Yeni Dükkan Sahibi Kiracıyı Çıkarabilir mi? İşyeri Tahliyesi

Yeni dükkan sahibi kiracıyı çıkarabilir mi konusunda kanunun cevabı koşullu bir evettir: Türk Borçlar Kanununun 351. maddesi, taşınmazı sonradan edinen kişiye konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle tahliye hakkı tanır. Madde işyerini konutla birlikte saydığı için dükkan, mağaza ve büro kiraları da bu hükmün kapsamındadır.

Hak koşulludur çünkü iki ayrı takvimden birine uyulması zorunludur ve birincisinde kaçırılan bir aylık bildirim süresi telafi edilemez. Ayrıca dükkanın çatılı işyeri olup olmaması, kiracının tacir sıfatı ve on yıllık uzama süresinin dolup dolmadığı sonucu doğrudan etkiler. Aşağıda bu başlıkları madde lafızlarıyla ayırıyoruz.

Yeni Dükkan Sahibi Kiracıyı Çıkarabilir mi?

Yeni dükkan sahibi kiracıyı çıkarabilir mi sorusu, kanunda tek bir maddeyle karşılanır. Türk Borçlar Kanununun 351. maddesine göre kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa sözleşmeyi sona erdirebilir.

Buradaki ölçüt “istemek” değil, kullanma zorunluluğunun bulunmasıdır. Dükkanı satın alan kişinin orada kendi işini kurmak istemesi tek başına yetmez; gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun ortaya konması aranır. Bu, davada ispat edilecek bir olgudur.

Gereksinim dışındaki sebeplerle satın alan malikin doğrudan bir tahliye hakkı yoktur. Kirayı yükseltmek, dükkanı boş satmak veya sözleşmeden hoşnut olmamak kanunda tahliye sebebi değildir. Kiracıdan kaynaklanan sebeplerin tamamı için bkz. kanundaki tüm tahliye sebepleri.

Dükkanı Satın Alan Malik Kira Sözleşmesinin Tarafı Olur mu?

Olur. Türk Borçlar Kanununun 310. maddesi bunu açık bir kural hâline getirmiştir: “Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.” Satış, kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez.

Bunun pratik sonucu şudur: tapu devrinden sonra kiracı, kirasını yeni malike öder ve sözleşmedeki süre, bedel ve koşullar aynen devam eder. Yeni malik sözleşmeyi yeniden yapmak veya kirayı serbestçe belirlemek hakkına sahip değildir; artış bakımından yine kanunun tavanı geçerlidir.

Maddenin devamında kamulaştırmaya ilişkin hükümlerin saklı olduğu belirtilir. Yani taşınmaz kamulaştırma yoluyla el değiştiriyorsa sonuç bu genel kurala göre değil, kamulaştırma mevzuatına göre belirlenir.

Birinci Yol: Bir Ay İçinde Bildirim, Altı Ay Sonra Dava

Kanunun tanıdığı ilk yol iki adımlıdır. Yeni malik, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

İki süre birbirine karıştırılmamalıdır. Bir aylık süre bildirim içindir ve edinme tarihinden işler; altı aylık süre ise bekleme süresidir, davanın bu sürenin dolmasından sonra açılması gerekir. “Altı ay içinde dava açılır” biçimindeki anlatım maddeyi tersine çevirir.

Bildirimin yazılı olması geçerlilik şartıdır. Sözlü olarak “burayı ben kullanacağım” demek bildirim yerine geçmez. Bildirimde gereksinimin kim için ileri sürüldüğünün ve dayanağının açıkça belirtilmesi, sonraki davada ispat bakımından belirleyici olur.

İkinci Yol: Sözleşme Süresinin Bitiminden İtibaren Bir Ay

Maddenin ikinci fıkrası alternatif bir yol sunar: kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

Bu yolda edinme tarihinden itibaren bir aylık bildirim şartı aranmaz. Yeni malik, ilk yolun süresini kaçırmış olsa bile sözleşme süresinin bitimini bekleyerek bu ikinci yolu kullanabilir. Uygulamada bildirim süresini kaçıran maliklerin başvurduğu yol budur.

İkinci yolun dezavantajı zamanlamadır: sözleşme süresi uzunsa veya yeni bir yıl için uzamışsa, dava hakkı bir sonraki dönem sonuna kadar bekler. Bu nedenle edinme anında hangi yolun kullanılacağına baştan karar verilmesi gerekir.

Karşılaştırma	Birinci yol	İkinci yol
Bildirim şartı	Edinmeden itibaren 1 ay içinde yazılı	Aranmaz
Dava zamanı	Altı ay sonra	Sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay
Süre kaçırılırsa	Bu yol kapanır	Bir sonraki dönem sonu beklenir
Dayanak	TBK m.351/1	TBK m.351/2

Bildirim Süresi Kaçırılırsa Tahliye Hakkı Tümüyle Düşer mi?

Düşmez; kapanan yalnızca birinci yoldur. Edinme tarihinden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim yapılmamışsa altı ay sonra dava açma imkânı ortadan kalkar, ancak ikinci fıkradaki süre sonu yolu açık kalır.

Ayrıca 353. madde ek bir imkân tanır: kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. Bu hüküm yeni malik bakımından da uygulanır.

Kiracı açısından bunun anlamı, kendisine ulaşan yazılı bildirimlerin türünü ve tarihini kayıt altına almanın önemidir. Hangi bildirimin hangi sonucu doğurduğu için bkz. ihtarname türlerinin ayrımı.

Gereksinim Kimin İçin İleri Sürülebilir?

Kanun bu çevreyi sınırlı olarak sayar: kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler. Liste sayma yoluyladır; burada geçmeyen bir kişi için gereksinim ileri sürülemez.

Altsoy çocuk ve torunu, üstsoy anne-baba ve büyükanne-büyükbabayı kapsar. “Kanun gereği bakmakla yükümlü olunan diğer kişiler” ibaresi ise Türk Medeni Kanunundaki bakım yükümlülüğüne gönderme yapar ve her akrabalık ilişkisini kapsamaz.

Bu sınır, işyeri kiralarında sık tartışılır. Ortak, şirket veya kardeş için gereksinim iddiası, ilgili kişinin bu listeye girip girmediğine göre değerlendirilir. Listeye girmeyen bir kişi için açılan dava, gereksinim gerçek olsa bile hukuki dayanaktan yoksun kalır.

Dükkan Sahibi Kiracıyı Hangi Şartlarda Çıkarabilir?

Dükkan sahibi kiracıyı hangi şartlarda çıkarabilir konusunda kanun iki kaynaklı bir liste kurar: kiraya verenden kaynaklanan sebepler ve kiracıdan kaynaklanan sebepler. Bu sebepler sınırlı sayıdadır ve sözleşmeyle çoğaltılamaz.

• Gereksinim (m.350/1): Kendisi veya sayılan yakınları için konut ya da işyeri gereksinimi.
• Yeniden inşa ve imar (m.350/2): Esaslı onarım, genişletme veya değiştirme gerekli ve bu sırada kullanım imkânsız olmalı.
• Yeni malikin gereksinimi (m.351): Yukarıda açıklanan iki yol.
• Yazılı tahliye taahhüdü (m.352/1): Belli bir tarihte boşaltma taahhüdüne uyulmaması; bir ay içinde icra veya dava.
• İki haklı ihtar (m.352/2): Bir kira yılı içinde kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle iki kez yazılı ihtar.
• On yıllık uzama süresi (m.347): Süre dolduktan sonra üç ay önceden bildirimle, sebep göstermeksizin.

Bu sebeplerin her birinin kendi süresi ve usulü vardır. Bir sebebe dayanılarak açılan dava, başka bir sebebin şartları gerçekleşmiş olsa bile o sebeple kabul edilmez; dayanak baştan doğru seçilmelidir.

Tahliye kararının icrası ise ayrı bir aşamadır. İcra ve dava yolunun hangi dosyada hangisine uygun düştüğü için bkz. icra ve dava yolunun ayrımı.

Çatılı ve Çatısız İşyeri Ayrımı Sonucu Nasıl Değiştirir?

Bu ayrım, yukarıda anlatılan hükümlerin uygulanıp uygulanmayacağını belirler. Türk Borçlar Kanununun 339. maddesi, konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümlerin kapsamını çizer; 351. madde de bu bölümün içinde yer alır.

Sonuç şudur: kiralanan yer çatısız bir işyeriyse — açık alan, arsa, üzeri kapalı olmayan depolama sahası gibi — konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin koruyucu hükümler uygulanmaz. Bu durumda kira ilişkisi genel hükümlere tabidir ve yeni malikin gereksinimine dayalı özel tahliye rejimi işlemez.

Aynı madde bir istisna daha içerir: nitelikleri gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmalarında da bu hükümler uygulanmaz. Ayrıca kamu kurum ve kuruluşlarının, hangi usulle yapılırsa yapılsın tüm kira sözleşmeleri bu hükümlere tabidir.

Tacir Kiracıda Kurallar Farklı mı İşler?

Bugün itibarıyla farklı işlemez, ancak bu konu uzun süre yanlış aktarıldı. 6217 sayılı Kanunun geçici 2. maddesi, kiracının tacir sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında bazı maddelerin 1/7/2012 tarihinden itibaren sekiz yıl süreyle uygulanmayacağını öngörmüştü. Bu süre 1/7/2020’de dolmuştur.

Daha önemlisi, ertelenen maddelerin listesi sınırlıydı: 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354. maddeler. Yeni malikin gereksinimini düzenleyen 351. madde bu listede hiç yer almamıştır. Yani tacir kiracının bulunduğu işyeri kiralarında da yeni malikin tahliye hakkı erteleme döneminde dahi tam olarak uygulanıyordu.

Erteleme döneminin sona ermesiyle bugün tacir kiracı bakımından da kira bedelinin belirlenmesine ilişkin 344. madde, kiracı aleyhine düzenleme yasağını getiren 346. madde ve dava sebeplerinin sınırlılığını düzenleyen 354. madde uygulanır. Sözleşmedeki eski tarihli kayıtların bu maddeler karşısında yeniden değerlendirilmesi gerekir.

Kiracının Aynı İlçede Başka İşyeri Varsa Tahliye İstenebilir mi?

İstenemez. Bu sık sorulan soruda kanun metni belirleyicidir. Türk Borçlar Kanununun 352. maddesinin üçüncü fıkrası, tahliye sebebini “kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması” hâline bağlar.

Madde konuttan söz eder; kiracının aynı ilçede başka bir işyeri bulunmasını tahliye sebebi olarak saymaz. Dolayısıyla “kiracının zaten başka dükkanı var” gerekçesiyle işyeri tahliyesi istenemez.

Bu sebebin kendine özgü bir şartı daha vardır: kiraya verenin bu durumu sözleşmenin kurulması sırasında bilmiyor olması gerekir. Biliyorsa sonradan bu sebebe dayanamaz. Dava, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde açılır.

On Yıllık Uzama Süresi Dolduğunda Sebep Gerekir mi?

Gerekmez. Türk Borçlar Kanununun 347. maddesi, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya verenin, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebileceğini düzenler.

Bu, kiraya veren için sebep aramayan tek yoldur; ancak takvim sıkıdır. On yıllık uzama süresi, sözleşmenin ilk süresinin bitiminden sonra işlemeye başlayan uzama yıllarının toplamıdır. Sürenin nereden başladığı hesabı için bkz. uzama süresi ve istisnalar.

Aynı maddede belirsiz süreli sözleşmeler için ayrı bir kural vardır: kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir.

Yeni Malik Dükkanı Boşalttıktan Sonra Üç Yıl Kiraya Veremez

Gereksinim sebebiyle tahliye ettiren yeni malik, 355. maddedeki yasağın da muhatabıdır. Kanun, gereksinim amacıyla boşaltılan taşınmazın haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralanamayacağını düzenler.

Aykırılığın yaptırımı tazminattır: kiraya veren, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder. Bu tutar bir tavan değil tabandır: kanun “az olmamak üzere” diyerek yalnızca alt sınırı belirler, hâkimin bunun üzerine çıkmasına engel olmaz.

İşyeri kiralarında bu yaptırım pratikte daha ağır sonuç doğurur, çünkü dükkan kiraları konut kiralarına göre yüksek olabilmekte ve bir yıllık bedel önemli bir tutara ulaşabilmektedir. Dükkanı gereksinim gerekçesiyle boşalttıran malikin üç yıllık takvimi izlemesi gerekir.

Sözleşmedeki Cezai Şart ve Muacceliyet Kayıtları Geçerli mi?

Türk Borçlar Kanununun 346. maddesi bu konuda kesin bir sınır çizer: kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.

Bu madde, 6217 sayılı Kanunun geçici 2. maddesiyle tacir kiracılar bakımından sekiz yıl süreyle ertelenmişti. Erteleme 1/7/2020’de sona erdiğinden, bugün işyeri kiralarında da matbu ceza koşulu ve muacceliyet kayıtları bu hükme takılır.

Yanı sıra 343. madde, kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacağını; 354. madde ise dava yoluyla sona erdirmeye ilişkin hükümlerin kiracı aleyhine değiştirilemeyeceğini düzenler. Üç madde birlikte, sözleşmeye eklenen ağırlaştırıcı kayıtların büyük bölümünü etkisiz kılar.

Maddelerin yürürlükteki metni için: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu.

Dükkan Kirasında İki Haklı İhtar Nasıl Sayılır?

Yeni dükkan sahibi kiracıyı çıkarabilir mi tartışmasında gereksinimin yanında en sık kullanılan sebep, kira bedelinin ödenmemesine dayanan iki haklı ihtardır. Türk Borçlar Kanununun 352. maddesinin ikinci fıkrası bu sebebi ayrıntılı biçimde düzenler ve sayımı süreye bağlar.

Ölçü sözleşmenin süresine göre değişir: bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle kiracıya yazılı olarak iki haklı ihtar gönderilmiş olması gerekir.

Dava süresi de aynı fıkrada belirlenir: kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açılmalıdır. İhtarların farklı kira yıllarına dağılması hâlinde bu şart gerçekleşmez; iki ihtarın da aynı dönem içinde bulunması aranır.

Kiracının Elindeki Savunmalar Nelerdir?

İşyeri kiracısının savunması üç eksende kurulur: sebep, süre ve şekil. Sebep ekseninde gereksinimin gerçek ve zorunlu olup olmadığı, gereksinim sahibinin kanunda sayılan kişilerden biri olup olmadığı tartışılır.

Süre ekseninde bildirim ve dava sürelerine uyulup uyulmadığı incelenir. Edinme tarihinden itibaren bir aylık bildirim yapılmamışsa birinci yol kapanmıştır; altı aylık bekleme süresi dolmadan açılan dava da erken açılmış sayılır.

Şekil ekseninde bildirimin yazılı yapılıp yapılmadığı, içeriğinin gereksinimi ortaya koyup koymadığı ve tebliğ edilip edilmediği denetlenir. Ayrıca kiralananın çatısız işyeri olması hâlinde bu rejimin hiç uygulanmayacağı, öncelikle ileri sürülmesi gereken bir savunmadır.

Dükkan Alırken ve Satarken İzlenecek Sıra

Kiracılı bir dükkan satın alınırken yapılan en yaygın hata, tahliye takviminin devirden sonra düşünülmesidir. Oysa birinci yolun bir aylık bildirim süresi tapu devriyle birlikte işlemeye başlar.

1. Devirden önce mevcut kira sözleşmesini, süresini ve başlangıç tarihini inceleyin.
2. Kiralananın çatılı işyeri olup olmadığını belirleyin; rejim buna göre değişir.
3. Gereksinimin kanunda sayılan kişilerden biri için bulunduğunu belgeleyin.
4. Edinme tarihini esas alarak bir aylık yazılı bildirimi kaçırmayın; noter kanalını tercih edin.
5. Altı aylık bekleme süresi dolmadan dava açmayın; erken dava reddedilir.
6. Tahliyeden sonra üç yıllık yeniden kiralama yasağını takvime işleyin.

İşyeri kiralarında beş ve on yıllık eşiklerin kira bedeline etkisi ayrı bir başlıktır; bu konu için beş yılını dolduran işyeri kiracısı yazısına bakılabilir. Dosyanızın hangi eksende kurulacağını değerlendirmek için kira hukuku alanındaki çalışmalarımızı inceleyebilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

Yeni dükkan sahibi kiracıyı çıkarabilir mi?

Çıkarabilir, ancak yalnızca gereksinim sebebiyle ve kanundaki iki yoldan biriyle. Türk Borçlar Kanununun 351. maddesi konut ve işyeri gereksinimini birlikte saydığı için dükkan kiraları da kapsamdadır.

Dükkan sahibi kiracıyı hangi şartlarda çıkarabilir?

Gereksinim, yeniden inşa ve imar, yeni malikin gereksinimi, yazılı tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar ve on yıllık uzama süresinin dolması hâllerinde çıkarabilir. Bu sebepler sınırlı sayıdadır ve sözleşmeyle çoğaltılamaz.

Dükkanı satın alan kişi kira sözleşmesini feshedebilir mi?

Kendiliğinden feshedemez. Kiralanan el değiştirdiğinde yeni malik sözleşmenin tarafı olur; sözleşme aynı koşullarla devam eder. Sona erdirme ancak kanundaki sebeplerle ve dava yoluyla mümkündür.

Yeni malik kaç gün içinde bildirim yapmalı?

Edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmelidir. Bu süre kaçırılırsa altı ay sonra dava açma yolu kapanır, ancak süre sonu yolu açık kalır.

Altı ay içinde mi altı ay sonra mı dava açılmalı?

Altı ay sonra. Kanun, bildirim koşulu yerine getirildiğinde sözleşmenin altı ay sonra açılacak bir davayla sona erdirileceğini söyler; altı aylık süre bekleme süresidir, dava açma süresi değildir.

Sözlü bildirim geçerli olur mu?

Olmaz. Madde bildirimin yazılı yapılmasını arar. Sözlü olarak durumun anlatılması bildirim yerine geçmez ve birinci yolun şartı gerçekleşmemiş sayılır.

Yeni malik ortağı veya kardeşi için tahliye isteyebilir mi?

Kanun gereksinimi kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerle sınırlar. Bu listeye girmeyen kişiler için gereksinim iddiasına dayanılamaz.

Çatısız işyerinde de aynı kurallar geçerli mi?

Geçerli değildir. Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler çatısız işyerlerine uygulanmaz; bu kiralarda genel hükümler işler ve yeni malikin gereksinimine dayalı özel rejim devreye girmez.

Tacir kiracıda tahliye kuralları farklı mı?

Bugün farklı değildir. Sekiz yıllık erteleme dönemi 1/7/2020’de sona ermiştir. Ayrıca yeni malikin gereksinimini düzenleyen 351. madde ertelenen maddeler listesinde hiç yer almamıştı.

Kiracının başka dükkanı varsa tahliye edilebilir mi?

Edilemez. Kanun bu sebebi yalnızca kiracının veya eşinin aynı ilçede oturmaya elverişli bir konutu bulunması hâline bağlar; başka bir işyerinin bulunması tahliye sebebi olarak sayılmamıştır.

On yıl dolunca dükkan kiracısı sebepsiz çıkarılabilir mi?

On yıllık uzama süresi dolduktan sonra, izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla sebep gösterilmeksizin sözleşmeye son verilebilir.

Yeni malik dükkanı boşaltıp başkasına kiralayabilir mi?

Gereksinim gerekçesiyle boşalttıysa, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmeden başkasına kiralayamaz. Aksi hâlde eski kiracıya son kira yılında ödenmiş bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder.

Sözleşmedeki gecikme cezası maddesi uygulanır mı?

Uygulanmaz. Kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar kanunen geçersizdir.

Yeni malik kirayı serbestçe artırabilir mi?

Artıramaz. Yeni malik sözleşmenin tarafı olduğu için mevcut sözleşme koşulları devam eder ve artış bakımından kanunun öngördüğü tavan uygulanır.

Tahliye davası hangi mahkemede açılır?

Kira ilişkisinden doğan tahliye davaları sulh hukuk mahkemesinin görev alanına girer. Yetkili mahkeme bakımından taşınmazın bulunduğu yer ile genel yetki kuralları birlikte değerlendirilir.

Bu içerik genel nitelikte bilgilendirmedir; her dosyanın süresi, sözleşme metni ve delil durumu farklı olduğundan adım atmadan önce avukata danışılması yerinde olur. Hazırlayan: Av. Handan Sayan Özgül.