Ev Satışında DASK Poliçesi Artık Devredilmiyor

Ev satışında DASK poliçesi 5 Eylül 2026’dan itibaren alıcıya devredilmiyor; tapudaki tescil tarihi geldiğinde kendiliğinden sona eriyor. Sigortacılık ve Özel Emeklilik Düzenleme ve Denetleme Kurumu’nun 21 Ağustos 2026 tarihli ve 33347 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan tebliği, Zorunlu Deprem Sigortası Genel Şartları’nın “Menfaat Sahibinin Değişmesi” başlıklı C.4 maddesini baştan yazdı. On beş yıldır yürürlükte olan devir mekanizması kalkıyor, yerine satıcının poliçesinin bittiği ve alıcının kendi poliçesini yaptırdığı bir düzen geliyor.

Değişiklik yalnızca bir prosedür sadeleştirmesi değil. Poliçenin sona erme anı değiştiği için ödenmiş primin kime iade edileceği, satıştan önce yaşanmış bir deprem hasarında hak sahibinin kim olduğu ve tazminat talebinin kaç yıl içinde ileri sürülebileceği de değişiyor. Miras yoluyla geçen konutlarda ise poliçe sona ermiyor; orada işleyen kural tamamen farklı ve haberlerde en çok yanlış aktarılan nokta da bu.

Ev Satışında DASK Poliçesine Ne Oluyor?

Ev satışında DASK sözleşmesi artık tapudaki tescil tarihi itibarıyla sona eriyor. Yeni C.4 maddesinin ilk cümlesi bunu açık bir dille kuruyor: “Sözleşme süresi içinde, satış ve muadili işlemler sebebiyle sigorta konusu taşınmazın menfaat sahibinin değişmesi hâlinde, tapudaki tescil tarihi itibarıyla sözleşme sona erer.” Burada bir fesih bildirimi, bir iptal talebi ya da tarafların anlaşması aranmıyor; sona erme, tescil işleminin kendiliğinden sonucu.

Bu, önceki düzenden köklü bir kopuş. Eski C.4 maddesi “sigortanın hükmü yeni menfaat sahibi ile devam eder” diyordu; yani poliçe satışla birlikte ölmüyor, alıcının üzerine geçiyordu. Alıcı da sigortaya ait devir zeyilnamesini yaptırmak ve satış işleminin tamamlanabilmesi için bu zeyilnameyi tapu müdürlüğüne ibraz etmekle yükümlüydü. Yeni metinde ne “devam eder” ifadesi ne de devir zeyilnamesi var.

Pratik sonuç şu: satıcının poliçesinin vadesi ne zaman biterse bitsin, tapu tescili yapıldığı anda o sözleşme kapanır. Alıcının teminatı, satıcının kalan poliçe süresinden değil, kendi adına düzenlenmiş yeni bir sözleşmeden doğar. Konutun deprem teminatsız kalmaması da bu yüzden alıcının kendi hazırlığına bağlı hâle geliyor.

Değişikliğin bir de tarih boyutu var. Zorunlu Deprem Sigortası Genel Şartları 13 Mayıs 2011 tarihli ve 27933 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanmıştı. Genel Şartlar üzerinde 2012 ve 2015 yıllarında değişiklikler yapıldı, ancak bunların hiçbiri C.4 maddesine dokunmadı. Menfaat sahibinin değişmesi kuralı, on beş yıl boyunca ilk kez şimdi değiştiriliyor.

Tapuda DASK Kimin Adına Yapılır?

Poliçe, taşınmazın maliki veya intifa hakkı sahibi adına yapılır. 6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu’nun 10 uncu maddesinin üçüncü fıkrası bu yükümlülüğü doğrudan kişiye bağlar: “Birinci fıkrada belirtilen binalar ve bağımsız bölümler için malikler veya intifa hakkı sahipleri tarafından zorunlu deprem sigortası yaptırılır ve bu sigorta her yıl yenilenir.” Kiracı, konutun sahibi olmadığı için poliçenin menfaat sahibi tarafı olamaz.

Satış işleminde bu sorunun cevabı 5 Eylül 2026’dan itibaren netleşiyor. Tescil anına kadar malik satıcı olduğu için mevcut poliçe satıcı adınadır; tescilden sonra malik alıcı olduğu için yeni poliçe alıcı adına düzenlenir. Yeni C.4 maddesi tapu müdürlüklerine bu noktada açık bir görev veriyor: “Tapu müdürlükleri veya işlemi yapmaya yetkili idareler tarafından, menfaat değişikliği için sonraki menfaat sahibine ait bir Zorunlu Deprem Sigortası sözleşmesi olup olmadığı kontrol edilir.”

Buradaki ifade dikkatle okunmalı: kontrol edilen, satıcının poliçesinin geçerliliği değil, alıcı adına bir sözleşmenin varlığı. Eski düzende tapuya götürülen belge satıcının poliçesinden üretilen devir zeyilnamesiydi; yeni düzende tapunun aradığı şey alıcının kendi poliçesi. Belgeyi hazırlama yükü, işlemi yapan idarenin sorgusuna dönüşüyor.

Malik ile intifa hakkı sahibinin ayrıldığı durumlarda yükümlülüğün kimde olduğu ayrıca değerlendirilmelidir. Örneğin taşınmazın çıplak mülkiyetini devredip intifa hakkını üzerinde tutan bir malikin durumu, sıradan bir satıştan farklı sonuçlar doğurabilir; bu tür işlemlerin hukuki kurgusunu evi çocuğa verip intifa hakkını üzerinde tutmak başlıklı yazımızda ayrıntılı ele aldık.

DASK Olmadan Tapu Devri Yapılır mı?

Hayır. Zorunlu deprem sigortasına tabi bir konutta, poliçe olmadan tapu müdürlüğü tescil işlemini yapamaz. Bu yasak C.4 maddesinden değil, doğrudan kanundan geliyor. 6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu’nun 11 inci maddesinin ikinci fıkrası şöyle: “Tapu müdürlükleri, maliklerin veya intifa hakkı sahiplerinin taleplerine bağlı olarak tapu kütüğünde bu sigortaya tâbi bağımsız bölümler ve binalarla ilgili tescil işlemlerini veya tapuya kayıtlı taşınmazın kayda tâbi olmayan bir taşınmaza dönüşmesi hâli hariç olmak üzere terkin işlemlerini zorunlu deprem sigortasının yaptırıldığı ve işlem tarihi itibarıyla geçerli olduğu belgelenmedikçe yapamaz.”

Haberlerde bu zorunluluk sıklıkla yeni tebliğe bağlanıyor, oysa kanun hükmü 2012’den beri yürürlükte. Tebliğin getirdiği yenilik, zorunluluğun kendisi değil, zorunluluğun hangi poliçeyle karşılanacağı. Eskiden satıcının poliçesi devir zeyilnamesiyle işlemi taşıyordu; artık alıcı adına ayrı bir sözleşme aranıyor.

Kanun metnindeki “işlem tarihi itibarıyla geçerli olduğu” ibaresi de önemli. Süresi dolmuş, yenilenmemiş bir poliçe tapu işlemini taşımaz. Genel Şartlar’ın C.1 maddesi zaten “sigorta sözleşmesinin poliçe bitiş tarihine kadar yenilenmemesi durumunda DASK’ın teminata ilişkin sorumluluğu poliçede belirtilen bitiş tarihi itibariyle sona erer” diyor. Tapu randevusundan önce poliçenin vadesine bakmak, randevunun boşa gitmemesi için ilk kontroldür.

Zorunluluğun kapsamı dışında kalan taşınmazlar da var. Kanunun 10 uncu maddesinin ikinci fıkrasına göre kamu konutları ve kamu hizmet binaları, köy nüfusuna kayıtlı ve köyde sürekli oturanlarca köy yerleşik alanlarında yapılan binalar ile tamamı ikamet dışı amaçlarla kullanılan binalar zorunlu deprem sigortasına tabi değildir. Arsa vasıflı taşınmazlarda da sigortalanacak bir yapı bulunmadığı için poliçe aranmaz.

Ev Satılınca DASK İptal Olur mu, İade Alınır mı?

Ev satılınca DASK sözleşmesi 5 Eylül 2026’dan itibaren iptal edilmez, kendiliğinden sona erer — ve kalan prim otomatik olarak geri ödenmez. İki nokta birbirine karıştırılmamalı: sözleşmenin sona ermesi tescil ile olur, primin iadesi ise ayrı bir başvuruya bağlıdır. Maddenin lafzı bu ayrımı açıkça kuruyor: “Sigorta ettiren veya önceki menfaat sahibinin başvurusu üzerine işlemeyen günlere ait ödenmiş primler sigorta ettirene geri verilir.”

Değişikliği aktaran haberlerin çoğunda bu cümle “kalan prim eski ev sahibine iade edilecek” biçiminde özetlendi. İki yönden eksik bir özet. Birincisi, iade kendiliğinden işleyen bir mekanizma değil; başvuru yapılmazsa ödeme de yapılmaz. İkincisi, paranın gideceği kişi “eski ev sahibi” olarak değil, “sigorta ettiren” olarak belirlenmiş. Bu iki sıfat çoğu dosyada aynı kişide birleşir, ama her zaman değil.

İade edilecek tutar, “işlemeyen günlere ait ödenmiş primler” olarak tanımlanmış. Yani hesap gün esasına göre yapılır: poliçenin başlangıcından tescil tarihine kadar geçen süreye isabet eden prim şirkette kalır, tescilden poliçe bitiş tarihine kadar olan süreye isabet eden kısım iade edilir. Genel Şartlar’ın C.2 maddesindeki iptal hâllerinde de aynı gün esaslı hesap kullanılıyor.

Satıcı açısından pratik sonuç net: tapu işlemi bittikten sonra iş bitmiş sayılmaz. Poliçeyi düzenleyen sigorta şirketine veya acenteye başvurup iade talebini iletmek gerekir. Başvurulmadığı sürece ödenmiş primin kullanılmayan kısmı sigorta şirketinde kalır.

Ev Satışında DASK İadesi Nasıl Alınır, Kime Ödenir?

Ev satışında DASK prim iadesi, poliçeye aracılık eden sigorta şirketine veya acenteye yapılacak bir başvuruyla alınır. Maddede başvuruyu yapabilecek iki kişi sayılıyor: sigorta ettiren ve önceki menfaat sahibi. Yani hem poliçeyi yaptıran hem de satıştan önceki malik talepte bulunabilir. Buna karşılık ödemenin yapılacağı kişi tek: sigorta ettiren.

Başvururken poliçe numarası, tapu tescil tarihini gösteren belge ve kimlik bilgileri istenecektir. Sona erme anı tescil tarihine bağlandığı için hesap, satış sözleşmesinin imzalandığı gün üzerinden değil, tapu kütüğüne tescilin yapıldığı gün üzerinden kurulur. Devir işlemi ile tescil aynı gün tamamlandığından bu genelde tapu randevusunun yapıldığı tarihtir.

İade tutarının büyüklüğü, satışın poliçe döneminin neresine denk geldiğine göre değişir. Poliçe yenilendikten hemen sonra satılan bir konutta iade edilecek kısım primin neredeyse tamamına yakınken, vadesinin sonuna gelmiş bir poliçede ortaya çıkan tutar sembolik kalabilir. Prim tutarları da konutun risk grubuna, yapı tarzına ve brüt yüzölçümüne göre değiştiği için sabit bir rakam vermek mümkün değildir.

Bir uyarı: prim iadesi ile hasar tazminatı farklı taleplerdir. İade, teminatın kullanılmayan süresine karşılık gelen paranın geri verilmesidir; hasar tazminatı ise deprem gerçekleştiğinde ödenen tutardır. Satıştan önce meydana gelmiş bir hasar varsa iade başvurusu o talebi ortadan kaldırmaz, ancak sürelerin işleyişi bakımından aşağıdaki bölüm dikkatle okunmalıdır.

Poliçeyi Kiracı ya da Başka Biri Yaptırdıysa İade Kime Gider?

İade, maddenin lafzı gereği sigorta ettirene yapılır; malike değil. Zorunlu Deprem Sigortası Genel Şartları “sigorta ettiren”, “sigortalı” ve “menfaat sahibi” kavramlarını birbirinden ayrı kullanır. Örneğin B.1 maddesi yükümlülükleri “sigorta ettiren ya da sigortalı” için ayrı ayrı sayar, C.2 maddesi iptal hâlinde primi “sigorta ettirene” iade eder. Yeni C.4 maddesi de iadeyi bilinçli olarak bu sıfata bağlamış durumda.

Uygulamada poliçe primini konutta oturan kiracının ya da malikin bir yakınının ödediği hiç de az rastlanan bir durum değil. Poliçe malik adına düzenlenmiş olsa bile, sigorta ettiren sıfatıyla görünen kişi başkasıysa, satış sonrası doğan iade alacağı o kişiye ödenecektir. Kira ilişkisi içinde primi kiracının üstlendiği hâllerde tarafların bunu baştan yazılı olarak netleştirmesi ileride tartışma çıkmasını önler.

Konutun satılması kira ilişkisini de etkileyen bir olaydır ve bu tür geçişlerde para akışının kime ait olduğu ayrı bir tartışma başlığıdır. Satış anında peşin tahsil edilmiş kira bedellerinin akıbetini ev satılınca peşin ödenen kira kime ait yazımızda inceledik; DASK primi bakımından da mantık benzerdir: ödemeyi kimin yaptığı ile hakkın kime ait olduğu her zaman örtüşmez.

Alıcının Tapu Randevusundan Önce Tamamlaması Gerekenler

Alıcının, tapu randevusuna gitmeden önce kendi adına Zorunlu Deprem Sigortası sözleşmesi yaptırmış olması gerekir. Tapu müdürlüğünün kontrol ettiği şey artık alıcı adına bir sözleşmenin varlığı olduğuna göre, poliçenin tescil işleminden önce hazır olması işlemin aynı gün tamamlanabilmesi bakımından belirleyicidir.

Poliçe yaptırılırken konuta ait doğru bilgilerin verilmesi ayrıca önemli. Genel Şartlar’ın C.2 maddesi, meskenin brüt yüzölçümü, yapı tarzı, adresi ve geçmiş depremlerdeki hasar durumu gibi bilgilerde gerçeğe aykırı beyan hâlinde ağır sonuçlar öngörüyor: gerçeğe aykırı beyan depremden sonra öğrenilirse tazminat, alınan prim ile alınması gereken prim arasındaki orana göre ödenir. Geçmiş depremlerdeki orta veya daha ağır hasar durumunun kasıtlı olarak beyan edilmediği anlaşılırsa DASK riziko gerçekleşmiş olsa bile sözleşmeden cayabilir.

Primin ödenmiş olması da teminatın başlaması için şart. C.1 maddesi bu konuda kesin bir hüküm koyuyor: “Her durumda, sigorta priminin tamamı veya ilk taksiti poliçenin teslimine rağmen ödenmemiş ise DASK’ın sorumluluğu başlamaz.” Elinde poliçe belgesi bulunmasına rağmen ödemesi tamamlanmamış bir alıcının teminatı yoktur.

Teminatın başlangıç anı da saate bağlı. A.7 maddesine göre sözleşmenin süresi bir yıldır ve sigorta, poliçede başlama ve sona erme tarihleri olarak yazılan günlerde, aksi kararlaştırılmadıkça, Türkiye saati ile öğleyin 12.00’de başlar ve öğleyin 12.00’de sona erer. Tescil ile yeni poliçenin başlangıcı arasında saatlik bir boşluk kalmaması için poliçenin randevu gününden önce başlatılması daha güvenli bir yoldur.

Miras Kalan Eve DASK Yapılır mı, Poliçe Devam Eder mi?

Miras yoluyla geçen konutta mevcut DASK sözleşmesi sona ermez, yeni malikle devam eder. Yeni C.4 maddesinin üçüncü fıkrası satış dışındaki bütün devirleri tek bir rejime bağlıyor: “Bunlar dışındaki hâllerde ise, sözleşme sonraki menfaat sahibi ile devam eder” Yani mirasçının, miras bırakanın poliçesi yerine sıfırdan yeni bir sözleşme yapması gerekmez; var olan sözleşme onun üzerinden yürür.

Mirasçıya düşen yükümlülük bildirimdir ve bu bildirimin süresi haberlerde en sık yanlış aktarılan noktadır. Maddenin lafzı şöyle: “sonraki menfaat sahibi, değişikliği, sözleşmenin varlığını öğrendiği tarihten itibaren on beş gün içinde sözleşmeye aracılık eden sigorta şirketine bildirir.” Sürenin başlangıcı mülkiyetin geçtiği an ya da mirasçının mülkiyet değişikliğini öğrendiği an değil; sözleşmenin varlığını öğrendiği andır.

İki rejimin hangi noktada ayrıldığını aşağıdaki tablo gösteriyor.

Ölçüt	Satış ve muadili işlemler	Miras ve diğer devirler
Sözleşmenin akıbeti	Tescil tarihi itibarıyla sona erer	Sonraki menfaat sahibi ile devam eder
Yeni malikin yapması gereken	Kendi adına yeni poliçe yaptırmak	Sigorta şirketine bildirimde bulunmak
Süre	Tescilden önce poliçe hazır olmalı	Sözleşmenin varlığını öğrenmekten itibaren 15 gün
Sigorta şirketinin yükümlülüğü	Başvuru üzerine kullanılmayan primi iade etmek	Bildirimden itibaren 24 saat içinde zeyilli poliçeyi vermek
Prim iadesi	Var (işlemeyen günlere isabet eden kısım)	Yok (sözleşme devam ettiği için gündeme gelmez)

Bu ayrım mirasçı lehinedir ve pratikte de karşılığı vardır. Mirasçı çoğu zaman miras bırakanın hangi sigorta şirketiyle çalıştığını, poliçenin bulunup bulunmadığını hemen bilmez; evrak arasından ya da sorgulama sonucunda öğrenir. On beş günlük süre o öğrenme anından işlemeye başlar. Bildirimin muhatabı da genel bir merci değil, sözleşmeye aracılık eden sigorta şirketidir.

Bildirim yapıldıktan sonraki adım şirkete ait. Madde şirkete kısa ve somut bir süre yüklüyor: “İlgili şirket veya acentesi, bildirimin alınmasından itibaren 24 saat içinde, menfaat değişikliği zeyli içeren poliçeyi sonraki menfaat sahibine vermekle yükümlüdür.” Buradaki yükümlülük yalnızca kayıtları güncellemek değil, zeyil içeren poliçeyi hak sahibine vermek. Yirmi dört saatlik süre bu teslim için öngörülmüştür.

Tapuda intikal işlemi yapılırken poliçenin geçerli olması yine aranır. 6305 sayılı Kanun’un 11 inci maddesi tescil işlemlerini poliçenin varlığına bağladığı için, mirasçının intikal başvurusundan önce poliçenin vadesinin dolup dolmadığını kontrol etmesi gerekir. Süresi geçmiş bir poliçe intikal işlemini taşımaz.

Bağış, Trampa ve İcra Yoluyla Devirlerde Hangi Kural Uygulanır?

Maddenin ayrımı “satış ve muadili işlemler” ile “bunlar dışındaki hâller” arasında kuruluyor, ancak muadil işlemin ne olduğu tebliğde tanımlanmamış. Bir devrin hangi fıkraya gireceği — sözleşmenin sona ereceği mi, yoksa yeni malikle devam edeceği mi — bu tanıma bağlı olduğu için ayrım pratikte önem taşıyor.

Tebliğ bu boşluğu kapatma yetkisini düzenleyici kuruma bırakmış. C.4 maddesinin son fıkrası şöyle: “Bu maddenin uygulanması sırasında doğacak tereddütleri ve uygulamaya ilişkin aksaklıkları gidermeye, uygulama birliğini sağlayacak gerekli düzenlemeleri yapmaya, bu maddenin uygulanmasına ilişkin usul ve esasları belirlemeye Sigortacılık ve Özel Emeklilik Düzenleme ve Denetleme Kurumu yetkilidir.” Yani cebri icra yoluyla satış, trampa, ölünceye kadar bakma sözleşmesi veya bağış gibi işlemlerin hangi rejime tabi olacağı, Kurumun yapacağı düzenlemelerle netleşecek.

Bu netleşene kadar izlenebilecek en güvenli yol, devrin türü ne olursa olsun tescilden önce sigorta şirketiyle iletişime geçip poliçenin durumunu teyit ettirmektir. Sözleşmenin sona erdiği varsayımıyla hareket edip yeni poliçe yaptırmak, sona ermediği varsayımıyla teminatsız kalmaktan daha az risklidir; aynı yer için mükerrer poliçe düzenlenmesi hâlinde Genel Şartlar zaten bir çözüm öngörür.

Mükerrer poliçe konusunda C.3 maddesi net: aynı bina veya bağımsız bölüm için birden çok Zorunlu Deprem Sigortası yaptırılamaz. C.2 maddesi ise sonucunu düzenler: aynı yer için birden fazla poliçe düzenlendiğinin sigorta ettiren tarafından belgelendirilmesi durumunda sözleşme başlangıcından itibaren iptal edilir ve primin tamamı iade edilir. Bu, çift ödeme riskini sınırlayan bir güvence sağlar.

Hisseli Tapuda DASK Nasıl Yapılır?

Zorunlu deprem sigortası hisse başına değil, bina veya bağımsız bölüm başına yapılır. 6305 sayılı Kanun’un 10 uncu maddesi sigortayı “bağımsız bölümler” ve “binalar” üzerinden tanımlar; sigortalanan şey paydaşın soyut payı değil, taşınmazın kendisidir. Bu nedenle paylı mülkiyete konu bir konutta her paydaşın ayrı poliçe yaptırması gerekmez.

Genel Şartlar bu noktada bir de yasak koyar. C.3 maddesine göre aynı bina veya bağımsız bölüm için birden çok Zorunlu Deprem Sigortası yaptırılamaz. Paydaşlardan biri poliçeyi düzenletir ve teminat taşınmazın tamamını kapsar; ikinci bir paydaşın aynı yer için ayrı poliçe yaptırması mükerrer sigorta sonucunu doğurur ve bu poliçe baştan iptal edilerek primin tamamı iade edilir.

Primin paydaşlar arasında nasıl paylaşılacağı ise sigorta ilişkisinin değil, paydaşlar arasındaki iç ilişkinin konusudur. Ödemeyi fiilen kimin yaptığı poliçedeki sigorta ettiren sıfatını belirler; bu sıfatın, satış sonrası doğacak prim iadesinin muhatabını da belirlediği yukarıda açıklandı.

Bir paydaşın yalnızca kendi payını devretmesi hâlinde poliçenin akıbeti tebliğde ayrıca düzenlenmemiştir. Payın devri de tapuda tescille gerçekleştiği için işlem sırasında sigortanın varlığı aranır; ancak sözleşmenin bütünüyle sona erip ermeyeceği, C.4’ün son fıkrasının SEDDK’ya bıraktığı usul ve esaslarla netleşecek konulardan biridir. Paylı mülkiyetteki taşınmazlarda işlem yapmadan önce sigorta şirketinden teyit almak bu nedenle önerilir.

Satıştan Önceki Deprem Hasarında Tazminatı Kim İster?

Sözleşmenin sona ermesi ileriye etkilidir; sona erme, o ana kadar gerçekleşmiş bir rizikodan doğan hakları ortadan kaldırmaz. Deprem satıştan önce meydana gelmişse, o tarihte menfaat sahibi olan kişinin talep hakkı devam eder. Yeni C.4 maddesi sözleşmenin ne zaman biteceğini düzenler, geçmişte doğmuş bir tazminat alacağını değil.

Asıl dikkat edilmesi gereken nokta sürelerde. Genel Şartlar’ın C.7 maddesi zamanaşımını sözleşmenin sona ermesine bağlıyor: “Sigorta sözleşmesinden doğan bütün talepler, sözleşmenin sona ermesinden itibaren iki yılda zaman aşımına uğrar.” Yeni düzenleme sözleşmenin sona erme anını öne çektiği için, iki yıllık sürenin başlangıcı da öne geliyor.

Somutlaştıralım. Eski düzende poliçe satışla birlikte alıcıyla devam ettiğinden, sözleşmenin sona erme anı poliçe vadesinin bitimiydi. Yeni düzende ise satış hâlinde sözleşme tapu tescili ile sona eriyor. Poliçe vadesinin bitimine sekiz ay kala satılan bir konutta, satıştan önceki bir depreme dayanan talebin iki yıllık süresi artık bu sekiz ay dolduktan sonra değil, tescil gününden itibaren işlemeye başlar. Hak kaybı yaşamamak için tazminat talebinin geciktirilmemesi gerekir.

Riziko gerçekleştiğinde yapılması gereken bildirimin süresi ise ayrıdır ve çok daha kısadır. B.1 maddesi, rizikonun gerçekleştiğini öğrendiği tarihten itibaren en geç on beş iş günü içinde DASK’a veya Kurum nam ve hesabına sözleşmeyi yapan sigorta şirketine bildirimde bulunmayı sigorta ettirenin veya sigortalının yükümlülükleri arasında sayar. Bu süre ile iki yıllık zamanaşımı birbirinin yerine geçmez.

Eski Kural ile Yeni Kural Arasındaki Yedi Fark

İki metin yan yana konduğunda değişikliğin yalnızca bir usul sadeleştirmesi olmadığı görülür. Eski C.4 tek bir rejim kuruyordu ve devri esas alıyordu; yeni C.4 devirleri ikiye ayırıp her birine ayrı sonuç bağlıyor. Aşağıdaki tablo, 4 Eylül 2026’ya kadar geçerli olan metin ile 5 Eylül 2026’da yürürlüğe girecek metni karşılaştırıyor.

Konu	Eski C.4 (2011 – 4 Eylül 2026)	Yeni C.4 (5 Eylül 2026’dan itibaren)
Satışta sözleşmenin akıbeti	Sigortanın hükmü yeni menfaat sahibi ile devam eder	Tapudaki tescil tarihi itibarıyla sona erer
Alıcının yükümlülüğü	Devir zeyilnamesi yaptırmak ve tapuya ibraz etmek	Kendi adına ayrı bir ZDS sözleşmesi yaptırmak
Tapunun rolü	İbraz edilen zeyilnameyi almak	Alıcı adına sözleşme olup olmadığını kontrol etmek
Kullanılmayan prim	Metinde düzenlenmemiş (poliçe devam ettiği için gündeme gelmiyordu)	Başvuru üzerine, işlemeyen günlere isabet eden kısım sigorta ettirene iade edilir
Satış dışı devirler	Sigorta ettiren ve sigortanın varlığını öğrenen yeni menfaat sahibi 15 gün içinde bildirir	Sözleşme yeni malikle devam eder; sonraki menfaat sahibi, sözleşmenin varlığını öğrenmesinden itibaren 15 gün içinde bildirir
Şirketin yükümlülüğü	Metinde süre öngörülmemiş	Bildirimden itibaren 24 saat içinde menfaat değişikliği zeyli içeren poliçeyi vermek
Tereddütleri giderme yetkisi	Maddede yok	SEDDK’ya usul ve esas belirleme yetkisi verilmiş

Tablodan çıkan en pratik sonuç, yükün yer değiştirmesi. Eski düzende alıcı belge üretmek (zeyilname almak, tapuya ibraz etmek) zorundaydı; yeni düzende alıcı poliçe üretiyor, belgeyi ibraz etme yükü ise tapunun sorgusuna dönüşüyor. Satıcı tarafında ise eskiden hiç olmayan bir hak doğuyor: kullanılmayan primin iadesi.

Değişikliğin tam metnine 21 Ağustos 2026 tarihli ve 33347 sayılı Resmî Gazete üzerinden, üst dayanağını oluşturan kanuna ise 6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu sayfasından ulaşabilirsiniz.

5 Eylül 2026 Öncesi Yapılmış Poliçeler Ne Olacak?

Tebliğde geçiş hükmü bulunmuyor. Metin üç maddeden oluşuyor: birincisi C.4’ü değiştiriyor, ikincisi “Bu Genel Şartlar yayımı tarihinden on beş gün sonra yürürlüğe girer” diyor, üçüncüsü yürütme yetkisini SEDDK Başkanı’na veriyor. Yürürlükten önce düzenlenmiş poliçelerin, yürürlükten sonra gerçekleşecek satışlarda hangi kurala tabi olacağı ayrıca düzenlenmemiş.

Genel Şartlar poliçenin içeriğini oluşturan sözleşme hükümleri niteliğinde olduğundan, bu tür geçiş sorunları uygulamada tereddüt doğurabilir. Maddenin son fıkrasının SEDDK’ya tanıdığı yetki tam da bu tereddütleri gidermeye yönelik; Kurumun bu konuda yapacağı düzenleme, sorunun nasıl çözüleceğini gösterecek.

Bu belirsizlik, önümüzdeki günlerde tapu işlemi planlayanlar için pratik bir sonuç doğuruyor: işlemin 5 Eylül’den önce mi sonra mı tamamlanacağı, hangi belgenin hazırlanacağını belirliyor. 5 Eylül öncesinde tescili tamamlanacak satışlarda devir zeyilnamesi yolu hâlâ işler; sonrasında ise alıcının kendi poliçesi aranacak. Tarihi sınırda kalan işlemlerde iki yolu da hazırda tutmak en güvenli seçenektir.

DASK Poliçesinin Kapsamı ve Teminat Dışında Kalanlar

Zorunlu Deprem Sigortası, depremin doğrudan neden olduğu maddi zararlar ile deprem sonucu meydana gelen yangın, infilak, dev dalga (tsunami) veya yer kaymasının sigortalı binalarda yol açacağı hasarları sigorta bedeline kadar teminat altına alır. Teminat binanın kendisine ilişkindir: temeller, ana duvarlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, bahçe ve istinat duvarları, tavan ve tabanlar, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar, çatılar ve bacalar bu kapsamdadır.

Teminat dışında kalanlar da en az kapsam kadar önemli. A.3 maddesi bunları tek tek sayıyor: enkaz kaldırma masrafları, kâr kaybı, iş durması, kira mahrumiyeti, alternatif ikametgâh ve işyeri masrafları gibi dolaylı zararlar; her türlü taşınır mal ve eşya; ölüm dâhil olmak üzere tüm bedeni zararlar; manevi tazminat talepleri. Eşyanın ve dolaylı zararların karşılanması için konut sigortası gibi ihtiyari ürünler gerekir.

Ödemenin hesabında bir de muafiyet var. A.6 maddesine göre her bir hasarda sigorta bedelinin %2’si oranında tenzili muafiyet uygulanır ve DASK, hasarın bu muafiyet miktarını aşan kısmından sorumludur. Muafiyet uygulaması bakımından her bir 72 saatlik dönemde meydana gelen bütün hasarlar tek bir hasar sayılır.

Teminat tutarının bir üst sınırı bulunur ve bu sınır sabit değildir. Zorunlu Deprem Sigortası Tarife ve Talimatı uyarınca 1 Eylül 2026’dan itibaren bir mesken için verilebilecek azami teminat tutarı 2.488.318 TL’dir; sigorta bedelinin hesabında kullanılan metrekare bedeli aynı tarih itibarıyla betonarme yapılarda 11.737 TL, diğer yapı tarzlarında 7.825 TL olarak uygulanır. Bu tutarlar dönemsel olarak güncellendiğinden, işlem yapmadan önce güncel değerin DASK tarife sayfası üzerinden kontrol edilmesi gerekir.

Konutun deprem dışındaki zararları bu poliçenin konusu değildir. Örneğin komşu daireden sızan suyun verdiği zararda başvurulacak hukuki yol tamamen farklıdır; bu tür uyuşmazlıkların işleyişini su kaçağı tazminat davası yazımızda ayrıntılandırdık.

Zorunlu Deprem Sigortası Yapılamayan Binalar

Kapsam dışı binalar, satış öncesinde en çok sürpriz yaratan başlıktır; çünkü poliçe yapılamayan bir yapıda tapu işleminin nasıl yürüyeceği ayrıca değerlendirilmelidir. Genel Şartlar’ın A.2 maddesi kapsam dışı binaları sayar: kamu konutları ve kamu hizmet binaları, köy nüfusuna kayıtlı ve köyde sürekli oturanlarca köy yerleşik alanları ve civarında yapılan binalar, tamamı ticari veya sınai amaçla kullanılan binalar.

Listenin devamı yapının hukuki ve teknik durumuyla ilgili: projesi bulunmayan ve mühendislik hizmeti görmemiş binalar, taşıyıcı sistemi olumsuz yönde etkileyecek şekilde tadil edildiği veya zayıflatıldığı tespit edilen binalar, ilgili mevzuata ve projeye aykırı olarak inşa edilen binalar, yetkili kamu kurumlarınca yıkılmasına karar verilen binalar ile mesken olarak kullanıma uygun olmayan, bakımsız, harap veya metruk binalar.

6305 sayılı Kanun’un 10 uncu maddesinin dördüncü fıkrası da Kurum’a sigortalamama hakkı tanır: ilgili mevzuata ve projeye aykırı olarak inşa edilen binalar sigortalanmayabilir, taşıyıcı sistemi olumsuz yönde etkileyecek şekilde tadil edildiği veya zayıflatıldığı tespit edilen binalar ise sigortalanmaz. Bu tespitin yapıldığı binaların listesi Kurum tarafından ilgili idareye gönderilir.

Ruhsatsız veya projesine aykırı yapılarda satış planlayanların, yapının imar durumunu önceden netleştirmesi gerekir. Yapı kayıt belgesi alınmış yapıların hukuki konumu ve bunun sınırları ayrı bir tartışma konusudur; bu çerçeveyi imar affı yazımızda değerlendirdik. Kat karşılığı inşa edilen yeni yapılarda ise poliçe yükümlülüğünün hangi aşamada kimde olduğu, sözleşmenin kurgusuna göre değişir; bu ilişkiyi arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi başlığı altında ele aldık.

Sigorta Şirketiyle Uyuşmazlık Çıkarsa Nereye Başvurulur?

Prim iadesi yapılmaz, zeyil içeren poliçe teslim edilmez veya hasar ödemesinde anlaşmazlık çıkarsa iki yol vardır: Sigorta Tahkim Komisyonu’na başvuru ve dava. Genel Şartlar’ın C.6 maddesi, sigorta sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklarla ilgili olarak, uyuşmazlık konusu olayın üyelik tarihinden sonra meydana gelmiş olması hâlinde Sigorta Tahkim Komisyonu’na başvurulabileceğini düzenler.

Tahkim yolunun kendine özgü bir kesinlik rejimi vardır. Aynı madde, 5684 sayılı Sigortacılık Kanunu’nun 30 uncu maddesinin on ikinci fıkrasında belirtilen tutara kadar olan kararların her iki taraf için de kesin olduğunu belirtir. Bu nedenle başvurudan önce talebin tutarını ve itiraz imkânının bulunup bulunmadığını değerlendirmek gerekir; sürecin işleyişini ve karara itiraz koşullarını sigorta tahkim komisyonu kararına itiraz yazımızda inceledik.

Dava yolunda görevli ve yetkili mahkeme de maddede gösterilmiş. Bu sözleşmeden doğan anlaşmazlıklar nedeniyle DASK aleyhine açılacak davalarda yetkili mahkeme, DASK’ın bulunduğu veya rizikonun gerçekleştiği yerde; DASK tarafından açılacak davalarda ise davalının ikametgâhının bulunduğu yerde ticaret davalarına bakmakla görevli mahkemelerdir.

Tapu Randevusundan Önce Poliçeyi Kim Kontrol Etmeli?

Kontrolü iki taraf da kendi hakkı için yapmalı. Satıcı, tescil sonrası doğacak iade alacağını takip etmek üzere poliçe numarasını ve başlangıç tarihini elinde tutmalı; alıcı ise randevu gününden önce kendi adına düzenlenmiş poliçenin başladığını ve priminin ödendiğini teyit etmeli. Ev satışında DASK bakımından iki tarafın da yapması gereken ayrı birer iş var ve bunlar birbirinin yerine geçmiyor.

Devir işlemine konu taşınmazda tapu kaydına ilişkin bir uyuşmazlık, şerh ya da hak iddiası varsa tablo daha da karmaşıklaşır; tescilin geçerliliğine yönelik tartışmaların usulünü tapu iptal ve tescil davası yazımızda ele aldık. Böyle bir dosyada poliçenin akıbeti de tescilin akıbetine bağlı hâle gelir.

Satış, intikal veya devir sürecinde poliçenin sona ermesi, prim iadesi ya da hasar tazminatı konusunda bir tereddüdünüz varsa dosyanızı somut belgeleriyle değerlendirmek gerekir. Sigorta hukuku alanındaki çalışmalarımızı inceleyebilir, kendi durumunuza ilişkin soruları doğrudan iletebilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

Tapu devrinde DASK iptal olur mu?

Satış yoluyla yapılan tapu devrinde poliçe, 5 Eylül 2026’dan itibaren iptal edilmez; tescil tarihi itibarıyla kendiliğinden sona erer. Ayrı bir iptal talebi vermeye gerek yoktur. Miras gibi satış dışı devirlerde ise sözleşme sona ermez, yeni malikle devam eder.

Tapuda satış yaparken DASK zorunlu mu?

Evet. 6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu’nun 11 inci maddesi uyarınca tapu müdürlükleri, zorunlu deprem sigortasının yaptırıldığı ve işlem tarihi itibarıyla geçerli olduğu belgelenmedikçe tescil işlemini yapamaz. Yeni düzenlemeyle birlikte aranan şey, alıcı adına düzenlenmiş bir sözleşmenin varlığıdır.

Ev satılınca DASK devam eder mi?

Hayır. Yeni C.4 maddesine göre satış ve muadili işlemlerde sözleşme tapudaki tescil tarihi itibarıyla sona erer. Poliçe alıcının üzerine geçmez; alıcının teminatı kendi adına düzenlenecek yeni sözleşmeden doğar.

DASK devri nasıl yapılır?

Satışta poliçe devri 5 Eylül 2026’dan itibaren yapılmaz; devir zeyilnamesi uygulaması satış bakımından kalkmıştır. Miras gibi satış dışı devirlerde ise sözleşme devam eder ve sigorta şirketi, bildirimin alınmasından itibaren 24 saat içinde menfaat değişikliği zeyli içeren poliçeyi yeni malike vermekle yükümlüdür.

Ev satışında DASK iadesi ne kadar sürede yapılır?

Tebliğde iade için bir süre öngörülmemiştir; düzenlenen tek şey iadenin başvuru üzerine yapılacağıdır. Bu nedenle başvurunun tescilden sonra gecikmeden yapılması ve poliçe numarası ile tescil tarihini gösteren belgenin hazır bulundurulması önerilir.

Miras kalan evin DASK sorgulaması nasıl yapılır?

Poliçenin varlığı, miras bırakanın çalıştığı sigorta şirketi veya acentesi üzerinden ya da konutun adres bilgileriyle sorgulanabilir. Sorgulama önemlidir; çünkü bildirim için öngörülen on beş günlük süre, sözleşmenin varlığının öğrenildiği tarihten itibaren işlemeye başlar.

DASK primini alıcı mı satıcı mı öder?

Yeni düzende her taraf kendi poliçesinin primini öder: satıcı sona eren poliçenin primini zaten ödemiştir ve kullanılmayan kısmı için iade isteyebilir, alıcı ise kendi adına düzenlenecek yeni poliçenin primini öder. Tarafların bunu kendi aralarında farklı kararlaştırması, sigorta ilişkisindeki yükümlülüğü değiştirmez.

Poliçenin süresi bitmişse tapu işlemi yapılabilir mi?

Yapılamaz. Kanun, sigortanın “işlem tarihi itibarıyla geçerli” olmasını arar. Yenilenmemiş poliçede DASK’ın teminat sorumluluğu bitiş tarihinde sona erdiğinden, tapu işleminden önce poliçenin yenilenmesi gerekir.

Aynı konut için iki poliçe yapılırsa ne olur?

Aynı bina veya bağımsız bölüm için birden çok zorunlu deprem sigortası yaptırılamaz. Mükerrer poliçe düzenlendiği sigorta ettiren tarafından belgelendirilirse sözleşme başlangıcından itibaren iptal edilir ve primin tamamı iade edilir.

Kiracı kendi adına DASK yaptırabilir mi?

Sigortayı yaptırma yükümlülüğü malik veya intifa hakkı sahibine aittir; kiracı menfaat sahibi olamaz. Kiracının primi fiilen ödediği hâllerde poliçede sigorta ettiren sıfatıyla yer alması mümkündür ve bu durumda satış sonrası doğan prim iadesi de sigorta ettirene ödenir.

Miras intikalinde DASK zorunlu mu?

Evet. Tapu müdürlüğü intikal işlemini de geçerli bir poliçe aranmadan yapamaz. Ancak burada yeni bir sözleşme kurulması şart değildir: miras bırakanın poliçesi sona ermediği için, geçerli olduğu sürece mevcut sözleşme intikal işlemini karşılar.

Hisseli tapuda DASK zorunlu mu?

Evet, ancak zorunluluk hisse başına değil taşınmaz başına doğar. Paydaşlardan birinin yaptırdığı poliçe taşınmazın tamamını kapsar; aynı yer için ikinci bir poliçe yaptırılamaz.

Ev satılınca DASK ne olur?

Sözleşme, tapudaki tescil tarihi itibarıyla kendiliğinden sona erer ve alıcıya geçmez. Satıcı, işlemeyen günlere isabet eden primi başvurusu üzerine geri alabilir; alıcı ise kendi adına düzenlenmiş yeni bir poliçeyle teminat sağlar.

Arsa tapusuna DASK yapılır mı?

Hayır. Zorunlu deprem sigortası, üzerinde mesken olarak inşa edilmiş bina bulunan taşınmazlar ile kat mülkiyetine tabi bağımsız bölümler içindir. Üzerinde yapı bulunmayan arsa vasıflı taşınmazlarda sigortalanacak bir bina olmadığı için poliçe düzenlenmez.

Deprem sonrası tazminat talebi kaç yıl içinde ileri sürülebilir?

Genel Şartlar, sözleşmeden doğan bütün taleplerin sözleşmenin sona ermesinden itibaren iki yılda zamanaşımına uğradığını düzenler. Satış hâlinde sözleşme artık tescil tarihinde sona erdiği için bu iki yıllık sürenin başlangıcı da tescil gününe çekilmiş olur.

Bu metin, 21 Ağustos 2026 tarihli düzenleme esas alınarak genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut bir uyuşmazlıkta izlenecek yolu göstermez. Mevzuat ve idari uygulama zaman içinde değişebileceğinden, tapu işleminizden veya başvurunuzdan önce güncel durumu bir avukatla değerlendirmenizi öneririz. Hazırlayan: Av. Handan Sayan Özgül.