Erken Tahliye Tazminatı Ne Kadar, Kiracı Erken Çıkarsa Kaç Ay Kira Öder?

Erken tahliye tazminatı, kira süresi dolmadan ve sözleşmedeki bildirim koşuluna uymadan evi ya da işyerini boşaltan kiracının ödediği, sözleşme sonuna kadarki kiraların tamamı değil, kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre kadar kira bedelidir. Yaygın inanışın aksine kiracı, “sözleşme bitene kadar bütün kiraları” ödemez; ama taşındığı gün de borçtan kurtulmaz. Makul sürenin kaç ay olduğunu ise çoğu zaman kanun değil, kira sözleşmesinin fesih maddesi belirler.

Konu, Eylül 2026’nın son günlerinde “Milyonlarca kiracıyı ilgilendiriyor, Yargıtay’dan emsal tazminat kararı, kiracı altı aylık ödeme yapacak” başlıklarıyla yeniden gündeme geldi. Haberlerin hiçbirinde künye yoktu; karar, Yargıtay’ın karar arama sisteminde 3. Hukuk Dairesi’nin 02.06.2026 tarihli, E.2026/2630 K.2026/3424 sayılı bozma kararı olarak yer alıyor. Kararın tam metni, haberlerin verdiği izlenimden hem daha dar hem de kiracılar için daha öğretici bir tablo gösteriyor.

Karar künyesi	Ayrıntı
Mahkeme	Yargıtay 3. Hukuk Dairesi
Esas / Karar	E.2026/2630 K.2026/3424
Karar tarihi	02.06.2026, duruşmalı inceleme, oy birliği
İlk derece	Büyükçekmece 3. Sulh Hukuk Mahkemesi, 2017/112 E. 2021/2105 K.
İstinaf	İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. Hukuk Dairesi, 2025/1085 E. 2025/1093 K.
Uyuşmazlık	Lojistik deposunun sözleşme süresi dolmadan boşaltılması nedeniyle makul süre kira bedeli tazminatı
Sonuç	BOZMA (davacı kiraya veren yararına): sözleşmedeki altı aylık feshi ihbar süresi makul süre kabul edilmeli
Basında	26–28 Eylül 2026 (karar tarihinden yaklaşık dört ay sonra)

Erken Tahliye Tazminatı Nedir, Kanunda Bu Adla Geçer mi?

Kanunda “erken tahliye tazminatı” diye bir kurum yoktur. Uygulamanın bu adla andığı borç, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 325. maddesinde düzenlenir ve maddenin kenar başlığı “Kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesi”dir. Madde şöyle der: “Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder.”

Bu cümlede “tazminat” kelimesi geçmez. Kanunun kurduğu şey, kiracının kira borcunun belirli bir süre daha devam etmesidir. Yargıtay kararlarında ise aynı borç “makul süre kira bedeli”, “makul süre kira tazminatı” ya da “erken tahliye nedeniyle uğranılan kira kaybı” diye anılır. Hangi adla anılırsa anılsın ölçü aynıdır: kiraya verenin zararı, “tahliye tarihinden itibaren kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira parasından ibarettir.” Bu cümle, 2012’den 2026’ya kadar incelediğimiz kararların neredeyse tamamında aynen tekrarlanıyor.

Kiracı makul süre ne demek?

Makul süre, boşalan evin ya da işyerinin aynı kira bedeli ve aynı koşullarla yeni bir kiracı bulabilmesi için gereken zamandır. Kiraya verenin taşınmazı daha pahalıya ilan etmesi, ilan vermemesi ya da gelen uygun teklifleri geri çevirmesi bu süreyi uzatmaz. Hukuk Genel Kurulu bunu şöyle özetledi: makul kiraya verme süresi “mevcut kira sözleşmesindeki bedel ve şartlara göre belirlenmelidir” ve kiraya veren de “tahliye edilen kiralananın aynı koşullarda başka birine kiralanması için gerekli çabayı ve hassasiyeti göstermiş olması gerekir” (HGK E.2018/76 K.2023/989, 25.10.2023).

Makul süre kira bedeli neden sözleşme sonuna kadarki kira değil?

Çünkü kiraya veren de zararı azaltmakla yükümlüdür. Yargıtay bu yükümlülüğü eski kararlarda mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 98. maddesinin yollamasıyla 44. maddesine, bugün ise TBK m.114’ün yollamasıyla m.52’ye bağlıyor. TBK m.52, zarar görenin “zararın doğmasında ya da artmasında etkili olmuş” olması hâlinde tazminatın indirilebileceğini söyler. Bu yüzden boş evi aylarca kapalı tutup sonra sözleşme sonuna kadarki bütün kiraları isteyen kiraya veren, fazlasını alamaz. TBK m.325’in son fıkrası da kiraya verenin “yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları” kira bedelinden indirmekle yükümlü olduğunu açıkça yazar.

Kiracı Erken Çıkarsa Ne Olur?

Kiracı taşınabilir; kanun onu evde oturmaya zorlamaz. Ama sözleşme süresine veya sözleşmedeki fesih koşuluna uymadan taşınmanın iki sonucu vardır. Birincisi, anahtar usulüne uygun teslim edilene kadar kira işlemeye devam eder. İkincisi, anahtar tesliminden sonra da makul süre kadar kira borcu sürer. Yargıtay bunu 2020’de şöyle kurdu: kiracı “anahtar teslim tarihine kadar kira bedelinden, anahtar teslim tarihinden itibaren ise kiralananın aynı şartlarda kiraya verilebileceği makul süre kira bedeli ile sorumludur” (3. HD E.2019/5073 K.2020/3938, 07.07.2020).

Kiracı erken çıkarsa kira öder mi?

Öder, ama sınırlı bir süre için. Tahliye tarihine kadarki kiralar zaten kiracının borcudur. Tahliye tarihinden sonraki dönem için ödeme yükümlülüğü, taşınmaz yeniden kiraya verilene veya makul süre dolana kadar (hangisi önce gelirse) devam eder. Kiraya veren evi kısa süre içinde aynı bedelle kiraya vermişse kiracının sorumluluğu yeni kiranın başladığı tarihte biter. Yargıtay, taşınmaz makul süre dolmadan kiraya verildiğinde “makul süre kira alacağı hesaplanmasına gerek bulunmamakta” olduğunu ve yeniden kiraya verilme tarihine kadar olan kiranın hesaplanması gerektiğini söyledi (3. HD E.2017/2064 K.2017/7056).

Kiracı erken çıkarsa tazminat öder mi?

Sözleşmeye aykırı ve haklı bir sebebe dayanmayan erken çıkışta öder; buna Yargıtay “haksız fesih” diyor. Hukuk Genel Kurulu’nun formülü şudur: kendisine erken çıkma hakkı tanınmayan kiracının “kiralayanın bilgisi ve rızası olmaksızın ve haklı bir nedene de dayanmaksızın” kiralananı boşaltması sözleşmeye aykırı davranıştır ve kiracı bu yüzden doğan zararı öder (HGK E.2017/1544 K.2021/1592, 07.12.2021). Ödeyeceği tutar ise yukarıda anlatılan makul süre kirasıdır; ayrıca ceza ya da manevi tazminat gibi bir kalem yoktur.

Tazminat doğmayan üç hâl de vardır: kiraya verenle yazılı olarak anlaşarak çıkmak, sözleşmedeki fesih bildirimine uyarak çıkmak ve kiraya verenin reddedemeyeceği yeni bir kiracı bulmak. Bunları aşağıda ayrı başlıklarda ele aldık.

Kiracı sözleşmeden erken çıkarsa ne olur, kira sözleşmesi kendiliğinden biter mi?

Bitmez. Anahtarı kapıya asıp gitmek, kira ilişkisini hukuken sona erdirmez. Yargıtay’ın deyişiyle “kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir; anahtarın da kiralayana teslim edilmesi gerekir.” Tahliye tarihi taraflar arasında tartışmalıysa, bu tarihi ispat yükü kiracıdadır. İspatlanamazsa kiraya verenin bildirdiği tarih esas alınır. Anahtar teslimi konusunu aşağıda ayrıca işledik, çünkü pek çok dosya esastan değil bu noktadan kaybediliyor.

1 yıllık kira sözleşmesinde kiracı erken çıkarsa ne olur?

Bir yıllık konut sözleşmesi, kiracı süre bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça aynı koşullarla bir yıl uzar (TBK m.347). Uzayan dönemin ortasında taşınan kiracı da erken tahliye yapmış olur. Hukuk Genel Kurulu bunu açıkça yazdı: “Kiracının sözleşmedeki sürenin bitiminden önce kiralananı tahliye etmesi veya süresinde fesih ihbarında bulunmadığı için uzayan kira dönemi içinde tahliyesi hâlinde erken tahliye hâli söz konusu olur.” (HGK E.2018/76 K.2023/989) On beş günlük bildirimin nasıl yapılacağını Kiracı Evden Çıkmadan Ne Kadar Önce Haber Vermeli? yazımızda, sözleşme süresi dolduğunda kiracının hangi hâllerde çıkarılabileceğini ise Kira Sözleşmesi Bitince Kiracı Çıkarılabilir mi? yazımızda anlattık.

İşyeri kiracı erken çıkarsa ne olur?

Bugün kural konutla aynıdır: makul süre kadar kira. Ancak 01.07.2012 ile 01.07.2020 arasında durum farklıydı ve haberlere konu olan dosya tam bu döneme aittir. Bu ayrımı aşağıda, haberlerde yazmayan ayrıntıları sıraladığımız bölümde ve cezai şart başlığında açıkladık.

Yargıtay’ın 2 Haziran 2026 Tarihli Kararında Ne Oldu?

Dosyanın seyri, kararın kendi rakamlarıyla şöyledir. Bir lojistik deposu, 02.07.2011 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli bir sözleşmeyle kiraya verilmişti. Sözleşme 2016 yazında sona erecekti; kiracı ise hiçbir ihtar göndermeden 01.01.2016’da depoyu boşalttı. Son ödenen kira aylık 140.630 ABD Dolarıydı. Kiraya veren, şimdilik 5.000 USD için belirsiz alacak davası açtı ve talebini sonradan 805.000 USD‘ye yükseltti.

Uyuşmazlığın kalbi sözleşmenin 10. maddesiydi. Madde iki cümleden oluşuyordu: “Kiracı altı ay önceden ihbar etmek kaydıyla sözleşmeyi feshedebilir. Kiracı altı aydan daha kısa bir zaman önce bildirim yapmak suretiyle fesih hakkını kullanır ise tahliyeden sonraki bir aylık kira bedelini de ödemekle yükümlüdür.” Üç mahkeme bu iki cümleyi farklı okudu.

İlk derece mahkemesi bir ay dedi

Büyükçekmece 3. Sulh Hukuk Mahkemesi keşif yaptırdı; bilirkişi, taşınmazın yeniden kiraya verilebilmesi için asgari bir aylık süre gerektiğini bildirdi. Mahkeme de davayı kısmen kabul ederek bir aylık kira karşılığı 140.630 USD makul süre tazminatına hükmetti. Kiracının “depoyu alan tahsis sözleşmesiyle bedelsiz kullanıyorduk” savunması, kiralananın o sözleşmenin konusu olmadığı gerekçesiyle kabul edilmedi.

İstinaf, sözleşmeyi bir ay olarak okudu

İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. Hukuk Dairesi, 10. maddenin ikinci cümlesine dayandı: sözleşme makul süreyi bir ay olarak kararlaştırmıştı ve bilirkişi de bir ay demişti. İstinaf başvuruları esastan reddedildi. Kiraya veren temyizde depoyu ancak on ay sonra kiraya verebildiğini ileri sürdü; kiracı ise tahliyenin 31.12.2015 tarihinde karşılıklı mutabakatla belirlendiğini ve davanın dürüstlük kuralına aykırı olduğunu savundu.

Yargıtay altı ay dedi

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kiracının temyiz itirazlarını reddetti; çünkü “kira sözleşmesinin süresinden önce feshedilmesinin haklı nedene dayalı olduğunun ispatlanamadığı” anlaşılıyordu. Kiraya verenin temyizini ise kabul etti. Gerekçenin belirleyici cümlesi şudur: “kira sözleşmesinin (10.) maddesinde taraflar feshi ihbar süresi getirmiş ve bu süreyi 6 ay olarak kararlaştırmışlardır.” Daire, ilk derece mahkemesinin “6 aylık feshi ihbar süresinin makul süre olarak kabulü ile davalının 6 aylık kira bedelini makul süre tazminatı olarak ödemesi gerektiği” gözetilerek karar vermesi gerektiğini söyledi. İstinaf kararı HMK m.373/1 uyarınca ortadan kaldırıldı, ilk derece kararı HMK m.371 uyarınca bozuldu ve dosya Büyükçekmece’ye geri gönderildi.

Daire, 10. maddenin ikinci cümlesindeki “tahliyeden sonraki bir aylık kira” ifadesini makul süreyi belirleyen hüküm olarak okumadı; makul süreyi ilk cümledeki altı aylık bildirim süresine bağladı. Sözleşme yazan herkes için kararın en önemli dersi bu okuma farkıdır.

Kiracı altı aylık kirayı ödemeye mahkûm edildi mi?

Henüz edilmedi. Yargıtay tutar belirleyen mahkeme değildir; kararı bozdu ve ne yapılması gerektiğini gösterdi. Dosya, bozma kararına uyulup uyulmayacağına ve tutara karar verecek olan Büyükçekmece 3. Sulh Hukuk Mahkemesi’ne döndü. Bir hesap ayrıntısı da haberlerde yoktu: altı aylık kiranın son kira üzerinden çarpımı 843.780 USD eder, oysa davacının ıslahla ulaştığı talep 805.000 USD‘dir. Hâkim, HMK m.26 uyarınca “tarafların talep sonuçlarıyla bağlıdır; ondan fazlasına veya başka bir şeye karar veremez.” Yani tahliye 2016’da, dava 2017’de, Yargıtay kararı 2026’da; ödeme miktarı ise hâlâ kesinleşmedi.

Haberlerde Yazmayan Beş Ayrıntı

Haberlerin ortak çerçevesi “Yargıtay’dan emsal karar, erken çıkan kiracı altı aylık kira ödeyecek” biçimindeydi. Kararın tam metni ve aynı konudaki diğer kararlar bu çerçeveyi beş noktada daraltıyor.

• Dosya bir işyeri kirasına ve 2016’ya ait. Kiralanan, aylık kirası 140.630 dolar olan bir lojistik deposuydu; kararda kiracının unvanı gizlenmiş. 6217 sayılı Kanun’un geçici 2. maddesi (6353 sayılı Kanun’un 53. maddesiyle değişik), “Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında” TBK’nın 325 ve 346. maddeleri de dâhil dokuz maddenin 01.07.2012’den itibaren sekiz yıl uygulanmayacağını ve bu konularda “sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri”nin uygulanacağını söylüyordu. Karar bu maddeye değinmiyor; kiracı tacir ya da tüzel kişiyse olay tam bu döneme düşüyor. Sonucu değiştiren bir ayrıntı değil, çünkü aşağıda göreceğimiz gibi aynı kural TBK m.325’in uygulandığı dosyalarda da kullanılıyor. Ama “milyonlarca kiracıyı ilgilendiriyor” cümlesinin, dolar cinsinden kiralanmış bir depo dosyasından kurulmuş bir genelleme olduğunu gösteriyor.
• Kalan süre zaten yaklaşık altı aydı. Beş yıllık sözleşme 02.07.2011’de başlamıştı; kiracı 01.01.2016’da çıktığında sözleşmenin bitmesine yaklaşık altı ay vardı. Altı aylık makul süre, bu dosyada sözleşme sonuna kadarki kiralarla neredeyse aynı yere düşüyor.
• Kural yeni değil. “Sözleşmedeki feshi ihbar süresi makul süredir” kuralı Yargıtay’da en az 2012’den beri uygulanıyor. Karar arama sisteminde “feshi ihbar süresi”, “makul süre” ve “erken tahliye” ifadelerini birlikte taşıyan 22 karar bulunuyor; en eskisi (kapatılan) 6. Hukuk Dairesi’nin 18.12.2012 tarihli, E.2012/17192 K.2012/16833 sayılı kararı. Kararın kendi metninde “emsal”, “içtihat değişikliği” ya da “yerleşik uygulamadan dönülmüştür” gibi bir ibare yoktur.
• Aynı kural çoğu dosyada kiracının borcunu azalttı. Aşağıdaki tabloda görüleceği gibi, ilk derece mahkemelerinin üç ay, iki ay, hatta yedi ay kira verdiği dosyalarda Yargıtay sözleşmedeki kısa bildirim süresine dayanarak borcu bir aya, altmış güne, üç aya indirdi. Haberdeki dosyada bildirim süresi altı ay olduğu için kural bu kez kiraya verenin lehine çalıştı.
• Karar kesinleşmedi. Yargıtay bozdu, tutar ilk derece mahkemesinde yeniden belirlenecek.

Karar	Sözleşmedeki bildirim süresi	Alt mahkemenin verdiği	Yargıtay’ın doğru bulduğu
6. HD E.2012/17192 K.2012/16833 (18.12.2012)	60 gün	3 aylık kira + aidat	60 günlük kira + aidat
6. HD E.2013/12002 K.2013/14072 (22.10.2013) ve HGK E.2017/1544 K.2021/1592	1 ay	2 aylık kira (tahliye ayı + 1 ay, direnme)	Tahliyeye kadarki günler + 1 aylık kira
6. HD E.2015/5819 K.2016/1409 (29.02.2016)	1 ay	3 aylık makul süre	1 aylık kira
6. HD E.2015/8453 K.2016/2625 (31.03.2016)	1 ay	3 aylık kira	1 aylık kira
3. HD E.2019/5073 K.2020/3938 (07.07.2020)	3 ay (noter ihbarı)	7 aylık kira (istinaf)	3 aylık kira
3. HD E.2026/2630 K.2026/3424 (02.06.2026)	6 ay	1 aylık kira	6 aylık kira

İzmir kaynaklı ikinci satırdaki dosya, bu tür bir uyuşmazlığın ne kadar uzayabileceğini de gösteriyor: anahtar 2011’de noterde bırakıldı, Hukuk Genel Kurulu 2021’de karar verdi, dosya ancak 3. Hukuk Dairesi’nin 20.12.2023 tarihli kararıyla (E.2023/4195 K.2023/3844) düzelterek onandı. Sonuç, kiraya verenin istediği üç aylık kira değil, bir aylık kira oldu.

Sözleşmedeki Hangi Madde Makul Süreyi Belirler?

Sözleşmede bir hüküm varsa önce ona bakılır; yoksa makul süreyi mahkeme belirler. Hukuk Genel Kurulu’nun sıralaması budur: tahliye tarihi saptandıktan sonra mahkemenin yapacağı iş “sözleşmede bir hüküm varsa ona göre hareket edilmesidir. Sözleşmede aksine bir hüküm yoksa” makul süre “bilirkişi aracılığıyla belirlenerek” kiracının sorumluluğuna hükmedilir (HGK E.2017/1544 K.2021/1592). Ancak her “süre” içeren madde makul süre sayılmaz. Yargıtay kararlarında üç ayrı kayıt tipi ayırt ediliyor.

Sözleşmedeki madde	Yargıtay’ın okuması	Örnek karar
“Kiracı, X ay önceden bildirerek sözleşmeyi süre dolmadan feshedebilir”	X ay makul süredir, tarafları bağlar	3. HD E.2026/2630 K.2026/3424 · 3. HD E.2019/5073 K.2020/3938
“Taraflar sözleşme bitimine X ay kala bildirmezse sözleşme yenilenir”	Yenileme bildirimidir, makul süre değildir; süre bilirkişiyle belirlenir	3. HD E.2017/6827 K.2019/3282
“Süresinden önce feshedilirse sonuna kadar olan kiralar ödenir”	Feshi ihbar niteliğinde değildir; makul süre bilirkişiyle belirlenir	6. HD E.2015/10989 K.2016/7336

Kiracıya erken fesih hakkı veren madde

Bu maddede kiracıya sözleşme süresinin ortasında çıkma hakkı tanınır ve bu hak bir bildirim süresine bağlanır. Hukuk Genel Kurulu’na göre taraflar, “kiralananın kiracı tarafından tek taraflı bildirimde bulunulmak suretiyle kira süresinin bitiminden önce tahliye edilebileceğini de kararlaştırılabilirler. Ancak, bu bildirim sözleşmede belirli bir şekle ve süreye tabi tutulmuş ise, bildirimin geçerli olabilmesi için, kararlaştırılan koşullara uyulması zorunludur.” Bildirim yapılmadan çıkılırsa, sözleşmedeki bildirim süresi kadar kira ödenir. 2020 tarihli bir dosyada sözleşme, bildirimin noter aracılığıyla ve üç ay önceden yapılmasını şart koşuyordu; kiracı bu şekle uymadığı için üç aylık kiradan sorumlu tutuldu, ama istinafın verdiği yedi aylık kira bozuldu (3. HD E.2019/5073 K.2020/3938).

Kira sözleşmesinin yenilenmesini düzenleyen madde

Bazı sözleşmelerde, taraflar kontrat bitimine belirli bir süre kala bildirimde bulunmazsa sözleşmenin bir yıl yenileneceğini söyleyen bir cümle bulunur. Bu cümle erken çıkış hakkı vermez, yalnız dönem sonunda sözleşmenin uzayıp uzamayacağını düzenler. 3. Hukuk Dairesi, ilk derece mahkemesinin bu üç ayı makul süre sayarak kira vermesini bozdu: “bu maddede düzenlenen 3 aylık süre, feshi ihbar süresidir, makul kira süresine ilişkin değildir” ve makul sürenin keşifle belirlenmesi gerekir (3. HD E.2017/6827 K.2019/3282, 11.04.2019).

Kiracı ihbar süresine uyarsa tazminat öder mi?

Ödemez. Sözleşmenin tanıdığı hakkı, sözleşmenin öngördüğü sürede kullanan kiracı sözleşmeye aykırı davranmış olmaz. Beş yıllık bir sözleşmede kiracıya altı ay önceden yazılı bildirimle çıkma hakkı tanınmıştı; kiracı 01.07.2016 tarihli ihtarnameyle 15.01.2017 itibarıyla feshettiğini bildirdi ve 16.01.2017’de anahtarı teslim etti. İlk derece mahkemesi yine de tazminata hükmetmişti. Yargıtay bu kararı bozdu: kiracı “kendisine tanınan bu hakkı kullanmış ve kararlaştırılan ihtar süresine uyarak kiralananı tahliye etmiştir”; tazminat ödemekle yükümlü değildir (3. HD E.2023/1343 K.2023/3259, 21.11.2023).

Haberdeki dosyanın kiracılar için asıl dersi de budur: altı aylık bildirim şartı olan bir sözleşmede, altı ay önceden yazılı bildirim yapılsaydı ortada tazminat davası olmayacaktı.

Erken Tahliye Cezai Şart Maddesi Geçerli mi?

Duruma göre değişir ve cevabı kiracının kim olduğu ile fesih tarihi belirler. TBK m.346 şöyle der: “Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.” Yargıtay bu maddenin kiracıyı korumak için getirildiğini ve “kamu düzenine ilişkin olduğu kuşkusuzdur” diye nitelendirdi (6. HD E.2013/16444 K.2014/3824). Ancak aynı kararlar, 6217 sayılı Kanun’un geçici 2. maddesindeki sekiz yıllık istisnayı da her seferinde hatırlatıyor.

Kira sözleşmesi erken tahliye cezai şart maddesi 2012 ile 2020 arasında şirket kiracıyı bağladı mı?

Bağladı. Kiracı tacir veya tüzel kişi ve kiralanan işyeri ise, 01.07.2012’den 01.07.2020’ye kadar m.346 uygulanmadı ve sözleşmedeki ceza koşulu geçerli sayıldı. Organize sanayi bölgesi tüzel kişiliği olan bir kiracı, dört yıllık sözleşmenin ikinci yılının sonunda haklı sebep olmadan çıkınca, “kira süresinin arta kalan aylarına ilişkin tüm kira bedellerinin muaccel hale geleceği” maddesi nedeniyle 230.200,08 TL ödemeye mahkûm edildi ve karar onandı (3. HD E.2023/1105 K.2024/567, 12.02.2024). Bir alışveriş merkezindeki mağaza kiracısının 2019’da yaptığı haksız feshte de sekiz aylık kira tutarındaki cezai şart kiracıyı bağlayıcı bulundu (3. HD E.2025/1727 K.2025/5399, 17.11.2025). Kiracı şirket olduğunda, sözleşmenin kalan süresine ait kiraların ödeneceğine ilişkin maddeyi Yargıtay “özgür irade ile belirlenmiş bu şart geçerli olup tarafları bağlar” diye değerlendirdi (6. HD E.2015/242 K.2015/10838).

Tacir olmayan kiracıda erken tahliye cezai şart maddesi

Konut kiracısı ve tacir sayılmayan işyeri kiracısı için m.346, TBK’nın yürürlüğe girdiği 01.07.2012’den beri uygulanıyor. Bir konut dosyasında sözleşmenin hususi şartlarına kiracının bir yıllık kira bedelini “her şart ve durumda” ödeyeceği yazılmıştı; ilk derece mahkemesi bu kaydı m.346 gereği geçersiz sayıp davayı tamamen reddetti. Yargıtay ise reddi de bozdu: kayıt geçersiz olsa bile kiracı “taşınmazın aynı koşullarla yeniden kiraya verilmesine kadar geçecek makul süre kira parasından da sorumludur” ve bu süre keşif ve uzman bilirkişi kuruluyla belirlenmelidir (3. HD E.2017/3190 K.2018/6485, 06.06.2018). Demek ki geçersiz ceza maddesi kiracıyı tümden kurtarmıyor; onu kanunun makul süre kuralına geri götürüyor.

İşyeri kiracısının tacir olup olmadığı tartışmalıysa mahkeme bunu araştırmak zorundadır. Yargıtay, gerçek kişi bir işyeri kiracısında “Bir kimsenin Vergi Usul Kanunu’na göre esnaf sayılması, TTK yönünden de esnaf kabul edilmesini gerektirmez” diyerek tacirlik araştırması yapılmadan kurulan hükmü bozdu (6. HD E.2015/10215 K.2016/5589).

01.07.2020’den sonraki erken tahliyelerde ne değişti?

Sekiz yıllık süre 01.07.2020’de doldu. Bu tarihten sonra gerçekleşen erken tahliyelerde TBK m.325 ve m.346, kiracının tacir ya da şirket olmasına bakılmaksızın bütün konut ve işyeri kiralarında uygulanır. TBK m.334’ün ikinci fıkrası da ayrıca “Kiracının, sözleşmenin sona ermesi hâlinde, sözleşmeye aykırı kullanmadan doğacak zararları giderme dışında, başkaca bir tazminat ödeyeceğini önceden taahhüt etmesine ilişkin anlaşmalar geçersizdir” der. İncelediğimiz kararların hiçbiri 01.07.2020 sonrasında gerçekleşmiş bir şirket kiracısı feshinde ceza koşulunu değerlendirmiyor; bu nedenle “bugün şirket kiracısı için de erken tahliye cezası kesin olarak geçersizdir” demek için henüz Yargıtay’dan gelmiş bir karar göremedik. Kanun metni ise bu yönü gösteriyor.

Önemli bir ayrım daha var: kiracıya bildirim süresine bağlı erken fesih hakkı veren madde, bir ödeme yükümlülüğü değil bir hak kaydıdır. Yargıtay’ın bu tür maddeleri makul süre kabul eden içtihadı, m.346’nın yasakladığı ceza koşuluyla karıştırılmamalıdır.

Makul süre kirası ile erken tahliye tazminatı birlikte istenebilir mi?

Aynı zarar için iki kez istenemez. Bir dosyada sözleşme, süresi dolmadan çıkan kiracıdan altı aylık kiranın “erken boşaltma tazminatı” olarak alınacağını öngörüyordu; kiraya veren hem makul süre kirasını hem bu tazminatı istedi. Bölge adliye mahkemesi, kiraya verenin erken feshe bağlı kaybının sözleşmede maktu olarak belirlendiğini, bu maddeye dayanan kiraya verenin “ayrıca makul süreye ilişkin kira tazminatı talebinde bulunmasının mümkün olmadığı” görüşündeydi. Yargıtay bu gerekçeye yönelik itirazları reddetti ve kararı yalnız talep edilen tutarla bağlılık yönünden bozdu (3. HD E.2021/6386 K.2021/10024). Kararda kiracının tacir olup olmadığı yer almıyor.

Erken Tahliye Tazminatı Ne Kadar, Nasıl Hesaplanır?

Erken tahliye tazminatı, son aylık kira × makul süre (ay) formülüyle hesaplanır; aidat gibi yan giderler de bu süre için eklenebilir. Formüldeki iki değişkenin her biri ayrıca tartışma konusu olur: hangi kira esas alınacak ve makul süre kaç ay.

Kiracı erken tahliye tazminatı ne kadar, sözleşmede hüküm yoksa?

Sözleşmede erken fesih bildirim süresi yoksa makul süreyi mahkeme, genellikle keşif yaparak ve uzman bilirkişiden rapor alarak belirler. Yargıtay’ın saydığı ölçütler şunlardır: “kiralananın cinsi, özellikleri, konumu, bu nitelikte bir taşınmaza o bölgede duyulan ihtiyacın derecesi ve somut olaya özgü başka diğer özellikler” (3. HD E.2019/303 K.2019/3134). Rapor kâğıt üzerinde kalmamalıdır. İki dairenin birleştirilmesiyle işyerine dönüştürülen ve bir katın tamamını kaplayan bir taşınmazda bilirkişi 45 gün demiş, oysa taşınmaz ancak yaklaşık 10 ay sonra kiraya verilebilmişti; Yargıtay değerleme uzmanı ve emlakçılardan oluşan yeni bir bilirkişi kurulundan rapor alınmasını istedi (3. HD E.2021/9036 K.2022/834).

Makul sürenin uzun olabileceğini gösteren bir örnek de var: Ankara’da bir eğitim ve araştırma hastanesinin şehir hastanesine taşınması üzerine altı yıllık sözleşmenin üçüncü yılında boşaltılan taşınmazda bilirkişi altı aylık makul süre belirledi; talep dört ayla sınırlı tutulduğu için 318.079,68 TL hükmedildi ve karar onandı (3. HD E.2024/811 K.2025/108, 08.01.2025).

Erken tahliye tazminatı hesaplama örnekleri

Aşağıdaki hesaplar, kararlarda geçen gerçek rakamlarla kurulmuştur.

Dosya	Aylık kira	Makul süre	Sonuç
HGK E.2018/76 K.2023/989	2.500 TL	2 ay (bilirkişi)	5.000 TL; 5.000 TL depozitoya mahsup edildi, kiracının alacağı kalmadı
6. HD E.2012/17192 K.2012/16833	8.990 TL + 1.500 TL aidat	60 gün (sözleşme)	60 günlük kira ve aidat; mahkemenin verdiği 3 ay bozuldu
3. HD E.2023/4195 K.2023/3844	26.618 TL	1 ay (sözleşme)	26.618 TL; talep edilen 3 aylık 79.854 TL’nin yerine
3. HD E.2026/2630 K.2026/3424	140.630 USD	6 ay (sözleşme)	Hesap 843.780 USD; ıslahla talep 805.000 USD, tutar yeniden belirlenecek

Ev sahibi evi daha yüksek kiraya verirse kiracının borcu azalır mı?

Azalmaz. Hukuk Genel Kurulu’na gelen dosyada aylık kira 2.500 TL, makul süre iki aydı; kiraya veren taşınmazı 01.10.2012’de aylık 2.900 TL‘ye kiraya verdi. İlk derece mahkemesi, dönem sonuna kadar elde edilen 2.800 TL fazla geliri kiracının borcundan düşmüş ve bunda direnmişti. Hukuk Genel Kurulu bu hesabı kabul etmedi: “Sözleşmeye aykırı ve kusurlu davranan kiracı olduğuna göre, sözleşmeyi feshettikten sonra kiraya verenin daha fazla bedelle yeni kiracı bulmuş olmasından fayda sağlaması hakkaniyete uygun düşmez.” (HGK E.2018/76 K.2023/989, 25.10.2023, oy birliği)

Ev sahibi evi daha düşük kiraya verirse fark kimden istenir?

Makul süre içinde kalmak kaydıyla kiracıdan. Aynı Hukuk Genel Kurulu kararına göre taşınmaz makul süre içinde daha düşük kirayla kiraya verilirse, tahliyeden yeniden kiraya verilene kadar tam kira; yeni kiradan makul sürenin sonuna kadar ise iki kira arasındaki fark hesaplanır. Makul süreden sonraki dönem için kiracıdan fark istenemez.

Aidat ve yan giderler de ödenir mi?

Makul süre için ödenir. 60 günlük bildirim süresinin kabul edildiği dosyada Yargıtay kiracıyı “60 günlük kira ve aidat bedelinden” sorumlu tuttu (6. HD E.2012/17192 K.2012/16833). Aynı dosya küçük bir hesap hatasını da düzeltti: tahliye tarihine kadar işleyen kira 1 ay 22 gün iken mahkeme iki ay yazmıştı.

Kira Sözleşmesi Bitmeden Evden Çıkmak İçin Hangi Yollar Var?

Kira sözleşmesi bitmeden evden çıkmak isteyen kiracının tazminatsız çıkabileceği dört yol vardır: ev sahibiyle yazılı anlaşma, sözleşmedeki fesih hakkını süresinde kullanmak, uygun bir yeni kiracı bulmak ve haklı sebeple fesih. Hangisi seçilirse seçilsin, her adımın yazılı ve tarihli olması sonradan çıkacak davanın sonucunu belirler.

Kira sözleşmesi bitmeden kiracı çıkmak isterse ev sahibiyle anlaşabilir mi?

Anlaşabilir. Hukuk Genel Kurulu, kira sözleşmesinin “o yolda açık bir sözleşme hükmü bulunmasa dahi, kira süresi bitmeden tarafların karşılıklı anlaşmalarıyla sona erdirilebilir” olduğunu kabul ediyor. Ancak bu anlaşmanın varlığını kiracı ispat eder. Haberdeki dosyada kiracı, tahliye tarihinin 31.12.2015 olarak kiraya verenle birlikte belirlendiğini savundu; bu iddia ispatlanamadığı için temyiz itirazı reddedildi. Anlaşma sözlü kalmamalı; en azından tarih, “kira ilişkisinin bu tarihte karşılıklı olarak sona erdiği” ifadesi ve iki tarafın imzası bulunan kısa bir metinle belgelenmelidir.

Yerine kiracı bulmak borcu bitirir mi?

Şartları varsa bitirir. TBK m.325’e göre kiracı, makul süre dolmadan “kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı” bulursa kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer. Bu üç şartın her biri ciddi biçimde aranıyor. Bir site dosyasında kiracı, aynı sitede villası bulunan ve evi kiralamaya talip olan birini göstermişti; ilk derece mahkemesi borcun bittiğine karar verdi. Yargıtay bunu bozdu, çünkü aday evi kendi adına değil ortağı adına kiralamak istiyordu ve kiraya verenle o ortak arasında herhangi bir anlaşma sağlanmamıştı (3. HD E.2017/8930 K.2018/1992). Adayın kimliği, geliri ve mevcut koşullarla devralmaya hazır olduğu yazılı olarak kiraya verene iletilmelidir.

Ayıp nedeniyle haklı fesih hangi durumda tazminatı ortadan kaldırır?

Kiralanan kullanılamayacak durumdaysa kiracı sözleşmeyi feshedebilir, ama önce kiraya verene ayıbı gidermesi için uygun bir süre vermelidir (TBK m.306). Bu adım atlanırsa fesih haklı sayılmıyor. 130.000 TL aylık kiralı bir lojistik deposunda kiracı, deponun kullanıma hazır teslim edilmediğini ileri sürüp çıktı; ilk derece mahkemesi feshi haklı buldu. Yargıtay, gönderilen ihtarnamelerde ayıpların giderilmesi için süre verilmediğini ve bildirilen tarihlerde tahliye yapılmadığını belirterek “ayıba dayalı haklı fesihten söz edilemeyeceğinin” kabulü gerektiğini söyledi ve kiracıyı makul süre kirasından sorumlu tuttu (3. HD E.2023/2841 K.2024/1036, 06.03.2024). Deponun tavanındaki delikler gerekçesiyle feshedilen bir başka sözleşmede de sonuç aynıydı (6. HD E.2015/5819 K.2016/1409).

TBK m.331 ayrıca, kira ilişkisini çekilmez hâle getiren önemli sebeplerle yasal fesih bildirim süresine uyularak olağanüstü fesih imkânı tanır ve “Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.” Bu yol, kiracının kendi tercihi olan taşınma, iş değişikliği ya da daha ucuz bir ev bulma gibi sebeplerde uygulanmaz.

Kira sözleşmesi bitmeden işyerinden çıkmak

Kira sözleşmesi bitmeden işyerinden ya da dükkandan çıkmak isteyen kiracı için bugün kural konut kiracısıyla aynıdır. Farkı yaratan üç nokta var: sözleşmelerde erken fesih bildirim sürelerinin genellikle daha uzun tutulması (haberdeki dosyada altı ay), kiraların döviz cinsinden ya da yüksek olabilmesi ve 2012–2020 arasında imzalanan sözleşmelerde bugün hâlâ o döneme ait feshe dayanan davaların sürmesi. İşyeri sahibi değişirse yeni malikin kiracıyı çıkarabileceği hâlleri Yeni Dükkan Sahibi Kiracıyı Çıkarabilir mi? yazımızda anlattık.

Anahtar Teslim Edilmeden Tazminat Süresi Başlamaz

Makul süre tahliye tarihinden başlar ve tahliye tarihi, anahtarın teslim edildiği tarihtir. Pek çok erken tahliye davası, makul sürenin kaç ay olduğundan önce anahtarın ne zaman teslim edildiği tartışmasında kaybediliyor.

Tahliye tarihini kim ispat eder?

Kiracı. Yargıtay’a göre tahliye tarihi taraflar arasında çekişmeliyse “kiralananın fiilen boşaltıldığını ve anahtarın teslim edildiğini, böylece kira ilişkisinin kendisince ileri sürülen tarihte hukuken sona erdirildiğini kanıtlama yükümlülüğü, kiracıya aittir.” Üstelik ispat aracı da sınırlıdır: yıllık kira tutarı HMK m.200’deki senetle ispat sınırını aşıyorsa ve kiraya verenin açık muvafakati yoksa, anahtar teslimi “ancak yazılı delille ispatlanabilir; tanık dinlenemez” (6. HD E.2013/16444 K.2014/3824). Yazılı delili olmayan kiracıya mahkemenin yemin teklif etme hakkını hatırlatması gerekir (3. HD E.2017/7031 K.2019/3765). Teslim hiç ispatlanamazsa, bazı dosyalarda taşınmazın yeniden kiraya verildiği tarih tahliye tarihi kabul edildi (3. HD E.2023/580 K.2023/2545).

Ev sahibi anahtarı almazsa ne yapılır?

Kiraya veren anahtarı teslim almaktan kaçınırsa kiracı, sulh hukuk mahkemesinden tevdi mahalli tayini isteyip anahtarı belirlenen yere (çoğunlukla bir noterliğe) bırakır ya da anahtarı notere teslim eder ve durumu kiraya verene bildirir. Borç, bırakıldığı gün değil bildirimin kiraya verene ulaştığı gün sona erer. Hukuk Genel Kurulu’na gelen dosyada anahtar noterde 29.04.2011’de bırakılmış, emanet tutanağı kiraya verene 04.05.2011’de tebliğ edilmişti; tahliye tarihi 04.05.2011 kabul edildi (HGK E.2017/1544 K.2021/1592). Başka bir dosyada anahtar 11.10.2013’te notere teslim edildi, ama bildirim kiraya verene ancak 05.11.2013’te tebliğ edildi; Yargıtay tahliye tarihini 05.11.2013 kabul etti, yani aradaki yaklaşık 25 gün de kiracının sorumluluğunda kaldı (6. HD E.2015/5819 K.2016/1409).

Anahtar teslim tutanağına ne yazılmalı?

Tutanakta en az şunlar bulunmalıdır: teslim tarihi ve saati, teslim edilen anahtar sayısı, sayaç okumaları, taşınmazın durumuna ilişkin kısa bir not, “kiralanan boş olarak teslim alınmıştır” ifadesi ve iki tarafın imzası. Tutanak, kiraya verenin TBK m.335 uyarınca kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları “hemen yazılı olarak” bildirme yükümlülüğü bakımından da önem taşır. Madde, “Bu bildirim yapılmazsa, kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur” der; yalnız teslim sırasında olağan incelemeyle belirlenemeyecek eksiklikler bunun dışındadır. İstanbul’daki bir işyeri dosyasında kiraya veren bu bildirimi yapmamış, yargılamada hor kullanım iddiası da ileri sürülmemişti; depozito kiracının borçlarından mahsup edilerek hesaba katıldı (3. HD E.2024/94 K.2024/822).

Kiracı Erken Çıkarsa Depozito İade Edilir mi?

Depozito yanmaz; ama kiraya veren, makul süre kirası gibi kira sözleşmesinden doğan alacaklarını depozitodan karşılayabilir. Hukuk Genel Kurulu’na gelen dosyada kiracının verdiği 5.000 TL depozito, iki aylık makul süre kirasına (2 × 2.500 TL = 5.000 TL) mahsup edildi ve kiracının depozito alacağı kalmadı (HGK E.2018/76 K.2023/989). İstanbul’daki bir işyeri dosyasında da 200.000 TL depozito, kiracının borçlarından mahsup edilerek hesaba katıldı (3. HD E.2024/94 K.2024/822).

Kiracı erken çıkarsa depozito yanar mı?

Sözleşmeye “erken çıkarsa depozito iade edilmez” diye yazılmış olsa bile, bu kayıt kiracıya kira ve yan gider dışında bir ödeme yükümlülüğü getiren bir ceza koşulu niteliğindedir ve bugün TBK m.346 ile m.334/2 karşısında geçerliliği tartışmalıdır. Depozitodan yapılabilecek kesinti, gerçekten doğmuş alacaklarla (ödenmemiş kira, makul süre kirası, sözleşmeye aykırı kullanımdan doğan hasar) sınırlıdır. Olağan kullanım nedeniyle oluşan eskime ve yıpranmalar için kesinti yapılamaz (TBK m.334/1).

Kiracı erken çıkarsa depozitoyu alabilir mi, ne zaman?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında para olarak verilen güvence, TBK m.342’ye göre vadeli bir hesaba yatırılır ve banka onu iki tarafın rızasıyla, kesinleşmiş icra takibiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararıyla geri verebilir. Kiraya veren, sözleşmenin sona ermesini izleyen üç ay içinde dava açtığını ya da icra takibi başlattığını bankaya yazılı bildirmezse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi iade etmekle yükümlüdür. Depozitonun elden verildiği ve iade edilmediği durumlar için Kira Depozitosu İadesi yazımıza bakabilirsiniz.

Erken Tahliye Tazminatı Davası Nasıl Açılır?

Kiraya veren, erken tahliye tazminatını dava yoluyla ister; dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. İcra takibiyle başlanabilir, ama makul süre alacağının niteliği bu yolda bazı sonuçlar doğurur. Süreç çoğu zaman bir ihtarnameyle başlar; kiracıya gelen ihtarnamenin türünü ve cevabını Ev Sahibi İhtarname Çekti Ne Yapmalıyım? yazımızda ayrıca ele aldık.

Önce arabulucuya başvurmak zorunlu mu?

Zorunlu. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 7445 sayılı Kanunla eklenen 18/B maddesi, “Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar” için arabulucuya başvurulmuş olmasını dava şartı saymıştır. Makul süre kira bedeli talebi bu kapsamdadır.

Görevli mahkeme hangisi?

Sulh hukuk mahkemesi. HMK m.4/1-a, “kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere” kira uyuşmazlıklarını, dava konusunun değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemelerine vermiştir. Haberdeki 805.000 USD’lik dava da sulh hukuk mahkemesinde görüldü.

İcra takibi yapılırsa icra inkâr tazminatı istenebilir mi?

Makul süre kirası için genellikle istenemez. Yargıtay, erken tahliye nedeniyle mahrum kalınan kiranın “tazminat niteliğinde bulunan ve likit olmayan makul süre kira bedeline” ilişkin olduğunu ve bu alacak üzerinden icra inkâr tazminatına hükmedilemeyeceğini söyledi (3. HD E.2019/5073 K.2020/3938). Aynı nedenle icra mahkemesi, tahliyeden sonraki aylar için itirazın kaldırılması yoluyla karar veremez; bu istek “erken tahliye nedeniyle uğranılan kira (kaybı) tazminatı niteliğinde bulunup yargılamayı gerektireceğinden” genel mahkemede görülmelidir (6. HD E.2014/12814 K.2014/13453; 8. HD E.2018/9237 K.2018/14490). Kiracıyı icraya verme sürecinin genel aşamalarını Ev Sahibi İcraya Verirse Ne Olur? yazımızda anlattık.

Erken tahliye tazminatı dava dilekçesinde neler bulunmalı?

Hazır bir dilekçe örneğini kopyalamak yerine, dilekçenin şu unsurları taşıyıp taşımadığına bakmak daha güvenlidir:

• Kira sözleşmesinin tarihi, süresi ve varsa erken fesih bildirim süresi içeren maddenin aynen alıntısı.
• Tahliye tarihi ve bu tarihi gösteren belge (anahtar teslim tutanağı, noter emanet tutanağı, tevdi mahalli kararı ve tebliğ tarihi).
• Son aylık kira bedeli ve aidat gibi yan giderler.
• Taşınmazın yeniden kiraya verilip verilmediği; verildiyse yeni sözleşmenin tarihi ve bedeli.
• Kiraya verenin taşınmazı yeniden kiralamak için yaptığı girişimler (ilan kayıtları, emlakçı yazışmaları).
• Arabuluculuk son tutanağı.
• Makul süre sözleşmede yoksa keşif ve bilirkişi incelemesi talebi.

Tutar baştan kesin bilinemiyorsa belirsiz alacak davası açılabilir; haberdeki dosyada dava 5.000 USD ile açılıp sonradan 805.000 USD’ye yükseltildi; istinaf mahkemesi bunda usule aykırılık görmedi, Yargıtay da kiracının bu yöndeki temyiz itirazını reddetti. Kira bedeli ve kalan süre sabit olduğunda ise bölge adliye mahkemesinin belirsiz alacak koşullarının bulunmadığını kabul ettiği dosyalar da var (3. HD E.2023/1105 K.2024/567).

Kefil de erken tahliye tazminatından sorumlu olur mu?

Kefalet geçerli kurulmuşsa olur. Ancak TBK m.583, kefilin sorumlu olacağı azami miktarı, kefalet tarihini ve müteselsil kefil olduğunu kendi el yazısıyla belirtmesini şart koşar. Bu yazılar bulunmayan bir kira sözleşmesinde kefalet hükümsüz sayıldı ve kefiller sorumlu tutulmadı (3. HD E.2023/4501 K.2024/2900).

Taşınmadan Önce Sözleşmenin Fesih Maddesini Okuyun

Haberdeki dosyada altı aylık bir bildirim, on yıl süren bir davayı hiç başlatmayabilirdi. Erken çıkmayı düşünen kiracı için ilk iş, sözleşmede kendisine erken fesih hakkı tanınıp tanınmadığını, tanınmışsa bildirim süresini ve şeklini (yazılı mı, noter aracılığıyla mı) tespit etmektir. Kiraya veren tarafında ise asıl soru, boşalan taşınmazın ne kadar sürede aynı koşullarla kiraya verilebileceği ve bunu gösterecek kayıtların saklanıp saklanmadığıdır. Kira sözleşmenizin fesih maddesi ya da açılmış bir makul süre davası için kira hukuku avukatı sayfamızdan dosyanızın değerlendirilmesini isteyebilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

Erken tahliye tazminatı ne kadar?

Son aylık kira bedelinin makul süre ile çarpımı kadardır. Sözleşmede kiracıya bildirim süresine bağlı erken fesih hakkı tanınmışsa Yargıtay o süreyi makul süre sayar; yoksa süreyi bilirkişi raporuyla mahkeme belirler. Taşınmaz daha önce kiraya verilirse borç o tarihte biter.

Kiracı evden erken çıkarsa kaç ay kira öder?

Sabit bir ay sayısı yoktur. Yargıtay kararlarında 60 gün, bir ay, iki ay, üç ay ve altı ay gibi farklı süreler görülür. Belirleyici olan sözleşmedeki erken fesih bildirim süresi ve taşınmazın gerçekte ne kadar sürede yeniden kiraya verilebileceğidir.

Yargıtay’ın 2026 kararı erken çıkan her kiracının altı ay kira ödeyeceği anlamına mı geliyor?

Hayır. Karar, sözleşmesinde altı aylık erken fesih bildirim süresi bulunan bir lojistik deposu kirasına ve 2016’daki bir tahliyeye ilişkindir. Aynı kural, bildirim süresi bir ay olan sözleşmelerde kiracının yalnız bir aylık kira ödemesi sonucunu doğuruyor.

Kiracı ihbar süresine uyarak çıkarsa tazminat öder mi?

Ödemez. Sözleşmenin tanıdığı erken fesih hakkını öngörülen süre ve şekilde kullanan kiracı sözleşmeye aykırı davranmış olmaz; Yargıtay bu durumda tazminata hükmeden kararı bozmuştur.

Kira sözleşmesindeki erken tahliye cezai şart maddesi geçerli mi?

Konut kiracısı ve tacir olmayan kiracı için TBK m.346 uyarınca kira ve yan gider dışında ödeme yükümlülüğü getirilemez. Şirket ve tacir kiracılarda 01.07.2012–01.07.2020 arasında bu yasak uygulanmadı ve Yargıtay o döneme ait fesihlerde ceza maddelerini geçerli saydı.

Ev sahibi evi hemen kiraya verirse yine de makul süre kirası istenir mi?

İstenemez. Kiracının sorumluluğu, taşınmazın yeniden kiraya verildiği tarihe kadardır. Yeni kiracı daha yüksek kira öderse bu fark kiracının lehine hesaba katılmaz.

1 yıllık kira sözleşmesi bitmeden evden çıkmak mümkün mü?

Mümkündür, ama sözleşme süresi içinde veya on beş günlük bildirim yapılmadığı için uzayan dönem içinde çıkan kiracı erken tahliye yapmış olur ve makul süre kadar kiradan sorumludur. Sözleşmede erken fesih bildirim süresi varsa ona uyarak çıkmak bu sorumluluğu ortadan kaldırır.

İşyeri kiracı erken çıkarsa ne olur?

01.07.2020’den sonraki fesihlerde işyeri kiracısı için de TBK m.325 uygulanır ve sorumluluk makul süre kirasıyla sınırlıdır. Sözleşmedeki erken fesih bildirim süresi, işyeri kiralarında genellikle daha uzun olduğu için sonucu belirleyen en önemli unsurdur.

Kira sözleşmesi bitmeden evden çıkmak depozito kaybına yol açar mı?

Kural olarak depozito yanmaz. Kiraya veren depozitodan yalnız gerçekten doğmuş alacaklarını (ödenmemiş kira, makul süre kirası, sözleşmeye aykırı kullanımdan doğan hasar) karşılayabilir; kalan kısım kiracıya iade edilir.

Kira sözleşmesi bitmeden dükkandan çıkmak tazminat gerektirir mi?

Sözleşmede erken fesih hakkı ve bildirim süresi varsa ve bu süreye uyulursa gerektirmez. Bildirim yapılmadan ya da haklı bir sebep olmadan çıkılırsa, dükkan kiracısı da anahtar teslimine kadar kira ve sonrasında makul süre kirası öder. 01.07.2012–01.07.2020 arasında gerçekleşmiş fesihlerde tacir ve şirket kiracılar için sözleşmedeki ceza maddeleri de uygulanmıştır.

Yerine kiracı bulursam kira borcum biter mi?

Biter; yeter ki aday ödeme gücüne sahip olsun, kira ilişkisini mevcut koşullarla devralmaya hazır olsun ve kiraya verenin onu kabul etmesi beklenebilsin. Adayın evi kendi adına değil başkası adına kiralamak istemesi bu şartları karşılamaz.

Anahtarı teslim etmezsem kira işlemeye devam eder mi?

Eder. Evi boşaltmak yetmez; anahtar ev sahibine teslim edilmeli ya da ev sahibi almazsa noter veya tevdi mahalli yoluyla bırakılıp durum ev sahibine bildirilmelidir. Borç, bildirimin ev sahibine ulaştığı gün sona erer.

Erken tahliye tazminatı için arabulucuya gitmek zorunlu mu?

Zorunlu. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, ilamsız icra yoluyla tahliye hariç, dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Dava sulh hukuk mahkemesinde açılır.

---

Bu yazı ne değildir? Belirli bir kira sözleşmesi için hukuki görüş değildir; erken tahliye tazminatı hakkında genel bilgilendirme sunar. Aktarılan Yargıtay kararları her birinin kendi olayına ve sözleşme maddesine dayanır; sizin sözleşmenizdeki fesih maddesi, kiracının niteliği ve fesih tarihi sonucu değiştirebilir. Bilgiler 28.09.2026 itibarıyla yürürlükteki mevzuat ve Yargıtay’ın karar arama sisteminde yayımlanan kararlar esas alınarak derlenmiştir. Kanun metinlerine 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ve 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu bağlantılarından ulaşabilirsiniz.