Önalım Davası: Şufa Hakkı, Süreler ve Rayiç Bedel Kuralı

Hisseli bir taşınmazda paydaşlardan biri payını dışarıdan birine sattığında, bu devri geri çevirmenin tek hukuki yolu önalım davasıdır. Hakkın uygulamadaki adı şufa hakkıdır ve Türk Medeni Kanunu’nun 732 ile 735. maddeleri arasında düzenlenir. Son sekiz ayda üç temel kural değişmiştir: hakkın kullanılabileceği azami süre, ödenecek bedelin nasıl belirleneceği ve hangi satışların hak kapsamı dışında kaldığı.

Değişiklikleri getiren 7571 sayılı Kanun 25 Aralık 2025 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanmış ve aynı gün yürürlüğe girmiştir. Kanun ayrıca bir geçiş hükmü koymuştur; bu hüküm sayesinde eski ve yeni rejim bir süre birlikte uygulanacaktır. Aşağıdaki bölümler önce hakkın kimlere, hangi sürede tanındığını açıklıyor, ardından uygulamada davaların yarısından fazlasını sonuçlandıran fiili taksim savunmasını ve yeni bedel rejimini ele alıyor.

Önalım hakkı nedir ve neden tanınmıştır

Önalım hakkı ile şufa hakkı aynı hakkın iki adıdır; şufa, eski hukuktan gelen karşılıktır ve halk arasında hâlâ yaygın olarak kullanılır. Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesi hakkı şöyle tanımlar: paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.

Hakkın iki amacı vardır. Birincisi, paydaşlar arasına istenmeyen kişilerin girmesini önlemektir; ikincisi, paylı mülkiyetin yarattığı uyuşmazlıkların büyümesini engellemek ve mülkiyetin tek elde toplanmasını kolaylaştırmaktır. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin 2026 tarihli bir kararında bu iki amaç açıkça sayılmış, ayrıca hakkın kullanılmasıyla arazilerin aşırı bölünmesinin önüne geçilebileceği belirtilmiştir.

Hak yalnızca paylı mülkiyette ve yalnızca satış hâlinde doğar. Elbirliği mülkiyetinde paydaşlık payı belirli olmadığı için önalım hakkı gündeme gelmez; bağış, trampa, ölünceye kadar bakma sözleşmesi gibi satış dışındaki devirlerde de hak kullanılamaz. Bu nedenle uygulamada devrin gerçek niteliği tartışma konusu olur: satış gizlenerek bağış gösterilmişse, işlemin muvazaalı olduğunun ispatı gerekir.

Devir biçimi	Önalım hakkı doğar mı
Paylı mülkiyette payın üçüncü kişiye satılması	Doğar
Payın diğer paydaşa satılması	Doğmaz
Bağış, trampa, ölünceye kadar bakma sözleşmesi	Doğmaz
Miras yoluyla intikal	Doğmaz
Cebrî artırmayla (icra veya satış memurluğu) satış	Doğmaz
2886 sayılı Kanun kapsamında yapılan satış	25 Aralık 2025’ten itibaren doğmaz
Kat mülkiyetli binada bağımsız bölüm satışı	Doğmaz

Şufa hakkı nedir kimler kullanabilir

Hakkı kullanabilecek kişi, satış tarihinde taşınmazda paydaş olan kişidir. Payın büyüklüğünün önemi yoktur; yüzde bir paya sahip paydaş da tüm payın önalımını isteyebilir. Satıştan sonra paydaş olan kişi ise önalım hakkını kullanamaz, çünkü hak satış anındaki paydaşlık sıfatına bağlıdır.

Birden fazla paydaş aynı anda önalım hakkını kullanmak isterse, her biri ayrı ayrı dava açabilir ve davalar birleştirilerek görülür. Bu durumda pay, davacı paydaşlar arasında payları oranında dağıtılır. Paydaşlardan biri davadan feragat ederse, onun payı diğerlerine eklenir.

Kat mülkiyetine geçilmiş binalarda önalım hakkı işlemez. Bağımsız bölümler ayrı taşınmaz sayıldığı için paylı mülkiyet ilişkisi ortadan kalkmıştır; komşu daire satıldığında diğer maliklerin önalım hakkı doğmaz. Aynı şekilde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesiyle kurulan yapılarda, kat irtifakı kurulmuş bağımsız bölüm satışları da önalıma konu olmaz. Bu sözleşme tipinin kendine özgü kurallarını arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yazımızda ele aldık.

Önalım hakkı davası kime açılır, önalım davası kime karşı açılır

Medeni Kanun’un 734. maddesinin birinci fıkrası tek cümledir ve tartışmaya yer bırakmaz: önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Yani davalı, payı satan eski paydaş değil, payı satın alan üçüncü kişidir. Satıcıya karşı açılan dava husumet yokluğundan reddedilir.

Alıcı, dava açılmadan önce payı bir başkasına devretmişse dava son malike yöneltilir. Zincirleme devirlerde her devir yeni bir satış sayılmaz; önalım hakkı ilk satışla doğmuştur ve süreler o tarihe göre işler. Ancak son malikin tapudaki kaydı iptal edileceği için davanın ona karşı açılması gerekir.

Talep sonucu iki kalemden oluşur: alıcı adına kayıtlı payın tapu kaydının iptali ve payın davacı adına tescili. Bu yönüyle önalım davası bir tapu iptali ve tescil davasıdır; harç rejimi de buna göre belirlenir. Tapu kaydına ilişkin davalarda harcın nasıl hesaplandığı ve eksik harcın dosyayı nasıl durdurduğu konusunda tapu iptal ve tescil davasında harç tamamlama yazımıza bakabilirsiniz.

Önalım hakkı süresi ne kadar, ne zaman başlar

Medeni Kanun’un 733. maddesinin son fıkrası iki süre öngörür: önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer. Bu süreler hak düşürücüdür; zamanaşımı gibi kesilmez, durmaz ve hâkim tarafından kendiliğinden gözetilir.

Bir yıllık süre, 7571 sayılı Kanun’un 35. maddesiyle iki yıldan bir yıla indirilmiştir. Aynı madde 733. maddenin birinci fıkrasını da yeniden yazmıştır. Değişiklik 25 Aralık 2025 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Süre kısaldığı için, payın satıldığını geç öğrenen paydaşın elindeki hareket alanı yarı yarıya daralmıştır.

Üç aylık sürenin başlaması için bildirimin usulüne uygun yapılmış olması gerekir. 733. maddenin üçüncü fıkrası, yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirileceğini söyler. Telefonla haber verme, komşudan duyma ya da tapu kaydını görme üç aylık süreyi başlatmaz; bu hâllerde yalnızca bir yıllık azami süre işler.

Önalım davası dava açma süresi: hangi satışa hangi süre uygulanır

7571 sayılı Kanun’un 37. maddesiyle Medeni Kanun’a eklenen geçici 1. madde, iki fıkrayla eski ve yeni rejimi ayırır. Birinci fıkraya göre 733. maddede yapılan değişiklikler, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce yapılmış olan satışlar bakımından uygulanmaz; bu satışlar bakımından değişiklikten önceki hükümlerin uygulanmasına devam olunur.

Pratik sonuç şudur: 25 Aralık 2025’ten önce yapılmış bir pay satışında azami süre iki yıl, bu tarihte ve sonrasında yapılmış satışlarda ise bir yıldır. Aynı ayrım, hangi satışların önalım dışında kaldığı bakımından da geçerlidir. Dolayısıyla dosyanın kaderini belirleyen ilk bilgi, tapudaki satış tarihidir.

Geçici maddenin ikinci fıkrası ise ters yönde çalışır: 734. maddede yapılan değişiklikler, yürürlük tarihinden önce açılmış olan davalar hakkında da uygulanır. Yani bedelin belirlenmesine ilişkin yeni kural derdest dosyalara da yansır. Kanun koyucu, süre ve kapsam değişikliğini geçmişe yürütmemiş, bedel rejimini ise yürütmüştür.

Konu	25 Aralık 2025 öncesi	25 Aralık 2025 ve sonrası
Bildirimden itibaren süre	3 ay	3 ay (değişmedi)
Azami (her hâlde) süre	2 yıl	1 yıl
Kapsam dışı satışlar	Cebrî artırmayla satışlar	Cebrî artırma ve 2886 sayılı Kanun kapsamındaki satışlar
Yatırılacak bedel	Tapudaki satış bedeli	Hâkimin belirlediği rayiç bedel
Geçiş kuralı	m.733 değişiklikleri önceki satışlara uygulanmaz; m.734 değişikliği derdest davalara da uygulanır

Önalım hakkı rayiç bedel kuralı nasıl işliyor

Eski düzenlemede önalım hakkı sahibi, tapuda gösterilen satış bedelini ve alıcıya düşen tapu giderlerini yatırarak payı alabiliyordu. 7571 sayılı Kanun’un 36. maddesiyle değiştirilen 734. maddenin ikinci fıkrası bu düzeni tersine çevirmiştir: dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir.

Yeni fıkraya göre önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini, nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere, verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir. Böylece bedelin yargılama boyunca değer kaybetmesi de önlenmiş olur.

Bu değişiklik uygulamadaki en eski tartışmalardan birini kapatmaktadır. Tapuda satış bedelinin düşük gösterilmesi, önalım davalarında alıcının aleyhine sonuç doğuruyor; gerçekte yüksek bedel ödeyen alıcı, davayı kaybettiğinde tapudaki düşük bedeli tahsil ediyordu. Rayiç bedel ölçütü bu dengesizliği ortadan kaldırır. Buna karşılık önalım hakkı sahibinin ödeyeceği tutar da yükselmiştir; hak artık ucuz bir devralma imkânı değildir.

Bedel yatırılmazsa ne olur

734. maddenin yeni ikinci fıkrası sonucu da yazmıştır: bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Kesin sürenin kaçırılması davanın esasını ortadan kaldırır; hak sahibi haklı olsa bile tescil hükmü kurulamaz.

Bu nedenle dava açmadan önce yapılması gereken hesap, tapudaki satış bedeli değil taşınmazın güncel değeridir. Rayiç bedel bilirkişi incelemesiyle belirleneceğinden, davacının bu tutarı kısa sürede nakden hazır edebilecek durumda olması gerekir. Kredi ya da satış yoluyla kaynak yaratılacaksa süreç dava açılmadan önce başlatılmalıdır.

Bilirkişi raporuna itiraz da bu aşamada önem kazanır. Rayiç bedelin yüksek belirlenmesi, davacının bedeli yatıramaması sonucunu doğurabilir; düşük belirlenmesi ise alıcının zararına olur. Rapora karşı itiraz süresi kaçırıldığında hüküm çoğunlukla ilk rapordaki rakam üzerinden kurulur.

Şufa hakkı kimlere karşı kullanılamaz

733. maddenin 25 Aralık 2025’te yeniden yazılan birinci fıkrası iki satış türünü kapsam dışında bırakır: 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar ile cebrî artırmayla satışlar. Eski metinde yalnızca cebrî artırma sayılıyordu; kamu ihalesiyle yapılan satışlar değişiklikle eklenmiştir.

Cebrî artırma, icra dairesi veya satış memurluğu eliyle yapılan satıştır. Ortaklığın giderilmesi davası sonucunda taşınmazın satış yoluyla paraya çevrilmesi de bu kapsamdadır; ihaleyle satılan payda önalım hakkı kullanılamaz. Ortaklığın giderilmesi sürecinin nasıl işlediğini ve satış usulünde 2026’da yapılan değişikliği izale-i şüyu davası yazımızda inceledik.

Kapsam dışı bırakma da geçici 1. maddeye tabidir. 25 Aralık 2025’ten önce 2886 sayılı Kanun kapsamında yapılmış bir satışta, eski hüküm uygulanacağı için önalım hakkının kullanılıp kullanılamayacağı eski metne göre değerlendirilir. Bu, tarih farkının doğrudan hak kaybına yol açtığı ikinci noktadır.

Fiili taksim şartları ve davaya etkisi

Fiili taksim, paydaşların taşınmazı kendi aralarında bölüşüp her birinin belirli bir bölümü kullanmasıdır. Kanunda böyle bir kavram yoktur; uygulamaya Yargıtay içtihatlarıyla girmiştir ve dayanağı Medeni Kanun’un 2. maddesindeki dürüstlük kuralıdır. Taşınmazda fiili bir kullanma biçimi oluşmuş ve paydaşlar uzun süre bu durumu benimsemişse, kayıtta paylı ama eylemli olarak bağımsız bu düzenin korunması gerektiği kabul edilir.

Savunmanın kabul edilebilmesi için üç unsur aranır: önalıma konu payın ilişkin olduğu bir taşınmazın bulunması, bu taşınmazın paydaşlarca kendi aralarında taksim edilmiş olması ve davacı ile davalıya pay satan paydaşın taşınmazın belirli bir kısmını kullanıyor olması. Kendi kullandığı yeri ve o yere denk gelen payı satan paydaşın işlemine karşı, o yerde hak iddia etmemiş davacının önalım hakkını kullanması dürüstlük kuralıyla bağdaşmaz sayılır.

Fiili taksim iddiası, kötüniyet iddiası niteliğinde olduğu için 14 Şubat 1951 tarih ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebilir ve mahkemece kendiliğinden de dikkate alınır. Bu hâlde savunmanın genişletilmesi yasağından söz edilemez.

Fiili taksim nasıl ispatlanır

İspat yükü, fiili taksim savunmasını ileri süren davalıdadır. Uygulamada kullanılan deliller şunlardır: mahallinde yapılan keşif, bilirkişi raporu, tanık beyanları, taşınmazdaki sınır işaretleri, çit ve duvar gibi ayırıcı unsurlar, ekilen ürünlerin farklılığı, ayrı abonelik kayıtları ve uzun süreli kullanımı gösteren belgeler.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin 2026/2544 esas, 2026/2430 karar sayılı ve 4 Mayıs 2026 tarihli kararına konu dosyada, taşınmazın iç kısmının küçük çitlerle ve ekilen ürün farklılıklarıyla kullanım alanlarına ayrıldığı, tanık beyanlarıyla da bunun doğrulandığı kabul edilmiş; ilk derece mahkemesi davayı reddetmiş, bölge adliye mahkemesi istinaf başvurusunu esastan reddetmiş ve daire kararı onamıştır.

Kararın dikkat çeken yönü oy çokluğuyla verilmiş olmasıdır. Karşı oyda, tarım arazileri bakımından 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’ndaki düzenlemeler nedeniyle fiili taksim uygulamasının artık sürdürülemeyeceği savunulmuştur. Karşı oy, tarım arazilerinin bölünmesini önleme amacı taşıyan kanunla, fiili taksime dayanılarak önalımın engellenmesinin bağdaşmadığı görüşündedir. Bu tartışma, tarım arazilerine ilişkin dosyalarda hâlâ açıktır.

Tarım arazilerinde önalım: sınırdaş malikin hakkı kaldırıldı

Tarım arazileri bakımından 2014 yılında özel bir önalım hakkı getirilmişti. 6537 sayılı Kanun’la 5403 sayılı Kanun’a eklenen 8/İ maddesinin ikinci fıkrası, sınırdaş tarımsal arazi maliklerine de önalım hakkı tanıyordu. Amaç, tarım arazilerinin birleştirilmesini teşvik etmekti.

Bu fıkra yürürlükte değildir. 28 Ekim 2020 kabul tarihli 7255 sayılı Kanun’un 20. maddesiyle mülga edilmiştir. Dolayısıyla bugün komşu tarlanın maliki olmak, tek başına önalım hakkı vermez. Bu bilgi güncelliğini yitirmiş kaynaklarda hâlâ yürürlükteymiş gibi anlatıldığından, dava açmadan önce doğrulanması gereken noktalardan biridir.

Maddenin yürürlükte kalan birinci fıkrası ise farklı bir hâli düzenler: aile malları ortaklığı veya kazanç paylı aile malları ortaklığı kurulduğu takdirde, ortaklardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması hâlinde diğer ortaklar önalım hakkına sahiptir. Maddenin son fıkrası, hakkın kullanılmasında Türk Medeni Kanunu hükümlerinin uygulanacağını belirtir; yani süreler ve usul yukarıda anlatıldığı gibidir.

Şufa hakkından feragat ve belirli bir satışta vazgeçme

Önalım hakkından önceden ve tümüyle vazgeçmek mümkündür, ancak sıkı bir şekil şartına bağlıdır. Medeni Kanun’un 733. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Şerh verilmemiş bir feragat, sonraki satışlarda ileri sürülemez.

Belirli bir satış için vazgeçme ise daha hafif bir şekle tabidir: yazılı şekil yeterlidir ve bu vazgeçme satıştan önce veya sonra yapılabilir. Uygulamada paydaşın satışa muvafakat ettiğini gösteren yazılı beyanlar bu kapsamda değerlendirilir. Vazgeçme yalnızca o satış bakımından sonuç doğurur; taşınmazdaki sonraki satışlarda hak yeniden doğar.

Sözlü muvafakat ve satışa tanık olma tek başına vazgeçme sayılmaz. Ancak bu tür olgular, fiili taksim savunmasıyla birleştiğinde dürüstlük kuralı çerçevesinde değerlendirilir. Bu yüzden pay satışlarında paydaşların yazılı beyanının alınması, hem alıcıyı hem satıcıyı sonraki davalardan korur.

	Haktan feragat	Belirli bir satışta vazgeçme
Şekil	Resmî şekil ve tapuya şerh	Yazılı şekil
Kapsam	Tüm satışlar	Yalnızca o satış
Zamanı	Satıştan önce	Satıştan önce veya sonra
Sonraki satışlara etkisi	Devam eder	Etkisi yoktur, hak yeniden doğar
Dayanak	Türk Medeni Kanunu m.733/2

Sözleşmeden doğan önalım hakkı ve şerhin süresi

Yasal önalım hakkının yanında bir de sözleşmeyle kurulan önalım hakkı vardır. Medeni Kanun’un 735. maddesine göre tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Kütükte koşullar belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır.

Şerhin etkisi sınırsız değildir: aynı madde, şerhin etkisinin her durumda şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona ereceğini düzenler. On yıl dolduğunda hak sözleşme tarafları arasında kişisel talep olarak varlığını sürdürse de, üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez.

Aynı maddenin son fıkrası, yasal önalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümlerin sözleşmeden doğan önalım hakkında da uygulanacağını söyler. Dolayısıyla üç aylık ve bir yıllık süreler ile rayiç bedelin yatırılmasına ilişkin yeni kural, sözleşmesel önalım bakımından da geçerlidir.

Önalım davası görevli mahkeme ve yetkili mahkeme

Görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 2. maddesi, dava konusunun değer ve miktarına bakılmaksızın malvarlığı haklarına ilişkin davalarda aksine düzenleme yoksa asliye hukuk mahkemesini görevli sayar; önalım davası için özel bir görev kuralı öngörülmemiştir.

Yetki ise kesindir. Kanun’un 12. maddesine göre taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Önalım davası tapu kaydının iptali ve tescili sonucunu doğurduğu için bu kapsamdadır; davalının yerleşim yerinde açılan dava yetkisizlikle reddedilir.

Temyiz aşamasında dosyalara bakan daire de değişmiştir. Yargıtay karar arama sisteminde önalım hakkı ifadesiyle bulunan güncel kararların büyük çoğunluğu 7. Hukuk Dairesi’ne aittir; eski tarihli kaynaklarda geçen 14. Hukuk Dairesi bugünkü yapıda bu dosyalara bakmamaktadır. Bir karara atıf yapılacaksa daire ve tarih birlikte kontrol edilmelidir.

Şufa hakkı davası arabuluculuk zorunlu mu

Önalım davası, dava şartı olarak arabuluculuğa tabi uyuşmazlıklar arasında sayılmamıştır. 6325 sayılı Kanun’un 18/B maddesi dört bent sayar: kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar ve komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar. Önalım hakkı bunların hiçbirine girmez.

Buna karşılık aynı taşınmaz için ortaklığın giderilmesi de isteniyorsa, o talep bakımından arabuluculuk dava şartıdır. Uygulamada paydaşlar çoğu zaman iki yolu birlikte değerlendirir: pay üçüncü kişiye satılmışsa önalım, satılmamış ama ortaklık sürdürülemiyorsa ortaklığın giderilmesi gündeme gelir.

Tarafların arabuluculukta anlaşması hâlinde taşınmaz devri de mümkündür. 18/B maddesine 2024 yılında eklenen beşinci fıkra uyarınca, taşınmazın devrine veya üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin anlaşma belgesinin taraflarından biri, icra edilebilirlik şerhi verilmesinden sonra tapu müdürlüğünden tescil talebinde bulunabilir ve resmî senet düzenlenmeksizin tescil yapılır.

Önalım davası harç hesaplama ve vekalet ücreti

Önalım davası, tapu iptali ve tescil istemi içerdiği için nispi harca tabidir. Harca esas değer, dava konusu payın değeridir; rayiç bedel kuralı geldikten sonra bu değerin güncel piyasa karşılığına göre belirlenmesi gerekir. Dava dilekçesinde değer düşük gösterilirse mahkeme harç tamamlaması için kesin süre verir.

Vekâlet ücreti de nispi olarak hesaplanır ve Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’nin ilgili kısmına göre belirlenir. Davanın reddi hâlinde davacı, kabulü hâlinde davalı vekâlet ücretiyle yükümlü olur. Fiili taksim savunmasının kabul edildiği dosyalarda davacının hem harcı hem karşı taraf vekâlet ücretini üstlenmesi, davanın maliyetini ciddi biçimde artırır.

Bu tabloya bir de yatırılacak rayiç bedel eklenir. Dava açılırken hesaplanması gereken toplam yük, harç ve gider avansıyla sınırlı değildir; kesin süre içinde nakden yatırılması gereken bedel de baştan planlanmalıdır. Aksi hâlde kazanılabilecek bir dava, bedel yatırılamadığı için tescil hükmüyle sonuçlanmaz.

Hisseli tapu satışı ve satışın iptali istemleri

Hisseli taşınmazda paydaş, payını satmak için diğer paydaşlardan izin almak zorunda değildir. Pay üzerinde serbestçe tasarruf edilebilir; tapu müdürlüğünde resmî senet düzenlenerek satış yapılır. Paydaşların hakkı satışı engellemek değil, satış gerçekleştikten sonra önalım hakkını kullanmaktır.

Bu nedenle “hisseli tapu satışının iptali” istemi, çoğu zaman önalım davası olarak nitelendirilir. Gerçek bir iptal davası ancak satışın muvazaalı olması, ehliyetsizlik ya da hile gibi geçersizlik sebeplerinin bulunması hâlinde gündeme gelir. Miras bırakanın mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla yaptığı devirlerde izlenecek yol ise ayrıdır; bunu muris muvazaası yazımızda ele aldık.

Saklı payı zedelenen mirasçıların açacağı dava da önalımdan farklıdır. Orada amaç payı devralmak değil, tasarrufun saklı payı aşan kısmının indirilmesidir; süreler ve davalı sıfatı başka kurallara bağlıdır. Bu ayrımın ayrıntısı için tenkis davası yazımıza bakılabilir.

Önalım hakkı davası ne kadar sürer

Süreyi belirleyen aşamalar keşif, bilirkişi incelemesi ve rayiç bedelin belirlenmesidir. Fiili taksim savunması ileri sürülmüşse tanık dinlenmesi de eklenir. İlk derece yargılaması bu nedenle çoğu dosyada bir yılı aşar; istinaf ve temyiz aşamaları süreci uzatır.

Yeni bedel rejimi, süre bakımından iki yönlü etki doğurur. Bir yandan 734. madde rayiç bedelin hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenmesini emrederek yargılamayı hızlandırmayı amaçlar; diğer yandan bedel tespiti için ayrı bir bilirkişi incelemesi gerektiği için ek bir aşama yaratır.

Duruşma aralıkları bakımından ise genel bir sınır getirilmiştir. 7589 sayılı Kanun’la Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 147. maddesine eklenen üçüncü fıkra, duruşmalar arasındaki sürenin üç aydan daha uzun olamayacağını, zorunlu hâllerde hâkimin gerekçe göstererek daha uzun süre belirleyebileceğini düzenler.

Önalım hakkı kullanılmazsa ne olur, ecrimisil istenebilir mi

Süreler geçtikten sonra hak düşer ve yeni paydaş taşınmazda kalıcı olur. Bu durumda paydaşların önünde iki yol kalır: ortaklığın giderilmesi davası açmak ya da ortak kullanım düzenini yazılı bir anlaşmaya bağlamak. Hiçbir şey yapılmazsa, yeni paydaşla eski paydaşlar arasındaki kullanım uyuşmazlıkları büyüyerek sürer.

Yeni paydaş taşınmazın tamamını kullanmaya başlarsa, diğer paydaşlar kullanım karşılığı isteyebilir. Bu talep önalım değil ecrimisildir ve kendi kurallarına tabidir: paydaşlar arasında kural olarak önce intifadan men koşulunun gerçekleşmesi, yani yararlanma isteğinin karşı tarafa bildirilmesi gerekir. Ayrıntıları ecrimisil davası yazımızda ele aldık.

Üçüncü ihtimal, taşınmazın kamu eliyle alınmasıdır. İdare taşınmaza el atmışsa artık paydaşlar arası bir uyuşmazlık değil, idareye karşı açılacak bir bedel davası söz konusudur. Bu davanın işleyişini ve el atma tarihine göre değişen rejimi kamulaştırma davası yazımızda inceledik.

Önalım davası açmadan önce yapılacaklar

İlk adım tapu kaydını almak ve satış tarihini belirlemektir; bu tarih hem bir yıllık sürenin başlangıcını hem hangi rejimin uygulanacağını belirler. İkinci adım, satışın noter aracılığıyla bildirilip bildirilmediğini kontrol etmektir; bildirim varsa üç aylık süre, yoksa yalnızca azami süre işler.

Üçüncü adım, taşınmazın fiilî kullanım durumunu belgelemektir. Davacı, taşınmazda kendi kullandığı belirli bir bölüm bulunmadığını ya da fiili taksim iddiasının doğru olmadığını göstermeye hazırlıklı olmalıdır. Dördüncü adım, rayiç bedeli hesaplamak ve bu tutarı kesin süre içinde nakden yatırabilecek kaynağı önceden planlamaktır.

Beşinci adım, davanın doğru kişiye ve doğru yerde açılmasıdır: davalı alıcıdır, mahkeme taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesidir. Dava dilekçesinde tapu kaydının iptali ve tescil talebi ayrı ayrı gösterilir; harca esas değer, payın güncel değeri üzerinden bildirilir.

Bu yazı önalım hakkının dava yoluyla kullanılmasını ele alır. Payını satmak isteyen paydaş veya hisseli taşınmaz satın alacak alıcı tarafında duruyorsanız, hangi yöntemin hakkı gerçekten sona erdirdiği, hangisinin yalnızca süreyi başlattığı ve hangisinin muvazaa sayılarak tapunun iptaliyle sonuçlandığı ayrımı için hisseli tapuda şufa hakkı nasıl önlenir yazımıza bakabilirsiniz.

Önalım hakkının kullanılmasıyla edinilen pay, sonradan satıldığında vergi bakımından diğer taşınmazlardan farklı değerlendirilmez; belirleyici olan iktisap tarihi ile satış arasındaki süredir. Bu sürenin hesabı ve istisna tutarı için değer artış kazancı vergisi yazımıza bakabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

Önalım hakkı sahibi kimdir?

Satış tarihinde taşınmazda paydaş olan kişidir. Pay oranının büyüklüğü önem taşımaz; küçük paylı paydaş da satılan payın tamamı için önalım isteyebilir. Satıştan sonra paydaş olan kişi bu hakkı kullanamaz.

Önalım hakkı kimlere karşı ileri sürülebilir?

Payı satın alan üçüncü kişiye karşı ileri sürülür. Türk Medeni Kanunu’nun 734. maddesinin birinci fıkrası, önalım hakkının alıcıya karşı dava açılarak kullanılacağını düzenler. Payı satan paydaşa karşı açılan dava husumet yokluğundan reddedilir.

Şufa hakkı itiraz süresi ne kadar?

Hak, satışın noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer. Bir yıllık süre 25 Aralık 2025’te iki yıldan indirilmiştir ve bu tarihten önceki satışlara uygulanmaz. Süreler hak düşürücüdür; hâkim tarafından kendiliğinden gözetilir.

Şufa hakkı nasıl ortadan kalkar?

Üç yolla sona erer: sürelerin geçmesi, resmî şekilde yapılıp tapuya şerh edilen feragat ve belirli bir satış için yazılı olarak yapılan vazgeçme. Ayrıca satış 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında ya da cebrî artırmayla yapılmışsa hak zaten doğmaz.

Önalım hakkı rayiç bedel üzerinden mi kullanılır?

Evet. 7571 sayılı Kanun’la değiştirilen 734. maddenin ikinci fıkrası uyarınca dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir ve önalım hakkı sahibi bu bedeli, alıcıya düşen tapu giderleriyle birlikte, nemalandırılmak üzere hâkimin belirlediği yere kesin süre içinde nakden yatırır. Bu değişiklik, yürürlük tarihinden önce açılmış davalarda da uygulanır.

Önalım davası görevli mahkeme hangisidir?

Asliye hukuk mahkemesidir. Yetki bakımından ise Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 12. maddesi uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir; başka bir yerde açılan dava yetkisizlikle reddedilir.

Önalım davası ne kadar sürer?

Keşif, bilirkişi incelemesi ve rayiç bedel tespiti gerektiğinden ilk derece yargılaması çoğunlukla bir yılı aşar; fiili taksim savunması varsa tanık dinlenmesi süreci uzatır. 7589 sayılı Kanun’la getirilen düzenleme, duruşmalar arasındaki sürenin kural olarak üç ayı aşamayacağını öngörmektedir.

Önalım davası vekalet ücreti nasıl belirlenir?

Dava tapu iptali ve tescil istemi içerdiği için vekâlet ücreti nispi olarak, Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’ne göre hesaplanır. Davanın reddi hâlinde davacı, kabulü hâlinde davalı bu ücretle yükümlü olur. Harç da nispidir ve harca esas değer payın değeri üzerinden belirlenir.

Fiili taksim nasıl ispatlanır?

İspat yükü savunmayı ileri süren davalıdadır. Keşif, bilirkişi raporu, tanık beyanları, çit ve sınır işaretleri, ekilen ürünlerin farklılığı ve uzun süreli ayrı kullanımı gösteren belgeler kullanılır. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin 4 Mayıs 2026 tarihli kararında, çitlerle ve ürün farklılıklarıyla ayrılmış kullanım alanları fiili taksimin kanıtı sayılmış ve davanın reddi onanmıştır.

Şufa hakkı yargıtay kararları hangi dairede toplanıyor?

Güncel kararlar Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nde toplanmaktadır. Karar arama sisteminde önalım hakkı ve fiili taksim ifadeleriyle bulunan son dönem kararlarının neredeyse tamamı bu daireye aittir. Eski kaynaklarda geçen 14. Hukuk Dairesi bugünkü yapıda bu dosyalara bakmamaktadır.

Sufa hakki ve izale i şuyu birlikte istenebilir mi?

İki talep farklı sonuçlara yöneldiği için aynı davada birleştirilmez. Önalımda amaç satılan payı devralmak, ortaklığın giderilmesinde ise paylı mülkiyeti sona erdirmektir. Ortaklığın giderilmesi davası ayrıca dava şartı olarak arabuluculuğa tabidir; önalım davası değildir.

Hisseli tapu satışına itiraz edilebilir mi?

Paydaş, diğer paydaşın payını satmasını engelleyemez; pay üzerinde serbestçe tasarruf edilebilir. Satış gerçekleştikten sonra kullanılabilecek hak önalımdır. Satışın kendisinin geçersizliği ancak muvazaa, ehliyetsizlik veya hile gibi sebeplerin ispatı hâlinde ileri sürülebilir.

Tarım arazisinde komşu tarla sahibinin önalım hakkı var mı?

Yoktur. Sınırdaş tarımsal arazi maliklerine önalım hakkı tanıyan 5403 sayılı Kanun’un 8/İ maddesinin ikinci fıkrası, 28 Ekim 2020 kabul tarihli 7255 sayılı Kanun’un 20. maddesiyle yürürlükten kaldırılmıştır. Maddenin yürürlükte kalan birinci fıkrası yalnızca aile malları ortaklığı kurulan hâllere ilişkindir.

Önalım hakkı şekil şartı nedir?

Hakkın kullanılması dava açmayı gerektirir; ihtarname göndermek ya da alıcıya beyanda bulunmak yeterli değildir. Haktan feragat ise resmî şekilde yapılmalı ve tapu kütüğüne şerh verilmelidir. Belirli bir satışta vazgeçme için yazılı şekil yeterlidir.

Önalım hakkı davası arabuluculuk zorunlu mu?

Zorunlu değildir. 6325 sayılı Kanun’un 18/B maddesindeki dava şartı arabuluculuk listesi kira, ortaklığın giderilmesi ve paylaştırma, kat mülkiyeti ve komşu hakkı uyuşmazlıklarını kapsar; önalım bunların arasında sayılmamıştır. Buna karşılık aynı taşınmaz için ortaklığın giderilmesi de isteniyorsa, o talep bakımından arabulucuya başvurmak dava şartıdır.

Bilirkişi raporuna itiraz edilmezse ne olur?

Rayiç bedel çoğunlukla rapordaki rakam üzerinden hükme esas alınır. Bedelin yüksek belirlenmesi davacının ödeme yükünü ağırlaştırır, düşük belirlenmesi ise alıcının zararına olur. Bu nedenle rapora itiraz süresi, dosyanın parasal sonucunu doğrudan belirleyen aşamalardan biridir.