Ayıplı Konut Davası ve Müteahhidin Sorumluluğu

Yeni aldığınız dairede duvarlar çatlıyor, ısı yalıtımı tutmuyor, balkon projeye uymuyor ya da vaat edilen metrekare tapuda çıkmıyorsa açacağınız dava ayıplı konut davasıdır. Bu yazı, konutun ayıplı çıkması hâlinde hangi hakkın kime karşı, hangi süre içinde ve hangi mercide kullanılacağını mevzuat maddeleriyle birlikte anlatıyor; ayrıca uygulamada en sık karıştırılan üç noktayı — zamanaşımının ağır kusur hâlinde ne olduğunu, arabuluculuğun gerçekten dava şartı olup olmadığını ve yapı denetim kuruluşunun on beş yıllık sorumluluğunu — düzeltiyor.

Ayıplı Konut Nedir, Hangi Kusurlar Ayıp Sayılır

6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun‘un 8. maddesi ayıbı üç ölçütle tanımlar: malın teslim anında taraflarca kararlaştırılan örnek ya da modele uymaması, objektif olarak sahip olması gereken özellikleri taşımaması veya sözleşmeye aykırı olması. Konut bakımından bu tanım geniş bir alanı kapsar.

Maddenin ikinci fıkrası kapsamı daha da genişletir: reklamında, ilanında, internet sitesinde ya da satıcı tarafından bildirilen özelliklerden birini taşımayan; muadili konutların kullanım amacını karşılamayan; tüketicinin makul olarak beklediği faydaları azaltan maddi, hukuki veya ekonomik eksiklikler içeren mallar da ayıplıdır. Bu üçlü ayrım konutta somutlaşır:

• Maddi ayıp: temelde çökme, kolon ve kirişlerde çatlak, su yalıtımının tutmaması, ısı yalıtımının projeye uymaması, tesisat arızası, pencerelerin hava alması.
• Hukuki ayıp: iskân (yapı kullanma izni) alınmamış olması, ruhsata aykırı imalat, imar planına aykırılık, tapuda kat mülkiyetine geçilememesi, üzerinde ipotek veya haciz şerhi bulunması.
• Ekonomik ayıp: vaat edilen otopark, sığınak, sosyal tesis gibi ortak alanların hiç yapılmamış olması ya da bağımsız bölümün ilanda belirtilenden küçük çıkması.

Üçüncü fıkra ayrıca sözleşmede kararlaştırılan sürede teslim edilmemeyi ve satıcının sorumluluğunda yapılan montajın gereği gibi yapılmamasını sözleşmeye aykırı ifa saymıştır. Yani geç teslim ile ayıplı teslim, aynı kanunun ayrı sonuçlara bağladığı iki farklı durumdur; geç teslimde gecikme tazminatı, ayıplı teslimde seçimlik haklar gündeme gelir.

Konutun ayıplı olup olmadığı, satıcının bunu bilip bilmemesinden bağımsızdır. Türk Borçlar Kanunu m.219/2 açık hükümdür: satıcı, bu ayıpların varlığını bilmese bile onlardan sorumludur. Müteahhidin “ben de taşeronun yaptığını bilmiyordum” savunması, sorumluluğu kaldırmaz; olsa olsa taşerona rücu hakkını gündeme getirir.

Açık Ayıp ve Gizli Ayıp Ayrımı Neden Belirleyici

Bu ayrım, davanın kaderini belirleyen ilk teknik meseledir; çünkü bildirim yükümlülüğünün zamanı ona bağlıdır.

Açık ayıp, teslim sırasında olağan bir gözden geçirmeyle görülebilen ayıptır: kapının kapanmaması, fayans kırığı, boya kusuru, dairenin ilan edilenden gözle görülür biçimde küçük olması. TBK m.223/1 uyarınca alıcı, satılanı “işlerin olağan akışına göre imkân bulunur bulunmaz” gözden geçirmek ve gördüğü ayıbı uygun sürede bildirmek zorundadır. Bildirmezse satılanı kabul etmiş sayılır.

Gizli ayıp, olağan bir gözden geçirmeyle ortaya çıkarılamayacak ayıptır: temel altındaki dolgunun tekniğine uygun yapılmaması, betonun proje mukavemetinde olmaması, duvar içinde kalan tesisatın hatalı çekilmesi, zemin etüdüne aykırı temel derinliği. TBK m.223/2’ye göre böyle bir ayıp sonradan anlaşılırsa hemen satıcıya bildirilmelidir.

Ayrım pratikte şu sonucu doğurur: açık ayıpta süre tapuyu devraldığınız ya da anahtarı aldığınız anda işlemeye başlar; gizli ayıpta ise ayıbın ortaya çıktığı an esas alınır. Bina teslim edildikten üç yıl sonra kolonlarda beliren çatlaklar için “teslimde bakmadınız” savunması dinlenmez.

İki hüküm bu ayrımı satıcı aleyhine tamamlar. TBK m.225/2’ye göre satıcılığı meslek edinmiş kişilerin bilmesi gereken ayıplar bakımından satıcı, “ben bilmiyordum” diyemez — müteahhit ve emlak şirketi bu tanımın içindedir. TBK m.221 ise satıcı ayıplı malı devretmekte ağır kusurluysa, ayıptan sorumluluğu kaldıran veya sınırlayan her anlaşmayı kesin hükümsüz sayar. Satış sözleşmesine konulan “daire görülmüş, beğenilmiş, ayıpsız kabul edilmiştir” kaydı, ağır kusurlu satıcıyı kurtarmaz ve kesin hükümsüzlük hâkim tarafından re’sen gözetilir.

Teslimden Sonraki İlk Altı Ay: İspat Yükü Satıcıdadır

6502 sayılı Kanun m.10/1, tüketicinin elindeki en güçlü usul avantajını verir: teslim tarihinden itibaren altı ay içinde ortaya çıkan ayıpların teslim tarihinde var olduğu kabul edilir. Bu bir karinedir ve sonucu şudur: malın ayıplı olmadığını ispat yükü satıcıya geçer.

Konutta bu, şu anlama gelir. Anahtar tesliminden dört ay sonra banyoda su sızıntısı ortaya çıktıysa, sızıntının teslimden sonra sizin kullanımınızdan doğduğunu müteahhit ispat etmek zorundadır; siz “teslimde vardı” demek zorunda değilsiniz. Altıncı ay dolduktan sonra yük tersine döner ve ayıbın teslim anında var olduğunu tüketici ispatlar — pratikte bu, delil tespiti ve bilirkişi raporuyla yapılır.

Maddenin son cümlesi bir istisna koyar: karine, malın veya ayıbın niteliğiyle bağdaşmıyorsa uygulanmaz. Örneğin dairenin duvarına teslimden sonra çakılan bir çivinin açtığı çatlak için karine işlemez. Buna karşılık taşıyıcı sistemdeki bir kusur, niteliği gereği kullanımdan doğamayacağı için karineyle çok daha güçlü biçimde bağdaşır.

Bu yüzden ayıbın fark edildiği tarih dosyanın en kritik verisidir. Sızıntının, çatlağın veya rutubetin ilk göründüğü günü fotoğraflamak, apartman yönetimine yazılı bildirmek ya da servis çağırıp fatura almak, altı aylık pencerenin içinde olduğunuzu gösterir.

Ayıplı Konutta Tüketicinin Dört Seçimlik Hakkı

6502 sayılı Kanun m.11/1, tüketiciye birbirinin alternatifi dört hak tanır ve tercih tüketicinindir; satıcı “ben onarayım” diyerek tüketiciyi bir hakka zorlayamaz. Kanunun ifadesiyle satıcı, tüketicinin tercih ettiği talebi yerine getirmekle yükümlüdür.

Seçimlik hak	İçeriği	Konutta pratik karşılığı
Sözleşmeden dönme	Konutu geri vermeye hazır olduğunu bildirip ödenen bedelin iadesini isteme	Oturulamaz durumdaki, yıkım kararı verilen ya da iskânı hiç alınamayacak yapılarda
Bedelden indirim	Konutu alıkoyup ayıp oranında satış bedelinden indirim isteme	Uygulamada en sık kullanılan yol; eksik ve ayıplı imalat bedelinin iadesi
Ücretsiz onarım	Bütün masrafları satıcıya ait olmak üzere ayıbın giderilmesini isteme	Yalıtım, tesisat, doğrama gibi giderilebilir kusurlarda
Ayıpsız misli ile değişim	Konutun ayıpsız bir benzeriyle değiştirilmesini isteme	Aynı projede eşdeğer bağımsız bölüm varsa; tek parsel yapıda fiilen imkânsız

Dört hakkın ortak özelliği yenilik doğuran hak olmalarıdır: kullanıldıkları anda hukuki durumu değiştirirler ve kural olarak seçimden dönülemez. Bu yüzden ihtarname yazarken hangi hakkın seçildiği tesadüfe bırakılmamalıdır.

Kanun iki sınır koyar. m.11/3’e göre ücretsiz onarım veya misliyle değişim satıcı için orantısız güçlük doğuracaksa tüketici bu ikisini kullanamaz, dönme veya indirimden birine yönelir. TBK m.475/son ise dönme hakkına yapıya özgü bir sınır getirir: eser, iş sahibinin taşınmazı üzerinde yapılmışsa ve sökülüp kaldırılması aşırı zarar doğuracaksa iş sahibi sözleşmeden dönemez. Kat karşılığı inşaatlarda dönme talebinin sıkça reddedilmesinin sebebi budur.

Aynı dört hakkın taşınır mallarda nasıl işlediğini ve satıcının mesleki sıfatının sonucu nasıl değiştirdiğini görmek için ikinci el ayıplı satışta satıcının sorumluluğu yazısındaki ölçütler karşılaştırma imkânı verir.

Son olarak m.11/6 çoğu zaman gözden kaçar: tüketici bu seçimlik haklardan biriyle birlikte, Türk Borçlar Kanunu hükümleri uyarınca tazminat da talep edebilir. Bedelden indirim aldınız diye, ayıp yüzünden ödediğiniz kira veya taşınma masrafından vazgeçmiş sayılmazsınız.

Konutta Onarım ve Değişim Süresi Altmış İş Günüdür

6502 sayılı Kanun m.11/4, ücretsiz onarım veya ayıpsız misliyle değişim talebi için azami süre koyar. Genel mallarda bu süre otuz iş günü, “konut ve tatil amaçlı taşınmazlarda ise altmış iş günü“dür. Süre, talebin satıcıya, üreticiye veya ithalatçıya yöneltilmesinden itibaren işler; ayıbın doğduğu tarihten değil.

Maddenin asıl gücü son cümlesindedir: süre içinde talep yerine getirilmezse tüketici diğer seçimlik haklarını kullanmakta serbesttir. Yani onarım talebiyle başlayıp altmış iş günü beklemiş ve sonuç alamamışsanız, seçim yaptınız diye bağlı kalmazsınız; dönme veya bedelden indirime geçebilirsiniz. Bu, yenilik doğuran hakkın “geri alınamazlığı” kuralının kanunla getirilmiş istisnasıdır.

Sürenin iş günü olarak sayıldığına dikkat edin. Altmış iş günü, hafta sonları ve resmî tatiller dışarıda bırakıldığında takvim olarak yaklaşık üç aya karşılık gelir. Talebin yazılı ve tarihli olması — noter ihtarnamesi, iadeli taahhütlü mektup ya da KEP — sürenin başlangıcını tartışmasız hâle getirir.

m.11/5 ise dönme veya indirim seçildiğinde ödenen bedelin ya da indirim tutarının derhâl iade edilmesini emreder; m.11/6 uyarınca seçimlik hakkın kullanılmasından doğan tüm masraflar o hakkı yerine getiren tarafa aittir. Onarım için tuttuğunuz iskele, boşalttığınız süre boyunca ödediğiniz depo ücreti gibi kalemler bu kapsamdadır.

Ayıp Oranında Bedel İndirimi Nasıl Hesaplanır

Bedelden indirim, ayıplı konut davalarında en sık istenen taleptir; çünkü tüketici konutu elinde tutmaya devam eder ve yalnızca ayıbın karşılığını geri alır. Hesap yöntemi kanunda yazmaz, uygulamada nispi (orantılı) yöntem yerleşmiştir.

Nispi yöntemde bilirkişi, satış tarihi itibarıyla konutun ayıpsız değeri ile ayıplı değerini ayrı ayrı belirler; ikisi arasındaki oran satış bedeline uygulanır. Böylece indirim, tüketicinin ucuza ya da pahalıya almış olmasından etkilenmez. Piyasa değerinin altında alınmış bir konutta, tamir bedelinin doğrudan iadesi tüketiciyi sözleşmeden daha iyi bir konuma getirirdi; nispi yöntem bunu engeller.

Uygulamada iki kalem karıştırılır ve bu, dava dilekçesinde ayrılmalıdır:

• Ayıplı imalat bedeli: yapılmış ama kusurlu yapılmış işin düzeltilme maliyeti (yalıtımın sökülüp yeniden yapılması gibi).
• Eksik imalat bedeli: sözleşmede veya projede olduğu hâlde hiç yapılmamış işin bedeli (yapılmayan otopark, döşenmeyen doğalgaz tesisatı gibi).

İkincisi teknik olarak ayıp değil eksik ifadır ve TBK’nın genel hükümlerine tabidir; bu ayrım zamanaşımını da etkiler. Bedel indirimi talebinde faiz başlangıcı da tartışmalıdır: talep temerrüde bağlıysa ihtarname tarihinden, değilse dava tarihinden faiz yürütülür — bu yüzden ihtarnamenin tarihli ve tebliğ edilmiş olması ayrıca kıymetlidir.

Değerin hangi tarihe göre belirleneceği de sonucu değiştirir. Nispi yöntemin dayandığı mantık, oranın satış tarihindeki değerler üzerinden kurulmasıdır; ancak talep edilen tutar dava tarihindeki rakama uyarlanır. Bilirkişi raporunda bu iki tarihin ayrı ayrı gösterilmesini istemek, rapora itiraz hakkınızı korur.

Ayıp İhbarı Nasıl Yapılır ve Şekil Şartı Var Mıdır

Bu başlık, hakkını kaybeden tüketicilerin en çok takıldığı yerdir; çünkü ihbarın süresi ile şekli birbirine karıştırılır.

Şekil bakımından hüküm nettir: ayıp bildirimi için öngörülmüş bir şekil şartı yoktur. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E.2025/4094, K.2026/1849 sayılı ve 2 Nisan 2026 tarihli kararında bunu açıkça ifade etmiştir. Olayda alıcı, 70 metrekarelik bir daireyi ilanda 170 metrekare gösterildiği için satın almış; bölge adliye mahkemesi bunu açık ayıp sayıp “süresinde ayıp ihbarında bulunulmadığı” gerekçesiyle davayı reddetmişti. Yargıtay, satıştan bir hafta sonra yapılan telefon görüşmesine ve satıcının kendi oğlu dâhil üç tanığın beyanına dikkat çekerek şu tespiti yapmıştır: “Ayıp bildirimi için öngörülmüş bir şekil şartı olmadığına göre” tüm tanık beyanları değerlendirilerek bildirimin süresinde yapılıp yapılmadığı belirlenmeliydi. İstinaf kararı bozulmuştur.

Bunun pratik sonucu şudur: ihbarın noterden yapılması geçerlilik şartı değil, ispat kolaylığıdır. Sözlü olarak, mesajla, e-postayla, apartman yönetimi üzerinden yapılan bildirim de geçerlidir; yeter ki ispatlanabilsin. Buna karşılık ispat yükü ihbarı yapanda olduğu için, yazılı ve tarihli bir kanal her zaman tercih edilmelidir.

Süre bakımından ise 6502 sayılı Kanun, mülga 4077 sayılı Kanun dönemindeki “otuz gün içinde ayıp ihbarı” zorunluluğunu tekrar etmemiştir. Tüketici işlemlerinde bugün geçerli olan çerçeve, TBK m.223’ün genel kuralıdır: açık ayıpta “uygun süre”, gizli ayıpta ise ayıbın ortaya çıkmasından sonra “hemen” bildirim. Ne kadarlık bir sürenin uygun olduğu somut olaya göre değerlendirilir; taşınmaz gibi teknik inceleme gerektiren bir malda, uzman raporu aldıktan sonra yapılan bildirim de süresinde sayılabilir.

İhbarda yazılması gerekenler kısadır ama eksiksiz olmalıdır: konutun adresi ve bağımsız bölüm numarası, teslim tarihi, tespit edilen ayıpların tek tek dökümü, seçilen hakkın açıkça belirtilmesi ve verilen süre. Seçilen hak yazılmazsa satıcı “ben onarım talebi olarak anladım” diyerek süreci uzatabilir.

Ayıplı Konut Davası Zamanaşımı: Beş Yıl Nereden Geliyor

6502 sayılı Kanun m.12/1 iki farklı süre koyar ve konut, istisnanın tarafındadır. Genel kural, ayıplı maldan sorumluluğun teslim tarihinden itibaren iki yıl olmasıdır. Aynı fıkranın son cümlesi ise şudur: “Bu süre konut veya tatil amaçlı taşınmaz mallarda taşınmazın teslim tarihinden itibaren beş yıldır.”

Sürenin başlangıcı teslimdir, tapu devri değil. Uygulamada bu ikisi çoğu zaman ayrışır: tapu kat irtifakı aşamasında devredilip anahtar aylar sonra teslim edilebilir ya da tersi olabilir. Fiilî teslimi belgeleyen teslim tutanağı, elektrik-su aboneliğinin başlangıç tarihi ve aidat ödemelerinin başladığı ay, sürenin başlangıcını gösteren delillerdir.

İkinci fıkra ikinci el satışlar için taban koyar: “ikinci el satışlarda satıcının ayıplı maldan sorumluluğu bir yıldan, konut veya tatil amaçlı taşınmaz mallarda ise üç yıldan az olamaz.” Yani sıfır konutta beş yıl, ikinci elde ise sözleşmeyle kısaltılsa dahi üç yılın altına inilemeyen bir süre söz konusudur. Sözleşmedeki “sorumluluk bir yılla sınırlıdır” kaydı, konutta bu tabanın altında kaldığı ölçüde geçersizdir.

Bir noktanın altını çizmek gerekir: bu süreler zamanaşımı süreleridir, hak düşürücü süre değil. Zamanaşımı def’i, davalı tarafından ileri sürülmedikçe hâkim tarafından re’sen dikkate alınmaz. Ayrıca TBK m.231/1’in son cümlesindeki kural burada da işler: süre dolmuş olsa bile alıcı, ödemediği satış bedeli için kendisine karşı açılan davada ayıp def’ini ileri sürebilir. Bedelin bir kısmını senede bağlamış ve senet takibe konmuşsa, süre geçmiş olsa dahi ayıp savunması yapılabilir.

Ağır Kusur ve Hile Hâlinde Süre Yirmi Yıla Çıkmaz

Bu, konuyu anlatan yazıların büyük bölümünde yanlış aktarılan noktadır. Sık rastlanan cümle şudur: “Ağır kusur veya hile varsa beş yıllık süre yirmi yıla çıkar.” Bu cümle iki ayrı kanunun kuralını birbirine karıştırır ve sonucu tüketici aleyhinedir.

Tüketici işleminde geçerli hüküm 6502 sayılı Kanun m.12/3’tür ve lafzı şudur: “Ayıp, ağır kusur ya da hile ile gizlenmişse zamanaşımı hükümleri uygulanmaz.” Uygulanmayan bir zamanaşımının yerine yirmi yıllık bir üst sınır konmamıştır. Yani müteahhit ayıbı ağır kusuruyla ya da hileyle gizlemişse, tüketicinin karşısına çıkarılabilecek bir zamanaşımı süresi yoktur.

Yirmi yıl ise Türk Borçlar Kanunu’nun hükmüdür ve TBK’ya tabi ilişkilerde uygulanır:

• TBK m.244/2: “Bir yapının ayıplı olmasından doğan davalar, mülkiyetin geçmesinden başlayarak beş yılın ve satıcının ağır kusuru varsa yirmi yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar.” Burada başlangıç mülkiyetin geçmesi, yani tapu devridir.
• TBK m.478: “Yüklenici ayıplı bir eser meydana getirmişse, bu sebeple açılacak davalar, teslim tarihinden başlayarak, taşınmaz yapılar dışındaki eserlerde iki yılın; taşınmaz yapılarda ise beş yılın ve yüklenicinin ağır kusuru varsa, ayıplı eserin niteliğine bakılmaksızın yirmi yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar.” Burada başlangıç teslimdir.

Fark önemsiz değildir. Konutu bir tüketici sıfatıyla satıcıdan almışsanız 6502 uygulanır ve gizlenen ayıpta süre işlemez. Arsa sahibi olarak yükleniciyle eser sözleşmesi yaptıysanız ya da satıcınız tacir değilse TBK uygulanır ve ağır kusur hâlinde yirmi yıllık üst sınır devreye girer. “Yirmi yıl” cümlesini tüketici satışına taşımak, aslında sınırsız olan bir süreyi yirmi yılla sınırlamak anlamına gelir.

Ağır kusur ile hile de aynı şey değildir. Hile, ayıbın bilinerek ve saklama kastıyla gizlenmesidir — çatlağın üzerine alçı çekilip boyanması gibi. Ağır kusur, gizleme kastı olmasa da mesleğin gerektirdiği özenin ağır biçimde ihlalidir; zemin etüt raporuna aykırı temel yapılması, proje mukavemetinin altında beton dökülmesi bu kapsamdadır. Kanun ikisini aynı sonuca bağlamıştır.

Hukuki ilişki	Uygulanan hüküm	Normal süre	Ağır kusur / hile
Tüketici — satıcı (konut)	6502 m.12/1 ve m.12/3	Teslimden 5 yıl	Zamanaşımı uygulanmaz
Tüketici — satıcı (ikinci el konut)	6502 m.12/2	3 yıldan az olamaz	Zamanaşımı uygulanmaz
Alıcı — satıcı (TBK’ya tabi yapı satışı)	TBK m.244/2	Mülkiyetin geçmesinden 5 yıl	20 yıl
İş sahibi — yüklenici (eser sözleşmesi)	TBK m.478	Teslimden 5 yıl	20 yıl
Yapı sahibi — yapı denetim kuruluşu	4708 m.3	Yapı kullanma izninden 2 yıl	Taşıyıcı sistemde 15 yıl

Müteahhit Beş Yıl Nelerden Sorumludur

“Müteahhit beş yıl sorumludur” ifadesi doğrudur ama eksiktir; çünkü müteahhidin sorumluluğu tek bir kanundan doğmaz ve beş yıl dolduğunda bütün yollar kapanmaz.

Satıcı sıfatıyla müteahhit, 6502 m.12/1 uyarınca teslimden itibaren beş yıl ayıptan sorumludur; ayıbı ağır kusuruyla gizlemişse süre işlemez. Yüklenici sıfatıyla ise TBK m.478 uyarınca taşınmaz yapılarda yine beş yıl, ağır kusuru varsa yirmi yıl sorumludur. Aynı kişi çoğu projede her iki sıfatı birden taşır; hangi sıfatla dava edileceği, sözleşmenin türüne ve davacının sıfatına göre belirlenir.

Bu beş yıl hangi kusurları kapsar? TBK m.475 çerçevesinde eserdeki her türlü ayıp: taşıyıcı sistem kusurları, yalıtım, tesisat, doğrama, ortak alan imalatları ve projeye aykırılıklar. Ancak m.476 bir sınır getirir: ayıp, yüklenicinin açıkça yaptığı ihtara rağmen iş sahibinin verdiği talimattan doğmuşsa iş sahibi ayıp haklarını kullanamaz. Uygulamada müteahhitler bu maddeye dayanmak için tadilat taleplerini yazılı hâle getirir; alıcının sonradan istediği malzeme değişikliği bu kapsama girebilir.

Kabulün etkisi ayrıca değerlendirilmelidir. TBK m.477/1’e göre eserin açıkça veya örtülü kabulünden sonra yüklenici kural olarak sorumluluktan kurtulur; ancak kasten gizlenen ve usulüne uygun gözden geçirmede fark edilemeyecek ayıplar için sorumluluğu devam eder. Teslim tutanağını “ayıpsız teslim aldım” kaydıyla imzalamak, gizli ayıplar bakımından sizi bağlamaz.

Müteahhidin arsa sahibine karşı sorumluluğu ise ayrı bir sözleşme ilişkisinden doğar; şekil şartı, gecikmede seçimlik haklar ve nama ifaya izin gibi kurumlar için arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yazısına bakılabilir.

Beş yıl dolduktan sonra da kapanmayan iki yol vardır: ayıp ağır kusurla gizlenmişse süre hiç işlemez; taşıyıcı sistemdeki kusurlar bakımından ise aşağıdaki başlıkta anlatılan 4708 sayılı Kanun’un on beş yıllık rejimi devrededir.

Yapı Denetim Kuruluşuna Karşı On Beş Yıllık Sorumluluk

Ayıplı konut yazılarının neredeyse tamamının atladığı sorumluluk kaynağı budur ve satıcıya karşı süre dolduğunda hâlâ açık kalabilen tek kapıdır.

4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun m.3/2 şu kişileri birlikte sorumlu tutar: yapı denetim kuruluşları, denetçi mimar ve mühendisler, proje müellifleri, laboratuvar görevlileri ve yapı müteahhidi. Sorumluluğun konusu, yapının “ruhsat ve eklerine, fen, sanat ve sağlık kurallarına aykırı, eksik, hatalı ve kusurlu yapılmış olması nedeniyle ortaya çıkan yapı hasarı”dır; muhatabı yapı sahibi ve ilgili idare, ölçüsü ise kusurları oranındadır.

Sürelere gelince maddenin lafzı nettir: “Bu sorumluluğun süresi; yapı kullanma izninin alındığı tarihten itibaren, yapının taşıyıcı sisteminden dolayı on beş yıl, taşıyıcı olmayan diğer kısımlarda ise iki yıldır.”

Üç ayrıntı bu hükmü kullanışlı kılar:

1. Başlangıç tarihi tesliminiz değil, yapı kullanma izninin alındığı tarihtir. İskânın alındığı gün, ayrı bir sorumluluk saatinin başladığı gündür.
2. Sorumluluk kusur oranındadır ve müteselsil değildir; her sorumlunun payı bilirkişi raporuyla belirlenir. Bu yüzden davada yapı denetim kuruluşu, proje müellifi ve müteahhidin birlikte hasım gösterilmesi gerekir.
3. Kapsam taşıyıcı sistemle sınırlıdır. Kolon, kiriş, perde, temel ve döşeme kusurları on beş yıl; boya, doğrama, seramik gibi taşıyıcı olmayan kısımlar iki yıl içindedir.

Maddenin üçüncü fıkrası bir savunma da tanır: yapı kullanma izni alındıktan sonra ilgili idareden izin alınmadan yapılan esaslı tadilattan doğan hasardan, tadilatı yapan sorumludur. Kolon kesen bir tadilat, denetim kuruluşunun sorumluluğunu kaldırır.

2022 yılında eklenen Ek Madde 1, bina kimlik sertifikası alan yapılar için ayrı bir rejim kurdu: bu yapılar sertifikanın asılmasını izleyen beşer yıllık periyotlarla yapı denetim kuruluşlarınca yeniden denetlenir ve bu denetimi mevzuata uygun yapmayan kuruluş, denetimi yaptığı tarihten itibaren beş yıl yapı sahibine karşı sorumlu olur. Yani ilk on beş yıl dolsa bile, sonraki periyodik denetimden doğan yeni bir sorumluluk süresi işleyebilir.

7 Mayıs 2026 tarihli 7579 sayılı Kanun’un 24. maddesiyle eklenen Ek Madde 2 ise sorumlu çevresini genişletmiştir: kanun kapsamındaki yapıların zemin ve temel etütleri artık Bakanlıkça izin belgesi verilen zemin ve temel etüt kuruluşları tarafından yapılır ve bu kuruluşların yöneticileri, ortakları ile teknik personeli yapı hasarından sorumludur. Temel ve zemin kaynaklı oturma, çökme ve çatlama iddialarında bu yeni muhatabın da davaya dâhil edilmesi gerekir.

Yapı Denetim Şirketinden Manevi Tazminat İstenebilir mi

Kısa cevap: istenebilir ama kendiliğinden hükmedilmez, kişilik hakkı ihlalinin ayrıca ispatı aranır. Bu konudaki en açık ölçüt, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun E.2017/502, K.2021/1024 sayılı ve 16 Eylül 2021 tarihli kararıdır.

Olayda davacının arsası üzerine yapılan bina, statik projeye aykırı imalat nedeniyle temeline doğru çökmüş; duvarlarda ve kolon-duvar birleşimlerinde çatlaklar oluşmuştu. Bilirkişi raporları ayıpları gizli ayıp olarak nitelemiş, yüklenici ile yapı denetim şirketinin birlikte sorumlu olduğunu belirtmişti. Dahası, yapı denetim şirketi yetkilisi ve denetim elemanları 4708 sayılı Kanun m.9/1 uyarınca ceza mahkemesinde mahkûm olmuş, karar Yargıtay 19. Ceza Dairesince onanarak kesinleşmişti.

Buna rağmen Hukuk Genel Kurulu, yerel mahkemenin manevi tazminata ilişkin direnme kararını oy çokluğuyla bozmuştur. Benimsenen Özel Daire gerekçesi şudur: davacının, yapı denetim şirketinin hangi eylemiyle ne şekilde kişilik haklarının saldırıya uğradığı ispatlanamamıştır. Karşı oyda, can güvenliği olmayan bir evde yaşamak zorunda kalmanın manevi zararın hem öznel hem nesnel koşullarını gerçekleştirdiği savunulmuş; ancak bu görüş Kurul çoğunluğunca benimsenmemiştir.

Karardan çıkan pratik sonuç üç maddedir:

• Ceza mahkemesindeki mahkûmiyet, hukuk davasında maddi sorumluluğu güçlendirir; manevi tazminat için tek başına yeterli sayılmamıştır.
• Manevi tazminat talebi, ayıbın kendisine değil kişilik hakkının somut biçimde nasıl zedelendiğine dayandırılmalıdır: sağlık raporu, taşınma zorunluluğu, tahliye süreci, çocukların eğitim düzeninin bozulması gibi.
• Sözleşmeye aykırılıktan doğan manevi tazminat mümkündür (TBK m.114/2 yollamasıyla m.58); ancak her sözleşmeye aykırılık kişilik hakkı ihlali sayılmaz.

Maketten Daire Satışı: Ön Ödemeli Konutta Ayrı Bir Rejim

Konut projeden, yani henüz inşa edilmemişken satın alınmışsa 6502 sayılı Kanun’un 40-46. maddelerindeki ön ödemeli konut satışı rejimi devreye girer. Bu rejim, ayıp hükümlerinin yanında bağımsız haklar tanır ve maketten daire alan tüketicinin en güçlü kozudur.

Sözleşme aşamasındaki güvenceler:

• m.40/3: Yapı ruhsatı alınmadan tüketicilerle ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılamaz. Ruhsatsız satılan projede sözleşme bu yasağa aykırıdır.
• m.41/1: Satışın tapu siciline tescili, satış vaadi sözleşmesinin ise noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Aksi hâlde satıcı, sonradan sözleşmenin geçersizliğini tüketicinin aleyhine ileri süremez. Adi yazılı sözleşmeyle daire satan müteahhit, “sözleşme geçersiz” savunmasını yapamaz.
• m.41/2: Geçerli bir sözleşme yapılmadan tüketiciden hiçbir isim altında ödeme istenemez; “yer ayırtma bedeli” ve “kapora” bu yasağın kapsamındadır.
• m.42: Bakanlıkça belirlenen büyüklüğün üzerindeki projelerde bina tamamlama sigortası veya eşdeğer teminat zorunludur; bu teminat iflas veya tasfiye masasına dâhil edilemez, haczedilemez, üzerine ihtiyati tedbir konulamaz.

Teslim ve dönme hakları:

• m.43: Tüketici on dört gün içinde gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin cayabilir. Cayma hakkı konusunda bilgilendirme yapıldığını ispat yükü satıcıdadır.
• m.44: Konut, sözleşmede taahhüt edilen sürede teslim edilmek zorundadır ve bu süre her hâlükârda sözleşme tarihinden itibaren kırk sekiz ayı geçemez. Kat irtifakının tüketici adına tescili ile birlikte zilyetliğin devri de teslim sayılır.
• m.45/1: Sözleşme tarihinden itibaren yirmi dört aya kadar tüketicinin gerekçe göstermeden sözleşmeden dönme hakkı vardır. Bu hâlde satıcı, vergi ve harç gibi yasal masrafların yanında aşağıdaki oranlara kadar tazminat isteyebilir.

Sözleşmeden dönme zamanı	Satıcının isteyebileceği azami tazminat
İlk 3 ay içinde	Sözleşme bedelinin %2‘si
3 – 6 ay arası	Sözleşme bedelinin %4‘ü
6 – 12 ay arası	Sözleşme bedelinin %6‘sı
12 – 24 ay arası	Sözleşme bedelinin %8‘i

• m.45/2: Satıcı yükümlülüklerini hiç ya da gereği gibi yerine getirmezse tüketiciden hiçbir bedel talep edemez. Teslimi geciktiren, projeyi değiştiren ya da ruhsatsız satış yapan müteahhit, dönme hâlinde yukarıdaki oranlara dayanamaz. Aynı fıkra, tüketicinin ölümü veya kazanç elde etmekten sürekli yoksun kalması hâllerinde de bedel istenemeyeceğini düzenler.
• m.45/3: İade edilmesi gereken tutar ve tüketiciyi borç altına sokan belgeler, dönme bildiriminin ulaşmasından itibaren en geç yüz seksen gün içinde geri verilir.

Kırk sekiz aylık azami teslim süresi, projeden satın alan tüketicinin en somut dayanağıdır: sözleşmede daha uzun bir süre kararlaştırılmış olsa bile bu süre aşılamaz ve aşıldığında hem gecikme tazminatı hem de dönme hakkı gündeme gelir.

İskân Alınmadıysa Ne Olur, İskân Alınıp Alınmadığını Nasıl Anlarız

Yapı kullanma izin belgesi — halk arasındaki adıyla iskân — konutun mevzuata uygun tamamlandığını gösteren idari belgedir ve alınmamış olması başlı başına hukuki ayıp sayılır. İskânsız konutta abonelikler geçici olarak açılır, kat mülkiyetine geçilemez, konut kredisi ve satış işlemleri zorlaşır; deprem sigortası ve ruhsata bağlı haklar bakımından da sorun doğar.

İskânın alınıp alınmadığı üç kanaldan öğrenilir:

• Belediyenin imar ve şehircilik müdürlüğü: bağımsız bölüm ve ada-parsel bilgisiyle yapı kullanma izin belgesinin verilip verilmediği sorulur; yazılı talep hâlinde belge örneği alınabilir.
• E-Devlet: tapu ve kadastro ile belediye hizmetleri üzerinden yapı kayıt ve ruhsat bilgilerine erişilebilir.
• Tapu kaydı: kat irtifakı mı kat mülkiyeti mi kurulduğuna bakılır. Kat mülkiyetine geçilmişse iskân alınmış demektir, çünkü kat mülkiyeti kurulması yapı kullanma izni şartına bağlıdır. Tapu hâlâ kat irtifakı gösteriyorsa iskân alınmamış olabilir.

İskânın alınmaması, ayıp hükümlerinin yanında eksik ifa olarak da değerlendirilir; bu durumda TBK’nın genel zamanaşımı kuralları uygulanır ve süre çoğu zaman ayıp sürelerinden uzundur. Talep, iskânın alınmasının sağlanması, alınamıyorsa doğan zararın tazmini biçiminde kurulur. Ruhsata aykırılık giderilebilir nitelikteyse mahkeme, giderim maliyetinin müteahhitten tahsiline hükmedebilir.

Ayıplı Konut Davası Kime Karşı Açılır

Davanın kime yöneltileceği, çoğu dosyada esasa girilmeden kaybedilen noktadır. Muhatap tektir sanılır; oysa kanun birden fazla sorumlu tanır.

Satıcı ilk muhataptır: konutu size satan müteahhit, inşaat şirketi ya da önceki malik. 6502 m.11/2 ise onarım ve misliyle değişim taleplerinin üretici veya ithalatçıya karşı da kullanılabileceğini, bu hakların yerine getirilmesinde satıcı, üretici ve ithalatçının müteselsilen sorumlu olduğunu düzenler. Konut bakımından üretici konumundaki kişi, yapıyı meydana getiren yapı müteahhididir; dolayısıyla daireyi bir aracıdan almış olsanız bile onarım talebini müteahhide yöneltebilirsiniz. Üretici ya da ithalatçı, ayıbın kendisi piyasaya sürdükten sonra doğduğunu ispat ederse sorumluluktan kurtulur.

Yapı denetim kuruluşu, proje müellifi ve laboratuvar görevlileri için 4708 m.3 rejimi işler; sorumluluk kusur oranındadır ve taşıyıcı sistemde on beş yıl sürer.

Arsa sahibi, kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle daire almış ve size satmışsa satıcı sıfatıyla sorumludur; ancak yalnızca arsasını veren ve satışa hiç karışmayan malik bakımından durum sözleşmeye göre değerlendirilir. Arsa payı karşılığı inşaat ilişkisinin kendine özgü kuralları için arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yazısındaki şekil şartı, fesih ve tapu iptali başlıkları yol gösterir.

Bir de davacı sıfatı meselesi vardır ve gözden kaçtığında dava usulden reddedilir. Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, E.2015/10834, K.2016/24101 sayılı ve 22 Aralık 2016 tarihli kararında, konutu satın alan ancak taşınmazı başka bir kişi adına tescil ettiren davacının, sözleşmeden doğan talep haklarını tapu malikine devretmiş sayılacağına ve aktif dava ehliyetinin bulunmadığına hükmetmiştir. Daire eşin, çocuğun ya da bir akrabanın üzerine tapulanmışsa, ayıp davasını tapuda malik görünen kişi açmalıdır.

Apartman Yönetimi ve Kat Malikleri Müteahhide Dava Açabilir mi

Ayıp yalnızca kendi dairenizde değil, çatıda, cephede, sığınakta, otoparkta ya da asansörde olabilir. Bu noktada iki ayrı yetki sorusu doğar.

Bağımsız bölümdeki ayıp için dava hakkı, o bölümün malikine aittir. Kimse başka bir malikin dairesindeki ayıp için dava açamaz; yönetici de açamaz.

Ortak yerlerdeki ayıp için ise 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun yönetim hükümleri devreye girer. Kat malikleri kurulu ve yönetici tüzel kişiliğe sahip değildir; yönetici, kat maliklerinin temsilcisi konumundadır. KMK m.35/1-a yöneticinin görevleri arasında “kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi”ni, m.35/1-h ise “anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına alınması”nı sayar. m.38 uyarınca yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur.

Buradan çıkan sonuç şudur: yöneticinin ortak alan ayıbı için müteahhide dava açabilmesi, kat malikleri kurulunun bu yönde karar almasına bağlıdır. Kurul kararı olmadan açılan davada yöneticinin dava takip yetkisi bulunmaz. Kurul kararı, toplantı ve karar yeter sayısına uygun alınmalı, karar defterine yazılmalı ve dava dilekçesine eklenmelidir. Yöneticinin m.35/1-i uyarınca kendiliğinden dava açma yetkisi yalnızca kat mülkiyetinden doğan borçlarını yerine getirmeyen kat maliklerine karşıdır; müteahhide karşı değil.

Kurul karar almıyorsa her kat maliki, ortak yerlerdeki ayıptan doğan kendi payına düşen zarar için dava açabilir. Ortak alanlardaki su kaçağı gibi zararlarda sorumluluğun nasıl dağıtıldığına dair ölçütler için su kaçağı tazminat davası yazısındaki yapı maliki sorumluluğu bölümü karşılaştırma imkânı verir; yönetim kararlarının alınma usulü ve karar defteri için apartman aidat ve yönetim kuralları yazısına bakılabilir.

Konut Kredisi Veren Banka Ayıptan Sorumlu Tutulabilir mi

Konutun bedeli krediyle ödendiyse akla gelen ilk soru bankanın da sorumlu olup olmadığıdır. Cevap, kredinin bağlı kredi olup olmadığına göre değişir ve konut finansmanında kural, genel tüketici kredisinden farklıdır.

6502 m.35/1, konut finansmanında bağlı krediyi tanımlar: kredinin münhasıran belirli bir konutun satın alınması için verilmesi ve iki sözleşmenin objektif olarak ekonomik birlik oluşturması gerekir. m.35/4 ise sınırı çizer: kredi kuruluşu ile satıcı arasında belirli bir konutun tedarikine ilişkin bir sözleşme olmaksızın, tüketicinin kendi belirlediği konutun bedelinin ödenmesi suretiyle kullandırılan krediler bağlı kredi sayılmaz. Piyasadan kendi bulduğunuz daire için bankadan konut kredisi çektiyseniz, kural olarak bağlı kredi yoktur.

Bağlı kredi varsa m.35/2 uygulanır ve burada dikkat edilmesi gereken bir daraltma vardır. Hüküm, bankayı konutun hiç ya da gereği gibi teslim edilmemesi hâlinde müteselsil sorumlu tutar; sorumluluk kullanılan kredi miktarıyla sınırlıdır ve süresi, teslim edilmeme hâlinde sözleşmedeki teslim tarihinden, teslim hâlinde teslim tarihinden itibaren bir yıldır. m.35/3’e göre kredi ipotek finansmanı kuruluşlarına veya fonlara devredilse bile ilk kredi kuruluşunun sorumluluğu devam eder, devralan kuruluş sorumlu olmaz.

Uygulamadaki karşılığı Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin E.2020/8195, K.2021/3027 sayılı ve 23 Mart 2021 tarihli kararında görülür. Kaçak ve projeye aykırı konumdaki bir daireyi satın alan tüketici, satıcı müteahhitler ile birlikte krediyi veren bankayı da dava etmişti. Yerel mahkeme müteahhitler aleyhine açılan davayı kabul ederken, bankaya karşı açılan davayı husumet yokluğundan reddetmiş; gerekçe, tüketicinin taşınmazı kendisinin belirlemesi ve şarta bağlı bir kredi bulunmamasıydı. Bu ret, temyiz aşamasında yerinde görülmüştür.

Kısacası banka, konutun ayıplı olmasından değil, bağlı kredi varsa teslim edilmemesinden ve yalnızca bir yıl süreyle sorumludur. Ekspertiz raporunun bankaca alınmış olması tek başına bağlı kredi kurmaz.

Ayıplı Konut Davası Nerede Açılır: Hakem Heyeti mi, Tüketici Mahkemesi mi

Görev, uyuşmazlığın parasal değerine göre belirlenir. 6502 m.68/1, belirlenen sınırın altındaki uyuşmazlıklarda tüketici hakem heyetine başvurmayı zorunlu kılar ve bu sınırın üzerindeki uyuşmazlıklar için hakem heyetine başvurulamayacağını açıkça söyler. Sınır, m.68/4 uyarınca her yıl yeniden değerleme oranında artırılır; 2026 yılı için 186.000 TL‘dir.

Uyuşmazlık değeri	Başvurulacak merci	Notlar
186.000 TL’nin altında	Tüketici hakem heyeti (zorunlu)	Arabuluculuk dava şartı değil (m.73/A/1-a); heyet vekâlet ücretine hükmedemez (m.70/1)
186.000 TL ve üzeri	Tüketici mahkemesi	Kural olarak arabuluculuk dava şartı (m.73/A/1); taşınmazın aynından doğan taleplerde istisna
Taraf tüketici değilse	Asliye hukuk mahkemesi	Arsa sahibi–yüklenici ilişkisi, ticari alım
Hakem heyeti kararına itiraz	Tüketici mahkemesi	Arabuluculuk dava şartı değil (m.73/A/1-b)

Yetkili mahkeme bakımından m.73/5 tüketici lehine bir seçim hakkı tanır: tüketici davaları, tüketicinin yerleşim yerindeki tüketici mahkemesinde de açılabilir. Konutun bulunduğu yer ile oturduğunuz yer farklıysa bu seçim size aittir. m.73/2 uyarınca tüketiciler tarafından açılan davalar harçtan muaftır; bu, yüksek bedelli ayıplı konut davalarında ciddi bir maliyet avantajıdır.

Hakem heyeti yolunun bir dezavantajı m.70/1’in son cümlesindedir: tüketici hakem heyetlerince vekâlet ücreti ödenmesine karar verilemez. Avukatla takip edilen düşük bedelli dosyalarda bu kalem tüketicinin üzerinde kalır. Başvurunun nasıl hazırlanacağı ve hangi belgelerin ekleneceği konusunda tüketici hakem heyeti başvuru dilekçesi yazısındaki şablon doğrudan kullanılabilir.

Ayıplı Konut Davasında Arabuluculuk Dava Şartı mıdır

Bu soruya çoğu kaynak “evet, zorunludur” diye cevap verir. Doğru cevap, hangi talebi ileri sürdüğünüze bağlıdır ve kanun dört ayrı istisna saymıştır.

6502 m.73/A/1 kural olarak tüketici mahkemelerinde görülen uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurmayı dava şartı sayar. Aynı fıkra şu hâllerde arabuluculuğun uygulanmayacağını düzenler:

• (a) Tüketici hakem heyetinin görevi kapsamındaki uyuşmazlıklar. 186.000 TL’nin altındaki ayıplı konut talepleri zaten hakem heyetine gider; bunlarda arabuluculuk aranmaz.
• (b) Tüketici hakem heyeti kararlarına yapılan itirazlar.
• (c) ve (ç) Kanun’un 73/6 ve 74. maddelerindeki topluluk davaları ile haksız şart tespiti davaları.
• (d) Tüketici işlemi mahiyetinde olan ve taşınmazın aynından doğan uyuşmazlıklar.

Son bent ayıplı konut davalarında doğrudan uygulanır. Aynî talep, mülkiyete ilişkin taleptir: tapu iptali ve tescil, kat mülkiyetine geçirilmesi, ipoteğin kaldırılması gibi. Ayıp nedeniyle bedel indirimi ya da tazminat talebi ise şahsi bir alacak talebidir ve (d) bendine girmez. Yani sözleşmeden dönme ile birlikte tapunun iptali isteniyorsa arabuluculuk dava şartı değildir; yalnızca eksik ve ayıplı imalat bedeli isteniyorsa dava şartıdır.

Arabuluculuk maliyeti bakımından da tüketici korunmuştur. m.73/A/3’e göre taraflara ulaşılamaması, görüşme yapılamaması ya da anlaşma sağlanamaması hâllerinde tüketicinin ödemesi gereken ücret Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanır ve iki saatlik tarife tutarını geçemez. m.73/A/4 uyarınca dava tüketici lehine sonuçlanırsa bu ücret davalıdan tahsil edilir. Ayrıca m.73/A/2, 6325 sayılı Kanun m.18/A’nın on birinci fıkrasının tüketici aleyhine uygulanmayacağını söyler; ilk toplantıya katılmamanın yaptırımı tüketiciye yüklenmez.

Tapu iptali gibi aynî taleplerin usulü ve harç rejimi için tapu iptal ve tescil davası yazısındaki harç tamamlama bölümü ayrıca incelenmelidir.

Dava Dilekçesinde 2026 Usul Değişikliği: Belirsiz Alacak Yolu Kapandı

Ayıplı konut davalarının klasik açılış biçimi, ayıp bedelinin bilirkişi incelemesi olmadan tam olarak bilinememesi gerekçesiyle belirsiz alacak davası açmaktı. Bu yol 2026 yılında kapanmıştır.

16 Temmuz 2026 tarihli 7589 sayılı Kanun’un 19. maddesiyle Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 107. maddesi yürürlükten kaldırılmıştır. Belirsiz alacak davası artık kanunda düzenlenmiş bir dava türü değildir.

Aynı Kanun’un 20. maddesiyle HMK m.109’a eklenen dördüncü fıkra, boşluğu kısmi dava üzerinden doldurmuştur: “Alacağın sadece bir kısmının dava edildiği durumlarda talep konusu, aynı davada bir defaya mahsus olmak üzere iddianın genişletilmesi yasağına tabi olmaksızın tahkikatın sona ermesine kadar artırılabilir. Bu durumda zamanaşımı, artırılan kısım bakımından da dava tarihinden itibaren kesilmiş sayılır.”

Ayıplı konut davası açacak tüketici için bunun üç sonucu vardır:

1. Dava kısmi dava olarak açılır; sembolik bir tutar üzerinden başlanır ve bilirkişi raporu geldikten sonra talep artırılır.
2. Artırım hakkı bir defaya mahsustur. Rapora itiraz edip ek rapor alındıktan sonra ikinci bir artırım yapılamayacağı için, artırımın hangi rapordan sonra yapılacağı stratejik bir karardır.
3. Zamanaşımı, artırılan kısım bakımından da dava tarihinden itibaren kesilmiş sayılır; beş yıllık sürenin dolmasına az kalmışsa kısmi dava açmak süreyi tüm alacak için korur.

31 Temmuz 2026’dan önce açılmış davalarda eski düzenin uygulanmaya devam ettiği geçiş hükümleri saklıdır; derdest dosyalarda bu tarih ayrıca kontrol edilmelidir.

Delil Tespiti ve Bilirkişi Raporu

Ayıplı konut davasının kaderini belirleyen belge, teknik bilirkişi raporudur. Dava açılmadan önce delil tespiti yaptırmak, üç bakımdan kritiktir: ayıbın o tarihte var olduğunu belgeler, karşı tarafın onarım yaparak delili ortadan kaldırmasını önler ve ayıbın “ortaya çıktığı tarihi” kayda geçirir.

Delil tespiti, konutun bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden istenir; masrafı görece düşüktür ve karşı tarafa tebliğ edilir. Tespit dosyasındaki rapor, sonraki davada delil olarak kullanılır ancak mahkemeyi bağlamaz; esas davada yeniden bilirkişi incelemesi yapılabilir.

Rapordan istenecek hususlar dilekçede tek tek sayılmalıdır:

• Ayıbın niteliği: gizli mi açık mı, taşıyıcı sistemden mi kaynaklanıyor.
• Ayıbın kaynağı: proje hatası mı, imalat hatası mı, malzeme hatası mı, zemin ve temel etüdüne aykırılık mı.
• Kusur dağılımı: müteahhit, yapı denetim kuruluşu, proje müellifi ve zemin etüt kuruluşu arasında kusur oranları — 4708 m.3 sorumluluğu kusur oranına bağladığı için bu tespit zorunludur.
• Bedel: ayıpsız ve ayıplı rayiç değerler ile ayıplı-eksik imalat bedelleri ayrı ayrı.
• Ayıbın giderilebilir olup olmadığı; giderilemiyorsa yapının kullanılabilirlik durumu.

Bilirkişi raporuna itiraz, tebliğden itibaren iki hafta içinde yapılır ve itirazın teknik gerekçeye dayanması gerekir; “rapor eksiktir” biçimindeki genel itirazlar sonuç doğurmaz. Uzman görüşü (özel bilirkişi raporu) alarak itirazı desteklemek, ek rapor alınması ihtimalini artırır.

İhtarname: Ayıp Bildiriminde Yazılması Gerekenler

Şekil şartı olmasa da ihtarname, hem ihbarın süresinde yapıldığını hem de hangi hakkın seçildiğini ispatlar; ayrıca satıcıyı temerrüde düşürerek faiz başlangıcını öne çeker. Noter kanalı, tebliğ tarihini tartışmasız kıldığı için tercih edilir.

İhtarnamede bulunması gerekenler:

1. Taraflar ve sözleşme: satıcının unvanı ve adresi, sözleşme tarihi, konutun ada-parsel ve bağımsız bölüm bilgisi.
2. Teslim tarihi: beş yıllık sürenin ve altı aylık karinenin başlangıcını gösterir.
3. Ayıpların dökümü: her ayıp ayrı madde hâlinde, mümkünse fotoğraf ve tarih bilgisiyle.
4. Ayıbın ne zaman fark edildiği: gizli ayıpta bildirimin “hemen” yapıldığını gösteren cümle.
5. Seçilen hak: dönme, bedelden indirim, ücretsiz onarım veya misliyle değişimden hangisinin seçildiği açıkça yazılır.
6. Süre: onarım ya da değişim seçildiyse 6502 m.11/4’teki altmış iş günlük azami sürenin hatırlatılması ve bu süre sonunda diğer seçimlik hakların kullanılacağının bildirilmesi.
7. Sonuç ve ihtar: talebin yerine getirilmemesi hâlinde yargı yoluna başvurulacağı, yargılama gideri ve vekâlet ücretinin karşı tarafa yükleneceği.

Kira ilişkisinde ihtarnamenin nasıl kurulduğuna ve tebliğ ayrıntılarına dair örnekler için ihtarname çekilmesi ve türleri yazısındaki ayrımlar yol gösterici olabilir.

Ayıplı Konutta Kiracının Hakları

Ayıplı konutta oturan kişi malik değil kiracıysa, muhatabı müteahhit değil kiraya verendir. Kiracının hakları TBK’nın kira hükümlerinden doğar:

• TBK m.305: Kiralanan sonradan ayıplı hâle gelirse kiracı, ayıbın giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir.
• TBK m.306: Kiracı, ayıbın uygun sürede giderilmesini ister; giderilmezse ayıbı kiraya veren hesabına gidertip masrafı kira bedelinden düşebilir.
• TBK m.307: Kullanımı etkileyen ayıplarda, ayıbın öğrenilmesinden giderilmesine kadar geçen süre için kira bedelinden indirim istenebilir.
• TBK m.308: Kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları ödemekle yükümlüdür.
• TBK m.318: Kiracı, gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmek zorundadır; bildirmezse doğan zarardan sorumlu olur.

Malik ile kiracı arasındaki bu ilişki, malikin müteahhide karşı sahip olduğu haklardan bağımsızdır. Malik, kiracıya ödediği indirim ve tazminatı ayıplı konut davasında zarar kalemi olarak müteahhitten talep edebilir; 6502 m.11/6 seçimlik hakla birlikte tazminat istenmesine izin verdiği için bu kalem dava dilekçesine eklenmelidir.

Uygulamada En Sık Yapılan Yedi Hata

1. Teslim tutanağını okumadan imzalamak. “Ayıpsız teslim aldım” kaydı açık ayıplar bakımından aleyhinize delil olur; gizli ayıplarda ise TBK m.477/1 gereği sizi bağlamaz. Tutanağa çekince yazmak beş dakikalık iştir.
2. Ayıbı fark ettiği tarihi belgelememek. Altı aylık karine ve gizli ayıpta “hemen bildirim” ölçütü, bu tarihe bağlıdır.
3. Seçimlik hakkı ihtarnamede belirtmemek. Hangi hakkın seçildiği yazılmazsa satıcı süreci onarım vaadiyle uzatır ve zamanaşımı işlemeye devam eder.
4. Yalnızca satıcıyı dava etmek. Yapı denetim kuruluşu, proje müellifi ve müteahhidin birlikte hasım gösterilmemesi, taşıyıcı sistem kusurlarında on beş yıllık sorumluluk kaynağını devre dışı bırakır.
5. Tapunun başkası adına olduğunu gözden kaçırmak. Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’nin yukarıda anılan kararı gereği dava, tapuda malik görünen kişi tarafından açılmalıdır.
6. Değeri hakem heyeti sınırının altındayken doğrudan dava açmak. 6502 m.68/1 gereği bu tutarın altındaki uyuşmazlıkta hakem heyetine başvuru zorunludur; doğrudan açılan dava dava şartı yokluğundan reddedilir.
7. Ortak alan ayıbı için kurul kararı almadan yöneticiyle dava açmak. KMK m.35 ve m.38 çerçevesinde yöneticinin dava takip yetkisi kat malikleri kurulu kararına bağlıdır.

Ayıplı Konut Yargıtay Kararlarından Çıkan Dört Ölçüt

Bu yazıda dayanılan kararlar, uygulamada tekrar eden dört ölçütü ortaya koyuyor:

1. Ayıp bildiriminin şekli serbesttir. 3. HD, E.2025/4094, K.2026/1849 (02.04.2026): bildirim için öngörülmüş bir şekil şartı bulunmadığından tanık beyanları değerlendirilmeden “süresinde ihbar yok” sonucuna varılamaz. Karar, 70 metrekarelik dairenin 170 metrekare olarak satıldığı dosyada istinaf kararını bozmuştur.
2. Manevi tazminat ayrıca ispat ister. Hukuk Genel Kurulu, E.2017/502, K.2021/1024 (16.09.2021): yapı denetim şirketi yetkilileri 4708 m.9/1’den ceza almış olmasına rağmen, kişilik hakkının hangi eylemle zedelendiği ispatlanamadığı için manevi tazminat talebi kabul edilmemiştir.
3. Davacı sıfatı tapuya bağlıdır. 13. HD, E.2015/10834, K.2016/24101 (22.12.2016): konutu satın alan kişi taşınmazı başkası adına tescil ettirmişse sözleşmeden doğan talep haklarını tapu malikine devretmiş sayılır ve aktif dava ehliyeti bulunmaz.
4. Kredi veren banka kural olarak taraf değildir. 3. HD, E.2020/8195, K.2021/3027 (23.03.2021): kaçak ve projeye aykırı konutta müteahhitler sorumlu tutulurken, şarta bağlı kredi bulunmadığı için bankaya karşı açılan dava husumet yokluğundan reddedilmiştir.

Karar aramasında dikkat edilmesi gereken bir nokta daha var: ayıplı konut uyuşmazlıklarına bakan daireler değişmiştir. Eser sözleşmesi kaynaklı dosyalara bakan 15. ve 23. Hukuk Daireleri kapatılmış, tüketici satışından doğan dosyalarda görevli olan 13. Hukuk Dairesi’nin işi 3. Hukuk Dairesi’ne devredilmiştir. Güncel içtihat aranırken 3. Hukuk Dairesi kararlarına bakılmalıdır.

Müteahhitten Daire Alırken Nelere Dikkat Etmeli

Satın alma öncesindeki yarım saatlik kontrol, sonraki beş yıllık davadan daha etkilidir. Sözleşme imzalanmadan önce bakılacaklar:

• Yapı ruhsatı var mı? 6502 m.40/3 uyarınca ruhsat alınmadan ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılamaz. Ruhsat tarihi ve numarası sözleşmeye yazılmalıdır.
• Sözleşmenin şekli doğru mu? Ön ödemeli satışta tapuya tescil ya da noterde düzenleme şeklinde satış vaadi zorunludur (m.41/1). Emlak ofisinde imzalanan adi yazılı metin bu şartı karşılamaz.
• Teslim tarihi yazılı mı? Sözleşmedeki süre, kanunun koyduğu kırk sekiz aylık azami sınırı aşamaz (m.44).
• Bina tamamlama sigortası veya teminat var mı? Bakanlıkça belirlenen büyüklüğün üzerindeki projelerde zorunludur ve haczedilemez (m.42).
• Tapu kaydında ne yazıyor? Kat irtifakı mı kat mülkiyeti mi kurulmuş, üzerinde ipotek, haciz ya da şerh var mı; malik gerçekten satıcı mı.
• Proje ve eklerinin bir örneği alındı mı? Vaat edilen ortak alanlar, otopark, sığınak ve sosyal tesisler ancak projede yazılıysa talep edilebilir; ilan broşürü de m.8/2 uyarınca bağlayıcıdır ve saklanmalıdır.
• Ödemeler kime yapılıyor? m.41/2 uyarınca geçerli sözleşme yapılmadan hiçbir isim altında ödeme istenemez. Şirket adına düzenlenmiş sözleşmede bedelin şirket yetkilisinin şahsi hesabına yatırılması, sonraki uyuşmazlıkta ispat sorunu doğurur.
• Tapu kimin adına çıkacak? Daire eş veya çocuk adına tapulanacaksa, ayıp davasını açma hakkının da tapu malikine geçeceği unutulmamalıdır.

Dava Süresi ve Masraflar

Ayıplı konut davalarında yargılama süresi, bilirkişi incelemesinin kapsamına bağlıdır. Tek bilirkişiyle yürüyen basit dosyalar bir yıl içinde sonuçlanabilirken, kusur dağılımının üç-dört sorumlu arasında yapıldığı, ek rapor ve istinaf aşamasının işlediği dosyalar üç yılı bulabilir. Delil tespiti aşamasının önceden tamamlanmış olması, esas yargılamayı belirgin biçimde kısaltır.

Masraf kalemleri şunlardır:

• Harç: 6502 m.73/2 uyarınca tüketiciler tarafından açılan davalar harçtan muaftır. Bu muafiyet, tüketici sıfatının bulunmadığı ilişkilerde (arsa sahibi–yüklenici gibi) uygulanmaz.
• Bilirkişi ücreti ve keşif gideri: dosyanın en önemli masraf kalemidir ve avans olarak davacıdan alınır; dava kazanılırsa karşı tarafa yüklenir.
• Vekâlet ücreti: mahkemede Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’ne göre hükmedilir. Hakem heyetinde ise m.70/1 gereği vekâlet ücretine hükmedilemez.
• Arabuluculuk ücreti: dava şartı arabuluculuğun uygulandığı hâllerde, anlaşma sağlanamazsa tüketicinin payı Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanır (m.73/A/3).

Kısmi dava açılması, başlangıçta ödenecek avansı düşürür; artırım tek seferlik olduğu için de bilirkişi raporunun beklenmesi doğru stratejidir.

Süreci Avukatla Yürütmenin Farkı

Ayıplı konut uyuşmazlığında avukatın katkısı, dilekçe yazmaktan önce doğru muhatabın ve doğru mercinin belirlenmesinde ortaya çıkar. Bu yazıdaki ölçütler gösteriyor ki dosya çoğu zaman esasa girilmeden kaybediliyor: davacı sıfatı tapuya bakılmadan kurulduğu için, hakem heyeti sınırı gözetilmediği için, yapı denetim kuruluşu hasım gösterilmediği için ya da kısmi dava artırımı yanlış aşamada yapıldığı için.

Somut olayınızda hangi sürenin işlediğini, ayıbın gizli mi açık mı sayılacağını ve talebin hangi mercide ileri sürüleceğini değerlendirmek için Ankara tazminat avukatı sayfasındaki iletişim kanallarını kullanabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

Ayıplı konut davası ne kadar sürede açılmalı?

Konut ve tatil amaçlı taşınmazlarda ayıplı maldan sorumluluk, teslim tarihinden itibaren beş yıldır (6502 m.12/1). İkinci el konut satışlarında bu süre üç yıldan az olamaz. Ayıp ağır kusur veya hile ile gizlenmişse zamanaşımı hükümleri hiç uygulanmaz.

Gizli ayıp dava açma süresi ne zaman başlar?

Gizli ayıpta süre, ayıbın teslim tarihinden itibaren işler; ancak bildirim yükümlülüğü ayıbın ortaya çıktığı anda doğar. TBK m.223/2 uyarınca gizli ayıp sonradan anlaşılırsa hemen satıcıya bildirilmelidir, aksi hâlde mal o ayıpla birlikte kabul edilmiş sayılır.

Ayıp ihbarı noterden mi yapılmak zorunda?

Hayır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2 Nisan 2026 tarihli kararında belirtildiği gibi ayıp bildirimi için öngörülmüş bir şekil şartı yoktur; bildirim tanık beyanıyla dahi ispatlanabilir. Noter yolu geçerlilik şartı değil, ispat kolaylığıdır.

Ayıplı mal bedel indirimi nasıl hesaplanır?

Uygulamada nispi yöntem kullanılır: satış tarihi itibarıyla konutun ayıpsız ve ayıplı rayiç değerleri belirlenir, aradaki oran satış bedeline uygulanır. Böylece indirim, konutun piyasa değerinin altında veya üstünde alınmış olmasından etkilenmez.

Müteahhit 5 yıl nelerden sorumludur?

Satıcı sıfatıyla 6502 m.12/1 uyarınca teslimden itibaren beş yıl ayıptan; yüklenici sıfatıyla TBK m.478 uyarınca taşınmaz yapılarda yine beş yıl, ağır kusuru varsa yirmi yıl sorumludur. Ayrıca 4708 m.3 gereği taşıyıcı sistem kusurlarında yapı kullanma izninden itibaren on beş yıl sorumluluğu sürer.

Yapı denetim firmasının sorumluluğu kaç yıl?

4708 sayılı Kanun m.3 uyarınca yapı kullanma izninin alındığı tarihten itibaren, yapının taşıyıcı sisteminden dolayı on beş yıl; taşıyıcı olmayan diğer kısımlarda iki yıldır. Sorumluluk müteselsil değil, kusur oranındadır.

Ayıplı konut davasında görevli mahkeme hangisidir?

Uyuşmazlık değeri 2026 yılı için 186.000 TL’nin altındaysa tüketici hakem heyetine başvuru zorunludur; bu tutar ve üzerindeki uyuşmazlıklarda tüketici mahkemesi görevlidir. Taraflar tüketici değilse asliye hukuk mahkemesi görevlidir.

Ayıplı konut davası nerede açılır?

6502 m.73/5 uyarınca tüketici davaları, tüketicinin yerleşim yerindeki tüketici mahkemesinde de açılabilir. Konutun bulunduğu yer mahkemesi ile tüketicinin yerleşim yeri mahkemesi arasında seçim hakkı tüketiciye aittir.

Ayıplı konut davasında arabuluculuk zorunlu mu?

Her zaman değil. 6502 m.73/A/1 uyarınca tüketici hakem heyetinin görev alanındaki uyuşmazlıklarda, heyet kararlarına itirazlarda ve tüketici işlemi mahiyetinde olup taşınmazın aynından doğan uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartı değildir.

Teslimden sonra çıkan ayıpta ispat yükü kimde?

Teslim tarihinden itibaren altı ay içinde ortaya çıkan ayıpların teslim anında var olduğu kabul edilir ve malın ayıplı olmadığını ispat yükü satıcıya aittir (6502 m.10/1). Altı ay geçtikten sonra ispat yükü tüketiciye döner.

Konutta onarım kaç iş günü içinde yapılmalı?

6502 m.11/4 uyarınca ücretsiz onarım veya ayıpsız misliyle değişim talebi, konut ve tatil amaçlı taşınmazlarda talebin yöneltilmesinden itibaren azami altmış iş günü içinde yerine getirilmelidir. Bu süre aşılırsa tüketici diğer seçimlik haklarını kullanmakta serbesttir.

Sözleşmedeki “görülmüş beğenilmiş” kaydı ayıp davasını engeller mi?

Engellemez. TBK m.221 uyarınca satıcı satılanı ayıplı olarak devretmekte ağır kusurluysa, sorumluluğu kaldıran veya sınırlayan her anlaşma kesin olarak hükümsüzdür ve kesin hükümsüzlük hâkim tarafından re’sen gözetilir.

Apartman yönetimi müteahhide dava açabilir mi?

Ortak yerlerdeki ayıplar için yönetici, ancak kat malikleri kurulunun bu yönde karar alması hâlinde kat malikleri adına dava açabilir (KMK m.35/1-a ve h, m.38). Bağımsız bölümdeki ayıp için ise her kat maliki kendi davasını açar.

Maketten alınan daire zamanında teslim edilmezse ne olur?

6502 m.44 uyarınca ön ödemeli konutun teslim süresi her hâlükârda sözleşme tarihinden itibaren kırk sekiz ayı geçemez. m.45/1’e göre tüketicinin yirmi dört aya kadar gerekçesiz dönme hakkı vardır; satıcı yükümlülüğünü yerine getirmemişse m.45/2 uyarınca tüketiciden hiçbir bedel talep edemez.

Ayıplı konut davasında manevi tazminat alınabilir mi?

Kişilik hakkının somut biçimde zedelendiği ispatlanırsa alınabilir. Hukuk Genel Kurulu’nun 16 Eylül 2021 tarihli kararında, yapı denetim şirketi yetkilileri ceza mahkemesinde mahkûm olmasına rağmen kişilik hakkı ihlali ayrıca ispatlanamadığı için manevi tazminat talebi kabul edilmemiştir.

Konut kredisi veren banka ayıptan sorumlu mu?

Kural olarak değil. 6502 m.35/4 uyarınca tüketicinin kendi belirlediği konut için kullandırılan kredi bağlı kredi sayılmaz. Bağlı kredi varsa banka, konutun teslim edilmemesinden kredi tutarıyla sınırlı olmak üzere ve yalnızca bir yıl süreyle müteselsil sorumludur.

---

Yasal uyarı: Yukarıdaki açıklamalar 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun yazının hazırlandığı tarihte yürürlükte olan metinleri ile anılan Yargıtay kararlarına dayanmaktadır. Her uyuşmazlık kendi sözleşmesi, teslim tarihi, bilirkişi raporu ve delil durumu içinde değerlendirilir; buradaki bilgiler somut dosyanız bakımından hukuki görüş yerine geçmez. Süreler hak kaybı doğurabileceğinden, işlem yapmadan önce dosyanızı bir avukatla değerlendirmeniz gerekir.