Cam Balkon Komşu İzni Gerekir mi? Söktürme Davası ve Yargıtay Kararları

Cam balkon komşu izni, apartmanda balkonunu kapatmak isteyen kat malikinin sorması gereken ilk sorudur ve cevabı, camın türüne göre değişir: açılıp katlanabilen panel sistemleri imar mevzuatında ruhsattan muaf tutulmuştur, ancak bu muafiyet komşuların rızasını ortadan kaldırmaz. Onaylı mimari projede balkon olarak görünen bir yeri kalıcı biçimde kapatan kat maliki, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesi karşısında diğer maliklerin beşte dördünün yazılı rızasına ihtiyaç duyar; bu rıza yoksa tek bir komşunun açacağı dava, imalatın sökülmesiyle sonuçlanabilir.

Basında zaman zaman “Yargıtay kararını verdi, cam balkonlar sökülecek” başlıklarıyla duyurulan bu mesele aslında yeni değil. Yargıtay’ın karar arama sisteminde yalnızca “cam balkon” ifadesinin geçtiği 161 karar, “balkonun kapatılması” ifadesinin geçtiği 55 karar bulunuyor. Yani ortada tek bir emsal karar değil, yirmi yılı aşkın süredir işleyen yerleşik bir uygulama var. Asıl mesele, bu uygulamanın hangi durumda söküm, hangi durumda ret sonucu doğurduğunu ayırt edebilmek.

Cam Balkon Komşu İzni Gerekir mi?

Cam balkon komşu izni, onaylı mimari projede balkon olarak gösterilen bir alanın dış görünümünü değiştiren her imalat için aranır. Kat Mülkiyeti Kanunu m.19/1, kat maliklerine anagayrimenkulün “mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya” ilişkin bir yükümlülük yükler. Bu yükümlülük, kişinin kendi bağımsız bölümü içinde kaldığı sürece geniş bir kullanma serbestisi tanır; ancak imalat dışarıdan görünen cepheye dokunduğu anda mesele tek başına o malikin işi olmaktan çıkar.

Uygulamada tartışma, iznin gerekip gerekmediğinden çok hangi eşikte alınacağı üzerinde yoğunlaşıyor. Kanun ortak yerlerde yapılacak inşaat, onarım ve tesisler için bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasını arıyor. Balkonun kendisi bağımsız bölümün bir parçası olsa da, kapatma işlemi binanın dış cephesini ve siluetini değiştirdiği için bu hükmün kapsamına giriyor.

Rızanın yazılı olması şart. Sözlü onay, komşuların uzun süre ses çıkarmamış olması veya yönetici tarafından verilen bir izin, kanunun aradığı yazılı rızanın yerini tutmuyor. Dosyalarda en sık karşılaşılan savunma “kimse itiraz etmemişti” şeklinde oluyor ve bu savunma tek başına sonuç doğurmuyor; çünkü kanun bir sessizlik karinesi öngörmüyor.

İzin gerekmeyen tek hâl hangisidir

KMK m.19/2 rıza aranmayan tek bir istisna tanıyor: ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin ya da anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması. Bu tespit yapılmışsa, onarımın projesine ve tekniğine uygun yapılması şartıyla kat maliklerinin rızası aranmıyor.

Görüldüğü gibi istisna dar ve usule bağlı. “Yağmur suyu içeri giriyordu”, “rüzgâr camları kırıyordu” gibi gerekçeler, mahkeme tespiti olmadığı sürece bu istisnadan yararlanmıyor. Uygulamada bu savunma sıkça ileri sürülüyor; ancak istisnanın kapısı mahkeme kararıyla açılıyor, kat malikinin kendi değerlendirmesiyle değil.

Balkon kapatmak için izin nereden alınır

İzin, yöneticiden veya site yönetiminden değil, kat malikleri kurulundan alınır. Yönetici KMK m.38 uyarınca kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur ve yetkisi m.35’te sayılan işlerle sınırlıdır; kat maliklerinin mülkiyet hakkına ilişkin bir tasarrufa tek başına izin verme yetkisi yoktur. Yöneticinin imzaladığı bir muvafakatname, arkasında kurul kararı yoksa dava sırasında geçersiz sayılır.

Pratikte iki yol izleniyor. Birincisi, olağan veya olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısında konuyu gündeme aldırıp beşte dört nisabıyla karar çıkarmak. İkincisi, toplantı beklemeden malikleri tek tek dolaşıp yazılı muvafakatname toplamak. Kanun ikincisini de kabul ediyor; metin “yazılı rıza” diyor, “kurul kararı” demiyor. Ancak imza toplanırken paydaların değil malik sayısının esas alındığına dikkat edilmeli.

Cam Balkon Yargıtay Kararı Gerçekte Ne Diyor?

Konu basında “emsal karar” olarak duyurulurken künye verilmiyor. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 23.03.2026 tarihinde aynı gün verdiği iki kardeş kararı yan yana koymak, meselenin manşetlerden çok daha ince olduğunu gösteriyor. İki dosya da İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 55. Hukuk Dairesi’nden geldi, ikisinde de ilk derece mahkemesi davayı kabul etmişti; buna rağmen biri onandı, diğeri bozuldu.

Bozulan dosya, “Yargıtay söktürdü” başlığının en zayıf noktası. Daire, kapatmanın hukuka aykırı olduğu sonucuna itiraz etmedi; hükmün infaz edilebilir biçimde kurulmamış olmasına takıldı. Bu, davacı tarafından kazanılmış görünen bir davanın nasıl geri dönebileceğini gösteriyor.

Karşılaştırma	5. HD E.2025/9752 K.2026/4725	5. HD E.2025/9753 K.2026/4726
Karar tarihi	23.03.2026	23.03.2026
İlk derece	Gaziosmanpaşa 2. Sulh Hukuk	İstanbul 20. Sulh Hukuk
İlk derece sonucu	Davanın kabulü	Davanın kabulü
İstinaf	Esastan ret (İst. BAM 55. HD)	Esastan ret (İst. BAM 55. HD)
İmalat	Teras balkonun kalıcı kapatılması + çatının yaklaşık 1 m kesilmesi	Balkonun camla kapatılıp iç mekâna dâhil edilmesi
Kurul kararı	Var (05.08.2019) ancak imalat kararı aşıyor	Yok
Yargıtay sonucu	Bozma (eski hâle getirme krokiye bağlanmamış)	Onama

Bozma sebebi esasa değil hükmün kuruluşuna ilişkindi

E.2025/9752 sayılı dosyada Daire, ilk derece mahkemesinin “projeye aykırılıkların ve müdahalelerin neler olduğunun ve ne şekilde eski hale getirileceğinin tespit edilmeksizin bilirkişi raporuna atıf yapılması ile yetinilerek hüküm kurulması” işlemini doğru bulmadı. Dayanak, Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.297: hüküm sonucunda taraflara yüklenen borçların “açık, şüphe ve tereddüt uyandırmayacak şekilde” gösterilmesi gerekiyor.

Kararın kendi ifadesiyle, eski hâle getirme bakımından yapılacak işlemler krokiye bağlanmak suretiyle anlatılmalıydı. Bilirkişi raporunda aykırılıkların neler olduğu ve kaç günde giderilebileceği yazılıydı; ancak hükmün kendisi rapora atıf yapmakla yetinmişti. Bu ayrım, cam balkon davalarında en çok gözden kaçan usul noktası.

Pratik sonucu şu: dava dilekçesinde talep “eski hâle getirilsin” diye genel bırakılırsa ve bilirkişiden kroki istenmezse, kazanılan dava temyizde geri dönüyor ve dosya yıllar sonra başa sarıyor. Dava dilekçesi hazırlanırken kroki talebinin ayrıca yazılması, bu riski en baştan kapatıyor.

Onanan dosyada davalının savunması neydi

E.2025/9753 sayılı dosyada davalı, imalatının “sabit nitelikte olmayan, her zaman sökülebilir konumda açılır-kapanır-katlanır nitelikte cam panel” olduğunu ve Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin yapı ruhsatı gerektirmeyen inşai faaliyetleri düzenleyen 59. maddesi uyarınca hiçbir izne tabi olmadığını savundu. Ayrıca bağımsız bölümüne ilave alan kazandırmadığını, binanın statiğini bozmadığını ve projede mevcut çiçeklik ile korkuluğun korunduğunu ileri sürdü.

Bu savunma, hukuken kâğıt üzerinde güçlü görünüyor; çünkü yönetmelik gerçekten de o imalatı ruhsattan muaf tutuyor. Yine de dava kabul edildi, istinaf esastan reddedildi ve Yargıtay kararı onadı. Ortaya çıkan kural şu: yapı ruhsatı muafiyeti, kat malikleri arasındaki özel hukuk ilişkisini etkilemiyor. Bu ayrım, konuyu anlatan sayfaların büyük çoğunluğunda hiç kurulmuyor.

Dosyada ayrıca bir tespit daha var: davacı, “8 numaralı bağımsız bölüme ait balkonun kapatılması için kat malikleri kurulunca alınmış bir karar bulunmadığını” ileri sürdü ve davalı bunu çürütemedi. Kurul kararının varlığı ya da yokluğu, bu davaların çoğunda sonucu belirleyen tek somut belge.

Cam balkon yargıtay kararları nereden okunur

Kararların tam metinleri Yargıtay’ın karar arama sisteminde kamuya açık. Basında bir karar duyurulduğunda esas ve karar numarası verilmiyorsa, aramayı olayın kendi ifadeleriyle yapmak sonuç veriyor: dosyanın kullandığı somut ifadeler genel hukuki terimlerden çok daha isabetli eşleşme üretiyor.

Bu yazıdaki ölçümler de aynı yöntemle yapıldı. “Cam balkon” ifadesi 161, “balkonun kapatılması” ifadesi 55 kararda geçiyor ve dosyaların büyük çoğunluğu 5. Hukuk Dairesi’nde. Daha eski tarihli kararlar ise 18. ve 20. Hukuk Dairelerinden çıkmış durumda; kat mülkiyeti uyuşmazlıkları zaman içinde daire değiştirdiği için eski künyeleri ararken bu ayrımın bilinmesi gerekiyor.

Sayının kendisi de bir bilgi veriyor. Yüzlerce karar bulunan bir alanda tek bir dosyanın “emsal karar” olarak sunulması, çoğu zaman haber diliyle ilgili. Uygulama yerleşiktir ve tek bir kararla değişmez; değişen, o kararın hangi somut olaya uygulandığıdır.

Balkon Ortak Alan mı, Bağımsız Bölümün Parçası mı?

Basında sıkça tekrarlanan “balkonlar ortak alandır” cümlesi, teknik olarak eksik. Kat Mülkiyeti Kanunu m.4, kanun gereğince her hâlde ortak yer sayılan yerleri tek tek sayıyor: temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar, kapıcı daireleri, kalorifer daireleri, sığınaklar, çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları ve yangın merdivenleri.

Bu listede balkon geçmiyor. Nitekim 634 sayılı Kanunun tamamında “balkon” kelimesi hiç kullanılmıyor. Balkon, bağlı olduğu bağımsız bölümün bir parçası ya da eklentisidir; kullanma hakkı o bölümün malikine aittir ve kimse komşusunun balkonunda oturamaz.

Ortak olan, balkonun kendisi değil bina cephesidir. Ana duvarlar m.4/a uyarınca zaten ortak yer sayılıyor; cephenin görünümü ise m.19/1’deki “mimarı durum ile güzellik” kavramının konusu. Kapatma işleminin izne bağlanmasının sebebi budur: imalat, malikin kendi alanında dursa da sonucu ortak cephede doğuyor.

Ayrımın pratik sonucu ne oluyor

Balkonun ortak yer değil bağımsız bölümün parçası olması, kat malikinin orada mobilya bulundurmasına, çiçek yetiştirmesine, güneşlik açmasına kimsenin karışamayacağı anlamına geliyor. Rahatsızlık yaratan kullanımlar için ise ayrı bir yol var; rahatsız eden komşu karşısında şikâyet ve dava yolları ölçüsüzlük ve tahammül sınırı üzerinden değerlendiriliyor, mülkiyet hakkının kendisi üzerinden değil.

Buna karşılık cephe görünümünü değiştiren imalatlar farklı bir rejime tabi. Klima dış ünitesinin nereye monte edildiği bu ayrımın klasik örneği: ünite kendi balkon içinde kalırsa kural olarak sorun çıkmıyor, kapatılan balkonun dış duvarına ya da balkon demirinin dışına monte edilirse m.19/2 ihlali olarak kaldırılması isteniyor. Ölçüt estetik beğeni değil, imalatın hangi yüzeye oturduğu.

Aynı mantık demir parmaklık, güneş kırıcı, saçak, tente ve dış cephe kaplaması için de işliyor. Bunların hiçbiri kanunda adıyla anılmıyor; hepsi m.19’un genel ifadesi üzerinden değerlendiriliyor. Kanunun sustuğu yerde ölçüt, imalatın binanın dışarıdan görünen bütünlüğüne dokunup dokunmadığı.

Balkonun Hukuki Tanımı: En Az Bir Dış Cephesi Açık

Kat Mülkiyeti Kanunu balkonu tanımlamıyor, ancak Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği tanımlıyor ve bu tanım uyuşmazlığın kilidini açıyor. Yönetmelik m.4/1-(ı): “Balkon: Tüm katlarda çıkma koşullarını taşımak kaydıyla, bina cephe hattı dışında ve/veya içinde, en az bir dış cephesi açık, bağlı oldukları oda ve/veya mutfak piyesinin kullanımını tamamlayan ve bu mekândan bölme elemanları ile ayrılmış, üstü açık veya kapalı alanları.”

Tanımın kurucu unsuru üstünün açık olması değil, en az bir dış cephesinin açık kalması. Üstü kapalı bir balkon yine balkondur; ama dış cephesi kalıcı olarak kapatılan bir mekân, tanımın dışına düşer. Bu noktada mekân artık balkon değil, bağımsız bölümün kapalı alanına eklenmiş bir hacim hâline gelir.

Yönetmeliğin katlanır cam paneli neden ayrı tuttuğu da buradan anlaşılıyor. Panel açıldığında cephe yeniden açık hâle geliyor ve mekân balkon niteliğini koruyor. Sabit doğrama, ısıcamlı sürgülü sistem veya duvarın kaldırılarak balkonun odaya katılması ise cepheyi kalıcı olarak kapatıyor. Ölçüt camın kendisi değil, cephenin açık kalıp kalmadığı.

Bağımsız bölüm net alanı hesabı ne diyor

Aynı yönetmelik, bağımsız bölüm net alanını tanımlarken şunu söylüyor: “Açık çıkmalar, balkonlar, zemin, çatı ve kat terasları, kat ve çatı bahçeleri gibi en az bir cephesi açık olan mekânlar ile aynı katta veya farklı katta olup bağımsız bölümün eklentisi olan mekânlar ile ortak alanlar bağımsız bölüm net alanı içinde değerlendirilmez.”

Yani balkon, dairenin net alanına dâhil değil. Kapatma işlemi bu durumu değiştirir: cephe kapandığında mekân “en az bir cephesi açık” olma niteliğini kaybeder ve net alana girer. Tapuda yazan metrekare ile fiilî kullanım arasındaki fark, satış aşamasında ve kredi ekspertizinde ortaya çıkan sorunların kaynağı da genellikle burasıdır.

Buna karşılık “yapı inşaat alanı” tanımı balkonları dâhil ediyor: ışıklıklar ve avlular hariç olmak üzere bodrum kat, asma kat, çatı arası mekânları, çatı ve kat bahçeleri, teraslar, balkonlar, açık çıkmalar ve ortak alanlar bu hesaba giriyor. İki tanımın farkı, kapatmanın hangi hesabı bozduğunu anlamak için kritik.

Kavram	Balkon dâhil mi	Kapatınca ne olur
Bağımsız bölüm net alanı	Hayır	Alan net alana girer, daire metrekaresi fiilen büyür
Katlar alanı (emsal/KAKS)	Net alanın %20’sine kadar hariç	Açık çıkma şartı düşer, alan emsale girer
Yapı inşaat alanı	Evet	Değişmez
Bağımsız bölüm brüt alanı	Dış konturlar esas	Ruhsat eki projeyle uyumsuzluk doğar

Kat Mülkiyeti Kanunu Balkon Kapatma İçin Ne Diyor?

Şaşırtıcı olan, kanunun bu konuda tek kelime etmemesi. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun tamamında “balkon” kelimesi geçmiyor; “cam balkon”, “pencere”, “korkuluk”, “parmaklık” ve “klima” kelimeleri de geçmiyor. Dahası, bu davaların adı olan “müdahalenin önlenmesi” ve “eski hale getirme” ifadeleri de kanun metninde bulunmuyor.

Aynı boşluk imar mevzuatının üst normunda da var: 3194 sayılı İmar Kanunu’nun tamamında “balkon” ve “cam” kelimeleri hiç geçmiyor. Yani cam balkon uyuşmazlığı, ne konusu ne de davanın adı bakımından kanunlarda karşılığı olan bir alan; tamamen genel hükümlerin yorumu ve içtihatla kurulmuş durumda.

Bu tespit pratik bir sonuç doğuruyor: “kanunda şöyle yazıyor” diye ortaya sürülen çoğu cümle aslında kanunda yazmıyor. Uyuşmazlık m.19’un iki fıkrasının yorumu üzerinden çözülüyor ve fıkraların lafzını okumak, konuyu anlatan ikincil kaynakları okumaktan çok daha güvenilir.

Madde 19 birinci fıkra: mimari durumu koruma borcu

Birinci fıkra tek cümle: “Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.” Bu bir yasak değil, pozitif bir yükümlülük. Cephe görünümünü bozan her müdahale, izin olsun olmasın bu fıkrayla değerlendiriliyor.

Fıkranın “mimarı durum” ifadesi soyut değil; somut karşılığı ilgili idarece onaylı mimari proje. Kat mülkiyeti kurulurken tapuya tescil işlemlerinde onaylı mimari proje ile yönetim planı esas alınıyor. Proje bu yüzden estetik bir tercih belgesi değil, kat mülkiyetinin kurucu belgelerinden biri.

Bu yüzden davalarda “bina zaten güzel görünmüyordu” ya da “benim yaptığım daha estetik” savunmaları sonuç doğurmuyor. Karşılaştırma, komşuların beğenisiyle değil, dosyaya getirtilen onaylı projeyle yapılıyor. Bilirkişi keşfinde ölçülen de tam olarak bu: mevcut durumun projeyle örtüşüp örtüşmediği.

Madde 19 ikinci fıkra: üç ayrı cümle, üç ayrı rejim

İkinci fıkra 14/11/2007 tarihli 5711 sayılı Kanunun 8. maddesiyle değiştirildi ve içinde birbirinden bağımsız üç kural taşıyor. Birinci cümle ortak yerlerde inşaat, onarım, tesis ve değişik renkte dış badana veya boya için bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasını arıyor. İkinci cümle mahkeme tespitine bağlı acil onarım ve güçlendirme istisnasını kuruyor.

Üçüncü cümle ise bambaşka bir eşik getiriyor: “Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz.” Burada rıza değil, zarar ölçütü işliyor. Kendi bölümü içinde kalan ve anayapıya zarar vermeyen değişiklikler için kimseden izin alınması gerekmiyor.

Balkon kapatma davalarındaki asıl tartışma, imalatın hangi cümleye gireceği. Davalılar üçüncü cümleyi, davacılar birinci cümleyi işaret ediyor. Uygulamada belirleyici olan, imalatın binanın dışarıdan görünen cephesini değiştirip değiştirmediği: değiştiriyorsa birinci cümlenin nisabı devreye giriyor. Nitekim E.2025/9753 sayılı dosyada davalı “kat maliklerinin kendi bağımsız bölümünde ana yapıya zarar vermeyen değişiklik yapma hakkı olduğunu, bu bakımdan diğer kat maliklerinin de muvafakatine ihtiyacının olmadığını” savundu ve bu savunma kabul görmedi.

Beşte Dört Yazılı Rıza Nedir, Nasıl Hesaplanır?

Kanun “bütün kat maliklerinin beşte dördü” diyor. Bu, toplantıya katılanların değil, binadaki tüm maliklerin beşte dördü anlamına geliyor. Yirmi bağımsız bölümlü bir apartmanda on altı malikin yazılı rızası gerekiyor; toplantıya sekiz kişi gelmişse ve hepsi olumlu oy vermişse nisap sağlanmış olmuyor.

Hesap malik sayısı üzerinden yapılıyor, arsa payı üzerinden değil. Bu, ortak gider paylaşımından ve bazı kurul kararlarından farklı bir ölçüt. Bir kişinin binada birden fazla dairesi varsa, her daire için ayrı malik sayılmıyor; kanun malik sayısını esas alıyor.

Rızanın yazılı olması geçerlilik şartı. Toplantı tutanağına geçirilmiş kurul kararı da yazılı rıza yerine geçiyor; ancak kararın gündeme uygun biçimde alınmış olması ve tutanakta olumlu oy kullananların belirlenebilir olması gerekiyor. Yalnızca “cam balkon konusu görüşüldü” şeklinde tutulan bir tutanak, dava sırasında nisabı ispatlamıyor.

Eşik 2007’de oybirliğinden beşte dörde indi

Bu nokta, eski tarihli kaynakların en çok yanıldığı yer. 5711 sayılı Kanun öncesinde m.19/2 ortak yerlerdeki inşaat ve tesisler için oybirliği arıyordu. 14/11/2007’de yapılan değişiklikle eşik beşte dört yazılı rızaya indirildi. Halen “tüm kat maliklerinin oybirliği gerekir” diyen sayfalar, yürürlükten kalkmış bir metni aktarıyor.

Fark önemsiz değil. Yirmi daireli bir binada oybirliği tek bir malikin itirazıyla imkânsız hâle gelirken, beşte dört nisabı dört malikin karşı çıkmasına rağmen karar alınmasına imkân veriyor. Bu, kapatma işlemini yapmak isteyen malik için gerçek bir hukuki yol açıyor.

Aynı tarihli değişiklik paketi kat mülkiyeti rejiminin başka noktalarına da dokundu; m.25’teki mülkiyetin devri usulü ve m.33’teki hâkimin müdahalesi hükmü de 5711 ile yeniden yazıldı. Bir kat mülkiyeti sorusuna cevap ararken metnin hangi tarihli olduğuna bakmak, bu yüzden ayrı bir kontrol adımı.

Hangi işte hangi nisap aranır

Kat Mülkiyeti Kanunu tek bir çoğunluk ölçütü kullanmıyor; iş türüne göre nisap değişiyor. Bu tabloyu bilmek, kurul toplantısında alınan kararın geçerli olup olmadığını değerlendirmek için gerekli. Yanlış nisapla alınan karar, m.33/1’e göre süresinde açılacak iptal davasıyla ortadan kaldırılabiliyor.

İş	Dayanak	Aranan nisap
Ortak yerde inşaat, onarım, tesis; dış badana veya boya rengi değişikliği	KMK m.19/2	Bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası
Mahkemece tespit edilmiş acil onarım veya zorunlu güçlendirme	KMK m.19/2	Rıza aranmaz
Kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar vermeyen değişiklik	KMK m.19/2 son	İzin gerekmez
Dış duvar, çatı veya damın reklam amacıyla kiralanması	KMK m.45	Oybirliği
Kat ilavesi, çekme kat yerine tam kat	KMK m.44	Oybirliği + arsa paylarının yeniden tespiti
Meskende eğlence yeri, imalathane, dükkân açılması	KMK m.24/2	Oybirliği
Isı yalıtımı ve merkezi sistemden ferdi sisteme dönüşüm	KMK m.42	Kanunun aradığı özel çoğunluk
Mülkiyetin devri davası açılması	KMK m.25/2	Diğer maliklerin sayı ve arsa payı çoğunluğu

Kurul kararlarının nasıl alınacağı, toplantı ve karar yeter sayıları ile ortak gider hesabının nasıl kurulacağı ayrı bir başlık; apartman aidatı ve işletme projesi tarafında bu kurallar 2026’da yeniden düzenlendi.

Kat Malikleri Kurulu Kararı İzin Yerine Geçer mi?

Geçer; ancak kararın kapsamı kadar. Yargıtay 5. HD’nin E.2025/9752 sayılı dosyasında sitenin 05.08.2019 tarihli bir kararı vardı ve karar açıkça “A Blok, A1 Blok, B Blok, C Bloklardaki balkonların ve saçak altlarının site görüntüsünü bozmayacak şekilde cam balkon yapılmasına” izin veriyordu. Davalı yine de kaybetti.

Sebep, Bölge Adliye Mahkemesi’nin gerekçesinde açıkça yazıyor: davalı “bu kararı aşar nitelikte müdahalede” bulunmuştu. Teras balkonu kalıcı olarak kapatmakla yetinmemiş, terasın davacıya bakan çatı kesimini yaklaşık bir metre keserek çatı altındaki odayı da fiilen terasa dâhil etmişti. Kurul kararı cam balkona izin veriyordu; çatı kesmeye değil.

Buradan çıkan kural şu: kurul kararı bir çerçevedir ve çerçeveyi aşan her imalat izinsiz sayılır. “İzin almıştım” savunması, iznin sınırları ile fiilî imalatın karşılaştırılmasıyla değerlendiriliyor. Bu karşılaştırma bilirkişi keşfiyle yapılıyor ve çoğu dosyada aleyhe sonuçlanıyor.

Geçmişte alınmış genel izinler bugün için de geçerli mi

Yıllar önce alınmış “balkonlar kapatılabilir” şeklindeki genel bir kurul kararı, sonradan yapılan imalatlar için de dayanak oluşturabiliyor; ancak karar ile imalat arasındaki uyum ayrıca aranıyor. Kararda “site görüntüsünü bozmayacak şekilde” gibi bir kayıt varsa, bu kayıt her imalat için ayrıca test ediliyor.

Uygulamada sık karşılaşılan bir başka durum, kararın belirli bir sistem ve renk tarif etmesi. Böyle bir karar varken farklı bir profil, farklı bir cam rengi veya farklı bir doğrama tipi kullanmak, iznin dışına çıkmak anlamına geliyor. Kararın metnini imalattan önce okumak, sonradan sökülme riskini büyük ölçüde ortadan kaldırıyor.

Kurul kararının kendisi sakat ise ayrı bir yol var: KMK m.33/1 uyarınca aykırı oy kullanan malik karar tarihinden itibaren bir ay, toplantıya katılmayan malik öğrenmesinden itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açabiliyor. Kararın yokluk veya mutlak butlanla hükümsüz olduğu hâllerde ise süre şartı aranmıyor.

Yönetim planında hüküm varsa ne olur

Yönetim planı, anagayrimenkulün yönetim tarzını ve kullanma maksat ve şeklini gösteren belgedir ve bütün kat maliklerini bağlar. Yönetim planında cephe müdahalelerini yasaklayan ya da belirli bir sisteme bağlayan hüküm varsa, bu hüküm doğrudan uygulanıyor ve dava dosyalarında tapu kaydı ile birlikte mahkemeye getirtiliyor.

Nitekim incelenen iki dosyada da mahkemeler “tapu kaydı, yönetim planı ve mimari proje getirtilerek, mahallinde uzman bilirkişilerin refakatiyle keşif” icra etmiş. Üç belge birlikte okunuyor: tapu maliki kim, yönetim planı ne diyor, proje ne gösteriyor.

Yönetim planındaki bir hükmün değiştirilmesi ayrı bir nisaba tabi ve kolay değil. Bu yüzden daire satın alırken yönetim planının incelenmesi, tapu kaydının incelenmesi kadar önemli. Tapu kaydındaki şerhlerin ve payların hangi hakları doğurduğu da benzer bir ön inceleme konusu.

İmar Mevzuatı Ruhsat İstemiyorsa Neden Söktürülüyor?

Bu, konunun en çok karıştırılan noktası ve cevabı iki mevzuatın farklı amaçlar gütmesinde. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m.59/1 birebir şöyle: “Basit tamir ve tadiller, balkonlarda yapılan açılır kapanır katlanır cam panel uygulamaları, korkuluk, pergola, çardak/kameriye ve benzerlerinin yapımı ile bölme duvar, bahçe duvarı, duvar kaplamaları, baca, saçak, çatı ve benzeri elemanların tamiri ve pencere değişimi ruhsata tabi değildir.”

Hüküm açık ve bu haliyle kat malikinin lehine. Ancak yönetmelik idare ile yapı sahibi arasındaki ilişkiyi düzenliyor: belediyeden ruhsat alınıp alınmayacağını söylüyor. Kat malikleri arasındaki mülkiyet ilişkisini düzenleyen kanun ise 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve o kanunun aradığı rıza, ruhsat muafiyetiyle ortadan kalkmıyor.

Bu ayrımı bizzat Yargıtay uygulaması doğruluyor. E.2025/9753 sayılı dosyada davalı savunmasını doğrudan m.59’a dayandırdı; karar buna rağmen onandı. Yani “belediye ruhsat istemiyor” savunması, komşunun açtığı eski hâle getirme davasında sonuç doğurmuyor.

Yönetmelik bazı fıkralarda muvafakat kaydını açıkça koymuş

Aynı maddenin diğer fıkraları okunduğunda, düzenlemenin bilinçli bir ayrım yaptığı görülüyor. m.59/2 şu ifadeyi taşıyor: “Taşıyıcı sistemi etkilememek ve 634 sayılı Kanun uyarınca muvafakat alınmak kaydıyla” ısı yalıtımı uygulamaları, doğalgaz dönüşümü, bağımsız bölüme tesis edilecek doğalgaz tesisatı, güneş kaynaklı yenilenebilir enerji sistemleri ve ortak otoparkta elektrikli araç şarj ünitesi tesisatı ruhsata tabi değil.

14/1/2026 tarihli Resmî Gazete ile eklenen dördüncü fıkra da aynı kaydı taşıyor ve üstüne “görsel ve yapısal olarak bütünlük arz etmek” şartını ekliyor. 1/7/2026 tarihli değişiklikle eklenen beşinci fıkra ise üç katı geçmeyen müstakil konutlarda asansör ve kaldırma platformu tesisini düzenliyor.

Birinci fıkrada, yani cam panel ve korkuluğun bulunduğu fıkrada bu kayıt yok. Davalıların savunma dayanağı tam olarak bu boşluk. Ancak boşluğun anlamı “kat mülkiyeti hükümleri uygulanmaz” değil; yönetmeliğin o fıkrada yalnız ruhsat rejimine ilişkin bir hüküm kurmuş olması.

İmar mevzuatı beşte dört nisabını başka yerde tanıyor

İki mevzuatın birbirine bağlandığı nokta yönetmeliğin 57. maddesinde. 13/1/2024 tarihli değişiklikle eklenen fıkra, sadece taşıyıcı sistemin güçlendirilmesi amacıyla yapılacak ruhsat başvurularında “634 sayılı Kanunun 19 uncu maddesine göre maliklerin beşte dört çoğunluğu ile alınmış güçlendirme kararı ile ruhsat düzenlemeye yetkili idarelere başvuru yapılır” diyor ve ekliyor: “634 sayılı Kanuna göre alınan bu güçlendirme kararı parsel maliklerinin muvafakati için yeterli sayılır.”

Yani imar mevzuatı, kat mülkiyeti nisabını tanıyor ve gerektiğinde kendi süreçlerine köprü kuruyor. Bu köprünün cam panel fıkrasında kurulmamış olması, kat mülkiyeti hükümlerinin devre dışı kaldığı anlamına gelmiyor; iki rejimin birbirinden bağımsız işlediğini gösteriyor.

Yönetmeliğin güncel metnine Mevzuat Bilgi Sistemi üzerinden ulaşılabiliyor. Yönetmelik sık değiştiği için, bir imalata başlamadan önce yürürlükteki metnin kontrol edilmesi yerinde olur.

Katman	Hangi ilişkiyi düzenler	Yaptırım	Kim harekete geçirir
Kat mülkiyeti (634)	Kat malikleri arasındaki ilişki	Eski hâle getirme, müdahalenin önlenmesi	Herhangi bir kat maliki
İmar (3194 + yönetmelik)	İdare ile yapı sahibi ilişkisi	Yapı tatil zaptı, idari para cezası, yıkım kararı, tapuya şerh	Belediye, valilik veya şikâyet üzerine
Ceza (5237)	Kamu düzeni	Yalnız ruhsatsız veya ruhsata aykırı bina yapımında hapis	Cumhuriyet savcılığı

Katlanır Cam Panel ile Sabit Kapatma Arasındaki Fark

İmar mevzuatı bakımından ayrım nettir: yönetmelik yalnızca “açılır kapanır katlanır cam panel uygulamalarını” ruhsattan muaf tutuyor. Sabit doğrama, ısıcamlı sürgülü sistem veya PVC ile kapatma bu muafiyetin dışında kalıyor ve ruhsata tabi tadilat sayılıyor.

Kat mülkiyeti bakımından ayrım daha ince. Katlanır panel de cephe görünümünü değiştirdiği için m.19/1 kapsamında değerlendirilebiliyor. Ancak panelin tamamen açılabilmesi ve mekânın balkon niteliğini koruması, uyuşmazlığı davalı lehine ağırlaştıran bir unsur olarak ileri sürülüyor.

Bu savunmanın tek başına yeterli olmadığını gördük; E.2025/9753 sayılı dosyada davalı imalatın “bölmeli olduğu ve tamamen açılabildiğini, hatta tek bir kişi tarafından dahi camların istendiğinde kolayca kaldırılabildiğini” ileri sürdü ve dava aleyhine sonuçlandı. Bilirkişi raporu ise sistemi “sürgülü, bölmesiz, komple ısıcamlı kapı ile kapatılmış” olarak tespit etmişti.

Bilirkişi tespitiyle taraf beyanı çeliştiğinde

Yukarıdaki dosya, bu davaların teknik bir tespit davası olduğunu gösteriyor. Davalı sistemin katlanır ve sökülebilir olduğunu söylüyor, bilirkişi ısıcamlı ve bölmesiz olduğunu tespit ediyor. Mahkeme, denetlemeye ve hüküm kurmaya elverişli bulduğu bilirkişi raporunu esas alıyor.

Bu yüzden imalat yaptırırken sistemin teknik özelliklerini gösteren belgelerin, montaj sözleşmesinin ve fotoğrafların saklanması pratik bir savunma hazırlığı. Keşif sırasında sistemin fiilen açılıp kapandığının gösterilmesi de raporu etkileyebiliyor.

Rapora itiraz süresi kaçırılmamalı. Rapor tebliğinden sonra iki hafta içinde itiraz edilmez ve ek rapor ya da yeni bilirkişi talep edilmezse, tespitler hükme esas alınıyor ve istinaf aşamasında bu eksikliği gidermek çoğu zaman mümkün olmuyor.

Balkon duvarının kaldırılması ayrı bir ağırlıkta

Balkonu camla kapatmak ile balkon ile oda arasındaki duvarı kaldırıp balkonu odaya katmak, hukuken aynı ağırlıkta değil. İkincisi hem cephe görünümünü hem de bağımsız bölümün iç düzenini değiştiriyor, üstelik duvar taşıyıcı ise anayapıya zarar verme ihtimali doğuyor.

E.2025/9752 sayılı dosyada davalı vekilinin savunması tam da bu ayrım üzerine kuruluydu: davacının iddiasının “balkonun odaya katılması” olduğunu, oysa müvekkilinin yalnızca “balkonun camla kapatılması” işlemini yaptığını ileri sürdü. Ayrımın kendisi doğru; ancak o dosyada çatının kesilmiş olması savunmayı geçersiz kıldı.

Taşıyıcı sisteme dokunan müdahaleler ayrıca deprem güvenliği bakımından da sonuç doğuruyor ve bu yönüyle m.19/2’nin son cümlesindeki “anayapıya zarar verecek nitelikte” ölçütünün içine giriyor. Böyle bir imalatta beşte dört rıza toplanmış olsa bile, zarar ölçütü ayrıca değerlendiriliyor.

Kapatılan Balkon Emsale Girer mi?

Bu, cam balkon tartışmasının en az bilinen ama en sert katmanı. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m.28, katlar alanına yani emsal hesabına dâhil edilmeyen alanları sayarken şu bendi taşıyor: “Bağımsız bölüm net alanının %20’sini geçmemek kaydıyla açık çıkma şartlarını taşıyan balkonlar, kat ve ara sahanlıkları dâhil açık veya kapalı merdiven evi ile açık havuzlar.”

Muafiyetin şartı balkonun açık çıkma şartlarını taşıması. Balkon kalıcı biçimde kapatıldığında bu şart ortadan kalkıyor ve alan emsale girmeye başlıyor. Emsal ise parselin tamamı için hesaplanan bir üst sınır; tek bir dairenin değil, binanın toplam inşaat hakkının ölçüsü.

Sonuç şu: kapatma işlemi yalnız görüntüyü değil, binanın sayısal inşaat hakkını etkiliyor. Bir binada balkonların bir kısmı kapatıldığında bina fiilen ruhsatında yazan emsali aşmış duruma geliyor. “Sadece kendi balkonum, kimseye zararı yok” savunmasının en somut biçimde çürüdüğü nokta burası ve rakip içeriklerin neredeyse tamamında bu katman hiç geçmiyor.

Emsal aşımının pratikte doğurduğu sonuçlar

Emsali aşan bir yapı, imar mevzuatına aykırı yapı sayılıyor ve 3194 sayılı Kanun m.32’nin yaptırım zinciri devreye giriyor. Bu zincir yapının mühürlenmesiyle başlıyor, aykırılığın tapunun beyanlar hanesine işlenmesiyle sürüyor ve giderilmezse encümen yıkım kararına kadar gidiyor.

İkinci sonuç kentsel dönüşüm ve yenileme süreçlerinde ortaya çıkıyor. Emsal hesabı, yeni yapılacak binanın büyüklüğünü belirlerken mevcut yapının ruhsatlı durumu üzerinden yapılıyor; fiilî kapatmalar hak doğurmuyor. Kapatılan balkon için ödenen bedel, dönüşümde karşılığını bulmuyor.

Üçüncüsü satışta çıkıyor. Kredi kullanılacaksa banka ekspertizi projeye aykırılığı tespit ettiğinde kredi çıkmayabiliyor; tapu beyanlar hanesinde kayıt varsa alıcı zaten geri çekiliyor. Bu yüzden kapatılmış balkonlu bir daire alırken ruhsat eki projenin belediyeden istenmesi, tapu incelemesi kadar gerekli bir adım.

Demir Parmaklık ve Korkuluk İçin Ölçüt Nedir?

Basında söküm gerekçeleri arasında sayılan “tırmanma güvenliği riski” ifadesi, mevzuatta bu şekilde geçmiyor. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin tamamında “tırmanma” kelimesi hiç kullanılmıyor. Korkuluklara ilişkin kurallar m.38’de düzenlenmiş ve ölçütler tamamen sayısal.

m.38/1’e göre balkon, teras, galeri boşluğu ve sahanlıkların boş kenarlarında, birden fazla basamağı bulunan açık merdiven ve rampalarda, istinat duvarı üstünde ve taban döşemesinden kotu 0.90 metreden az olan pencere boşluklarında, döşeme kotundan itibaren en az 1.10 metre yüksekliğe kadar korkuluk yapılması zorunlu.

Asıl güvenlik ölçütü ise m.38/4’te: korkuluklar “düşme, kayma, yuvarlanma gibi sebeplerle insanların can güvenliğini tehlikeye atacak boşluklar içermeyecek şekilde” düzenleniyor ve boşluklarda “yük altındaki deformasyonlar da dâhil, en fazla 0.10 metre çapında geçişe izin veriliyor”. Yani ölçüt boşluk çapı; korkuluğun yatay ya da dikey olması değil.

Malzeme ve dayanım şartı

m.38/3, korkulukların “kırılmaz veya kırıldığında dağılmayan malzemeden ve insan çarpması dâhil, tasarım yüklerini karşılayacak taşıyıcı malzeme ve montaj sistemleri ile” yapılmasını arıyor. Bu hüküm özellikle cam korkuluklar bakımından önemli; temperli olmayan cam kullanımı doğrudan yönetmeliğe aykırılık oluşturuyor.

Korkuluk yapımı m.59/1 uyarınca ruhsata tabi değil. Ancak bu muafiyet de kat mülkiyeti tarafını ilgilendirmiyor: mevcut korkuluğu sökerek yerine farklı yükseklikte, renkte veya tipte bir imalat koymak cephe görünümünü değiştiriyor ve m.19 değerlendirmesine giriyor.

Bahçe duvarları için ayrı bir kural var: m.43/1 son cümlesi, bahçe duvarlarının üzerine “yükseklikleri 1.00 metreyi aşmayan parmaklık” yapılabileceğini söylüyor. Yönetmelikte “parmaklık” kelimesinin geçtiği tek yer burası; balkon ve pencere önüne takılan demir kafesler yönetmelikte adıyla düzenlenmiş değil.

Çocuk güvenliği için takılan demir kafesler

Balkon veya pencere önüne çocuk güvenliği amacıyla takılan demir kafesler, mevzuatta özel olarak düzenlenmediği için genel hükümlere tabi. Cepheden görüldükleri ölçüde m.19/1’in konusu oluyorlar; yangın çıkışını engelledikleri ölçüde ise yangın mevzuatı bakımından ayrı bir sorun doğuruyorlar.

Uygulamada bu imalatlar, kat malikleri kurulunun belirlediği tek tip bir model üzerinden çözülüyor: bina için ortak bir renk ve profil kararlaştırılıyor, isteyen malik o modeli uyguluyor. Bu yöntem hem güvenlik ihtiyacını karşılıyor hem de cephe bütünlüğünü bozmadığı için m.19 tartışmasını doğurmuyor.

Kafesin yangın veya deprem anında tahliyeyi engelleyecek şekilde monte edilmesi ayrıca sorumluluk doğurabiliyor. Bina içindeki ortak tesislerin bakımsızlığından doğan zararlarda olduğu gibi, burada da zarar gerçekleştiğinde kusur ve illiyet bağı üzerinden bir tazminat sorumluluğu gündeme geliyor.

Aynı mantık cephede yer alan diğer tesisler için de geçerli. Bacaların, havalandırma kanallarının ve ortak tesisatın kapatılan balkon nedeniyle işlevini yitirmesi, ayrı bir zarar kalemi doğuruyor; baca ve kombi kaynaklı zehirlenme olaylarında sorumluluğun nasıl dağıldığı bu ihtimalin ne kadar ciddi olduğunu gösteriyor. Balkon kapatılırken kombi bacasının konumunun değiştirilmesi, uygulamada en sık rastlanan teknik hatalardan biri.

Cam Balkon Söktürme Davası Nasıl Açılır?

Davanın adı uygulamada “müdahalenin önlenmesi ve eski hale getirme” davası. İncelenen iki Yargıtay dosyasında da uyuşmazlık tam bu şekilde nitelendirilmiş. Talep iki ayrı unsuru birlikte taşıyor: mevcut müdahalenin durdurulması ve taşınmazın onaylı projeye uygun hâle getirilmesi.

Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi. Kat Mülkiyeti Kanunu Ek m.1, bu kanunun uygulanmasından doğan her türlü anlaşmazlığın sulh mahkemelerinde çözümleneceğini söylüyor ve uyuşmazlığın değerine bakılmıyor. Yetkili mahkeme, anagayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesi.

Dava dilekçesine tapu kaydı, yönetim planı ve varsa kat malikleri kurulu kararı eklenir; onaylı mimari proje ise mahkeme aracılığıyla ilgili belediyeden getirtilir. Mahallinde uzman bilirkişi refakatinde keşif yapılması, bu davaların standart aşaması.

Dava dilekçesinde mutlaka istenmesi gereken şey

Yargıtay’ın E.2025/9752 sayılı bozma kararı, dilekçe yazımı için doğrudan bir talimat niteliğinde. Talep yalnızca “eski hâle getirilsin” şeklinde bırakılmamalı; projeye aykırılıkların neler olduğunun ve her birinin ne şekilde giderileceğinin krokiye bağlanarak tespit edilmesi açıkça istenmeli.

Aynı talep bilirkişiden de istenmeli. Rapor “projeye aykırılık vardır” demekle yetinirse, mahkeme hükmü rapora atıf yaparak kurduğunda karar temyizde bozulabiliyor. Rapordan istenmesi gereken, aykırılıkların kroki üzerinde tek tek gösterilmesi ve giderilme yönteminin tarif edilmesi.

Bu ayrıntı, kazanılan bir davanın kaç yıl geciktiğini belirliyor. Bozmadan sonra dosya ilk derece mahkemesine dönüyor, yeniden keşif yapılıyor ve süreç yeniden istinaf-temyiz aşamalarından geçiyor. İlk dilekçede yazılan tek bir cümle, yıllarca süren bir farkı doğuruyor.

Hâkimin müdahalesi yolu ayrıca işletilebilir

KMK m.33/1’in ikinci cümlesi ayrı bir imkân tanıyor: kat maliklerinden birinin ya da onun bölümünden kira, oturma hakkı veya başka bir sebeple devamlı faydalanan kimsenin borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki, sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebiliyor.

m.33/2’ye göre hâkim ilgilileri dinledikten sonra kanuna, yönetim planına ve bunlarda hüküm yoksa genel hükümler ile hakkaniyet kaidelerine göre derhal karar veriyor ve kararın tespit edeceği kısa süre içinde yerine getirilmesini ilgiliye tefhim veya tebliğ ediyor.

m.33/3 ise yaptırımı kuruyor: tespit edilen süre içinde hâkimin kararını yerine getirmeyenlere aynı mahkemece idari para cezası veriliyor. Kanun metnindeki iki yüz elli ile iki bin lira arasındaki aralık, Kabahatler Kanunu m.17/7 uyarınca her takvim yılı başında yeniden değerleme oranında artırılıyor.

Dava Açmadan Önce Arabuluculuk Zorunlu mu?

Evet ve bu şart 2023’ten beri yürürlükte. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na 28/3/2023 tarihli 7445 sayılı Kanunun 37. maddesiyle eklenen m.18/B, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olmasını dava şartı hâline getirdiği uyuşmazlıkları sayıyor ve (c) bendinde “23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklar” yer alıyor.

Aynı maddenin (ç) bendi “komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar”ı da kapsama alıyor. Cam balkon uyuşmazlığı her iki bende de girebildiği için, arabuluculuk şartının kapsam dışında kaldığı bir yorum imkânı bulunmuyor.

Şartın ihlali ağır sonuç doğuruyor. m.18/A/2 uyarınca arabulucuya başvurulmadan dava açıldığının anlaşılması hâlinde, herhangi bir işlem yapılmaksızın dava dava şartı yokluğu sebebiyle usulden reddediliyor. Son tutanağın dilekçeye eklenmemiş olması hâlinde ise mahkeme bir haftalık kesin süre veriyor.

Başvuru nereye yapılır, süreç nasıl işler

Başvuru, uyuşmazlığın konusuna göre yetkili mahkemenin bulunduğu yer arabuluculuk bürosuna yapılıyor; büro kurulmayan yerlerde görevlendirilen yazı işleri müdürlüğüne. Arabulucu, komisyon başkanlıklarına bildirilen listeden büro tarafından belirleniyor; taraflar listedeki bir arabulucuda anlaşırsa o kişi görevlendiriliyor.

Taşınmazla ilgili anlaşma belgeleri bakımından m.18/B/3 özel bir denetim öngörüyor: icra edilebilirlik şerhi taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden alınıyor ve mahkeme anlaşma içeriğini, arabuluculuğa ve cebri icraya elverişli olup olmadığı ile taşınmaza ilişkin kanuni sınırlamalara uyulup uyulmadığı yönünden denetliyor.

Pratikte bu aşama, tarafların bir orta yolda buluşması için gerçek bir imkân sunuyor. Cam balkon dosyalarında sık görülen çözüm, imalatın tümüyle sökülmesi yerine binadaki diğer uygulamalarla aynı profil ve renge dönüştürülmesi ya da sabit sistemin katlanır sisteme çevrilmesi.

Arabuluculuk şartı hangi yollar için aranmaz

Dava şartı arabuluculuk yalnız dava için geçerli. Belediyeye yapılan idari şikâyet, imar mevzuatına aykırılık ihbarı ve ceza şikâyeti bu şarta tabi değil. Yani komşusunun kapatmasından rahatsız olan kat maliki, arabuluculuk sürecini beklemeden belediyeye başvurabiliyor.

Kat malikleri kurulu kararının iptali davası da 634 sayılı Kanundan kaynaklandığı için kapsama giriyor; ancak m.33/1’deki bir aylık ve altı aylık süreler kısa olduğundan başvurunun gecikmeden yapılması gerekiyor. Arabuluculuk süreci bu sürelere etkisi bakımından ayrıca değerlendirilmeli.

Aynı şart kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar için de geçerli; tek istisna kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler. Ortak gider alacakları bakımından ise doğrudan icra takibi yapılması dava sayılmadığı için arabuluculuk aranmıyor.

Davayı Kim Açabilir, Kime Karşı Açılır?

Aktif husumet konusunda Bölge Adliye Mahkemesi’nin E.2025/9752 dosyasında kurduğu ölçüt açık: dava “kat maliki veya kat malikleri kurulu tarafından izin verilen yönetici tarafından açılabilir”. Yani tek bir kat maliki, tek başına ve diğerlerinden izin almadan bu davayı açabiliyor.

Bu, cam balkon meselesinin en çok tekrarlanan ve doğru olan yönü. Kat maliki, diğerlerinin sessiz kalmasından ya da yönetimin harekete geçmemesinden bağımsız olarak dava açabiliyor. Dava hakkı, ortak yerler üzerindeki paylı mülkiyet hakkından doğuyor.

Buna karşılık yönetici tek başına açamıyor. Yöneticinin görevleri KMK m.35’te sayılmış ve m.35/i yalnızca “kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması”nı kapsıyor; bu daha çok ortak gider alacaklarına ilişkin. Cephe müdahalesine karşı dava açabilmesi için kurul izni gerekiyor.

Davalı taraf kim olur

Dava, imalatın bulunduğu bağımsız bölümün malikine karşı açılıyor. Talep taşınmazın mevcut fiilî durumunun projeye uygun hâle getirilmesine yöneldiği için, muhatabı o bölüm üzerinde tasarruf yetkisi bulunan kişi oluyor.

İmalatı kiracı yaptırmışsa durum ikili. KMK m.18/2, kat maliklerinin borçlarına ilişkin hükümlerin kiracılara ve o bölümden devamlı faydalananlara da uygulanacağını ve bu borçları yerine getirmeyenlerin kat malikleriyle birlikte müteselsil olarak sorumlu olacağını söylüyor. Yani dava hem malike hem kiracıya yöneltilebiliyor.

Bağımsız bölüm paylı mülkiyete konu ise, uygulamada davanın tüm paydaşlara yöneltilmesi isteniyor. Miras yoluyla intikal etmiş ve henüz paylaşılmamış taşınmazlarda ise mirasçıların tespiti gerekiyor; veraset ilamı ve tapu işlemleri bu tespitin ilk adımı.

Dava hakkı zamanla düşer mi

Müdahalenin önlenmesi ve eski hâle getirme talebi, süregelen bir aykırılığa dayandığı için kural olarak bir hak düşürücü süreye bağlanmıyor. Aykırılık devam ettiği sürece dava hakkı da devam ediyor. Bu, “yıllar önce yapılmıştı, artık geçti” savunmasının neden sonuç doğurmadığını açıklıyor.

Buna karşılık kat malikleri kurulu kararının iptali için açılacak dava, m.33/1’deki bir aylık ve altı aylık sürelere tabi. Cam balkona izin veren bir kurul kararına itiraz edilecekse bu süreler kaçırılmamalı; süre geçtikten sonra karar geçerliliğini koruyor.

Uzun süre sessiz kalınmış olması dava hakkını düşürmese de, dosyanın seyrini etkileyebiliyor. Özellikle davacının kendi bölümünde benzer bir imalat bulunması, dürüstlük kuralı çerçevesinde tartışma konusu yapılıyor. Bu savunma tek başına davayı reddettirmiyor, ancak ileri sürülmesi hâlinde mahkemenin değerlendirmesine giriyor.

Eski Hâle Getirme Kararı Nasıl İnfaz Edilir?

Kesinleşen karar, icra dairesi aracılığıyla infaz ediliyor. Borçluya kararın gereğini yerine getirmesi için süre veriliyor; yerine getirmezse imalat üçüncü kişiye yaptırılıyor ve masraf borçludan tahsil ediliyor. İşte bu aşamada hükmün ne kadar açık yazıldığı belirleyici hâle geliyor.

Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.297, hüküm sonucunda taraflara yüklenen borçların “mümkünse sıra numarası altında birer birer, açık, şüphe ve tereddüt uyandırmayacak şekilde” gösterilmesini arıyor. Yargıtay’ın bozma gerekçesi doğrudan bu maddeye dayanıyor.

Pratikte “eski hâle getirilsin” şeklinde yazılmış bir hükümle icra dairesine gidildiğinde, neyin sökülüp neyin bırakılacağı tartışma konusu oluyor ve infaz tıkanıyor. Kroki eki bulunan bir hükümde ise sökülecek imalat kalem kalem belli oluyor.

Masraf kime ait

Sökme ve eski hâle getirme masrafı, aykırılığı yaratan kat malikine ait. İmalatı yaptırırken ödenen bedel de, söküm için ödenecek bedel de o malikin üzerinde kalıyor. Bu yüzden imalat öncesinde rıza toplamanın maliyeti, sonradan doğacak masrafın yanında çok küçük kalıyor.

Yargılama giderleri ve vekâlet ücreti de genel kurala göre haksız çıkan tarafa yükleniyor. Buna karşılık kat malikleri kurulu kararının iptali davalarında özel bir hüküm var: KMK m.38’in son cümlesi, kurul kararının iptali hâlinde bu konudaki yargılama giderlerinin ortak giderlerden karşılanacağını söylüyor.

İmalatın sökülmesi sırasında binaya zarar verilirse bu zarardan da imalat sahibi sorumlu. KMK m.19’un son fıkrası, her kat malikinin anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumlu olduğunu düzenliyor.

Belediyeye Şikâyet Yolu: Yapı Tatil Zaptı ve Tapu Şerhi

Dava yolundan bağımsız olarak işleyen ikinci kanal, imar mevzuatı. 3194 sayılı İmar Kanunu m.32, ruhsata veya projelerine aykırı yapı yapıldığının ilgili idarece tespiti, fenni mesulün ihbarı veya “herhangi bir şekilde bu duruma muttali olunması” üzerine harekete geçilmesini öngörüyor. Vatandaş şikâyeti bu son ifadenin içinde.

Belediye veya valilik o andaki inşaat durumunu tespit ediyor, yapıyı mühürleyerek inşaatı durduruyor. Durdurma, yapı tatil zaptının yapı yerine asılmasıyla yapı sahibine tebliğ edilmiş sayılıyor; tebligatın bir nüshası muhtara, bir nüshası Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne gönderiliyor.

2020 yılında 7221 sayılı Kanunla eklenen cümle, bu sürecin bugünkü en sert sonucunu doğuruyor: “Yapının imar mevzuatına aykırı olduğuna dair bilgi, tapu kayıtlarının beyanlar hanesine kaydedilmek üzere ilgili idaresince tapu dairesine en geç yedi gün içinde yazılı olarak bildirilir.” Aykırılığın giderildiğine dair bildirim yapılmadan bu kayıt kaldırılamıyor.

Süreç hangi takvimle ilerler

Yapı tatil zaptı tarihinden itibaren en çok bir ay içinde yapı sahibi, yapısını ruhsata uygun hâle getirerek veya ruhsat alarak mührün kaldırılmasını istiyor. Aykırılık giderilmişse mühür kaldırılıyor; giderilmemişse ruhsat iptal ediliyor ve yapı, belediye encümeni veya il idare kurulu kararının ardından yıktırılıyor.

Aynı maddeye 2020’de eklenen bir başka hüküm, idarenin hareketsiz kalması hâlini de düzenliyor: bir ay içinde aykırılık giderilmediği hâlde iki ay içinde yıkım kararı alınmayan yapılar ile yıkım kararına rağmen altı ay içinde yıkılmayan yapılar, Bakanlıkça yıkılabiliyor ve yıkım maliyetleri yüzde yüz fazlasıyla ilgili idareden tahsil ediliyor.

Bu takvim, şikâyetin sonuçsuz kalmasının idarenin takdirine bırakılmadığını gösteriyor. İdarenin işlem yapmaması hâlinde ilgili kişilerin idari yargıda dava açma imkânı da bulunuyor.

Beyanlar hanesine düşen kaydın niteliği de ayrıca önemli. Tapu kütüğündeki şerhler ve beyanlar farklı hukuki sonuçlar doğuruyor; tapudaki bir şerhin ne anlama geldiği sorusu, taşınmaz alım satımında en çok karıştırılan konulardan biri. İmar mevzuatına aykırılık kaydı bir yasak getirmiyor, ancak taşınmazın hukuki durumunu üçüncü kişilere duyuruyor ve iyi niyet iddiasını ortadan kaldırıyor.

Tadilat ruhsatı almak mümkün mü

İmar planına ve mevzuata uygun ise mümkün. 3194 m.21/2, ruhsat alınmış yapılarda yapılacak değişikliklerin yeniden ruhsata bağlı olduğunu söylüyor; ancak bir kolaylık da getiriyor: “bağımsız bölümlerin brüt alanı artmıyorsa ve nitelik değişmiyorsa ruhsat, hiçbir vergi, resim ve harca tabi olmaz.”

Balkon kapatma işleminde emsal ve nitelik değişimi söz konusu olduğu için bu muafiyetten yararlanmak çoğu zaman mümkün olmuyor. Ayrıca tadilat ruhsatı alınabilmesi için binanın mevcut emsal durumunun buna elverişli olması gerekiyor; emsal dolmuşsa ruhsat verilemiyor.

Belediyelerin cephe konusunda ayrı bir yetkisi de var. m.21’in son fıkrası, belediye ve valiliklerin “mahallin ve çevrenin özelliklerine göre yapılar arasında uyum sağlamak, güzel bir görünüm elde etmek amacıyla dış cephe boya ve kaplamaları ile çatının malzemesini ve rengini tayin etmeye” yetkili olduğunu düzenliyor ve bu yetkinin kanundan önce yapılmış yapıları da kapsadığını belirtiyor.

Cam Balkon Cezası Ne Kadar?

Bu soruya maktu bir rakamla cevap veren her kaynak yanılıyor; çünkü kanun maktu ceza öngörmüyor. 3194 sayılı Kanun m.42’nin ikinci fıkrasının (b) bendi, cephe değiştiren imalatlar için ayrı bir hesap yöntemi kuruyor ve rakam imalatın kendisine göre değişiyor.

Bendin lafzı şöyle: “Mevzuata aykırılığı yapı inşaat alanı üzerinden hesaplanması mümkün olmayan, yapının cephelerini ve diğer yapı elemanlarını değiştiren veya yapı malzemesi için öngörülen gereklere aykırı bulunan uygulamalar için, Bakanlıkça yayımlanan ve aykırılığa konu imalatın tespiti tarihinde yürürlükte bulunan birim fiyat listesine göre ilgili idarece belirlenen bedelin %20’si kadar idari para cezası verilir.”

Yani ceza, imalatın birim fiyat listesine göre hesaplanan bedelinin beşte biri. Bu tabana, aynı fıkranın (c) bendindeki artırım oranları ekleniyor ve toplam ceza katlanabiliyor. Kanun ayrıca cezanın bin liradan az olamayacağını söylüyor; bu taban rakam 2009 tarihli düzenlemeden geliyor ve her takvim yılı başında yeniden değerleme oranında artırılıyor.

Hesap kalemi	Dayanak	Oran
Cephe değiştiren imalat (taban)	m.42/2-b	Birim fiyat bedelinin %20‘si
Hisseli parselde diğer maliklerin muvafakati yoksa	m.42/2-c/1	+%30
Uygulama imar planı bulunan alanda ise	m.42/2-c/5	+%20
Yapı kullanma izni alınmış binada ruhsatsız yeni inşai faaliyet	m.42/2-c/10	+%100
İnşai faaliyet tamamlanmış ve kullanılıyorsa	m.42/2-c/12	+%20
Çevre ve görüntü kirliliğine sebebiyet veriyorsa	m.42/2-c/13	+%20
Aykırılığa konu alan × emlak vergisi asgari m² birim değeri	m.42/2-ç	Ayrıca eklenir
Fiilin tekrarı hâlinde	m.42 son fıkra	Bir kat artırım

Aykırılığı gidermenin cezaya etkisi

m.42/2-(ç) bendi bir teşvik içeriyor: aykırılığa konu alan ile o alanın bulunduğu arsanın emlak vergisine esas asgari metrekare birim değerinin çarpımıyla bulunan bedel kadar bir ceza ayrıca ekleniyor; ancak cezanın tebliğinden itibaren bir ay içinde aykırılık giderilir ve yapı mevzuata uygun hâle getirilirse bu ilave ceza tahsil edilmiyor.

Cezaya karşı itiraz yolu, idari para cezalarının genel rejimine göre işliyor ve süresi kısa. Encümen kararının tebliğinden itibaren süre kaçırılmadan başvurulması gerekiyor; itiraz süresi geçtikten sonra ceza kesinleşiyor ve tahsil süreci başlıyor.

Cezanın ödenmesi aykırılığı hukuka uygun hâle getirmiyor. Ceza ödense bile yapı tatil zaptı, tapu şerhi ve yıkım kararı süreci devam ediyor; ayrıca komşunun açacağı özel hukuk davası bundan hiç etkilenmiyor.

Balkon Kapatmak Suç mu?

Hayır. Türk Ceza Kanunu m.184, imar kirliliğine neden olma suçunu düzenliyor ve birinci fıkrası şöyle: “Yapı ruhsatiyesi alınmadan veya ruhsata aykırı olarak bina yapan veya yaptıran kişi, bir yıldan beş yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılır.” Suçun konusu bina; balkon kapatma işlemi bina yapmak değil.

Bu ayrım, konuyu ceza tehdidi üzerinden anlatan içerikleri doğrudan çürütüyor. Cam balkon uyuşmazlığı bir özel hukuk ve idare hukuku meselesi; hapis cezası öngören bir suç tipinin kapsamında değil.

Maddenin dördüncü fıkrası kapsamı ayrıca daraltıyor: üçüncü fıkra hariç, m.184 hükümleri “ancak belediye sınırları içinde veya özel imar rejimine tabi yerlerde” uygulanıyor. Beşinci fıkra ise ruhsatsız ya da ruhsata aykırı yapıyı imar planına ve ruhsatına uygun hâle getiren kişi hakkında kamu davası açılmayacağını, açılmışsa düşeceğini ve mahkûm olunan cezanın bütün sonuçlarıyla ortadan kalkacağını düzenliyor.

Mühür bozma suçu ayrı bir konu

Yapı tatil zaptı düzenlenip yapı mühürlendikten sonra mührün kaldırılarak imalata devam edilmesi, ayrı bir suç oluşturuyor. Bu noktada m.184’ten bağımsız olarak mühür bozma hükümleri devreye giriyor ve süreç ceza yargılamasına taşınıyor.

3194 m.42’nin son fıkralarından biri bu konuda bir güvence sağlıyor: yapının kanuna, plana, ruhsata ve ruhsat eki projelere uygun hâle getirilmesi için idarenin yazılı izni dâhilinde yapılan iş ve işlemler mühür bozma suçu teşkil etmiyor. Yani aykırılığı gidermek için mührü kaldırmak gerektiğinde önce idareden yazılı izin alınması şart.

Komşuya yönelik taciz, tehdit veya huzuru bozma boyutuna taşınan uyuşmazlıklarda ise ayrı bir ceza katmanı gündeme gelebiliyor; kişilerin huzur ve sükununu bozma suçu kendi şartlarına göre değerlendiriliyor ve balkon uyuşmazlığının kendisiyle karıştırılmamalı.

Yapı Kayıt Belgesi Cam Balkonu Korur mu?

Kısmen ve yalnız idari tarafta. 3194 sayılı Kanunun geçici 16. maddesi, 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için 31/10/2018 tarihine kadar başvurulması ve 31/12/2018 tarihine kadar kayıt bedelinin ödenmesi şartıyla Yapı Kayıt Belgesi verilmesini düzenlemişti. Her iki tarih de geçmiş durumda.

Belgenin sağladığı koruma sınırlı: “Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarla ilgili bu Kanun uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilir.” Yani belge, idarenin yaptırımlarını ortadan kaldırıyor.

Ancak belge, komşunun Kat Mülkiyeti Kanunu’na dayanarak açacağı eski hâle getirme davasına etki etmiyor. Geçici 16. madde imar mevzuatına aykırılığı kayıt altına alıyor; kat malikleri arasındaki rıza şartını ilgilendirmiyor. Bu ayrım, imar barışından yararlanmış olan bir dairenin sahibinin en çok yanıldığı nokta.

2018’den sonra yapılan kapatmalar

Başvuru süresi kapandığı için 2018 sonrasında yapılan imalatlar Yapı Kayıt Belgesi kapsamına girmiyor. Bu yapılar bakımından tek yol, aykırılığı gidermek ya da mümkünse tadilat ruhsatı almak. Yeni bir imar affı beklentisi zaman zaman gündeme geliyor; imar affı ve yapı kayıt belgesinin güncel durumu bu beklentinin mevzuattaki karşılığını gösteriyor.

Belgenin bir başka sınırı da niteliğinde. Geçici 16. maddenin üçüncü fıkrası “Yapı Kayıt Belgesi yapının kullanım amacına yöneliktir” diyor. Belge, yapıyı ruhsatlı hâle getirmiyor ve kayıtlar yapı sahibinin beyanına göre tutuluyor.

Maddenin dördüncü fıkrasındaki bir ibare Anayasa Mahkemesi’nin 24/9/2020 tarihli, E.2019/21 ve K.2020/51 sayılı kararıyla iptal edilmiş durumda. Bu tür bir düzenlemenin kapsamı değerlendirilirken iptal kararlarının da metne yansıyıp yansımadığına bakmak gerekiyor.

Kiracı Balkonu Kapatırsa Kim Sorumlu?

Kat Mülkiyeti Kanunu m.18/2 bu soruyu doğrudan cevaplıyor: kanundaki kat maliklerinin borçlarına dair hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara, oturma hakkı sahiplerine ve bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanıyor; bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte müteselsil olarak sorumlu oluyor.

Müteselsil sorumluluk, davacı komşunun tercihine göre malike, kiracıya veya her ikisine birden yönelebileceği anlamına geliyor. Malik “ben yapmadım, kiracım yaptı” diyerek sorumluluktan kurtulamıyor; imalatın kaldırılması yükümlülüğü kendisine de düşüyor.

Malik ile kiracı arasındaki ilişki ise kira sözleşmesine ve genel hükümlere göre çözülüyor. Kiracının kiralananda malikin yazılı rızası olmadan esaslı değişiklik yapması ayrıca akde aykırılık oluşturuyor ve malike sözleşmeden doğan haklarını kullanma imkânı veriyor.

Kiracının yaptığı imalatın akıbeti

Kira ilişkisi sona erdiğinde kiracının yaptırdığı imalatlar bakımından iki ayrı mesele doğuyor: taşınmazın eski hâline getirilmesi ve yapılan masrafın istenip istenemeyeceği. Malikin rızası olmadan yapılan imalatlarda kiracının bedel talebi güçleşiyor.

Kiracının teslim aldığı hâliyle iade yükümlülüğü, bu tür imalatların sökülmesini de kapsayabiliyor. Uygulamada güvence bedelinin iadesi tartışması çoğu zaman tam bu noktadan çıkıyor; kiraya veren imalatın sökülmesi masrafını güvenceden mahsup etmek istiyor.

Bina içindeki ortak tesislerden kaynaklanan zararlarda sorumluluk dağılımı da benzer bir mantıkla kuruluyor. Üst komşudan gelen su kaçağı zararlarında olduğu gibi, önce zararın kaynağı ve o kaynağın kimin sorumluluk alanında olduğu belirleniyor.

Kapalı Balkonlu Daire Satın Alan Ne Yapmalı?

Alım öncesinde yapılacak inceleme, sonradan doğacak bütün masrafı önlüyor. Kontrol edilmesi gereken üç belge var: tapu kaydı ve beyanlar hanesi, ilgili belediyeden alınacak ruhsat eki mimari proje, ve binanın yönetim planı ile kat malikleri kurulu karar defteri.

Tapunun beyanlar hanesinde imar mevzuatına aykırılık kaydı varsa, bu kayıt aykırılık giderilmeden kaldırılamıyor. Kayıt yoksa da aykırılık bulunmadığı anlamına gelmiyor; belediye henüz tespit yapmamış olabilir. Bu yüzden proje ile fiilî durumun karşılaştırılması ayrı bir adım.

Karar defterinde balkon kapatmaya izin veren bir kurul kararı bulunuyorsa, kararın metni ve tarihi not edilmeli. Kararın kapsamı ile mevcut imalatın örtüşüp örtüşmediği, ileride açılabilecek bir davada belirleyici olacak tek belge.

Satın alındıktan sonra dava açılırsa

Müdahalenin önlenmesi ve eski hâle getirme talebi, taşınmazın mevcut fiilî durumuna yöneldiği için davanın muhatabı o anki malik oluyor. İmalatı önceki malik yaptırmış olsa bile, dava yeni malike karşı açılabiliyor ve eski hâle getirme yükümlülüğü ona düşüyor.

Yeni malikin önceki malike rücu edip edemeyeceği ise satış sözleşmesine ve ayıp hükümlerine göre değerlendiriliyor. Satıcının aykırılığı bilerek gizlemesi hâlinde durum farklılaşıyor; ancak bu, komşuya karşı olan yükümlülüğü ortadan kaldırmıyor.

Bu nedenle satış görüşmelerinde imalatın hukuki durumunun sözleşmeye yazılması, alıcı için tek gerçek koruma. Sözlü olarak “hepsi yasal” denmesi, sonradan açılan bir davada hiçbir işe yaramıyor.

Aynı Binada Herkes Kapatmışsa Yine Söktürülür mü?

Bu, uyuşmazlığın en çok tartışılan savunması ve tek başına bir sonuç doğurmuyor. Kanun bir “genel uygulama” istisnası tanımıyor; başkalarının da aynı aykırılığı yapmış olması, bir kat malikine kendi imalatını sürdürme hakkı vermiyor.

Savunmanın hukuki dayanağı Türk Medeni Kanunu m.2’deki dürüstlük kuralı. Kendi balkonunu kapatmış bir malikin komşusuna karşı aynı talebi ileri sürmesi, hakkın kötüye kullanılması iddiasına konu olabiliyor. Bu iddia mahkemenin değerlendirmesine giriyor; ancak davayı otomatik olarak reddettirmiyor.

Uygulamada daha güçlü olan savunma, binada geçmişte alınmış genel bir kurul kararının varlığını göstermek. Bütün blokların cam balkon yaptırabileceğine dair bir karar mevcutsa ve imalat o kararın çizdiği çerçevenin içindeyse, dava reddedilebiliyor. Belirleyici olan fiilî yaygınlık değil, kararın varlığı.

Aykırılığın sonradan giderilmesi

Dava açıldıktan sonra beşte dört yazılı rızanın toplanması, uyuşmazlığın çözüm yollarından biri. Rıza toplandığında aykırılık ortadan kalkmış olacağı için davanın konusuz kalması gündeme geliyor. Bu, arabuluculuk aşamasında da denenebilecek bir yol.

İkinci yol, imalatı binadaki diğer uygulamalarla aynı standarda getirmek. Renk, profil ve sistem birliği sağlandığında cephe bütünlüğüne ilişkin itiraz büyük ölçüde karşılanmış oluyor ve tarafların anlaşması kolaylaşıyor.

Üçüncü yol, sabit sistemi katlanır sisteme dönüştürmek. Bu dönüşüm hem imar mevzuatındaki ruhsat muafiyetinin içine giriyor hem de mekânın balkon niteliğini koruduğu için emsal tartışmasını ortadan kaldırıyor.

Süreler ve Yol Haritası

Cam balkon komşu izni tartışması, hangi taraftan bakılırsa bakılsın belge toplamakla başlıyor. Kat maliki kendi imalatını korumak istiyorsa kurul kararını ve montaj belgelerini; komşu söküm istiyorsa tapu kaydını, projeyi ve karar defterini hazırlamalı. İkisinde de ilk durak arabuluculuk bürosu.

Aşağıdaki süre tablosu, sürecin iki ayrı kanalında işleyen takvimi bir arada gösteriyor. Kanallar birbirini beklemiyor; belediyeye şikâyet arabuluculuk sürecinden bağımsız olarak yürüyebiliyor.

Aşama	Süre	Dayanak
Kurul kararının iptali — aykırı oy kullanan malik	Karar tarihinden 1 ay	KMK m.33/1
Kurul kararının iptali — toplantıya katılmayan malik	Öğrenmeden 1 ay, her hâlde karar tarihinden 6 ay	KMK m.33/1
Yokluk veya mutlak butlan hâlinde iptal	Süre yok	KMK m.33/1
Arabuluculuk son tutanağının dilekçeye eklenmemesi	1 haftalık kesin süre	HUAK m.18/A/2
Yapı tatil zaptından sonra aykırılığı giderme	En çok 1 ay	3194 m.32/3
İdarenin yıkım kararı alması	2 ay	3194 m.32/5
Yıkım kararının uygulanması	6 ay	3194 m.32/5
Aykırılığın tapu beyanlar hanesine bildirimi	En geç 7 gün	3194 m.32/1
m.42/2-ç ilave cezasından kurtulmak için giderme	Tebliğden 1 ay	3194 m.42/2-ç
Müdahalenin önlenmesi ve eski hâle getirme davası	Aykırılık sürdükçe hak devam eder	Genel hükümler

Kanunların güncel metinlerine 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve 3194 sayılı İmar Kanunu bağlantılarından ulaşılabiliyor. Her iki kanun da sık değiştiği için, bir işleme başlamadan önce yürürlükteki metnin kontrol edilmesinde yarar var.

Uyuşmazlık Büyümeden Nasıl Çözülür?

Bu dosyaların çoğu, imalattan önce yarım günlük bir hazırlıkla hiç doğmayabilirdi. Kat malikleri kurulunun gündemine “cephe uygulamaları” başlığını aldırmak, bina için tek tip bir sistem ve renk belirletmek ve kararı defterine geçirmek, hem imalat yapmak isteyen maliki hem de komşularını koruyor.

Uyuşmazlık doğmuşsa da ilk hamle dava değil. Arabuluculuk zaten zorunlu bir aşama ve bu aşamada masaya somut bir teklifle oturmak, yıllar sürecek bir yargılamayı baştan bitirebiliyor. Sabit sistemin katlanır sisteme dönüştürülmesi ya da profilin binadaki standarda uydurulması, çoğu dosyada iki tarafın da kabul edebileceği bir orta yol.

Dava aşamasına gelinmişse, dilekçenin ve bilirkişi talebinin nasıl kurulduğu sonucu doğrudan etkiliyor. Taşınmaz ve kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında dosyanızın durumunu değerlendirmek için taşınmaz ve kira hukuku çalışma alanımız üzerinden randevu oluşturabilir, elinizdeki belgelerle birlikte görüşebilirsiniz.

İmalatın sökülmesi sırasında binaya ya da komşu bağımsız bölüme zarar verilmesi, kapatma nedeniyle nem ve rutubet oluşması veya bacanın işlevini yitirmesi gibi durumlarda ayrıca bir zarar hesabı yapılması gerekiyor. Bu tür zararların hesaplanması ve talep edilmesi ayrı bir uzmanlık alanı; tazminat hukuku çalışmalarımız kapsamında değerlendiriliyor.

Sıkça Sorulan Sorular

Cam balkon komşu izni olmadan yapılırsa ne olur?

Herhangi bir kat maliki, sulh hukuk mahkemesinde müdahalenin önlenmesi ve eski hâle getirme davası açabilir. Dava kabul edilirse imalatın sökülmesine karar verilir ve söküm masrafı imalatı yaptıran malike ait olur. Ayrıca belediye tespiti hâlinde imar mevzuatı yaptırımları da işlemeye başlar.

Balkon kapatmak için kaç komşunun onayı gerekir?

Kat Mülkiyeti Kanunu m.19/2 uyarınca bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası gerekir. Hesap toplantıya katılanlar üzerinden değil, binadaki tüm malikler üzerinden yapılır ve ölçüt arsa payı değil malik sayısıdır.

Katlanır cam panel için de izin gerekir mi?

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m.59/1 katlanır cam paneli yapı ruhsatından muaf tutar; ancak bu muafiyet belediyeye karşıdır. Kat malikleri arasındaki rıza şartını ortadan kaldırmaz. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 23.03.2026 tarihli kararında bu savunma yapılmış ve dava yine de kabul edilmiştir.

Balkon ortak alan mıdır?

Balkonun kendisi ortak alan değildir; Kat Mülkiyeti Kanunu m.4’teki ortak yer listesinde balkon sayılmaz ve balkon bağlı olduğu bağımsız bölümün parçasıdır. Ortak olan, balkonun bulunduğu bina cephesi ve ana duvarlardır. Kapatma işlemi izne tabidir çünkü sonucu ortak cephede doğar.

Yönetici cam balkon için izin verebilir mi?

Veremez. Yönetici kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur ve yetkileri Kat Mülkiyeti Kanunu m.35’te sayılan işlerle sınırlıdır. Cephe müdahalesine izin verme yetkisi kat malikleri kurulundadır; yöneticinin imzaladığı muvafakatname arkasında kurul kararı yoksa geçersiz sayılır.

Cam balkon davası hangi mahkemede açılır?

Anagayrimenkulün bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılır. Kat Mülkiyeti Kanunu Ek m.1 bu kanunun uygulanmasından doğan her türlü anlaşmazlığı sulh mahkemelerine verir ve uyuşmazlığın değerine bakılmaz.

Dava açmadan önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?

Zorunludur. 6325 sayılı Kanun m.18/B-1(c), 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olmasını dava şartı sayar. Şart yerine getirilmeden açılan dava, herhangi bir işlem yapılmaksızın usulden reddedilir.

Cam balkon cezası 2026’da ne kadar?

Maktu bir ceza yoktur. 3194 sayılı Kanun m.42/2-(b), cephe değiştiren imalatlar için Bakanlıkça yayımlanan birim fiyat listesine göre belirlenen bedelin yüzde yirmisi oranında idari para cezası öngörür. Bu tabana yapının durumuna göre artırım oranları eklenir ve toplam ceza imalata göre değişir.

Balkon kapatmak suç mudur?

Değildir. Türk Ceza Kanunu m.184 yalnızca ruhsatsız veya ruhsata aykırı olarak bina yapmayı suç sayar; balkon kapatma bu tanımın dışındadır. Uyuşmazlık özel hukuk ve idare hukuku alanında çözülür. Ancak yapı mühürlendikten sonra mührün kaldırılması ayrı bir suç oluşturur.

Kiracı balkonu kapatırsa ev sahibi sorumlu olur mu?

Olur. Kat Mülkiyeti Kanunu m.18/2, kat maliklerinin borçlarına ilişkin hükümleri kiracılara da uygular ve bu borçları yerine getirmeyenlerin kat malikleriyle birlikte müteselsil olarak sorumlu olacağını düzenler. Komşu, davayı malike, kiracıya veya ikisine birden yöneltebilir.

Kapalı balkonlu daireyi satın alırsam sorumlu olur muyum?

Eski hâle getirme talebi taşınmazın mevcut durumuna yöneldiği için dava yeni malike karşı açılabilir ve yükümlülük ona düşer. Önceki malike rücu edilip edilemeyeceği satış sözleşmesine ve ayıp hükümlerine göre değerlendirilir. Bu nedenle alım öncesinde ruhsat eki projenin ve karar defterinin incelenmesi gerekir.

Yapı Kayıt Belgesi cam balkonu yasal hâle getirir mi?

Getirmez. Belge, yalnızca imar mevzuatı uyarınca alınmış yıkım kararlarını ve tahsil edilemeyen idari para cezalarını iptal eder. Komşunun Kat Mülkiyeti Kanunu’na dayanarak açacağı eski hâle getirme davasını etkilemez. Ayrıca başvuru süresi 31/10/2018’de kapanmıştır.

Binadaki bütün balkonlar kapalıysa benimki sökülür mü?

Kanun bir genel uygulama istisnası tanımaz; başkalarının aykırılığı tek başına hak doğurmaz. Ancak dava açan komşunun kendi balkonu da kapalıysa dürüstlük kuralı çerçevesinde hakkın kötüye kullanılması tartışması gündeme gelir. Güçlü savunma, binada alınmış genel bir kurul kararını göstermektir.

Balkon korkuluğunun yüksekliği ne olmalı?

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m.38/1 uyarınca döşeme kotundan itibaren en az 1.10 metre. Korkuluk boşluklarında yük altındaki deformasyonlar dâhil en fazla 0.10 metre çapında geçişe izin verilir ve malzeme kırılmaz ya da kırıldığında dağılmayan nitelikte olmalıdır.

Kapatılan balkon dairenin metrekaresini artırır mı?

Fiilen artırır, hukuken sorun doğurur. Balkon yönetmelikteki tanım gereği bağımsız bölüm net alanına dâhil edilmez; kapatıldığında bu niteliğini kaybeder ve alan net alana girer. Ayrıca açık çıkma şartı düştüğü için emsal hesabına dâhil olur ve bina ruhsatındaki emsali aşmış duruma gelebilir.

Söküm kararı çıktı, nasıl uygulanır?

Kesinleşen karar icra dairesi aracılığıyla infaz edilir; borçlu yerine getirmezse imalat üçüncü kişiye yaptırılır ve masraf borçludan tahsil edilir. Hükümde nelerin ne şekilde söküleceği krokiye bağlanarak gösterilmemişse infaz tıkanabilir; Yargıtay 5. Hukuk Dairesi bir kararı tam bu eksiklik nedeniyle bozmuştur.

Bu yazı yürürlükteki mevzuat ve yargı kararları esas alınarak hazırlanmış genel bilgilendirme metnidir; somut bir uyuşmazlığa ilişkin hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Mevzuat ve içtihat zaman içinde değişebilir, ayrıca her binanın yönetim planı ve onaylı projesi farklıdır. Kendi dosyanız için işlem yapmadan önce bir avukata danışmanızı öneririz. Hazırlayan: Av. Handan Sayan Özgül.