Su Kaçağı Tazminat Davası: Üst Komşudan Gelen Zararı Kim Öder?

Su kaçağı tazminat davası, bir bağımsız bölümden ya da binanın ortak tesisatından sızan suyun komşu daireye, işyerine veya eşyalara verdiği zararın giderilmesi için açılan davadır. Davanın kime yöneltileceğini belirleyen tek soru vardır: su nereden geliyor? Kaçak üst komşunun dairesinin içindeki tesisattan kaynaklanıyorsa muhatap o bağımsız bölümün maliki ve orada oturanlardır; su binanın kolon hattından, çatıdan veya terastan geliyorsa muhatap tüm kat malikleri ile yönetimdir.

Uygulamada en çok kaybedilen dosyalar, doğru kişiye yöneltilmeyen ve zarar kurumadan belgelenmeyen dosyalardır. Tavandaki leke birkaç haftada solar, parke kabarması onarılır, boya yenilenir; geriye elde bir tutanak ya da rapor kalmazsa mahkeme zararın kaynağını ve miktarını belirleyemez. Aşağıdaki bölümlerde sorumluluğun hangi kanun maddesine dayandığı, kiracı ile malik arasındaki sorumluluk paylaşımı, görevli mahkeme ve zamanaşımı ayrı ayrı ele alınmaktadır.

Su Kaçağı Tazminat Davasında Sorumlu Nasıl Belirlenir?

Sorumlu, zararı fiilen kimin dairesinden çıkan suyun verdiğine değil, kaçağın kaynaklandığı tesisatın hukuken kime ait olduğuna bakılarak belirlenir. Bu ayrım Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ortak yer tanımından çıkar. Aynı tavandan damlayan iki farklı su, kaynağına göre bambaşka iki davanın konusu olabilir: biri tek bir komşuya karşı açılırken diğeri bütün kat maliklerine yöneltilir.

Kaynak tespiti çoğu zaman gözle yapılamaz. Tavandaki lekenin konumu yanıltıcıdır; su, şap tabakası içinde metrelerce ilerleyip en zayıf noktadan aşağı geçebilir. Bu nedenle uygulamada tesisatçı raporu tek başına yeterli sayılmaz, mahkeme keşif yapıp bilirkişi görüşü alır. Kaçağın kolon hattında mı yoksa daire içi bağlantıda mı olduğu genellikle basınç testi, termal kamera ya da açma-kapatma yöntemiyle belirlenir.

Sorumluluğun kimde olduğu netleştikten sonra ikinci soru gelir: talep hangi hukuki temele oturtulacaktır? Kat malikleri arasındaki ilişkide Kat Mülkiyeti Kanunu m.19’un son fıkrası kusuru arar. Kusur ispatlanamadığında dosya kapanmaz; bina malikinin kusursuz sorumluluğunu düzenleyen Türk Borçlar Kanunu m.69 ile komşuluk hukukuna dayanan Türk Medeni Kanunu m.730 devreye girer. İyi kurulmuş bir dilekçe bu üç dayanağı birlikte ileri sürer.

Kaçağın Kaynağı Sorumluyu Değiştirir: Daire İçi Tesisat mı, Ortak Kolon mu?

Kat Mülkiyeti Kanunu m.4/b, “her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri”ni her hâlde ortak yer sayar. Kanunun kurduğu sınır çizgisi budur: tesisat bağımsız bölümün dışında kaldığı andan itibaren ortak yerdir, içinde kaldığı sürece o bölümün malikine aittir. Yönetim planında aksine hüküm bulunması bu sonucu değiştirmez, çünkü m.4’te sayılanlar “her hâlde” ortak yer sayılan yerlerdir.

Pratikte bu ayrım şöyle işler: banyo veya mutfak içindeki bataryadan, sifondan, çamaşır makinesi bağlantısından, gider borusunun daire içi kısmından ya da su yalıtımı bozulmuş bir zeminden gelen sızıntı üst kattaki malikin sorumluluğundadır. Buna karşılık şaftta yükselen ana kolon hattı, dairelerin dışındaki kanalizasyon tesisatı, hidrofor ve depo tesisatı ortak yerdir ve zararı ortak gider rejimine tabidir.

Bu nedenle “su üst kattan geldiğine göre üst komşu öder” genellemesi hukuken yanlıştır. Üst kattaki daireden geçen ama o daireye ait olmayan bir kolon patladığında, üst komşu yalnızca kendi kusuru varsa sorumlu olur; kusuru yoksa gider tüm kat maliklerine düşer. Davayı yanlış kişiye yöneltmek husumet yokluğundan ret riskini doğurur ve yargılama giderleri davacıda kalır.

Kaçağın kaynağı	Hukuki niteliği	Muhatap
Daire içi batarya, sifon, makine bağlantısı	Bağımsız bölüm	O bölümün maliki ve orada oturan (müteselsil)
Islak hacim su yalıtımının bozulması	Bağımsız bölüm	O bölümün maliki
Şafttaki ana su kolonu	Ortak yer (KMK m.4/b)	Tüm kat malikleri, arsa payı oranında
Çatı, teras, yağmur oluğu	Ortak yer (KMK m.4/c)	Tüm kat malikleri, arsa payı oranında
Bina dışındaki kanalizasyon tesisatı	Ortak yer (KMK m.4/b)	Tüm kat malikleri

Çatı, Teras ve Yağmur Oluğu Ortak Yerdir: Zarar Bina Kaynaklıysa Sorumluluk Paylaşılır

Kat Mülkiyeti Kanunu m.4/c çatıları, bacaları, genel dam teraslarını ve yağmur oluklarını doğrudan ortak yer sayar. En üst kattaki daireye çatıdan sızan su, o daire sahibinin kişisel talihsizliği değil, binanın ortak sorunudur. Aynı şekilde teras yalıtımının bozulması nedeniyle alttaki bağımsız bölümde oluşan zarar da ortak yer kaynaklı sayılır.

Ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri, Kat Mülkiyeti Kanunu m.20/1-b uyarınca kat maliklerinden her birine arsa payı oranında düşer. Kat maliki, ortak yerden yararlanmaya ihtiyacı olmadığını ileri sürerek bu paydan kaçınamaz; kanun m.20/1-c’de bunu açıkça yasaklar. Zemin katta oturan bir malikin “çatıyı ben kullanmıyorum” savunması bu nedenle sonuç doğurmaz.

Ortak gider kuralının önemli bir istisnası vardır. Kat Mülkiyeti Kanunu m.20’nin son fıkrasına göre gidere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan kişinin kusurlu hareketi sebep olmuşsa, ödeme yapanların o kişiye rücu hakkı doğar. Terasa izinsiz beton döküp yalıtımı delen ya da oluğu tıkayan kişi belirlenebiliyorsa, masrafı önce ortak kasa karşılar, sonra o kişiden geri alınır.

Ortak yerdeki bozukluk acil müdahale gerektiriyorsa kanun ayrı bir kolaylık tanır. Kat Mülkiyeti Kanunu m.19/2 kural olarak ortak yerlerde onarım için kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasını arar; ancak bozukluğun anayapıya veya bağımsız bölümlere zarar verdiği ve acilen onarılması gerektiği mahkemece tespit edilmişse rıza aranmaz. Yönetimin oyalandığı dosyalarda bu hüküm, tespit talebiyle birlikte işletilir. Benzer bir ortak yer sorumluluğu tartışması asansör kazası tazminat davası dosyalarında da yaşanır.

Üst Komşunun Kusuru Yoksa Tazminat Alınamaz mı?

Alınabilir. Bu, su kaçağı dosyalarında en sık yapılan hatanın kaynağıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu m.19’un son fıkrası “her kat maliki anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur” der ve kusuru şart koşar. Yalnızca bu maddeye dayanan bir dava, karşı taraf “borum kendiliğinden eskimiş, benim ihmalim yok” dediğinde zayıflar.

Oysa Türk Borçlar Kanunu m.69, bina veya diğer yapı eserlerinin malikini “yapımındaki bozukluklardan veya bakımındaki eksikliklerden doğan zararı gidermekle” yükümlü tutar. Bu, kusur aranmayan bir sorumluluktur. Yıllardır değiştirilmemiş bir tesisatın çürümesi bakım eksikliğidir; malikin bunu bilmemesi ya da fark edememesi sorumluluğu kaldırmaz. Aynı maddenin ikinci fıkrası intifa ve oturma hakkı sahiplerini de malikle birlikte müteselsil sorumlu sayar.

Uygulamada doğru strateji, talebi tek bir maddeye bağlamamaktır. Dilekçede hem Kat Mülkiyeti Kanunu m.19/son hem Türk Borçlar Kanunu m.69 hem de aşağıda açıklanan Türk Medeni Kanunu m.730 birlikte ileri sürüldüğünde, kusur ispat edilemese bile kusursuz sorumluluk hükümleri üzerinden tazminata hükmedilmesi mümkün olur. Kusurlu ve kusursuz sorumluluk arasındaki bu ayrım, köpek ısırması tazminat davası gibi başka kusursuz sorumluluk hâllerinde de belirleyicidir.

Komşuluk Hukuku Yolu: Türk Medeni Kanunu m.730 Kusur Aranmadan Talep İmkânı Verir

Türk Medeni Kanunu m.730, taşınmaz malikinin mülkiyet hakkını yasal kısıtlamalara aykırı kullanması sonucunda zarar gören ya da zarar tehlikesiyle karşılaşan kimseye üç ayrı talep hakkı tanır: eski hâle getirme, tehlikenin giderilmesi ve zararın giderilmesi. Maddenin metninde kusurdan söz edilmez; bu yüzden komşuluk hukukundan doğan sorumluluk kusursuz sorumluluk olarak kabul edilir.

Bu yolun sağladığı ikinci avantaj, sadece oluşmuş zararla sınırlı kalmamasıdır. Henüz zarar doğmamış ama tehlike mevcutsa, örneğin üst kattaki tesisat sızdırmaya başlamış ve müdahale edilmemişse, tehlikenin giderilmesi talep edilebilir. Türk Medeni Kanunu m.737 de taşınmaz mülkiyetinden doğan yetkilerin kullanılmasında komşuları olumsuz etkileyecek taşkınlıktan kaçınma yükümlülüğü getirir.

Komşuluk hukuku hükümleri kat mülkiyetine tabi binalarda da uygulanır, çünkü her bağımsız bölüm ayrı bir mülkiyetin konusudur. Kat Mülkiyeti Kanunu m.33/2 de hâkimin, bu kanunda ve yönetim planında hüküm bulunmayan hâllerde genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre karar vereceğini söyleyerek bu bağlantıyı kurar. Dolayısıyla üç rejim birbirinin alternatifi değil, birbirini tamamlayan dayanaklardır.

Üst Kattaki Kiracıya mı Ev Sahibine mi Dava Açılır?

İkisine birden açılabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu m.18/2 bu konuda tereddüde yer bırakmayacak kadar açıktır: kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara, oturma hakkı sahiplerine ve bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır; bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte müteselsil olarak sorumlu olur.

Müteselsil sorumluluk, zarar görenin borcun tamamını dilediği borçludan isteyebilmesi anlamına gelir. Alt kattaki zarar gören, tazminatın tamamı için kiracıya, tamamı için malike ya da her ikisine birlikte dava açabilir. Aralarındaki iç ilişkide kimin ne kadar katlanacağı, zarar görenin davasını ilgilendirmez; bu, davadan sonra kendi aralarında rücu ile çözülür.

Buna karşılık iç ilişkide belirleyici olan, kaçağın kullanım hatasından mı yoksa yapısal bir eksiklikten mi doğduğudur. Türk Borçlar Kanunu m.317 kiracıyı yalnızca “kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderleri”nden sorumlu tutar. Sifonun taşması, makine hortumunun düzenli kontrol edilmemesi bu kapsamdadır. Buna karşılık zeminin altındaki yalıtımın ömrünü tamamlaması ya da gömme borunun çürümesi yapısal ayıptır ve malikin sorumluluğundadır.

Bu ayrım, kiracının kirasını ödediği evde uzun süredir devam eden bir sorunda özellikle önem kazanır. Kira ilişkisinin tarafları arasındaki yükümlülüklerin sınırı, ev sahibinin kiracıyı çıkarabileceği hâller bakımından da aynı mantıkla çizilir.

Zarar Gören Kiracıysa Kime Başvurur, Kirasından İndirim İsteyebilir mi?

Zararı gören taraf kiracıysa iki ayrı yol aynı anda açıktır. Birincisi kendi kiraya vereniyle arasındaki sözleşme ilişkisidir: Türk Borçlar Kanunu m.301 kiraya vereni, kiralananı sözleşme süresince amaçlanan kullanıma elverişli durumda bulundurmakla yükümlü tutar ve bu hükmün konut ile çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemeyeceğini söyler. İkincisi, suyun geldiği daire malikine veya oturanına karşı haksız fiil sorumluluğudur.

Sözleşme yolunda kiracının elindeki seçimlik haklar Türk Borçlar Kanunu m.305’te sayılır: ayıbın giderilmesini isteme, kira bedelinden ayıpla orantılı indirim ve zararın giderilmesi. Zararın giderilmesi istemi diğer hakların kullanılmasını engellemez. Ayıp önemliyse fesih hakkı da saklıdır. Kiraya veren uygun sürede ayıbı gidermezse kiracı, m.306 uyarınca ayıbı kiraya veren hesabına gidertip alacağını kira bedelinden indirebilir.

Kira indirimi bakımından Türk Borçlar Kanunu m.307 net bir zaman aralığı çizer: indirim, ayıbın kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için istenebilir. Bu yüzden durumun kiraya verene yazılı olarak bildirildiği tarih kritik önemdedir; sözlü şikâyet ispat edilemediğinde indirim süresi de daralır. Bildirimin noter aracılığıyla ya da en azından yazılı ve teslim edildiği kanıtlanabilir bir yolla yapılması yerinde olur.

Kiracı, eşyalarında oluşan zarar için doğrudan suyun kaynaklandığı bağımsız bölümün maliki ve orada oturana da başvurabilir. Bu talep haksız fiile dayandığı için ayrı bir hukuki temele oturur ve sözleşme yolundan bağımsız işler. Kiracının kendi ev sahibinden istediği kira indirimi ile komşudan istediği eşya zararı, birbirinin alternatifi değildir.

Apartman Yöneticisi ve Yönetim Ne Zaman Sorumlu Olur?

Kat Mülkiyeti Kanunu m.35, yöneticinin görevleri arasında anagayrimenkulün gayesine uygun kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınmasını sayar. Ortak tesisattaki bir arıza kendisine bildirildiği hâlde harekete geçmeyen yönetici, bu görevi ihlal etmiş olur. Kanun m.38’de yöneticinin kat maliklerine karşı “aynen bir vekil gibi” sorumlu olduğunu belirtir; bu, özen borcunun ölçüsünü ağırlaştıran bir ifadedir.

Yöneticinin sorumluluğu, ortak yer kaynaklı zararda kat maliklerinin sorumluluğunu ortadan kaldırmaz. Zarar gören kat maliki alacağını ortak gider rejimi içinde tüm kat maliklerinden isteyebilir; yöneticinin kişisel ihmali varsa ona karşı ayrıca vekâlet ilişkisine dayanan bir talep yöneltilebilir. Bu iki yol birbirini dışlamaz.

Binada yönetici seçilmemişse sorumluluk boşlukta kalmaz. Kat Mülkiyeti Kanunu m.35’e 2015 yılında eklenen fıkra, kanunun 34. maddesindeki şartları taşımasına rağmen yönetici ataması yapılmayan anagayrimenkulde m.35/1’de sayılan işlerin yaptırılmasından kat maliklerinin müştereken sorumlu olduğunu söyler. “Yöneticimiz yok, o yüzden kimse sorumlu değil” savunmasının hukuki karşılığı budur: sorumluluk doğrudan kat maliklerine geçer.

Üst Komşu Kapıyı Açmıyor: Tesisatı Nasıl İnceleteceksiniz?

Su kaçağı dosyalarının pratikte tıkandığı yer genellikle burasıdır: zarar gören alttaki daireyi görebilir ama kaynağın bulunduğu üst daireye giremez. Kat Mülkiyeti Kanunu m.23 tam bu durumu düzenler. Maddeye göre bir bağımsız bölümde veya oradaki tesislerde meydana gelen hasarın onarımı, giderilmesi ya da yapı güvenliğiyle ilgili teknik incelemeler için diğer bir bağımsız bölüme girmek gerekiyorsa, o bölümün maliki veya orada başka sıfatla oturanlar giriş müsaadesi vermeye ve gerekli işlerin yapılmasına katlanmaya mecburdur.

Bu, tavsiye niteliğinde bir kural değil, kanunla getirilmiş bir katlanma yükümlülüğüdür. Maddenin metnindeki “mecburdurlar” ifadesi, komşunun rızasının aranmadığını gösterir. Yükümlülük yalnızca malike değil, kiracı dahil o bölümde oturan herkese yöneltilmiştir.

Kanun, bu mecburiyeti dengeleyen bir güvence de getirir. Kat Mülkiyeti Kanunu m.23’ün son fıkrasına göre, bu müsaade yüzünden kat maliklerinin veya orada oturanların uğrayacağı zararı, lehine müsaade verilen bağımsız bölüm maliki derhal ödemekle yükümlüdür. Yani duvarı kırılan, fayansı sökülen komşunun bu zararı, incelemeyi yaptıran tarafça karşılanır. Komşu buna rağmen kapıyı açmıyorsa, bir sonraki bölümde açıklanan hâkimin müdahalesi yolu işletilir.

Delil Tespiti Yaptırmadan Dava Açmak Neden Riskli?

Su kaçağı, delili kendiliğinden yok olan bir zarar türüdür. Sızıntı durur, duvar kurur, leke solar, onarım yapılır. Dava açıldığında keşfe gidildiğinde mahkemenin göreceği tablo, zararın gerçekleştiği andaki tablo değildir. Bu yüzden Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.400 ve devamındaki delil tespiti kurumu, bu dosyaların olağan ilk adımıdır.

Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.400/2 hukuki yarar şartını su kaçağı için kolaylaştırır: delilin hemen tespit edilmemesi hâlinde kaybolacağı yahut ileri sürülmesinin önemli ölçüde zorlaşacağı ihtimal dâhilindeyse hukuki yarar var sayılır. Islak zeminde ilerleyen bir sızıntı tam olarak bu tanıma girer. Talep dava açılmadan önce yapılacaksa m.401/1 uyarınca esas hakkındaki davaya bakacak mahkemeye ya da üzerinde keşif yapılacak şeyin bulunduğu yer sulh mahkemesine yöneltilir.

Tespit dosyasının kaderi asıl davaya bağlıdır: Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.405 uyarınca delil tespiti dosyası asıl dava dosyasının eki sayılır ve onunla birleştirilir; tarafların her biri iddiasını ispat için bu tutanak ve raporlara dayanabilir. Ayrıca m.401/3, esas davada delil tespiti yapan mahkemenin yetkisiz ve görevsiz olduğunun ileri sürülemeyeceğini söyleyerek tespit aşamasındaki görev tartışmasını baştan keser. Aynı kurumun iş kazası dosyalarındaki işleyişi delil tespitinin ne zaman yapılacağı başlığında ayrıntılı olarak ele alınmıştır.

Mahkeme yoluna gitmeden önce yapılabilecek bir başka işlem daha vardır. Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.401/2, Noterlik Kanunu uyarınca noterlerin yapacağı vakıa tespitine ilişkin hükümleri saklı tutar. Noter tespiti mahkeme tespitinin yerini tam olarak tutmaz ama olayın hemen ardından alınan fotoğraflı bir tutanak, sonraki keşfin dayanağını güçlendirir.

Su Kaçağı Tazminat Davasında Görevli Mahkeme: Tutara Bakılmaksızın Sulh Hukuk

Kat mülkiyetine tabi bir binada su kaçağından doğan uyuşmazlıkta görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir ve bu sonuç talep edilen tutardan bağımsızdır. Dayanak zinciri üç halkadan oluşur. Birincisi Kat Mülkiyeti Kanunu Ek m.1’dir: “Bu Kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlık sulh mahkemelerinde çözümlenir.”

İkinci halka Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.4’tür. Madde, sulh hukuk mahkemelerinin görevini sayarken cümleye “dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın” ifadesiyle başlar ve (ç) bendinde “bu Kanun ile diğer kanunların, sulh hukuk mahkemesi veya sulh hukuk hâkimini görevlendirdiği davaları” da kapsama alır. Üçüncü halka bu iki hükmün birleşmesidir: Kat Mülkiyeti Kanunu sulh mahkemesini görevlendirdiği için, kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlık miktarı ne olursa olsun sulh hukukta görülür.

Bu noktada internetteki pek çok içerikte yer alan “belirli bir tutarın altı sulh, üstü asliye hukuk mahkemesidir” bilgisi yanlıştır. Parasal sınıra göre sulh–asliye görev ayrımı, 2011’de yürürlüğe giren Hukuk Muhakemeleri Kanunu ile kaldırılmıştır; bugün sulh hukukun görevi konu esasına göre belirlenir. Görevsiz mahkemede açılan dava esastan incelenmez, görevsizlik kararıyla dosya doğru mahkemeye gönderilir ve süreç aylarca uzar.

Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Kat malikleri arasındaki ilişkiden değil de tamamen kat mülkiyeti dışı bir kaynaktan doğan zararlarda, örneğin komşu parseldeki başka bir binadan gelen suda, görev genel hükümlere göre belirlenir; bu ihtimalde dosyanın niteliğine göre asliye hukuk mahkemesi görevli olabilir. Hükümlerin tam metni için resmî kaynağa bakılabilir: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu.

Hâkimin Müdahalesi: Dava Beklemeden Sonuç Almanın Yolu

Kat Mülkiyeti Kanunu m.33, tazminat davasından ayrı ve daha hızlı işleyen bir yol açar. Maddenin birinci fıkrasının ikinci cümlesine göre, kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir.

Bu yolun asıl değeri hızındadır. Kanun m.33/2’de hâkimin ilgilileri dinledikten sonra kanuna, yönetim planına, bunlarda hüküm yoksa genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre “derhal” karar vereceğini ve kararın kısa bir süre içinde yerine getirilmesi gereğini ilgiliye tefhim veya tebliğ edeceğini söyler. Sızıntı devam ederken zararın büyümesini durdurmak isteyen kat maliki için bu, tazminat davasının sonucunu beklemekten çok daha etkilidir.

Karara uyulmamasının yaptırımı da aynı maddede düzenlenmiştir. Kat Mülkiyeti Kanunu m.33/3 uyarınca tespit edilen süre içinde hâkimin kararını yerine getirmeyenlere aynı mahkemece idari para cezası verilir. Kanun metnindeki alt ve üst sınırlar 2007 yılında belirlenmiş rakamlardır; Kabahatler Kanunu m.17/7, idari para cezalarının her takvim yılı başından geçerli olmak üzere Vergi Usul Kanunu mükerrer m.298 uyarınca ilan edilen yeniden değerleme oranında artırılarak uygulanacağını söylediği için, bugün fiilen uygulanan tutar kanun metninde yazandan yüksektir. Kanun lafzındaki rakamı güncel tutar sanmak yaygın bir hatadır.

Su Kaçağı Tazminat Davasında İstenebilecek Zarar Kalemleri

Talep edilebilecek kalemler, ispat edilebildiği ölçüde geniştir. İlk grup taşınmazda oluşan fiziki zarardır: sıva ve boya yenileme, alçıpan değişimi, parke veya laminat zemin değişimi, dolap altı ve süpürgelik onarımı, elektrik tesisatının ıslanmışsa yenilenmesi. İkinci grup taşınır eşyadaki zarardır: mobilya, halı, beyaz eşya, elektronik cihazlar ve kişisel eşyalar.

Üçüncü grup, doğrudan görünmeyen ama sıklıkla en büyük kalemi oluşturan kullanım kaybıdır. Onarım süresince evde oturulamamışsa geçici konaklama gideri, taşınma ve depolama masrafı, işyeri söz konusuysa kapalı kalınan süreye ilişkin kazanç kaybı istenebilir. Kiraya verilmiş bir taşınmazda kiracının kira indirimi talep etmesi ya da sözleşmeyi feshetmesi hâlinde malikin uğradığı kira kaybı da bu gruba girer.

Manevi tazminat, su kaçağı dosyalarında istisnai olarak gündeme gelir. Salt maddi zarar manevi tazminatı gerektirmez; ancak uzun süre giderilmeyen rutubet nedeniyle sağlık sorunu doğmuşsa ya da yaşam alanı fiilen kullanılamaz hâle gelmişse talep edilebilir. Maddi ve manevi talebin sınırları arasındaki fark, maddi ve manevi tazminat arasındaki fark başlığında ayrıntılı biçimde açıklanmaktadır.

Zararın miktarı tam olarak ispat edilemediğinde dosya boşa düşmez. Türk Borçlar Kanunu m.50/2, uğranılan zararın miktarı tam olarak ispat edilemiyorsa hâkimin, olayların olağan akışını ve zarar görenin aldığı önlemleri göz önünde tutarak zararın miktarını hakkaniyete uygun olarak belirleyeceğini düzenler. Yine de bu hüküm, hiç belge toplamamanın mazereti değildir; fatura, fotoğraf ve tespit raporu ne kadar eksikse takdir de o kadar dar kalır.

Zamanaşımı: İki Yıl mı, On Yıl mı?

Talebin hangi hukuki temele dayandığı, zamanaşımı süresini de değiştirir. Haksız fiile dayanan taleplerde Türk Borçlar Kanunu m.72 uygulanır: zarar görenin zararı ve tazminat yükümlüsünü öğrendiği tarihten başlayarak iki yıl, her hâlde fiilin işlendiği tarihten başlayarak on yıl. Komşuya karşı açılan tazminat davalarının olağan süresi budur.

Kiracı ile kiraya veren arasındaki ilişkide ise sözleşme hükümleri devrededir ve Türk Borçlar Kanunu m.146 uyarınca kural on yıllık zamanaşımıdır. Aynı olay, kime karşı ileri sürüldüğüne göre farklı sürelere tabi olabilir: kiracının komşuya karşı talebi iki yıllık süreye, kendi kiraya verenine karşı talebi on yıllık süreye tabidir. Bu ayrımı gözden kaçırmak, süresi geçmiş sanılan bir hakkın gereksiz yere kullanılmamasına yol açar.

Devam eden sızıntılarda sürenin başlangıcı ayrıca tartışmalıdır. Zarar tek seferlik bir olaydan değil, süregelen bir durumdan doğuyorsa her yeni zarar bakımından sürenin yeniden işlemeye başladığı kabul edilir. Ancak bu, süreyi belirsiz biçimde uzatan bir güvence değildir; zararın ve sorumlunun öğrenildiği anı belgeleyen bir tespit yoksa, karşı taraf öğrenmenin çok daha önce gerçekleştiğini ileri sürecektir. Zamanaşımının nasıl işlediğine dair benzer tartışmalar yangın kaynaklı zarar dosyalarında da görülür.

Konut Sigortası Devreye Girer mi? DASK Bu Zararı Karşılamaz

En sık karşılaşılan yanlış inanış, “DASK’ım var, su baskınını da karşılar” düşüncesidir. Zorunlu deprem sigortası, adından da anlaşılacağı üzere deprem ve depremin doğrudan sonucu olan yangın, infilak, tsunami ve yer kaymasının binada doğrudan neden olduğu maddi zararları teminat altına alır. Tesisattan sızan suyun verdiği zarar bu kapsamda değildir.

Su kaçağı zararı için bakılacak yer isteğe bağlı konut sigortası poliçesidir ve orada da her poliçe aynı teminatı vermez. Tesisattan kaynaklanan sızıntılar genellikle “dahili su” teminatı altında karşılanır. Komşuya verilen zarar ise ayrı bir teminat kalemidir; poliçede üçüncü şahıs mali sorumluluk teminatı yoksa sigortacı, sigortalının komşusuna ödemek zorunda kaldığı tazminatı üstlenmez.

Bu nedenle zarar gören taraf için doğru sıralama şudur: önce kendi poliçesinde dahili su teminatı olup olmadığına bakılır, sonra karşı tarafın poliçesinde üçüncü şahıs sorumluluk teminatı bulunup bulunmadığı araştırılır. Sigortadan tahsil edilen tutar zararın tamamını karşılamıyorsa, aradaki fark için sorumluya karşı dava yolu açık kalır. Sigortacının ödediği tutar bakımından ise sigortacının sorumluya rücu hakkı doğar.

Apartmanın kendi ortak alan sigortası varsa, ortak yerden kaynaklanan zararlarda ilk başvurulacak yer orasıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu m.35/c yöneticinin görevleri arasında anagayrimenkulün sigorta ettirilmesini sayar; m.20/1-b de sigorta primlerini ortak gider kalemleri arasında düzenler. Yönetimin bu görevi hiç yerine getirmemiş olması, ortak yer kaynaklı zararda kat maliklerinin sorumluluğunu ortadan kaldırmaz.

Su Kaçağı Fark Edildiğinde İlk Hafta Ne Yapılmalı?

İlk yapılacak iş belgelemektir. Tavandaki ve duvardaki ıslaklık, damlama, kabaran parke, ıslanan eşyalar tarih bilgisi görünecek şekilde fotoğraflanır ve mümkünse kısa video alınır. Zarar kuruduktan sonra çekilen fotoğraf, olayın büyüklüğünü göstermez. Aynı gün apartman yönetimine yazılı bildirim yapılır ve bildirimin bir örneği saklanır.

İkinci adım kaynağın tespitidir. Yönetim ve üst komşu birlikte çağrılarak tesisat kontrolü talep edilir; komşu inceleme için daireye girilmesine izin vermezse Kat Mülkiyeti Kanunu m.23’teki katlanma yükümlülüğü yazılı olarak hatırlatılır. Sonuç alınamazsa sulh hukuk mahkemesinden delil tespiti istenir ve gerekiyorsa aynı mahkemeden hâkimin müdahalesi talep edilir.

Üçüncü adım zarar miktarının belgelenmesidir. Onarım için alınan teklifler, satın alınan malzeme faturaları, eşyaların değerini gösteren belgeler ve varsa geçici konaklama giderleri bir arada tutulur. Sigorta poliçesi bulunuyorsa hasar ihbarı poliçede öngörülen süre içinde yapılır; geç ihbar teminat tartışması doğurabilir.

Dosyanın hangi yoldan yürüyeceği, kaçağın kaynağına ve karşı tarafın tutumuna göre değişir; sorumlunun kim olduğu ile hangi talebin öne çıkarılacağı çoğu zaman ilk görüşmede netleşir. Süreci başlatmadan önce dosyanızı değerlendirmek isterseniz tazminat davalarına ilişkin çalışma alanımız üzerinden iletişime geçebilirsiniz. Dava masrafları ve vekâlet ücretinin nasıl belirlendiği konusunda tazminat davası avukat ücretleri yazısı yol gösterir; kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar için ise kira hukuku çalışma alanımıza bakabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

Su kaçağı tazminat davası kime karşı açılır?

Kaçağın kaynağına göre değişir. Su, üst kattaki dairenin kendi tesisatından geliyorsa o bağımsız bölümün maliki ve orada oturana; kolon hattı, çatı, teras gibi ortak yerden geliyorsa tüm kat maliklerine karşı açılır. Kat Mülkiyeti Kanunu m.4/b, kat malikinin kendi bölümü dışındaki su tesisatını ortak yer sayar.

Su kaçağı davası hangi mahkemede açılır?

Kat mülkiyetine tabi binalarda sulh hukuk mahkemesinde açılır ve bu sonuç talep edilen tutardan bağımsızdır. Kat Mülkiyeti Kanunu Ek m.1 bu kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlığı sulh mahkemelerine bırakır; HMK m.4 de sulh hukukun görevini “değer veya tutara bakılmaksızın” belirler. Yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yerdedir.

Üst komşunun kusuru yoksa tazminat alabilir miyim?

Evet. Kat Mülkiyeti Kanunu m.19/son kusur ararken, Türk Borçlar Kanunu m.69 bina malikini yapım bozukluğu ve bakım eksikliğinden kusursuz sorumlu tutar. Türk Medeni Kanunu m.730 da komşuluk hukukunda kusur aranmadan zararın giderilmesini istemeye imkân verir. Talebin her üç dayanağa birlikte oturtulması yerinde olur.

Kaçak ortak kolondan geliyorsa masrafı kim öder?

Ortak yerlerin bakım ve onarım giderleri Kat Mülkiyeti Kanunu m.20/1-b uyarınca kat maliklerine arsa payı oranında düşer. Ancak gidere kat maliklerinden birinin veya onun bölümünden faydalanan kişinin kusurlu hareketi sebep olmuşsa, m.20’nin son fıkrası ödeme yapanlara o kişiye rücu hakkı tanır.

Üst katta kiracı oturuyorsa ev sahibine de dava açabilir miyim?

Açabilirsiniz. Kat Mülkiyeti Kanunu m.18/2, kat maliklerinin borçlarına ilişkin hükümlerin kiracılara ve bölümden devamlı faydalananlara da uygulanacağını ve bunların kat malikleriyle birlikte müteselsil sorumlu olacağını düzenler. Zararın tamamını kiracıdan, tamamını malikten veya ikisinden birlikte isteyebilirsiniz.

Kiracıysam su basan evin kirasından indirim isteyebilir miyim?

Evet. Türk Borçlar Kanunu m.307, kullanımı etkileyen ayıplarda, ayıbın kiraya veren tarafından öğrenilmesinden giderilmesine kadar geçen süre için kira bedelinden orantılı indirim istenebileceğini söyler. Bu nedenle durumu kiraya verene yazılı olarak bildirdiğiniz tarih belirleyicidir.

Üst komşu tesisatı göstermiyor, daireye almıyor. Ne yapabilirim?

Kat Mülkiyeti Kanunu m.23, onarım veya teknik inceleme için başka bir bağımsız bölüme girilmesi gerekiyorsa o bölümün maliki ve orada oturanların giriş müsaadesi vermeye ve işlere katlanmaya mecbur olduğunu düzenler. Buna rağmen izin verilmezse sulh hukuk mahkemesinden delil tespiti ve m.33 uyarınca hâkimin müdahalesi istenir.

Komşunun daireme girilmesinden doğan zararını kim öder?

Kat Mülkiyeti Kanunu m.23’ün son fıkrasına göre, bu müsaade yüzünden kat maliklerinin veya orada oturanların uğrayacağı zararı, lehine müsaade verilen bağımsız bölüm maliki derhal ödemekle yükümlüdür. Yani inceleme sırasında kırılan fayans veya sökülen duvarın onarımı, incelemeyi yaptıran tarafa aittir.

Delil tespiti yaptırmadan dava açarsam ne olur?

Dava açılabilir, ancak keşif yapıldığında zarar büyük ölçüde ortadan kalkmış olabileceği için ispat zorlaşır. HMK m.400/2, delilin hemen tespit edilmemesi hâlinde kaybolacağı ihtimali varsa hukuki yararın var sayılacağını düzenler; su kaçağı bu tanıma tipik olarak uyar.

Su kaçağı tazminat davasında zamanaşımı ne kadardır?

Haksız fiile dayanan taleplerde Türk Borçlar Kanunu m.72 uyarınca zararın ve sorumlunun öğrenilmesinden itibaren iki yıl, her hâlde fiil tarihinden itibaren on yıldır. Kiracı ile kiraya veren arasındaki sözleşmesel taleplerde ise m.146 gereği kural on yıllık zamanaşımıdır.

Sızıntı hâlâ devam ediyorsa süre ne zaman işlemeye başlar?

Zarar süregelen bir durumdan doğuyorsa, her yeni zarar bakımından sürenin yeniden işlediği kabul edilir. Ancak bu, süreyi sınırsız biçimde uzatan bir güvence değildir; öğrenme anını belgeleyen bir tespit yoksa karşı taraf öğrenmenin daha önce gerçekleştiğini ileri sürebilir.

DASK su kaçağı zararımı karşılar mı?

Karşılamaz. Zorunlu deprem sigortası, deprem ve depremin doğrudan sonucu olan yangın, infilak, tsunami ile yer kaymasının binada doğrudan neden olduğu zararları kapsar. Tesisat kaynaklı su hasarı için isteğe bağlı konut poliçesindeki dahili su teminatına bakılması gerekir.

Üst komşunun konut sigortası benim zararımı öder mi?

Ancak poliçede üçüncü şahıs mali sorumluluk teminatı varsa öder. Dahili su teminatı kural olarak sigortalının kendi taşınmazındaki zararı karşılar; komşuya verilen zarar ayrı bir teminat kalemidir. Teminat yoksa talep doğrudan sorumluya yöneltilir.

Apartman yöneticisi onarımı yaptırmıyorsa sorumlu olur mu?

Kat Mülkiyeti Kanunu m.35 yöneticiyi anagayrimenkulün bakımı ve onarımı için gereken tedbirleri almakla görevlendirir; m.38 ise onu kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu tutar. Yönetici atanmamışsa m.35’e eklenen fıkra uyarınca bu işlerin yaptırılmasından kat malikleri müştereken sorumludur.

Su kaçağı nedeniyle manevi tazminat istenebilir mi?

Salt maddi zarar tek başına manevi tazminatı gerektirmez. Uzun süre giderilmeyen rutubet nedeniyle sağlık sorunu doğmuşsa ya da konut fiilen kullanılamaz hâle gelip kişilik hakları zedelenmişse talep gündeme gelebilir; her olayın kendi koşullarına göre değerlendirilir.

Onarım süresince evden çıkmak zorunda kaldım, konaklama masrafımı isteyebilir miyim?

Zararla nedensellik bağı kurulabildiği ve belgelendiği ölçüde istenebilir. Geçici konaklama, taşınma ve depolama giderleri kullanım kaybı kalemi içinde değerlendirilir. Türk Borçlar Kanunu m.50/2, miktar tam ispat edilemediğinde hâkime hakkaniyete uygun belirleme yetkisi verir.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve somut bir uyuşmazlıkta hukuki tavsiye yerine geçmez. Mevzuat ile yargı uygulaması zaman içinde değişebileceğinden, kendi dosyanız bakımından bir avukata danışmanız yerinde olur. Hazırlayan: Av. Handan Sayan Özgül.