Kira Bedelinin Eksik Ödenmesi Halinde Tahliye ve Kirayı Eksik Yatıran Kiracı

Kira bedelinin eksik ödenmesi, borcun hiç ödenmemesiyle aynı sonucu doğurur: kiracı temerrüde düşer ve kiralanandan çıkarılması istenebilir. Eksik kalan tutarın küçüklüğü sonucu değiştirmez; Yargıtay bir dosyada 35 kuruşluk farkı dahi temerrüt sebebi saymıştır. Belirleyici olan miktar değil, kiracıya kanunun tanıdığı sürede borcun tamamının ödenip ödenmediğidir.

Bu yazıda kirayı eksik yatıran kiracıya karşı izlenebilecek üç yol (tahliye talepli icra takibi, Türk Borçlar Kanunu m.315’e dayalı tahliye davası ve iki haklı ihtar), her yolun süresi, görevli mahkemesi, arabuluculuk rejimi ve Yargıtay’ın güncel ölçütleri madde numaralarıyla ele alınmaktadır.

Kiracı Kirayı Eksik Yatırırsa Ne Olur?

Kiracı kirayı eksik yatırırsa temerrüde düşer. Türk Borçlar Kanunu m.315/1 kiracının “muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmemesi” hâlini düzenler; hüküm eksik ifa ile hiç ifa etmeme arasında ayrım yapmaz. Kısmi ödeme borcu bitirmediği için kalan fark üzerinden temerrüt işlemeye devam eder.

Bunun pratik sonucu şudur: kiracı kiranın büyük bölümünü yatırmış olsa bile, kalan farkı kendisine verilen yasal süre içinde tamamlamazsa kiraya veren sözleşmeyi feshedip tahliye isteyebilir. Eksik yatan tutarın kira bedeline oranı, kiracının iyi niyeti veya farkın nereden kaynaklandığı tek başına savunma oluşturmaz.

Eksik ödemenin en sık görülen üç kaynağı vardır:

• Havale ve EFT masrafı: Bankanın kestiği masraf kadar eksik geçen tutar, kiraya verenin hesabına eksik ulaştığı için eksik ödeme sayılır. Ödeme masrafına borçlu katlanır; kiracı masrafı ekleyerek göndermelidir.
• Zam farkı: Kiracının artış oranını eksik veya hiç uygulamayarak eski kira bedelini yatırmaya devam etmesi.
• Yan giderler: TBK m.315/1’de kira bedelinin yanında “yan gider” de sayıldığı için, sözleşme gereği kiracıya ait olan aidat, ısınma veya ortak gider payının eksik ödenmesi de temerrüt doğurur.

Kiracı Eksik Kira Yatırırsa Ne Olur, Fark Ne Zamana Kadar Tamamlanabilir?

Kiracı eksik kira yatırırsa, farkı kendisine tanınan yasal süre bitene kadar tamamlayabilir; bu süre içinde yapılan tamamlama temerrüdü sona erdirir. Konut ve çatılı işyeri kirasında bu süre, ödeme emrinin veya yazılı ihtarın tebliğini izleyen günden başlayarak otuz gündür.

Sürenin son gününde yapılan ödeme de geçerlidir; ancak ödemenin kiraya verenin hesabına veya icra dosyasına süre dolmadan ulaşması gerekir. Bankaya talimat verilmiş olması yetmez. Süre dolduktan sonra yatırılan tutar borcu kapatır ama doğmuş tahliye hakkını ortadan kaldırmaz.

Kiracı Kirayı Eksik Öderse Ne Olur?

Kiracı kirayı eksik öderse kiraya veren, eksik kalan kısım için tek başına takip başlatabilir. Kısmi ödemeyi kabul etmek zorunda da değildir: TBK m.84/1’e göre “borcun tamamı belli ve muaccel ise, alacaklı kısmen ifayı reddedebilir.” Kabul ettiği takdirde ödenen tutar kadar borç söner, kalan bakiye muaccel kalmaya devam eder ve temerrüdün konusunu oluşturur.

Kısmi ödemenin hangi kaleme sayılacağı da kanunla belirlenmiştir. TBK m.100/1 uyarınca borçlu, faiz veya giderleri ödemede gecikmemişse kısmen yaptığı ödemeyi ana borçtan düşme hakkına sahiptir ve “aksine anlaşma yapılamaz.” Buna karşılık faiz ve masraflar birikmişse ödeme önce onlara mahsup edilir, bu da ana kira borcunda eksik bırakır.

Kiraya verenin eksik ödemeyi kabul etmesi, kalan alacaktan vazgeçtiği anlamına gelmez. Aynı şekilde kiracının eksik ödemeyi aylarca sürdürmesi ve kiraya verenin sessiz kalması da zımni bir indirim doğurmaz; kira bedelinin değiştirilmesi TBK m.344’teki usule tabidir.

Kirayı Eksik Yatıran Kiracıya Ne Yapılır?

Kirayı eksik yatıran kiracıya karşı kiraya verenin üç yolu vardır ve üçü birbirinin alternatifidir. Hangi yolun seçileceği elde noterlikçe düzenlenmiş bir sözleşme bulunup bulunmadığına, eksikliğin kaç kez tekrarlandığına ve kiraya verenin öncelikle tahsil mi yoksa tahliye mi istediğine göre değişir.

Yol	Dayanak	Nereye başvurulur	Arabuluculuk	Sonuç
Tahliye talepli ilamsız icra takibi	İİK m.269 vd.	İcra dairesi, ardından icra mahkemesi	Aranmaz	Hem alacak tahsil edilir hem tahliye kararı alınır
Temerrüt nedeniyle tahliye davası	TBK m.315	Sulh hukuk mahkemesi	Dava şartı	Yalnız sözleşme feshedilip tahliyeye hükmedilir
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye	TBK m.352/2	Sulh hukuk mahkemesi	Dava şartı	Kira yılı sonunda sözleşme sona erdirilir

Uygulamada en çok kullanılan yol birincisidir; çünkü tek dosyada hem birikmiş kira alacağı hem de tahliye talep edilebilir ve arabuluculuk aşaması aranmaz. Ayrıntılı karşılaştırma için evden çıkmayan kiracıya karşı icra ve dava yolunun ayrımını anlatan yazımıza bakabilirsiniz.

Kiracının Kira Borcunu Ödememesi Halinde Neler Yapılabilir?

Kiracının kira borcunu ödememesi veya kira bedelinin eksik ödenmesi hâlinde kiraya verenin ilk yapması gereken, borcu yazılı olarak istemek ve kanunun öngördüğü ödeme süresini tanımaktır. Türk Borçlar Kanunu m.315/1’e göre kiraya veren, kiracıya yazılı olarak bir süre verip bu sürede de ödenmemesi durumunda sözleşmeyi feshedeceğini bildirir. Bu bildirim olmadan fesih ve tahliye hakkı doğmaz.

Yazılı bildirim iki biçimde yapılabilir. Birincisi noter aracılığıyla gönderilen ihtarnamedir. İkincisi ve uygulamada daha güçlü olanı, tahliye talepli icra takibinde kiracıya tebliğ edilen ödeme emridir: İİK m.269/1 uyarınca bu ödeme emri, kanunun aradığı ihtarı zaten içerir. Yani ayrıca noter ihtarı çekmeye gerek kalmadan hem alacak takibi başlatılmış hem de temerrüt ihtarı yapılmış olur.

Noter ihtarnamesinin kendiliğinden bir icra gücü yoktur; kiracı ihtara uymazsa yine icra takibi veya dava gerekir. Buna karşılık ihtarname, iki haklı ihtar yolunun kurulabilmesi için gereklidir ve sonraki aşamalarda ispat aracı olarak kullanılır. Kiracı tarafında ihtarname alındığında yapılması gerekenler için ev sahibi ihtarname çekti ne yapmalıyım yazımızda beş ihtarname türü ayrı ayrı incelenmiştir.

Kiraya verenin üçüncü seçeneği, eksikliğin aynı kira yılı içinde tekrarlanmasını beklemektir. TBK m.352/2, kira bedelini ödemediği için kendisine iki haklı ihtar gönderilmesine sebep olan kiracıya karşı kira yılının bitiminden sonra tahliye davası açılmasına imkân tanır. Bu yol daha yavaştır ancak ödeme sürecin ortasında yapılsa bile hakkı ortadan kaldırmaz.

Eksik ödeme dışındaki tahliye sebepleri bu yazının konusu değildir ve farklı sürelere tabidir: gereksinim sebebiyle tahliyede süre ve bildirim rejimi için kiracıya kendim oturacağım diye ihtarname, işyeri kirasında süreye dayalı tahliye için 5 yılını dolduran işyeri kiracısının tahliyesi yazılarımız ayrı ayrı incelenebilir.

Kira Bedelinin Eksik Ödenmesi Nedeniyle İhtarname Nasıl Çekilir?

Kira bedelinin eksik ödenmesi nedeniyle çekilecek ihtarnamede üç unsur birlikte bulunmalıdır: ödenmeyen tutarın hangi aylara ait olduğu, kanunun öngördüğü ödeme süresi ve bu süre içinde ödenmezse sözleşmenin feshedileceği uyarısı. TBK m.315/1 bu üç unsurdan sonuncusunu açıkça arar; “feshedeceğini bildirebilir” ifadesi, fesih ihtarının önceden yapılmasını zorunlu kılar.

Verilecek süre kira ilişkisinin türüne göre değişir ve kanunun belirlediği süreler asgari sürelerdir; daha uzunu verilebilir, daha kısası geçersizdir.

Kira ilişkisinin türü	Dayanak	En az süre
Konut kirası	TBK m.315/2	30 gün
Çatılı işyeri kirası	TBK m.315/2	30 gün
Diğer kira ilişkileri (çatısız işyeri, arsa, taşınır)	TBK m.315/2	10 gün
Ürün (hasılat) kirası	TBK m.362/2	60 gün

TBK m.315/2’nin son cümlesi sürenin başlangıcını da belirler: süre, “kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren” işler. Bu yüzden ihtarnamenin tebliğ tarihi dosyanın en kritik verisidir; usulsüz tebligat bütün süreci baştan başlatır.

İhtarnamenin noterden gönderilmesi kanunen zorunlu değildir, TBK m.315 yalnızca yazılı şekil arar. Ancak tebliğ tarihinin ve içeriğin ispatı bakımından noter ihtarnamesi tercih edilir. İhtarnamede eksik kalan tutar hesaplanabilir biçimde gösterilmeli, aylara göre dökümü verilmelidir.

Kiranın Eksik Ödenmesi Nedeniyle Tahliye İçin İhtar Şart mı?

Kiranın eksik ödenmesi nedeniyle tahliye istenebilmesi için yazılı bir süre verme ve fesih bildirimi şarttır; ancak bunun ayrı bir noter ihtarnamesi olması gerekmez. Tahliye talepli icra takibinde gönderilen ödeme emri bu işlevi görür, çünkü İİK m.269/1 ödeme emrinin kanuni ihtarı içermesini öngörür.

Buna karşılık iki haklı ihtar yolunda durum farklıdır: orada aranan, aynı kira yılı içinde iki ayrı yazılı ihtarın varlığıdır ve bu ihtarların her biri muaccel olmuş bir kira borcuna ilişkin olmalıdır. Tek bir ödeme emri bu yol için yeterli olmaz.

Tahliye Talepli İcra Takibi Nasıl Başlatılır?

Tahliye talepli icra takibi, taşınmazın bulunduğu yer icra dairesine takip talebi verilerek başlatılır ve talepte alacağın yanında açıkça tahliye de istenmelidir. İİK m.269/1’e göre bu talep üzerine düzenlenen ödeme emri, kanuni sürenin geçmesinden sonra icra mahkemesinden kiracının kiralanandan çıkarılmasının istenebileceği tebliğini içerir. Tahliye talebi takip talebine yazılmamışsa sonradan tamamlanamaz ve dosya sadece alacak takibi olarak yürür.

Kiracıya gönderilecek belge, adi kira ve hasılat kiralarına özgü Örnek No. 13 ödeme emridir. Genel haciz yoluna ait Örnek No. 7 ödeme emriyle başlatılan bir takipte tahliye istenemez. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, E.2025/6560 K.2025/5901 sayılı 06.10.2025 tarihli dosyasında temerrüde dayalı tahliyenin ön şartlarını sayarken “borçlu/kiracıya haciz ve tahliye istemli Örnek 13 ödeme emri tebliğ edilecek” ölçütünü açıkça belirtmiştir.

Aşama	Süre	Dayanak
Takip talebi + tahliye talebi	—	İİK m.269/1
Örnek 13 ödeme emrinin tebliği	—	İİK m.269/1
Kiracının itiraz süresi	7 gün	İİK m.269/2
Ödeme süresi (konut / çatılı işyeri)	30 gün	TBK m.315/2
Ödeme süresi (ürün kirası)	60 gün	TBK m.362/2
İcra mahkemesinden tahliye talebi	Ödeme süresinin bitiminden itibaren 6 ay	İİK m.269/a
Tahliye kararının infazı	Tefhim veya tebliğden 10 gün sonra	İİK m.269/c

Ödeme emrinde kiracının ad-soyadı, kiralananın adresi, hangi aylara ait ne kadar kira istendiği ve tahliyesi istenen taşınmazın açık adresi yer almalıdır. Tebligatın usulüne uygun yapılması, sürecin en sık kırıldığı noktadır: tebligat usulsüzse süreler işlemez ve alınan tahliye kararı şikâyet üzerine kaldırılabilir.

Eksik Kira Bedeli İcra Takibi Hangi Belgelerle Açılır?

Eksik kira bedeli icra takibi açmak için kira sözleşmesinin takip talebine eklenmesi gerekir. Sözleşme adi yazılı olabilir; noter onayı takibin açılması için şart değildir. Noter onayının önemi sonraki aşamada ortaya çıkar: kiracı kira ilişkisini veya imzayı reddederse, İİK m.269/b uyarınca icra mahkemesinden itirazın kaldırılması ancak noterlikçe re’sen düzenlenmiş veya imzası onaylanmış bir sözleşmeye dayanılarak istenebilir.

Takip talebine ayrıca ödenmeyen tutarın aylara göre dökümü, talep edilen faiz türü ve tahliyesi istenen taşınmazın açık adresi yazılır. Kira artışı uygulanmışsa artışın dayanağı (sözleşme hükmü veya bildirim) dosyaya konulmalıdır. Yazılı sözleşmenin hiç bulunmadığı dosyalarda takip yine açılabilir, ancak kira ilişkisinin varlığını ispat yükü kiraya verende kalır.

Bir ayrıntı, kanun metnini ilk kez okuyanı yanıltır. İİK m.269/1 hâlâ “Borçlar Kanununun 260 ve 288 inci maddelerinde yazılı ihtar”dan söz eder; bunlar 1926 tarihli ve mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun madde numaralarıdır. Bugün bu atfın karşılığı, adi kiralarda TBK m.315, ürün (hasılat) kiralarında ise TBK m.362‘dir. Ödeme emrinde tanınacak süre de bu maddelere göre belirlenir.

Temerrüt Nedeniyle Tahliyenin Şartları Nelerdir?

Temerrüt nedeniyle tahliyenin şartları Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin 06.10.2025 tarihli E.2025/6560 K.2025/5901 sayılı dosyasında beş başlık hâlinde sayılmıştır. Bu beş şarttan biri eksikse icra mahkemesi tahliye talebini reddeder:

1. Muaccel hâle gelmiş bir kira alacağı bulunmalıdır.
2. Takip talebiyle birlikte açıkça tahliye de istenmelidir.
3. Kiracıya haciz ve tahliye istemli Örnek 13 ödeme emri tebliğ edilmelidir.
4. Ödeme emrinin tebliğinden itibaren kanuni ödeme süresi tanınmalıdır (çatılı işyeri ve binalarda 30 gün, hasılat kiralarında 60 gün).
5. Yasal ödeme süresi içinde borç ödenmezse altı ay içinde icra mahkemesinden itirazın kaldırılması ve temerrüde dayalı tahliye talep edilmelidir.

Beşinci şart, uygulamada en çok gözden kaçan kapıdır. İİK m.269/a hükmü açıktır: “Borçlu itiraz etmez, ihtar müddeti içinde kira borcunu da ödemezse ihtar müddetinin bitim tarihini takip eden altı ay içinde alacaklının talebi üzerine icra mahkemesince tahliyeye karar verilir.” Altı aylık süre geçtikten sonra aynı takip dosyası üzerinden tahliye istenemez; alacak için takip sürse bile tahliye hakkı düşer.

İtiraz edilmiş dosyalarda ikinci bir altı aylık süre daha işler. İİK m.269/3’e göre itirazın tebliğinden itibaren altı ay içinde itirazın kaldırılmasını istemeyen alacaklı, “bir daha aynı alacaktan dolayı ilamsız icra yoluyla takip yapamaz.” Yani itirazla karşılaşan kiraya verenin beklemesi, yalnız tahliyeyi değil takip hakkını da tüketir.

Kiracının Borca İtiraz Etmemesi ve Ödeme Yapmaması Durumu

Kiracının borca itiraz etmemesi ve ödeme yapmaması durumunda takip kesinleşir ve kiraya veren doğrudan icra mahkemesinden tahliye isteyebilir. Bu aşamada ayrıca bir tahliye davası açılmasına gerek yoktur: İİK m.269/a, itiraz edilmemiş ve ödeme yapılmamış dosyalarda “alacaklının talebi üzerine icra mahkemesince tahliyeye karar verilir” diyerek usulü talep olarak kurar.

İtiraz süresi ile ödeme süresi aynı şey değildir ve birlikte işler. İİK m.269/2 uyarınca kiracı ödeme emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde itiraz edebilir; buna karşılık borcu ödemek için tanınan süre konut ve çatılı işyeri kirasında otuz gündür. Kiracı yedi günlük süreyi itirazsız geçirse bile, otuz günlük süre dolmadan tahliye istenemez. Uygulamada iki sürenin karıştırılması, erken yapılan tahliye taleplerinin reddedilmesine yol açar.

Otuz günlük süre içinde borcun tamamı ödenmelidir. Kısmi ödeme temerrüdü kaldırmaz; süre sonunda geriye kuruş düzeyinde bir bakiye kalsa dahi tahliye şartı gerçekleşmiş sayılır. Ayrıca ödemenin takip masrafları ve işlemiş faizi de kapsaması gerekir, aksi hâlde dosya borcu kapanmamış olur.

İspat yükü bu aşamada kiracıdadır. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi E.2022/13638 K.2023/1212 sayılı 28.02.2023 tarihli kararında onanan yerel mahkeme gerekçesinde bu dağılım açıkça kurulmuştur: kira sözleşmesinin varlığını ispat külfeti kiraya verene, kira bedelinin ödendiğini ve kiralananın usulünce tahliye edildiğini ispat külfeti ise kiracıya aittir.

Kiracının İtiraz Etmesi ve Ödeme Yapmaması Durumu

Kiracının itiraz etmesi ve ödeme yapmaması durumunda takip durur ve kiraya verenin itirazı hükümden düşürmesi gerekir. İİK m.269/2’nin son cümlesi itirazın içeriğine belirleyici bir sonuç bağlar: “Borçlu itirazında, kira akdini ve varsa buna ait mukavelenamedeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse, akdi kabul etmiş sayılır.” Yani kira ilişkisini tartışmak isteyen kiracının bunu itiraz dilekçesinde açıkça yazması gerekir.

İtirazın türü, hangi merciye gidileceğini belirler:

İtirazın konusu	Dayanak	Nereye başvurulur	Aranan belge
Borca itiraz (ödedim, borcum yok)	İİK m.269/c	İcra mahkemesi	Noterlikçe düzenlenmiş/onaylanmış belge, ikrar edilmiş belge veya resmî makbuz
Kira sözleşmesine veya imzaya itiraz	İİK m.269/b	Noter onaylı sözleşme varsa icra mahkemesi; yoksa genel mahkeme	Noterlikçe re’sen düzenlenmiş veya imzası onaylanmış sözleşme
Kısmi itiraz (borcun bir bölümüne)	İİK m.66/1	Kabul edilen tutar için takip devam eder	—

Borca itiraz eden kiracı, İİK m.269/c uyarınca ödeme iddiasını yalnız belirli belgelerle ispat edebilir: noterlikçe re’sen düzenlenmiş veya imzası onaylanmış belge, alacaklının ikrar ettiği belge yahut resmî dairelerin veya yetkili makamların usulünce verdiği makbuz. Banka dekontu bu kapsamda değerlendirilir; elden yapılan ve belgelenmeyen ödemeler icra mahkemesinde dinlenmez.

Kiracı açısından bir başka kapı İİK m.63’tür: “İtiraz eden borçlu, itirazın kaldırılması duruşmasında, alacaklının dayandığı senet metninden anlaşılanlar dışında, itiraz sebeplerini değiştiremez ve genişletemez.” İtiraz dilekçesine yazılmayan savunma sonradan ileri sürülemez. Aynı sınır kira akdini reddeden kiracı için de geçerlidir: İİK m.269/b uyarınca akdi reddeden borçlu bu itiraz sebebiyle bağlıdır, itirazın yerinde olmadığı anlaşıldıktan sonra ödeme, takas veya başka bir def’ide bulunamaz.

Noter onaylı sözleşme bulunmayan dosyalarda kiraya veren itirazın iptali için genel mahkemeye gitmek zorunda kalır. Bu durumda İİK m.269/b’nin son fıkrası bir kolaylık sağlar: ihtarlı ödeme emri, TBK m.315’in aradığı yazılı ihtar yerine geçer. Yani yeniden ihtar çekmeye gerek kalmaz. Borca itirazın iptali için açılacak davada menfi tespit ve itirazın iptali davalarının işleyişini anlatan yazımız yol gösterir.

Tahliye Talepli İcra Takibinde Borcun Ödenmesi Ne Sonuç Doğurur?

Tahliye talepli icra takibinde borcun yasal süre içinde tamamen ödenmesi tahliye hakkını ortadan kaldırır. Temerrüt, borcun süresinde ifa edilmemesiyle doğar; süre dolmadan tam ödeme yapıldığında temerrüt gerçekleşmemiş sayılır ve icra mahkemesinden tahliye istenemez. Takip yalnızca masraf ve faiz kalemleri yönünden sürer.

Ödemenin tam olması şarttır. Takip konusu kira alacağının yanında işlemiş faiz, takip masrafları ve varsa vekâlet ücreti de ödenmelidir; bunlardan biri eksik bırakılırsa dosya borcu kapanmaz. Ödemenin dosya hesabına yapılması, elden ödeme yapılacaksa haricen tahsil beyanının icra dosyasına girilmesi gerekir.

Süre dolduktan sonra yapılan ödeme tahliye kararını engellemez. Bu, uygulamada kiracıların en sık yanıldığı noktadır: otuz günlük süre bittikten sonra borcun tamamı yatırılsa bile, doğmuş olan tahliye hakkı ortadan kalkmaz. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin E.2015/6655 K.2015/10585 sayılı dosyasında da kiracı, verilen otuz günlük süreye rağmen eksik kalan tutarı tamamlamadığı için temerrüdün gerçekleştiği kabul edilmiştir.

Süresinde yapılan ödeme tahliyeyi önlese de kiraya verenin elini tamamen boşaltmaz. Ödeme, kendisine gönderilen haklı ihtarın varlığını ortadan kaldırmaz; aynı kira yılı içinde ikinci kez aynı durum yaşanırsa TBK m.352/2’deki iki haklı ihtar yolu açılır.

Borç ödenmez ve dosya alacak takibi olarak sürerse, tahsilat aşaması ayrı bir süreç hâline gelir. Haciz, satış ve reddiyat basamakları için davayı kazandım paramı nasıl alırım yazımız yol gösterir. Kiralanana verilen zararların depozitodan mahsubu ise ayrı bir hesaplaşmadır; bu konuda kiracının verdiği zarar yazımıza bakılabilir.

Kiracının Eksik Kira Bedelini Ödemesi Durumu

Kiracı, icra takibi üzerine eksik kalan kira bedelini yasal süre içinde tamamlarsa o takip dosyasından tahliye kararı alınamaz. Ancak bu ödeme, kiraya verene gönderdiği ihtarın “haklı ihtar” niteliğini ortadan kaldırmaz. TBK m.352/2, kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olan kiracıya karşı ayrı bir tahliye yolu tanır.

Kirayı Eksik Ödeyen Kiracı Hakkında Hangi Yol İzlenir?

Kirayı eksik ödeyen kiracı hakkında izlenecek yol, eksikliğin ilk kez mi yoksa tekrar mı yaşandığına göre değişir. İlk eksiklikte amaç genellikle tahsildir; bu durumda tahliye talepli icra takibi hem alacağı hem de tahliye seçeneğini aynı dosyada tutar. Kiracı süresinde öderse dosya alacak yönünden kapanır, kiraya veren elinde bir haklı ihtar kalmış olur.

Eksiklik aynı kira yılı içinde ikinci kez yaşandığında ikinci bir takip veya ihtar daha yapılır ve iki haklı ihtar koşulu tamamlanır. Bu noktadan sonra kira yılının bitimini beklemek, süre yönünden daha güvenli bir yoldur; çünkü ikinci takipte kiracı yine süresinde öderse temerrüde dayalı tahliye istenemez, ancak iki haklı ihtar yolu ayakta kalır.

Bu yolun şartları, uygulamada en çok yanlış aktarılan noktadır. İki haklı ihtarın aynı kira yılı içinde yapılmış olması gerekir; ihtarların farklı kira yıllarına dağılması hakkı doğurmaz. Kanun lafzı nettir: bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde ise “bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde” iki haklı ihtar aranır.

İkinci ve daha sık kaçırılan şart, dava süresidir. TBK m.352/2’ye göre dava, “kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde” açılmalıdır. Bu bir aylık süre hak düşürücüdür; kira yılı bittikten bir ay sonra açılan dava, iki haklı ihtar sabit olsa bile reddedilir.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliyede Dava Açma Süresi Ne Kadardır?

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasının açılma süresi bir aydır ve bu süre ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden işlemeye başlar. TBK m.353 bu süreye bir esneklik tanır: kiraya veren, en geç dava açma süresi içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı uzamış sayılır.

Süre hesabında iki tarih karıştırılmamalıdır. Başlangıç, ihtarların çekildiği tarih değil kira yılının bittiği tarihtir; bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde ise kira süresinin bitimidir. İki haklı ihtar davası, tahliye talepli icra takibinden farklı olarak sulh hukuk mahkemesinde açılır ve öncesinde arabulucuya başvurulması dava şartıdır.

İhtarın “haklı” sayılabilmesi için, istenen kira bedelinin ihtarın çekildiği tarihte muaccel olmuş olması gerekir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin E.2012/5944, K.2012/8788 sayılı 12.06.2012 tarihli kararında, Kasım ayı kirası ayın 27’sinde, Aralık ayı kirası ayın 16’sında istenen ihtarnameler için “bu aylar kirası ay sonu gelmeden ve henüz muaccel olmadan istendiğinden, ihtarların haklı olduğu kabul edilemez” denilmiştir. Sözleşmede ödeme günü yazılı değilse TBK m.314 gereği ölçüt ay sonudur.

Aynı kararda ikinci bir sınır daha kurulmuştur: kira alacağı bölünerek yapay biçimde iki ihtar üretilemez. Aynı tarihte iki ayrı takip açılarak iki ayın kirasının ayrı ayrı istenmesi hakkında karar şöyledir: “Tek icra takibi ile her iki ay kira parasının istenilmesi mümkün iken, kira parasının bölünüp aynı takip tarihli iki ayrı icra takibine konu edilmesi de mümkün değildir.” Buna karşılık tahliye talepli olmayan icra takipleri de, koşulları varsa haklı ihtar yerine geçebilir.

Kira Bedeli Ne Kadar Eksik Ödenirse Tahliye Sebebi Olur?

Kira bedelinin tahliye sebebi olması için belirli bir eksiklik eşiği aranmaz; eksik kalan tutarın miktarının hiçbir önemi yoktur. Türk Borçlar Kanunu m.315 temerrüdü miktara değil, borcun kanuni süre içinde tam olarak ifa edilip edilmemesine bağlar. Kiracı, verilen sürede kuruş düzeyinde bir bakiye bıraksa bile temerrüde düşmüş sayılır.

Eksik Kira Ödemesi Nedeniyle Tahliye Şartları Nelerdir?

Eksik kira ödemesi nedeniyle tahliye için üç şart birlikte aranır: muaccel olmuş bir kira alacağının bulunması, kiracıya yazılı olarak kanuni sürenin tanınması ve bu süre içinde borcun tamamının ödenmemesi. Eksikliğin oranına veya kiracının kusur derecesine bakılmaz.

Şartlar gerçekleştikten sonra kiraya verenin iki seçeneği kalır: icra dosyası üzerinden altı ay içinde icra mahkemesinden tahliye istemek ya da sulh hukuk mahkemesinde fesih ve tahliye davası açmak. İkinci yolda arabuluculuk dava şartı olduğundan süreç daha uzundur.

Bu ölçütün en bilinen uygulaması Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 01.12.2015 tarihli E.2015/6655, K.2015/10585 sayılı kararıdır. Kararın gerekçesinde şöyle denilmiştir:

“Borcun miktarının az ya da çok olması temerrüt olgusunun gerçekleşmesini engellemez. Bu nedenle Mahkemece, 0,35 TL üzerinden itirazın kaldırılmasına ve temerrüt nedeniyle tahliyeye karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığından kararın bozulması gerekmiştir.”

Bu kararın çoğu kaynakta atlanan ayrıntısı, eksikliğin nereden doğduğudur. Dosyada kiracı, 2014 Nisan kirası için hesaba 1.300,65 TL göndermiş; ancak banka 1,00 TL masraf kestiği için kiraya verenin hesabına 1.299,65 TL geçmiştir. Aradaki 35 kuruşluk fark, kiracının kötü niyetinden değil havale masrafından kaynaklanmıştır. Yargıtay buna rağmen, kiracının otuz günlük süre içinde farkı tamamlamamış olmasını temerrüt için yeterli görmüştür.

Uygulamaya çevrildiğinde bunun anlamı açıktır: kira ödemesinde masraf kiracıya aittir ve kiraya verenin hesabına geçen tutar, kira bedelinden az olmamalıdır. Havale, EFT veya FAST masrafı düşülerek gönderilen kira, hukuken eksik ödenmiş kiradır. Kiracının kendini güvenceye alması için ödemeyi masrafı ekleyerek yapması, açıklama kısmına ait olduğu ayı yazması ve dekontu saklaması gerekir.

Kira Bedelinin Eksik Ödenmesi Nedeniyle Tahliye Davası Yargıtay Kararları

Kira bedelinin eksik ödenmesi nedeniyle tahliye davasında Yargıtay’ın ölçütü istikrarlıdır: eksikliğin miktarı değil, kanuni süre içinde borcun tamamının ödenip ödenmediği esas alınır. Aşağıdaki üç karar, damarın üç ayrı sorusunu cevaplar ve tam metinleri Yargıtay karar arama sisteminde erişilebilir durumdadır.

Karar	Tarih	Konu	Sonuç
6. HD E.2015/6655, K.2015/10585	01.12.2015	Havale masrafı yüzünden 35 kuruş eksik ödenen kira	Borcun miktarının azlığı temerrüdü engellemez; tahliye gerekir
12. HD E.2022/13638, K.2023/1212	28.02.2023	Kira farkı (zam farkı) için başlatılan tahliye talepli takip	Aylık kira miktarına süresinde itiraz etmeyen kiracı hakkında tahliye kararı onandı
12. HD E.2025/6560, K.2025/5901	06.10.2025	Temerrüde dayalı tahliyenin ön şartları ve temyiz kesinlik sınırı	Beş ön şart sayıldı; sınırın altındaki bölge adliye mahkemesi kararı kesin
6. HD E.2012/5944, K.2012/8788	12.06.2012	İki haklı ihtarda muacceliyet ve alacağın bölünmesi	Muaccel olmadan istenen kira için çekilen ihtar haklı sayılmaz; alacak bölünerek iki ihtar üretilemez

Eski tarihli kararların bir bölümü Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, bir bölümü 3. Hukuk Dairesi imzasını taşır. Bu, kararların geçerliliğini etkilemez; yalnızca inceleme mercii değişmiştir. Kira temerrüdüne dayalı icra mahkemesi kararları güncel dönemde Yargıtay 12. Hukuk Dairesi tarafından incelenmektedir; yukarıdaki 2023 ve 2025 tarihli kararlar bu daireye aittir.

Kararların ortak noktası, kiracının savunmasını süresinde ve belgeyle ortaya koymuş olması şartıdır. Üç dosyada da kiracı esas bakımından haklı olduğunu ileri sürmüş, ancak ya yasal süre içinde ödemeyi tamamlamadığı ya da aylık kira miktarına süresinde itiraz etmediği için sonuç aleyhine doğmuştur.

Kira Kaç Gün Gecikebilir, Geç Ödenen Kira Tahliye Sebebi Olur mu?

Kiranın kaç gün gecikebileceğine dair kanunda bir tolerans süresi yoktur. Türk Borçlar Kanunu m.314 ödeme zamanını belirler: “Kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür.” Sözleşmede ayın belirli bir günü kararlaştırılmışsa o gün esas alınır; kanunun varsayılanı ise ay sonudur.

Ödeme gününün geçmesi tek başına tahliye kararı doğurmaz. Tahliye için TBK m.315’teki yazılı süre verme ve fesih ihtarı zincirinin işletilmesi gerekir. Buna karşılık geç ödeme, kiraya verenin ihtar çekmesine sebep olur ve düzensiz ödeme aynı kira yılı içinde tekrarlanırsa TBK m.352/2’deki iki haklı ihtar yolunu açar. Kanun bu yolda ölçütü, kiracının “kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olması” biçiminde kurar.

Kiracı açısından pratik sonuç şudur: ödeme gününü kaçırmak ile ödememek hukuken aynı sonucu doğurmaz, ancak düzensiz ödeme kaydı birikince sözleşme kira yılı sonunda dava yoluyla sona erdirilebilir. Ödemelerin banka üzerinden ve kira ödemesi açıklamasıyla yapılması, hem tarihin hem tutarın ispatını sağlar.

Düzensiz Kira Ödemesi Tahliye Sebebi midir?

Düzensiz kira ödemesi tek başına doğrudan bir tahliye sebebi değildir; kanunda “düzensiz ödeme” adıyla bir fesih sebebi yer almaz. Ancak düzensizlik iki ayrı yolu besler: her gecikme için usulüne uygun ihtar çekilmişse aynı kira yılında iki haklı ihtar oluşabilir, ödeme hiç yapılmamış veya eksik kalmışsa TBK m.315 zinciri işletilebilir.

Kiraya veren açısından belirleyici olan, gecikmeleri belgelemiş olmaktır. Ödeme tarihlerinin banka kayıtlarıyla sabit olması ve her gecikme için yazılı ihtar çekilmiş bulunması, kira yılı sonunda açılacak davanın dayanağını oluşturur. İhtarsız geçen gecikmeler sonradan dava sebebine dönüştürülemez.

Eksik Kira Artışı Nedeniyle Tahliye Mümkün mü?

Eksik kira artışı nedeniyle tahliye mümkündür. Kiracının zam oranını uygulamayıp eski kira bedelini yatırmaya devam etmesi, aradaki farkın eksik ödenmesi anlamına gelir ve bu fark için tahliye talepli icra takibi başlatılabilir. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi E.2022/13638 K.2023/1212 sayılı 28.02.2023 tarihli kararında, kiracının “kira farkı alacağı için açılan takibin İİK 269. maddesine giren takip olmasının hukuken mümkün olmadığı” yönündeki savunmasını kabul etmemiş ve temerrüt nedeniyle tahliye kararını onamıştır.

Kararın belirleyici gerekçesi şu cümlededir: “Takip talebinde alacaklı kira farklarını talep etmiş olup, borçlunun ödeme emrine karşı süresi içerisinde aylık kira miktarına itiraz etmediği ve kira borcunu ödemediği anlaşıldığından temerrüt nedeniyle tahliyeye karar verilmesi usul ve yasaya uygundur.” Yani kiracı, talep edilen kira miktarına yedi günlük süre içinde itiraz etmezse, artış oranını tartışma imkânını kaybeder.

Bu noktada kiracının iki ayrı kapısı vardır. Birincisi, ödeme emrine süresinde itiraz ederek aylık kira miktarını tartışmaya açmaktır. İkincisi, uygulanan artışın TBK m.344/1’deki sınırı aşıp aşmadığını denetletmektir: yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, “bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla” geçerlidir.

Burada sık rastlanan bir eskime vardır: azami %25 artış sınırı 1 Temmuz 2024 tarihinde sona ermiştir. Bu sınır TBK geçici m.1 (7409 sayılı Kanun) ve geçici m.2 (7456 sayılı Kanun) ile 11 Haziran 2022 – 1 Temmuz 2024 arasındaki dönem için getirilmişti; süre dolduğundan bugün tek ölçüt TBK m.344/1’deki TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranıdır. Hâlâ “%25 tavanı” üzerinden hesap yapan kaynaklara göre ödeme yapan kiracı, farkı eksik yatırma riskine girer. Artış oranının aşıldığı durumlarda başvurulacak yollar için fahiş kira artışı nereye şikâyet edilir yazımıza bakılabilir.

Sözleşmeye konulan bazı kayıtlar ise baştan geçersizdir. TBK m.346 uyarınca kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında ödeme yükümlülüğü getirilemez; özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir. “Bir ay ödenmezse yılın tamamı muaccel olur” biçimindeki sözleşme maddeleri bu hüküm karşısında sonuç doğurmaz.

Kira bedelinin sözleşmede düşük gösterilmesi ise ayrı bir sorun doğurur. Gerçek kira üzerinden takip başlatan kiraya veren, sözleşmedeki tutarla fiilî tutar arasındaki farkı ispat etmek zorunda kalır; ayrıca beyan dışı bırakılan kira geliri vergi mevzuatı bakımından sorumluluk doğurur. Ödemelerin banka üzerinden yapılması bu iki riski birlikte azaltır. Kiracının yaptığı ödemeden kesilecek stopajı kiracının kimliği belirler; kendi durumunuza göre tutarı görmek için kira stopajı hesaplama aracımıza bakabilirsiniz.

Temerrüt Sebepli Tahliye Davası Hangi Mahkemede Açılır?

Temerrüt sebepli tahliye talebinin götürüleceği merci, seçilen yola göre değişir. Tahliye talepli icra takibi üzerinden yürünüyorsa yetkili merci icra mahkemesidir; doğrudan mahkemede tahliye davası açılıyorsa görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir.

Bu ikili yapı kanunun kendi lafzından doğar. HMK m.4/1-(a) sulh hukuk mahkemelerini görevlendirirken ilamsız icra yolunu açıkça dışarıda bırakır: “Kiralanan taşınmazların, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar.” Yani kira uyuşmazlıklarının genel görevli mahkemesi değere bakılmaksızın sulh hukuktur; ilamsız icra yoluyla tahliye ise icra mahkemesinin işidir.

Talep	Görevli / yetkili merci	Dayanak
İcra takibi üzerine tahliye	Takibin yapıldığı yer icra mahkemesi	İİK m.269/a, m.269/b
İtirazın kaldırılması + tahliye	Takibin yapıldığı yer icra mahkemesi	İİK m.269/b, m.269/c
TBK m.315’e dayalı tahliye davası	Taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesi	HMK m.4/1-a
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye	Taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesi	TBK m.352/2, HMK m.4/1-a
İtirazın iptali davası	Sulh hukuk mahkemesi	HMK m.4/1-a, İİK m.67

İcra takibinde yetkili icra dairesi kural olarak taşınmazın bulunduğu yerdir; ancak taraflar sözleşmeyle başka bir yeri yetkili kılmışsa veya borçlunun yerleşim yeri farklıysa genel yetki kuralları uygulanır. Yetkiye itiraz, ödeme emrine itiraz süresi içinde ve ayrıca yapılmalıdır.

İcra mahkemesinin incelemesi dar kapsamlıdır: kira ilişkisinin varlığı, ödeme emrinin usulüne uygun tebliği, sürelerin geçip geçmediği ve belgeye dayalı ödeme savunması incelenir. Kira bedelinin tespiti, uyarlama, tazminat veya depozito iadesi gibi talepler icra mahkemesinde görülmez; bunlar sulh hukuk mahkemesinin işidir. Depozitonun iadesi ve mahsubu konusunda kira depozitosu iadesi yazımız ayrıntılı bir çerçeve sunar.

Temerrüt Nedeniyle Tahliye Davasında Arabuluculuk Zorunlu mu?

Temerrüt nedeniyle tahliyede arabuluculuğun zorunlu olup olmadığı, hangi yolun seçildiğine bağlıdır. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuk 1 Eylül 2023’ten itibaren dava şartıdır; ancak kanun bu kuralın dışında açık bir istisna bırakmıştır. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B-1-(a) hükmü şöyledir:

“Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar.”

Bu istisna, tahliye talepli icra takibini ve bunun devamı olan icra mahkemesi aşamasını arabuluculuk zorunluluğunun dışında bırakır. Dayanak ikilidir: hüküm ilamsız icra yoluyla tahliyeyi açıkça hariç tutmuştur ve ayrıca arabuluculuk dava açılmadan önce aranan bir şarttır; icra takibi ile icra mahkemesine yapılan tahliye talebi teknik anlamda dava değildir.

Başvuru yolu	Arabuluculuk
Tahliye talepli ilamsız icra takibi	Aranmaz (HUAK m.18/B-1-a istisnası)
İcra mahkemesinden itirazın kaldırılması ve tahliye	Aranmaz
TBK m.315’e dayalı tahliye davası (sulh hukuk)	Dava şartı
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası	Dava şartı
İtirazın iptali davası (genel mahkeme)	Dava şartı
Kira bedelinin tespiti davası	Dava şartı

Bu ayrım, “en hızlı tahliye yolu hangisidir” sorusunun gerçek cevabıdır. Mahkemede açılacak bir tahliye davası önce arabuluculuk sürecini tamamlamayı gerektirirken, tahliye talepli icra takibi doğrudan başlatılabilir. Arabuluculuk şartına uyulmadan açılan dava, HUAK m.18/A-2 uyarınca herhangi bir işlem yapılmaksızın usulden reddedilir.

İcra Mahkemesinin Tahliye Kararı Kesinleşmeden Uygulanır mı?

İcra mahkemesinin verdiği tahliye kararı kesinleşmeden uygulanır. İİK m.269/c’nin son fıkrası bunu açıkça düzenler: “İcra mahkemesinin tahliyeye mütedair kararının infazı için kesinleşmesi beklenmez. Ancak tahliye için, kararın borçluya tefhimi veya tebliği tarihinden itibaren on gün geçmesi lazımdır.”

On günlük süre bir bekleme süresidir, kanun yoluna başvuru süresiyle karıştırılmamalıdır. Kiracının istinafa başvurmuş olması tek başına tahliyeyi durdurmaz; durdurmak için aynı fıkranın gönderme yaptığı İİK m.36 uyarınca icra mahkemesinden icranın geri bırakılması kararı alınması ve kural olarak teminat gösterilmesi gerekir. Kanun yolu aşamasının ayrıntıları için tahliye davasında istinaf tahliyeyi durdurur mu yazımızda icranın geri bırakılması ayrı ayrı ele alınmıştır.

Temyiz yolu bakımından kira uyuşmazlıkları ayrı bir rejime tabidir. Bölge adliye mahkemesi kararının temyiz edilebilmesi, uyuşmazlık değerinin İİK m.364/1’deki kesinlik sınırını aşmasına bağlıdır. Bu sınır kanun metnindeki maktu rakam değildir; her takvim yılı başında yeniden değerleme oranında artar. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, E.2025/6560 K.2025/5901 sayılı kararında sınırın 1 Ocak 2025’ten itibaren 544.000 TL olduğunu belirtmiştir; sonraki yıllar için güncel tutarın ayrıca kontrol edilmesi gerekir.

Aynı kararın karşı oy yazısında, dairenin istikrarlı uygulamasının sınırı takip tarihi itibarıyla bir yıllık kira miktarı üzerinden hesaplamak olduğu açıklanmıştır. Aylık kirası bu eşiğin on ikide birinin altında kalan dosyalarda bölge adliye mahkemesi kararı kesindir; konut kiralarının büyük bölümü pratikte bu kapsamdadır.

Kirayı Ödemeyen Veya Eksik Ödeyen Kiracının Tahliyesi Ne Kadar Sürer?

Kirayı ödemeyen veya eksik ödeyen kiracının tahliyesi, itirazsız ilerleyen bir icra dosyasında ortalama üç ilâ dört ayda sonuçlanır. Sürenin büyük bölümü kanuni bekleme süreleridir; bunlar kısaltılamaz. İtiraz edilen dosyalarda süre, itirazın kaldırılması yargılamasının uzunluğuna göre uzar.

Aşama	Tipik süre
Takip talebi ve ödeme emrinin tebliği	1–3 hafta
Ödeme süresi (konut / çatılı işyeri)	30 gün
İcra mahkemesinden tahliye kararı (itirazsız dosya)	1–2 ay
Kararın tefhim/tebliğinden sonra bekleme	10 gün
Fiilî tahliye (icra dairesi randevusu)	1–4 hafta

Bu tablodaki süreler mahkemelerin ve icra dairelerinin iş yüküne göre değişir; kanuni süreler dışındaki kalemler tahmindir. İtirazın kaldırılması talebinin görüldüğü dosyalarda toplam sürenin altı ayı aşması olağandır. Doğrudan sulh hukuk mahkemesinde açılan tahliye davaları, arabuluculuk aşaması ve yazılı yargılama usulü nedeniyle icra yolundan belirgin biçimde uzun sürer.

Süreyi uzatan en yaygın sebep usulsüz tebligattır. Ödeme emri usulüne uygun tebliğ edilmemişse süreler işlemez; kiracının şikâyeti üzerine tebligat iptal edilir ve süreç tebligattan itibaren yeniden başlar.

Kaç Ay Kira Ödenmezse Tahliye Edilir?

Kaç ay kira ödenmezse tahliye edileceğine dair kanunda bir ay sayısı yoktur. “İki ay üst üste ödenmezse tahliye” biçimindeki yaygın bilgi, Türk Borçlar Kanunu’nda karşılığı olmayan bir kuraldır. Belirleyici olan kaç aylık kiranın ödenmediği değil, ödenmeyen borç için yazılı süre verilip verilmediği ve bu sürede ödeme yapılıp yapılmadığıdır.

Tek bir aya ait kira bile ödenmemişse veya eksik ödenmişse, TBK m.315 uyarınca süre verilerek tahliye süreci başlatılabilir. Aynı şekilde kiracı altı ay boyunca ödeme yapmasa da, usulüne uygun yazılı ihtar veya tahliye talepli ödeme emri gönderilmedikçe tahliye kararı alınamaz.

İki ay kavramının kaynağı, TBK m.352/2’deki iki haklı ihtar kuralının yanlış aktarılmasıdır. O hükümde aranan, iki ayın üst üste ödenmemesi değil, aynı kira yılı içinde ödememe nedeniyle iki kez haklı ihtar gönderilmiş olmasıdır. İhtarlar arasındaki ayların ödenmiş olması sonucu değiştirmez.

Kiracının Tahliye Sürecinin Avukat İle Takibinin Önemi

Tahliye süreci, birbirini izleyen ve çoğu hak düşürücü nitelikte olan sürelere bağlıdır; bu nedenle takibin hukuki destekle yürütülmesi hata payını azaltır. Yedi günlük itiraz süresi, otuz günlük ödeme süresi, İİK m.269/a’daki altı aylık tahliye talebi süresi ve TBK m.352/2’deki bir aylık dava süresi kaçırıldığında geri dönüşü olmaz; hak, esasa girilmeden düşer.

Sürecin en kırılgan noktaları tebligat ve belge düzenidir. Takip talebinde tahliyenin açıkça istenmemiş olması, Örnek 13 yerine Örnek 7 ödeme emri gönderilmesi, ödeme emrinde kiralananın adresinin eksik yazılması veya tebligatın usulsüz yapılması, dosya esastan haklı olsa dahi talebin reddine yol açar. Kiracı tarafında ise itiraz dilekçesinde kira ilişkisinin açıkça reddedilmemiş olması ve İİK m.63 gereği sonradan genişletilemeyen itiraz sebepleri belirleyicidir.

Kira uyuşmazlıklarında hangi yolun seçileceği dosyanın kendi verilerine bağlıdır: elde noter onaylı sözleşme bulunup bulunmadığı, eksikliğin kaç kez tekrarlandığı, kiraya verenin öncelikli olarak tahsil mi yoksa tahliye mi istediği ve ödemelerin belgelenebilirliği seçimi değiştirir. Elinizdeki sözleşme ve ödeme kayıtlarıyla hangi yolun uygun düştüğünü değerlendirmek isterseniz kira hukuku avukatı sayfamızda iletişim bilgilerimiz yer almaktadır.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Her dosyanın süreleri ve delil durumu farklıdır; somut bir uyuşmazlıkta adım atmadan önce bir avukata danışılması yerinde olur. Yazıda atıf yapılan kanun metinlerine mevzuat.gov.tr üzerinden, karar künyelerinin tam metinlerine ise Yargıtay karar arama sisteminden ulaşılabilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Kira bedelinin eksik ödenmesi durumunda ev sahibi ne yapabilir?

Kira bedelinin eksik ödenmesi durumunda ev sahibi, eksik tutar için yazılı süre vererek sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir veya doğrudan tahliye talepli icra takibi başlatabilir. Noter ihtarnamesinin kendiliğinden icra gücü yoktur; tahliye talepli icra takibinde gönderilen ödeme emri ise İİK m.269/1 uyarınca kanunun aradığı ihtarı zaten içerir.

Kiracı kirayı eksik yatırırsa ne olur?

Kiracı kirayı eksik yatırırsa temerrüde düşer. TBK m.315 kira bedelinin veya yan giderin ödenmemesini düzenler ve eksik ifa ile hiç ifa etmeme arasında ayrım yapmaz. Kendisine verilen süre içinde farkı tamamlamazsa kiraya veren sözleşmeyi feshedip tahliye isteyebilir.

Kirayı eksik yatıran kiracıya ne yapılır?

Kirayı eksik yatıran kiracıya karşı üç yol vardır: tahliye talepli ilamsız icra takibi (İİK m.269), TBK m.315’e dayalı tahliye davası ve aynı kira yılında ikinci kez eksik ödeme olursa iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası (TBK m.352/2). İcra yolu tek dosyada hem alacağı hem tahliyeyi kapsadığı için en çok tercih edilenidir.

Tahliye talepli icra takibi süreci nasıl işler?

Tahliye talepli icra takibinde kiracıya Örnek No. 13 ödeme emri tebliğ edilir. Kiracının itiraz süresi yedi gün, ödeme süresi konut ve çatılı işyeri kirasında otuz gündür. Ödeme yapılmazsa, ödeme süresinin bitiminden itibaren altı ay içinde icra mahkemesinden tahliye istenir (İİK m.269/a).

Kira eksik ödenirse ne olur?

Kira eksik ödenirse borç ödenmiş sayılmaz ve kalan fark üzerinden temerrüt işler. Kira eksik yatarsa da sonuç aynıdır; eksikliğin miktarı önemli değildir. Yargıtay 6. HD E.2015/6655 K.2015/10585 kararında 35 kuruşluk fark tahliye sebebi sayılmıştır.

Kiracı kira bedeline itiraz ederse ne olur?

Kiracı ödeme emrine itiraz ederse takip durur; kiraya verenin icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını istemesi gerekir. Borca itiraz eden kiracı, ödeme iddiasını İİK m.269/c’de sayılan belgelerle (noter onaylı belge, ikrar edilmiş belge, resmî makbuz) ispatlamak zorundadır.

Kiracının eksik ödeme yaptığı veya hiç ödeme yapmadığı durumlarda süreç ne kadar sürer?

İtirazsız ilerleyen bir icra dosyasında tahliye ortalama üç ilâ dört ayda sonuçlanır. Bu sürenin otuz günü kanuni ödeme süresi, on günü karar sonrası bekleme süresidir. İtiraz edilen dosyalarda süre, itirazın kaldırılması yargılamasına bağlı olarak uzar.

Eksik kira bedeli için icra takibi nasıl yapılır?

Eksik kira bedeli için icra takibi, taşınmazın bulunduğu yer icra dairesine adi kira ve hasılat kiralarına ilişkin takip talebi verilerek başlatılır. Talepte alacağın yanında açıkça tahliye de istenmelidir; tahliye talebi sonradan eklenemez.

Kira bedelinin eksik ödenmesi nedeniyle ihtarname nasıl çekilir?

İhtarnamede ödenmeyen tutarın aylara göre dökümü, kanuni ödeme süresi ve süre içinde ödenmezse sözleşmenin feshedileceği uyarısı birlikte yer almalıdır. TBK m.315 yalnız yazılı şekil aradığı için noter zorunlu değildir; ancak tebliğ tarihinin ispatı bakımından noter ihtarnamesi tercih edilir.

Eksik kira artışı nedeniyle tahliye istenebilir mi?

İstenebilir. Zam farkının eksik yatırılması da eksik ödemedir. Yargıtay 12. HD E.2022/13638 K.2023/1212 kararında kira farkı için başlatılan takipte temerrüde dayalı tahliye kararı onanmıştır; belirleyici olan kiracının aylık kira miktarına süresinde itiraz etmemiş olmasıdır.

Kaç ay kira ödenmezse tahliye edilir?

Kanunda ay sayısına bağlı bir kural yoktur. Tek bir aya ait kira eksik ödenmişse bile TBK m.315 uyarınca süre verilerek tahliye süreci başlatılabilir. “İki ay üst üste ödenmezse tahliye” bilgisi, TBK m.352/2’deki iki haklı ihtar kuralının yanlış aktarılmış hâlidir.

Temerrüt nedeniyle tahliye davasında arabuluculuk zorunlu mu?

Sulh hukuk mahkemesinde açılan tahliye davalarında arabuluculuk dava şartıdır. Tahliye talepli ilamsız icra takibi ve bunun devamı olan icra mahkemesi aşaması ise HUAK m.18/B-1-(a)’daki açık istisna nedeniyle arabuluculuk şartına tabi değildir.

Tahliye talepli icra takibinde borç ödenirse ne olur?

Borcun yasal süre içinde tamamen ödenmesi tahliye hakkını ortadan kaldırır; ödeme faiz ve takip masraflarını da kapsamalıdır. Süre dolduktan sonra yapılan ödeme ise doğmuş tahliye hakkını düşürmez.

İcra mahkemesinin tahliye kararı kesinleşmeden uygulanır mı?

Uygulanır. İİK m.269/c uyarınca kararın infazı için kesinleşme beklenmez; yalnızca kararın tefhim veya tebliğinden itibaren on gün geçmesi gerekir. İstinaf başvurusu tek başına tahliyeyi durdurmaz, İİK m.36 uyarınca icranın geri bırakılması kararı gerekir.

Banka masrafı yüzünden eksik geçen kira temerrüt sayılır mı?

Sayılır. Yargıtay 6. HD E.2015/6655 K.2015/10585 sayılı dosyasında kiracı 1.300,65 TL göndermiş, banka 1,00 TL masraf kestiği için hesaba 1.299,65 TL geçmiş ve 35 kuruşluk eksiklik temerrüt sebebi kabul edilmiştir. Ödeme masrafı kiracıya ait olduğundan, kiraya verenin hesabına geçen tutarın kira bedelinden az olmaması gerekir.

Sözleşmede yılın tamamının muaccel olacağı kaydı geçerli mi?

Geçerli değildir. TBK m.346, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaları açıkça geçersiz sayar.