açmadan önce yürürlükteki tarifenin kontrol edilmesi ve sözleşmenizin bir avukatla birlikte değerlendirilmesi önerilir. Hazırlayan: Av. Handan Sayan Özgül.