Kira Depozitosu İadesi: Ev Satılınca Depozitoyu Kim Öder?

Kira depozitosu iadesi, kira ilişkisi sona erdiğinde kiracının başlangıçta verdiği güvence bedelinin geri alınmasıdır ve uygulamada en çok tartışılan konu, kiralanan taşınmazın kira süresi dolmadan satılması hâlinde bu parayı kimin ödeyeceğidir. Ev el değiştirdiğinde kiracı çoğu zaman iki kapı arasında kalır: eski malik “evi sattım, yeni sahibine sor” der, yeni malik ise “ben senden para almadım” diye cevap verir. Kanun bu ikilemi çözen ölçütü koymuştur ve ölçüt paranın kimde kaldığı değil, devrin ispat edilip edilemediğidir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin bu konudaki bir kararı Resmî Gazete’de yayımlandığı için basında geniş yer buldu. Karar, kiralananın satılması hâlinde depozitoyu teslim alan eski malikin, parayı yeni malike devrettiğini ispat edemediği sürece iade borcunun sürdüğünü ortaya koyuyor. Ancak kararın niteliği haberlerde aktarıldığından farklıdır: bu bir kanun yararına bozma kararıdır ve incelenen dosyanın sonucunu değiştirmez. Dahası, kararın kurduğu kural yeni de değildir; aynı cümle yıllar önce başka bir daire tarafından da kurulmuştu. Aşağıda hem kararın kendi metnine hem de dayandığı kanun hükümlerine bakarak depozitonun ne olduğunu, ne zaman ve ne kadar iade edileceğini, iade edilmezse hangi yolun izleneceğini ayrıntılı olarak açıklıyoruz.

Habere Konu Yargıtay Kararının Künyesi

Başlık	İçerik
Mahkeme	Yargıtay 3. Hukuk Dairesi
Künye	E. 2026/3664, K. 2026/2960
Karar tarihi	12.05.2026 (oy birliği)
İlk derece	Sulh Hukuk Mahkemesi, 2021/1361 E., 2022/220 K. — kesin olarak verilmiş
Uyuşmazlık	Kira ilişkisi sürerken satılan taşınmazda 300 ABD doları depozitonun iadesi; itirazın iptali istemi
İlk derecenin sonucu	Dava, pasif husumet yokluğundan usulden reddedildi (talep yeni malike yöneltilmeliydi denildi)
Yargıtay’ın sonucu	Karar, sonuca etkili olmamak üzere kanun yararına bozuldu
Dayanak	6098 sayılı TBK m.310; 6100 sayılı HMK m.363/1-2
Kararın niteliği	Kanun yararına bozma — içtihat değeri taşır, o dosyanın sonucunu değiştirmez
Resmî Gazete	Bozma kararı, HMK m.363/3 gereği Bakanlıkça yayımlandı (1 Eylül 2026)
Basında	Eylül 2026 başında ulusal ve yerel haber sitelerinde geniş şekilde duyuruldu

Kira Depozitosu İadesi: Kısa Cevap

Kira sözleşmesi sona erdiğinde depozito, kiracıya iade edilmesi gereken bir güvencedir. Kiraya veren bu parayı ancak kira borcu, yan gider borcu veya kiralanana verilen zarar gibi somut bir alacağı varsa ve bunu usulüne uygun şekilde ileri sürerse alıkoyabilir. Böyle bir alacak yoksa depozitonun tamamı geri verilir; kısmi alacak varsa yalnızca o tutar mahsup edilir, kalanı iade edilir.

Kiralanan taşınmaz kira ilişkisi devam ederken satılırsa tablo değişmez, yalnızca muhatap sorusu doğar. TBK m.310 gereği yeni malik satışla birlikte kira sözleşmesinin tarafı hâline gelir. Buna karşılık eski malik ile kiracı arasındaki sözleşme ilişkisi satış tarihi itibarıyla sona erer ve sona eren bu ilişkinin tasfiye edilmesi gerekir. Tasfiye, tarafların birbirine olan borçlarının o tarih itibarıyla hesaplanması demektir; depozito da bu hesabın içindedir.

Bu noktada belirleyici ölçüt şudur: parayı fiilen kim aldıysa, devrettiğini ispat yükü ondadır. Depozitoyu kira ilişkisinin başında teslim alan eski malik, bu bedeli yeni malike aktardığını belgeyle ortaya koyamıyorsa iade yükümlülüğü devam eder. “Ben evi sattım, artık muhatap yeni sahibi” savunması tek başına sorumluluğu sona erdirmez. Buna karşılık depozito devredilmiş ve bu devir belgelenmişse, kiracının talebini yeni malike yöneltmesi gerekir.

Kira Depozitosu Nedir? Kanunda Depozito Kelimesi Geçmez

Günlük dilde depozito denen ödeme, Türk Borçlar Kanunu’nun lafzında bu adla anılmaz. Kanunun 342. maddesinin kenar başlığı “Kiracının güvence vermesi” şeklindedir ve madde metni boyunca “güvence” terimi kullanılır. Nitekim 6098 sayılı Kanun’un tamamı tarandığında “depozito” kelimesi hiç geçmez; “güvence bedeli” ve “teminat” ifadeleri de bu bölümde yer almaz. Yargıtay kararlarında sık sık “güvence bedeli (depozito)” biçiminde parantez açılmasının sebebi budur: uygulamanın dili ile kanunun dili farklıdır.

Bu ayrım yalnızca bir terim meselesi değildir. Kiracıdan alınan her ödeme güvence sayılmaz. TBK m.346, kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceğini açıkça düzenler ve kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine ya da sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaları geçersiz sayar. Dolayısıyla sözleşmeye “depozito” adı altında konulan, gerçekte cezai şart niteliği taşıyan ve iade edilmeyeceği kararlaştırılan bedeller bu hükümle karşılaşır. Güvencenin tanımı gereği iade edilebilir olması esastır; iade edilmemek üzere alınan para güvence değil, kanunun yasakladığı ek ödeme yükümlülüğüdür.

Kira Depozitosu Ne Kadar Olur, Ne Kadar Olmalı? Kira Depozitosu Nasıl Hesaplanır

TBK m.342/1 açıktır: konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Hesap, sözleşmede kararlaştırılan aylık kira bedelinin üçe katlanmasıyla yapılır. Aylık kira 20.000 TL ise üst sınır 60.000 TL’dir; sözleşmeye 100.000 TL depozito yazılmışsa, aşan kısım bakımından hüküm kiracıyı bağlamaz.

Bu sınırın iki yönü vardır. Birincisi, sınır yalnızca konut ve çatılı işyeri kiraları için geçerlidir. Arsa, tarla, çatısız depo alanı ya da açık otopark gibi çatılı işyeri sayılmayan yerlerin kirasında bu üst sınır uygulanmaz; oralarda güvence miktarı sözleşme serbestisiyle belirlenir. İkincisi, sınırın ölçüsü sözleşmenin kurulduğu andaki kira bedelidir. Kira yıllar içinde artmış olsa bile kiraya veren, “kira arttı, depozitoyu da tamamla” diyerek kendiliğinden ek güvence isteyemez; böyle bir yükümlülük ancak tarafların yeni bir anlaşmasıyla ve yine üç aylık sınır içinde doğar.

Kira Depozitosu Kime Verilir, Nasıl Alınır ve Nereye Yatırılır

Uygulamada depozito çoğunlukla elden veya havale ile doğrudan kiraya verene ödenir. Oysa kanunun kurduğu sistem farklıdır. TBK m.342/2 uyarınca güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka bu güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla, icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş bir mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.

Bu düzenlemenin amacı, paranın taraflardan birinin kontrolünde kalmasını önlemektir. Depozito bankada bu şekilde tutulduğunda kiraya veren onu tek taraflı çekemez, kiracı da kira borcunu ödememek için “nasılsa depozito sizde” diyemez. Kiracının verdiği zararın depozitodan karşılanması, takas ve mahsup meselelerinin nasıl işlediği ise ayrı ve teknik bir konudur; bu ayrıntıları kiracının verdiği zararın tahsili başlıklı yazımızda ele aldık.

Kira Depozitosu Dolar Olur mu, Kira Depozitosu Döviz Olur mu?

Uygulamada güvence bedelinin döviz cinsinden kararlaştırıldığı sözleşmelerle sık karşılaşılır; habere konu dosyada depozito 300 ABD doları, aynı damardaki bir başka Yargıtay dosyasında ise 16.000 ABD doları olarak belirlenmiştir. Depozitonun yabancı para üzerinden kararlaştırılması, kira bedelinin döviz üzerinden belirlenmesinden ayrı bir meseledir ve karışıklık genellikle buradan doğar.

Yabancı para ile belirlenen güvencede iki nokta baştan netleştirilmelidir. Birincisi, iadenin hangi para birimiyle yapılacağıdır: talep döviz olarak mı ileri sürülecek, yoksa ödeme tarihindeki kur üzerinden Türk lirası karşılığı mı istenecektir. İkincisi, tutarın hangi tarihteki kur üzerinden hesaplanacağıdır. Bu iki nokta sözleşmede yazılı değilse, uyuşmazlık çıktığında talebin nasıl kurulduğu sonucu doğrudan etkiler; yıllar süren bir yargılamada kur farkı, asıl alacaktan büyük hâle gelebilir.

Elden Alınan Depozito Geçersiz mi Sayılır

Hayır. Kanunun öngördüğü bankaya yatırma usulüne uyulmaması, depozitonun kendisini geçersiz kılmaz ve kiracının iade hakkını ortadan kaldırmaz. Nitekim Yargıtay’ın önüne gelen dosyaların çok büyük bölümünde depozito elden veya hesaba ödenmiştir ve mahkemeler bu ödemeleri geçerli kabul ederek iade yükümlülüğünü tartışır. Habere konu kararda da 300 ABD doları depozitonun ödendiği hususu taraflar arasında uyuşmazlık konusu değildir.

Usule uyulmamasının pratik sonucu ispat ve tasarruf düzeyinde ortaya çıkar. Para elden alındığında kiraya veren onu fiilen kullanabilir hâle gelir; kiracı ise ödediğini kanıtlamak zorunda kalır. Bu nedenle depozito ödenirken banka kanalının kullanılması, ödemenin açıklamasına “kira güvence bedeli” yazılması ve sözleşmede tutarın rakamla belirtilmesi, sonradan doğacak uyuşmazlıklarda kiracının elini güçlendiren en basit önlemlerdir.

Kira Depozitosu ile Abonelik Güvence Bedelleri Karıştırılıyor

Arama sonuçlarında “depozito geri alma” ifadesi altında iki farklı hukuki ilişki bir arada görünür. Elektrik, doğal gaz ve su aboneliklerinde alınan güvence bedelleri ile öğrenci yurtlarında alınan depozitolar, kira sözleşmesinden değil abonelik veya barınma sözleşmesinden doğar. Bunların iadesi kendi mevzuatına ve ilgili kurumun tarifesine tabidir; iade için genellikle aboneliğin sonlandırılması ve son tüketim bedelinin ödenmesi aranır.

Bu yazının konusu, kira sözleşmesi kapsamında kiraya verene ödenen güvencedir. Abonelik güvence bedelleri, malikin değişmesinden de farklı biçimde etkilenir: orada muhatap taşınmazın sahibi değil, ilgili dağıtım şirketidir ve iade talebi abonelik kaydı üzerinden yürür.

Kira Depozitosu Nasıl Alınır? Sözleşme Aşamasında Belirlenecek Beş Nokta

Depozitodan doğan uyuşmazlıkların büyük bölümü, kira sözleşmesi imzalanırken bir iki cümleyle önlenebilecek konulardan çıkar. Sözleşme yazılırken belirlenmesi gereken noktalar şunlardır.

Tutar ve para birimi. Güvencenin miktarı rakamla ve yazıyla belirtilmelidir. Konut ve çatılı işyeri kirasında tutar, üç aylık kira bedelini aşamaz. Yabancı para üzerinden belirleme yapılacaksa hangi kur üzerinden ve hangi tarihte hesaplanacağı yazılmalıdır; aksi hâlde iade aşamasında kur farkı tartışması doğar.

Ödeme şekli. Kanunun aradığı usul, paranın kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere vadeli bir tasarruf hesabına yatırılmasıdır. Bu usul tercih edilmiyorsa dahi ödemenin banka kanalıyla yapılması ve açıklamaya güvence bedeli olduğunun yazılması gerekir.

İade zamanı. Sözleşmeye “taşınmazın tesliminden itibaren belirli bir süre içinde hesaplaşma yapılır” biçiminde bir kayıt konulması, iade talebinin ne zaman muaccel olacağını netleştirir ve temerrüt faizinin başlangıcını tartışmasız hâle getirir.

Mahsup edilebilecek kalemler. Hangi borçların güvenceden karşılanacağının sözleşmede sayılması, kesinti tartışmasını daraltır. Ancak sayım, kanunun izin verdiğinin ötesine geçemez; kira bedeli ve yan giderler dışında ek yükümlülük getiren kayıtlar TBK m.346 karşısında geçersizdir.

Teslim tespiti. Taşınmazın hangi durumda teslim alındığının fotoğraflı bir tutanakla kayda geçirilmesi, çıkışta hasar tartışmasının çözümünü kolaylaştırır. Bu tutanak her iki taraf için de koruyucudur: kiracıyı sonradan çıkarılan hasar iddialarına karşı, kiraya vereni ise gerçekten oluşmuş zararın ispatı bakımından korur.

Depozito İadesi Ne Kadar Olur? Depozito İadesi Şartları ve Kesinti Kalemleri

Kira depozitosu iadesinde tutar tartışması, kiraya verenin hangi alacakları bu bedelden düşebileceği sorusundan doğar. Güvence, adı üstünde, kira ilişkisinden doğan borçları teminat altına alır. Bu nedenle kiraya veren yalnızca kira sözleşmesinden kaynaklanan ve gerçekten doğmuş olan alacaklarını depozitodan karşılayabilir.

Kalem	Depozitodan düşülebilir mi	Dayanak ve ölçüt
Ödenmemiş kira bedeli	Evet	Kira ilişkisinden doğan asıl borç
Ödenmemiş yan giderler (aidat, ısınma payı)	Evet	Sözleşmede kiracıya bırakılmışsa
Kiralanana verilen zarar	Evet	Olağan kullanımı aşan hasar; tespit edilmiş olmalı
Olağan yıpranma	Hayır	Kullanmanın doğal sonucu, kiracıdan istenemez
Boya ve badana bedeli	Kural olarak hayır	Olağan yıpranma sayılır; zarar niteliğinde değilse istenemez
Elektrik, su, doğal gaz son tüketim bedeli	Evet	Kiracının abonelikten doğan gerçek borcu ölçüsünde
Kira sözleşmesinin erken sona ermesi nedeniyle cezai şart	Hayır	TBK m.346’ya aykırı
Sonraki kira bedellerinin muacceliyeti	Hayır	TBK m.346 uyarınca geçersiz

Bu tablo, depozito iadesinde çıkan uyuşmazlıkların büyük bölümünü açıklar. Kesinti yapılabilmesi için kiraya verenin alacağının varlığını ve miktarını ortaya koyması gerekir. Kiracının teslim ettiği taşınmazdaki hasarın olağan yıpranmayı aşıp aşmadığı, hasarın kiracının kullanımından mı yoksa yapının kendi kusurundan mı kaynaklandığı ayrı ayrı değerlendirilir. Bu değerlendirmenin nasıl yapıldığını ve delil tespitinin neden önemli olduğunu kiracının verdiği zararın tahsili yazımızda ayrıntılandırdık.

Kira Depozitosu İadesi Güncel Kira ile mi Olur? Kira Depozitosu İadesi Nasıl Hesaplanır

Depozito, kural olarak alındığı miktar üzerinden iade edilir. Kira bedeli yıllar içinde artmış olsa bile depozitonun kendiliğinden güncellenmesi söz konusu değildir; taraflar aksini kararlaştırmadıkça kiracı, verdiği tutarı geri ister. Bu durum uzun süren kiralarda kiracı aleyhine sonuç doğurur ve uygulamada en sık dile getirilen şikâyetlerden biridir.

Kanunun bu sonucu yumuşatan mekanizması, güvencenin vadeli tasarruf hesabına yatırılmasıdır. Para vadeli hesapta tutulduğunda işleyen faiz de güvencenin bir parçası hâline gelir ve hesap çözüldüğünde kiracıya döner. Depozito elden alınmışsa böyle bir birikim doğmaz; kiracının talep edebileceği ek tutar, ancak temerrüt faizidir. Temerrüt faizi de kendiliğinden işlemez: kiraya veren iade borcunda temerrüde düşmüş olmalıdır. Bunun en güvenli yolu, tahliyeden sonra yazılı bir ihtar göndererek iade için süre vermektir.

Yabancı para üzerinden verilen depozitolarda hesap daha da tartışmalı hâle gelir. Habere konu dosyada depozito 300 ABD doları olarak ödenmiştir. Uygulamada bu tür alacaklarda talep, ya döviz cinsinden ya da fiilî ödeme tarihindeki kur karşılığı üzerinden ileri sürülür; talebin nasıl kurulduğu, sonradan kur farkının istenip istenemeyeceğini doğrudan etkiler.

Depozito İadesi Hesaplama ve Depozito Geri Alma Hesaplama Adımları

İade tutarı, üç adımlı basit bir hesapla bulunur: verilen güvence tutarından, kiraya verenin ispatlanmış ve kabul edilmiş alacakları düşülür; kalan tutar iade edilir. Aşağıdaki tablo, aylık kirası 20.000 TL olan bir konut kirasında 60.000 TL güvence verilmiş olması hâlinde hesabın nasıl yürüdüğünü gösterir.

Adım	Kalem	Tutar
1	Verilen güvence (üç aylık kira sınırı içinde)	60.000 TL
2	Ödenmemiş son ay kirası	− 20.000 TL
3	Ödenmemiş yan gider (aidat)	− 3.000 TL
4	Kiralanana verilen zarar (tespit edilmiş)	− 7.000 TL
5	Olağan yıpranma nedeniyle boya bedeli	düşülemez
=	İade edilecek tutar	30.000 TL

Hesabın kritik noktası dördüncü ve beşinci satırlardır. Kiraya veren, düştüğü her kalemin varlığını ve miktarını ortaya koymak zorundadır; kalem tartışmalıysa iadenin tamamının bekletilmesi değil, tartışmalı tutarın ayrılıp gerisinin ödenmesi beklenir. Uygulamada uyuşmazlıkların büyük bölümü, kiraya verenin tartışmalı bir hasar iddiasına dayanarak güvencenin tamamını alıkoymasından doğar.

Depozito Geri Alma Süresi ve Depozito Geri Alma Şartları: Üç Aylık Bildirim Kuralı

Depozito bankaya yatırılmışsa iade zamanı kanunla belirlenmiştir. TBK m.342/3 uyarınca kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse, banka kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.

Bu üç aylık süre bir zamanaşımı ya da hak düşürücü süre değildir; bankanın parayı serbest bırakması için aranan şarttır. Kiraya veren süreyi kaçırdığında alacağı ortadan kalkmaz, yalnızca bankadaki güvence üzerindeki fiilî tutma imkânını yitirir ve alacağını genel hükümlere göre kiracıdan istemek zorunda kalır. Sürenin başlangıcı sözleşmenin sona erdiği tarihtir; fiilî tahliye ile sözleşmenin sona ermesi aynı güne denk gelmiyorsa, hangi tarihin esas alınacağı somut olayda ayrıca tartışılır. Kiracının çıkış bildirimini ne zaman yapması gerektiği ve sözleşmenin hangi anda sona erdiği, kiracının evden çıkmadan önce vereceği bildirim süresi yazımızda ele aldığımız on beş günlük kurala bağlıdır; bildirim usulüne uyulmadığında sözleşme bir yıl daha uzamış sayılır ve üç aylık sürenin başlangıcı da buna göre kayar.

Depozito elden alınmışsa bu mekanizma işlemez. Böyle bir durumda kiracının bekleyeceği kanuni bir süre yoktur; sözleşme sona erip taşınmaz teslim edildiğinde iade talebi doğar. Uygulamada tarafların “anahtar tesliminden sonra bir ay içinde hesaplaşılır” gibi kayıtlar koyması mümkündür ve bu kayıt geçerlidir; ancak böyle bir kayıt yoksa kiracı, teslimden hemen sonra iadeyi isteyebilir.

Ev Satılınca Depozito Ne Olur

Kiralanan taşınmazın kira ilişkisi sürerken satılması, kiracı bakımından sözleşmenin sona ermesi anlamına gelmez. TBK m.310, sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse yeni malikin kira sözleşmesinin tarafı olacağını düzenler. Bu, kanundan doğan bir taraf değişikliğidir; kiracının onayı aranmaz, yeni bir sözleşme yapılması gerekmez, kira ilişkisi kaldığı yerden sürer. Malik değişikliğinin kira ilişkisine etkisini bütün yönleriyle ev sahibi değişince kira sözleşmesi ne olur yazımızda inceledik; yeni malikin tahliye için hangi yolları kullanabileceği ise ev sahibi evi satarsa kiracıyı çıkarabilir mi yazımızın konusudur.

Depozito bakımından tablo ikiye ayrılır. Sözleşme ilişkisi ileriye dönük olarak yeni malikle sürer; buna karşılık eski malikle kiracı arasındaki ilişki satış tarihinde sona erer ve o tarih itibarıyla tasfiye edilmesi gerekir. Kiracının başlangıçta ödediği güvence, bu tasfiyenin konusudur. Para eski malikin elinde kaldıysa ve yeni malike aktarılmadıysa, iade borcu eski malikte kalmaya devam eder.

Ev Satılınca Depozitoyu Kim Öder

Bu sorunun cevabı, paranın fiilen nerede olduğuna ve devrin belgelenip belgelenmediğine bağlıdır.

Durum	Kiracı kime başvurur	Gerekçe
Depozito eski malikte, devredildiğine dair belge yok	Eski malike	Devri ispat edemeyen, iade borcundan kurtulamaz
Depozito satış sırasında yeni malike devredilmiş ve belgelenmiş	Yeni malike	Güvence, sözleşmeyle birlikte fiilen el değiştirmiştir
Depozito bankada, kiraya veren adına bloke	Bankaya, TBK m.342/3 usulüyle	Banka güvenceyi kanundaki şartlarla serbest bırakır
Devir konusunda taraflar çelişiyor	Eski malike; devri ispat yükü ondadır	İspat yükü, lehine hak çıkaran taraftadır

Tablonun ilk satırı, habere konu kararın kurduğu kuraldır ve pratikte en sık karşılaşılan hâldir. Taşınmaz satışlarında depozitonun akıbeti çoğu zaman hiç konuşulmaz; tapu devri yapılır, kiracıya yeni hesap numarası bildirilir ve güvence bedeli kimsenin gündemine gelmez. Uyuşmazlık, kiracı taşınmazdan çıkarken ortaya çıkar.

Kira Sözleşmesi Devri ile Kiralananın El Değiştirmesi Aynı Şey Değildir

Bu iki kurum sıkça karıştırılır ve karışıklık doğrudan depozito sorusunu etkiler. TBK m.310’daki el değiştirme, kiraya veren tarafındaki değişikliktir; taşınmazın mülkiyeti başkasına geçer ve yeni malik kanun gereği sözleşmenin tarafı olur. TBK m.323’teki kira ilişkisinin devri ise kiracı tarafındaki değişikliktir; kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça kira ilişkisini başkasına devredemez, devir gerçekleşirse devralan kişi kiracının yerine geçer ve devreden kiracı borçlarından kurtulur.

Ayrım, güvencenin kimden isteneceğini belirler. Kiralanan el değiştirdiğinde kiracı değişmemiştir; depozitoyu ödeyen kişi hâlâ aynı kişidir ve alacaklı sıfatı ondadır. Buna karşılık kira ilişkisi devredildiğinde kiracı değişmiştir; bu durumda depozitonun eski kiracıya mı iade edileceği yoksa yeni kiracıya mı geçeceği, devir anlaşmasının içeriğine göre belirlenir. İşyeri kiralarında devreden kiracının, sözleşmenin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olması da bu ayrımın sonucudur. Peşin ödenen kira bakımından aynı ayrımın nasıl işlediğini ev satılınca peşin ödenen kira kime ait yazımızda ayrıntılı olarak açıkladık.

Kira Depozitosu Yargıtay Kararı: Olay Nasıl Gelişti?

Habere konu uyuşmazlıkta kiracı, oturduğu taşınmaz için kiraya verene 300 ABD doları depozito ödemiştir. Kira ilişkisi devam ederken taşınmaz satılmış, kiracı ödediği depozitonun iade edilmediğini ileri sürerek eski malik aleyhine icra takibi başlatmış, takibe itiraz edilmesi üzerine itirazın iptali davası açmıştır.

Davalı eski malik iki savunma ileri sürmüştür: kiracının son kira bedelini ödemediğini ve tarafların depozitonun kira alacağına sayılması konusunda anlaştıklarını, buna rağmen kötü niyetle takip başlatıldığını belirtmiştir. Dikkat çeken nokta, davalının depozitoyu yeni malike teslim ettiğine ilişkin hiçbir iddiada bulunmamış olmasıdır; kararın gerekçesinde bu husus ayrıca vurgulanmıştır.

İlk Derece Mahkemesi Ne Dedi ve Neden

Sulh hukuk mahkemesi, tapu kayıtlarından taşınmazın 13.07.2020 tarihinde satın alındığını tespit etmiş ve yeni malikin kira sözleşmesinin tarafı hâline geldiği sonucuna varmıştır. Buradan hareketle, depozito alacağının tahsili için husumetin yeni malike yöneltilmesi gerektiğini, oysa davanın önceki malike açıldığını belirterek davayı pasif husumet yokluğu nedeniyle usulden reddetmiştir.

Bu gerekçe, TBK m.310’un yalnızca birinci yarısını okumaktan doğar. Hüküm gerçekten de yeni malikin sözleşmenin tarafı olacağını söyler; ancak aynı hükmün sonucu, eski malikle kiracı arasındaki ilişkinin satış tarihinde sona ermesi ve tasfiye edilmesi gerektiğidir. Tasfiye edilmemiş bir borcun, sırf sözleşme ileriye dönük olarak başka birine geçti diye ortadan kalkması söz konusu değildir.

Kararın haberlerde hiç yer almayan bir ayrıntısı da burada ortaya çıkar: dosyada taşınmazı satın alan kişi, kiracının eşidir. Yani ilk derece mahkemesinin “yeni malike başvurun” dediği kişi, davacı kiracının kendi eşiydi. Yargıtay’ın gerekçesinde “kiralananın davacı kiracının eşine satılması nedeniyle kira sözleşmesinin önceki malik yönünden devam ettiğinden söz edilemeyeceği” ifadesinin özellikle kullanılması bu nedenledir.

Adalet Bakanlığı Neden Devreye Girdi

İlk derece mahkemesinin kararı kesin olarak verilmiştir; yani taraflar için olağan bir kanun yolu açık değildir. Böyle durumlarda HMK m.363/1, yürürlükteki hukuka aykırı bulunduğu ileri sürülerek Adalet Bakanlığı veya Yargıtay Cumhuriyet Başsavcılığı tarafından kanun yararına temyiz yoluna başvurulabileceğini düzenler.

Bakanlık, temyiz isteminde üç noktayı birlikte ileri sürmüştür: kiralananın satışıyla yeni malikin kanun gereği sözleşmenin tarafı hâline geldiğini, önceki malikle kiracı arasındaki ilişkinin satış tarihinde sona erdiğini ve önceki malikin başlangıçta aldığı güvence bedelini yeni malike devrettiğini ispat edemediği sürece depozitoyu kiracıya iade etmekle yükümlü olduğunu. Bakanlık ayrıca, dosyada güvence bedelinin yeni malike teslim edildiğine ilişkin bir iddianın dahi bulunmadığını belirtmiştir.

Yargıtay’ın Gerekçesi

Daire, TBK m.310’u tam olarak okuyarak sonuca varmıştır. Kararın kendi ifadesiyle, yeni malik kira sözleşmesinden doğan hak ve borçları kanun gereği devralırken, önceki malik ile kiracı arasındaki sözleşmesel ilişki de satış tarihi itibarıyla sona erer. Bu çerçevede kurulan ölçüt şudur:

“Bu kapsamda, davalı önceki malikin kira ilişkisinin başlangıcında teslim aldığı güvence bedelini yeni malike devrettiğini ispat etmesi gerekir. Zira depozito bedelinin yeni malike devredildiğinin kanıtlanamaması hâlinde, güvence bedelini teslim alan önceki malik bakımından iade yükümlülüğü devam edecektir.”

Daire, ilk derece mahkemesinin bu değerlendirmeyi yapmadan davayı usulden reddetmesini usul ve yasaya aykırı bulmuş; Adalet Bakanlığının talebini kabul ederek kararı, HMK m.363/2 uyarınca sonuca etkili olmamak üzere kanun yararına bozmuştur. Karar 12.05.2026 tarihinde oy birliğiyle verilmiştir.

Basında Nasıl Duyuruldu ve Kararın Gerçek Niteliği

Karar Resmî Gazete’de yayımlandıktan sonra çok sayıda haber sitesinde yer aldı. Başlıklarda “Yargıtay depozito için noktayı koydu”, “milyonlarca kiracıyı ilgilendiren karar” ve “kritik depozito kararı” gibi ifadeler kullanıldı. Bu başlıklar iki noktada yanıltıcıdır ve iki nokta da kararın kendi metninden ölçülebilir.

Kanun Yararına Bozma O Dosyanın Sonucunu Değiştirmez

Karar, olağan bir temyiz incelemesi sonucunda verilmiş değildir. İlk derece mahkemesinin kesin olarak verdiği bir karara karşı, Adalet Bakanlığının başvurusu üzerine yapılan kanun yararına temyiz incelemesidir. HMK m.363/2 bu yolun sonucunu tek cümleyle belirler: temyiz talebi yerinde görülürse karar kanun yararına bozulur, bu bozma kararın hukuki sonuçlarını ortadan kaldırmaz. Yargıtay da hükmünü bu lafza uygun şekilde, “sonuca etkili olmamak üzere” kaydıyla kurmuştur.

Pratik anlamı şudur: davayı kaybeden kiracı, bu bozma kararıyla parasını geri almış olmaz. İlk derece mahkemesinin kararı kesindir ve kesin kalmaya devam eder; dosya, yeniden yargılama yapılsın diye değil, karar örneği Bakanlığa gönderilsin diye ilk derece mahkemesine iade edilir. Kararın işlevi, aynı hatanın bundan sonraki dosyalarda tekrarlanmasını önlemek ve uygulamaya yön vermektir.

Kararın Resmî Gazete’de yayımlanmasının sebebi de budur. HMK m.363/3, kanun yararına bozma kararının bir örneğinin Adalet Bakanlığına gönderileceğini ve Bakanlıkça Resmî Gazete’de yayımlanacağını emreder. Yani bir kararın Resmî Gazete’de yer alması, onun sıra dışı önemde olduğunu değil, kanun yararına bozma kararı olduğunu gösterir.

Depozito İadesi Yargıtay Kararı Yeni Bir Kural Getirmedi: Aynı Cümle Yıllar Önce de Kurulmuştu

İkinci ve daha önemli nokta, kuralın yeniliğine ilişkindir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 18.11.2014 tarihli E. 2014/2092, K. 2014/12561 sayılı kararında birebir aynı ölçütü kurmuştur. O dosyada da kiracı 2.000 TL depozito vermiş, kiraya veren taşınmazı üçüncü kişiye satmış, kiracı eski malike karşı icra takibi başlatmış ve ilk derece mahkemesi “sözleşme hak ve borçlarıyla yeni malike geçti, depozito yeni malikten istenmeli” diyerek davayı reddetmiştir. Daire bu kararı bozarken şu cümleyi kurmuştur:

“Bu çerçevede davalının akdi ilişkinin başlangıcında kiracıdan almış olduğu güvence parasını yeni malike teslim ettiğini kanıtlamadığı sürece güvence parasını kiracıya iade etmesi gerekir.”

İki karar arasında on iki yıl, iki farklı daire ve iki farklı dosya vardır; kurulan ölçüt aynıdır. Dolayısıyla 2026 tarihli kararın değeri, yeni bir kural koyması değil, yerleşik kuralın hâlâ aynı biçimde uygulandığını ve ilk derece mahkemelerinin bu konuda hâlâ hata yapabildiğini göstermesidir. Bir haberin “emsal karar” ya da “ilk kez” ifadesini kullanabilmesi için kuralın gerçekten yeni olması gerekir; burada durum böyle değildir.

Aynı Konudaki Bir Başka Dosyada Yargıtay Esasa Hiç Girmedi

Konunun içtihat haritasını doğru çizmek için üçüncü bir karara da bakmak gerekir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin E. 2017/16353, K. 2019/6848 sayılı 18.09.2019 tarihli kararında, işyeri kirasında 16.000 ABD doları depozito ödenmiş, kiralanan el değiştirmiş ve kiracı bu kez yeni malike karşı takip başlatmıştır. Bölge adliye mahkemesi, güvence bedelinin yeni malikten tahsiline karar vermiştir.

Yargıtay bu kararı bozmuştur; ancak bozma sebebi depozitonun kimden isteneceği değildir. Daire, ilk derece mahkemesinin tefhim ettiği kısa karar ile sonradan yazılan gerekçeli karar arasında çelişki bulunduğunu, bunun HMK m.298/2’ye aykırılık oluşturduğunu belirterek dosyayı usulden bozmuş ve “bozma nedenine göre sair temyiz itirazları bu aşamada değerlendirilmemiştir” demiştir. Yani yeni malikin sorumlu tutulup tutulamayacağı esastan incelenmemiştir.

Bu ayrıntı önemlidir, çünkü bir kararın sonucundan kural çıkarmadan önce o kararın hangi sebeple verildiğine bakmak gerekir. Depozito uyuşmazlıklarında yerleşik olan ölçüt, güvenceyi teslim alan tarafın devri ispat yüküdür; kiracının doğrudan yeni malike gidebileceği yönünde bu ölçütün yerine geçen bir içtihat bulunmamaktadır.

Eski Malik Devri Neyle İspat Eder

İspat yükü kuralı HMK m.190’da düzenlenir: ispat yükü, kanunda özel bir düzenleme bulunmadıkça, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir. Depozitoyu teslim aldığı tartışmasız olan eski malik, “bu parayı yeni malike devrettim” diyerek iade borcundan kurtulmak istiyorsa, lehine sonuç çıkardığı bu vakıayı kendisi ispatlar.

Uygulamada devrin ispatı için başvurulabilecek belgeler şunlardır:

• Tapu devri sırasında düzenlenen protokol. Satış sözleşmesine ya da ayrı bir protokole “kiracıdan alınan güvence bedeli alıcıya devredilmiştir” kaydının konulması, en güçlü delildir. Tutarın rakamla yazılması gerekir.
• Banka dekontu. Depozito tutarının satış tarihine yakın bir tarihte alıcıya havale edilmesi ve açıklamasına “kira güvence bedeli devri” yazılması, tek başına güçlü bir kayıttır.
• Satış bedelinden mahsup kaydı. Depozito, satış bedelinden düşülerek alıcıya bırakılmışsa bu mahsubun sözleşmede açıkça gösterilmesi gerekir; aksi hâlde ödemenin ne için yapıldığı belirsiz kalır.
• Kiracıya yapılan yazılı bildirim. Yeni malikin, güvenceyi devraldığını kiracıya yazılı olarak bildirmesi, sonradan çıkacak uyuşmazlıkta her iki maliki de korur.
• Yeni malikin ikrarı. Yargılama sırasında yeni malikin güvenceyi devraldığını kabul etmesi de ispat aracıdır; ancak yeni malik davanın tarafı değilse bu beyana ulaşmak her zaman mümkün olmaz.

Habere konu dosyada bu belgelerin hiçbiri yoktur; dahası, davalı böyle bir devir gerçekleştiğini iddia dahi etmemiştir. Kararın “iddiasının da bulunmadığı” ifadesini özellikle kullanması bu nedenledir. Bir savunma ileri sürülmemişse, mahkemenin onu resen varsayması beklenemez.

Kiracı Depozitoyu Kimden İstemeli

Kiracının atacağı ilk adım, paranın kime ödendiğini ve sonrasında ne olduğunu tespit etmektir. Cevap üç soruda toplanır: depozito kime ödendi, satış tarihinde kimin elindeydi, devredildiğine dair bir bildirim yapıldı mı.

Kiracıya satış sırasında hiçbir bildirim yapılmamışsa ve yeni malik güvenceyi devraldığını söylemiyorsa, muhatap depozitoyu teslim alan eski maliktir. Kiracının bu durumda yeni malike yönelmesi, talebinin husumet yönünden reddedilmesi riskini doğurur. Buna karşılık satış sırasında kiracıya “güvenceniz yeni malike devredilmiştir” bildirimi yapılmışsa, artık muhatap yeni maliktir ve eski malike yönelen talep aynı riski taşır.

Davayı Yanlış Kişiye Açtım, Ne Olur

Bu, depozito uyuşmazlıklarının en pahalı hatasıdır; habere konu dosyada da davanın usulden reddedilmesinin sebebi budur. Ancak taraf hatası her zaman davanın kaybedilmesi anlamına gelmez. HMK m.124, dava dilekçesinde tarafın yanlış veya eksik gösterilmesi kabul edilebilir bir yanılgıya dayanıyorsa, hâkimin karşı tarafın rızasını aramaksızın taraf değişikliği talebini kabul edebileceğini düzenler. Aynı maddenin üçüncü fıkrası, maddi hatadan kaynaklanan veya dürüstlük kuralına aykırı olmayan taraf değişikliği taleplerinin kabul edileceğini söyler.

Depozitonun devredilip devredilmediğini kiracının önceden bilmesi çoğu zaman mümkün olmadığından, bu durum kabul edilebilir yanılgı değerlendirmesine elverişlidir. Bu nedenle yanlış tarafa yönelmiş bir talebin peşinen kaybedilmiş sayılması doğru değildir; dosyada taraf değişikliği talebinde bulunulup bulunulamayacağı ayrıca değerlendirilmelidir.

Kiracı Depozito Ödediğini Nasıl İspat Eder

İspat yükünün eski malikte olması, kiracının hiçbir şey ispat etmeyeceği anlamına gelmez. Kiracı önce güvencenin ödendiğini ortaya koymalıdır; ancak bundan sonra devir tartışması gündeme gelir. Habere konu dosyada bu aşama sorun çıkarmamıştır, çünkü depozitonun ödendiği taraflar arasında uyuşmazlık konusu değildi.

Ödemenin ispatında kullanılan araçlar sırasıyla şunlardır: kira sözleşmesindeki güvence kaydı, banka dekontu veya havale kaydı, ödemeyi doğrulayan yazışmalar ve nihayet tanık beyanı. Kira sözleşmesinde tutar yazılıysa ve karşı taraf ödemenin yapılmadığını iddia ediyorsa, ödemenin gerçekleşip gerçekleşmediği ayrıca tartışılır; sözleşmedeki kayıt tek başına ödemenin yapıldığını göstermeyebilir. Bu nedenle sözleşmede “güvence bedeli peşin olarak teslim alınmıştır” ibaresinin bulunması, kiracı bakımından belirgin bir avantajdır.

Ev Sahibi Depozitoyu Geri Vermiyorsa Ne Yapılır

Kira ilişkisi bitmiş, taşınmaz teslim edilmiş ve kira depozitosu iadesi yapılmamışsa izlenecek yol adım adım şöyledir. Kira depozitosunun iadesi için birden çok yol bulunur ve bunlar birbirinin alternatifidir; hangisinin seçileceği alacağın tartışmalı olup olmamasına göre belirlenir.

Depozito İadesi İçin İhtarname Zorunlu mu?

İlk adım, iade talebinin yazılı olarak iletilmesidir. Noterden çekilecek bir ihtarname, hem talebin varlığını hem de tarihini belgeler; temerrüt faizinin başlangıcı da bu bildirime bağlanır. İhtarnamede depozitonun tutarı, ödendiği tarih, kira ilişkisinin sona erdiği tarih ve ödeme için verilen süre açıkça yazılmalıdır. Kiraya veren tarafından gönderilen ihtarname türlerinin birbirinden nasıl ayrıldığını ev sahibi ihtarname çekti ne yapmalıyım yazımızda ele aldık.

İcra Takibi mi, Depozito İadesi Davası mı?

İki yol da açıktır ve seçim, dosyanın niteliğine göre yapılır.

Ölçüt	İlamsız icra takibi	Alacak davası
Başlangıç	İcra dairesine takip talebi	Mahkemeye dava dilekçesi
Arabuluculuk	Dava şartı değil	Kira ilişkisinden kaynaklandığı için dava şartı
Borçlu itiraz ederse	Takip durur; itirazın iptali veya kaldırılması gerekir	Yargılama sürer
Uygun olduğu hâl	Alacak tartışmasız ve belgeliyse	Kesinti, hasar veya devir tartışması varsa
Ek talep imkânı	İtirazın iptalinde icra inkâr tazminatı	Faiz ve yargılama giderleri

Depozito alacağı çoğu dosyada icra takibiyle başlatılır; her iki Yargıtay kararında da izlenen yol budur. Takibe itiraz edilirse alacaklı, itirazın iptali davası açarak takibin devamını ister. İtirazın haksız olduğu anlaşılırsa borçlu, alacağın belirli bir oranından aşağı olmamak üzere icra inkâr tazminatına mahkûm edilebilir. İcra ve dava yollarının hangi hâllerde tercih edildiğini evden çıkmayan kiracıya ne yapabilirim yazımızda kira ilişkisinin diğer ucundan karşılaştırdık.

Arabuluculuk Dava Şartı mıdır

Evet. 6325 sayılı Kanun’un 7445 sayılı Kanun’la eklenen 18/B maddesi, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olmasını dava şartı hâline getirmiştir. Depozito iadesi de kira ilişkisinden kaynaklandığı için bu kapsamdadır. Hükmün açık istisnası, kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümlerdir.

Bu düzenlemenin pratik sonucu şudur: doğrudan icra takibi başlatmak için arabuluculuğa gitmek gerekmez, çünkü icra takibi dava değildir. Ancak takibe itiraz edilir ve itirazın iptali davası açılacaksa, bu bir dava olduğundan arabuluculuk şartı gündeme gelir. Arabuluculuk aşaması atlanarak açılan dava, dava şartı yokluğundan usulden reddedilir; bu da zaman ve masraf kaybı demektir.

Depozito İadesi Yetkili Mahkeme ve Görevli Mahkeme Hangisidir?

Görev konusunda tereddüt yoktur. HMK m.4/1-a uyarınca sulh hukuk mahkemeleri, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere kira ilişkisinden doğan tüm uyuşmazlıkları görür. Depozito iadesi bir kira ilişkisi alacağıdır; tutarı ne olursa olsun asliye hukuk mahkemesinde görülmez. Nitekim habere konu dosya da sulh hukuk mahkemesinde görülmüştür.

Yetki bakımından genel kural davalının yerleşim yeri mahkemesidir; sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesi de yetkilidir ve taşınmaz kiralarında bu, çoğunlukla taşınmazın bulunduğu yerdir. Kiracı, eski malik başka bir şehre taşınmış olsa bile ifa yeri mahkemesinde dava açma imkânına sahiptir.

Depozito İadesi Dava Dilekçesi Örneği İşe Yarar mı?

İnternette dolaşan hazır dilekçe örnekleri, depozito uyuşmazlıklarında sıkça aranır ve çoğu zaman zarar verir. Bunun somut sebepleri vardır. Dilekçede muhatabın yanlış gösterilmesi, habere konu dosyada olduğu gibi davanın usulden reddine yol açabilir. Talebin hukuki niteliği yanlış kurulursa, örneğin itirazın iptali istenmesi gerekirken alacak davası açılırsa, icra takibinin akıbeti belirsiz kalır. Arabuluculuk aşamasının tamamlandığına dair son tutanağın dilekçeye eklenmemesi, dava şartı yokluğundan ret sonucunu doğurur.

Buna ek olarak, faiz talebinin türü ve başlangıç tarihi, yabancı para alacağında talebin hangi kur üzerinden kurulacağı, harca esas değerin nasıl gösterileceği gibi noktalar dosyaya göre değişir. Hazır bir metnin bu değişkenleri karşılaması beklenemez. Depozito alacağı tutar olarak küçük görünse de yargılama giderleri ve vekâlet ücreti bakımından sonuçları büyük olabilir; bu nedenle dilekçenin dosyaya özgü hazırlanması gerekir.

Depozito Alacağında Zamanaşımı

Depozito iadesi talebi, kira bedeli gibi dönemsel bir edim değildir; kira ilişkisinin sona ermesiyle doğan bir iade borcudur. Bu nedenle uygulamada bu alacak, kira bedelleri için öngörülen beş yıllık zamanaşımına değil, genel zamanaşımı süresine tabi tutulur. Sürenin başlangıcı, iade borcunun muaccel hâle geldiği andır; yani kira ilişkisinin sona erip taşınmazın teslim edildiği tarihtir.

Bununla birlikte zamanaşımı süresinin uzun olması, talebin geciktirilmesini haklı çıkarmaz. Aradan geçen zaman ispat imkânlarını zayıflatır: depozito elden ödendiyse tanık hafızası, banka kayıtları ve sözleşmenin kendisi zamanla ulaşılamaz hâle gelebilir.

Depozito Uyuşmazlıkları Neden Yargıtay’a Çok Az Gidiyor

Bu sorunun cevabı, kararın neden kanun yararına temyiz yoluyla incelendiğini de açıklar ve kendi dosyasını değerlendiren okuyucu için doğrudan pratik değer taşır.

Birinci sebep görev kuralıdır. Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar, HMK m.4/1-a uyarınca tutara bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde görülür. İkinci sebep temyiz sınırlamasıdır: HMK m.362/1-b, kira ilişkisinden doğan ve miktar itibarıyla temyiz edilebilen alacak davaları ile üç aylık kira tutarı temyiz sınırının üzerinde olan davalar hariç olmak üzere, 4. maddede gösterilen davalara ilişkin bölge adliye mahkemesi kararları hakkında temyiz yoluna başvurulamayacağını düzenler. Üçüncü sebep, istinaf kesinlik sınırıdır: HMK m.341/2 uyarınca miktar veya değeri belirli bir tutarı geçmeyen malvarlığı davalarına ilişkin kararlar kesindir.

Bu üç kural birlikte uygulandığında, düşük tutarlı bir depozito uyuşmazlığı ilk derecede başlar ve çoğu zaman orada biter. Habere konu dosyada da karar kesin olarak verilmiş, bu yüzden hukuka aykırılığın giderilmesi ancak Adalet Bakanlığının başvurusuyla mümkün olmuştur.

Kesinlik Sınırı Hangi Yılın Rakamına Göre Belirlenir

HMK Ek m.1/1, 341, 362 ve 369. maddelerdeki parasal sınırların her takvim yılı başından geçerli olmak üzere, önceki yıl uygulanan sınırların Vergi Usul Kanunu’nun mükerrer 298. maddesi uyarınca ilan edilen yeniden değerleme oranında artırılmasıyla belirleneceğini, bu şekilde bulunan tutarların bin Türk lirasını aşmayan kısımlarının dikkate alınmayacağını düzenler.

Uygulamada asıl karıştırılan nokta ise aynı maddenin ikinci fıkrasındadır. 4/6/2025 tarihli 7550 sayılı Kanun’la değiştirilen bu fıkraya göre, 341, 362 ve 369. maddelerdeki parasal sınırların uygulanmasında davanın açıldığı tarihteki miktar esas alınır. Yani dosyanın kanun yoluna tabi olup olmadığı, kararın verildiği ya da başvurunun yapıldığı yıla göre değil, davanın açıldığı yıla göre belirlenir. Yıllar süren bir yargılamada bu fark belirleyici olur.

Davanın açıldığı yıl	İstinaf kesinlik sınırı (HMK m.341/2)	Temyiz sınırı (HMK m.362/1-a)
2024	28.250 TL	378.290 TL
2025	40.000 TL	544.000 TL
2026	50.000 TL	682.000 TL

Tablodaki rakamlar Ek m.1’in kendi formülüyle tutarlıdır: her satır, bir önceki yılın tutarının yeniden değerleme oranıyla artırılıp bin liranın altındaki kısmın atılmasıyla bulunur. Kendi dosyasını değerlendiren okuyucunun bakması gereken şey, dava dilekçesinin verildiği yıl ve talep edilen toplam tutardır. Alacağın bir kısmının dava edilmiş olması hâlinde sınırın alacağın tamamına göre belirleneceği kuralı da unutulmamalıdır.

Manevi tazminat davalarında ise miktara bakılmaksızın istinaf yolu açıktır; ancak depozito iadesi maddi bir alacak talebi olduğundan bu istisnadan yararlanmaz.

Ev Satarken Malikler Ne Yapmalı

Karar kiracı lehine bir ölçüt kurduğu için tartışma çoğunlukla tek taraftan yürütülür. Oysa aynı ölçüt, satış yapan ve satın alan malikler için de somut bir görev listesi doğurur; çünkü depozito hiç konuşulmadan yapılan bir satış, yıllar sonra eski maliki muhatap hâline getirir.

Satan malik bakımından: Devir sırasında kiracıdan alınan güvence bedelinin akıbeti yazılı olarak belirlenmelidir. En temiz çözüm, tutarı satış bedelinden mahsup ederek alıcıya bırakmak ve bunu sözleşmeye kaydetmektir. Kayıt yoksa, para alıcıya havale edilip açıklamasına devir nedeni yazılmalıdır. Her iki hâlde de kiracıya yazılı bildirim yapılması, ilerideki bir talebin muhatabını baştan belirler. Güvence bankada tutuluyorsa, hesabın durumu ve tarafların yetkisi bankayla birlikte netleştirilmelidir.

Satın alan malik bakımından: Alıcı, kira sözleşmesinin tarafı olacağını bilerek satın alır ve sözleşmeden doğan borçları kanun gereği devralır. Bu nedenle satıştan önce kira sözleşmesinin bir örneğini görmek, depozitonun tutarını ve ödenip ödenmediğini öğrenmek gerekir. Depozito devralınmıyorsa bu durum sözleşmeye açıkça yazılmalıdır; aksi hâlde kiracıya karşı sonradan sürdürülecek “ben devralmadım” savunması ispat sorununa dönüşür. Yeni malikin kiracıyla ilişkisinde kullanabileceği hukuki yolları ev sahibi evi satarsa kiracıyı çıkarabilir mi yazımızda inceledik.

Kiracı bakımından: Malik değiştiğinde kira ödemesi yapılacak hesabın değiştiğine dair bildirim genellikle gelir; aynı yazışmada depozitonun durumunun da sorulması, ileride ispat sorunu doğmasını engeller. Kiracının kirayı yanlış kişiye ödemesi hâlinde doğan sonuçları ve malik değişikliğinin sözleşmeye etkisini ev sahibi değişince kira sözleşmesi ne olur yazımızda ele aldık.

Karıştırılan Kavramlar

Depozito, kira ilişkisinde ödenen tek para kalemi olmadığı için başka kavramlarla sıkça karıştırılır. Ayrımlar hem talebin muhatabını hem de talebin hukuki dayanağını değiştirir.

Kavram	Niteliği	İade edilir mi	Dayanak
Depozito (güvence)	Kira borçlarının teminatı	Evet, alacak yoksa tamamı	TBK m.342
Peşin ödenen kira	Kira bedelinin önceden ödenmesi	Karşılığı olmayan dönem için evet	Kira sözleşmesi
Hava parası	Kanuni dayanağı olmayan ödeme	Talep edilebilirliği tartışmalı	—
Cezai şart	Sözleşmeye aykırılık yaptırımı	Konut ve çatılı işyeri kirasında geçersiz	TBK m.346
Abonelik güvence bedeli	Abonelik sözleşmesi teminatı	Aboneliğin sonlandırılmasıyla	Kendi mevzuatı

Peşin ödenen kira ile depozito ayrımı, ev satışlarında özellikle önem kazanır. Peşin kira, karşılığı henüz doğmamış bir dönemin bedelidir; depozito ise hiçbir döneme mahsup edilmek üzere değil, güvence olarak verilir. Bu nedenle satış hâlinde iki kalemin hesabı farklı yürür ve tarafların birbirinden isteyebileceği tutarlar farklı hesaplanır. Peşin kiranın satıştan sonra kime ait olduğunu ev satılınca peşin ödenen kira kime ait yazımızda ayrıntılı olarak açıkladık.

İkinci sık karışıklık, depozitonun son ayın kirasına sayılması meselesidir. Kiracının tek taraflı olarak “son ayın kirasını ödemiyorum, depozitomdan düşün” demesi, sözleşmeye aykırılık oluşturur ve kiraya verene temerrüt nedeniyle hukuki yollara başvurma imkânı verir. Tarafların bu yönde anlaşması ise mümkündür; habere konu dosyada davalı da böyle bir anlaşmanın varlığını savunmuştur. Ancak böyle bir anlaşma iddiası da ispat gerektirir.

Sık Yapılan Hatalar

Depozitonun kesin olarak kaybedildiğini düşünmek. Ev satıldığında kiracıların bir bölümü, paranın artık takip edilemeyeceğini varsayarak talepte bulunmaktan vazgeçer. Oysa kural açıktır: parayı teslim alan taraf, devrettiğini ispat edemedikçe iade borcu altındadır.

Devri sözle geçiştirmek. Satış sırasında “depozitoyu sen halledersin” biçiminde kurulan sözlü mutabakatlar, uyuşmazlık çıktığında hiçbir işe yaramaz. Belge olmadığında ispat yükü, parayı teslim alan eski malikin üzerinde kalır.

Yanlış tarafa yönelmek ve orada bırakmak. Talep yanlış kişiye yöneltildiğinde dava usulden reddedilebilir. Ancak taraf hatası kabul edilebilir bir yanılgıya dayanıyorsa HMK m.124 kapsamında taraf değişikliği talebi gündeme gelebilir; bu imkân çoğu zaman hiç değerlendirilmez.

Arabuluculuk aşamasını atlamak. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Bu adım atlanarak açılan dava esasa girilmeden usulden reddedilir.

Depozitoyu tahliye pazarlığının aracına çevirmek. Kiraya verenin “depozitoyu vermem, evi boşalt” demesi ya da kiracının “depozitomu almadan çıkmam” tutumu, iki ayrı hukuki ilişkiyi birbirine bağlar. Tahliye ile depozito iadesi farklı taleplerdir ve farklı yollarla ileri sürülür; kiraya verenin hangi hâllerde tahliye isteyebileceğini ev sahibi kiracıyı hangi durumlarda çıkarabilir yazımızda topluca inceledik.

Bir kararın niteliğini okumadan sonuç çıkarmak. Kanun yararına bozma kararları içtihat değeri taşır, ancak incelenen dosyanın sonucunu değiştirmez. Bir haberde “Yargıtay karar verdi” ifadesini görmek, benzer bir dosyanın kendiliğinden kazanılacağı anlamına gelmez; her dosya kendi delil durumuna göre değerlendirilir.

Kiracı taşınırken elektrik, su veya doğalgaz aboneliğini kapatmadan gitmişse borcun kime ait olduğu ve yeni aboneliğin neden reddedilemeyeceği ayrı bir konudur: kiracı abonelikleri kapatmadan giderse ne olur.

Sıkça Sorulan Sorular

Depozito iadesi nasıl olur, kira depozitosu nasıl iade edilir?

Kira sözleşmesi sona erip taşınmaz teslim edildiğinde kiraya veren, kira ilişkisinden doğan muaccel bir alacağı yoksa depozitonun tamamını kiracıya iade eder. Depozito bankada vadeli hesapta tutuluyorsa iade, TBK m.342/3’teki usule göre banka aracılığıyla gerçekleşir. Elden ödenmiş depozitolarda iade doğrudan kiraya verenden istenir.

Depozito iadesi ne kadar olur, kira depozitosu iadesi ne kadar tutar?

Kural olarak ödenen tutarın tamamıdır. Kiraya verenin ödenmemiş kira, yan gider veya kiralanana verilen zarar gibi somut bir alacağı varsa yalnızca o tutar mahsup edilir. Olağan yıpranma, boya ve badana gibi kullanmanın doğal sonucu olan kalemler kesinti sebebi yapılamaz.

Kira depozitosu ne kadar iade edilir, kira arttıkça artar mı?

Depozito, taraflar aksini kararlaştırmadıkça alındığı miktar üzerinden iade edilir; kira bedelindeki artışa göre kendiliğinden güncellenmez. Para vadeli tasarruf hesabında tutulmuşsa işleyen faiz de kiracıya döner.

Kira depozitosu nasıl hesaplanır, kira depozitosu ne kadar alınır?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence, TBK m.342/1 uyarınca üç aylık kira bedelini aşamaz. Hesap, sözleşmede kararlaştırılan aylık kira bedelinin üçe katlanmasıyla yapılır. Çatılı işyeri sayılmayan taşınmazların kirasında bu üst sınır uygulanmaz.

Kira depozitosu kime verilir?

Kanunun öngördüğü usulde depozito kiraya verene elden verilmez; kiracı parayı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere vadeli bir tasarruf hesabına yatırır. Uygulamada depozito çoğunlukla doğrudan kiraya verene ödenir ve bu ödeme geçerlidir; usule uyulmaması kiracının iade hakkını ortadan kaldırmaz.

Kira depozitosu ne kadar sürede iade edilir, kira depozitosu iade süresi ne kadardır?

Depozito bankaya yatırılmışsa, kiraya veren sözleşmenin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı dava açtığını veya takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmezse, banka kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermek zorundadır. Elden ödenen depozitolarda böyle bir bekleme süresi yoktur; iade talebi teslimle birlikte doğar.

Depozito geri alma süresi geçerse hakkım düşer mi?

Hayır. TBK m.342/3’teki üç aylık süre, bankanın güvenceyi serbest bırakması için aranan şarttır; kiracının veya kiraya verenin alacağını sona erdiren bir hak düşürücü süre değildir. Kiraya veren süreyi kaçırırsa alacağını genel hükümlere göre istemeye devam edebilir.

Ev satılınca depozito ne olur?

Kira sözleşmesi sona ermez; TBK m.310 uyarınca yeni malik kendiliğinden sözleşmenin tarafı olur. Buna karşılık eski malikle kiracı arasındaki ilişki satış tarihinde sona erer ve tasfiye edilir. Depozito, bu tasfiyenin konusudur.

Ev satılınca kiracının depozitosunu kim öder?

Depozitoyu teslim almış olan eski malik, bu bedeli yeni malike devrettiğini ispat edemediği sürece iade ile yükümlüdür. Devir gerçekleşmiş ve belgelenmişse muhatap yeni maliktir.

Ev sahibi depozitoyu vermiyor ne yapmalıyım, ev sahibi evi sattı depozitoyu vermiyor ise ne olur?

Önce depozitonun yeni malike devredilip devredilmediği öğrenilir. Devre ilişkin bir bildirim veya belge yoksa talep eski malike yöneltilir. Yazılı ihtar gönderilir, sonuç alınamazsa icra takibi başlatılır veya arabuluculuk aşaması tamamlanarak sulh hukuk mahkemesinde alacak davası açılır.

Yeni ev sahibi depozitoyu ödemek zorunda mı?

Yeni malik kira sözleşmesinin tarafı hâline gelir; ancak depozito bedeli fiilen kendisine devredilmemişse, güvenceyi teslim almış olan eski malikin iade borcu ortadan kalkmaz. Yargıtay’ın yerleşik uygulamasında belirleyici olan, güvenceyi teslim alan tarafın devri ispat edip edemediğidir.

Depozito iadesi için hangi mahkemeye başvurulur?

HMK m.4/1-a uyarınca kira ilişkisinden doğan alacak davaları, tutara bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde görülür. Yetkili mahkeme kural olarak davalının yerleşim yeri mahkemesidir; sözleşmenin ifa yeri mahkemesi de yetkilidir.

Depozito davası açmadan önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?

Evet. 6325 sayılı Kanun m.18/B, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmasını dava şartı saymıştır. Doğrudan icra takibi başlatmak için ise arabuluculuk gerekmez; takibe itiraz edilip itirazın iptali davası açılacaksa şart yeniden gündeme gelir.

Depozito iadesiyle ilgili Yargıtay kararı benim dosyamda kendiliğinden sonuç doğurur mu?

Hayır. Habere konu karar kanun yararına bozma kararıdır ve HMK m.363/2 uyarınca incelenen dosyanın hukuki sonuçlarını ortadan kaldırmaz. Karar, benzer uyuşmazlıklarda emsal olarak gösterilebilir; ancak her dosya kendi delil durumuna göre değerlendirilir.

Depozitoyu son ayın kirasına saydırabilir miyim?

Kiracı bunu tek taraflı olarak yapamaz; kira borcunu ödememek sözleşmeye aykırılık oluşturur ve kiraya verene hukuki yollara başvurma imkânı verir. Tarafların bu yönde anlaşması mümkündür, ancak böyle bir anlaşmanın varlığı uyuşmazlık hâlinde ispat edilmelidir.

Depozito elden verilmişse iade talep edilebilir mi?

Evet. Kanunun öngördüğü bankaya yatırma usulüne uyulmamış olması depozitoyu geçersiz kılmaz. Bu durumda kiracının ödemeyi ispatlaması gerekir; sözleşmedeki kayıt, banka dekontu ve yazışmalar bu ispatta kullanılır.

Kaynaklar

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.310, m.311, m.322, m.323, m.342, m.346; 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.4, m.124, m.190, m.341, m.362, m.363 ve Ek m.1; 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B. Kararlar: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2026/3664, K. 2026/2960, 12.05.2026 (kanun yararına bozma); Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E. 2014/2092, K. 2014/12561, 18.11.2014; Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2017/16353, K. 2019/6848, 18.09.2019. Karar metinleri Yargıtay Karar Arama üzerinden erişilebilir durumdadır.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Her uyuşmazlık kendi somut koşulları, sözleşme hükümleri ve delil durumu çerçevesinde değerlendirilir; bu nedenle karar vermeden önce bir avukata başvurulması yerinde olur.