Kiracıya Kendim Oturacağım Diye İhtarname: Zorunlu mu, Süresi Ne Kadar?

Kiracıya kendim oturacağım diye ihtarname göndermek, Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesindeki gereksinim sebebine dayanan tahliye sürecinin ilk adımı gibi anlatılır; oysa kanun bu ihtarnameyi belirli süreli sözleşmelerde bir geçerlilik şartı olarak aramaz. Gereksinim nedeniyle tahliye, sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılacak dava ile gerçekleşir. İhtarnamenin asıl hukuki değeri başka bir maddede, TBK m.353’te saklıdır: dava açma süresi içinde yazılı bildirim yapılmışsa, o süre bir kira yılı boyunca uzar.

Bu ayrım pratikte dosyanın kaderini belirler. İhtarnameyi “zorunlu formalite” sanıp süreyi kaçıran kiraya veren bir yılını kaybeder; ihtarnameyi doğru zamanda ve doğru içerikle gönderen ise dava hakkını bir sonraki kira yılına taşır. Aşağıda gereksinim ihtarnamesinin hangi hallerde gerektiği, kimler için çekilebileceği, süre hesabının belirli ve belirsiz süreli sözleşmelerde nasıl farklılaştığı ve ihtarname sonrasında işleyen takvim tek tek ele alınıyor.

Kiracıya Kendim Oturacağım Diye İhtarname Nasıl Çekilir?

Kiracıya kendim oturacağım diye ihtarname, kiraya verenin konutu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için kullanma zorunluluğunu ve bu sebeple sözleşmeyi sona erdirme iradesini yazılı olarak bildiren belgedir. Belgede kira ilişkisinin tarafları, kiralananın adresi, sözleşmenin başlangıç tarihi, gereksinimin kim için ve neden doğduğu, konutun hangi tarihte boşaltılmasının istendiği ve boşaltılmaması hâlinde dava açılacağı açıkça yer alır. Belirsizlik taşıyan, “gerekirse dava açılacaktır” düzeyinde kalan bir metin, sonradan iradeyi ispat etmekte zorluk çıkarır.

İhtarnamenin gönderilme biçimi kanunda şekle bağlanmamıştır; TBK m.348 yalnızca fesih bildiriminin yazılı olmasını arar. Bu nedenle noter aracılığıyla gönderim geçerlilik şartı değil, ispat tercihidir. Noter ihtarnamesi tebliğ tarihini ve içeriği resmi kayda bağladığı için uygulamada baskın yöntemdir; imza karşılığı elden teslim edilen yazılı bildirim de aynı hukuki sonucu doğurur, ancak ihtilaf çıktığında ispat yükü gönderene döner.

Kiracıya kendim oturacağım diye ihtarname hazırlarken en sık yapılan hata, gereksinimi tek cümleyle geçiştirmektir. Mahkeme gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu arar; bu üç ölçüt de somut olgularla desteklenmediğinde dava reddedilir. İhtarnamede gereksinimin sebebi (evlilik, tayin, mevcut konutun satılması, sağlık durumu, ailenin büyümesi gibi) somut biçimde anlatılırsa, aynı anlatı dava dilekçesinde delillerle birlikte tekrarlandığında dosya baştan tutarlı bir çizgi izler.

Gereksinim Nedeniyle Tahliyede İhtarname Zorunlu mu?

Belirli süreli konut kirasında gereksinim sebebiyle tahliye için ihtarname zorunlu değildir. TBK m.350 şu düzeni kurar: kiraya veren, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde genel hükümlere göre belirlenecek fesih tarihinden başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sözleşmeyi sona erdirir. Maddenin lafzında ihtar, ihtarname veya önceden bildirim şartı yer almaz. Rakip içeriklerin büyük kısmında yer alan “önce ihtarname çekilir, sonra dava açılır” sıralaması bu yönüyle kanunun kurduğu düzeni değil, uygulamadaki yaygın alışkanlığı anlatır.

İhtarnamenin gerçek hukuki işlevi TBK m.353’te tanımlanmıştır: kiraya veren, dava açması için öngörülen süre içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. Yani ihtarname davanın önkoşulu değil, sürenin sigortasıdır. Bir aylık dava süresini kaçırmak üzere olan kiraya veren için bu madde, dosyayı bir yıl ileri taşıyan tek yasal imkândır.

İhtarnamenin zorunlu olduğu tek gereksinim hâli, kiralananı sonradan satın alan kişinin durumudur. TBK m.351’e göre yeni malik, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla altı ay sonra dava açabilir. Burada bildirim, dava hakkının doğumuna bağlı bir şarttır ve yapılmadığında bu yol kapanır. Konu ayrıntısıyla ev sahibi evi satarsa kiracıyı çıkarabilir mi yazısında ele alınmıştır.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye İhtarname Süresi Ne Kadardır?

İhtiyaç nedeniyle tahliye ihtarname süresi sorusunun tek bir cevabı yoktur; süre sözleşmenin belirli veya belirsiz süreli olmasına göre değişir. Belirli süreli sözleşmede kanunun aradığı tek süre, sözleşme süresinin bitiminden itibaren işleyen bir aylık dava açma süresidir. Bu sözleşme türünde ihtarname için kanunda öngörülmüş bir “kaç ay önce” kuralı bulunmaz; ihtarname isteğe bağlı olduğu için süresi de dava süresine bağlanır.

Belirsiz süreli sözleşmede tablo değişir. TBK m.350 bu durumda “kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay” der. Taşınmaz kiralarında bu genel hüküm TBK m.329’dur: taraflardan her biri, yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için, böyle bir âdet yoksa altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık fesih bildirim süresine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Rakip içeriklerde birbirine karışan “üç ay” ve “otuz gün” rakamlarının kaynağı budur: üç ay belirsiz süreli sözleşmenin fesih bildirim süresidir.

Sık karıştırılan otuz günlük süre ise gereksinimle hiç ilgili değildir. TBK m.315, kira bedelini ödemeyen kiracıya konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz günlük süre verilerek yazılı ihtar çekilmesini düzenler. Bu, temerrüt sebebine dayanan bambaşka bir tahliye yoludur ve gereksinim ihtarnamesiyle karıştırıldığında dosya en baştan yanlış sebebe oturtulur.

Senaryo	Bildirim / ihtar	Dava süresi	Dayanak
Gereksinim – belirli süreli sözleşme	Zorunlu değil	Süre bitiminden 1 ay	TBK m.350
Gereksinim – belirsiz süreli sözleşme	6 aylık dönem sonu için 3 ay önce	Belirlenen tarihten 1 ay	TBK m.350 + m.329
Yeni malikin gereksinimi	Zorunlu: edinmeden 1 ay içinde yazılı	Bildirimden 6 ay sonra	TBK m.351/1
Yeni malik – süre sonu yolu	Aranmaz	Sözleşme bitiminden 1 ay	TBK m.351/2
Kira ödenmemesi (temerrüt)	En az 30 günlük yazılı ihtar	Süre sonunda fesih veya icra	TBK m.315
Süreyi uzatma bildirimi	Dava süresi içinde yazılı	Süre 1 kira yılı uzar	TBK m.353

Belirli ve Belirsiz Süreli Sözleşmede Takvim Neden Farklı İşler?

Konut kiralarının büyük bölümü bir yıllık belirli süreli sözleşmeyle kurulur ve TBK m.347 uyarınca kiracı en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar. Uzayan sözleşme belirli süreli niteliğini korur; her uzama yılının sonu yeni bir “süre sonu” doğurur. Bu nedenle gereksinim davası her yıl yeniden açılabilir hâle gelir, kaçırılan bir dönem bir sonraki dönemde telafi edilebilir.

Belirsiz süreli sözleşme, tarafların süre kararlaştırmadığı veya sürenin dolmasından sonra açık bir anlaşma olmaksızın ilişkiyi sürdürdüğü hâllerde ortaya çıkar (TBK m.327). Burada “süre sonu” diye sabit bir tarih bulunmadığı için kanun fesih dönemi kavramına başvurur: altı aylık dönemler kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınarak hesaplanır ve fesih ancak bu dönemin sonu için, üç ay önceden yapılacak bildirimle mümkün olur.

Uygulamada en çok hataya düşülen nokta, bildirim süresine uyulmadığında bildirimin geçersiz sayıldığını sanmaktır. TBK m.328/2 farklı bir sonuç öngörür: sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine ya da bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur. Yani geç kalan bildirim çöpe gitmez, etkisini altı ay sonraki döneme taşır. Sözleşmenin türü ve uzama mekaniği konusunda ayrıntı için kira sözleşmesi bitince kiracı çıkarılabilir mi yazısına bakılabilir.

Kiracıya Oğlum Oturacak Diye İhtarname Çekilebilir mi?

Kiracıya oğlum oturacak diye ihtarname çekilebilir; çünkü TBK m.350/1 gereksinim sahibi olarak kiraya verenin kendisinin yanında eşini, altsoyunu, üstsoyunu ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişileri sayar. Oğul, kız, torun altsoy; anne, baba ve dede üstsoy kapsamındadır. Bu kişiler için doğan konut veya işyeri gereksinimi, kiraya verenin kendi gereksinimiyle aynı hukuki sonucu doğurur.

Listenin dışında kalanlar tartışmanın asıl çıktığı yerdir. Kardeş, yeğen, damat, gelin ve kayınvalide bu sayımda yer almaz. Kardeş için tahliye ancak kanun gereği bakmakla yükümlülük ilişkisi kurulup ispatlandığında gündeme gelebilir; bu da Türk Medeni Kanunu’nun nafaka yükümlülüğüne ilişkin şartlarının somut olayda gerçekleşmesini gerektirir. “Kardeşim oturacak” gerekçesiyle açılan davaların reddedilme sebebi çoğunlukla budur.

Gereksinim sahibinin listede yer alması tek başına yeterli de değildir. Mahkeme, altsoyun gerçekten konuta ihtiyacı olup olmadığını inceler: evlenmek üzere olması, başka şehirden dönmesi, hâlihazırda kirada oturması veya oturduğu konutun elden çıkması gibi somut olgular aranır. Aynı ilçede kiraya verene ait boş bir konut varken kiracının bulunduğu daire için gereksinim iddiası ileri sürülmesi, samimiyet ölçütü bakımından dosyayı zayıflatır.

Ev Sahibinin Eve İhtiyacı Olması İhtarname Metnine Nasıl Yansır?

Ev sahibinin eve ihtiyacı olması ihtarname metninde soyut bir cümleyle değil, tarihli ve doğrulanabilir olgularla anlatılmalıdır. “Konuta ihtiyacım doğmuştur” ifadesi hukuken bir şey söylemez; buna karşılık “hâlihazırda kirada oturmaktayım, kira sözleşmem 31 Ekim’de sona ermektedir ve kiraya veren yenilemeyeceğini bildirmiştir” biçimindeki bir anlatım, dava aşamasında kira sözleşmesi ve ihtarname ile ispatlanabilir bir çekirdek kurar.

Gereksinimin üç ölçütü yerleşik uygulamada gerçeklik, samimiyet ve zorunluluktur. Gerçeklik, ihtiyacın kâğıt üzerinde değil hayatın olağan akışında var olmasını; samimiyet, tahliye talebinin gerçekten oturma amacı taşımasını, kirayı yükseltmek veya konutu satmak gibi örtülü bir amaca hizmet etmemesini; zorunluluk ise ihtiyacın başka bir yolla giderilemeyecek olmasını ifade eder. İhtarname metni bu üç ölçütü karşılayacak bilgiyi taşıdığında, aynı metin dava dilekçesinin iskeletine dönüşür.

Metne eklenmemesi gereken şeyler de vardır. Kiracıya “belirlenen tarihte çıkmazsan kira bedelini iki katına çıkaracağım” ya da “eşyanı çıkarırım” türü ifadeler yazmak, hem TBK m.346’nın kiracı aleyhine ek yükümlülük yasağıyla çelişir hem de fiili tahliye tehdidi olarak değerlendirilebilir. İhtarname, talebi ve dayanağını bildiren bir belgedir; yaptırım tehdidi içeren bir metin dosyanın lehine değil aleyhine delil hâline gelir.

İhtarname Noterden mi Gönderilmeli, Elden Teslim Yeterli mi?

Kanun ihtarname için noter şartı öngörmez. TBK m.348’in aradığı tek şekil kuralı, konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin yazılı yapılmasıdır. Dolayısıyla imza karşılığı elden teslim edilen, iadeli taahhütlü postayla gönderilen veya noter aracılığıyla tebliğ edilen bildirimlerin hukuki gücü aynıdır; aralarındaki fark ispat kolaylığındadır.

Noter yolunun tercih edilme sebebi, tebliğ tarihinin ve metnin içeriğinin resmi kayda bağlanmasıdır. Gereksinim davasında sürelerin gün hesabıyla işlediği düşünüldüğünde, tebliğ tarihinin tartışmasız olması dosyanın en kritik unsurudur. Elden teslimde kiracının imzası alınmamışsa veya postada tebligat iade edilmişse, bildirim yapılmış sayılıp sayılmayacağı ayrı bir uyuşmazlığa dönüşür.

Kiracının ihtarnameyi teslim almaması sonucu değiştirmez. Tebligat Kanunu hükümlerine göre usulüne uygun yapılan tebligat, muhatap almaktan kaçınsa dahi tebliğ edilmiş sayılır; bu nedenle “kapıyı açmadım, tebligatı almadım” savunması süreyi durdurmaz. Aynı şekilde WhatsApp mesajı veya sözlü beyan yazılı şekil şartını karşılamaz; bu yollarla yapılan “çık” bildirimleri hukuken sonuç doğurmaz.

Kiracıya İhtarname Çekildikten Sonraki Süreç Nasıl İşler?

Kiracıya ihtarname çekildikten sonraki süreç, kiracının konutu boşaltmasıyla ya da dava yoluna gidilmesiyle sonuçlanır. İhtarname tek başına tahliye sonucu doğurmaz; kiracı belirtilen tarihte çıkmazsa kiraya verenin elinde kalan tek yol, gereksinim sebebine dayanan tahliye davasıdır. Kiracıyı kilidi değiştirerek, eşyalarını çıkararak veya elektrik ve su aboneliğini iptal ettirerek çıkarma girişimi hukuka aykırıdır ve TCK m.116 kapsamında konut dokunulmazlığını ihlal suçunu gündeme getirir.

Karar alındıktan sonra bile kiracı çıkmıyorsa icra aşaması devreye girer; bu aşamanın adımları evden çıkmayan kiracıya ne yapabilirim yazısında ele alınmıştır. Dava yoluna gidilecekse önce arabuluculuk aşaması tamamlanır. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesi, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuğu dava şartı hâline getirmiştir. Arabuluculuk bürosuna başvuru tarihi ile son tutanağın düzenlendiği tarih arasındaki süre, dava açma sürelerinin hesabında dikkate alınmaz; bu nedenle bir aylık dava süresinin arabuluculuk nedeniyle yandığı endişesi yersizdir.

Anlaşma sağlanamazsa son tutanak dava dilekçesine eklenir ve sulh hukuk mahkemesinde dava açılır. HMK m.4/1-a uyarınca kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar, dava konusunun değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinin görevindedir. Tahliye kararı verilirse infaz aşamasına geçilir; bu aşamanın işleyişi ev sahibi kiracıyı hangi durumlarda çıkarabilir yazısında tahliye sebeplerinin tamamıyla birlikte anlatılmıştır.

Gereksinim Davasında Hangi Deliller Aranır?

Gereksinim davasının kaderini belgeler belirler. Kiraya verenin kendisi için açtığı davada, hâlihazırda kirada oturduğunu gösteren kira sözleşmesi ve ödeme dekontları, adres kayıt sistemi kayıtları, kendisine ait başka konutu bulunmadığını gösteren tapu sorgusu temel delil kümesini oluşturur. Kiraya verenin aynı ilçede boş bir konutu bulunması, zorunluluk ölçütünü doğrudan zedeler.

Altsoy veya üstsoy için açılan davada delil kümesi genişler. Evlenmek üzere olan çocuk için evlenme ehliyet belgesi veya düğün tarihine ilişkin kayıtlar, başka şehirden dönen çocuk için tayin veya işe başlama yazısı, yaşlı ebeveyn için sağlık raporu ve bakım ihtiyacını gösteren belgeler dosyaya sunulur. Tanık beyanı bu belgeleri destekleyici nitelikte değerlendirilir; tek başına tanıkla kurulan gereksinim iddiası zayıf kalır.

Kiracının savunması da aynı zeminde kurulur. Kiracı, gereksinimin samimi olmadığını göstermek için kiraya verenin daha önce kira artışı talep ettiğini, konutu satılığa çıkardığını veya emlak ilanı verdiğini ileri sürebilir. İlan çıktıları, mesajlaşma kayıtları ve tanık beyanları bu savunmanın dayanağıdır. Dosyanın iki tarafında da aynı ölçüt işler: iddia somut belgeye bağlandığı ölçüde ağırlık kazanır.

Gereksinim Davasından Önce Arabuluculuk Zorunlu mu?

Gereksinim sebebine dayanan tahliye davası açılmadan önce arabuluculuğa başvurmak zorunludur. 6325 sayılı Kanun’un 18/B maddesi, 7445 sayılı Kanun’la eklenmiş ve 1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkları dava şartı arabuluculuk kapsamına almıştır. Arabulucuya başvurmadan açılan dava, dava şartı yokluğundan usulden reddedilir.

Maddenin metnindeki istisna önemlidir: kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler kapsam dışında bırakılmıştır. Bu istisna gereksinim sebebi bakımından işlemez; çünkü gereksinim yalnızca dava yoluyla ileri sürülebilen bir sebeptir. İlamsız icra yolu, kira bedelinin ödenmemesi ve yazılı tahliye taahhüdü gibi hâllere özgüdür.

Arabuluculuk aşaması dosyaya süre eklerken dava süresini yakmaz. Başvuru tarihinden son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen süre, hak düşürücü sürelerin ve zamanaşımının hesabında işlemez. Uygulamada bu aşama birkaç hafta içinde tamamlanır; anlaşma sağlanırsa düzenlenen anlaşma belgesi icra edilebilirlik şerhiyle birlikte ilam niteliği kazanır ve ayrıca dava açmaya gerek kalmaz.

Tahliyeden Sonra Üç Yıl Kuralı ve Tazminat Riski

Gereksinim gerekçesiyle boşaltılan konut serbestçe yeniden kiraya verilemez. TBK m.355, kiraya verenin haklı sebep olmaksızın kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamayacağını düzenler. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılan taşınmazlar bakımından da aynı üç yıllık yasak geçerlidir ve eski kiracının yeni durumdaki taşınmazı kiralamada öncelik hakkı vardır.

Yasağın yaptırımı doğrudan kanunda gösterilmiştir: bu hükümlere aykırı davranan kiraya veren, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder. Tazminatın alt sınırı kanunla belirlendiği için mahkeme daha düşük bir miktara hükmedemez; zararın ispatı bakımından kiracıya kolaylık sağlayan bir düzenlemedir.

Haklı sebep kavramı bu yasağı esnetir. Gereksinim sahibinin vefatı, evliliğin sona ermesi, tayin veya sağlık sebebiyle şehir değiştirme gibi sonradan ortaya çıkan ve öngörülemeyen durumlar haklı sebep olarak değerlendirilebilir. Ancak haklı sebebin varlığını ispat yükü kiraya verendedir ve mahkeme bu değerlendirmeyi somut olayın koşullarına göre yapar.

İhtiyaç Sebebiyle Tahliye İhtar Süresi Kaçırılırsa Ne Olur?

İhtiyaç sebebiyle tahliye ihtar süresi kaçırıldığında dosya kapanmaz, bir kira yılı ileri kayar. Belirli süreli sözleşmede sürenin bitiminden itibaren işleyen bir aylık dava süresi geçirilmişse, o dönem için dava hakkı düşer; ancak sözleşme bir yıl uzadığı için bir sonraki uzama yılının sonunda aynı sebeple yeniden dava açılabilir. Kayıp, hakkın kendisi değil bir yıllık zamandır.

Bu kaybı önleyen düzenleme TBK m.353’tür. Kiraya veren, dava açması için öngörülen süre içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirirse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. Bildirimin süre dolmadan yapılması şarttır; süre geçtikten sonra gönderilen ihtarname bu etkiyi doğurmaz. Uygulamada gereksinim ihtarnamesinin asıl faydası tam olarak burada ortaya çıkar.

Süre hesabında en sık yapılan hata, sözleşmenin başlangıç tarihi ile ödeme gününü karıştırmaktır. Bir aylık dava süresi, kira bedelinin ödendiği günden değil, sözleşme süresinin sona erdiği tarihten işlemeye başlar. Sözleşmenin başlangıç tarihi net değilse, ilk ödeme dekontu, abonelik başlangıç kayıtları ve varsa depozito makbuzu bu tarihi belirlemekte kullanılır. Yazılı sözleşme hiç yoksa izlenecek yol kira sözleşmesi yoksa ev sahibi evden çıkarabilir mi yazısında anlatılmıştır.

Yeni Malikin Gereksiniminde İhtarname Neden Zorunlu?

Kiralananı sonradan satın alan kişi bakımından bildirim, tercih değil şarttır. TBK m.351/1, yeni malikin gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirebilmesini edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirme koşuluna bağlar. Bu bildirim yapıldığında dava, bildirimden altı ay sonra açılabilir. Bir aylık bildirim süresi kaçırılırsa bu yol tamamen kapanır.

Yeni malikin elinde ikinci bir yol daha vardır. TBK m.351/2 uyarınca, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir. Bu ikinci yolda önceden bildirim aranmaz; ancak sözleşmenin bitimini beklemek gerektiği için genellikle daha uzun sürer.

Satın alma tarihinin belirlenmesi bu hesabın çıkış noktasıdır. Edinme, tapu sicilindeki tescil tarihiyle gerçekleşir; satış vaadi sözleşmesi veya kapora tarihi bu süreyi başlatmaz. Kiralananın miras ya da bağış yoluyla geçmesi hâlinde de sonradan edinme hükümleri uygulanır. Yeni malikin karşılaştığı diğer sorular ev sahibi değişince kira sözleşmesi iptal olur mu yazısında ele alınmıştır.

Gereksinim Yolu Kapalıysa Hangi Sebepler Devrede Kalır?

Gereksinim, kanunun tanıdığı tahliye sebeplerinden yalnızca biridir. Kiracıdan kaynaklanan sebepler TBK m.352’de sayılmıştır: belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenip boşaltmama (tahliye taahhüdü), bir kira yılı içinde iki haklı ihtara sebep olma ve kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe ya da belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli konutu bulunması. Her biri kendi süresine ve ispat düzenine tabidir.

Kira bedelinin ödenmemesi ayrı bir yol açar. TBK m.315 uyarınca en az otuz günlük süre verilerek yapılan yazılı ihtara rağmen ödeme yapılmazsa sözleşme feshedilebilir; bu sebep aynı zamanda İcra ve İflas Kanunu’nun 269. maddesine göre tahliye talepli ilamsız icra takibine de dayanak olur. Uygulamadaki ayrıntılar kira bedelinin eksik ödenmesi halinde tahliye yazısında incelenmiştir.

On yıllık uzama süresi ise sebep göstermeyi tamamen gereksiz kılar. TBK m.347/1’in son cümlesine göre, on yıllık uzama süresinin sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Yazılı tahliye taahhüdüne dayanan yolun şartları için tahliye taahhütnamesi yazısı ayrıntılı bir çerçeve sunar.

Kanun metninin tamamı için: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu

Gereksinim Dosyasını Kurarken Üç Belirleyici Unsur

Gereksinim dosyasında sonucu belirleyen üç unsur vardır: doğru sebep, doğru takvim ve doğru delil. Sebep yanlış seçildiğinde (örneğin temerrüt hâli gereksinim gibi kurulduğunda) dava esastan reddedilir; takvim yanlış hesaplandığında hak düşürücü süre işler; delil eksik kaldığında ise gereksinimin samimi olmadığı sonucuna varılır. Üçü birlikte kurulmadıkça dosyanın güçlü görünmesi sonucu değiştirmez.

Kiracı tarafında da aynı denklem tersinden işler. Kiracıya kendim oturacağım diye ihtarname eline geçen kiracının ilk yapması gereken, belgenin hangi sebebe dayandığını ve hangi süreyi başlattığını belirlemektir; çünkü otuz günlük ödeme ihtarı ile gereksinim bildirimi bambaşka sonuçlar doğurur. Bu ayrımın kiracı açısından nasıl yapılacağı ev sahibi ihtarname çekti ne yapmalıyım yazısında anlatılmıştır.

Sözleşmenin türü, uzama yılının bitiş tarihi ve gereksinim sahibinin kanuni konumu dosyaya oturmadan ihtarname göndermek çoğu zaman zaman kaybına yol açar. Dosyanızdaki tarihlerin ve belgelerin bu çerçeveye uyup uymadığını değerlendirmek için kira hukuku avukatı sayfasındaki iletişim kanallarını kullanabilirsiniz.

Gereksinim iddiasının gerçekliği çoğu dosyada kira bedeli tartışmasıyla birlikte yürür: artış talebinin yasal sınırı aştığını düşünen kiracının başvurabileceği yollar fahiş kira artışı nereye şikayet edilir yazısında, dava sonucunda tahliye kararı çıkması hâlinde sürecin nasıl ilerlediği ise tahliye davasında istinaf tahliyeyi durdurur mu yazısında ele alındı.

Sıkça Sorulan Sorular

Kiracıya kendim oturacağım diye ihtarname çekmek zorunlu mu?

Belirli süreli konut kirasında zorunlu değildir. TBK m.350 yalnızca sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılmasını arar. İhtarname, TBK m.353 uyarınca dava açma süresini bir kira yılı uzatmak için gönderilir.

Ev Sahibi Kendim Oturacağım Diye Kiracıyı Çıkarabilir Mi?

Çıkarabilir; ancak ihtarnameyle değil, gereksinim sebebine dayanan tahliye davasıyla. Gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu olduğu somut belgelerle ispatlanmalıdır.

İhtiyaç nedeniyle tahliye ihtarname süresi kaç aydır?

Belirli süreli sözleşmede kanunda ihtarname için öngörülmüş bir süre yoktur; dava süresi sözleşme bitiminden itibaren bir aydır. Belirsiz süreli sözleşmede ise altı aylık fesih döneminin sonu için üç ay önceden bildirim yapılır.

Kiracıya oğlum oturacak diye ihtarname geçerli olur mu?

Evet. Oğul altsoy kapsamındadır ve TBK m.350/1’de sayılan gereksinim sahipleri arasındadır. Ancak oğlun konuta gerçekten ihtiyacı olduğunun somut belgelerle ispatlanması gerekir.

Kardeşim oturacak diyerek kiracı çıkarılabilir mi?

Kural olarak çıkarılamaz. Kardeş, TBK m.350/1’de sayılan eş, altsoy ve üstsoy arasında yer almaz. Ancak kanun gereği bakmakla yükümlülük ilişkisi kurulup ispatlanırsa gereksinim ileri sürülebilir.

Kiracıya ihtarname çekildikten sonraki süreç ne kadar sürer?

Kiracı belirtilen tarihte çıkarsa süreç orada biter. Çıkmazsa arabuluculuk aşaması tamamlanır ve sulh hukuk mahkemesinde dava açılır; yargılama süresi dosyanın delil durumuna ve mahkemenin iş yüküne göre değişir.

Ev sahibinin eve ihtiyacı olması ihtarname ile nasıl ispatlanır?

İhtarname iddiayı ortaya koyar, ispat dava aşamasında yapılır. Kiraya verenin kirada oturduğunu gösteren sözleşme, adres kayıtları, tapu sorgusu ve gereksinimin sebebine ilişkin belgeler dosyaya sunulur.

İhtiyaç sebebiyle tahliye ihtar süresi kaçırılırsa hak düşer mi?

O dönem için dava hakkı düşer, sebep ortadan kalkmaz. Sözleşme bir yıl uzadığı için gelecek uzama yılının sonunda aynı sebeple yeniden dava açılabilir.

İhtarname noterden gönderilmezse geçersiz mi olur?

Geçersiz olmaz. TBK m.348 yalnızca yazılı şekli arar. Noter, tebliğ tarihini ve içeriği resmi kayda bağladığı için ispat kolaylığı sağlar; geçerlilik şartı değildir.

Kiracı ihtarnameyi almazsa süre işlemeye başlar mı?

Başlar. Usulüne uygun yapılan tebligat, muhatap almaktan kaçınsa dahi tebliğ edilmiş sayılır. Tebligatın usulüne uygunluğu ise tebliğ evrakındaki şerhlerle denetlenir.

Gereksinim davası açmadan önce arabulucuya gitmek şart mı?

Şarttır. 6325 sayılı Kanun m.18/B, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuğu dava şartı yapmıştır. Başvurulmadan açılan dava usulden reddedilir.

Tahliye edilen konut üç yıl boyunca kiraya verilemez mi?

Haklı sebep olmadıkça verilemez. TBK m.355 üç yıllık yasak öngörür; ihlal hâlinde eski kiracıya son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödenir.

Gereksinim davası hangi mahkemede açılır?

Sulh hukuk mahkemesinde açılır. HMK m.4/1-a, kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıkları değere bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinin görevine bırakmıştır.

Yeni ev sahibi ihtarname göndermezse tahliye isteyebilir mi?

Bir aylık bildirim yolunu kaçırmışsa, sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açma yolu açık kalır. Bu ikinci yolda önceden bildirim aranmaz.

İhtarnameye rağmen çıkmayan kiracı zorla çıkarılabilir mi?

Mahkeme kararı ve icra takibi olmadan çıkarılamaz. Kilidi değiştirmek veya eşyaları çıkarmak konut dokunulmazlığını ihlal suçunu gündeme getirir.

Sözlü olarak “çık” demek ihtarname yerine geçer mi?

Geçmez. TBK m.348 fesih bildiriminin yazılı olmasını arar; sözlü beyan veya mesaj bu şartı karşılamaz ve süre başlatmaz.

Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut bir uyuşmazlıkta hukuki tavsiye yerine geçmez. Mevzuat ve yargı uygulaması değişebileceğinden, dosyanızdaki tarih ve belgeleri bir avukatla görüşerek değerlendirmeniz yerinde olur. Hazırlayan: Av. Handan Sayan Özgül.