Hisseli Tapuda Şufa Hakkı Nasıl Önlenir? Yeni Süre ve Rayiç Bedel Kuralı

Hisseli tapuda şufa hakkı nasıl önlenir sorusunun hukuken geçerli tek cevabı, paydaşın önalım hakkından resmî şekilde feragat etmesi ve bu feragatin tapu kütüğüne şerh verilmesidir. İnternette sıralanan diğer yöntemlerin bir kısmı yalnızca süreyi başlatır, bir kısmı ise muvazaa sayılarak tapu iptaliyle sonuçlanır. Üstelik önalım rejimi 25 Aralık 2025’te değişmiş, hem hak düşürücü süre hem de ödenecek bedelin ölçütü yeniden yazılmıştır.

Değişikliği yapan 7571 sayılı Kanun, Türk Medeni Kanunu’nun 733. maddesindeki azami süreyi iki yıldan bir yıla indirdi ve 734. maddede önalım hakkı sahibinin yatıracağı tutarı satış bedeli olmaktan çıkarıp rayiç bedele bağladı. Bu iki değişiklik, konuyu hem payını satmak isteyen paydaş hem de hakkını kullanmak isteyen paydaş açısından baştan ele almayı gerektiriyor.

Hisseli Tapuda Şufa Hakkı Nasıl Önlenir?

Hisseli tapuda şufa hakkı nasıl önlenir sorusuna verilecek cevap, hakkın kaynağına bakılarak kurulmalıdır. Yasal önalım hakkı kanundan doğar; satıcı ile alıcının aralarında yapacakları hiçbir sözleşme bu hakkı ortadan kaldıramaz, çünkü hak sahibi paydaş o sözleşmenin tarafı değildir. Bu nedenle hakkı gerçekten sona erdiren tek yol, hak sahibinin kendi iradesiyle vazgeçmesidir.

Uygulamada önerilen yöntemler üç gruba ayrılır ve bu tasnif yapılmadan verilen listeler yanıltıcıdır. Birinci grup hakkı hukuken sona erdirir: resmî şekilde feragat ve tapu şerhi. İkinci grup hakkı sona erdirmez, yalnızca hak düşürücü süreyi başlatır: noter aracılığıyla yapılan satış bildirimi. Üçüncü grup ise hakkı sona erdirmediği gibi, satışı da tehlikeye atar: bağış gösterme, bedeli gerçeğe aykırı yazdırma gibi muvazaalı işlemler.

Yöntem	Hukuki sonucu
Resmî şekilde feragat + tapu kütüğüne şerh	Hak sona erer (TMK m.733/2)
Belirli bir satışta kullanmaktan vazgeçme (yazılı)	Yalnız o satış bakımından hak düşer
Noter aracılığıyla satış bildirimi	Hakkı bitirmez; üç aylık süreyi başlatır
Satışı bağış olarak gösterme	Muvazaa: tapu iptali ve tescil riski
Bedeli yüksek gösterme	Bedelde muvazaa iddiasına açık; rayiç bedel kuralıyla etkisiz
Sözleşmeye “önalım kullanılamaz” maddesi koyma	Paydaşı bağlamaz, sonuç doğurmaz

Aşağıdaki bölümlerde bu yöntemlerin her biri, dayandığı kanun hükmü ve Yargıtay uygulamasıyla birlikte tek tek ele alınıyor. Sıralamaya, 25 Aralık 2025’te yürürlüğe giren değişikliklerle başlamak gerekiyor; çünkü bu değişiklikler hem hakkı kullanmak isteyenin takvimini hem de karşı tarafın hesabını doğrudan etkiliyor.

Şufa (Önalım) Hakkı Nedir, Ne Zaman Doğar?

Önalım hakkı, paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşlara tanınan, o payı aynı koşullarla öncelikle satın alma yetkisidir. Dayanağı Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesidir ve hak, ayrı bir sözleşmeye gerek olmaksızın doğrudan kanundan doğar.

Hisseli tapuda şufa hakkı doğması için üç koşulun bir arada bulunması gerekir: taşınmaz üzerinde paylı mülkiyet ilişkisi olmalı, satışa konu olan bir pay bulunmalı ve alıcı üçüncü kişi olmalıdır. Bu üç koşuldan biri eksikse önalım hakkı doğmaz. Örneğin paydaşlardan birinin payını diğer bir paydaşa satması hâlinde alıcı üçüncü kişi olmadığı için hak kullanılamaz.

Mülkiyet türü de belirleyicidir. Miras yoluyla intikal etmiş ve henüz paylaşılmamış bir taşınmazda elbirliği mülkiyeti vardır; bu mülkiyet türünde belirlenmiş paylar bulunmadığı için pay satışı da söz konusu olmaz. Önalım hakkı ancak elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyete dönüştükten sonra gündeme gelir. İntikal sürecinin nasıl işlediği veraset ilamı alındıktan sonra tapu işlemleri yazımızda anlatılmıştır.

Önalım Hakkı Süresi Değişti mi? Azami Süre Artık Bir Yıl

Değişti. Türk Medeni Kanunu’nun 733. maddesinin dördüncü fıkrasında yer alan “iki yıl” ibaresi, 24 Aralık 2025 tarihli ve 7571 sayılı Kanun’un 35. maddesiyle “bir yıl” şeklinde değiştirilmiştir. Kanun 25 Aralık 2025 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanmış ve ilgili maddeler yayımı tarihinde yürürlüğe girmiştir.

Maddenin bugünkü hâline göre önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer. Üç aylık süre değişmemiştir; değişen, bildirim hiç yapılmadığında işleyen azami süredir. Kaynağın kendisine bakmak isteyenler için kanunun güncel metni erişilebilir durumdadır: 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu.

Bu değişikliğin pratik ağırlığı büyüktür. Hâlâ “iki yıllık süreniz var” bilgisine dayanarak bekleyen bir paydaş, satıştan on dört ay sonra dava açtığında hakkının düştüğünü öğrenecektir. Süre bir hak düşürücü süredir; hâkim tarafından resen gözetilir, karşı tarafın ileri sürmesine gerek yoktur ve durmaz, kesilmez.

Hangi Satışta Hangi Süre Uygulanır: 25 Aralık 2025 Ayrımı

Yeni süre bütün satışlara uygulanmaz. 7571 sayılı Kanun, Türk Medeni Kanunu’na eklediği Geçici 1. maddenin birinci fıkrasıyla açık bir geçiş kuralı getirmiştir: 733. maddede yapılan değişiklikler, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce yapılmış olan satışlar bakımından uygulanmaz; bu satışlar bakımından değişiklikten önceki hükümlerin uygulanmasına devam olunur.

Dolayısıyla doğru cevap tek bir sayı değil, satış tarihine bağlı ikili bir rejimdir. Pay 25 Aralık 2025’ten önce satılmışsa azami süre iki yıl olarak işlemeye devam eder. Satış bu tarihten sonra yapılmışsa azami süre bir yıldır. Ayrım noktası davanın açıldığı tarih değil, satışın yapıldığı tarihtir.

Satış tarihi	Bildirim yapılmışsa	Bildirim yapılmamışsa
25.12.2025 öncesi	Bildirimden itibaren 3 ay	Satıştan itibaren 2 yıl
25.12.2025 ve sonrası	Bildirimden itibaren 3 ay	Satıştan itibaren 1 yıl

Bu tablo, satış tarihi ile dava tarihinin arasındaki farkın neden bu kadar önemli olduğunu gösteriyor.

Hisseli tapuda şufa hakkı süresi ne kadar?

Satış usulüne uygun biçimde bildirilmişse bildirimden itibaren üç ay, bildirim yapılmamışsa satış tarihine göre bir yıl veya iki yıldır. 25 Aralık 2025 ve sonrasındaki satışlarda azami süre bir yıl, öncesindeki satışlarda iki yıl olarak uygulanır.

Her iki süre de hak düşürücüdür. Durmaz, kesilmez ve hâkim tarafından resen gözetilir; karşı tarafın süre itirazında bulunmaması hakkı ayakta tutmaz.

Hisseli tapuda şufa hakkı kalktı mı?

Kalkmadı. 7571 sayılı Kanun önalım hakkını ortadan kaldırmamış, süresini kısaltmış ve ödenecek bedelin ölçütünü değiştirmiştir. Hak, paylı mülkiyetteki payın üçüncü kişiye satılması hâlinde doğmaya devam etmektedir.

Değişiklikle kapsam dışına çıkarılan tek grup, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlardır. Cebrî artırmayla satışlarda ise önalım zaten kullanılamıyordu.

Süre hesabının pratik sonucu şudur: Payın el değiştirdiği tarihi tapu kaydından tespit etmek, süre hesabının ilk adımıdır. Tapu kaydına ulaşılamadığı hâllerde satış tarihinin belirlenmesi başlı başına bir uyuşmazlık konusuna dönüşebilir.

Hakkı Kullanmak İsteyen Paydaş Ne Yapar?

Önalım hakkı yalnızca dava açılarak kullanılır; TMK m.734/1 bunu açıkça düzenler. Notere ihtarname göndermek, satıcıya beyanda bulunmak veya tapu müdürlüğüne başvurmak hakkı kullanmış sayılmaz ve işleyen hak düşürücü süreyi durdurmaz. Dava, satıcıya değil payı satın alan üçüncü kişiye karşı açılır; satıcı paydaşa yöneltilen dava husumet yokluğundan reddedilir.

Bu yazının ekseni hakkın önlenmesi olduğu için davanın yürütülmesine ilişkin ayrıntılar burada tekrarlanmıyor. Görevli ve yetkili mahkeme, yargılamanın işleyişi, bilirkişi incelemesi, harç ve vekâlet ücreti ile davanın ne kadar sürdüğü önalım davası yazımızda ayrıntılı olarak ele alınmıştır.

Aşağıdaki bölümler satış tarafında duran paydaşa ve alıcıya bakar: hangi yöntem hakkı gerçekten sona erdirir, hangisi yalnızca süreyi başlatır, hangisi muvazaa sayılıp tapunun iptaliyle sonuçlanır.

Önalım Davasında Yatırılacak Bedel Artık Rayiç Bedeldir

Rejimin ikinci ve belki daha köklü değişikliği buradadır. 7571 sayılı Kanun’un 36. maddesiyle yeniden yazılan TMK m.734/2’ye göre dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini, nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere, verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür.

Eski düzenlemede ölçüt satış bedeliydi. Bu, tapuda düşük bedel gösterilen satışlarda önalım hakkı sahibinin taşınmazı gerçek değerinin çok altında bir tutarla edinmesine yol açıyordu. Yeni kural bu dengeyi tersine çevirmiştir: artık hak sahibi, payın gerçek piyasa değerini yatırmak zorundadır ve düşük bedel göstermenin sağladığı avantaj ortadan kalkmıştır.

Fıkra, yükümlülüğün yerine getirilmemesine ağır bir sonuç bağlamıştır: bu yükümlülük verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel ise hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir. Kesin sürenin kaçırılması, davanın esasına girilmeden hakkın kullanılamaz hâle gelmesi demektir.

Rayiç Bedel Kuralı Görülmekte Olan Davalara da Uygulanır

Geçiş kuralının ikinci fıkrası, birincisinden farklı yönde işler ve bu asimetri çoğu değerlendirmede gözden kaçmaktadır. TMK Geçici m.1/2’ye göre 734. maddede yapılan değişiklikler, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış olan davalar hakkında da uygulanır.

Sonuç şudur: süre kuralı geçmişe etkili değildir, bedel kuralı ise etkilidir. 25 Aralık 2025’ten önce açılmış ve hâlen görülmekte olan bir önalım davasında davacı, dava dilekçesini yazarken tapudaki satış bedelini esas almış olsa bile artık rayiç bedeli yatırmakla yükümlüdür. Bu, devam eden dosyalarda hesabın baştan yapılmasını gerektiren bir değişikliktir.

Payını satmak isteyen paydaş açısından ise tablo tersine dönmüştür. Önalım davasının caydırıcılığı azalmış değildir, ancak davanın satıcı ya da alıcı için yarattığı ekonomik risk büyük ölçüde ortadan kalkmıştır; alıcı, payı elinden çıkarsa dahi payın gerçek değerini alacaktır.

Şufa Hakkından Feragat: Resmî Şekil ve Tapu Şerhi

Hisseli tapuda şufa hakkını kalıcı olarak sona erdiren tek yol feragattir. TMK m.733/2, önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılmasını ve tapu kütüğüne şerh verilmesini arar. İki koşul birlikte aranır; yalnızca noterde düzenlenip tapuya şerh edilmeyen bir feragat, hakkı sonraki satışlar bakımından ortadan kaldırmaz.

Resmî şekilden kastedilen, tapu müdürlüğünde resmî senet düzenlenmesi ya da noterde düzenleme şeklinde işlem yapılmasıdır. Elden imzalanan bir kâğıt, paydaşlar arasında yapılmış olsa bile bu şartı karşılamaz. Şerh verildikten sonra feragat, taşınmazın sonraki maliklerine karşı da ileri sürülebilir hâle gelir.

Bu yol, hisseli taşınmaz satın alacak kişinin gerçekten güvence isteyeceği tek çözümdür. Alıcı, satın alma öncesinde diğer paydaşların feragatini tapu kütüğünde görmüyorsa, kendisine sunulan hiçbir sözleşme maddesi önalım riskini ortadan kaldırmaz.

Belirli Bir Satışta Vazgeçme ile Feragat Arasındaki Fark

Kanun iki ayrı kurumu aynı fıkrada düzenlemiştir ve bunların şekil şartları farklıdır. TMK m.733/2’nin ikinci cümlesine göre belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.

Fark şurada belirginleşir: feragat hakkın kendisini sona erdirir ve resmî şekil ile şerh ister; belirli bir satışta vazgeçme ise yalnızca o satış bakımından sonuç doğurur ve adi yazılı şekil yeterlidir. Bir paydaş belirli bir satışta vazgeçmiş olsa bile, aynı taşınmazda ileride yapılacak başka bir pay satışında önalım hakkını kullanabilir.

Bu ayrım, satış öncesinde paydaşlardan alınan yazılı muvafakatlerin kapsamını belirler. “Payını satmana itirazım yok” biçiminde alınan bir yazı, o satış bakımından geçerli bir vazgeçme sayılabilir; ancak taşınmazdaki önalım riskini kalıcı olarak bitirmez.

Noter Bildirimi Hakkı Sona Erdirir mi?

Erdirmez. Noter bildirimi hakkı ortadan kaldırmaz, yalnızca üç aylık kısa süreyi başlatır. TMK m.733/3, yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirileceğini düzenler; dördüncü fıkra ise sürenin bu bildirimden itibaren işleyeceğini belirtir.

Bu nedenle “ihtar çekilirse şufa hakkı son bulur” biçimindeki ifadeler yanlıştır. Bildirim, hakkın kullanılabileceği pencereyi bir yıldan üç aya indirir; hakkı yok etmez. Bildirimi yapmak yine de alıcının yararınadır, çünkü belirsizlik süresini kısaltır ve satıştan bir yıl sonra gelebilecek bir davanın önünü kapatır.

Bildirimin usulüne uygun olması da önem taşır. Bildirimde satışın koşullarının, özellikle bedelin gösterilmesi beklenir; eksik veya gerçeğe aykırı bir bildirimin üç aylık süreyi başlatıp başlatmadığı yargılamada tartışma konusu olur. Sürenin başladığını ileri süren tarafın bunu ispat etmesi gerekir.

Fiilî Taksim Savunması: Dayanağı Kanun Değil, Dürüstlük Kuralıdır

Önalım davalarında en sık ileri sürülen savunma fiilî taksimdir: paydaşlar taşınmazı kendi aralarında fiilen bölüşmüş, herkes belirli bir kısmı kullanıyorsa, satılan kısımda hak iddia etmemiş paydaşın sonradan önalım hakkını kullanması dürüstlük kuralıyla bağdaşmaz. Bu savunmanın kaynağını doğru göstermek gerekir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2022/711 esas ve 2023/436 karar sayılı 10.05.2023 tarihli kararında bunu açıkça ifade etmiştir: paylı mülkiyet ilişkisine tâbi bir taşınmazda fiilî taksimin mevcut olması durumunda yasal önalım hakkının kullanılmasını açıkça engelleyen bir düzenleme bulunmamasına rağmen, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin ve Dairenin istikrar bulmuş kararlarında bu sonuç kabul edilmektedir. Dayanak, Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesindeki dürüstlük kuralıdır.

Bu noktada yaygın bir atıf hatası vardır. Kararda anılan 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı, fiilî taksimin önalımı düşürdüğüne ilişkin değildir; kötüniyet iddiasının davanın her aşamasında ileri sürülebileceği ve mahkemece kendiliğinden gözetileceği hakkındadır. Fiilî taksim savunması bir içtihadı birleştirme kararına değil, yerleşik daire uygulamasına dayanır. Bu, savunmanın zayıf olduğu anlamına gelmez; ancak her dosyada ayrıca ispatlanması gerektiği anlamına gelir.

Satışı Bağış Göstermek Şufayı Engeller mi?

Engellemez; aksine tapunun iptali riskini doğurur. Önalım hakkı yalnızca satış hâlinde doğduğu için, devri bağış olarak göstermek ilk bakışta hakkı bertaraf ediyor görünür. Ancak taraflar arasında gerçekte bir bedel ödenmişse ortada muvazaalı bir işlem vardır ve gizli sözleşme satış olduğundan önalım hakkı doğar.

Muvazaa iddiası, önalım davasında davacı tarafından her türlü delille ispatlanabilir. Devrin akrabalar arasında yapılması, bedelin banka kanalıyla ödendiğinin tespiti, tarafların ekonomik durumu ve devir öncesindeki yazışmalar bu ispatta kullanılır. İddia kanıtlanırsa mahkeme, devrin gerçekte satış olduğunu kabul ederek payın davacı adına tesciline karar verir.

Bedeli gerçekte olduğundan yüksek göstermek de artık işlevini yitirmiştir. Bu yöntem, önalım hakkı sahibinin yüksek bir bedeli yatırmak zorunda kalarak davadan vazgeçmesi umuduyla kullanılıyordu. Yeni m.734/2 ile bedel zaten hâkim tarafından rayiç değer üzerinden belirlendiğinden, tapuda yazan yüksek rakamın caydırıcı bir etkisi kalmamıştır.

Payı Açık Artırmayla Satmak Önalım Hakkını Engeller mi?

Engellemez. Bu, “şufadan kurtulma yöntemi” diye önerilen yolların en yanıltıcısıdır ve Yargıtay uygulaması tam tersi yöndedir. Hukuk Genel Kurulu’nun yukarıda anılan kararında, cebrî artırma dışındaki tüm taşınmaz satışlarında diğer paydaşların önalım haklarını kullanmalarının hukuken mümkün olduğu belirtilmiştir.

Karar bir adım daha ileri gider: diğer paydaşa ihale gün ve saatinin önceden ve usulüne uygun şekilde bildirilmiş olması, hatta o paydaşın ihaleye katılmış olması hâlinde dahi önalım hakkını kullanmasına hukuki bir engel bulunmadığı ifade edilmiştir. Kurul bu sonucu, 09.03.1955 tarihli ve 1954/27 esas, 1955/3 karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı’na dayandırmıştır; buna göre ihtiyari müzayedeye katılıp pey süren ve sonra çekilen paydaş, payı ihaleyle alan üçüncü kişiye karşı önalım hakkını kullanabilir ve çekilmek şufa hakkından feragat sayılmaz.

Dolayısıyla payı açık artırmaya çıkarıp diğer paydaşları çağırmak, satıcıya beklediği güvenceyi vermez. Paydaş artırmaya katılıp çekilse dahi, ihaleyi kazanan alıcıya karşı dava açma hakkını korur. Bu sonucu değiştiren tek şey, artırmanın cebrî nitelikte olmasıdır.

Cebrî Artırma ve Devlet İhale Kanunu Kapsamındaki Satışlar

TMK m.733’ün birinci fıkrası 7571 sayılı Kanun’la yeniden yazılmıştır. Yeni hâline göre 8/9/1983 tarihli ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar ile cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. Eski metinde yalnızca cebrî artırma sayılıyordu; Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlar 25 Aralık 2025’te eklenmiştir.

Cebrî artırma, icra dairesi veya satış memurluğu eliyle yapılan satıştır. Ortaklığın giderilmesi kararına dayanan açık artırma da bu kapsamdadır; bu nedenle izale-i şüyu satışında taşınmazı alan üçüncü kişiye karşı önalım davası açılamaz. Ortaklığın giderilmesi sürecindeki yeni satış usulü izale-i şüyu davasında değişen satış usulü yazımızda ele alınmıştır.

Buna karşılık özel kişilerin kendi iradeleriyle düzenledikleri açık artırmalar cebrî artırma değildir ve 2886 sayılı Kanun kapsamına da girmez. Bu tür ihtiyari artırmalarda önalım hakkı varlığını sürdürür. Üç kategorinin birbirinden ayrılması, satış yöntemini seçerken yapılacak ilk değerlendirmedir.

Kat Mülkiyetine Geçilmiş Binada Önalım Hakkı Var mı?

Kat mülkiyeti kurulmuş bir binada bağımsız bölümün satılması hâlinde diğer kat maliklerinin önalım hakkı yoktur. Kat Mülkiyeti Kanunu, bağımsız bölümü başlı başına kullanılmaya elverişli ve ayrı mülkiyete konu bir birim olarak tanımlar; bu birimin satışı bir pay satışı değildir ve önalımın temel koşulu gerçekleşmez.

Ancak konunun çoğu kaynakta atlanan ikinci yarısı vardır: aynı bağımsız bölüm birden fazla kişiye paylı olarak aitse, o bağımsız bölümün paydaşları arasında önalım hakkı işler. Yani kat mülkiyeti önalımı bina ölçeğinde kaldırır, bağımsız bölüm ölçeğinde kaldırmaz.

Kat irtifakı kurulmuş ancak henüz kat mülkiyetine geçilmemiş yapılarda durum farklı değerlendirilir. Arsa payı üzerinden yapılan devirlerde paylı mülkiyet ilişkisi sürdüğü için önalım tartışması gündeme gelebilir. Bu tür yapılarda arsa payı ve sözleşme ilişkisinin nasıl kurulduğu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yazımızda incelenmiştir.

Banka Borcundan Hisseli Tapuya Haciz Gelir Mi?

Gelir. Paylı mülkiyette her paydaşın payı bağımsız bir malvarlığı değeri olduğundan, paydaşın kişisel borcu nedeniyle alacaklı yalnızca o paydaşın payına haciz koydurabilir. Haciz taşınmazın tamamına değil, borçlu paydaşın payına yönelir; diğer paydaşların payları etkilenmez.

Hacizli payın satışa çıkarılması hâlinde satış cebrî artırma niteliğinde olduğu için diğer paydaşlar önalım hakkını kullanamaz. Buna karşılık paydaşlar, icra takibinde satışa katılarak payı kendileri alabilir. Bu, hisseli taşınmazlarda paydaşların dışarıdan bir alıcının gelmesini engellemek için kullandıkları fiilî yoldur.

Elbirliği mülkiyetinde ise durum değişir. Bu mülkiyet türünde belirlenmiş paylar bulunmadığından doğrudan pay haczi yapılamaz; alacaklı, borçlu mirasçının miras payına yönelerek ortaklığın giderilmesini isteyebilir. Mirasçıların mirasbırakanın borçlarından ne ölçüde sorumlu olduğu ölen kişinin borcu mirasçıya geçer mi yazımızda, mirasçının payını devretme yolları ise miras payının devri ve terekenin tespiti yazımızda ele alınmıştır.

Payınızı Satmadan veya Dava Açmadan Önce Yapılacak Değerlendirme

Önalım uyuşmazlıklarında sonucu belirleyen üç veri vardır: satışın tarihi, bildirimin yapılıp yapılmadığı ve taşınmazda fiilî bir kullanım düzeninin bulunup bulunmadığı. Bu üç veri toplanmadan ne dava açma kararı ne de satış planı sağlıklı biçimde kurulabilir.

Hakkını kullanmak isteyen paydaş için ilk iş, tapu kaydından satış tarihini tespit etmek ve süreyi hesaplamaktır; bu hesap yanlış yapıldığında dava esasa girilmeden reddedilir. Payını satmak isteyen paydaş için ilk iş ise diğer paydaşların feragatini resmî şekilde alıp tapuya şerh ettirmektir; bunun dışındaki bütün yollar riski satın alana devreder.

Hisseli tapuda şufa hakkı tartışması, çoğu dosyada mirasbırakanın sağlığında yaptığı devirlerle iç içe geçer. Payın nasıl edinildiği tartışmalıysa uyuşmazlık muris muvazaası ve mirastan mal kaçırma ekseninde ilerler; saklı payın zedelendiği hâllerde ise tenkis davası ve saklı pay oranları gündeme gelir. Tapu kaydının düzeltilmesine yönelik davalarda harç rejimi için tapu iptal ve tescil davasında harç tamamlama yazımıza bakılabilir.

Hisseli taşınmazınızla ilgili somut durumu değerlendirmek ve hangi yolun dosyanıza uygun olduğunu belirlemek için çalışma alanlarımızı inceleyebilir, tapu kaydı ve satış belgeleriyle birlikte başvurabilirsiniz.

Balkona cam panel veya demir parmaklık takılmasının kat maliklerinin oybirliğine tabi olup olmadığı, söktürme davasının işleyişi ve Yargıtay’ın son kararları için cam balkon komşu izni yazımızı inceleyebilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

Şufa hakkı süresi kaç yıl oldu?

Bildirim yapılmışsa üç ay, bildirim yapılmamışsa satıştan itibaren bir yıldır. Azami süre 7571 sayılı Kanun’la iki yıldan bir yıla indirilmiş ve değişiklik 25 Aralık 2025’te yürürlüğe girmiştir.

25 Aralık 2025’ten önce yapılan satışta hangi süre uygulanır?

Eski hüküm uygulanır, yani azami süre iki yıldır. TMK Geçici m.1/1, 733. maddedeki değişikliklerin yürürlükten önce yapılmış satışlara uygulanmayacağını açıkça düzenlemiştir.

Hisseli tapu alırken şufa riskinden nasıl korunurum?

Satın almadan önce tapu kütüğünde diğer paydaşların önalım hakkından feragat şerhi bulunup bulunmadığına bakılır. Şerh yoksa, satıcının sunduğu hiçbir sözleşme maddesi alıcıyı önalım davasına karşı korumaz.

Önalım hakkı rayiç bedel üzerinden mi hesaplanır?

Evet. 7571 sayılı Kanun’la değişik TMK m.734/2’ye göre payın rayiç bedeli hâkim tarafından belirlenir ve hak sahibi bu bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini kesin süre içinde yatırmakla yükümlüdür.

Bedeli süresinde yatırmazsam ne olur?

Adınıza tescil kararı verilemez. Kanun, kesin süre içinde yatırılmaması hâlinde önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemeyeceğini açıkça hükme bağlamıştır.

Şufa hakkından feragat nasıl yapılır?

Feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. İki koşul birlikte aranır; şerh verilmemiş bir feragat sonraki satışlar bakımından hakkı ortadan kaldırmaz.

Payımı önce paydaşa satıp sonra devrettirmek şufayı engeller mi?

Bu zincir muvazaa iddiasına açıktır. Paydaşa yapılan satış görünüşte önalım doğurmaz, ancak gerçek amacın payı üçüncü kişiye geçirmek olduğu ispatlanırsa işlem muvazaalı sayılır ve diğer paydaşların hakkı doğar.

Feragat şerhi verilmiş taşınmazda hak tümüyle biter mi?

Şerh verilen feragat, taşınmazın sonraki maliklerine karşı da ileri sürülebilir ve o paydaş bakımından hakkı kalıcı olarak sona erdirir. Feragat etmemiş diğer paydaşların hakkı ise varlığını sürdürür.

Paydaşlardan birine yapılan satışta önalım hakkı doğar mı?

Doğmaz. TMK m.732 payın üçüncü kişiye satılmasını arar; alıcı zaten paydaş ise üçüncü kişi sayılmadığından diğer paydaşlar önalım hakkını kullanamaz.

Fiilî taksim iddiası nasıl ispatlanır?

Keşif, tanık beyanları, kullanım izleri, elektrik-su abonelikleri ve tarımsal kayıtlarla ispatlanır. İddiayı ileri süren taraf, her paydaşın belirli bir kısmı fiilen kullandığını somut olarak göstermek zorundadır.

İzale-i şüyu satışında önalım hakkı kullanılabilir mi?

Kullanılamaz. Ortaklığın giderilmesi kararına dayanan satış cebrî artırma niteliğindedir ve TMK m.733/1 uyarınca cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.

Önalım hakkı mirasçılara geçer mi?

Önalım hakkı paydaşlık sıfatına bağlı olduğundan, paydaşın ölümü hâlinde payı miras yoluyla kazanan mirasçılar paydaş sıfatını edinir ve hak düşürücü süre içinde bu hakkı kullanabilir.

Sözleşmeden doğan önalım hakkı ne kadar süreyle geçerlidir?

TMK m.735 uyarınca tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkında şerhin etkisi, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer.

Hisseli tapuda payımı satarken diğer paydaşlara haber vermek zorunda mıyım?

Satışın geçerliliği bildirime bağlı değildir; bildirim yapılmadan da satış yapılabilir. Ancak bildirim yapılmazsa alıcı, bir yıl boyunca önalım davası riski altında kalır.

Buradaki açıklamalar genel nitelikte bilgilendirmedir ve somut bir uyuşmazlıkta hukuki tavsiye yerine geçmez. Önalım rejimi yakın tarihte değiştiğinden, dosyanızdaki satış tarihine göre hangi hükmün uygulanacağını bir avukatla görüşerek belirlemeniz gerekir. Hazırlayan: Av. Handan Sayan Özgül.