İzale-i Şüyu Davası: 12. Yargı Paketiyle Değişen Satış Usulü

Miras kalan bir taşınmazda paydaşlar anlaşamadığında açılan izale-i şüyu davası, 31 Temmuz 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 7589 sayılı Kanun’la (12. Yargı Paketi) satış aşaması bakımından yeniden kurgulandı. Artık tüm malikleri mirasçı olan taşınmazlarda birinci açık artırma yalnızca mirasçılar arasında yapılıyor; ancak bu artırmada asgari teklif muhammen kıymetin tamamı ve usul bir defaya mahsus.

Değişiklik kamuoyuna “aile yadigârı mülk artık ailede kalacak” başlığıyla duyuruldu. Kanun metni ise iki yönlü: mirasçıya ilk artırmada tekel tanırken, paydaşların yıllardır sahip olduğu bir kolaylığı — ortaklık payı kadar teminattan muaf olma hakkını — sessizce kaldırdı. Aşağıda hem yeni kuralın lafzı hem de metnin arka planındaki bu ikinci değişiklik ele alınıyor.

İzale-i şüyu davası nedir, kim açabilir?

İzale-i şüyu davası, bir mal üzerindeki ortaklığın mahkeme kararıyla sona erdirilmesini sağlayan davadır; mevzuattaki adı ortaklığın giderilmesi davasıdır. Türk Medeni Kanunu’nun 698. maddesine göre paydaşlardan her biri, paylı mülkiyeti sürdürme yükümlülüğü yoksa malın paylaşılmasını her zaman isteyebilir. Mirasçılar bakımından aynı hak TMK m.642’de düzenlenmiştir: mirasçılardan her biri, sözleşme veya kanun gereği ortaklığı sürdürmekle yükümlü değilse her zaman paylaşma isteyebilir.

Davayı paydaşlardan veya mirasçılardan yalnız biri açabilir; diğerlerinin rızası aranmaz. Buna karşılık dava, ortaklığa dahil bütün paydaşlara yöneltilmek zorundadır. Bir paydaş dışarıda bırakılırsa taraf teşkili sağlanmadığı için karar verilemez.

Paylı mülkiyet ile elbirliği mülkiyeti arasındaki fark neden önemli?

Paylı mülkiyette her paydaşın tapuda belirli bir payı vardır ve bu payı tek başına satabilir. Elbirliği (iştirak halinde) mülkiyette ise TMK m.701 uyarınca ortakların belirlenmiş payları yoktur; hak, malların tamamına yaygındır ve m.702 gereği tasarruf işlemleri oybirliği ister. Miras yoluyla gelen taşınmazlarda kural elbirliği mülkiyetidir. Mirasçı, önce TMK m.644’e dayanarak elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesini isteyebilir ya da doğrudan ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Ölen kişinin geride bıraktığı yükümlülüklerin bu ortaklığı nasıl etkilediğini ölen kişinin borcu mirasçıya geçer mi başlıklı yazımızda ayrıca inceledik.

12. Yargı Paketi izale-i şüyu davasında neyi değiştirdi?

7589 sayılı Kanun’un 1. maddesi, İcra ve İflâs Kanunu’nun 114. maddesinin ikinci fıkrasına iki cümle ekledi ve yedinci fıkrasının 6, 8 ve 9 numaralı bentlerini değiştirdi. Değişikliklerin üçü de doğrudan ortaklığın satış suretiyle giderilmesini ilgilendiriyor.

Konu	Önceki durum	7589 sonrası
Birinci artırmaya kim katılır	Herkes (üçüncü kişiler dahil)	Tüm malikleri mirasçı olan taşınmazda sadece malik mirasçılar
Birinci artırmada asgari teklif	Muhammen kıymetin %50’si + rüçhanlı alacaklar ve masraflar	Mirasçılar arası artırmada muhammen kıymetin %100’ü
Paydaşın teminatı	Ortaklık payının karşıladığı miktarda teminat alınmazdı	Muafiyet kaldırıldı; sadece alacaklı ve Hazine muaf
İhale bedelini yatırmayan	Teminat, masraflar düşülerek alacaklılara mahsup edilirdi	Teminat paydaşlara payları oranında ödenir, ayrıca teklifin %5’i idari para cezası

Kanunun tam metnine mevzuat.gov.tr üzerinden ulaşabilirsiniz. Paketin diğer başlıklarını madde madde ele aldığımız 12. Yargı Paketi neler getirdi yazısı, buradaki değişikliğin paketin bütünü içindeki yerini gösteriyor.

Birinci artırma neden sadece mirasçılar arasında yapılıyor?

Değişikliğin hukuki anlamı, TMK m.699/3’ün son cümlesiyle karşılaştırıldığında ortaya çıkıyor. O hükme göre “satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır”. Yani aile içi artırma daha önce de mümkündü; fakat tek bir paydaşın itirazı bu yolu kapatmaya yetiyordu. Uygulamada bir paydaşın dışarıdan alıcıyla anlaşması, diğerlerinin taşınmazı elde tutma imkânını fiilen ortadan kaldırabiliyordu.

7589 sayılı Kanun bu rıza şartını, dar bir taşınmaz grubu için ortadan kaldırdı. Artık şartları taşıyan dosyada birinci artırmanın mirasçılar arasında yapılması hâkimin takdirine veya paydaşların oybirliğine bağlı değil; kanun gereği zorunlu. Değişikliğin asıl yeniliği “mirasçıya öncelik verilmesi” değil, bu önceliğin diğer paydaşların rızası olmadan da doğmasıdır.

Mirasçı önceliği hangi taşınmazlarda uygulanır?

Kural, İİK m.114/2’ye eklenen cümlede iki koşula bağlanmıştır ve bu koşullar sanıldığından dardır:

• Tüm malikler taşınmazı miras yoluyla edinmiş olacak. Maliklerden biri payını satın alarak, bağış yoluyla veya trampayla edindiyse kural uygulanmaz.
• Mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkı bulunmayacak. Bir mirasçı payını üçüncü kişiye devretmişse, o taşınmaz artık kapsam dışındadır.
• Ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmiş olacak. Aynen taksime karar verilen dosyalarda artırma yapılmadığı için kuralın uygulama alanı doğmaz.
• Usul bir defaya mahsustur. Kanun bunu açıkça yazıyor: “Sadece malik olan mirasçılar arasında yapılacak bu artırma usulü bir defaya mahsus olmak üzere uygulanır.”

Son maddenin sonucu pratikte şudur: mirasçılar birinci artırmada taşınmazı alamazsa, ikinci artırma herkese açılır ve dosya kapanana kadar bir daha aile içi artırma yapılmaz. Satış ikinci artırmada da gerçekleşmez ve süreç yeniden ilana çıkarsa, tüketilen mirasçı artırması geri gelmez.

Yüzde yüz eşiği mirasçıyı korur mu, yoksa riske mi atar?

Mirasçılar arası artırmada asgari teklif muhammen kıymetin tamamıdır. Bu eşik, taşınmazın aile içinde düşük bedelle el değiştirmesini önlemek için konulmuştur; fakat aynı eşik, ödeme gücü sınırlı mirasçı için ciddi bir engeldir. Genel artırmada eşik %50 iken, aile içi artırmada mirasçıdan iki katı bir bedel beklenmektedir.

Ölçüt	Mirasçılar arası birinci artırma	Herkese açık ikinci artırma
Katılabilecek kişiler	Yalnız malik mirasçılar	Herkes
Asgari teklif	Muhammen kıymetin %100’ü	Muhammen kıymetin %50’si ile rüçhanlı alacaklar toplamından fazla olanı, artı paraya çevirme ve paylaştırma masrafları
Teminat	Kıymetin %10’u (muafiyet kalktı)	Kıymetin %10’u
Tekrarı	Bir defaya mahsus	Genel hükümlere tabi

Buradan çıkan strateji nettir: taşınmazı ailede tutmak isteyen mirasçı için kritik aşama, artırma günü değil kıymet takdiri aşamasıdır. Muhammen kıymet gerçekçi belirlenmezse, %100 eşiği mirasçının kendi taşınmazını almasını imkânsız hâle getirir ve taşınmaz ikinci artırmada bunun yarısına üçüncü kişiye gidebilir. Kıymet takdirine karşı süresinde itiraz etmek, yeni düzenlemeden yararlanmanın ön şartıdır.

Paydaşın teminat muafiyeti sessizce kaldırıldı

Kamuoyuna yansımayan asıl değişiklik burada. İİK m.114’ün eski 7/6 bendi, satış talep eden alacaklının yanında ortaklığın satış suretiyle giderilmesinde artırmaya katılmak isteyen pay sahibini de sayıyor ve “alacağın veya ortaklık payının teminatı karşıladığı miktar kadar” teminat alınmayacağını söylüyordu. 7589 sayılı Kanun bendi yeniden yazarken pay sahibine ilişkin ibareyi çıkardı; yerine Hazinenin teminattan muaf olduğu hükmünü ekledi.

İİK m.114/7-6	Teminattan muaf olanlar
Eski metin (7343 sayılı Kanun dönemi)	Satış talep eden alacaklı ve artırmaya katılmak isteyen pay sahibi (payı oranında)
Yeni metin (7589 sayılı Kanun)	Satış talep eden alacaklı ve Hazine; pay sahibi sayılmıyor

Sonuç, düzenlemenin sunuluş biçimiyle çelişiyor: kanun mirasçıya ilk artırmada tekel tanırken, aynı mirasçının o artırmaya girebilmek için taşınmazın kıymetinin %10’unu nakden yatırmasını veya kesin ve süresiz banka teminat mektubu vermesini zorunlu hâle getirdi. Payı taşınmazın yarısına denk gelen bir mirasçı bile artık payına dayanarak teminattan kurtulamaz. Bu, aile içi artırmanın önündeki ilk somut engeldir ve dosya masraflarının planlanmasını değiştirir.

İhale bedelini yatırmayan ne kaybeder?

İhale alıcısı, artırma sonuç tutanağının elektronik satış portalında ilan edilmesinden itibaren yedi gün içinde bedeli nakden ödemek zorundadır (İİK m.130). Bu süre kaçırıldığında 7589 sonrası üç ayrı sonuç doğar:

1. Yatırılan teminat iade edilmez; satış masrafları mahsup edildikten sonra kalanı paydaşlara payları oranında ödenir. Eski metinde bu para “alacaklarına mahsuben hak sahiplerine” ödeniyordu ve alacaklının bulunmadığı ortaklık dosyalarında dağıtım tartışmalıydı.
2. Bedeli yatırmayan kişi paydaşın kendisiyse teminatın tamamı diğer pay sahiplerine payları oranında ödenir; masraf mahsubu bile yapılmaz.
3. Ayrıca ihale alıcısına, teklif ettiği bedelin %5’i oranında idari para cezası verilir. Cezayı satışı yapan icra dairesi veya satış memuru verir; tahsili için 6183 sayılı Kanun hükümleri uyarınca tahsil dairesine bildirilir.

Bu üçüncü sonuç yeni bir yaptırım türüdür. Artırmayı sabote etmek amacıyla yüksek teklif verip bedeli yatırmama pratiği, artık teminat kaybının ötesinde parasal bir cezaya bağlanmıştır. Cezanın matrahı muhammen kıymet değil, verilen teklif olduğu için fahiş teklif veren kişi kendi cezasını da büyütmektedir.

Yeni kurallar hangi dosyalara uygulanacak?

7589 sayılı Kanun tek bir yürürlük tarihi taşımıyor; 26. madde üç ayrı tarih öngörüyor. Ortaklığın giderilmesini ilgilendiren hükümler bakımından tablo şöyledir:

Değişiklik	Yürürlük	Devam eden dosyalara etkisi
İİK m.114 (mirasçı önceliği, teminat, %5 ceza)	31 Temmuz 2026 (yayım tarihi)	Yürürlükten önce ilanı yapılmış açık artırmalara uygulanmaz (Geçici m.1/1)
TMK m.440 ve m.444 (vesayet altındaki kişinin malının satışı, e-satış portalı)	31 Ekim 2026 (yayımdan üç ay sonra)	Önceden ilanı yapılmış artırmalara uygulanmaz (Geçici m.1/5)

Ölçüt davanın açılma tarihi ya da satış kararının tarihi değil, artırma ilanının yapılmış olup olmadığıdır. Karar kesinleşmiş fakat henüz ilana çıkılmamış bir dosyada yeni kurallar uygulanır. Bu nedenle satış aşamasına yaklaşmış dosyalarda ilan tarihinin dosyadan tespit edilmesi gerekir. Vesayet altındaki kişiye ait taşınmazların satışı ise farklı bir rejime tabidir; sürecin genel işleyişi için vesayet davası süreci yazımıza bakabilirsiniz.

Dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmak zorunlu mu?

Zorunludur. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na 7445 sayılı Kanun’la eklenen 18/B maddesi, “taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıkları” dava şartı arabuluculuk kapsamına almıştır. Hüküm 1 Eylül 2023’te yürürlüğe girmiştir; bu tarihten önce açılmış derdest davalar için zorunluluk yoktur. Arabulucuya başvurulmadan açılan dava, dava şartı yokluğundan usulden reddedilir.

Uygulamada çoğu kişinin bilmediği asıl kolaylık, m.18/B’ye 7531 sayılı Kanun’la eklenen beşinci fıkradadır: taşınmazın devrine veya üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin anlaşma belgesinin tarafı, icra edilebilirlik şerhi alındıktan sonra doğrudan tapu müdürlüğünden tescil talep edebilir ve resmî senet düzenlenmeksizin tescil yapılır. Mirasçılar arabuluculukta “taşınmaz kardeşe kalsın, bedeli şu şekilde ödensin” diye anlaşabiliyorsa, süreç satış aşamasına hiç girmeden tapuda sonuçlanabilir.

Miras kalan tarlada izale-i şüyu davası nasıl sonuçlanır?

Miras yoluyla gelen tarım arazilerinde satış kural değildir. 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu m.8/B, “mirasa konu tarımsal arazilerde mülkiyetin devri esastır” diyerek ölçüyü tersine çevirir. Mirasçılar anlaşırsa devir işlemleri mirasın açılmasından itibaren bir yıl içinde tamamlanır. Anlaşma sağlanamazsa m.8/C uyarınca sulh hukuk mahkemesine başvurulur ve hâkim sırasıyla şu yolu izler:

1. Kişisel yetenek ve durumları gözetilerek belirlenen ehil mirasçıya, tarımsal gelir değeri üzerinden devir.
2. Birden çok ehil mirasçı varsa önce geçimini bu arazilerden sağlayana, o yoksa aralarında en yüksek bedeli teklif edene devir.
3. Ehil mirasçı yoksa mirasçılar arasında en yüksek bedeli teklif edene devir.
4. Devri talep eden hiçbir mirasçı yoksa ancak o zaman satışa karar verilir ve bedel paylar oranında dağıtılır.

Devir kararı verilen mirasçıya, diğerlerinin paylarını mahkeme veznesine yatırması için altı ay süre verilir; talep hâlinde altı ay daha eklenebilir (m.8/D). Bedel yatırılmaz ve istekli başka mirasçı çıkmazsa açık artırmaya geçilir. İki ayrıntı bu davayı klasik izale-i şüyu davasından ayırır: devir bedeli rayiç değil tarımsal gelir değeri üzerinden hesaplanır ve m.8/Ç uyarınca bu davalar her türlü resim ve harçtan muaftır. Ayrıca kendisine yeter gelirli arazi devredilen mirasçı, yirmi yıl içinde arazi tarım dışı kullanıma açılıp değer kazanırsa aradaki farkı diğer mirasçılara payları oranında öder.

Bu nedenle “miras kalan tarlada 12. Yargı Paketi ne getirdi?” sorusu çoğu dosyada yanıltıcıdır: yeter gelirli tarımsal arazide dosya, mirasçı öncelikli artırma aşamasına ulaşmadan devirle sonuçlanır. Mevzuatın tam metnine 5403 sayılı Kanun sayfasından ulaşılabilir.

Aynen taksim mümkünse satış yapılabilir mi?

Hayır. TMK m.699/2 uyarınca paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa hâkim önce malın aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verir; parçaların değerleri denk değilse eksik parçaya para eklenerek denkleştirme yapılır. Satış, ancak bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle mal önemli değer kaybına uğramadan bölünemiyorsa gündeme gelir. Uygulamada bölünebilirlik imar mevzuatı, ifraz şartları ve arazinin niteliğine göre bilirkişi incelemesiyle belirlenir.

Miras ortaklığında hâkimin elinde ek bir imkân daha vardır: TMK m.642/2, olanak varsa taşınmazların her birinin tamamının bir mirasçıya verilmesi ve değer farklarının para ile denkleştirilmesi suretiyle paylaştırma yapılmasına izin verir. Yani taşınmazın tamamının bir mirasçıda kalması için 7589 öncesinde de bir yol vardı; yeni düzenleme bu yolu ortadan kaldırmaz, satışa karar verilen dosyalar için ek bir aşama ekler.

İzale-i şüyu davası nasıl engellenir?

Davanın açılmasını tümüyle önleyen bir yol yoktur; paylaşmayı isteme hakkı TMK m.698/1’de kural olarak tanınmıştır. Buna karşılık kanun, paylaşmayı geciktiren veya satışa gitmesini önleyen beş ayrı fren tanır:

• Paylı mülkiyeti sürdürme sözleşmesi (idame-i şüyu): TMK m.698/2 uyarınca paylaşmayı isteme hakkı hukuki işlemle en çok on yıl sınırlandırılabilir. Taşınmazlarda bu sözleşme resmî şekle bağlıdır ve tapu kütüğüne şerh verilebilir; şerh verildiğinde sonradan pay edinen kişiyi de bağlar.
• Uygun olmayan zaman: m.698/3, uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamayacağını söyler. Bu bir savunma sebebidir; hâkim koşulları somut olayda değerlendirir.
• Terekede erteleme: TMK m.642/3’e göre paylaşmanın derhâl yapılması malın veya terekenin değerini önemli ölçüde azaltacaksa, sulh hâkimi mirasçılardan birinin istemi üzerine paylaşmanın ertelenmesine karar verebilir.
• Kat mülkiyeti engeli: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.7/1, kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi gayrimenkulde ortaklığın giderilmesinin istenemeyeceğini açıkça yazar. Aynı maddenin ikinci fıkrası, bağımsız bölümün kendi paydaşları arasında ortaklığın giderilmesinin istenebileceğini belirtir.
• Aynen taksim talebi: paydaşlardan birinin bölünme istemesi, hâkimi önce aynen paylaştırma seçeneğini değerlendirmeye zorlar (m.699/2). Bölünebilir bir taşınmazda satış kararı verilmesi bu nedenle kolay değildir.

Tarım arazilerinde ise ayrı bir rejim devreye girer; 5403 sayılı Kanun’un devir öncelikli düzeni, satışı zaten son sıraya iter. Bu araçların ortak özelliği davayı “durdurmak” değil, sonucu satıştan uzaklaştırmaktır.

Hissemi satmak istemiyorum, taşınmazı nasıl elde tutabilirim?

Payını korumak isteyen paydaşın elinde, dosyanın aşamasına göre dört seçenek bulunur:

1. Aynen taksim talebinde bulunmak. Taşınmaz imar mevzuatı bakımından bölünebiliyorsa satış kararı yerine bölünme kararı çıkabilir; bu değerlendirme keşif ve bilirkişi incelemesiyle yapılır.
2. Diğer paydaşların paylarını devralmak. Arabuluculuk aşamasında anlaşma sağlanırsa, icra edilebilirlik şerhinden sonra tapuda resmî senet düzenlenmeksizin tescil yapılabilir.
3. Satışa karar verilirse artırmaya katılmak. Miras yoluyla edinilmiş taşınmazda birinci artırma yalnızca mirasçılara açık olduğundan, üçüncü kişilerle yarışmadan teklif verme imkânı doğar; teminatın önceden hazırlanması şarttır.
4. Tarım arazisinde ehil mirasçı olarak devir istemek. Talep eden mirasçı varsa satışa gidilmez.

Yaygın bir yanlış inanışı da düzeltmek gerekir: kat mülkiyeti kurulmuş bir binada bir daire satılırken diğer kat maliklerinin öncelikle satın alma hakkı yoktur. 634 sayılı Kanun m.8/1 bunu açıkça düzenler. Öncelikli satın alma hakkı yalnızca aynı bağımsız bölümün paydaşlarından biri kendi payını başkasına sattığında, diğer paydaşlar için doğar (m.8/2).

İzale-i şüyu davası masrafları ne kadar, kim öder?

Dosyanın masrafı tek bir kalem değildir; yargılama aşaması ile satış aşaması ayrı ayrı hesaplanır.

Aşama	Kalemler	Kim karşılar
Arabuluculuk	Arabulucu ücreti (anlaşma sağlanamazsa ilk iki saat Adalet Bakanlığı bütçesinden)	Anlaşma hâlinde taraflar
Yargılama	Başvurma ve peşin harç, tebligat ve dosya gideri, keşif ve bilirkişi avansı	Baştan davayı açan paydaş yatırır
Satış	İlan, kıymet takdiri, paraya çevirme ve paylaştırma masrafları	Satış bedelinden karşılanır
Sonuç	Yargılama giderleri ve vekâlet ücreti	Paydaşlara payları oranında yükletilir

Ortaklığın giderilmesi davası kazanan ve kaybeden tarafı olan bir dava değildir; bu nedenle giderler tek bir tarafa değil, paydaşlara payları oranında yüklenir. Satış masraflarının satış bedelinden karşılanması ise doğrudan kanun metninden çıkar: İİK m.114/7-8, artırmadaki asgari teklifin “paraya çevirme ve paylaştırma masraflarını” da geçmesi gerektiğini arar.

Harç ve avans tutarları her yıl yeniden değerleme oranıyla güncellendiği ve taşınmazın değerine göre değiştiği için burada sabit bir rakam vermiyoruz; dosya bazında hesaplanması gerekir. Tarım arazileri bakımından ise kanun bir muafiyet tanır: 5403 sayılı Kanun m.8/Ç uyarınca mirasçılar veya Bakanlıkça bu Kanun kapsamında açılan davalar her türlü resim ve harçtan muaftır; mirasçılar bir yıl içinde devir konusunda anlaşırlarsa m.8/I ile harç ve damga vergisi muafiyeti de doğar.

İzale-i şüyu davası nasıl açılır ve ne kadar sürer?

Dava, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesine verilecek dilekçeyle açılır ve bütün paydaşlar davalı olarak gösterilir. Dilekçeye eklenmesi gereken belgeler şunlardır: arabuluculuk son tutanağı (dava şartı olduğu için zorunlu), güncel tapu kaydı, mirastan gelen bir taşınmaz söz konusuysa veraset ilamı, taşınmazın niteliğini gösteren belgeler ve varsa paylaşmayı engelleyen sözleşmelere ilişkin kayıtlar.

Süreyi belirleyen etkenler

Dosyanın süresini paydaş sayısı, tebligatların tamamlanması, keşif ve bilirkişi trafiği ile kanun yoluna başvurulup başvurulmadığı belirler. Yurt dışında yaşayan ya da adresi tespit edilemeyen paydaş varsa tebligat aşaması tek başına aylar alabilir. Karar kesinleştikten sonra satış aşaması ayrıca zaman ister; bu nedenle yargılama ve satış birlikte hesaplandığında iki yılı aşan dosyalar sık görülür.

Dava sürerken hisse satılabilir mi?

Paylı mülkiyette paydaş, dava devam ederken de payını üçüncü kişiye satabilir; payı devralan kişi taşınmazda malik sıfatını kazandığı için davaya dahil edilir. Bu devir dosyayı sona erdirmez, taraf teşkilinin yenilenmesi nedeniyle çoğu zaman uzatır. Elbirliği mülkiyetinde ise durum farklıdır: TMK m.702/3 uyarınca topluluk devam ettiği sürece tek bir ortak kendi payı üzerinde tasarrufta bulunamaz; bu nedenle miras ortaklığında pay satışı, önce paylı mülkiyete geçilmesini gerektirir.

Görevli mahkeme, süreç ve süreler

Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme, dava konusunun değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesidir (HMK m.4/1-b). Yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir ve bu yetki kesindir (HMK m.12). Satış kararı verildiğinde satış, icra dairesi veya mahkemece görevlendirilen satış memuru eliyle yürütülür; İİK m.121, taksim edilmemiş miras veya iştirak hâlinde tasarruf olunan mal hissesi gibi durumlarda icra mahkemesinin açık artırma yaptırabileceği gibi satış için bir memur da tayin edebileceğini düzenler.

Aşama	Süre / kural	Dayanak
Arabuluculuk (dava şartı)	Dava açılmadan önce tamamlanmalı	6325 m.18/B
Artırma ilanı	Artırmaya başlangıçtan en az 15 gün önce	İİK m.114/2
İkinci artırmanın başlangıcı	Birinci artırmanın bitiminden itibaren en çok 1 ay	İİK m.114/2
Teminat	Kıymetin %10’u; nakit ise artırma bitiminden önceki gün 23:30’a kadar	İİK m.114/7-2
İhale bedelinin ödenmesi	Sonuç tutanağının ilanından itibaren 7 gün	İİK m.130
Tescil	Damga vergisi ve KDV yatırılmadan yapılmaz	İİK m.114 son fıkra

Davanın toplam süresi taraf sayısına, tebligatların tamamlanmasına, keşif ve bilirkişi trafiğine göre değişir; satış aşaması dahil edildiğinde iki yılı aşan dosyalar sık görülür. Karara karşı kanun yoluna gidilmesi hâlinde sürecin nasıl uzadığını mahkeme kararının bir üst mahkemeye taşınması yazısında anlattık. Yargılama giderleri bakımından 2026 avukat vekalet ücreti tablosu da yol gösterici olur. Sürecin adli tatile denk gelmesi hâlinde adli tatil tarihleri sürelerin işleyişini etkiler.

İhaleyle satılan payda önalım (şufa) hakkı kullanılabilir mi?

Kullanılamaz; üstelik bu konudaki kanun metni yakın tarihte değişmiştir. TMK m.733/1, 24 Aralık 2025 tarihli 7571 sayılı Kanun’un 35. maddesiyle yeniden yazılarak “2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar ile cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz” hâline getirilmiştir. Ortaklığın giderilmesi kararına dayanan açık artırma cebrî artırma olduğundan, ihale sonrasında diğer paydaşların önalım hakkına dayanarak alıcıya dava açma imkânı yoktur.

Önalım hakkı, bir paydaşın payını dava dışında, kendi iradesiyle üçüncü kişiye satması hâlinde doğar (TMK m.732). Bu durumda hak, satışın bildirilmesinden itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren bir yıl geçmekle düşer (m.733/4). Aynı paketle birlikte hareket eden 7571 sayılı Kanun m.734’ü de değiştirmiş; artık payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenmekte ve önalım hakkı sahibi bu bedeli kesin süre içinde nakden yatırmazsa adına tescil kararı verilememektedir. Kısacası “12. Yargı Paketi şufa hakkına dokunmadı” denilirken, önalım rejiminin 2025 sonunda ayrı bir kanunla değiştiği gözden kaçırılmamalıdır.

Satış nasıl yapılır: satış memurluğu ve elektronik satış portalı

Satışa karar verildikten sonra dosya satış memurluğuna gider ve artırma, UYAP’a entegre elektronik satış portalı üzerinden yürütülür. Teklifler portal üzerinden verilir; ilan metinleri arasında farklılık olması hâlinde portaldaki metin esas alınır. Artırmanın son on dakikasında portaldan kaynaklanan teknik bir sorun nedeniyle teklif verilemediği tespit edilirse süre bir gün uzatılır (İİK m.115).

Artırmaya katılacakların dikkat etmesi gereken usul kuralları da bellidir: teminat mektubu verilecekse en geç artırma süresinin bitiminden önceki iş günü mesai bitimine kadar icra dairesine tevdi edilmelidir; temsilci aracılığıyla katılacaklar ve malı belirli paylarla almak isteyen müşterek alıcılar da aynı süre içinde daireye başvurmak zorundadır. İhalenin kesinleşmesinden sonra tescil, damga vergisi ve KDV yatırılmadan gerçekleştirilmez. Satış bedelinin paylaştırılması aşamasında dosyada haciz varsa icra dosyasının kapatılması süreci de gündeme gelir. Taşınmazda kiracı bulunması ihaleyi engellemez; kiracının durumu için ev sahibi evi satarsa kiracıyı çıkarabilir mi yazısındaki TBK m.351 açıklamaları geçerlidir.

Paydaşlar için sırayla yapılması gerekenler

Taşınmazı ailede tutmak isteyen mirasçının yeni düzenlemeden yararlanabilmesi, dosyanın hangi aşamada olduğuna göre değişir. Sıralama şu şekilde kurulabilir: tapu kaydından tüm maliklerin miras yoluyla malik olup olmadığını tespit etmek, dosyada satış ilanının yapılıp yapılmadığını kontrol etmek, kıymet takdirine süresinde itiraz etmek, teminat ve ihale bedeli için finansmanı önceden hazırlamak, arazi tarım niteliğindeyse 5403 sayılı Kanun yolunu değerlendirmek. Paylaşımın hukuki zemini için miras paylaşımı ve yasal miras payları yazısı başlangıç noktası olabilir; taşınmazın devrini engelleyecek işlemler söz konusuysa ihtiyati tedbir yolu ayrıca değerlendirilmelidir.

Dosyanın satış aşamasına gelmiş olması, sonucun kaçınılmaz olduğu anlamına gelmez. Süreç boyunca paydaşlar her aşamada anlaşabilir, arabuluculuk belgesiyle tapuda doğrudan tescil yapılabilir. Ankara ve çevresindeki ortaklığın giderilmesi dosyalarında satış aşamasının yürütülmesi için icra hukuku alanındaki çalışmalarımızı inceleyebilir, dosyanızın hangi aşamada olduğunu birlikte değerlendirmek için büromuza ulaşabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

İzale-i şüyu davası ile ortaklığın giderilmesi davası aynı şey mi?

Aynı davanın iki adıdır. “İzale-i şüyu” Osmanlı hukuk dilinden gelen karşılıktır, güncel mevzuatta “ortaklığın giderilmesi” ifadesi kullanılır. Dilekçelerde her iki ifadenin de kullanılması usule aykırılık oluşturmaz.

Mirasçı olmayanlar birinci artırmaya hiç katılamaz mı?

Yalnızca tüm maliklerin taşınmazı miras yoluyla edindiği ve mirasçı dışında hiç kimsenin mülkiyet hakkı bulunmadığı dosyalarda katılamaz. Maliklerden biri payını satın alarak edindiyse veya bir pay üçüncü kişiye geçmişse birinci artırma yine herkese açıktır.

İzale-i şuyu davada hissedarın alış önceliği nasıl işler?

Öncelik, satış aşamasındaki birinci artırmayla sınırlıdır. Hissedar, kanunun aradığı koşulları taşıyan taşınmazda üçüncü kişiler devreye girmeden teklif verebilir; ancak bu bir ön alım ya da pay satın alma hakkı değildir. Muhammen kıymetin tamamını teklif etmesi ve teminatını yatırması gerekir; teklif vermezse öncelik tükenir.

Mirasçılar arası artırmada taşınmaz satılmazsa ne olur?

İkinci artırma genel hükümlere göre herkese açık şekilde yapılır ve asgari teklif muhammen kıymetin %50’sine iner. Mirasçılar arası artırma usulü bir defaya mahsus uygulandığından, aynı dosyada ikinci kez aile içi artırma yapılmaz.

Yeni düzenleme devam eden dosyalarda uygulanır mı?

Ölçüt ilan tarihidir. 31 Temmuz 2026’dan önce artırma ilanı yapılmış dosyalarda eski hükümler uygulanmaya devam eder; ilana çıkılmamış dosyalarda yeni kurallar geçerlidir. Davanın açılma tarihi bu bakımdan belirleyici değildir.

Mirasçı artırmaya girerken teminat yatırmak zorunda mı?

Evet. 7589 sayılı Kanun, pay sahibinin ortaklık payı kadar teminattan muaf olmasına ilişkin ibareyi kaldırdı. Artırmaya katılacak mirasçı da taşınmazın kıymetinin %10’u tutarında teminat yatırmak ya da kesin ve süresiz banka teminat mektubu vermek zorundadır.

İhale bedelini yatırmayan mirasçının teminatı kime kalır?

Bedeli yatırmayan kişi paydaşsa, alınan teminatın tamamı diğer pay sahiplerine payları oranında ödenir. Paydaş değilse teminattan önce satış masrafları mahsup edilir, kalan tutar paydaşlara payları oranında dağıtılır.

İhale bedelini yatırmayana verilen idari para cezası ne kadar?

Teklif edilen bedelin %5’i oranındadır. Cezayı satışı yapan icra dairesi veya satış memuru verir ve tahsil edilmek üzere 6183 sayılı Kanun hükümlerine göre tahsil dairesine bildirilir. Ceza, muhammen kıymet üzerinden değil verilen teklif üzerinden hesaplanır.

İzale-i şüyu davası açmadan önce arabulucuya gitmek şart mı?

Şarttır. 6325 sayılı Kanun m.18/B, ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıkları 1 Eylül 2023’ten itibaren dava şartı arabuluculuk kapsamına almıştır. Başvuru yapılmadan açılan dava usulden reddedilir; bu tarihten önce açılmış derdest davalarda zorunluluk aranmaz.

Arabuluculukta anlaşılırsa tapu devri nasıl yapılır?

Anlaşma belgesine icra edilebilirlik şerhi alındıktan sonra taraflardan biri doğrudan tapu müdürlüğünden tescil talep edebilir. Tapu müdürlüğü gerekli incelemeyi yaptıktan sonra resmî senet düzenlemeksizin tescili gerçekleştirir (6325 m.18/B/5).

Miras kalan tarlada da mirasçı öncelikli artırma uygulanır mı?

Çoğu dosyada sıra oraya gelmez. Yeter gelirli tarımsal arazilerde 5403 sayılı Kanun m.8/B ve 8/C uyarınca mülkiyetin ehil mirasçıya devri esastır; satış, devri talep eden mirasçı bulunmadığında son çare olarak gündeme gelir.

Ortaklığın giderilmesi davasında görevli mahkeme hangisidir?

Taşınmazın değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesi görevlidir (HMK m.4/1-b). Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir ve bu yetki kuralı kesindir.

İhalede taşınmazı alan üçüncü kişiye karşı önalım davası açılabilir mi?

Açılamaz. TMK m.733/1, 7571 sayılı Kanun’la değiştirilen hâliyle cebrî artırmayla yapılan satışlarda önalım hakkının kullanılamayacağını açıkça düzenler. Önalım hakkı yalnızca paydaşın kendi iradesiyle yaptığı satışlarda doğar.

Aynen taksim istenirse mahkeme satışa karar verebilir mi?

Ancak bölünme durum ve koşullara uygun görülmezse karar verebilir. TMK m.699 önce aynen bölünmeyi, değer farkları varsa para eklenerek denkleştirmeyi öngörür; satış, malın önemli değer kaybına uğramadan bölünememesi hâlinde gündeme gelir.

İzale-i şüyu davası nasıl engellenir?

Davanın açılması engellenemez; paylaşmayı isteme hakkı TMK m.698/1’de tanınmıştır. Ancak on yıla kadar süreli paylı mülkiyeti sürdürme sözleşmesi, uygun olmayan zaman itirazı, terekede erteleme (m.642/3), kat mülkiyeti engeli (634 sayılı Kanun m.7/1) ve aynen taksim talebi sonucu değiştirebilir.

İzale-i şüyu davasını kim kazanır?

Bu davada kazanan ve kaybeden taraf yoktur; mahkeme ortaklığı sona erdirir ve her paydaş payı oranında hak sahibi olur. Bu nedenle yargılama giderleri de tek tarafa değil, paydaşlara payları oranında yükletilir.

Buradaki açıklamalar 4 Ağustos 2026 tarihli mevzuat durumuna göre hazırlanmış genel bilgilendirmedir; somut dosyanın tapu kaydı, malik yapısı ve satış aşaması sonucu değiştirebilir. Kanun metinleri ve parasal ölçütler değiştiğinde bu yazıdaki bilgiler güncelliğini yitirebilir, işlem yapmadan önce dosyanızı bir avukatla değerlendirin. Hazırlayan: Av. Handan Sayan Özgül.