Önalım Bedeli Nasıl Belirlenir? AYM Rayiç Bedel Kuralını İptal Etti

Önalım bedeli, 6 Kasım 2026’da Resmî Gazete’de yayımlanan Anayasa Mahkemesi kararıyla yeniden tartışmaya açıldı: hâkimin payın rayiç bedelini belirlemesini öngören kural iptal edildi, ancak iptal 6 Ağustos 2027’de yürürlüğe girecek. Bu tarihe kadar açılan ve görülmekte olan önalım davalarında paydaş, tapudaki satış bedelini değil mahkemenin belirlediği rayiç bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini yatırmak zorundadır.

Kararın basında aktarılmayan yönü kapsamıdır. Mahkeme yalnızca “rayiç bedeli” ibaresini değil, Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 734. maddesinin ikinci fıkrasının tamamını ve bu fıkrayı eski davalara uygulayan geçiş hükmünü de iptal etti. 6 Ağustos 2027’den sonra kanunda bedelin ne olacağını, nereye ve hangi sürede yatırılacağını söyleyen bir hüküm kalmayacak; eski “satış bedeli” metni de kendiliğinden geri gelmeyecek.

Habere Konu Karar

Alan	Bilgi
Mahkeme	Anayasa Mahkemesi (norm denetimi)
Künye	E.2026/23, K.2026/162
Karar tarihi	16.07.2026
Resmî Gazete	06.11.2026, sayı 33422
Başvuranlar	13 asliye hukuk mahkemesi (itiraz yolu) ve 137 milletvekili (iptal davası)
İncelenen kural	TMK m.734/2 (7571 sayılı Kanun m.36 ile değişik) ve TMK geçici m.1/2 (7571 m.37)
Sonuç	“Rayiç bedeli” ibaresi Anayasa m.5 ve m.35’e aykırı bulunarak iptal edildi (oyçokluğu). Fıkranın geri kalanı ve geçici m.1/2, uygulanma imkânı kalmadığı için 6216 sayılı Kanun m.43/4 uyarınca iptal edildi (oybirliği)
Yürürlük	Yayımdan itibaren dokuz ay sonra: 06.08.2027. Yürürlüğü durdurma talepleri oybirliğiyle reddedildi
Kararın niteliği	Norm denetimi kararı; herkesi bağlar, geriye yürümez (Anayasa m.153)
Basında	6-9 Kasım 2026 arasında ağırlıkla “rayiç bedel kuralı iptal edildi” başlığıyla duyuruldu; başlıklarda fıkranın kalan kısmının da iptal edildiği yer almadı

Kararın tam metni Resmî Gazete’nin 6 Kasım 2026 tarihli sayısında yayımlandı. Aşağıdaki alıntılar bu metinden yapılmıştır.

Önalım Bedeli Nedir, Bugün Neye Göre Hesaplanıyor?

Önalım bedeli, 6 Ağustos 2027’ye kadar dava konusu payın hâkim tarafından belirlenen rayiç bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerinden oluşur. Tapuda yazan satış bedeli bu dönemde ölçü değildir; satış bedeli rayiç değerden yüksek de olsa düşük de olsa mahkeme bilirkişi aracılığıyla payın piyasa değerini tespit eder.

Paydaş bu tutarı, hâkimin gösterdiği yere ve verdiği kesin süre içinde nakden yatırmak zorundadır. Para nemalandırılır ve hüküm kesinleşince nemasıyla birlikte hak sahibine ödenir. Kesin süre kaçırılırsa davacı paydaş adına payın tesciline karar verilemez.

İptal kararı yayımlandı diye bu kural askıya alınmadı. Anayasa Mahkemesi yürürlüğü durdurma taleplerini reddetti ve iptalin dokuz ay sonra hüküm doğurmasını kararlaştırdı. Bu nedenle 6 Kasım 2026 ile 6 Ağustos 2027 arasında görülen davalarda hâkim rayiç bedeli belirlemeye ve depo için kesin süre vermeye devam eder.

TMK 734. Maddesi 2002’den Bu Yana Nasıl Değişti?

Önalım hakkı TMK’nın 732-734. maddelerinde düzenlenir. Paylı mülkiyette bir paydaş payını üçüncü kişiye sattığında diğer paydaşlar bu payı öncelikle satın alabilir (m.732). Hak alıcıya karşı dava açılarak kullanılır (m.734/1). Bedel kuralı ise üç dönemden geçti.

Dönem	Yatırılacak bedel	Süre ve sonuç
01.01.2002 – 24.12.2025	Satış bedeli + alıcıya düşen tapu giderleri	Hâkimin belirlediği süre içinde, hâkimin belirlediği yere nakden; tescilden önce
25.12.2025 – 05.08.2027	Hâkimin belirlediği rayiç bedel + alıcıya düşen tapu giderleri	Kesin süre; yatırılmazsa tescil kararı verilemez; bedel nemalandırılır
06.08.2027’den itibaren	Kanunda hüküm yok	Yeni bir kanun çıkmazsa boşluğu yargı kararları dolduracak

İlk dönemin metni şuydu: önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, “satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.” Yargıtay bu dönemde önalım bedelini tapuda gösterilen satış bedeli ile alıcının ödediği harç ve masrafların toplamı olarak uyguladı.

İkinci dönemi 25 Aralık 2025 tarihli ve 33118 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 7571 sayılı Kanun açtı. Kanunun 36. maddesi 734/2’yi rayiç bedel esasına çevirdi, 37. maddesi TMK’ya geçici 1. maddeyi ekledi. Geçici maddenin ikinci fıkrası, yeni bedel kuralının değişiklikten önce açılmış davalara da uygulanacağını söylüyordu. Bu fıkra, satış bedeli yatırılarak açılmış davalarda bedelin yargılama sürerken rayiç değere göre yeniden belirlenmesi sonucunu doğuruyordu. Anayasa Mahkemesine itiraz eden on üç mahkemeden on biri yalnızca bu geçiş hükmünün iptalini istedi.

Üçüncü dönem, iptal kararının yürürlüğe girdiği 6 Ağustos 2027’de başlıyor. Mevzuatın güncel hâli Türk Medeni Kanunu metninde izlenebilir; iptal yürürlüğe girdiğinde maddenin ikinci fıkrası metinden çıkarılacaktır.

İptalin Kapsamı: Yalnız Rayiç Bedel İbaresi mi Gitti?

Hayır. Anayasa Mahkemesi esastan yalnızca “rayiç bedeli” ibaresini inceledi ve Anayasa’ya aykırı buldu, ama sonuç fıkranın tamamını kapsıyor. Kararın hüküm fıkrası dört ayrı iptal içeriyor:

• Birinci cümledeki “rayiç bedeli” ibaresi: Anayasa’ya aykırılık nedeniyle iptal, oyçokluğu.
• Birinci cümledeki “gecikmeksizin” ibaresi: rayiç bedel ibaresi gidince uygulanma imkânı kalmadığı için iptal.
• İkinci cümledeki “kesin süre” ibaresi ve fıkranın kalan kısmı: aynı gerekçeyle iptal.
• Geçici 1. maddenin (2) numaralı fıkrası: derdest davalara uygulama hükmü, aynı gerekçeyle iptal.

Son üç kalemde Mahkeme Anayasa’ya uygunluk denetimi yapmadı. 6216 sayılı Kanun’un 43. maddesinin dördüncü fıkrası, bir kuralın iptali başka kuralları uygulanamaz hâle getiriyorsa onların da iptal edilebileceğini söyler. Mahkeme 56. paragrafta bu yetkiye dayandı ve fıkranın kalan kısmını da iptal etti.

Bu ayrıntı pratikte büyük fark yaratıyor. Kalan kısım şunları içeriyordu: bedelin nakden yatırılması yükümlülüğü, nemalandırma, hâkimin yatırma yerini belirlemesi, süre kaçırılırsa tescil kararı verilemeyeceği ve paranın hüküm kesinleşince ödenmesi. 6 Ağustos 2027’den itibaren bunların hiçbiri kanun metninde olmayacak. Yalnızca “rayiç bedel” ibaresi iptal edilseydi geriye “dava konusu payın bedeli” gibi işler bir cümle kalabilirdi; fıkranın tamamı gittiği için bu imkân da yok.

İptal dışında kalanlar da belirlenmeli: önalım hakkının kendisi (m.732), hakkın kullanılamayacağı satışlar, feragat ve dava açma süreleri (m.733), davanın alıcıya karşı açılacağı kuralı (m.734/1) ve 25 Aralık 2025 öncesi satışlara eski süreyi uygulayan geçici 1. maddenin birinci fıkrası yürürlükte kalıyor.

Önalım Hakkı Anayasa Mahkemesi Kararı: Rayiç Bedel Neden Aykırı Bulundu?

Mahkemenin gerekçesi, önalımın üçüncü kişinin kabul ettiği satış koşullarını hak sahibinin aynen üstlenmesi esasına dayandığıdır. Kararın 46. paragrafında bu, satış sözleşmesinin tüm koşulları korunarak önalım hakkı sahibinin alıcının yerine geçmesi olarak tarif edilir.

Rayiç bedel kuralı bu dengeyi bozuyordu. Gerekçenin 49. paragrafına göre kural, satıcı ile alıcının “serbest iradeleriyle kararlaştırdıkları satış bedelini esas almayıp” bedelin mahkemece belirlenmesini öngörerek tarafların iradesini ortadan kaldırıyor. Mahkeme üç sonuç sayıyor:

• Rayiç değer satış bedelinden yüksekse alıcı, ödediğinden fazlasını alarak haksız kazanç elde edebilir.
• Rayiç değer satış bedelinden düşükse alıcı, ödediği parayı geri alamayarak haksız yere zarara uğrayabilir.
• Paydaş, ne kadar ödeyeceğini ancak yargılamanın sonunda öğrenir ve hukuken belirsiz bir konumda kalır.

Mahkeme bu nedenle kuralın Anayasa’nın 5. maddesi (devletin temel amaç ve görevleri) ile 35. maddesindeki mülkiyet hakkından doğan pozitif yükümlülüklerle bağdaşmadığına karar verdi. Gerekçe, Mahkemenin daha önce verdiği iki kararla da bağ kuruyor: 8 Kasım 2023 tarihli E.2023/77, K.2023/190 sayılı kararda eski “satış bedeli” ibaresi Anayasa’ya aykırı görülmemiş; 3 Haziran 2025 tarihli E.2024/152, K.2025/116 sayılı kararda da yasal önalım hakkının mülkiyet hakkına orantılı bir sınırlama olduğu kabul edilmişti.

Karşı Oy: Dört Üye Rayiç Bedeli Neden Savundu?

“Rayiç bedeli” ibaresinin iptali oyçokluğuyla verildi. Başkanvekili Basri Bağcı ile üyeler Selahaddin Menteş, Muhterem İnce ve Ömer Çınar karşı oy yazdı. Diğer bütün iptaller ve dokuz aylık erteleme oybirliğiyle alındı.

Karşı oy üç gerekçeye dayanıyor. Birincisi, tapuda gösterilen bedel gerçek bedeli yansıtmayabilir; karşı oya göre bu konuda çok sayıda muvazaa iddiası vardır ve satış bedeli esası, bedel muvazaası yapan tarafı fiilen cezalandırırken davacı paydaşı zenginleştirebilir. İkincisi, dava satıştan uzun süre sonra açılabildiği ve yatırılan para kesinleşmeye kadar alıcıya ödenmediği için, enflasyon karşısında satış bedeli alıcıyı zarara uğratır. Üçüncüsü, Yargıtay zaten bedelin muvazaalı olarak yüksek gösterildiği iddia edildiğinde rayiç değeri tespit ettirmektedir; bu yüzden rayiç bedelin “farklı bir satış ilişkisi” kuracağı görüşü mevcut uygulamayla örtüşmez.

Karşı oy, önalım hakkının imar uygulaması nedeniyle yüzlerce kişinin istemeden paydaş olduğu taşınmazlarda da işlediğine ve Anglo-Sakson hukukunda yasal önalımın hiç bulunmadığına dikkat çekiyor. Bu görüşler kararı değiştirmez, ama yasa koyucunun 2027 düzenlemesinde hangi tartışmalarla karşılaşacağını gösterir.

Önalım Davalarında Rayiç Bedel Hangi Güne Göre Belirlenir?

Kanun “gecikmeksizin” demekle yetindi ve rayiç değerin hangi tarihe göre belirleneceğini söylemedi. Bu boşluğu Yargıtay 7. Hukuk Dairesi doldurdu ve 2026 boyunca aynı ilkeyi tekrarladı.

Daire, 4 Şubat 2026 tarihli E.2025/2386, K.2026/575 sayılı kararında ilkeyi şöyle koydu: rayiç değerin belirlenmesinde “değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten sonra açılacak davalar bakımından dava tarihinin, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış ve bu tarihte derdest davalar bakımından ise değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihin esas alınması” kanunun amacına uygundur. Dairenin 4 Şubat ile 22 Nisan 2026 arasında verdiği ve incelediğimiz on kararın onunda da aynı cümle yer alıyor.

Davanın açıldığı tarih	Rayiç değer hangi güne göre	Daha önce yatırılan para
25.12.2025 öncesi açılmış, görülmekte olan dava	25.12.2025	Nemasıyla birlikte mahsup edilir, fark yatırılır
25.12.2025 ile 05.08.2027 arasında açılan dava	Dava tarihi	Rayiç bedel ve giderler kesin sürede yatırılır

İlke kararlarda “gerekçede oy çokluğu” ile alındı. Karşı oyu yazan üye, rayiç değerin satış tarihine göre belirlenmesi gerektiğini savundu; çünkü önalım, satış tarihinde kurulan sözleşmeye alıcının yerine geçmektir ve aynı paya birden fazla paydaş ayrı tarihlerde dava açarsa her davada farklı bedel çıkar. Çoğunluk görüşü bu itiraza rağmen değişmedi.

Şufa Davası Depo Edilecek Bedel Eski Davada Nasıl Hesaplanır?

Daire, 25 Aralık 2025’ten önce açılmış davalarda ilk derece mahkemesinin satış bedeli üzerinden verdiği kabul kararlarını bozdu. Bozma gerekçesine göre mahkeme, keşif ve taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi heyetiyle payın 25.12.2025 tarihindeki rayiç değerini tespit edecek, daha önce depo edilmiş ve nemalandırılmış parayı bu bedelden mahsup edecek ve kalan farkı aynı hesaba yatırtacaktır.

Varsayımsal bir örnekle: 2024’te 1.000.000 TL’ye satılan pay için açılan davada paydaş bu tutarı yatırmış ve para 120.000 TL nema getirmiş olsun. Bilirkişi payın 25.12.2025’teki rayiç değerini 1.500.000 TL bulursa, mahsuptan sonra paydaşın kesin süre içinde yatırması gereken fark 380.000 TL artı alıcıya düşen tapu giderlerindeki eksiktir. Fark yatırılmazsa tescil kararı verilemez.

İptal Kararı Görülmekte Olan Davaları Nasıl Etkiler?

6 Ağustos 2027’ye kadar hiçbir şekilde etkilemez. Anayasa’nın 153. maddesi iptal edilen hükmün kararın yayımlandığı tarihte yürürlükten kalkacağını söyler, ama Mahkemeye bu tarihi bir yılı geçmemek üzere ileri atma yetkisi verir. Mahkeme bu yetkiyi kullandı ve 58. paragrafta gerekçesini açıkladı: iptalle doğacak hukuksal boşluk kamu yararını ihlal edici nitelikte görüldü.

Bu dönemde mahkeme rayiç bedeli belirlemeye, kesin süre vermeye ve süresinde yatırılmayan dosyada tescil talebini reddetmeye devam eder. Paydaşın “nasılsa iptal edildi” düşüncesiyle bedeli yatırmaması, davasını kaybetmesine yol açabilir.

6 Ağustos 2027’de hâlâ sonuçlanmamış davalarda ne olacağı ise incelediğimiz metinlerde çözülmüş değil. Üç ihtimal tartışılıyor:

• TBMM yeni bir düzenleme yapar. Anayasa’nın 153. maddesi, iptal kararının yürürlüğü ertelendiğinde Meclisin boşluğu dolduracak kanun teklifini öncelikle görüşmesini öngörür. Yeni kanunun derdest davalara uygulanıp uygulanmayacağı, koyacağı geçiş hükmüne bağlı olacak.
• Düzenleme yapılmaz, mahkemeler TMK m.1’e başvurur. Kanunda uygulanabilir hüküm bulunmadığında hâkim, kanun koyucu olsaydı koyacağı kurala göre karar verir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi rayiç değerin tarihini belirlerken de aynı maddeye dayanmıştı.
• Eski “satış bedeli” kuralı geri dönmez. İptal kararı, değişiklikten önceki metni kendiliğinden yürürlüğe sokmaz. Satış bedeli esası uygulanacaksa bunun ya yeni bir kanunla ya da yargı içtihadıyla kurulması gerekir.

Anayasa’nın 153. maddesi iptal kararlarının geriye yürümediğini de açıkça söyler. Bu yüzden 6 Ağustos 2027’den önce rayiç bedel üzerinden verilip kesinleşmiş kararlar iptalden etkilenmez; o dosyalarda yatırılan bedel geri istenemez.

Önalım Davası Açma Süresi İptalden Etkilenir mi?

Etkilenmez. Süreler TMK’nın 733. maddesinin dördüncü fıkrasında düzenlenir ve Anayasa Mahkemesinin incelemesine konu olmadı. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer.

Satış tarihi	Bildirim yapıldıysa	Bildirim yapılmadıysa üst sınır	Dayanak
25.12.2025 öncesi	3 ay	Satıştan itibaren 2 yıl	TMK geçici m.1/1
25.12.2025 ve sonrası	3 ay	Satıştan itibaren 1 yıl	TMK m.733/4 (7571 m.35)

Bu süreler hak düşürücüdür ve mahkeme bunları kendiliğinden gözetir. Bedel kuralının değişmesini beklemek için davayı ertelemek bu yüzden ciddi bir risk taşır: 2026 başında yapılmış ve bildirilmemiş bir satış için bir yıllık süre 2027 başında dolar, yani iptalin yürürlüğe gireceği tarihten önce. Bildirim yapıldıysa süre üç ayla sınırlıdır. Bildirimin şekli ve hakkın nasıl düştüğü hisseli tapuda şufa hakkı nasıl önlenir yazısında anlatıldı.

Önalım Davası Bedelde Muvazaa: Tapuda Bedel Yüksek Gösterilirse

Bedelin yüksek gösterilmesi, 25 Aralık 2025’ten önceki dönemde önalım davalarının tekrar eden uyuşmazlıklarından biriydi ve 6 Ağustos 2027’den sonra yeniden gündeme gelebilir. Satış bedeli ölçü alındığında, satıcı ve alıcı paydaşları caydırmak için tapuya gerçek bedelden yüksek bir rakam yazdırabiliyordu.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi bu durum için iki yönlü bir kural uyguladı. 10 Mart 2020 tarihli E.2016/15415, K.2020/2944 sayılı kararda belirtildiği gibi, satışın tarafı olan alıcı, üçüncü kişi konumundaki davacıya karşı bedelde muvazaa iddiasında bulunamaz; davacı ise önalım hakkına engel olmak amacıyla bedelin resmî senette yüksek gösterildiğini iddia edebilir ve bunu tanık dâhil her türlü delille kanıtlayabilir.

Aynı karar, ispat yükünü hafife almamak gerektiğini de gösteriyor. İlk derece mahkemesi keşifte payın satış tarihindeki değerini resmî bedelden düşük bulan bilirkişi raporuna dayanarak düşük bedelin yatırılmasıyla davayı kabul etmişti. Daire bu kararı bozdu: muvazaa iddiasının kanıtlanması için “keşif tek başına yeterli delil değildir.” Davacı muvazaayı kanıtlayamadığı için tapudaki satış bedelinin yatırılması gerekiyordu.

Rayiç bedel dönemi bu tartışmayı ortadan kaldırmıştı; bedel ister yüksek ister düşük gösterilsin mahkeme piyasa değerini tespit ediyordu. 6 Ağustos 2027’den sonra satış bedeli esasına dönülürse muvazaa iddiası ve ispatı yeniden davanın merkezine oturur. Tapuya düşük bedel yazdırmanın ayrıca vergi ve harç sonuçları doğurduğu da unutulmamalı; bu yön tapu harcı cezası yazısında ele alındı.

Önalım Bedelinin Depo Edilmesi ve Nemalandırılması

Önalım bedelinin depo edilmesi, paydaşın davayı kazanmak için yerine getirmesi gereken asıl edimdir. 734/2’nin yürürlükteki metnine göre bedel nakden, nemalandırılmak üzere ve hâkimin belirlediği yere yatırılır. Banka teminat mektubu veya taşınmaz teminatı kanunun öngördüğü yöntem değildir.

Depo kararının üç unsuru vardır:

• Tutar: Rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerinin toplamı. Rayiç bedel bilirkişi raporuyla belirlenir, giderler resmî senetten çıkarılır.
• Yer: Hâkimin gösterdiği hesap. Kanun nemalandırmayı açıkça istediği için para getiri sağlayan bir hesapta tutulur.
• Süre: Kesin süre. Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.94/2’ye göre hâkim, kesin süreye konu işlemi duraksamaya yer bırakmayacak şekilde açıklar ve süreye uyulmamasının sonucunu tutanağa geçirerek ihtar eder. Süresinde yapılmayan işlemi yapma hakkı ortadan kalkar (m.94/3).

Yatırılan para hükmün kesinleşmesine kadar beklenir ve kesinleşince nemalarıyla birlikte “ilgilisine” ödenir. Kural olarak dava kabul edilirse para alıcıya, dava reddedilirse davacı paydaşa ödenir. 6 Ağustos 2027’den sonra bu kuralların hiçbiri kanunda kalmayacağı için, o tarihten sonra verilecek depo kararlarının dayanağı da yargı kararlarıyla yeniden kurulacak.

Alıcının ve Satıcının Durumu

Rayiç bedel kuralı alıcıyı iki yönden etkiliyordu ve iptal kararı bu etkiyi 6 Ağustos 2027’ye kadar sürdürüyor. Pay değer kazanmışsa alıcı, ödediğinden fazlasını alarak çıkar; tapuya gerçek bedelden yüksek rakam yazdırmışsa ya da piyasa düşmüşse ödediği parayı tam olarak geri alamayabilir. Anayasa Mahkemesinin gerekçesindeki “haksız kazanç” ve “haksız zarar” ifadeleri bu iki ucu anlatıyor.

Alıcının kendini koruması için kanunun verdiği araç bildirimdir. Satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilirse önalım hakkı üç ayda düşer (m.733/3-4). Bildirim yapılmazsa alıcı bir yıl, 25 Aralık 2025 öncesi satışlarda iki yıl boyunca dava riski altında kalır.

Satıcının konumu daha sınırlıdır. Önalım davası alıcıya karşı açılır ve satıcı davanın tarafı değildir. Satıcı payını dilediği bedelle satabilir; Anayasa Mahkemesi 2025 kararında önalım sınırlamasını bu nedenle orantılı bulmuştu. Satış bedelinin gerçeği yansıtmaması ise satıcıyı vergi ve harç yönünden etkileyebilir.

Paylı mülkiyetten tamamen çıkmak isteyen paydaş için önalım tek yol değildir; ortaklığın giderilmesi davasında satış usulü izale-i şüyu davası yazısında anlatıldı. Önalım hakkının kullanılamadığı satışlar, fiilî taksim savunması ve davanın genel çerçevesi ise önalım davası rehberimizde yer alıyor.

Önalım Hakkı Bedeli ile Karıştırılan Kavramlar

Önalım bedeli birkaç benzer tutarla karıştırılıyor. Her biri farklı bir kanuni dayanağa ve farklı bir amaca sahiptir.

Kavram	Ne demek	Önalım bedeliyle ilişkisi
Satış bedeli	Satıcı ile alıcının kararlaştırıp resmî senede yazdırdığı bedel	25.12.2025 öncesi önalım bedelinin esasıydı; 2025-2027 arasında ölçü değil
Rayiç bedel	Payın değerleme günündeki normal alım satım değeri (VUK mük. m.266)	25.12.2025 – 05.08.2027 arasında önalım bedelinin esası
Beyan edilen değer	Tapu harcına esas alınan, alıcı ve satıcının bildirdiği bedel	Harç matrahıdır; önalım bedelini kendiliğinden belirlemez
Dava değeri	Harç ve vekâlet ücretine esas alınan değer	Önalım bedeliyle bağlantılı, ama ayrı bir kavram
Kamulaştırma bedeli	İdarenin ödediği, gerçek değere dayalı bedel	Karşı oy yazısında kıyas olarak anıldı; önalıma doğrudan uygulanmaz

Anayasa Mahkemesi kararının 33. paragrafı rayiç bedeli tanımlarken Vergi Usul Kanunu’nun mükerrer 266. maddesine atıf yapar ve taşınmazın konumunu, ulaşım imkânlarını, altyapısını, imar durumunu ve emsal satışları değerin unsurları olarak sayar. Bilirkişi raporlarında da bu ölçütler kullanılır.

Dava değeri ve harç meselesinin kendine özgü kuralları vardır; eksik harcın sonradan tamamlanması tapu iptal ve tescil davasında harç tamamlama yazısında anlatıldı.

Önalım Bedelinde Sık Yapılan Hatalar

• İptal kararını yürürlükte sanmak. Karar 6 Kasım 2026’da yayımlandı ama 6 Ağustos 2027’de hüküm doğuracak. Bu tarihe kadar rayiç bedel yatırılmazsa tescil kararı verilemez.
• Yalnız satış bedelini yatırıp beklemek. Rayiç bedel satış bedelinin üstünde çıkarsa kalan farkın da kesin süre içinde yatırılması gerekir. 7. Hukuk Dairesi, satış bedeliyle kabul edilen eski dosyaları bu nedenle bozdu.
• Dava açmayı 2027’ye ertelemek. Üç aylık ve bir yıllık süreler iptalden etkilenmez. Beklerken hak düşebilir.
• Eski “satış bedeli” kuralının geri geleceğini varsaymak. İptal, değişiklikten önceki metni yürürlüğe sokmaz. 2027 sonrası bedel kuralı yeni kanuna veya içtihada bağlı.
• Keşfi muvazaa ispatı sanmak. Satış bedelinin yüksek gösterildiği iddiası, keşifte bulunan düşük değerle tek başına kanıtlanmış sayılmaz.

Önalım Bedeli Konusunda Dosyanız İçin Ne Sormalısınız?

Davanız 25 Aralık 2025’ten önce mi açıldı, bedeli yatırdınız mı, bilirkişi rayiç değeri hangi tarihe göre hesapladı? Bu üç sorunun cevabı, 6 Ağustos 2027’ye kadar ne kadar fark yatırmanız gerekeceğini belirler. Dosyanızın bu takvimde nerede durduğunu konuşmak isterseniz iletişim sayfamızdan bize yazabilirsiniz.

Bu yazı şunları yapmaz:

• Görülmekte olan bir dava için hesap yapmaz; rayiç değer bilirkişi raporuyla ve dosyanın tarihlerine göre belirlenir.
• 6 Ağustos 2027 sonrası için kesin bir kural vaat etmez; bu dönem yeni bir kanuna veya yargı kararlarına bağlıdır.
• Genel bilgilendirme niteliğindedir; avukata danışmadan karar vermek için kullanılmamalıdır.

Sık Sorulan Sorular

Önalım bedeli nasıl hesaplanır?

6 Ağustos 2027’ye kadar önalım bedeli, dava konusu payın hâkimin bilirkişi aracılığıyla belirlediği rayiç bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerinin toplamıdır. Rayiç değer, 25 Aralık 2025’ten sonra açılan davada dava tarihine, daha önce açılan davada 25 Aralık 2025’e göre hesaplanır.

Şufa davası rayiç bedel üzerinden mi, satış bedeli üzerinden mi görülür?

25 Aralık 2025 ile 5 Ağustos 2027 arasında rayiç bedel üzerinden görülür; bu dönemde tapudaki satış bedeli bağlayıcı değildir. 25 Aralık 2025’ten önce açılmış davalara da rayiç bedel uygulanır. 6 Ağustos 2027’den sonrası için kanunda bedel kuralı kalmayacak.

Şufa hakkı rayiç bedel kuralı iptal edildi mi?

Evet, Anayasa Mahkemesi E.2026/23, K.2026/162 sayılı kararıyla iptal etti. Karar 6 Kasım 2026’da Resmî Gazete’de yayımlandı, iptal ise 6 Ağustos 2027’de yürürlüğe girecek. O tarihe kadar kural uygulanır.

Şufa hakkı Anayasa Mahkemesi kararıyla kaldırıldı mı?

Hayır. Karar yalnızca bedele ilişkin 734. maddenin ikinci fıkrasını ve geçiş hükmünü iptal etti. Paydaşların önalım hakkı, hakkın kullanılamadığı hâller ve dava açma süreleri yürürlükte.

Önalım bedelinin depo edilmemesi davayı nasıl etkiler?

Bedel hâkimin verdiği kesin süre içinde yatırılmazsa paydaş adına payın tesciline karar verilemez. Bu sonuç 6 Ağustos 2027’ye kadar kanun metninde açıkça yer alıyor.

Önalım bedelinin nemalandırılması ne demek?

Yatırılan paranın hâkimin belirlediği getiri sağlayan bir hesapta tutulmasıdır. Para, hüküm kesinleşince nemasıyla birlikte davayı kazanan tarafa ya da dava reddedilirse paydaşa ödenir.

Dava 25 Aralık 2025’ten önce açıldıysa satış bedeli yeter mi?

Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 2026 kararlarına göre yetmez. Payın 25 Aralık 2025’teki rayiç değeri tespit edilir, önceden yatırılan para ve nemaları mahsup edilir, kalan fark kesin sürede yatırılır.

6 Ağustos 2027’den sonra önalım bedeli satış bedeli mi olacak?

Kendiliğinden olmayacak. İptal eski metni geri getirmez; bedelin ne olacağı TBMM’nin yapacağı düzenlemeye ya da düzenleme yapılmazsa yargı kararlarına bağlı.

Şufa davası bedelde muvazaa nasıl ispat edilir?

Davacı paydaş, bedelin önalımı engellemek için tapuda yüksek gösterildiğini tanık dâhil her türlü delille ispat edebilir. Yargıtay, keşifte bulunan düşük değerin tek başına yeterli olmadığını kabul ediyor.

Alıcı bedelde muvazaa iddia edebilir mi?

Satışın tarafı olan alıcı, üçüncü kişi konumundaki davacı paydaşa karşı bedelde muvazaa iddiasında bulunamaz. Bu kural satış bedeli esasının uygulandığı dönemde geliştirildi.

İptal kararı kesinleşmiş önalım davalarını etkiler mi?

Etkilemez. Anayasa’nın 153. maddesine göre iptal kararları geriye yürümez; rayiç bedel üzerinden kesinleşmiş kararlar geçerliliğini korur.

Şufa davası bedel tespiti için bilirkişi raporuna itiraz edilebilir mi?

Evet, taraflar rapora süresi içinde itiraz edebilir ve ek rapor ya da yeni bilirkişi isteyebilir. Rayiç değerin hangi tarihe göre hesaplandığı itirazda özellikle kontrol edilmelidir.

Kaynaklar

Türk Medeni Kanunu m.732, 733, 734 ve geçici m.1; 7571 sayılı Kanun m.35-37 (RG 25.12.2025, sayı 33118); Anayasa m.5, 35, 153; 6216 sayılı Kanun m.43/4 ve 66/3; Vergi Usul Kanunu mük. m.266. Anayasa Mahkemesi E.2026/23, K.2026/162, 16.07.2026 (RG 06.11.2026, sayı 33422); E.2023/77, K.2023/190, 08.11.2023; E.2024/152, K.2025/116, 03.06.2025. Yargıtay 7. HD E.2025/2386, K.2026/575, 04.02.2026; Yargıtay 14. HD E.2016/15415, K.2020/2944, 10.03.2020.