Yeni Kira Sözleşmesi İmzaladık, 5 Yıllık Süre Baştan mı Başlar?

Yeni kira sözleşmesi 5 yıllık süre hesabını kendiliğinden sıfırlamaz. Yargıtay, aynı kiracıyla kesintisiz süren bir ilişkide araya giren yeni tarihli sözleşmeyi “yenileme sözleşmesi” sayıyor. Ekim 2026’nın ilk haftasında birçok haber sitesi bu konuda aynı başlığı kullandı: “Yargıtay’dan 5 yıl kararı, hesap değişti.” Haberlere konu olan karar Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 3 Mart 2026 tarihli kararıdır (E.2025/3450, K.2026/1141). Kararın tam metni okunduğunda yeni bir hesap getirmediği görülüyor. Yargıtay, yeni kira sözleşmesi 5 yıllık süre hesabında en az 2010’dan beri uyguladığı ölçütü bu dosyada da tekrarladı. Bu ölçüt “süre her zaman ilk sözleşmeden sayılır” kuralı değildir. Sonucu, yenileme sırasında yazılan kira bedelinin imza tarihindeki piyasa kirasına uygun olup olmadığı belirler.

Bu yazı, yıllardır aynı kiralananda süren bir kira ilişkisinde araya yeni tarihli bir sözleşme girdiğinde iki tarafın da sorduğu soruyu cevaplıyor: Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesindeki beş yıl hangi tarihten sayılır? Kiraya veren “kiracım 15 yıldır burada” diyerek emsal kiraya göre tespit isteyebilir mi? Kiracı “yeni sözleşmeyi imzalayalı üç yıl oldu” diyerek endeks artışında kalabilir mi? Dayanak, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu‘nun 344 ve 345. maddeleri ile Yargıtay’ın 2010-2026 yılları arasında verdiği kararlardır.

Haberlerdeki Kararın Dosyası ve Gerekçesi

Karara konu dava bir sulh hukuk mahkemesinde açıldı. Kiraya veren, dava dilekçesinde kiracının 2005 yılından beri aynı iş yerinde kiracı olduğunu, aylık net 22.310 TL kira ödediğini ve bu bedelin emsallerin çok altında kaldığını ileri sürdü. 1 Mayıs 2021’den itibaren aylık kiranın net 39.000 TL olarak tespitini istedi. Dilekçede iki dükkânın 2010 yılında aradaki duvar yıkılarak birleştirildiği ve tek yapı olarak kullanıldığı da anlatıldı. Haberlere göre kiralanan İstanbul’daydı. Kiracı süresi içinde cevap dilekçesi vermedi.

İlk derece mahkemesi dosyadaki en son sözleşmeye baktı: 1 Mayıs 2018 başlangıç tarihli, bir yıl süreli kira sözleşmesi. Mahkemeye göre bu sözleşmenin üzerinden dava tarihinde henüz beş yıl geçmemişti. Bu nedenle kira hak ve nesafete göre belirlenemezdi, sözleşmedeki artış şartı uygulanmalıydı. Kiraya verenin 2005 tarihini dosyaya sunduğu delillerle ispat edemediği kabul edildi. Mahkeme sözleşmedeki artış şartına göre hesap yaptırdı ve iki bağımsız bölüm için ayrı ayrı net 19.116,48 TL ile net 6.117,27 TL kira tespit etti. Bölge adliye mahkemesi kiraya verenin istinaf başvurusunu esastan reddetti.

Kiraya veren temyizde 2018 sözleşmesinin kira bedelini güncellemek için değil, var olan kira ilişkisini yazıya geçirmek için imzalandığını savundu. Kiracılık süresinin re’sen araştırılması gerektiğini, dosyaya sunulan kooperatif yazısının da bunu doğruladığını belirtti.

Yargıtay, bölge adliye mahkemesi kararını kaldırdı ve ilk derece mahkemesi kararını kiraya veren yararına oybirliğiyle bozdu. Gerekçede üç nokta öne çıkıyor:

• Kiraya veren 2005 vakıasını dava dilekçesinde ileri sürmüş ve yargılama sırasında daha eski tarihli sözleşmeleri dosyaya sunmuştu. Mahkemenin işi bu delilleri tartışmaktı. “15 yıllık kiracılık” anlatımı ile dilekçeye eklenen yeni tarihli sözleşme arasındaki belirsizlik, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu‘nun 31. maddesindeki davayı aydınlatma ödevi kapsamında giderilmeliydi.
• 2018 sözleşmesini “yenileme/tecdit” sözleşmesi saymak yerindeydi. Ancak bu sözleşmede belirlenen bedelin emsal ve rayiçlere uygun olup olmadığı araştırılmamıştı.
• Bedel rayice uygun değilse, yenileme sözleşmesinin üzerinden beş yıl geçmemiş olsa bile ilk sözleşmenin başlangıcından bu yana geçen süre gözetilerek kira hak ve nesafete göre belirlenecekti.

Mahkemeye verilen iş de açıkça yazıldı. Bilirkişi heyetinden ek rapor alınacak, 2018 sözleşmesindeki bedelin o tarihteki rayici yansıtıp yansıtmadığı araştırılacak, bu inceleme o tarihte ödenmekte olan kira bedellerini de kapsayacaktı. Bedel rayice uygunsa talep edilen dönemin kirası endeksle artırılacak, değilse hak ve nesafete göre belirlenecekti.

Karar metninde içtihat değişikliğine, yerleşik uygulamadan dönüldüğüne ya da “emsal” niteliğine işaret eden bir ifade yoktur. Yargıtay sıradan bir eksik inceleme bozması yaptı.

“5 Yıl Hesabı Değişti” Başlığı Neden Yanlış?

Kararın kurduğu cümle, Yargıtay’ın kira tespit dosyalarında yıllardır kullandığı bir kalıptır. Kapatılan 6. Hukuk Dairesi’nin 27 Ocak 2016 tarihli kararı aynı cümleyi neredeyse kelimesi kelimesine kurar: “Yenileme sözleşmesinde kira bedeli emsal ve rayiçlere uygun değil ise yenileme sözleşmenin imzalanmasından itibaren 5 yıl geçmemiş olsa dahi ilk sözleşmenin başlangıcına göre geçen süre gözetilerek şartları varsa kira parasının hak ve nesafete göre tespiti talep edilebilir.” (E.2015/5957, K.2016/478). Mahkemeye verilen görev de 2026 kararındakiyle aynıdır: yenileme sözleşmesindeki bedelin rayici yansıtıp yansıtmadığı emsallerle ve keşifle belirlenecek, rayice uygunsa endeks, değilse hak ve nesafet uygulanacaktır.

Aynı yaklaşım daha da eskiye gider. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 28 Haziran 2010 tarihli kararında, her yıl yenilenen sözleşmelerle süren bir kira ilişkisinde “yenilenen sözleşmede kararlaştırılan kira bedelinin o dönemin olağan rayicine uygun olması halinde devam eden yeni dönem kira parasının endeks uygulamasına göre tespiti” gerektiğini söyledi (E.2010/7710, K.2010/11432). Bu karar Türk Borçlar Kanunu yürürlüğe girmeden, 818 sayılı Borçlar Kanunu döneminde verildi.

Kararların bir kısmında eşik “beş yıl” değil “üç yıl” olarak geçer (ör. 6. HD E.2013/16850, K.2014/6222; 3. HD E.2017/6937, K.2019/3558). Bu kararlar, 344. maddedeki beş yıl kuralından önce oluşan Yargıtay uygulamasının izini taşır. O uygulamada kira ilişkisinin kurulmasından itibaren üç yıldan fazla zaman geçmişse yeni dönem kirası, 18 Kasım 1964 tarihli ve 2/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı’na dayanılarak hak ve nesafete göre belirleniyordu (6. HD E.2015/5038, K.2016/2005). Eşiğin rakamı değişti, yenileme sözleşmesine bakış değişmedi.

Haberlerin “düşük kira ödeyenlere kötü haber” çerçevesi de eksiktir. Bu yazı için aynı ölçütü kuran 13 Yargıtay bozma kararını inceledik. Bunların yedisinde bozma kiracının temyizi üzerine geldi, dördünde kiraya verenin temyizi üzerine, ikisinde ise iki tarafın temyizi birlikte değerlendirildi. Kural, mahkemenin ilk sözleşme tarihini doğrudan esas alıp hak ve nesafete gitmesini de engelliyor.

Karar	Temyiz eden	Kararın özü
3. HD E.2010/7710, K.2010/11432 (28.06.2010)	Kiracı	Yenilenen sözleşmedeki bedel o dönemin rayicine uygunsa yeni dönem kirası endeksle belirlenir. Uygun değilse ve sözleşme öncekinin devamıysa hak ve nesafet uygulanır.
6. HD E.2013/16850, K.2014/6222 (14.05.2014)	İki taraf	Önceki malik döneminde 2004’te başlayan kira ilişkisinde 2011 sözleşmesi yenileme sözleşmesi sayıldı. Taşınmazı 2012’de satın alan malik açısından da rayiç testi uygulanır.
6. HD E.2014/164, K.2014/10519 (29.09.2014)	İki taraf	1999’da başlayan ilişkide 2010 yenilemesindeki bedel rayice uygun değildi, hak ve nesafet doğru. Ancak eski kiracı indirimi yapılmadığı için bozuldu.
6. HD E.2014/8839, K.2014/10788 (01.10.2014)	Kiracı	Yenilenen sözleşmedeki bedelin yenileme tarihindeki rayice uygunluğu değerlendirilmeden hüküm kurulamaz.
6. HD E.2014/986, K.2014/11097 (15.10.2014)	Kiraya veren	Kiraya verenin eski kiracılık iddiası üzerinde durulmalı, kira başlangıç tarihi delillerle belirlenmeliydi.
6. HD E.2015/6685, K.2015/9864 (12.11.2015)	Kiracı	Mahkeme 2012 yenilemesinin rayice uygunluğunu araştırmadan ilk sözleşmeyi esas alıp hak ve nesafet uyguladı. Karar bozuldu.
6. HD E.2015/5957, K.2016/478 (27.01.2016)	Kiracı	Kalıp cümlenin kurulduğu karar. 56 yıllık kiracılık iddiası bulunan dosyada 2010 yenilemesinin rayice uygunluğu araştırılmadan hak ve nesafete gidilmişti.
6. HD E.2015/5038, K.2016/2005 (15.03.2016)	Kiraya veren	2013’te sözlü olarak yenilenen kira da yenileme sözleşmesidir. Bedel rayice uygunsa endeks, değilse hak ve nesafet uygulanır.
6. HD E.2015/10787, K.2016/6759 (16.11.2016)	Kiracı	Kiracının sunduğu 2013 başlangıçlı sözleşme hakkında kiraya verenin beyanı alınmalı, o tarihteki rayiç araştırılmalıydı.
3. HD E.2017/5024, K.2018/10168 (17.10.2018)	Kiraya veren	Her yıl yenilenen sözleşmede bedelin rayici yansıtıp yansıtmadığı bilirkişi heyetinden ek raporla araştırılmalıydı.
3. HD E.2017/5411, K.2018/11236 (08.11.2018)	Kiracı	Kiraya verenin murisiyle imzalanan 2013 sözleşmesi yenileme sözleşmesidir. Rayice uygunsa endeks uygulanır.
3. HD E.2017/6937, K.2019/3558 (18.04.2019)	Kiracı	Taşınmazı satın alan yeni malikin kiracıyla imzaladığı 2011 tarihli ek sözleşme yenileme sayıldı. Mahkemenin doğrudan hak ve nesafete gitmesi bozuldu.
3. HD E.2025/3450, K.2026/1141 (03.03.2026)	Kiraya veren	Haberlere konu karar. 2005’te başlayan ilişkide 2018 sözleşmesinin bedeli rayice uygun mu, araştırılmalı.

Yeni Kira Sözleşmesi 5 Yıllık Süre Hesabında Neyi Değiştirir?

Kanunun kendisi yenileme sözleşmesini ayrıca düzenlemez. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin üçüncü fıkrası şöyledir: “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.”

Fıkradaki “beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmeleri” ifadesi, uygulamada bir yıllık kurulup her yıl uzayan kira ilişkilerine uygulanır. Kanun, araya yeni tarihli bir sözleşme girdiğinde sürenin hangi tarihten sayılacağını yazmaz. Yargıtay bu boşluğu iki adımlı bir testle dolduruyor.

Birinci adım: Yeni tarihli belge gerçekten yeni bir kira ilişkisi mi kuruyor? Aynı kiracı aynı kiralananı kesintisiz kullanmaya devam ediyorsa, araya giren yeni tarihli sözleşme Yargıtay’a göre bir “yenileme sözleşmesi”dir. Yeni bir kira ilişkisi başlatmaz. Sözleşmenin üzerinde “kira sözleşmesi” yazması, matbu bir formun yeniden doldurulması ya da başlangıç tarihi olarak yeni bir tarihin yazılması sonucu değiştirmez.

İkinci adım: Yenilemede yazılan bedel imza tarihindeki rayice uygun mu? Bu adım sonucu belirler:

• Bedel o tarihteki emsal kiralara uygunsa taraflar fiilen kirayı piyasaya göre yeniden kurmuş sayılır. Talep edilen yeni dönemin kirası yenileme bedeline endeks uygulanarak bulunur. Kira ilişkisinin eski tarihli olması tek başına emsal kiraya göre belirleme sonucunu doğurmaz.
• Bedel o tarihteki emsal kiraların altındaysa yenileme yalnızca eski ilişkinin kâğıda dökülmesidir. Beş yıllık süre ilk sözleşmenin başlangıcından sayılır. Bu süre dolmuşsa kira hak ve nesafete göre belirlenir.

İki adım birlikte okunduğunda yeni kira sözleşmesi 5 yıllık süre hesabını otomatik olarak sıfırlamaz ama her durumda eski tarihe de bağlamaz. Sonucu, imzalanan belgenin üzerindeki tarih değil, o belgeye yazılan rakamın imza tarihindeki piyasa karşısındaki yeri belirler. “Beş yıl her zaman ilk sözleşmeden sayılır” cümlesi, ancak yenilemede kiranın piyasaya göre yeniden kurulmadığı ilişkiler için doğrudur.

Yenileme Sözleşmesindeki Bedelin Rayice Uygunluğu Nasıl Ölçülür?

Yeni kira sözleşmesi 5 yıllık süre hesabında rayiç testi bugünün piyasasına göre değil, yenileme sözleşmesinin imzalandığı tarihe göre yapılır. 2026 kararındaki dosyada bilirkişi heyetinin cevaplayacağı soru, 2018 yılında yazılan kiranın 2018 piyasasına göre uygun olup olmadığıdır. 2021’de ya da dava tarihinde piyasanın ne olduğu bu adımda önemsizdir.

Yargıtay’ın mahkemelere verdiği talimatlarda üç araç tekrar ediyor:

• Usulüne uygun toplanmış emsal kira sözleşmeleri. Aynı bölgede, benzer nitelikte ve aynı tarihlerde kiraya verilmiş taşınmazların sözleşmeleri dosyaya getirtilir.
• Mahallinde keşif. Kiralananın konumu, cephesi, yüzölçümü ve kullanım şekli yerinde incelenir (6. HD E.2015/5957, K.2016/478).
• Bilirkişi heyetinden ek rapor. İlk raporda yalnız dava dönemine bakılmışsa yenileme tarihindeki rayiç ayrıca sorulur (3. HD E.2017/5024, K.2018/10168). 2026 kararı bu incelemenin o tarihte ödenmekte olan kira bedellerini de kapsamasını istedi.

Yenileme bedelinin rayicin ne kadar altında kalması gerektiğine ilişkin sabit bir oran incelediğimiz kararlarda yer almıyor. Mahkeme emsallerle yaptığı karşılaştırmaya göre karar veriyor.

Önceki dönem bedelinin büyüklüğü tek başına sonuç doğurmaz. 6. Hukuk Dairesi’nin 2014 tarihli bir dosyasında 1999’da aylık net 350 TL ile başlayan kira, 2010 yenilemesinde aylık net 4.200 TL’ye çıkarılmıştı. Bu, yaklaşık on iki katlık bir artıştı. Buna rağmen bilirkişi raporu 2010 bedelinin kiralananın merkezi konumu ve bölgeye olan rağbet karşısında hak ve nesafete uygun olmadığını belirledi ve Daire hak ve nesafete göre belirlemede usulsüzlük görmedi (E.2014/164, K.2014/10519). Yani yenilemede yapılan büyük bir artış bile, piyasa karşısında yetersiz kalmışsa ilk sözleşme tarihine dönüşü engellemiyor.

Aynı Kural Kiracıyı Nasıl Korur?

Haberler kararı kiraya veren lehine bir gelişme olarak sundu. Oysa yukarıdaki tabloda bozmaların çoğu kiracının temyizi üzerine geldi. Bu dosyalarda ilk derece mahkemesi, kira ilişkisinin eski tarihte başladığını görünce yenileme sözleşmesini hiç tartışmadan doğrudan hak ve nesafete gitmişti. Yargıtay bu yaklaşımı da bozdu.

• Kapatılan 6. Hukuk Dairesi 2015’te, kiracının “yeni sözleşme günün koşullarına uygun yapıldı” savunmasına rağmen mahkemenin ilk sözleşme tarihini esas alıp hak ve nesafet uygulamasını bozdu (E.2015/6685, K.2015/9864).
• 3. Hukuk Dairesi 2019’da, taşınmazı 2011’de satın alan yeni malikin kiracıyla imzaladığı “Ek Sözleşme”yi yenileme sözleşmesi saydı. Mahkemenin bu sözleşmedeki bedelin rayice uygunluğunu araştırmadan hak ve nesafete göre kira belirlemesini kiracı yararına bozdu (E.2017/6937, K.2019/3558).
• Aynı Daire 2018’de, kiraya verenin murisiyle imzalanan 2013 tarihli dört yıllık sözleşmeyi yenileme sözleşmesi saydı ve rayice uygunsa endeks uygulanması gerektiğini belirterek kiracının temyizini kabul etti (E.2017/5411, K.2018/11236).

Kiracı açısından anlamı şudur: Yenilemede piyasaya uygun bir kira kabul ettiyseniz ve bu emsallerle gösterilebiliyorsa, kira ilişkinizin eski tarihli olması tek başına emsal kiraya göre belirlemeye yol açmaz. Bu kararlarda talep edilen dönemin kirası yenileme bedeline endeks uygulanarak bulunmuştur.

Hangi Belge Yenileme Sözleşmesi Sayılır?

Yeni kira sözleşmesi 5 yıllık süre hesabında yenileme sayılan belge tek tip değildir. Yargıtay kararlarında yenileme sayılan belgeler yalnız baştan sona yeniden yazılmış kira sözleşmeleri değildir:

• Ek sözleşme ve protokol. Taşınmazı satın alan malikin kiracıyla imzaladığı ve yalnızca yeni kira bedelini belirleyen “Sözleşme” başlıklı belge, kiraya veren karşı çıkmadığı için yenileme sözleşmesi sayıldı (3. HD E.2017/6937, K.2019/3558).
• Sözlü yenileme. Kira bedelinin taraflar arasındaki uzlaşmayla aylık 4.800 TL’den 10.513 TL’ye çıkarıldığı sözlü anlaşma da yenileme sözleşmesidir (6. HD E.2015/5038, K.2016/2005). Bu dosyada Daire, yenilemedeki bedel rayice uygunsa kiranın son ödenen bedele endeks uygulanarak belirleneceğini söyledi.
• Önceki malikle yapılan sözleşme. Kiralananın el değiştirmesi hesabı yeniden başlatmaz. Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesine göre yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. 2012’de taşınmazı satın alan malikin açtığı davada, kiracının önceki malikle 2011’de imzaladığı sözleşme yenileme sözleşmesi sayıldı ve rayiç testi uygulandı (6. HD E.2013/16850, K.2014/6222). Ev el değiştirdiğinde kiracının diğer hakları ev sahibi evi satarsa kiracıyı çıkarabilir mi yazısında ayrıca anlatılıyor.
• Ekonomik koşullara bağlı ek sözleşme. 2004’te başlayan bir kira ilişkisinde taraflar 2008 sonunda kriz nedeniyle bir yıllık ek sözleşme yaparak kirayı yeniden belirlemişti. Daire bu ek sözleşmenin kira ilişkisini yeniden başlatmadığını, kira başlangıcından bu yana sekiz yıla yakın süre geçtiğini ve kiranın hak ve nesafete göre belirlenmesi gerektiğini kabul etti (6. HD E.2013/7535, K.2014/61).

Yeni bir kira ilişkisinden ancak ilişkinin gerçekten kesildiği hâllerde söz edilebilir. Örneğin kiracı kiralananı tahliye edip teslim etmiş ve aradan bir süre geçtikten sonra yeniden kiralamışsa durum farklıdır. Kiracı ya da kiralanan değiştiğinde de yeni bir ilişki kurulmuş olabilir. Bu sitedeki beş yılını dolduran işyeri kiracısı yazısında bu ayrım on yıllık uzama süresi yönünden de ele alınıyor.

Kira İlişkisinin Başlangıç Tarihini Kim, Nasıl İspat Eder?

Eski kiracılık iddiası, hak ve nesafete göre belirleme daha yüksek bir kira getirebileceği için kiraya veren tarafından ileri sürülebilir. Kiracı da ilişkinin başlangıcını ve yenileme sözleşmesini kendi savunmasında kullanabilir. Her iki durumda da iddiayı ileri süren taraf bunu delille desteklemelidir.

2026 kararının usul yönünden önemli bir mesajı var. İlk derece mahkemesi, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 25. maddesindeki taraflarca getirilme ilkesine dayanarak kiraya verenin 2005 tarihini ispat edemediğini kabul etmişti. Yargıtay’a göre kiraya veren bu vakıayı dava dilekçesinde zaten ileri sürmüş ve yargılama sırasında eski tarihli sözleşmeleri dosyaya koymuştu. Bu durumda mahkemenin görevi delilleri tartışmaktır. Dilekçedeki anlatımla eklenen belge arasında belirsizlik varsa hâkim, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 31. maddesindeki aydınlatma ödevini kullanmalıdır. Yani “kiracı 15 yıldır burada” iddiası dilekçede açıkça yazılmalı, delilleri de dosyaya konmalıdır.

İncelediğimiz kararlarda eski kiracılığı göstermek için şu belgeler kullanıldı:

• Kira ilişkisinin başladığı döneme ait yazılı kira sözleşmeleri. 2026 kararındaki dosyada kiraya veren yargılama sırasında eski tarihli sözleşmeleri sundu.
• Vergi dairesine verilmiş eski tarihli kira sözleşmesi örneği ve kiracının iş yerine ait vergi dairesi yoklama fişleri (6. HD E.2013/16850, K.2014/6222).
• Kooperatif yönetiminin kiracılık süresine ilişkin yazısı. 2026 kararındaki dosyada böyle bir yazı sunulmuştu.

Bunların yanında kira ödemelerinin banka kayıtları, önceki yıllara ait yenileme protokolleri ve kiracının kiralananda bulunduğunu gösteren resmi kayıtlar da delil olarak sunulabilir. Hangi belgenin yeterli sayılacağını mahkeme dosyanın bütününe göre değerlendirir.

Kiraya veren eski kiracılığı ileri sürdüğünde mahkeme bu iddia üzerinde durmak ve kira başlangıç tarihini belirlemek zorundadır. Kapatılan 6. Hukuk Dairesi, bir eczane kirasında bu iddiayı tartışmadan endeksle karar veren mahkemenin kararını bozdu (E.2014/986, K.2014/11097).

Hak ve Nesafete Göre Belirlenen Kira Ne Kadar Olur?

Yenileme bedelinin rayice uygun olmadığı ve ilk sözleşmeden bu yana beş yılın dolduğu anlaşılırsa kira hak ve nesafete göre belirlenir. Bu, kiraya verenin istediği rakamın aynen verileceği anlamına gelmez. Yöntem 1964 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı’na dayanır ve kararlarda şöyle tarif edilir:

1. Bilirkişi önce kiralananın boş olarak yeniden kiraya verilmesi hâlinde getirebileceği kirayı emsallerle belirler.
2. Mahkeme bu rakamdan, kiracının eski kiracı olduğunu gözeterek hak ve nesafet indirimi yapar.
3. Sonuç, tüketici fiyat endeksindeki değişim ve kiralananın durumu da gözetilerek takdir edilir.

İndirim yapılmaması bozma sebebidir. 6. Hukuk Dairesi 2014’teki kararında, bilirkişinin boş kiralama bedelini aylık brüt 14.000 TL olarak hesapladığı bir dosyada indirim yapılmadan hüküm kurulmasını bozdu (E.2014/164, K.2014/10519). İndirimin oranı kanunda yazmaz, mahkemenin takdirindedir. Bu yazı için incelediğimiz yakın tarihli kararlardan ikisinde ilk derece mahkemeleri yüzde 10 oranında indirim uygulamıştı (3. HD E.2025/3291, K.2026/290; 3. HD E.2025/4986, K.2026/3318).

İndirimin hangi rakamdan yapılacağı da önemlidir. Hukuk Genel Kurulu, bilirkişinin 14.375 TL olarak belirlediği boş kiralama bedeli yerine kiraya verenin talep ettiği 10.000 TL’den indirim yapan mahkemenin direnme kararını bozdu. Genel Kurul’a göre indirim bilirkişinin tespit ettiği bedel üzerinden yapılmalı, sonra davacının talebi aşılmadan kira belirlenmelidir (HGK E.2017/977, K.2021/1168). Kiraya veren açısından ders şudur: Dava dilekçesindeki talep düşük tutulursa mahkeme talebi aşamaz.

Tavan, Yüzde 25 Sınırı ve TÜFE Bu Hesaba Nasıl Girer?

Rayiç testinin iki ucu iki farklı hesaba gider ve iki hesabın tavan kuralları farklıdır:

• Endeks kolu. 344. maddenin birinci ve ikinci fıkralarına göre yenilenen dönemde kira artışı, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Bu tavan, sözleşmede daha yüksek bir artış yazsa bile uygulanır. Ayrıntısı kira artışı hesaplama yazısında var.
• Hak ve nesafet kolu. Üçüncü fıkraya göre hâkim endeks oranını, kiralananın durumunu ve emsal kiraları birlikte gözetir. Endeks oranı bu kolda bir tavan değil, gözetilecek unsurlardan biridir.

Konut kiraları için 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2024 arasında yenilenen dönemlerde uygulanan yüzde 25 sınırı, Türk Borçlar Kanunu’nun geçici 1 ve geçici 2. maddelerinden geliyordu. Bu sınır, 344. maddenin ikinci fıkrasına göre verilen hâkim kararlarına uygulanıyordu. Beş yıl sonrası belirlemeyi düzenleyen üçüncü fıkrayı kapsamıyordu. Süresi de 1 Temmuz 2024’te doldu. Sınırın ne zaman, nasıl uygulandığı fahiş kira artışı nereye şikâyet edilir yazısında ayrıca ele alınıyor.

Kararda dikkat çeken bir ayrıntı da var. Yargıtay, 344. maddeyi 2012’deki ilk hâliyle, yani “üretici fiyat endeksi” ibaresiyle aktarıyor. Bu ibare 7161 sayılı Kanun’la 1 Ocak 2019’dan geçerli olmak üzere “tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı” olarak değiştirildi. Bu dosyada talep edilen dönem 1 Mayıs 2021’de başladığı için endeks kolunda tüketici fiyat endeksi uygulanacaktır. Haberlerin TÜFE’den söz etmesi bu yönden doğrudur. Yeniden yapılacak yargılamada yenileme tarihi olan 2018’deki rayiç ise o tarihin piyasasına göre ölçülecektir.

İşyeri Kiralarında ve Uzun Süreli Sözleşmelerde Farklı Bir Yol Var mı?

Kiracının tacir ya da tüzel kişi olduğu işyeri kiralarında 6217 sayılı Kanun’un geçici 2. maddesi, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi dâhil bazı hükümlerinin 1 Temmuz 2012’den itibaren sekiz yıl süreyle uygulanmamasını öngörüyordu. Bu sürede kira sözleşmesindeki hükümler, hüküm yoksa mülga Borçlar Kanunu uygulandı. Süre 1 Temmuz 2020’de doldu. Bu tarihten sonra başlayan kira dönemlerinde 344. madde tacir kiracılar için de uygulanır. 2026 kararındaki dosyada talep edilen dönem 1 Mayıs 2021’de başlıyordu.

Uzun süreli sözleşmelerde ayrıca bir ayrım gerekir. Hukuk Genel Kurulu, bir süpermarket şirketine 2004’te on beş yıl süreyle kiralanan taşınmazlara ilişkin dosyada kiraya verenin değişen koşullara göre kira belirlenmesi talebini kira tespit davası olarak değil, sözleşmenin uyarlanması talebi olarak nitelendirdi. Bu nitelendirmeye göre Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesindeki aşırı ifa güçlüğü şartları araştırılmalıydı (HGK E.2020/687, K.2022/1259). Genel Kurul gerekçesinde, kiracının tacir olduğu işyerlerinde 1 Temmuz 2012 ile 1 Temmuz 2020 arasındaki dönemde uzun süreli kiralarda ancak uyarlama talebinde bulunulabileceğini de belirtti. Uyarlama davası açıldığı tarihten itibaren etkili olur, geçmiş bir dönem için istenemez. Yenileme sözleşmesi değil de uzun süreli tek bir sözleşme varsa dava türü baştan doğru seçilmelidir.

Dava Ne Zaman Açılmalı, Arabulucuya Gitmek Şart mı?

Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesine göre kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Mahkemenin belirleyeceği kiranın hangi tarihten itibaren geçerli olacağı ise davanın zamanına bağlıdır:

• Dava yeni kira döneminin başlangıcından en az otuz gün önce açılırsa ya da kiraya veren bu süre içinde kiracıya kiranın artırılacağını yazılı olarak bildirmiş ve davayı izleyen yeni dönemin sonuna kadar açmışsa, belirlenen kira yeni dönemin başından itibaren kiracıyı bağlar.
• Sözleşmede yeni dönemde kiranın artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni dönemin sonuna kadar açılan davada belirlenen kira yine o dönemin başından itibaren geçerli olur.
• Bu koşullar sağlanmazsa belirlenen kira ancak bir sonraki dönemden itibaren uygulanır.

Dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu‘nun 7445 sayılı Kanun’la eklenen 18/B maddesine göre kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartıdır. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa dava sulh hukuk mahkemesinde açılır. Harç ve dava değeri hesabı kira tespit davasında harca esas değer yazısında anlatılıyor.

Yeni Sözleşme İmzalamadan Önce Kontrol Edilecek Dört Nokta

Yenileme sözleşmesi, ileride açılacak bir kira tespit davasının en önemli belgesi olabilir. Yeni kira sözleşmesi 5 yıllık süre tartışmasını sonradan doğurmasın diye imza aşamasında şu noktalar not edilmelidir:

• Kira ilişkisinin başlangıç tarihi. Yeni belgede ilişkinin ilk başladığı tarihin açıkça yazılması, sonradan “ilişki ne zaman başladı” tartışmasını ortadan kaldırır. İki taraf da bu tarihi kendi lehine kullanmak isteyebilir. Bu nedenle tarih tartışmasız biçimde yazılmalıdır.
• Bedelin imza tarihindeki piyasa karşısındaki yeri. Yenilemede kira emsallere çekiliyorsa, aynı tarihlere ait emsal ilanlar, ekspertiz raporları ya da emlakçı yazışmaları saklanmalıdır. Rayiç testi yıllar sonra, geçmiş bir tarih için yapılacağından emsal bilgisinin imza tarihinde toplanması ispatı kolaylaştırır.
• Belgenin adı sonucu değiştirmez. “Ek sözleşme”, “protokol” ya da “kira sözleşmesi” başlığı taşıması fark etmez. Yargıtay, kira ilişkisi kesintisiz sürdükçe belgeyi yenileme sözleşmesi sayar ve imzalandığı tarihteki rayice bakar.
• Artış hükmü. Sözleşmede yeni dönemde kiranın artırılacağına ilişkin bir hüküm bulunması, 345. maddeye göre dava açma zamanını kiraya veren lehine genişletir.

Kira ilişkinizde yenileme sözleşmesinin ne zaman ve hangi bedelle yapıldığını, o tarihteki emsal kiraları ve elinizdeki eski tarihli belgeleri birlikte değerlendirmek isterseniz kira hukuku avukatı sayfamızdan bilgi alabilir ya da iletişim sayfasından bize ulaşabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

Yeni kira sözleşmesi 5 yıllık süreyi keser mi?

Kira ilişkisi kesintisiz sürüyorsa kendiliğinden kesmez. Yargıtay bu belgeyi yenileme sözleşmesi sayar ve yenilemede yazılan kiranın o tarihteki piyasa kirasına uygun olup olmadığına bakar. Bedel piyasaya uygunsa kira endeksle artırılır, uygun değilse beş yıl ilk sözleşmeden sayılır.

Yeni kira sözleşmesi yaptım, 5 yıllık süre ne zaman başlar?

Yenileme sırasında kira imza tarihindeki emsallere göre yeniden belirlendiyse, talep edilen dönemin kirası yenileme bedeline endeks uygulanarak bulunur. Bedel emsallerin altında kaldıysa beş yıllık süre, kira ilişkisinin ilk başladığı tarihten sayılır.

Kira tespit davası 5 yıl dolmadan açılabilir mi?

Açılabilir. Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesi bu davanın her zaman açılabileceğini söyler. Beş yıl dolmadan açılan davada kira, tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamasındaki değişim oranını aşmayacak biçimde belirlenir. Emsal kiraya göre belirleme beş yılın dolmasına bağlıdır. Arada rayice uygun olmayan bir yenileme sözleşmesi varsa bu süre ilk sözleşmeden sayılır.

Ev sahibi değişince 5 yıllık süre sıfırlanır mı?

Sıfırlanmaz. Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesine göre yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Yeni malikle imzalanan ek sözleşme de yenileme sözleşmesi sayılır ve aynı rayiç testine tabidir.

Kira tespit davasında eski kiracı indirimi ne kadar?

Kanunda sabit bir oran yoktur, oran mahkemenin takdirindedir. İndirim bilirkişinin belirlediği boş kiralama bedeli üzerinden yapılır. İncelediğimiz yakın tarihli iki kararda ilk derece mahkemeleri yüzde 10 indirim uygulamıştı.

Yenileme sözleşmesindeki bedelin rayice uygun olduğunu kim ispat eder?

Rayiç incelemesini mahkeme, emsal kira sözleşmeleri, keşif ve bilirkişi raporuyla yaptırır. Taraflar o tarihe ait emsal sözleşmeleri, ilanları ve değerleme raporlarını delil olarak sunarak bu incelemeyi kendi lehlerine yönlendirebilir.

Sözlü olarak kira artışında anlaşmak da yenileme sayılır mı?

Sayılabilir. Yargıtay, kira bedelinin taraflar arasında sözlü uzlaşmayla yeniden belirlendiği bir dosyada bu anlaşmayı yenileme sözleşmesi olarak kabul etti ve aynı rayiç testini uyguladı.

Kiracı 15 yıldır oturuyorsa kira doğrudan emsale göre mi belirlenir?

Doğrudan değil. Arada yenileme sözleşmesi varsa mahkeme önce o sözleşmedeki bedelin yapıldığı tarihteki piyasaya uygun olup olmadığını araştırmalıdır. Yargıtay bu araştırmayı yapmadan doğrudan hak ve nesafete giden mahkeme kararlarını kiracının temyizi üzerine de bozdu.

Kira tespit davası için arabulucuya gitmek zorunlu mu?

Zorunludur. 6325 sayılı Kanun’un 18/B maddesine göre kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Anlaşma olmazsa dava sulh hukuk mahkemesinde açılır.

Yargıtay’ın 5 yıl kararı yeni mi?

Yeni değil. 3 Mart 2026 tarihli kararda kurulan cümle, kapatılan 6. Hukuk Dairesi’nin 2014-2016 kararlarında birebir yer alır. 3. Hukuk Dairesi de aynı ölçütü 2010’dan beri uyguluyor. Kararda içtihat değişikliğine işaret eden bir ifade yoktur.

Bu yazıdaki bilgiler 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu ve 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun yürürlükteki metinlerine ve Yargıtay’ın 2010-2026 yılları arasında verdiği kararlara dayanır. Yazı genel bilgilendirme amacı taşır. Kendi kira ilişkinizde sürenin hangi tarihten sayılacağı, yenileme sözleşmesinin içeriği ve o tarihteki emsal kiralar birlikte incelenerek belirlenir.