Apartman Genel Kurulu Aleyhime Karar Aldı, İptal Davasını Nasıl Açarım?

Apartman genel kurul kararının iptali için 1 Eylül 2023’ten bu yana doğrudan mahkemeye gidilemiyor; Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan uyuşmazlıklarda önce arabulucuya başvurmak dava şartı hâline geldi. Arabuluculuk aşamasını atlayarak açılan dava, karar yok hükmünde olduğu ileri sürülse bile usulden reddedilebiliyor. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, yıllar önce alınmış bir güçlendirme kararına karşı arabuluculuğa gidilmeden açılan davayı bu nedenle reddeden kararı 2026’da onadı.

Arabuluculuk işin yalnız ilk adımı. Kanun kat malikleri kurulu (halk arasında apartman ya da site genel kurulu) kararlarına karşı dava hakkını kısa sürelere bağlıyor, davayı kime karşı açacağınız konusunda size bir seçim hakkı veriyor ve toplantıda nasıl davrandığınızı dava şartı olarak arıyor. Bu kuralların birinde yapılan hata, kararın içeriği ne kadar haksız olursa olsun davanın esasa girilmeden bitmesine yol açabiliyor.

Apartman Genel Kurul Kararının İptali Davasını Kim Açabilir?

Dava hakkı kat malikine aittir. Kat Mülkiyeti Kanunu‘nun 33. maddesi iki grup sayar: kurul toplantısına katılıp karara aykırı oy kullanan kat maliki ve toplantıya hiç katılmayan kat maliki. Toplantıya katılıp karara olumlu oy veren kat maliki, kendi verdiği karara karşı iptal davası açamaz; bu kişi için kalan tek yol, kararın yok hükmünde ya da mutlak butlanla batıl olduğunu ileri sürmektir.

Davacının gerçekten kat maliki olup olmadığı mahkemenin kendiliğinden araştırması gereken bir konudur. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 11.02.2026 tarihli, E.2025/377, K.2026/57 sayılı kararında, 732 villalı bir sitede toplu yapı temsilciler kurulunun olağanüstü toplantısında alınan kararlara karşı parsel yöneticisi sıfatıyla dava açılmıştı. Kurul, mahkemenin önce davacının ana taşınmazda kat maliki olup olmadığını, dolayısıyla davayı açmakta hukuki yararı bulunup bulunmadığını araştırması gerektiğini belirterek eksik incelemeye dayanan direnme kararını bozdu. Yöneticilik, denetçilik ya da sitede oturuyor olmak tek başına dava hakkı vermez; tapuda malik olmanız gerekir. Kiracı da bu hakka sahip değildir. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi 14.11.2018 tarihli, E.2017/2670, K.2018/7377 sayılı kararında, iş merkezinin cephesine tabela asmak için yönetime başvurup reddedilen ve bu karara karşı dava açan kiracının davasını değerlendirdi. Daire, Kanunun 33. maddesinin kat malikleri kurulunun ya da yöneticinin aldığı karara karşı hâkime başvurma hakkını yalnız kat malikine verdiğini, kiracının aktif husumet ehliyeti bulunmadığını belirterek ret kararını onadı. Kiracının bir kurul kararından zarar gördüğü durumda yol, konuyu kat maliki olan kiraya verenle birlikte ele almaktır.

Ret oyum karar defterine yazılmadıysa ne olur?

Kanun, kat malikleri kurulu kararlarının sayfaları noterce onaylı bir deftere yazılmasını, toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanmasını ve karara aykırı oy verenlerin aykırılığın sebebini belirterek imza koymasını ister. Ret oyunun deftere hiç geçirilmediği durumlar ise ayrı bir ispat sorunu doğurur.

Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin 13.02.2018 tarihli, E.2017/10382, K.2018/954 sayılı kararına konu davada davacı, toplantıda ret oyu verdiğini ancak bunun karar defterine yazılmadığını, toplantıda kat maliki olmayan kiracıların oy kullandırıldığını ve nisabın sağlanmadığını ileri sürmüştü. Sulh hukuk mahkemesi davacının muhalefet şerhi koymadığı gerekçesiyle davayı reddetti. Daire, dosya kapsamından davacının toplantıya katılıp muhalefet şerhi koyduğunun anlaşıldığını belirterek bu gerekçeyi yerinde görmedi ve kararı bozdu: mahkemenin karar defterini, çağrı belgelerini, hazır bulunanlar listesini ve vekâletnameleri getirtmesi, kimin olumlu kimin olumsuz oy verdiğini, toplantı ve karar yeter sayılarının sağlanıp sağlanmadığını uzman bir bilirkişi aracılığıyla tespit etmesi gerekiyordu.

Bu karar, aykırı oyun kayda geçip geçmediğinin mahkemece belgelerden tek tek inceleneceğini gösteriyor. Ret oyunuz deftere hiç yazılmadıysa bunu başka delillerle göstermeniz gerekir ve bu, davanın en zor kısmı olabilir. Toplantıda karşı çıktığınız her kararın altına aykırı oyunuzu ve sebebini kendi elinizle yazmak, imza listesinin fotoğrafını almak ve toplantıya katılan tanıkların adlarını not etmek, ileride yaşanacak tartışmayı baştan önler.

Daireyi karar alındıktan sonra aldıysanız

Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin 13.05.2019 tarihli, E.2019/919, K.2019/3379 sayılı kararına konu sitede genel kurul, ortak havuza kapalı mayoyla girilmesini yasaklamıştı. Davacı daireyi bu karardan iki yıl sonra satın almış, karara karşı dava açmıştı. Önceki malik toplantıya katılmış, karara itiraz etmemişti ve karar oybirliğiyle alınmıştı. Mahkeme önce davayı kabul etti; Yargıtay bu kararı bozdu ve dava hak düşürücü süre nedeniyle reddedildi. Daire ikinci incelemede ret kararını onarken şu tespiti yaptı: karar davacının kat maliki olmadığı bir tarihte alınmıştı ve davacının itiraz ettiği konu kat malikleri kurulunda görüşülerek karara bağlanmalıydı.

Yeni malikler için pratik sonuç şudur: Önceki malik döneminde alınmış, süresinde dava konusu yapılmamış bir karara karşı mahkemeye gitmek yerine, konuyu gündeme aldırarak yeni bir genel kurul kararı çıkarmaya çalışın. Yeni karar aleyhinize çıkarsa, o karara karşı süresinde dava açma hakkınız doğar.

Dava Kime Karşı Açılır, Yöneticiye mi Diğer Kat Maliklerine mi?

İkisine de açılabilir; seçim davacıya aittir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 38. maddesine 2007 yılında 5711 sayılı Kanunla eklenen fıkraya göre kat malikleri kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye husumet yöneltilerek açılabilir. Toplu yapılarda bu yönetici, ada temsilciler kurulu ya da toplu yapı temsilciler kurulunca seçilen yöneticidir. Yönetici, açılan davayı bütün kat maliklerine duyurmakla yükümlüdür.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 23.11.2022 tarihli, E.2022/7625, K.2022/16768 sayılı kararında bu düzenlemeyi şöyle açıkladı: kanun davacıya seçimlik hak tanımıştır; davacı davasını yöneticiye karşı açabileceği gibi iptali istenen toplantıya katılıp olumlu oy veren kat maliklerinin tümüne karşı da açabilir. Aynı dosyada dava ne yöneticiye ne de olumlu oy veren kat maliklerine yöneltilmediği için pasif husumet yokluğundan reddedilmiş ve bu sonuç onanmıştı.

İnternette hâlâ dolaşan “davayı karara olumlu oy veren bütün kat maliklerine açmak zorunludur, yönetici davalı olamaz” bilgisi, 2007 değişikliğinden önceki ve hemen sonrasındaki dönemin içtihadına dayanır. Bugün olumlu oy verenlerin tamamına dava açmak hâlâ geçerli bir yoldur, ama tek yol değildir. Kalabalık bir sitede olumlu oy veren onlarca kişiyi tek tek tespit edip davalı göstermek, birini atlamanın taraf teşkili eksikliğine yol açması nedeniyle risklidir. Yöneticiye karşı dava açmak bu riski büyük ölçüde azaltır.

Dilekçeye “site yönetimi” yazdıysanız

Dilekçede davalı olarak “… Apartmanı Yönetimi” ya da “… Sitesi Yönetimi” yazıldığında mahkemeler farklı sonuçlara varabiliyor. Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin 23.10.2017 tarihli, E.2017/4354, K.2017/8235 sayılı kararına konu davada sulh hukuk mahkemesi, site yönetiminin tüzel kişiliği olmadığı gerekçesiyle davayı husumetten reddetmişti. Daire kararı bozdu: kanun iptal isteyene yöneticiye husumet yöneltme hakkı tanıyordu, davacının yönetimi yönetici sıfatıyla dava ettiği kabul edilmeliydi ve Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun tarafın kabul edilebilir bir yanılgıyla yanlış gösterilmesine ilişkin hükmü uyarınca site yöneticisi davaya dahil edilerek esasa girilmeliydi.

Yönetici değiştiyse dikkatli olmak gerekir. Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 12.10.2015 tarihli, E.2015/10301, K.2015/14135 sayılı kararında davalı gösterilen kişi eski yöneticiydi ve yeni yönetici seçilmemişti; Daire, olumlu oy veren kat maliklerinin ya da yeni yönetimin davaya dahil edilerek taraf teşkilinin sağlanması gerektiğini belirtti. Benzer şekilde, apartmanı temsil yetkisi kat malikleri kurulu kararıyla değil yalnız yönetim kurulu kararıyla verilmiş birine karşı açılan davada da Daire olumlu oy veren kat maliklerinin davaya katılmasını aradı (20. HD 11.03.2019, E.2019/1073, K.2019/1638).

Kararın iptalini değil tazminat istiyorsanız kural değişir

Yöneticiye husumet kolaylığı yalnız iptal davası içindir. Kurul kararı yüzünden zarara uğradığını ileri sürüp tazminat isteyen kat maliki, kararın alındığı tarihteki bütün kat maliklerine karşı dava açmalıdır. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi 23.11.2017 tarihli, E.2017/3272, K.2017/9945 sayılı kararında yöneticinin şahsen sorumluluğu bulunmadığını belirterek yöneticiye açılan tazminat davasının usulden reddini onadı. Kurul kararına dayanılarak ortak alana yapılan bir müdahalenin önlenmesi istendiğinde de Hukuk Genel Kurulu, karara olumlu oy veren kat maliklerinin davaya dahil edilmesini aradı (HGK 15.04.2011, E.2011/12, K.2011/186).

Apartman Genel Kurul Kararının İptalinde Arabulucuya Gitmek Zorunlu mu?

Evet. Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu‘nun 7445 sayılı Kanunla eklenen 18/B maddesi, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmasını dava şartı yaptı. Bu hüküm 1 Eylül 2023’te yürürlüğe girdi; o tarihte görülmekte olan davalara uygulanmadı. Bu tarihten sonra açılan apartman genel kurul kararının iptali davalarında arabuluculuk son tutanağı dava dilekçesine eklenmek zorundadır.

Arabulucuya başvurulmadan dava açıldığı anlaşılırsa mahkeme davayı başka bir işlem yapmadan dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddeder. Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 16.02.2026 tarihli, E.2025/8970, K.2026/2476 sayılı kararına konu davada kat maliki, 2016’da alınan güçlendirme kararının kanunun aradığı çoğunluk sağlanmadan alındığını, bu yüzden yok hükmünde olduğunu ve süre sınırı bulunmadığını ileri sürüyordu. İlk derece mahkemesi, uyuşmazlığın kat malikleri kurulu kararının iptaline ilişkin olduğunu, kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıkların arabuluculuğa tabi olduğunu ve bu eksikliğin sonradan giderilemeyeceğini belirterek davayı usulden reddetti. Bölge adliye mahkemesi ve Yargıtay kararı onadı. Kararın yok hükmünde olduğu iddiası arabuluculuk şartını ortadan kaldırmadı.

Arabuluculuk sürecinin işleyişi kanunda şöyle düzenlenmiştir:

• Başvuru yeri: Uyuşmazlık konusuna göre yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosu; büro kurulmayan yerlerde görevlendirilen yazı işleri müdürlüğü. Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında bu, ana taşınmazın bulunduğu yerdir.
• Süre: Arabulucu başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde sonuçlandırır; zorunlu hâllerde bu süre en fazla bir hafta uzatılabilir.
• Hak düşürücü süre: Arabuluculuk bürosuna başvurulduğu tarihten son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede hak düşürücü süre işlemez. Bir aylık dava açma süreniz bu dönemde durur.
• İlk toplantıya gitmemek: Geçerli bir mazeret göstermeden ilk toplantıya katılmayan taraf, davada haklı çıksa bile karşı tarafın ödemesi gereken yargılama giderlerinin yarısından sorumlu tutulur ve lehine hükmedilecek vekâlet ücreti de yarıya iner.
• Son tutanak: Anlaşma sağlanamazsa düzenlenen son tutanağın aslı ya da arabulucu onaylı örneği dava dilekçesine eklenir.

Arabuluculuk başvurusunda karşı taraf olarak da dava açarken seçeceğiniz kişiyi göstermek tutarlı olur: yöneticiye karşı dava açacaksanız arabuluculuk aşamasında da yöneticiyi, olumlu oy veren kat maliklerine karşı açacaksanız onları karşı taraf gösterin.

Yönetim planında tahkim şartı varsa

Bazı sitelerin yönetim planlarında uyuşmazlıkların hakem yoluyla çözüleceğine ilişkin hükümler bulunur. Arabuluculuk Kanunu, tahkim sözleşmesinin bulunduğu hâllerde dava şartı arabuluculuğa ilişkin hükümlerin uygulanmayacağını söyler. Ancak Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 01.12.2025 tarihli, E.2025/12521, K.2025/15806 sayılı kararıyla onadığı dosyada, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesine göre hâkimin müdahalesi gereken uyuşmazlıkta yönetim planındaki tahkim şartının uygulanamayacağını kabul eden bölge adliye mahkemesi gerekçesini yerinde buldu. Aynı dosyada taraflar dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurmuş, görüşme anlaşamama ile sonuçlanmıştı. Yönetim planınızda tahkim hükmü olsa da güvenli yol, arabuluculuk bürosuna başvurmaktır.

Kat Malikleri Genel Kurul Kararının İptali İçin Kaç Gün Var?

Apartman genel kurul kararının iptali için kanunun öngördüğü süreler kısadır ve davacının toplantıdaki durumuna göre değişir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesine göre:

Davacının durumu	Süre ne zaman başlar	Süre
Toplantıya katıldı, karara aykırı oy verdi	Karar tarihinden	Bir ay
Toplantıya katılmadı	Kararı öğrendiği tarihten	Bir ay
Toplantıya katılmadı, kararı geç öğrendi	Karar tarihinden	Her hâlde altı ay
Karar yok hükmünde ya da mutlak butlanla batıl	–	Süre koşulu aranmaz

Bu süreler hak düşürücü niteliktedir; geçtikten sonra açılan dava, kararın içeriğine bakılmadan reddedilir. Mahkeme süreyi kendiliğinden gözetir. Toplantıya katılmayan kat maliki için başlangıç kararın öğrenildiği gündür; kararı hangi yolla ve hangi tarihte öğrendiğinizi gösterebilecek belgeleri saklamak bu yüzden önemlidir. Ne zaman öğrenmiş olursanız olun karar tarihinden altı ay geçmişse süre dolmuştur.

Arabuluculuk aşaması bu sürelerin hesabına doğrudan etki eder. Arabuluculuk bürosuna başvurduğunuz gün kalan süre durur, son tutanağın düzenlendiği gün kaldığı yerden işlemeye devam eder. Başvuruyu bir aylık sürenin son gününe bırakmak, son tutanağın düzenlendiği gün dava açmak zorunda kalmanız demektir.

Süre şartı aranmayan kararlar

Kanun, yok hükmündeki ya da mutlak butlanla batıl kararlar için süre şartı aramaz. Yargıtay kararlarında bu kategoride değerlendirilen durumlardan biri, kanunun nitelikli çoğunluk aradığı bir kararın bu çoğunluk sağlanmadan alınmasıdır. Yönetim planı ancak bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyuyla değiştirilebilir; Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 18.04.2022 tarihli, E.2022/1086, K.2022/6865 sayılı kararıyla, bu çoğunluk sağlanmadan yönetim planını değiştiren kararın yok hükmünde olduğunu ve iptali için süre aranmadığını kabul eden kararı onadı.

Kentsel dönüşüm kararlarında da aynı soru gündeme gelir. Riskli binanın yıkılıp yeniden yapılmasına ilişkin kararlar için 6306 sayılı Kanun özel bir çoğunluk öngörür. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 20.10.2025 tarihli, E.2025/6759, K.2025/13064 sayılı kararında, bu çoğunlukla alınmış olsa da binanın yeniden yapımının 157 ay süreli kiralama karşılığında inşaat sözleşmesiyle gerçekleştirilmesine ilişkin bir kararın yok hükmünde ya da mutlak butlanla hükümsüz olup olmadığı değerlendirilmeden karar verilmesini eksik inceleme saydı ve kararı bozdu.

Bir kararın yok hükmünde olduğunu ileri sürmek, süreyi kaçırmış biri için son çare gibi görünebilir. Ancak bu iddia her uyuşmazlıkta kabul görmez; mahkeme önce kararın gerçekten kanunun emredici bir hükmüne aykırı olup olmadığını inceler. Süre içinde dava açmak her zaman daha güvenlidir.

Dava Hangi Mahkemede Açılır?

Apartman genel kurul kararının iptali davası, hukuki adıyla kat malikleri kurulu kararının iptali davası, ana taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılır. Kanun bu mahkemeyi açıkça gösterir; davanın değeri ne olursa olsun görevli mahkeme değişmez. Arabuluculuk başvurusu da aynı yerdeki arabuluculuk bürosuna yapılır.

Birden fazla parsel üzerine kurulmuş sitelerde durum karışabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu 2007’den beri toplu yapılar için özel hükümler içerir, ancak bir sitenin bu hükümlere tabi olması kural olarak toplu yapı yönetim planına geçilmiş olmasına bağlıdır. Hukuk Genel Kurulunun 11.02.2026 tarihli kararına konu dosyada sulh hukuk mahkemesi, sitenin toplu yapı niteliğinde olmadığı gerekçesiyle görevsizlik kararı vermiş, dava asliye hukuk mahkemesinde görülmüştü. Asliye hukuk mahkemesi ise toplu yapı hükümlerine geçilmediği için Kat Mülkiyeti Kanunu’nun yöneticiye tanıdığı davalı olma imkânından yararlanılamayacağını, davanın bütün paydaşlara yöneltilmesi gerektiğini belirterek davayı usulden reddetti. Hukuk Genel Kurulu bu sonucu yeterli incelemeye dayanmadığı için bozdu; mahkemenin site yönetim planında birlikte yönetime ilişkin bağlayıcı hükümler bulunup bulunmadığını değerlendirmesi gerekiyordu.

Sitenizin hukuki niteliğinden emin değilseniz, tapudaki kat mülkiyeti kayıtlarını ve yönetim planını dava açmadan önce incelemek, hem görevli mahkemenin hem davalının doğru belirlenmesi için gereklidir.

Mahkeme Hangi Durumlarda Kararı İptal Eder?

Kanun iptal sebeplerini tek tek saymaz; mahkeme kararın kanuna ve yönetim planına uygunluğunu inceler. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun toplantı ve oylamaya ilişkin hükümleri, bu incelemenin ilk adımıdır:

• Çağrı: Olağan toplantı yönetim planında gösterilen zamanda, plan bir şey söylemiyorsa her takvim yılının ilk ayında yapılır; toplu yapılarda en geç iki yılda bir toplanılır. Olağanüstü toplantı için çağrının, toplantı sebebi de belirtilerek, toplantı tarihinden en az on beş gün önce bütün kat maliklerine imzalatılan bir çağrı ya da taahhütlü mektupla yapılması gerekir. Çağrıda ilk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantının yeri ve tarihi de gösterilir; iki toplantı arasında en az yedi gün bulunmalıdır.
• Toplantı ve karar yeter sayısı: Kurul, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. İlk toplantı yapılamazsa en geç on beş gün sonra yapılan ikinci toplantıda katılanların salt çoğunluğu yeterlidir. Kanunun ayrıca nitelikli çoğunluk aradığı konular, örneğin yönetim planının değiştirilmesi, bu kuralın dışındadır.
• Oy hakkı: Her kat malikinin, arsa payına bakılmaksızın bir oyu vardır. Birden fazla bağımsız bölümü olan malikin oyları toplam oyların üçte birini geçemez. Karar doğrudan kendisini ilgilendiren kat maliki görüşmede bulunabilir ama oy kullanamaz.
• Vekâletle oy: Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil olamaz. Kırk ve daha az bağımsız bölümlü yapılarda bir kişi en fazla iki kat malikine vekâlet edebilir.
• Karar defteri: Kararlar sayfaları noterce onaylı deftere yazılır ve toplantıda bulunanlarca imzalanır.

Bu kurallardan birine aykırılık, kararın iptali için yeterli olabilir. Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin 13.02.2018 tarihli, E.2017/10382, K.2018/954 sayılı kararında mahkemeden toplantı ve karar yeter sayılarını, vekâletnamelerin usule uygunluğunu ve oy kullananların kimliğini tek tek tespit etmesini istemesi bu yüzdendir. Kat maliki olmayan kiracıların oy kullandırıldığı iddiası da bu incelemenin parçasıdır; oy hakkı kat malikine aittir, kiracı ancak kat malikinin usulüne uygun vekili olarak oy kullanabilir.

Kararın içeriği de denetlenebilir. İptal davasını düzenleyen aynı madde, hâkimin müdahalesi istenen uyuşmazlıklarda hâkimin bu kanuna, yönetim planına, bunlarda hüküm yoksa genel hükümlere ve hakkaniyet kurallarına göre karar vereceğini söyler; kararın içeriğinin bu ölçütlere uygunluğu da dava konusu yapılabilir. Komşunun kat malikliğinden doğan yükümlerini yerine getirmemesi hâlinde aynı maddeye dayanan hâkimin müdahalesi yolunu Rahatsız Eden Komşu Karşısında Şikayet ve Dava Yolları yazısında anlattık. Aidat artışına ve işletme projesine ilişkin kararlara itiraz yolunu Apartman Aidat Zam Sınırı Var mı? yazısında ayrıca anlattık.

Dava Sürerken Karar Uygulanır mı, Masrafları Kim Öder?

Dava açmak, kat malikleri kurulu kararını kendiliğinden durdurmaz. Kanun, bütün kat maliklerinin ve yöneticinin kurul kararlarına uymakla yükümlü olduğunu söyler; karar iptal edilinceye kadar geçerliliğini korur. Kararın uygulanması geri dönülmez bir zarar doğuracaksa, örneğin ortak alanda kalıcı bir değişiklik yapılacaksa, mahkemeden genel hükümlere göre ihtiyati tedbir istenebilir. Cephe ve ortak alan değişikliklerinde kat maliklerinin rızasının nasıl arandığını Cam Balkon Komşu İzni Gerekir mi? yazısında örnekledik. Tedbir talebinde, kararın uygulanmasıyla doğacak zararın ve iptal iddiasının ciddiyetinin somut olarak gösterilmesi gerekir.

Masraf konusunda kanun, iptal davasına özgü bir kural koyar: kurul kararı iptal edilirse bu konudaki yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır. Davayı yöneticiye karşı açtığınızda yönetici kat maliklerini temsil eder, kararın sonuçları da kat maliklerine aittir. Hukuk Genel Kurulu, kapıcı alacağına ilişkin bir icra uyuşmazlığında yöneticinin vekâletnameyle atanmış bir vekil değil kanuni temsilci olduğunu, yönetici davalı gösterilse de hükmün yönetici hakkında değil, kat malikleri adına kurulması gerektiğini belirtti (HGK 09.11.2016, E.2014/1437, K.2016/1032). İptal davasında da kanunun öngördüğü, giderin yöneticinin şahsından değil ortak giderlerden karşılanmasıdır.

Davayı kaybederseniz, genel kurala göre yargılama giderleri ve karşı tarafın vekâlet ücreti size yüklenir. Arabuluculukta ilk toplantıya mazeretsiz katılmayan taraf olduysanız, davada haklı çıksanız bile karşı tarafın ödemesi gereken yargılama giderlerinin yarısından sorumlu tutulabileceğinizi de hesaba katın.

Yargıtay Kararlarından Öne Çıkanlar

Karar	Ne oldu	Ne öğretiyor
5. HD E.2025/8970, K.2026/2476 (16.02.2026)	Yok hükmünde olduğu ileri sürülen 2016 tarihli güçlendirme kararına arabuluculuğa gidilmeden dava açıldı	Dava usulden reddedildi; yokluk iddiası arabuluculuk şartını kaldırmıyor
5. HD E.2022/7625, K.2022/16768 (23.11.2022)	Dava ne yöneticiye ne olumlu oy verenlere açıldı	Davacının seçim hakkı var; ikisinden biri seçilmezse dava reddedilir
20. HD E.2017/4354, K.2017/8235 (23.10.2017)	Davalı olarak “site yönetimi” gösterildi	Kabul edilebilir yanılgı; yönetici davaya dahil edilip esasa girilmeli
20. HD E.2017/10382, K.2018/954 (13.02.2018)	Ret oyunun deftere yazılmadığı, kiracıların oy kullandığı ileri sürüldü	Defter, hazır bulunanlar listesi ve vekâletnameler getirtilip bilirkişiyle incelenmeli
20. HD E.2019/919, K.2019/3379 (13.05.2019)	Daireyi sonradan alan malik, önceki dönemde oybirliğiyle alınan havuz kararına dava açtı	Süre geçmişti; konu yeni genel kurulda görüşülmeli
5. HD E.2022/1086, K.2022/6865 (18.04.2022)	Yönetim planı beşte dört çoğunluk olmadan değiştirildi	Karar yok hükmünde, süre şartı aranmaz
5. HD E.2025/12521, K.2025/15806 (01.12.2025)	Yönetim planında tahkim şartı vardı	Hâkimin müdahalesi gereken uyuşmazlıkta tahkim şartı uygulanmaz
20. HD E.2017/3272, K.2017/9945 (23.11.2017)	Kurul kararından doğan zarar için yöneticiye tazminat davası açıldı	Tazminatta bütün kat malikleri davalı, yöneticiye husumet yetmez
20. HD E.2017/2670, K.2018/7377 (14.11.2018)	Kiracı, tabela izni vermeyen yönetim kararına karşı dava açtı	Hâkime başvurma hakkı yalnız kat malikinin, kiracının davası reddedildi
HGK E.2025/377, K.2026/57 (11.02.2026)	Toplu yapıya geçilmemiş sitede temsilciler kurulu kararına dava	Davacının kat maliki olup olmadığı ve yönetim planı hükümleri araştırılmalı

Arabulucuya Gitmeden Önce Hazırlanacaklar

• Kararın tarihini ve kararı öğrendiğiniz tarihi not ettiniz mi? Bir aylık süre hangi gün doluyor?
• Toplantıya katıldıysanız aykırı oyunuz ve sebebi karar defterine yazıldı mı? Yazılmadıysa bunu gösterecek tanık ya da belge var mı?
• Tapuda kat maliki siz misiniz? Daireyi karardan sonra mı aldınız?
• Arabuluculuk bürosuna başvurdunuz mu, son tutanak elinizde mi?
• Davayı yöneticiye mi, olumlu oy veren bütün kat maliklerine mi açacaksınız? Arabuluculukta da aynı karşı tarafı gösterdiniz mi?
• Yönetici son genel kurulda değişti mi, davalı gösterdiğiniz kişi hâlâ yönetici mi?
• Siteniz toplu yapı yönetim planına tabi mi?
• Kararın uygulanmasını durdurmak için ihtiyati tedbir isteyecek misiniz?

Apartman genel kurul kararının iptali bir aylık bir pencerede istenir ve arabuluculuk aşaması bu pencerenin içine sığdırılmak zorundadır. Karar defterinin bir örneğini ve çağrı belgelerini topladıktan sonra dosyanızı birlikte değerlendirmek isterseniz iletişim sayfamızdan bize yazabilirsiniz. Şirket ortaklarının genel kurul kararlarına karşı açtığı davanın farklı kurallarını Genel Kurulda Karşı Oy Verdiğim Karar Alındı, İptali İçin Kime Dava Açarım? yazısında anlattık.

Sıkça Sorulan Sorular

Apartman genel kurul kararına itiraz süresi ne kadar?

Toplantıya katılıp aykırı oy verdiyseniz karar tarihinden, katılmadıysanız kararı öğrendiğiniz tarihten itibaren bir aydır. Her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay geçtikten sonra dava açılamaz; yok hükmündeki kararlar bu sürenin dışındadır.

Kat malikleri genel kurul kararının iptali davası kime karşı açılır?

Kat maliklerini temsilen yöneticiye ya da karara olumlu oy veren kat maliklerinin tamamına karşı açılabilir. Seçim davacıya aittir.

Kat malikleri genel kurul kararının iptali davasında arabuluculuk zorunlu mu?

Evet. 1 Eylül 2023’ten bu yana Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Başvuruyla son tutanak arasında geçen süre bir aylık dava açma süresinden sayılmaz.

Apartman genel kurul kararının iptali davası hangi mahkemede açılır?

Ana taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılır.

Site yönetimine dava açılabilir mi?

Kanun yöneticiye husumet yöneltilmesine izin verir. Dilekçede davalı olarak “site yönetimi” yazılmışsa Yargıtay bunu kabul edilebilir bir yanılgı sayıp site yöneticisinin davaya dahil edilmesini aradı.

Toplantıya katılmadım, karara itiraz edebilir miyim?

Evet. Toplantıya katılmayan kat maliki, kararı öğrendiği tarihten itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde iptal davası açabilir.

Karara evet oyu verdim, sonradan dava açabilir miyim?

Kanun dava hakkını aykırı oy kullanan ya da toplantıya katılmayan kat malikine tanır. Olumlu oy verdiğiniz bir karara karşı ancak kararın yok hükmünde ya da mutlak butlanla batıl olduğunu ileri sürerek dava açabilirsiniz.

Kiracı apartman genel kurul kararına dava açabilir mi?

Hayır. Yargıtay, kat malikleri kurulu ya da yöneticinin kararına karşı hâkime başvurma hakkının yalnız kat malikine ait olduğunu, kiracının bu davayı açma ehliyeti bulunmadığını kabul ediyor. Kiracı, kiraya veren kat malikiyle birlikte hareket etmelidir.

Dava açınca genel kurul kararı durur mu?

Hayır. Karar iptal edilinceye kadar geçerlidir. Uygulamanın durdurulması için mahkemeden ihtiyati tedbir istenmesi gerekir.

Davayı kazanırsam masrafları kim öder?

Kurul kararı iptal edilirse kanuna göre bu konudaki yargılama giderleri apartmanın ortak giderlerinden karşılanır.

Daireyi yeni aldım, önceki malik döneminde alınan karara itiraz edebilir miyim?

Kararın süresi geçmişse ve karar yok hükmünde değilse dava açmak sonuç vermeyebilir. Yargıtay bu durumda konunun yeni bir kat malikleri kurulunda görüşülmesi gerektiğini belirtti.

Bu yazıdaki bilgiler genel niteliktedir; apartmanınızın yönetim planı, toplantının nasıl yapıldığı ve karar defterinin içeriği sonucu değiştirebilir. Somut bir uyuşmazlıkta hak kaybı yaşamamak için kararın tarihini ve belgelerini bir avukata göstermeniz yerinde olur.